Главная --> Публикации --> Высокие тарифы и ажиотажный спрос на оформление "соток" создаются искусственно Землю -- рабочим Земельный налог: сколько и за что платит собственник Без фискальных комплексов Москва строится и побеждает

Сложность в оценке создает то, что не весь объем складов обращается на рынке большая часть технических помещений используется их обладателями под собственные нужды. Так, по подсчетам экспертов консалтинговой компании Praedium, рынок складских помещений в Нижнем Новгороде оценивается на уровне не менее 4,5 млн кв. м. При этом, если вычесть тот объем, который не предлагается к продаже или в аренду, остается около 800 складских помещений общей площадью свыше 1,5 млн кв. м.

Поскольку рынок складской логистики сейчас формирует сектор FMCG, он тяготеет к крупным центрам потребления. В Поволжье это Самара, Нижний Новгород, Казань, Саратов столицы регионов с наибольшим розничным товарооборотом. Но и в этих городах рынок складской недвижимости еще только формируется. Аналитики весьма приблизительно могут оценить его объем и структуру.

В оценке качественной структуры регионального рынка складской недвижимости аналитики теряются еще больше. К складам низкого качества (С и Д) они относят от 70 до 90% всех местных терминалов. В Praedium объясняют различия в данных неразвитостью регионального складского рынка и отсутствием общего понимания классности складов. Правда, эксперты обращают внимание на то, что это касается в основном сегментов В, С и Д в том, какие объекты в регионе считать складами Акласса, их мнения чаще всего совпадают.

Аналогичен порядок цифр, в которых столичные аналитики описывают объем самарского или казанского рынка складов. Местные эксперты, считая только коммерческие складские площади, называют цифры в два раза меньше около 800 тысяч.

Объем самарского рынка качественных складских помещений оценивается в 250 тыс. кв. м. Эти цифры учитывают склады Средневолжской логистической компании (80 тыс. кв. м), комплекс Виктор и Ко (сейчас сдана его первая очередь, 35 тыс. кв. м из запланированных 130), терминалы РЛС, АTL (по 10 тыс. кв. м), Самара­продукта (20 тыс. кв. м), складской комплекс Армада (около 25 тыс. кв. м).

Так, к терминалам класса А в Казани эксперты Colliers International относят региональные склады IKEA и Раменки при магазинах, а также склад Поволжской логистической компании (15,4 тыс. кв. м) и склад на улице Амирхана.

Как это ни странно звучит, с большей точностью аналитики могут оценить будущие объемы регионального рынка складской недвижимости в Самаре, Казани, Нижнем Новгороде, Саратове должно появиться не менее 500 тысяч складских площадей Акласса.

К высококлассным складским помещениям Нижнего Новгорода относят складской комплекс компании Алиди, Логопром Сормово, терминал компании Сладкая жизнь общей площадью около 200 тыс. кв. м.

Самару ждет продолжение строительства логистического комплекса Виктор и Ко, на месте завода бытовой химии здесь появится склад класса А площадью 18 тыс. кв. м местной ассоциации Версиво. Возведение первой очереди этого терминала площадью 5,4 тыс. кв. м планируется закончить этой осенью.

В основном это девелоперские проекты региональных и федеральных компаний. Так, в Казани, недалеко от аэропорта, начала сооружение крупного логистического комплекса класса А площадью 250 тыс. кв. м RDS Development. Ввод в эксплуатацию первой фазы комплекса площадью 70 тыс. кв. м запланирован на декабрь 2007 года. О намерении возвести логистический терминал площадью 125 тыс. кв. м в столице Татарстана объявила и Национальная интендантская компания. Строит второй казанский терминал площадью 100 тыс. кв. м и Поволжская логистическая компания.

В августе цены на жилье, кажется, вышли из коматозного состояния, в котором они пребывали с начала года. Это дало риэлтерам и застройщикам повод заговорить о предпосылках для возобновления ценового роста. По наблюдениям гендиректора компании Главмосстрой-недвижимость Татьяны Решняк, в конце лета активность покупателей новостроек возросла примерно на 20%. Уже в сентябре ее компания намерена поднять цены и отменить действовавшие ранее скидки. Аналитики компании Миэль зафиксировали двухпроцентный рост цен на вторичном рынке за последние два месяца. Кроме того, по словам директора Аналитического консалтингового центра Миэль Владислава Луцкова, за этот период примерно на 20 30% увеличилось количество квартир, за которые внесены авансы. Активизацию спроса ощутила руководитель отделения Третьяковское компании Пересвет-Недвижимость Наталья Алиханова. Руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-банка Илья Зибарев обеспокоен тем, что продавцы вновь начали взвинчивать цены. По этой причине, говорит он, сделки стали переноситься или срываться. Почти как в прошлом году, когда продавцы недвижимости приходили подписывать договор и просили доплатить им пять-десять тысяч долларов.

