Главная --> Публикации --> Не можешь купить - построй 6 способов не платить налоги с аренды «кассы взаимопомощи» это реальный шанс получить жильё в рассрочку Объекты под заказчика Зачем российским городам такие высокие дома?

Российская газета: Инна Семеновна, вот уже год, как идет дачная амнистия. Стартовала она достаточно вяло: сначала люди ждали, когда с 1 января нынешнего года уменьшится госпошлина, потом - когда будет принят закон о максимальных расценках на землеустроительные работы. Сейчас оба благоприятствующих условия соблюдены - это повлияло на ход дачной амнистии?

В черноземном представительстве Российской газеты прошел деловой завтрак с руководителем Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области Инной Демидовой. Беседа с главным воронежским регистратором началась с одного из самых злободневных на сегодняшний день вопросов - земельного.

Надо отметить, что закон изначально был несколько сыроват, однако он постоянно - в том числе с учетом предложений Росрегистрации - совершенствуется. Вы знаете, что на днях Госдума распространила упрощенный порядок оформления земли на наследников и тех, кто получил незарегистрированные участки в подарок.

Инна Демидова: Довольно часто приходится слышать, что дачная амнистия буксует, однако на самом деле все идет своим чередом. Количество обращений в Управление Росрегистрации по поводу оформления прав собственности на дачную недвижимость, безусловно, увеличивается: с сентября 2006-го года мы зарегистрировали около 12 тысяч прав по упрощенному порядку, предусмотренному 93-м Федеральным законом. Процент отказа в регистрации - мизерный: больше чем за год документы вернули только 28 заявителям.

Демидова: Мы сами хотели выяснить этот вопрос, чтобы знать, с каким объемом нам придется столкнуться при приеме документов. Однако такую цифру нам никто не смог дать. Ориентировочно можно говорить о полутора миллионах дачных участков.

РГ: Известно, сколько в регионе дачных и садовых участков?

Демидова: Наверное, это, в первую очередь, стоимость кадастровых работ. Воронежская областная дума одной из первых в стране приняла закон, определяющий максимальные ставки на межевые работы, однако, по словам людей, которые к нам обращаются, землеустроители нашли способы приподнять эту планку: работу по межеванию они оценивают по утвержденным тарифам, но в окончательную стоимость добавляют какие-то дополнительные расходы.

РГ: Можно ли назвать объективные факторы, которые в Воронежской области тормозят реализацию закона?

РГ: Иван Васильев из Рамонского района спрашивает, какие документы необходимы для приватизации земли?

Впрочем, у дачников и садоводов есть возможность оформить участки, не обращаясь к землеустроителям. Законом предусмотрена возможность регистрации права на земельный участок, предоставленный садоводческому товариществу (речь идет об общем земельном массиве). В этом случае для регистрации права собственности на земельный участок конкретного члена товарищества достаточно представить план земельного участка со справкой правления о том, что он находится в границах зарегистрированного участка товарищества. Однако на сегодняшний день такого прецедента у нас не было. Садоводы и дачники не спешат воспользоваться возможностью регистрации земельного массива всего товарищества. А это значительно дешевле, нежели проводить индивидуальные землеустроительные работы.

РГ: Вопрос читателя из Хохольского района - он хочет отказаться от лишней земли, но не знает, как это сделать. Речь, по-видимому, идет о неликвидном участке (заболоченном или с оврагом), какие в свое время щедро раздавали.

Демидова: Если речь идет о земельном участке, предоставленном до вступления в силу Земельного кодекса (октябрь 2001-го), то достаточно будет документа, на основании которого его предоставили (аренда, бессрочное пользование, пожизненно наследуемое владение), и кадастровый план участка.

РГ: Воронежское управление ФРС распространило сообщение о том, что в период предвыборной кампании будет усилен контроль за соблюдением региональными отделениями политических партий законодательства РФ. О чем конкретно идет речь?

Демидова: Законодательством предусмотрен механизм отказа от права собственности. Необходимо обратиться в органы местного самоуправления с заявлением об отказе от права на объект недвижимого имущества. Орган местного самоуправления, в свою очередь, обращается в Росрегистрацию для постановки на учет бесхозяйного имущества. А спустя год муниципалитет через суд признает права собственности на этот объект недвижимости.

