Главная --> Публикации --> Костыль для элитного рынка Унять архаику Квартиры с историей Потусторонние новостройки Ломаем барьеры

Жилье

Северо-Восточный округ — один из самых крупных округов столицы, площадь 10190 га. На сегодняшний день здесь проживают 1 млн. 200 тысяч человек. Это больше чем во многих крупных европейских городах, и, естественно, такое хозяйство требует постоянного внимания. О том, как живет округ сегодня и что его ждет в ближайшем будущем рассказали на брифинге «Перспективы развития Северо-Восточного административного округа», прошедшего в рамках выставки «Столичная недвижимость» префект СВАО Ирина Рабер и начальник архитектурно-планировочного управления СВАО Сергей Топкишев.

Бурная застройка «пустырей» происходила около 20 лет назад, когда строились такие крупные жилые микрорайоны как Отрадное, Бибрево, Лосиноостровский, сейчас же в СВАО говорят только о редкой точечной застройке и реконструкции старых районов, застроенных пятиэтажками сносимых серий — Северное и Южное Медведково, Свиблово, которые переживают второе рождение.

Округ, в первую очередь, — это живущие в нем люди, и от того, как и где они будут жить, зависит будущее округа в целом. «Особенностью округа, — отметила Ирина Рабер, — является отсутствие таких массивов, которые можно было бы осваивать как целину».

«Хотя мы и осуществляем точечную застройку, — продолжает И.Рабер, — она проходит очень мягко. Мы понимаем, что строительство нового жилья не должно ухудшать ситуацию для тех, кто остается в этом микрорайоне. Сносимые пятиэтажки плотно соседствуют и с 9-этажными и 12-этажными домами, которые не попадают под снос. Люди, проживающие в микрорайонах, где сносятся пятиэтажки, и так живут практически, как на вулкане». Поэтому первоочередной задачей при застройке этих микрорайонов в округе считают создание комфортных условий проживания для остающихся – компенсационное озеленение, формирование дворовых территорий с учетом возросших требований и по благоустройству и сохранению природы. Актуальной для округа является и задача проведения реконструкции жилья с надстройкой зданий есносимых серий в старых районах — Бабушкино и т.д.

Программа сноса старого жилья и строительства нового рассчитана до 2010 года. За этот период необходимо построить жилье в объеме 2562 тыс. кв. м, в том числе в районах массовой застройки – 441 тыс. кв. м, в районах комплексной реконструкции – 1363 тыс. кв. метров. В период с 2002 г. 2010 г. на территории СВАО необходимо снести пятиэтажный и ветхий жилой фонд в объеме 916,5 тыс. кв. м и построить 2023,7 тыс. кв. м, из них более 92% за счет городского бюджета, в том числе за счет горбюджета для переселения – 1245,9 тыс. кв. м, для очередников – 424,4 тыс. кв. м, по программе «Молодой семье – доступное жилье» — 199,3 тыс. кв. метров. Однако в связи с тем, что округ плотно застроен, поиск дополнительных площадок под новое строительство представляет большую сложность.

Естественно, что в таком большом округе, как СВАО достаточно активная транспортно-коммуникационная структура. Основные магистрали — перетекающие друг в друга проспект Мира и Ярославское шоссе, Енисейская улица, переходящая в Осташковское шоссе, Алтуфьевское шоссе. СВАО — один из немногих округов, имеющий активный железнодорожный транспорт: через него проходят железнодорожные ветки Ярославского и Ленинградского направлений, Рижская и Савеловская железные дороги. Но транспортная проблема все еще остается острой. Для улучшения ситуации очень скоро на северо-востоке будет введена в строй новая транспортная артерия — монорельсовая дорога, которая свяжет граничащие друг с другом территории, не имеющие прямого транспортного сообщения — от метро «Тимирязевская» поезд пойдет в район станции метро «ВДНХ». Вместе с пересадочными узлами эта транспортная система, по замыслу градостроителей, явится основой формирования городских центров.