Кроме того, поволжские города включены в программы развития федеральной сети складов, которые представили казахская компания Евразия Логистик (в ее планах Саратов, Самара, Казань и Нижний Новгород), столичная логистическая сеть Литер (анонсировала проект строительства складского комплекса в нижегородском поселке Доскино), компания Relogix (Самара, Нижний Новгород, Казань), Garbe Group (собирается инвестировать в строительство склада при нижегородском аэропорте), Hermitage (Нижний Новгород, Саратов), ЕМТС (Самара, Саратов, Нижний Новгород, Казань) и другие.
На московском рынке жилья наметилась тенденция к возобновлению роста цен. Однако очередной конъюнктурный всплеск вряд ли приведет к новым ценовым рекордам.

Не успевают за спросом
Один из факторов, подталкивающих цены на жилье вверх, рост цен на стройматериалы. И в последнее время он выходит на первый план. Разговоры о ножницах между себестоимостью строительства и ценой продаж ведутся непрерывно. Мол, прибыль застройщиков с лихвой покрывает их затраты на возведение домов. Но можно сколько угодно спорить о фантастической рентабельности строительного бизнеса и высокой марже. Однако ежегодное и болезненное увеличение себестоимости строительства, заставляющее застройщиков пересматривать цены на жилье, это факт.

Стоит заметить, что в этом году многие ожидали существенного падения цен, а не их подъема. Однако этого не произошло, рынок вновь ожил. Почему? Как объясняют застройщики, на рынок вернулись те покупатели, надежды которых на обвал цен не оправдались. Г-жа Решняк из Главмосстрой-недвижимости утверждает, что таких клиентов около 90%. Может, оно и так, но стоит взглянуть на ситуацию под другим углом с точки зрения соотношения спроса и предложения. Во всем мире источником пополнения предложения жилья на рынке является новое строительство, хотя немалая доля сделок, разумеется, приходится на вторичную недвижимость. Как показывают социологические опросы, россияне в большинстве своем тоже хотят жить в новых домах и пользоваться новой, современной инфраструктурой, поэтому основной спрос предъявляется на новостройки. А их катастрофически не хватает. Причин того, что новых домов строится не так много, как хотелось бы, а цены на них растут, несколько, и всем они давно известны.

Причина такого скачка острая нехватка цемента. Старых цементных заводов недостаточно, чтобы удовлетворить даже существующий спрос, не говоря уже о заделах на будущее. А новые строятся крайне медленно. Пока только Базэл-Цемент Олега Дерипаски запустил линию в Ачинске. Остальным инвесторам что-то да мешает: проблемы с инфраструктурой, энергетическими мощностями, сырьем. Чиновники, вместо того чтобы разрубать эти гордиевы узлы, предлагают отменить импортные пошлины. С такой инициативой недавно выступили Федеральная антимонопольная служба и руководитель Росстроя Сергей Круглик. Однако многие специалисты уверены: восполнить дефицит импортной продукцией невозможно. Причина практически полное отсутствие в европейской части России специализированных терминалов по перегрузке насыпного цемента. Российские порты в европейской части мелководные, тогда как цемент выгодно возить большими кораблями вместимостью свыше 60 тыс. тонн. По большей части такие суда мы принять не сможем.

В этом легко убедиться, если изучить, например, динамику цен на цемент. Это один из ключевых компонентов строительных материалов, с ним связаны многие другие составляющие (бетон, сухие смеси и проч.), которые тоже не дешевеют. Застройщики утверждают, что в этом году цемент подорожал более чем вдвое. По данным департамента ценообразования и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России, средневзвешенный рост цен на этот материал с начала года составил 106,2%, а стоимость одной тонны выросла с 3 тыс. рублей в июне до 4,4 тыс. рублей в августе.