РГ: Недавно в управлении прошла прямая линия по ТСЖ - с какими вопросами люди чаще всего обращались?

Демидова: В соглашении между ФРС и ЦИК оговорено, что наша служба проверяет достоверность и полноту сведений о находящемся в собственности кандидатов в депутаты Госдумы РФ недвижимого имущества. На сегодня мы уже дали ответы на запросы центральной избирательной комиссии по 5803 кандидатам и действительно выявили несколько фактов, когда указывалось не все зарегистрированное имущество или в декларации были технические ошибки (площадь квартиры, адрес, по которому она расположена). Помимо этого, УФРС совместно с избирательной комиссией осуществляет контроль правомерности поступления денежных средств политическим партиям в период предвыборной кампании.

Кстати, сейчас мы как раз проводим внеплановую проверку: в октябре в Управление поступила жалоба на деятельность ТСЖ (гражданин считает, что внутри товарищества неправильно распределена власть). В данном случае наша задача - проверить, насколько деятельность товарищества соответствует уставу и федеральному законодательству.

Демидова: Большинство позвонивших интересовались порядком регистрации ТСЖ, а также тем, куда и как пожаловаться на неправомочные действия правления.

Впрочем, жизнь не стоит на месте: на прошлой неделе депутаты Государственной думы приняли во втором и третьем чтении поправки в закон О некоммерческих организациях, касающиеся упрощения порядка государственной регистрации товариществ собственников жилья, а также садоводческих, огороднических, дачных и гаражных некоммерческих объединений граждан. Законом предлагается вывести эти организации из-под действия базового закона О некоммерческих организациях, что позволит им проходить регистрацию и вести отчетность по более простой и соответствующей их деятельности схеме. Так что с 1 января 2008 года функции регистрации и контроля будет осуществлять налоговая служба - как это собственно и было раньше.

Мы направили в ТСЖ уведомление о проверке, однако руководителем товарищества документы для проверки представлены не были. Нами составлен акт о противодействии проведению проверки.

Демидова: Первоначальный документ - тот самый договор из городского жилищного комитета, действительно, никаких сомнений у регистраторов не вызвал: все было сделано честь по чести - печати, подписи, регистрационный номер. Таким образом, мы зарегистрировали право собственности на квартиру, затем в течение каких-то двух месяцев квартира поменяла двух владельцев. Последними покупателями как раз и стали Шиповские, которые приобрели квартиру по цене значительно ниже рыночной стоимости, причем произвели оплату еще до заключения договора купли-продажи. Если бы Шиповские до совершения сделки обратились в нашу информационную службу, то им бы сообщили, что законность приватизации данной квартиры сомнительна, а значит, покупка недвижимости может обернуться проблемой. Сегодня продолжается расследование уголовного дела: правоохранительные органы ищут первого правообладателя квартиры. Одновременно идут сразу две судебные тяжбы.

РГ: У многих на слуху ситуация с семьей Шиповских, которые купили квартиру, а потом выяснилось, что договор приватизации на их квартиру оказался поддельным. Как людям обезопасить себя от таких ситуаций?

РГ: Одно из направлений деятельности Росрегистрации - контроль за саморегулируемыми организациями арбитражных управляющих. Какова здесь ситуация?

Во избежание таких ситуаций хотелось бы посоветовать людям: перед тем, как заключить договор купли-продажи квартиры, обратитесь с запросом в органы Росрегистрации - вам дадут исчерпывающий ответ: зарегистрировано ли право собственности на квартиру, за кем именно, есть ли аресты, не участвует недвижимость в ипотеке и так далее.

РГ: Дисквалифицировали их на символический срок - от шести месяцев до года...

Демидова: Для нас принципиально важно навести в этой сфере элементарный порядок. Институт арбитражных управляющих изначально предполагался как инструмент оздоровления экономики. Но в настоящее время ситуация складывается таким образом, что вместо принятия мер по оздоровлению предприятий - должников и выводу их из кризисных ситуаций, все процедуры банкротства заканчиваются конкурсным производством. Мы работаем по жалобам, с которыми к нам обращаются кредиторы, акционеры, и видим, какие грубые нарушения и зачастую неоднократно допускают арбитражные управляющие. После чего идет обращение в суд о привлечении, в том числе и о дисквалификации управляющих. За последний год нам удалось добиться дисквалификации трех управляющих, один из которых - арбитражный управляющий экскаваторного завода Юрий Тарасов.

