Главная --> Публикации --> Московские новостройки 2007. детские сады, музеи, мосты, дороги… Земли в москве на всех не хватит Вся правда о квартирах с детьми Подмосковье: год несбывшихся надежд Почему одни стройки признаются "точечными", а другие - нет?

От истории к современности
Подавляющее большинство бизнес-центров Петербурга высокого класса традиционно строилось в историческом центре города. Однако с некоторых пор бизнес-центры начали тяготеть к набережным. В какой-то мере офисы повторяют путь торговых центров. Те тоже, пока были маленькими, норовили жаться к станциям метро, а затем смело и с размахом шагнули к окраинам города.

На офисном рынке Петербурга четко обозначился новый тренд квартальный девелопмент. Бизнес-центры начинают притягиваться и выстраиваться в деловые кластеры. Где в ближайшие годы сосредоточится бизнес города?

Повышает привлекательность пригородных бизнес-центров и меньшая цена земли как по ставкам аренды, так и продажи.

По мере заполнения пятен в центральной части Северной столицы новые бизнес-центры начинают продвигаться вдоль набережных к дальним ее рубежам. И в будущем подберутся к КАД, где, вероятно, мутируют в бизнес-парки. Таким образом, бизнес-центры будут пытаться уйти от транспортных проблем и сократить для своих обитателей время в пути от дома до офиса. Начинается процесс децентрализации офисных объектов класса А в промышленные зоны, так считает Сергей Игонин, управляющий партнер компании АйБи Групп.

Уменьшение доли бизнес-центров, расположенных в историческом центре города, отразится на ставках аренды, считает Светлана Лабкович, начальник отдела маркетинга компании БФА-Девелопмент. Предположительно нижняя граница ставок аренды в центре, цена престижа, будет на $150-200 за 1 кв. м в год выше, чем в бизнес-центрах класса А, расположенных в нецентральных районах. При этом мы ожидаем максимальной заполняемости офисов в центре арендаторами, для которых размещение представительских офисов или штаб-квартир за пределами исторического центра неприемлемо.

Разнообразие растет
Если на начало 2006 года в Петербурге действовало только 7 бизнес-центров класса А общей площадью 54 тыс. кв. м, и все они были расположены в Центральном районе, представляя собой реконструированные и переоснащенные памятники архитектуры, то к началу 2007-го таких объектов стало уже 1 К началу 2008-го их ожидается 21, а к началу 2009 года, как предполагается, их число достигнет 3 При этом лишь половина бизнес-центров класса А будет находиться в Центральном районе.

География новых вводимых высококлассных бизнес-центров уверенно расширилась и распространилась с Центрального района на Петроградский и Василеостровский. Кроме того, неровно дышат инвесторы в сторону деловой зоны у аэропорта Пулково и вдоль Пулковского шоссе. Здесь уже строятся многофункциональные проекты Аэроплаза, Пулково-3, а вскоре начнется строительство многофункционального комплекса Адамант-парк.

Контуры кластеров
Кластеры деловых центров в Петербурге складываются уже вполне отчетливо. Это кварталы, формирующиеся вдоль Выборгской, Песочной и Петроградской набережных. Складываются кластеры и в восточной части Центрального района, и вдоль Свердловской набережной, и на Малой Охте, и в проекте Измайловская перспектива в зоне Обводного канала. Формирование кластеров стимулирует программа администрации Санкт-Петербурга по выводу старых промзон из центральных частей города. Так высвобождаются крупные территории, пригодные для деловой застройки.

Второй формирующейся деловой зоной высокого класса становится восточная часть Центрального района с прилегающими к ней территориями. Сейчас здесь преимущественно стоят ветхие жилые кварталы и старые промышленные площадки. Потенциал этой территории определяет наличие на ней комплекса Смольного (Администрация Санкт-Петербурга), Законодательного собрания Ленобласти, Федерального дома, Управления ГУВД по Санкт-Петербургу; а также громкий проект Охта-центр (бывший Газпром-сити), запланированный на противоположном берегу Невы.