Нужно учесть еще и вот что: раньше жилые дома, как правило, возводились без привязки к инфраструктуре, которая создавалась после завершения строительства по остаточному принципу. Характерный пример московский район Кожухово. Городские власти за последние три года построили здесь очень много жилья, но забыли обеспечить новый микрорайон объектами социальной и транспортной инфраструктуры, а также позаботиться о его экологии. Сегодня новоселы строчат письма во все инстанции: им нечем дышать из-за сильной гари и смога, устойчивого запаха сероводорода, нет ни одной молочной кухни для новорожденных, отсутствуют почтовые отделения, банки, не открыта поликлиника, не хватает детских садов, магазинов и т. д. Все это ухудшает имидж московских властей, и они все чаще заставляют застройщиков переделывать проектную документацию, уделяя повышенное внимание инфраструктурной составляющей. Это отнимает время, выход на площадку затягивается. А тут еще решили с так называемой точечной застройкой бороться (на нее приходится немалая доля в общем объеме жилищного строительства) и строить больше социального жилья (для этого потребуются дополнительные мощности и площадки).

Но даже если импортным цементом завалят все стройки, взрывного увеличения объемов строительства не случится. Помешает еще ряд стоп-факторов. Самый прискорбный из них донельзя бюрократизированное оформление строительной документации (от года до трех лет). Кроме того, так и не решилась проблема подготовки земельных участков под застройку. Земли у нас много, но основная масса участков расположена не там, где люди хотят покупать жилье. А те, что выкраиваются, нужно зачищать от старых строений ветхих хрущоб, административных зданий, промзон либо подтягивать коммуникации. С такими проблемами сталкиваются не только столичные, но и региональные застройщики.

Более того, строительные компании в ближайшее время могут сократить объемы строительства из-за трудностей с привлечением финансирования. Если кризисные явления на мировых финансовых рынках усилятся, то банки сократят объемы кредитования, ужесточат условия предоставления займов, из-за чего девелоперы рискуют столкнуться с острой нехваткой средств. В этом случае возникнет риск незавершения заявленных проектов, полагает старший аналитик Альфа-банка Брэди Мартин. Скорее всего, в этом случае новые проекты будут заморожены, а жилье, уже выставленное на продажу, существенно подорожает.

В совокупности все это означает, что коммерческих домов строится мало и рынок новостроек не в состоянии быстро и экономически адекватно ответить на всплески спроса. Отсюда, как это ни банально звучит, и рост цен, который автоматически проецируется на вторичный рынок.

Во-первых, увеличивается объем предложения вторичного жилья. Если в прошлом году в Москве единовременно выставлялось на продажу около 30 тыс. квартир, то в апреле этого года объем предложения превысил 51 тыс. Летом он снизился примерно до 40 тыс., однако осенью выбывшие квартиры могут выплыть. Ведь они никуда не делись. Рынок стагнировал, и продавцы просто изъяли их из продажи на время летних отпусков. Сегодня, на волне слухов о предстоящем росте цен, квартиры вновь могут вернуться в листинги. Мы ожидаем, что осенью объем предложения жилья на вторичном рынке возрастет, прогнозирует руководитель аналитического отдела компании Инком-Недвижимость Дмитрий Таганов. К слову, объем предложения новостроек в Москве остается неизменным, а в Подмосковье даже снижается. В Московской области объем предложений в августе сократился почти на пять процентов, констатирует руководитель аналитической службы МИАН агентство недвижимости Алексей Кудрявцев.

Вторичка притормозит
Вот и получается, что существенного снижения цен на новое жилье особенно в крупных мегаполисах в обозримом будущем не предвидится. Новостройки, как и прежде, являются ценовым локомотивом всего рынка недвижимости. Однако со временем от него могут отцепиться вагоны, которые плетутся в хвосте. То есть цены на жилье в домах советской постройки могут скорректироваться в сторону понижения. Предпосылки для этого уже имеются.

В-третьих, возможно, в ближайшие годы все-таки будут запущены государственные жилищные программы, направленные на строительство арендного жилья. В этом случае многие предпочтут снимать квартиры в новых домах, нежели покупать их втридорога на вторичном рынке. Версия фантастическая, но все же не совсем невероятная.

Во-вторых, на все меньшее количество квартир советской постройки будут распространяться программы ипотечного кредитования. Сегодня в Москве банки не кредитуют сделки с квартирами, расположенными в пятиэтажных панельных домах. В Московской области купить такое жилье можно, однако потребуется справка о том, что дом не запланирован к сносу, реконструкции или капитальному ремонту с отселением жителей. По мере старения жилого фонда такие ограничения будут применяться к другим типам жилья советского образца. Короче говоря, нижний сегмент рынка недвижимости лишится стимулирующих спрос механизмов. Кстати, это может коснуться и всего рынка в целом. Если наблюдаемый сегодня кризис на мировом финансовом рынке затронет российские ипотечные банки и они столкнутся с проблемой привлечения средств под ипотеку, то им придется ужесточить условия предоставления ипотечных кредитов и, как следствие, спрос на жилье уменьшится. Сегодня, по данным риэлтеров, с помощью ипотеки совершается около 20 25% сделок.