РГ: Сегодня в регионе обсуждается возможность запуска проекта одно окно на бюджетной основе - в отличие от ныне существующего центра (посредническая организация, которая берет за свои услуги плату). И без Росрегистрации здесь не обойтись. Возможно ли, по вашему мнению, реализовать проект в будущем году?

Демидова: Так решил суд. Надо сказать, что прежде суды вообще неохотно привлекали управляющих к административной ответственности даже в виде штрафа (максимальный из которых - пять тысяч рублей). Хотя такая ситуация складывалась отнюдь не во всех регионах - например, в Орле арбитражных управляющих всегда очень активно привлекали к административной ответственности и многих дисквалифицировали. А у нас все управляющие были дисквалифицированы только с третьей попытки.

Первая забота покупателя выяснить, кто и по какому праву является собственником предлагаемого ему жилья, приватизировано оно или куплено, получено в дар или по наследству. Собственно, законно удостоверить свое неоспоримое право на продажу квартиры является и первой заботой продавца. Хотя бы потому, что без этого ему никаким образом не удастся оформить сделку купли-продажи, а следовательно, получить деньги за свою квартиру.

Демидова: Этот вопрос недавно обсуждался на совещании в областной администрации. Речь идет о создании одного окна, где будут задействованы абсолютно все государственные органы и подразделения органов местного самоуправления, оказывающие те или иные услуги. Задумка неплохая, но механизм реализации этого проекта, на мой взгляд, пока не продуман.
Опасения покупателей вторички разнообразны. Но на первом месте страх потерять свежекупленную квартиру из-за того, что в ней вдруг, совершенно неожиданно образуются не учтенные при сделке хозяева, интересы которых были проигнорированы.

Почему справка БТИ должна успокоить покупателя? Ведь в ней говорится только об инвентаризационной стоимости квартиры и поэтажном плане, подтвержденном экспликацией (словесным описанием того, что изображено на картинке). Для спокойствия даже не одна, а две причины.

Как выяснить, кому принадлежит (на кого приватизирована) квартира? В самом распространенном случае можно просто посмотреть на свидетельство о приватизации (свидетельство о государственной регистрации права собственности) или на справку из БТИ, которые покажет вам владелец квартиры или его представитель.

Никому, кроме собственника (или его доверенного лица), этой справки не дадут. И это логично. Сведения, содержащиеся в ней, необходимы для определения величины налога на недвижимость или для совершения любой сделки с недвижимостью. То есть, для проведения операций, которые может производить только собственник жилья.

Первая: БТИ выдает справку только собственнику квартиры или его представителю, чьи полномочия нотариально заверены. Сначала законный хозяин возьмет в БТИ бланк квитанции, пойдет в отделение Сбербанка, заплатит 106 рублей (государственный тариф). А потом, вернувшись с оплаченной квитанцией, предъявит правоустанавливающий документ (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство) и паспорт. Причем только оригинал.

Вторая причина, по которой справка БТИ является некоторым залогом спокойствия для покупателя, невозможность ее получения на квартиру, находящуюся под арестом. Если на квартире есть какие бы то ни было обременения, то справку БТИ, как правило, взять невозможно. Все сведения об обременениях сразу поступают в регистрационную палату, в БТИ и в паспортный стол милиции.

До середины 1990-х годов в БТИ можно было предъявлять заверенные копии документов. Но стало понятно, что такой порядок слишком удобен для мошенников. Снять копию с документов, под тем или иным предлогом втершись в доверие к хозяину квартиры, особенно если он состоит в так называемой группе риска (немощный старик, алкоголик или человек с ограниченными возможностями), не составляет особого труда. Сейчас порядок выдачи справок настолько строг, что выдача ее постороннему практически исключена.