Транспорт

В последние годы на северо-востоке введены в строй и ведется строительство ряда крупных торговых площадок. Уже сейчас во всех 17 районах округа торговая инфраструктура достаточно хорошо развита. На местах расположения старых контейнерных рынков построены специализированные крупные магазины, супер- и гипермаркеты: гиперцентр «Мосмарт» на Ярославском шоссе, магазин «Метро» на проспекте Мира, «Золотой» Вавилон в Отрадном. Однако в округе этим не ограничиваются, а продолжают строительство новых торговых площадей. Более того, в последние годы в округе стали уделять особое внимание созданию так называемых районных «сити» — центров около станций метро. «В этих местах, — объяснила Ирина Рабер, — много лет стихийно развивались мелкие торговые объекты, которые, конечно, не являлись архитектурным украшением ни района, ни округа. Поскольку они размещались хаотично, не ориентировались на пассажиропотоки, не обладали достаточным количеством парковочных мест, разумным заездом транспорта для разгрузки товаров, вокруг станций метрополитена формировались неприглядные и неупорядоченные торговые зоны. Сейчас мы пытаемся сложить интересы всех заинтересованных сторон: пользователей земли, владельцев построенных зданий и создать единую архитектурную концепцию в развитии каждой из этих зон».

ТорговлЯ

Спорт

Такие зоны — «сити» планируется построить у каждой станции метро — Медведково, Бабушкинской, Бибирево и Алтуфьево. Комплексы, которые будут включать не только торговую, но и прогулочную, досуговую части. При строительстве обязательно будут предусмотрены вместительные парковки и удобные подъездные пути. В ближайшие годы должна появиться крупная торговая зона на пересечении улиц Дежнева и Полярной, с высотной доминантой в центре, которая станет настоящим украшением Медведково. Заканчивается формирование аналогичной зоны у метро «Бабушкинская». Совсем недавно там был открыт крупный торговый комплекс на месте старого снесенного рынка, а напротив скоро появится еще один крупный торговый комплекс «Книжный мир».

Очень перспективным для развития физкультуры и спорта, особенно среди детей и подростков, в округе считают строительство межшкольных стадионов. Такими стадионами смогут пользоваться дети из близлежащих школ, а в неучебное время им будет пользоваться весь микрорайон. В этом году будет сдан новый комплекс-бассейн на ул. Инженерной. В первую очередь комплекс интересен тем, что само здание быстровозводимого бассейна является новым словом в архитектуре. Подобные быстровозводимые комплексы хороши тем, что они могут строиться блоками. В этом году построен бассейн, потом к нему можно пристроить еще один блок – универсальный спортивный зал.

Большое внимание в округе уделяется строительству спортивных сооружений; спортивные зоны появились уже практически в каждом районе. В Южном Медведково построен многофункциональный спортивный комплекс, объединивший ледовый дворец и бассейн, и здесь же в этом году, начинается строительство горнолыжного склона. Рядом будет построен большой стадион, где, помимо футбольного поля и других игровых полей, разместится еще и крытый комплекс для тенниса. Очень интересная спортивная зона образовалась в Отрадном – там заканчивается строительство физкультурного комплекса. Рядом с ним будет аквапарк – один из новых развлекательно-спортивных сооружений, и там же начинается строительство ледового дворца. Еще один комплекс – «Центр всесезонных видов спорта» появится на улице Малыгина — на его территории будут построены новый вид горнолыжного трамплина всесезонного типа и еще ряд других спортивных объектов. Руководство округа надеется, что он будет иметь не только окружное, но и городское значение.

ИсториЧескиеместа

«Округ испытывает большую потребность в строительстве школ и медицинских учреждений, — отметила И.Рабер, — под них у нас зарезервированы необходимые площадки, и сейчас все упирается только в финансовые возможности городского бюджета. Однако мы рассчитываем, что в ближайшие годы мы построим не меньше, чем три школьных здания, которые снимут остроту проблемы, особенно в зоне реконструкции пятиэтажного и ветхого жилья».