Один из крупнейших бизнес-анклавов появится на Васильевском острове в рамках реализации проекта Морской фасад. Высотный деловой район с течением времени включит до 1,5 млн кв. м офисов, рассчитанных на работу 110 тысяч человек.

Вблизи Смольного собора предполагается также реализация проекта Смольный квартал. На территории 9 га расположатся девять 6-7-8-этажных зданий, в каждом здании планируется 2-3-уровневый подземный паркинг. В составе комплекса жилые (около 22 тыс. кв. м, 240 квартир классов премиум и эксклюзив) и коммерческие помещения (несколько офисных центров-особняков класса А общей площадью около 190 тыс. кв. м). Общая площадь зданий 250 тыс. кв. м.

В этом секторе города заявлено еще несколько масштабных для исторического центра проектов. Это, в частности, Невская ратуша вблизи Суворовского проспекта. Проект стоимостью $500-800 млн на средства банка ВТБ собирается реализовать его петербургская дочка ВТБ-капитал. Инвестор намерен построить недалеко от Смольного новую резиденцию городской администрации Смольный-2, объединив ее с элитным бизнес-центром. Общая площадь комплекса составит около 400 тыс. кв. м, из них 100 тыс. кв. м предназначаются для администрации Петербурга.

Что касается Петроградского района города, то в нем на сегодня сосредоточено порядка 13% всех городских бизнес-центров, причем семь из них высшей категории. В районе формируется кластер деловой активности, так как эта территория обладает лучшей транспортной доступностью, чем исторический центр, но при этом обладает отличными видовыми характеристиками и инфраструктурой, комментирует Дмитрий Золин, управляющий партнер компании LCMC.

В настоящее время разрабатывается также концепция развития всей территории Синопской набережной от моста до моста, сообщает компания GVA Sawyer. На данной территории, как предполагается, будут размещены бизнес-центры, торгово-развлекательные объекты, возможно, гостиница и жилой комплекс совокупной площадью около 300 тыс. кв. м.

Еще один крупный проект Московская-товарная. Обширная территория площадью 317 га занимает 1/5 часть всего Центрального района. Она входит в объединенную охранную зону исторического центра города. Однако значительную ее часть занимают объекты Октябрьской железной дороги. Согласно планам администрации Санкт-Петербурга, зона подлежит полному редевелопменту под общественно-деловую застройку. Здесь будет сформирован новый, современный район с общественными и жилыми массивами коммерческий комплекс с бизнес-центрами, конгресс-холлами, гостиницами, паркингами и выставочными залами. Общий объем недвижимости жилого и делового назначения около 300 тыс. кв. м.

Компания БФА-Девелопмент строит на Петроградской набережной бизнес-центр класса А Линкор на месте бывших корпусов оборонного предприятия Дальсвязь. Инвестиции в реализацию проекта составляют более $50 млн. Внешне новый деловой центр будет напоминать огромный современный корабль. Площадь объекта 23,5 тыс. кв. м.

Наконец, вблизи будущего Орловского тоннеля на Свердловской набережной на углу с Пискаревским проспектом планируется деловой квартал Полюстрово. Проектом предусматривается строительство 17 новых современных бизнес-центров класса А и реконструкцию под офисы 4 зданий. Общая площадь зданий с паркингами составит 570 тыс. кв. м.

Нельзя обойти вниманием и проект Малая Охта на Малоохтинском проспекте вблизи Невы и моста Ал. Невского. Проект представляет собой строящийся на участке 3 га комплекс офисных зданий класса А, доминантой которого станет 25-этажная офисная башня (головной офис банка Санкт-Петербург) высотой 90 метров, вокруг которой построят 11-12 офисных зданий по 8-9 этажей каждое. Полезная площадь офисных зданий составит 145 тыс. кв. м.


Вчера в Swissotel Красные Холмы, что на Космодамианской набережной столицы состоялась презентация нового коттеджного поселка Альпийская долина расположенного на Дмитровском направлении. Кроме того, в рамках мероприятия многочисленным представителям СМИ был представлен последний аналитический отчет одноименного направления, подготовленный компанией Терра-Недвижимость, являющейся эксклюзивным продавцом нового проекта.