Как мы уже выяснили, в БТИ не получит. Но источниками информации могут стать паспортный стол милиции, ЖЭК или Регистрационная палата. В паспортном столе хранятся последние сведения о прописанных в квартире жильцах. В ЖЭКе есть регистрационная карта, в которой наличествуют записи обо всех прибытиях и убытиях, которые происходили в интересующей вас квартире со дня ее заселения, вся история жилплощади. Плюс к тому в ЖЭКе лежат документы, на основании которых те или иные люди получили свою прописку (ордера, документы о собственности, договоры мены, дарения). Если собственник не прописан на принадлежащих ему метрах не беда, ему все равно приходится за них платить. В ЖЭКе обязательно сохранились документы, по которым владельцу выписывали лицевой счет.

Если бумаги, находящиеся в руках продавца, не внушают доверия покупателю, ему надо будет наводить справки самостоятельно. Каким образом и где он может получить интересующие его сведения?

И в ЖЭК, и в паспортный стол может прийти любой интересующийся и, если он возьмет правильный тон (скажем, не пойдет прямиком к начальнику паспортного стола и своевременно озаботится джентльменским набором из коробочки конфет или шоколадки), у него есть все шансы получить нужные сведения.

Конечно же, и ЖЭК, и паспортный стол имеют право давать сведения только собственнику лично. Но и та и другая организации довольно анархичны. И это не большая беда, пока их справки не являются основанием для совершения сделок. А для бдительного покупателя в нестрогом следовании букве закона есть свое утешение.

Таким образом, у покупателя есть все шансы проверить права продавца на продажу квартиры. Исключает ли это все риски? Нет. Даже сделка, совершенная законным владельцем, может быть оспорена.

С Регистрационной палатой еще проще. Да, там тоже необходим набор из документов и собственника. Но все дело в том, что туда не понадобится даже заходить. База данных Регистрационной палаты есть во всех более-менее стоящих риелторских конторах. Кроме того, существуют специальные информационные фирмы, которые дают эти данные за деньги. Притом очень небольшие.

Плюс ко всему формулировка закона про детей звучит так: Чтобы не было ущемления прав ребенка. Это очень обтекаемо. В опекунском совете сидят специалисты. Пройти опекунский совет бывает крайне непросто. Может ли доля ребенка, уменьшаясь по метражу, компенсироваться деньгами; если ребенок едет из большой квартиры в Бутово в меньшую, но в центре ущемление ли это его законных прав? Эти вопросы до сих пор не решены, что дает широкие возможности для спекуляций. В основном все эти барьеры преодолеваются до совершения сделки. Но некоторые недоработанные вопросы могут всплыть позже и послужить поводом для судебного разбирательства.

Детский вопрос
Чаще всего это связано с несовершеннолетними детьми, временно выписанными людьми и неизвестными наследниками. Несовершеннолетние бич рынка недвижимости. Если сейчас дети обязательно участвуют в приватизации, то раньше они могли не фигурировать в правах собственности. Перед приватизацией детей часто выписывали, чтобы обойти органы опеки, делали какие-то временные регистрации и т. п.

Наследственные дела более-менее прозрачны. Полгода после смерти наследодателя с объектом наследства нельзя производить никаких манипуляций, а по истечении этого срока невозможно предъявлять претензии на наследство. Если квартиру делят между наследниками по суду, то на ней висит обременение и продать ее нельзя, так как БТИ никаких справок по ней не даст. Исключение случаи, когда наследник по объективным причинам не мог узнать о смерти родственника. Они очень редки и вполне оспариваемы в суде. Чаще всего по подобным делам отвечает продавец, которому приходится делиться доходами от продажи.

Хорошо сидим!
Кто такие временно выписанные люди и почему их стоит опасаться? Скорее всего, это люди, отбывавшие срок в местах лишения свободы ровнехонько в тот момент, когда квартиру приватизировали. В свидетельство о собственности они не попали. Когда квартиру продавали, они еще не вернулись. Но потом появились и заявили свои права. Можно ли подстраховаться на случай появления бывших сидельцев? Да. В первую очередь, детально изучив историю квартиры и проверив, почему из нее выписан тот или иной человек. Сейчас, кстати, историю собирают официально, а четыре года назад давали справку только о наличии прописанных в данный момент.

Квартира принадлежит добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации сделки. За исключением чрезвычайно редких случаев. Но даже и в этих редких случаях добросовестный приобретатель имеет право не только на полную компенсацию затрат на приобретение недвижимости, но и на покрытие расходов по ее ремонту и улучшению. Если, конечно, в договоре купли-продажи была указана полная стоимость жилья.