Ведутся работы в усадьбе Нарышкиных в Свиблово, где восстановлены флигели и на будущий год будет закончено воссоздание почти полностью разрушенного господского дома, в котором расположится музей. Окончательно будет восстановлен храм, приведены в порядок все прилегающие к этому территории. Воссоздан бывший сад усадьбы Демидовых. В планах — усадьба Архангельское-Тюриково. В округе очень хотят привести в порядок усадьбу Бахрушиных, но тут есть определенные трудности, потому что этот объект находится в федеральной собственности. «Там располагается издательство «МИР», которое, — сетует префект, — к сожалению, не совсем по назначению использует здание. В результате, многие постройки пришли в упадок, но мы надеемся, что историческая справедливость восторжествует».

Не забывают в округе и о своих корнях: за последние годы очень много сделано для музея Останкино. Отремонтирован большой дворец, и совместно с патриархией отреставрирован храм Живоначальной Троицы, приведена в порядок историческая часть парка.

ВВЦ

Еще одним предметом гордости округа является старинный акведук, которому вскоре исполняется 200 лет. В связи с этой датой в округе будут проведены праздничные мероприятия, а может быть даже совместно с водоканалом создан Музей воды.

Беда ВВЦ в том, что на его содержание не выделяется средств из федерального бюджета. Именно из-за этого руководство ВВЦ вынуждено было сдавать помещения под торговлю, чтобы вообще удержать выставку как таковую. Все павильоны-памятники требуют колоссальных затрат на реставрацию, и без привлечения крупных инвестиций это делается невозможным. «Поэтому есть очень интересный проект развития территории ВВЦ, — говорит Ирина Рабер», — этот проект был подготовлен нами еще в прошлом году, когда мы боролись за возможность принять выставку ЭКСПО-2010». Проект предполагает создание больших выставочных объемов на имеющихся свободных территориях и реконструкцию зон, примыкающих к ВВЦ. При этом должны быть ликвидированы все автостоянки, которых огромное множество вокруг территории выставочного комплекса. Приезжающие автомобили уберут в подземные паркинги. Уже начато строительство крупнейшего (30 тыс. кв.м) торгового комплекса, в центре которого разместится монумент «Рабочий и колхозница». Предложен и разработан интересный проект по размещению на Школьном бульваре театра, и необычной реконструкции самого бульвара – он будет приподнят над землей.

Иконечно, не оставляет своим вниманием руководство округа знаменитую Выставку достижений народного хозяйства, любимой и москвичами и гостями столицы. Еще недавно находящаяся в полном упадке территория ВВЦ сейчас возрождается. Развиваться ВВЦ будет именно как выставочный комплекс – это однозначная позиция и руководства города и федеральных властей. Конечно ничто не происходит мгновенно, пока проблемы остаются, но есть и движение вперед: освобождена от палаточной торговли центральная аллея, что дает возможность проводить на ВВЦ крупные выставочные мероприятия.

На месте технических служб ВВЦ, которые занимают достаточно большую площадь, появится жилой микрорайон, возможно, с вкраплением выставочных объемов.

Будет полностью перестроен торговый комплекс у станции метро «ВДНХ» — над этим проектом сейчас работают архитекторы.

В округе расположено 19 гостиниц. По большей части, это старые малоэтажные многокорпусные гостиницы не лучшего качества, требующие реконструкции. Площади они занимают много, и в руководстве округа считают, что территория, которую занимают гостиницы, должна использоваться более эффективно. Поэтому есть предложение надстраивать эти гостиницы, полностью изменяя их внешний вид и внутренний облик. Реконструкция поможет городу удовлетворить, хотя бы частично, потребность в недорогих гостиницах малых звезд, которых на сегодняшний день в Москве катастрофически не хватает.
Заместитель председателя партии Яблоко Сергей Митрохин обвинил вчера департамент имущества Москвы в незаконной приватизации части недвижимости. По мнению депутата, городу должны быть возвращены 29 несетевых магазинов, которые с декабря 2006 года несколько раз перепродавались, пока в марте этого года не были приобретены Седьмым континентом.