Сентябрь традиционно считается временем начала настоящей работы. Отпуск на море, дачи, кофе и вино на открытой террасе сменяет стремление успеть выполнить бизнес-планы до горнолыжного сезона. Тем более, что другая забота – подготовка к выборам – начнется только в октябре. Другими словами, от настоящей работы никто и ничто не отвлекает.

Все вышесказанное свидетельствует о том, что нынешнее оживление рынка может пойти на пользу прежде всего государственным структурам. Возможно, хотя бы накануне президентских и парламентских выборов они наконец стукнут кулаком по столу и наведут порядок в отрасли. Причем ничего глобального делать не надо достаточно создать условия для частного бизнеса (например, для инвесторов, желающих строить заводы стройматериалов, а также для застройщиков, готовых застраивать большие территории) либо взять часть хлопот на себя. Тогда у продавцов недвижимости исчезнут основания для раскручивания ценового маховика, а покупатели не будут нервно вздрагивать от малейшего движения цен на жилье.

Подмосковные власти обещают, что земельные аукционы не будут носить разовый характер, и в следующем году они станут проходить как минимум ежемесячно. Ранее областное правительство объявляло, что вполне реально поступление от таких сделок в бюджет до 300 млн. долларов ежегодно.

2 СЕНТЯБРЯ. Землю пустят с молотка. Земельный кодекс, наконец, начал работать и в Московской области, обладающей самым дорогим земельным потенциалом в стране. Земля в Подмосковье будет продаваться на аукционе, на первые торги выставят участки в Клинском районе, почти на границе с Тверской областью. Всего участков будет три: 2,2, 42 и 30 га. Самый маленький надел (и с самой дорогой стартовой стоимостью – 180 тыс. руб. за 1 га) предназначен под коттеджное строительство, два остальных – под производственную и складскую недвижимость (75 и 80 тыс. руб. за гектар).

Небоскреб возведут прямо на Садовом кольце, в Оружейном переулке, его рабочее название «Парус». По предварительному решению, жилых пространств в нем не будет.

3 СЕНТЯБРЯ. Москва уходит в небо. Градостроительный совет при мэре Москвы одобрил проект новой высотки в центре Москвы. В данном факте не было бы ничего удивительного, не будь предыдущих решений Правительства Москвы о недопустимости изменения облика исторического центра, к которым могли бы привести подобные сооружения.

Московское правительство запланировало к 2015 году построить 60 жилых высоток, от 40 до 45 этажей в каждой (жилая площадь – от 100 до 200 тыс. кв. метров).

Площадь 35-этажного здания составит 17 тыс. кв. метров. На первых этажах разместятся торгово-развлекательный центр и магазины, с 6-го или 7-го этажа пойдут офисные помещения и временные апартаменты (пока не решено, что это будет – гостиница или квартиры внаем). Непосредственно под зданием построят четырехэтажную парковку на 1500 машин, а участок Садового кольца от Краснопролетарской улицы до улицы Фадеева уберут в подземный четырехполосный тоннель.

Уже известно, что деловые центры разместятся в Марьино, в Зеленограде, а в Северо-Восточном административном округе возведут офисное здание для малых и средних предприятий на 25 тыс. кв. метров. По мнению Егорова, большой объем подобных площадей создаст условия для приемлемой арендной платы, которая не должна превышать 200-250 долларов за кв. м в год. В Нагатинской пойме появится комплекс в 1 млн. кв. м, где будет сосредоточен инновационный, развлекательный, производственный бизнес.

4 СЕНТЯБРЯ. В шаговой доступности. Руководитель столичного Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Евгений Егоров сообщил, что до 2010 года в городе будет построено 6 млн. кв. м нежилых помещений для предприятий малого и среднего бизнеса. Не менее 500-600 тыс. кв. м из них будут обеспечены за счет строительства деловых центров.

9 СЕНТЯБРЯ. Россиян поставят на счетчик. За ипотеку. Председатель Госстроя РФ Николай Кошман сообщил, что его ведомство подписало соглашения с тремя зарубежными банками о выделении займа в целях инвестирования развития систем ипотечного кредитования и ЖКХ. Только ЕБРР согласен выделить на эти цели 207 млн. долларов, еще два банка, название которых пока не разглашается, — около 150 миллионов. Кроме того, несколько американских кредитных учреждений (Кошман встречался с их главами в конце месяца) согласились выделить ипотечные займы на 200 млн. долларов.