Все это очень неприятно, но, как мы уже писали, даже если сделка с недвижимостью по прошествии времени признана неправомочной, новый собственник (если он был добросовестным приобретателем, то есть приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, не зная и не имея возможности знать об этом) мало чем рискует.

Да ты ж теперь многодетная мать будешь! бодро воскликнула моя подруга в ответ на мои причитания, Тебе жилье от государства дадут, так что скорей рожай и будете к новоселью готовиться.

Узнав о грядущем двойном пополнении в семье, мы с мужем очень обрадовались. Проблема жилья нас не обеспокоила. Главное дети, а уж вырастить сумеем. Однако, в какой-то момент стало понятно, что в малогабаритной двушке разместить две кроватки, двойную коляску, троих взрослых людей, кота и после этого как-то жить просто невозможно. Стали искать решение

Во-первых, оказалось, что теперь нет особой очереди для многодетных семей. С принятием нового ЖК все мамаши с гордостью, носящие звание многодетных (то есть имеющие троих и более детей) могут подвинуться и пойти встать в общую очередь.

Я, признаться, уже давно не жду милостей от природы, тем более от государства. И на бесплатное жилье рассчитывала мало. Но тут подумала, а почему бы и нет? Государство тоже подумало. И сказало: таки нет.

Семья есть? Есть. Жилье есть? Есть. Свободны. В нашем случае коварную роль сыграла однушка, доставшаяся моей маме после смерти бабушки. Интересно, что мы должны с ней сделать? Переселиться туда со всем набором детей? Или, наоборот, отправить туда маму, оставшись в аж 30 квадратных метрах впятером? Как нам сказали в Департаменте социального жилья, мы можем продать обе квартиры и купить новое жилье. Ага, тоже двушку, но размером побольше. Больше-то ни на что не хватит!

Но и в эту общую очередь попасть непросто. Так, у нас, например, не получится. Ведь для того, чтобы встать в очередь на жилье, необходимо быть признанным малоимущим. А эта категория теперь подразумевает не только месячный доход на человека, но и общую стоимость принадлежащего семье имущества. Словом, если вы живете с тремя детьми в однокомнатной квартире, но при этом у сына вашего мужа от первого брака или, хуже того, у ваших родителей есть трехкомнатная квартира в собственности, то не бывать вам среди бедных. А то, что вы этой квартиры в глаза не видели и, мягко говоря, никакого к ней отношения не имеете это уже не социального Департамента забота.

Ладно, на этом этапе мы перешли к рассмотрению коммерческих вариантов. Дело в том, что ни на что, кроме собственно прописки в родительской квартире, претендовать не приходилось: в одной из квартир мама жила, другую сдавала, обеспечивая себе ежемесячный доход. Обрекать ее на жизнь на пенсию не хотелось и было решено выкручиваться самостоятельно.

Мои предприимчивые знакомые сразу начали предлагать разные варианты. Первым был такой перепрописать всех в бабушкину однушку. Не тут то было! Наши законодатели и тут подстраховались: если ты менял условия жизни в течении 5 лет до постановки на очередь, никакой тебе очереди не положено. Логика простая: либо ты их намеренно ухудшил, а тогда живи теперь и мучайся, либо ты их улучшил а зачем тебе тогда лишнее? Словом, этот вариант тоже не удался.

Ради первоначального взноса было решено продать обе семейные машины. Не самый умный шаг в преддверии появления в доме мелких отпрысков, но жить захочешь не так раскорячишься. Итак, имеем первоначальный взнос порядка 30 тысяч долларов и возможность тысячи две в месяц относительно безболезненно отдавать банку. Что же мы получаем за эти деньги? Получается, путем расчетов с применением ипотечного калькулятора одного из столичных банков, что мы можем рассчитывать на квартиру стоимостью 215 тысяч долларов, при условии того, что жить в кредит нам придется лет 20, а процентная ставка составит 11% годовых. При средней стоимости квадрата в Москве уже почти в 5 тысяч долларов мы можем себе приобрести на эти деньги метров 40-50 площади. А в интересующем нас районе (Мосфильмовская, Мичуринский проспект) так и вовсе метров 3 Нет, есть, конечно, вариант, купить за 170-180 тысяч двушку в Реутове или Балашихе, но, чем, скажите на милость, они будут отличаться от нашей съемной на Мосфильме? Разве что неудобством дороги до работы, необходимостью делать ремонт непонятно из каких средств и обязательствами перед банком.