Гостиницы

Позже, считает господин Митрохин, с недвижимостью было совершено еще несколько незаконных сделок. Например, распоряжением департамента имущества от 7 декабря 2006 года (копия есть в распоряжении Ъ) 100% ОТН были внесены в уставный капитал ОАО Объединенная энергетическая компания (принадлежит городу) в счет оплаты акций допэмиссии. 100% ОТН были оценены в 2,19 млрд руб. (примерно $80 млн). А 28 декабря распоряжением департамента N4096-Р Объединенная энергетическая компания продала 100% ОТН ООО ДекЭнерго (по данным на февраль 2007 года 75% принадлежало Декра Групп). Сумма сделки была определена также в 2,19 млрд руб. и частично оплачена деньгами (448,3815 млн руб.), а другую часть сделки (1,741 млрд) Декра оплатила пакетом акций ОАО Мосэнерго (были переданы Объединенной энергетической компании).

В сообщении, распространенном вчера пресс-службой депутата, говорится, что департамент имущества незаконно учредил в 2006 году ОАО Объединенная торговая недвижимость (ОТН). В качестве уставного капитала в ОТН было внесено 31 нежилое помещение (магазины) общей площадью 64,748 тыс. кв. м (согласно приложению 1 к постановлению N285 ПП от 2 мая за подписью мэра Москвы Юрия Лужков; копия есть в распоряжении Ъ). Доля города в ОАО составила 100%. Адвокат Мария Емельянова, представляющая интересы тогдашних арендаторов магазинов, пояснила, что имущество может быть выведено из собственности города только через открытые торги.

Но по мнению господина Митрохина, сделки по продаже помещений ОТН проведены по искусственно заниженным ценам с нанесением существенного ущерба бюджету города. Он требует вернуть отчужденное имущество, провести служебное расследование и отстранить от должности виновных.

В марте этого года 100% ОТН у Декры приобрел Седьмой континент, уже за 3,95 млрд руб. (см. Ъ от 9 марта). Семерка тогда объявила, что в сделку вошли 29 магазинов общей площадью примерно 64 тыс. кв. м. В пресс-службе Семерки вчера отметили, что акции ОТН были приобретены на открытом рынке и перед сделкой компания проверила юридическую чистоту актива. Получить комментарий в Декре вчера не удалось.

Претензии к департаменту есть и у компаний, которые арендовали проданные помещения -- многие из них считают, что имели право первоочередного выкупа помещений. На сайте Московского арбитражного суда Ъ обнаружил десять исков от арендаторов к ОТН и департаменту имущества. Глава департамента Владимир Силкин знает о претензиях депутата и арендаторов, но утверждает, что все иски департамент выиграл.

Вице-президент Blackwood Михаил Гец оценивает стоимость 1 кв. м торговых площадей компании в феврале этого года в $4-4,5 тыс., что означает $256-288 млн -- за все магазины. Хотя директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Алексей Могила говорит, что минимальная стоимость 1 кв. м ОТН -- $3 тыс. Таким образом, Декра, по мнению экспертов, покупала ОТН ниже рыночной цены, а Семерка заплатила самую низкую рыночную цену из возможных.

Москва - город невероятной динамики. Только слепой не заметит тех грандиозных изменений, которые происходят в нем.

По словам юриста компании Барщевский и партнеры Владимира Букарева, сделки совершались в рамках статьи 25 178-ФЗ от 21 декабря 2001 года О приватизации государственного и муниципального имущества. Но он не исключает, что у этих сделок могут обнаружиться обстоятельства, указывающие на мнимость. Если сделка департамента имущества и Декры все же будет признана недействительной, Седьмой континент лишится купленных помещений, говорит юрист, но в этом случае у ритейлера есть шанс оспорить свою сделку в Декрой и вернуть деньги.