Однако значительная часть офисных площадей будет рассредоточена по городу. Так, власти намерены создавать небольшие бизнес-центры из быстровозводимых конструкций, находящиеся в т.н. «шаговой доступности». Первый опыт создания сети небольших помещений для малого бизнеса будет опробован в Южном административном округе.

11 СЕНТЯБРЯ. Продажа по новым правилам. Скупка земельных участков сельскохозяйственного назначения в Подмосковье будет подчинена новым механизмам. Об этом заявил на заседании Правительства Московской области губернатор Борис Громов. По его словам, на сегодняшний день в таких районах, как Клинский, Волоколамский, Ступинский не менее 100 тыс. гектаров, составляющих 10% от общего количества сельскохозяйственных земель, куплены пятнадцатью коммерческими структурами. Объем средств, вложенных организациями в землю, достиг 500-550 млн. долларов.

Глава Госстроя заявил, что муниципальные и региональные власти смогут получить долгосрочные кредиты под менее чем 5%, при этом в первый год кредитование будет беспроцентным. «Мы обеспечим инвестициями коммунальные системы, но если местные власти не будут проводить никаких работ в системе ЖКХ, они не только не получат эти средства, мы поставим в правительстве вопрос о снижении им ежегодной трансферты», — подчеркнул Н. Кошман. В частности, под «реформой» он понимает установку счетчиков тепла. Председатель Госстроя намерен с 1 января 2004 года запретить Госкомиссии принимать жилые дома-новостройки без счетчиков тепла.

Губернатор области выступил с предложением установить ежегодное квотирование участков, пригодных для перепрофилирования. Кроме этого, планируется обязать новых владельцев при изменении целевого назначения земли предоставлять проект землеустройства, что позволит предотвратить строительство жилья там, где это не предусмотрено. Министерствам экономики, финансов, жилищной политики, строительства и экологии Московской области поручено в месячный срок подготовить соответствующее постановление.

Вместе с тем, Б.Громов отметил, что в перепрофилировании земель, используемых коммерческими организациями под строительство жилья и предприятий, для Подмосковья заключается главная проблема. «По нашим данным, в дальнейшем при продаже в розницу или готовых домов стоимость земли увеличивается в среднем в десять раз», — добавил он.

17 СЕНТЯБРЯ. Воздух! Владельцев развлекательных и торговых центров в Москве собираются обязать строить бомбоубежища. С таким предложением выступил главный архитектор города Александр Кузьмин. По его словам, согласно действующим нормативам объекты гражданской обороны Москвы не должны возводиться под жилыми домами и социальными объектами. Под строительство бомбоубежищ остается искать отдельные свободные площадки или возводить их под развлекательными и торговыми центрами. «Поскольку дело это очень затратное, для решения проблемы нужно привлекать частников-собственников торговых и развлекательных центров», — заявил А. Кузьмин.

Все и сразу. «Любая российская семья из трех человек к 2010 году, а лучше к 2008 году, должна получить возможность заработать в течение трех лет и приобрести жилье общей площадью 54 кв. метра. Именно такую задачу ставит Федеральная программа «Жилище», — информирует вице-премьер РФ Владимир Яковлев. Кроме того, реализация такой программы должна сократить срок ожидания в очереди по программе «Социальное жилье» с 15-20 лет до 5- Среди других задач этой программы — переход к адресной поддержке государством населения по вопросам оплаты жилищных услуг и сокращение уровня износа всех инженерных систем жилищно-коммунального хозяйства с 60 до 30 процентов. Вместе с тем, В.Яковлев отмечает, что реализация этой программы идет пока очень медленно.

Не проливайте масло! Весьма активно проходит акция против закрытия трамвайного депо им. Апакова на Шаболовке. Снести депо планирует столичное правительство. Как обещают чиновники, вагоны распределят в другие парки. Однако организаторы акции — участники общественного комитета «Москвичи — за трамвай» — считают, что на деле другие депо не смогут вместить такое количество вагонов, и они будут фактически выброшены на улицу.

Идею архитектора поддержал Юрий Лужков: «Из 300 столичных бомбоубежищ в собственности города находятся лишь 72 таких объекта. Остальные 200 с лишним принадлежат либо частным собственникам, либо государству в лице МЧС и Минобороны». В связи с этим мэр предложил частным собственникам бомбоубежищ выполнять все условия по их содержанию и наполнению необходимыми средствами защиты. В противном случае Ю. Лужков пригрозил отчуждением собственности.