Итак, офисный рынок Петербурга в ближайшие годы ждет целая вереница мегапроектов, как вблизи исторического центра, так и на окраине города. И если для единого Сити в городе места нет, то для дюжины суб-Сити вполне найдется.

Как рассказал Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость, - сегодня дмитровское шоссе вошло в 4-ку направлений лидеров по объему предложения и количеству заключенных сделок. Его опережают лишь Новорижское, Рублево-Успенское и Калужское шоссе. Это обусловлено наличием развитой спортивно-досуговой инфраструктуры и уникальных природных характеристик: нетипичный для Подмосковья рельеф местности, каскад водохранилищ, леса. Именно поэтому поселок Альпийская Долина спроектированный в стиле шале стал одним из наиболее интересных проектов 2007 года в сегменте бизнес-класса.





Действительно, дом в поселке Альпийская Долина - это оптимальный выбор для активных людей от 30 до 50 лет. Здесь есть все возможности для отдыха круглый год: горные лыжи, сноуборд, рыбалка, водные виды спорта. Кроме того, совсем рядом с поселком расположены крупные горнолыжные курорты, спортивные клубы, и водохранилища (Икшинское, Учинское и Пестовское водохранилища, канал им. Москвы, река Яхрома, горнолыжные курорты - Сорочаны, Волен, Яхрома, Шуколово (клуб Леонида Тягачёва). Помимо этого в 15 минутах от поселка расположены уникальные зоны отдыха - стрелковый клуб Лисья нора и Сафари Парк Подосинки».

На сегодняшний день поселок построен на 50%. Уже построено 26 коттеджей, в стадии строительства находятся еще 9 коттеджей и 18 таунхаусов. Окончательное же завершение строительных работ намечено на третий квартал 2008 года. Каркасы дома в типовом проекте выполнены из пенополистерольного блока. По желанию заказчика они могут быть выполнены первый этаж из кирпича, а второй этаж из клееного бруса, - отметил Александр Никифоров.

Продолжил презентацию Александр Никифоров, зам. ген. директора по экономическим и производственным вопросам ЗАО Альпийская Долина рассказавший о технической стороне проекта. Согласно его заверениям всего планируется построить 49 жилых домов площадью от 214 до 405 кв.м., а также 18 таунхаусов. Проект предполагает строительство коттеджей 5 базовых вариантов и 3 вариантов таунхаусов.

В свою очередь об инфраструктурной составляющей рассказал Якуб Беков, заместитель ген. дир. по административно-правовым вопросам ЗАО Альпийская Долина.



Как он отметил, новый проект может предоставить практически все необходимое для автономного проживания. Это и оздоровительный центр со SPA-зоной, финской сауной, турецкой баней, мини-маркет, ресторан, а также спортивные и детские площадки, теннисный корт, ухоженная территория с прудами и ландшафтным дизайном. Кроме того, в каждый коттедж будет проведено спутниковое телевидение, Интернет и городской телефон. Все бытовые хлопоты возьмет на себя собственная служба эксплуатации, а о безопасности жильцов позаботится круглосуточная охрана.





Закончилось мероприятие роскошным фуршетом, где представители центральных СМИ о недвижимости смогли не только прекрасно пообщаться в неформальной обстановке, но и насладиться потрясающей панорамой столицы открывающейся из окон Swissotel Красные Холмы.

Во-вторых, добраться до коттеджного поселка, который расположен в 46 км от МКАД, можно всего за час. Кроме того, некоторые перспективы открываются в связи с масштабной реконструкцией Дмитровского шоссе, которое начнется относительно скоро - в будущем 2008 году.

Рецензия от Realto.ru
Несомненно, коттедж поселок Альпийская долина проект весьма интересный.
Во-первых, стоимостью - цены на коттеджи начинаются от 13,5 млн. рублей, на таунхаусы от 6,5 млн. рублей. То есть полноценный загородный дом можно купить по цене 2-х комнатной квартиры в Москве.