Понятно, что просто покупка жилья даже не рассматривалась. Единственным вариантом оставалась ипотека. Что же нам нужно? А нужна нам трехкомнатная квартира в Москве (чтобы не убивать на дорогу до работы и обратно по 6 часов в день, рискуя пропустить не только первые шаги детей, но и в принципе сам факт их наличия), и желательно недалеко от мамы, чтобы не уменьшать семейный бюджет расходами на няню.

Краткосрочная аренда
Краткосрочная и долгосрочная аренда жилья имеют гораздо больше схожих черт, нежели различий. При любом виде коммерческого найма действуют две стороны: наниматель и наймодатель. Они заключают письменный договор. Сдавать квартиру внаем вправе только собственник. Арендовать ее можно на ограниченный срок и за определенную плату. Однако краткосрочная и долгосрочная аренда имеют некоторые отличительные особенности. И в том, и в другом случае есть как преимущества, так и недостатки.

Словом, после длительных рассуждений и семейных советов было решено, еще как минимум на два года остаться в съемной квартире. Максимально сократив число хозяйской мебели и попытавшись таки устроить уголок поуютней для новых членов семьи. А там. Либо снять большую, либо надеяться на чудо. Как говориться, или ишак заговорит, или король сдохнет. А в нашем случае или законодательство поменяется, или доходы вырастут. Иначе никак.
Зачастую граждане оказываются в таких ситуациях, когда приходится покидать родной город. Например, кто-то ищет работу, хочет продолжить образование или просто сменить обстановку. И одной из проблем, возникающих у тех, кто приехал в чужой город, нередко становится поиск крыши над головой. Разумеется, можно пожить у родственников, но не век же стеснять их своим присутствием. Или остановиться в гостинице, но это довольно накладно, да и неудобно. В подобных случаях предпочтительно арендовать квартиру.

Квартиры в Москве традиционно составляют альтернативу отелям, рассказывает Инна Будникова, PR-менеджер Финансово-строительной корпорации Лидер. Если человек приехал в Москву не более чем на два-три дня, то выгоднее поселиться в квартире, сдаваемой в посуточную аренду. По сравнению со стоимостью проживания в сопоставимом по уровню гостиничном номере экономия может составить 30 40%. Помимо снижения затрат пребывание в частной квартире комфортнее для нанимателя. Например, остановившись в гостинице, постояльцу придется завтракать, обедать и ужинать в ресторанах отеля или близлежащих заведениях, что повлечет немалые дополнительные расходы. Надо будет платить за то, чтобы отдать вещи в прачечную, погладить рубашку или костюм и т. п. В отличие от отеля в квартире есть кухня со всей необходимой бытовой техникой, где самому можно приготовить домашний ужин по своему вкусу. А некоторые наймодатели предоставляют в пользование компьютеры и даже домашнюю библиотеку.

Любой прибывающий в Москву уже на вокзале увидит агентов с табличками Сдам квартиру, комнату. Рынок посуточной аренды хорошо развит в столице, и не составит труда сразу же снять себе жилье, причем как с помощью многочисленных агентств, так и непосредственно у самих владельцев квартир.

Разумеется, и частники, и официальные компании определяют лимит въезжающих постояльцев: в однокомнатной квартире, как правило, могут остановиться один-два человека, в двухкомнатной три-четыре. Число жильцов указано в условиях сдачи жилья и ограничено не только количеством квадратных метров, но и имеющейся мебелью. При увеличении числа постояльцев цена вполне может и повышаться, но это необязательное условие. Зато довольно распространена система скидок: чем дольше вы живете в квартире, тем дешевле она вам обходится.

Предложений о сдаче в аренду жилья посуточно огромное количество. Но агентства советуют бронировать понравившиеся апартаменты заранее, поскольку хорошие варианты уходят довольно быстро. Преимущества квартиры перед гостиничным номером очевидны: прежде всего платить надо только за реально проведенное в арендованном жилье время. Правда, зачастую, когда наниматель хочет снять квартиру на несколько часов, ему предлагают отнюдь не почасовую оплату. Арендодатель просит 1/4 часть суточной оплаты, но это в любом случае меньше, чем стоимость номера в гостинице. Да и потом, если снять квартиру на несколько человек, это существенно снизит личные расходы.