За экранами не уследить. В торговом комплексе «Мега» открылся 11-зальный кинотеатр Kinostar de lux, созданный при участии сети National Amusements. Новый кинотеатр отличается от своих собратьев не только гигантскими размерами, но и комфортабельностью: зрителей ждут мягкие качающиеся кресла, реалистичный объемный звук в любой точке зала, широкие проходы между рядами, стадионное расположение кресел. В каждом зале предусмотрены и специальные места для инвалидов. На открытии кинотеатра президент National Amusements Шэри Редстоун заявила, что всего до 2005 г. компания Raising Star откроет в Москве и Санкт-Петербурге пять мультиплексов. Что касается объема вложенных в проект инвестиций, то их можно примерно оценить исходя из того, что каждый кинозал обходится создателям примерно в один миллион долларов.

Трамвай вообще тот вид транспорта, который недолюбливает московское правительство. А между тем в Европе трамвай признан самым дешевым, удобным, безаварийным и экологически чистым видом городского транспорта. Во многих городах континента, где ранее были ликвидированы трамвайные маршруты, в срочном порядке их восстанавливают.

18 СЕНТЯБРЯ. Бюрократический долгострой. «Время, затраченное на оформление документов, связанных со строительством дома, в шесть раз превышает время самого строительства», — сообщает первый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский. По этой причине от «первого звука» о будущем доме до выхода на стройплощадку экскаватора, по его словам, проходит два года. Само строительство панельного дома занимает полгода. Потом на оформление документов уходит еще год. «Аппарат нас победил», — заключает с горечью А. Паньковский.

ЛЭП спрячут под землю. Правительство Москвы намерено перенести под землю высоковольтные линии электропередачи. Юрий Лужков полагает, что освободившееся пространство будет использовано под строительство гаражей, парков и зон отдыха. По словам мэра, одной из первых под землю будет перенесена ЛЭП, которая в настоящее время проходит по улице Лобненской вдоль жилых домов. Работы по перенесению под землю ЛЭП планируется начать в 2004 г. Все расходы на такую работу в городе (а это не менее 30 млн. долларов) планируется окупить за счет инвесторов, которые придут на освободившиеся территории.

В. Шанцев сказал, что в ближайшее время столичное правительство выпустит документ, определяющий принципы отбора инвесторов жилищного строительства. Другое распоряжение Правительства Москвы, которое увидит свет в ближайшее время, будет определять порядок согласования документов. По словам вице-мэра, список организаций, в которых необходимо будет согласовывать инвестиционные контракты, после этого резко сократится.

19 СЕНТЯБРЯ. По новой схеме. Первый открытый аукцион среди инвесторов, желающих строить жилье в Москве, пройдет 26 октября нынешнего года. Такую информацию предоставил вице-мэр столицы Валерий Шанцев. Такая практика распределения контрактов сменит прежнюю, когда инвестора выбирала городская конкурсная комиссия. В текущем году по конкурсу были распределены контракты на строительство 630 тыс. кв. м жилья.

22 СЕНТЯБРЯ. Монорельс перед взлетом. К 2007 году от метро «Юго-Западная» к аэропорту Внуково протянется линия монорельсовой дороги. Она пройдет вдоль Ленинского проспекта, по четной стороне, до пересечения с МКАД, а затем вдоль шоссе, ведущего в аэропорт. Планируется построить четыре станции: Тропарево, Румянцево, поселок Московский и конечная — Внуково.

По оценкам аппарата вице-мэра, система распределения жилья через аукцион приносит городскому бюджету до 800 долларов за 1 кв. метр.

В августе произошли два события, возможно, предваряющие большие перемены, ожидающие жилищный рынок Челябинска и области.

Вместе с тем, эти планы могут и не сбыться. Все упирается в финансирование. Один километр такой трассы обходится в 12 млн. долларов. Именно по этой причине до сих пор не начато строительство подобной трассы от «Москва-Сити» до аэропорта Шереметьево. По расчетам специалистов, чтобы окупить проект, проезд пассажира в последнем случае должен стоить не менее 500 рублей.
У Челябинска в ближайшие 15 лет появятся два города-спутника со стотысячным населением. Реализация независимыми игроками двух масштабных строительных проектов, схожих по параметрам и срокам, приблизит жилищный рынок города к состоянию здоровой конкуренции.