В-третьих, проживать в нем можно абсолютно не выезжая в столицу. В 6 километрах от поселка находится город Дмитров со всеми элементами городской инфраструктуры: медицинские и образовательные учреждения, разнообразные магазины и супермаркеты, городской рынок, ледовый дворец, фитнес-центры, банковские и страховые учреждения, театр, кинотеатр и т. д. Также будущему инфраструктурному развитию способствуют дальнейшие планы ЗАО Альпийская Долина, согласно которым в ближайшем будущем планируется строительство поселков Альпийская Долина 2 и Альпийская Долина 3 по соседству со строящимся проектом.



Быстрее всего растет спрос на жилье эконом-класса.

Ну и, в-четвертых, поселок расположен вблизи многочисленных горнолыжных курортов и водохранилищ. То есть, дом в Альпийской долине одинаково подойдет как для постоянного, так и для временного проживания в качестве дома для отдыха, своеобразного собственного пансионата.

Это произошло после внесения изменений в Закон О рекламе, запрещающий рекламу товаров и услуг в иностранной валюте.

Первичный рынок перешел на рубли.

В этом году обошлось без резких скачков цен.

В целом покупатели от этого выиграли, поскольку внутренние обменные курсы, которые использовали компании, зачастую были завышенными.

Можно, однако, сказать, что больше всего подорожали новостройки эконом-класса. А также кирпично-монолитные жилые комплексы, удачно расположенные и с удачной планировкой (это уже квартиры в основном бизнес-класса, а потому и покупатели более требовательные). На эти типы жилья в уходящем году был самый высокий спрос.

В среднем стоимость квадратного метра в новостройках росла достаточно медленно, почти на уровне инфляции. Но это в среднем. По разным объектам ситуация настолько различается, что даже аналитики отказываются делать какие-то обобщения.

Эта тенденция начала складываться уже давно, но окончательно оформилась в уходящем году: в черте столицы строится либо муниципальное, либо дорогое жилье.

Эконом-класс окончательно переместился за МКАД.

Жилье перестало продаваться на уровне котлована и первых этажей.

- Сегодня объемы строительства в Подмосковье превышают московские, - говорит Алексей СМОЛЕНЦЕВ, генеральный директор Группы компаний Домостроитель. - Более того, квартира за МКАД воспринимается теперь как альтернатива жилью в Москве, а в некоторых случаях и лучший вариант. Этому способствовали не только более доступные по сравнению со столичными цены на недвижимость, но и бурное развитие в ближнем Подмосковье инфраструктуры, не уступающей московской, - торговых центров, спортивных комплексов, детских садов и школ, дорог, новых транспортных развязок.

Однако риски, связанные с покупкой жилья в недостроенном доме, остаются.

Многочисленные скандалы с обиженными дольщиками, а также более спокойная, без ажиотажа, ситуация на рынке способствовали тому, что большинство предложений на рынке новостроек сейчас - в более-менее достроенных, а то уже и прошедших Госкомиссию домах.

Покупателей стали завлекать бонусами.

- Первый и основной риск - возможность просто не получить свою квартиру, т. е. быть обманутым. Также дом может не быть построен из-за неправильного управления процессом строительства и проблем внутри самой компании, - предупреждает Павел ПУЗЫРЕВ, генеральный директор Группы компаний ИТЭК. - Второй риск - затягивание сроков строительства. И, наконец, могут возникнуть проблемы, связанные с процессом оформления квартиры в собственность после сдачи объекта. Во избежание неприятностей лучше работать с проверенными застройщиками и, прежде чем заключать договор, посмотреть объекты этой компании, которые уже сданы и заселены, - после разговоров с новоселами многое сразу станет понятным.

Стоит ли покупаться на дешевизну
Как и на вторичном рынке, на стоимость квартиры в новом доме, конечно же, очень сильно влияют класс и тип дома, а также степень престижности района. Но есть здесь и свои нюансы, из-за которых квартиры в двух вроде бы одинаковых домах, строящихся в одном и том же районе, будут стоить совершенно разные деньги.

В отличие от прошлого года в этом спрос на новостройки большую часть года приходилось подогревать. Поэтому в практику многих компаний вошли особые предложения для клиентов - скидки, разнообразные программы рассрочки, особые условия ипотеки и т. п. Для покупателей это, конечно, приятная тенденция. Особенно для тех, с чьей стороны спрос-то есть, но платежеспособность немного прихрамывает. Однако будьте осторожны: спецпредложения, которые существенно отличаются от среднерыночных в выгодную для вас сторону, могут говорить о не лучшем качестве дома или микрорайона.