Но весь этот процесс пойдет на благо жителям столицы лишь при одном условии: люди должны иметь возможность припарковать свои автомобили у дома, офиса или магазина. Не говоря уже о том, что желательно было бы и передвигаться по городу, а не стоять в километровых пробках.

Ежегодно строится 5 млн. кв. м жилья, параллельно возводится весь необходимый набор социальной инфраструктуры, расширяются дороги, создаются новые транспортные развязки

О своем видении путей решения этих сложных проблем рассказывает Владимир Петрович Шапошников, руководитель ГУП Управление гаражного строительства.

В этих условиях строительство гаражей и паркингов становится социальной задачей по-настоящему первостепенной важности.

Постоянно растущая потребность в машиноместах существенно влияет на характер задач, стоящих перед нашим Управлением. Поиск эффективного решения при строительстве гаражей и парковок в каждом отдельном случае должен вести к их гармоничному внедрению в сложившуюся инфраструктуру.

Являясь руководителем ГУП Управление гаражного строительства Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы, я организовал проведение системного исследования проблем гаражно-парковочного строительства столицы, и результаты мониторинга позволяют оценить общую ситуацию.

Следует учесть и рост количества автомобилей в городах-спутниках, жители которых трудятся в Москве, увеличение темпов жилищного строительства, снос пятиэтажек и ветхого жилья с последующей застройкой высотками и много иных факторов.

Проблема парковок - многослойна. Прежде всего, нужно понять всю ее глубину. Казалась бы, темпы гаражно-парковочного строительства ежегодно увеличиваются, а ситуация не улучшается. Рост автопарка столицы многократно опережает количество машиномест в строящихся гаражах и парковках. И город может встать гораздо раньше прогнозируемых сроков. Например, до конца текущего года планируется ввести в эксплуатацию более 130 000 машиномест. И это при увеличении автопарка на 350 000 машин!

Строящиеся паркинги должны соответствовать требованиям не только сегодняшнего, но обязательно и завтрашнего дня. А это, в свою очередь, требует всестороннего и тщательного изучения нынешней ситуации, грамотного прогнозирования на будущее.

Более 3 миллионов автомашин зарегистрировано в Москве, еще 400 000 ежедневно приезжают в город из области и других регионов. Одновременно в движении на улицах столицы находится около 350 000 транспортных средств. Ежегодный прирост автопарка Москвы составляет около 120 000 машин. По прогнозам, через три года в столице будет 4 000 000 автомобилей, а к 2015 году - 5 000 000.

Мэр столицы Юрий Михайлович Лужков сказал: Нужно энергично продолжить реализацию мероприятий по формированию эффективной транспортной системы, созданию городского парковочного пространства, увеличению пропускной способности дорог, созданию новых участков непрерывного движения без светофоров, внедрению интеллектуальных автоматических систем организации и управления дорожным движением.

Но я хотел бы обратить внимание на то, что решение проблемы гаражей и парковок в Москве уже превышает возможности унитарного предприятии. Для реального и эффективного разрешения этой сложнейшей ситуации городу необходим самостоятельный департамент. Только специально созданной структуре, объединяющей все научные, проектные и другие организации, работающие в данной области, будет по силам формирование новых, нетрадиционных путей решения проблем хранения автотранспорта и разгрузки столичных дорог.

Поэтому и подход, гармонично совмещающий программу дорожного строительства, программу развития городского общественного транспорта, перспектив развития пригородных электропоездов, перспектив развития жилищного и промышленного строительства, а также других факторов с программой гаражно-парковочного строительства, должен быть другим.

Подсчитано, что столичные автомобилисты ежемесячно теряют в пробках в среднем более 11 часов, каждый день в Москве возникает около 650 заторов, в каждой пробке стоит примерно 1500 машин.