Неделей позже подведены итоги открытого международного конкурса по отбору архитектурного бюро для разработки градостроительной концепции Солнечная Долина проекта КОТ (расположен на территории муниципальных образований Кременкуль, Новый Кременкуль и Красное поле), осуществляемого компанией Ренова­СтройГруп. Победителем стало международное архитектурное бюро RTKL. Компании готовятся к подписанию контракта, после чего архитекторы приступят к разработке градостроительной концепции и мастерплана.

В первой половине месяца в рамках выставкиярмарки ипотечного кредитования представлен проект комплексного освоения территории (КОТ) ГородСад на Саргазинской муниципальной площадке (в югозападном направлении от Челябинска), инициированный Челябинским региональным объединением работодателей ПРОМАСС. Накануне проект устно одобрил губернатор Челябинской области Петр Сумин.

Одного поля ягоды
Оговоримся: оба проекта пока находятся на самых ранних стадиях реализации, поэтому обсуждать их можно лишь в первом приближении. Сравнивая, невозможно не заметить сходства, и в первую очередь технических параметров (см. таблицу Основные параметры проектов КОТ в Челябинской области). Идеологически проекты тоже схожи: их инициаторы подчеркивают, что построенное жилье будет качественно отличаться от того, к которому привыкли уральцы. Комментирует руководитель департамента по связям с общественностью компании Ренова­СтройГруп Евгений Красиков:

Таким образом, с известной долей условности можно утверждать: началась практическая реализация крупнейших проектов жилищного строительства. Насколько осуществимы проекты, поделившие в названиях Город солнца Томмазо Кампанеллы, или идея разумной организации жизни в городском пространстве останется утопией?

Советник исполнительного директора ПРОМАСС Александр Карлов, описывая проект, также упирает на среду обитания:

Мы создаем не квадратные метры, а комфортную среду обитания, что в первую очередь подразумевает обеспеченность жителей необходимой инфраструктурой. Такой подход реализуется сейчас в Екатеринбурге при возведении района Академический. Тот же принцип будет и в Солнечной Долине. Но с точки зрения архитектуры челябинский проект отличается от екатеринбургского. Академический район Екатеринбурга, и это накладывает на него отпечаток: здесь будут высотные дома, единый центр, магистрали, пересекающиеся практически везде под прямым углом, ячеистая структура застройки. Солнечная Долина обособленное, менее урбанизированное поселение: застройка малой и средней этажности, много зеленых зон (как и в екатеринбургском проекте, все участки леса на территории застройки будут сохранены), в отдельных районах свои центры городской жизни. Да и сами районы расположатся не как примыкающие друг к другу клетки, а скорее как листья на ветке.

По его словам, жилая застройка будет включать 14 компактно расположенных микрорайонов. Ядром ее станут комплексы из 3, 6, 9этажных многоквартирных зданий с прилегающими к ним территориями, в центре дендропарк, магазины, детские сады и другие социальные учреждения. Будет построено необходимое количество паркингов, магазинов, объектов физкультурнооздоровительного рекреационного назначения и прочего.

Мы хотим дать людям возможность жить в нормальных условиях. Во всех развитых странах люди работают в центре, а живут в пригородах. У нас пока наоборот. Хотя жить в окружении природы логичнее, особенно учитывая не вполне благополучную экологическую ситуацию в самом Челябинске.

И Солнечная Долина, и ГородСад позиционируются инициаторами как городаспутники, их строительство предусматривает создание новых муниципальных образований и собственных администраций. При этом они должны стать если не на 100% самодостаточными, то как минимум обладать собственным мощным экономическим потенциалом.

Евгений Красиков тоже перечисляет элементы социальной инфраструктуры. И добавляет: уровень обеспеченности ею в Солнечной Долине будет выше, чем в крупных городах Урала. По аналогии с Академическим, при проектировании которого использовались подушевые нормы социальной инфраструктуры, превышающие не только российские, но и европейские.

Евгений Красиков не называет конкретных коммерческих объектов: Поговорим об этом через несколько месяцев, когда будет завершена градостроительная концепция. Но уже сейчас понятно, что здесь могут быть востребованы торговые и логистические центры, малое и среднее промышленное производство в формате индустриального парка и технопарка.

По оценке Александра Карлова, около четверти жителей района будут обеспечены работой по месту жительства. Рабочие места появятся на комбинате строительной индустрии, в оптоворозничном торговом и логистическом центрах, сети отраслевых технопарков, в сфере коммунально­бытового обслуживания и рекреационных услуг. Еще четверть жителей будет учиться в школах и университете, создание которого также предусмотрено проектом.