Местоположение по отношению к благам цивилизации
Конечно, это актуально для любого жилья, но вторичный рынок, по определению, предполагает уже более-менее обжитой район. Новостройка же может оказаться как в месте, где транспортно-магазинно-социальные проблемы относительно решены, так и на выселках, где маршрутку до ближайшей станции метро (а то и электрички!) надо ждать часами, а в детсад запись - на пять лет вперед. Но времена, когда любые квартиры расхватывались как горячие пирожки, прошли, и спрос на предложения в неблагополучных с точки зрения инфраструктуры местах нынче невысок. Чтобы подогреть его, застройщики вынуждены снижать цены.

При этом надо понимать: за просто так застройщики цены не снижают. И заранее прикинуть, какие неудобства вы готовы терпеть, а какие нет, ради экономии в 5 - 10 - 15 процентов от обычной цены.

Стадия строительства
Как мы уже говорили, в основном сейчас квартиры продаются в более-менее построенных домах. Однако согласитесь, дом со сроком сдачи во втором квартале следующего года и дом, сданный госкомиссии, - две большие разницы. Что и сказывается на цене. Дороже всего ценятся квартиры в новостройках, где уже ведется оформление права собственности. Но таких предложений немного.

Прежде чем соглашаться на такое спецпредложение, хорошенько подумайте. Да, сейчас вы сэкономите. Но не намучаетесь ли в будущем так, что будете готовы заплатить вдвое больше?

Компании, которые заключают со своими клиентами договоры в соответствии с Федеральным законом Об участии в долевом строительстве, как правило, ценят свои квадратные метры выше, чем те, кто работает по серым схемам. (Разница может достигать 10 - 15 процентов.)

Степень достроенности микрорайона
Квартиры в домах, которые сдаются первыми, как правило, стоят дешевле. Это и понятно. Микрорайон может строиться и заселяться в две-три очереди, при этом первым новоселам придется терпеть стройку под окном и все связанные с ней неудобства лет пять, а то и больше.

Радуясь тому, что вы нашли крайне выгодный по сравнению с другими предложениями вариант, постарайтесь понять, чем эта дешевизна объясняется, иначе в будущем вас могут ожидать не самые приятные открытия.

Однако большой вопрос, стоит ли таким образом экономить, поскольку закон о долевом строительстве обеспечивает дольщикам определенные гарантии того, что дом будет достроен в срок. Серые схемы, естественно, этих гарантий не дают. Кроме того, договоры, заключенные по закону о долевом строительстве, в обязательном порядке регистрируются, что позволяет избежать двойных продаж.

Серьёзных послаблений для заёмщиков пока ждать не приходится

Совет эксперта
Алексей Смоленцев, генеральный директор Группы компаний Домостроитель:
- Если вы хотите максимально сэкономить и при этом удачно вложить деньги, советую обратить внимание на среднее и дальнее Подмосковье. В этих районах уже сейчас поднимаются предприятия, растет инфраструктура, начинает возводиться качественное жилье. А с началом строительства Центральной кольцевой автодороги среднее и дальнее Подмосковье получит новый, очень мощный толчок к развитию - и недвижимость там, естественно, сильно подорожает.
Финансовый кризис поделил 2007 год на два периода: в первом ипотечный рынок начал на взлете, однако в августе банки начали ограничивать выдачу кредитов, увеличивая сроки рассмотрения заявок и поднимая ставки. Требования к потенциальному заемщику стали такими же строгими, как пару лет назад: ставки ниже рынка и кредиты с нулевым первоначальным взносом теперь редкость.

Не в сроках дело?
Одной из тенденций этого года стал отказ банков от фиксированных сроков предоставления кредитов. Теперь заемщики имеют право самостоятельно выбирать время, за которое они смогут погасить ипотечный займ. Растянуть кредит на покупку жилья сегодня можно от 1 года до 30 лет. Однако российские заемщики предпочитают связывать себя обязательствами на 10-15 лет. По словам Сергея Постнова, такой период позволяет получить оптимальное соотношение: ставка - срок - ежемесячный платеж.