Проблему нужно решать глобально. Иначе, борясь с каждым отдельным случаем, мы обречены на строительство незаполненных машинами стоянок, бессистемное размещение парковочных мест и как следствие - появление стихийных парковок и новых заторов, спровоцированных уже нашими действиями. А допустить это мы не имеем права.
В распоряжении Ведомостей оказался законопроект О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с организацией и проведением XXII зимних Олимпийских игр <...> в городе Сочи. Этот документ может совершить настоящую революцию в отношениях собственности в России ведь предлагаемые поправки в Земельный и Гражданский кодексы (ЗК и ГК) будут действовать не только в Сочи, а по всей стране. Нельзя было создать локальный олимпийский закон только для Сочи. Без внесения изменений в другие законодательные акты он не имел бы силы, объясняет зампред комитета по экономполитике Госдумы Юрий Барзыкин, работавший над проектом.

В прошлом году построено более 11 000 машиномест, в этом прибавится еще 126 00 Генеральный план развития города предусматривает создание 2,5 миллионов парковочных мест до 2020 г.

В ходе рассмотрения спора об изъятии объекта недвижимости лицо, у которого он изымается, может заявить встречные требования (возражения) относительно формы или размера компенсации за изъятие объекта недвижимости. В этих требованиях (возражениях) лицо, у которого изымается объект недвижимости, вправе также ссылаться на существенное нарушение порядка его изъятия и иные допущенные нарушения его прав.

Олимпиада никакому суду не подвластна
Решения правительства Российской Федерации о включении земельных участков в перечень <...> а также об утверждении границ территорий <...> не могут быть оспорены в судебном порядке. Споры о наличии или отсутствии оснований для изъятия объектов недвижимости <...> не подлежат рассмотрению в судебном порядке.

Законопроект все существенно сокращает и упрощает. Решение об изъятии больше не нужно будет регистрировать в Федеральной регистрационной службе. Олимпийская госкорпорация (о ней читайте на стр. А3) обращается к краснодарским властям, они принимают решение и сообщают о нем собственнику, который в течение семи дней должен выбрать оценщика. Всего будет 30 уполномоченных оценщиков, которых отберет госкорпорация. Если собственник за семь дней не определится, она же назначит ему оценщика. В течение 10 дней стороны должны заключить договор об оценке объекта, через 30 дней она будет готова. Отчет об оценке направляется госкорпорацией краснодарским властям, которые в течение 15 дней готовят соглашение о выкупе. Если через 30 дней соглашение не подписано, власти идут в суд с иском об изъятии объекта недвижимости для федеральных нужд.

Сейчас законодательство позволяет изымать частную землю для нужд государства (строительства инфраструктурных и военных объектов, доступа к залежам полезных ископаемых) по решению федерального или местного органа исполнительной власти (издается нормативный акт). У собственника есть год, чтобы договориться с властями об условиях изъятия. Если переговоры не принесут результатов, власти могут добиваться его выселения в судебном порядке.

Еще одна новация касается компенсации, замечает управляющий партнер Corpus Uris Алексей Новоселов. Если раньше при изъятии обязательно нужно было предоставлять другую землю, то сейчас ГК вносится изменение: собственнику предоставляется иное имущество с зачетом рыночной стоимости в выкупную цену.

А вот собственник оспорить решение чиновников об изъятии в суде не имеет права вообще, это прямо прописано в законопроекте (см. врез). Хорошо еще, что можно заявить встречные требования относительно формы или размера компенсации.

Партнер юрфирмы Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский подсчитывает, что процесс изъятия участков сократится до менее чем трех месяцев. Если раньше у человека был год, чтобы подобрать себе другое жилье, то сейчас придется решать вопросы в авральном режиме, говорит он.

Определить необходимость земли для нужд государства можно на основании градостроительного плана, плана развития территории и т. п. То есть, например, в соответствии с этим планом здесь через 10 лет будет дорога. Планы составляют чиновники и они решат, что нужно для Олимпиады, а что нет. Нужна гостиница для Олимпиады? Нужна! А сколько их нужно? Непонятно. Зато повод протащить своего инвестора. Ведь Олимпиада пройдет, а гостиница останется, рассуждает Новоселов. По словам Барзыкина, перечень объектов будет утверждаться правительством.



Главная --> Публикации