Александр Карлов считает главным конкурентным преимуществом проекта то, что он инициирован ПРОМАСС мощным объединением, включающим около тысячи предприятий. Он не скрывает: члены объединения, и в первую очередь строительные компании, проектные организации, банки и крупные промышленные предприятия, с которыми ведутся переговоры о финансировании проекта, будут задействованы по полной.

На промышленной основе
При внешнем сходстве проектов стратегии их воплощения несколько отличаются. Компании­инициаторы стараются по максимуму задействовать ключевые компетенции. Так, по словам Евгения Красикова, успех обеспечен тем, что Ренова­СтройГруп обладает уникальным в России опытом осуществления проектов КОТ и организации государственночастного партнерства в этой сфере.

Еще одним объектом, возведение которого начнется в первую очередь, станет логистический центр классов А и В на 150 тыс. кв. метров. О своем интересе к этому проекту заявила ИПГ Евразия. Вообще в проект ПРОМАСС вовлечено уже немало внешних игроков: о своем участии заявили московский Главмосстрой и новосибирская Сэт­констракшн. Привлечение инвестиций в проект будет проходить при содействии компании Тройка­Капитал, DTZ и ряда других консалтинговых компаний.

Еще одна примечательная черта Города­Сада: его осуществление начнется не со строительства жилья, а с возведения крупного промышленного объекта Ивлегорского комбината стройиндустрии (в его состав войдут заводы строительного щебня, изделий ЖБИ, стеновых материалов и др.). Александр Карлов поясняет: Мы хотим таким образом доказать инвесторам и властям серьезность намерений. Сначала создать предприятие, которое ляжет в основу экономики будущего поселения, даст рабочие места. А потом уже строить жилье и объекты коммерческой недвижимости, которые также будут создавать рабочие места. Словом, где строим, там работаем и живем. Кроме того, комбинат в значительной мере обеспечит будущую стройку необходимыми стройматериалами.

Различаются подходы инвесторов и в решении проблемы коммунальной инфраструктуры. Александр Карлов рассказал, что пока строитель­ство собственной генерации для ГродаСада не планируется. Новое поселение с помощью магистральных сетей будет подключено к инфраструктуре Челябинской области. Переговоры о выделении мощностей (а требуется немало: более 65 МВт электроэнергии, 300 Гкал в час тепла, и т. д.) с соответствующими региональными поставщиками уже ведутся. Будет построена собственная городская станция очистки водостоков и завод переработки твердых бытовых отходов.

Ренова­СтройГруп, напротив, пока в свой проект других инвесторов не приглашает. Не потому, что желающих нет. Как пояснил Евгений Красиков, стратегия компании предусматривает активное вовлечение внешних инвесторов на более поздних стадиях, эта работа активизируется через год­-два.

Неужели дождемся конкуренции
Несмотря на то, что челябинские проекты КОТ находятся еще на очень ранней стадии реализации, можно с большой долей вероятности прогнозировать: они состоятся. Для Реновы­СтройГруп это не первый опыт подобного уровня: амбициозные планы комплексного освоения территории в Екатеринбурге выполняются в срок. ПРОМАСС тоже слишком серьезная организация, чтобы бросать слова на ветер.

Как рассказал Евгений Красиков, вопрос о коммунальной инфраструктуре пока открыт, но руководство компании склоняется к варианту создания собственной генерации (подобный подход реализуется в Академическом). Производство энергии и коммунальные услуги отдельный прибыльный бизнес, который мы будем создавать в партнерстве с профессиональным оператором, который определится в результате специального тендера. Возможно, что этим партнером станут структуры КЭСХолдинга, входящего в Группу Ренова. Но мы не делаем никаких преференций дружественному игроку и открыты для предложений всех участников рынка ЖКХ, поясняет Евгений Красиков.

В этом году челябинские проекты в конкурсе не участвовали: они еще не оформлены должным образом. Но в следующих конкурсах участвовать будут, и вероятность победы в них достаточно высока их параметры соответствуют условиям.

Уверенности в успехе проектов добавляют и подвижки, которые произошли в этом году в области государственночастного партнерства при осуществлении проектов КОТ. Напомним, первый подобный конкурс прошел этим летом. Было отобрано 22 проекта, отвечающих следующим условиям: объем строительства не менее 1 млн кв. метров общей площади; запроектированные объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры; начало реализации не позднее 2007 года. Проекты получили ряд преференций от государства: субсидии субъектам РФ на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным на строительство коммунальной инфраструктуры и автодорог, а также гарантии по заимствованиям, осуществляемым для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.



Главная --> Публикации