И хотя ряд банков по-прежнему предоставляет кредиты на полную стоимость жилья, платить за такую щедрость будет сам заемщик. Сергей Постнов, президент Национальной ипотечной компании, предупреждает: Как правило, в этом случае заемщику придется платить повышенную процентную ставку за пользование кредитом, а это подходит далеко не всем. Наиболее разумным сегодня является первоначальный взнос 10-15% от стоимости приобретаемой недвижимости. Если же клиент банка готов внести 20-40% от стоимости недвижимости - это только приветствуется, он получает меньшую процентную ставку, - заявляет Сергей Постнов.

Не забывают сегодня заемщики и о возможности досрочного погашения. По словам генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александра Семеняки, около 20-25% кредитов в России гасится досрочно. Учитывая этот факт, Национальная ипотечная компания сняла ограничения на досрочное погашение: клиенты могут вносить досрочные платежи уже с 1 месяца пользования кредитом, не опасаясь каких-либо штрафных санкций.

Но и более долгий срок кредитования имеет преимущество: увеличивается сумма кредита, хотя и процентная ставка будет выше. Поэтому оформляют длинные кредиты немногие. По данным кредитного брокера Фосборн хоум, лишь 10% заемщиков первоначально интересуются кредитом на срок более 20 лет. Однако, по итогам дальнейших расчетов, большинство заемщиков берут кредиты как раз на 20 лет, что напрямую связано с необходимостью увеличения суммы займа.

Совсем по-другому ситуация выглядит сейчас. Ипотечные ставки не только не снизились, но даже выросли. Охладил российский ипотечный рынок глобальный кризис ликвидности, спровоцированный проблемами американского рынка высокорисковых облигаций..

Станет ли ипотека дешевле?
В начале 2007 года многочисленные прогнозы о скором удешевлении ипотеки до 8% годовых в валюте и 10,5% в рублях казались вполне реализуемыми.

Каковы перспективы?
Сейчас аналитики расходятся во мнении будет ли дорожать ипотека в первом полугодии 2008 года. Звучат голоса и в пользу того, что крупные игроки рынка смогут позволить себе даже незначительное снижение ставок на 0,25-0,5%, чтобы упрочить своё лидерство на рынке.

Аналитики опасаются, что проблемы с ресурсами могут привести к удорожанию ипотеки на 0,5-1,5% в начале следующего года. Впрочем, отнюдь не все банки испытывают проблемы с финансированием. Некоторые кредитные учреждения в самый разгар кризиса предложили клиентам хорошие условия: так Национальная ипотечная компания до конца года реализует программу, которая позволяет оформить ипотеку, сэкономив от 0,5% до 1% годовых. Очевидно, что снижать ставки в нынешних условиях могут позволить банки, имеющие солидную ресурсную базу.

Еще одной тенденцией станет рост спроса на ипотеку в регионах. Уже сейчас столица не является наиболее активно растущим рынком, уступая пальму первенства Санкт-Петербургу и другим регионам. Ожидается и расширение кредитной линейки: кредит станет доступен тем, с кем еще недавно банки работать не хотели. Вероятно снижение требований к возрасту заемщика и, улучшение условий предоставления долгосрочных кредитов.

Очевидно, что проблемы с ликвидностью будет испытывать большая часть игроков, так как глобальный финансовый кризис еще далек от завершения. Это значит, что не имеющие средств к развитию кредитные организации вынуждены будут сократить свои программы (в реальности, это уже произошло), а некоторые откажутся от ипотеки полностью. Таковыми можно считать мелкие банки, которые вышли на рынок, не имея собственных ресурсов, но с большим желанием хорошо заработать. Впрочем, для заемщиков укрупнение ипотечного бизнеса можно рассматривать как благо. Развивать ипотеку, а в перспективе и снижать ставки, могут кредитные организации, имеющие большие обороты. Чем больше клиентов у ипотечного банка, тем выше вероятность, что его условия наиболее конкурентноспособны.



Главная --> Публикации