При долгосрочной аренде в отличие от краткосрочной существует много схем расчетов с наймодателем. Например, в качестве платы за проживание хозяева просят сделать ремонт. Иногда помимо этого жильцы (как правило, те, кто арендует квартиры в новостройках) еще приобретают мебель. Такой способ расчета устраивает хозяев, которые, например, планируют передать квартиру через определенный срок родственникам или подрастающим детям.

Временный дом
Краткосрочная и долгосрочная аренда различаются по размеру платежей, способу расчетов и начинке самой квартиры, комментирует Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании ИНКОМ-Недвижимость. Если жилье предназначено для долгосрочной аренды, обстановка будет намного скромнее, чем в случае краткосрочного найма. Скорее всего интерьер в квартире эконом ограничится стандартным набором мебели: кровать, шкаф, стол, холодильник и в лучшем случае телевизор, на что-то большее рассчитывать не стоит. Долгосрочная аренда удобнее для наймодателя. Составление договора сроком более чем на один год обеспечивает финансовую стабильность и уверенность в завтрашнем дне, позволяет достаточно точно планировать бюджет. В пользу долгосрочной аренды говорит минимизация издержек. Ведь решив обосноваться в квартире надолго, люди более бережно относятся к обстановке временного домашнего очага. Если долгосрочный договор составлен с фиксированной арендной ставкой, то наниматель выигрывает на среднерыночном росте стоимости найма.

По данным аналитического центра Финансово-строительной корпорации Лидер, стоимость найма однокомнатных квартир на одни сутки составляет от 1000 до 5000 руб. Размер ставки не зависит от количества проживающих. В первую очередь на цену влияет местоположение квартиры. Самое дорогое жилье находится в Центральном округе в районе Арбата, Тверской улицы, Замоскворечья, Патриарших прудов, Чистых прудов, Сретенки. Посуточная аренда таких квартир стоит порядка 4500 5000 руб. Наименее дорогие объекты расположены на окраинах Южного, Восточного и Юго-Восточного административных округов.

Все дело в цене
Посуточный наем жилья предполагает гибкую оплату, рассказывает Мария Жукова, заместитель директора компании МИЭЛЬ-Аренда. Например, если ставка аренды квартиры на одни сутки равна примерно 2000 руб., то на двое суток уже порядка 1800 руб. При найме квартиры на 30 дней и более скидка на стоимость посуточного проживания может составлять до 40%, то есть в данном примере ставка аренды снизится до 1200 руб.

Помимо прочего цену посуточной аренды определяет общее состояние квартиры: качество сделанного ремонта, стоимость отделочных материалов, количество и качество мебели и бытовой техники.

Существенное преимущество квартир, сдаваемых в посуточную аренду, расположение в непосредственной близости от метро. Подавляющее большинство таких объектов находится в 5 10 минутах ходьбы от станции подземки, и, соответственно, наем жилья в данном случае обойдется дороже.

При долгосрочной аренде, если не брать в расчет редкие исключения, за однокомнатную квартиру эконом-класса надо отдавать самое меньшее 18 000 руб. ежемесячно. Столько же будет стоить однокомнатная квартира в доме типа старая панель и плохой кирпич с минимальным набором мебели и бытовой техники. Как правило, такие объекты находятся в наименее благоприятных районах столицы Бирюлево, Гольяново, Текстильщики, Выхино, Жулебино, Марьино, Капотня, Люблино, Сабурово, Бескудниково. При удачном расположении поблизости от метро или на крупной транспортной магистрали стоимость аналогичного предложения вырастет до 22 000 27 000 руб. за месяц проживания. Порядка 32 000 37 000 руб. обойдется двух- или трехкомнатная квартира в современном панельном или даже монолитном или монолитно-кирпичном доме, с хорошим косметическим ремонтом, необходимым комплектом мебели и бытовой техники.

Аренду комнат тоже дешевой не назовешь. Минимальная сумма, которую придется платить ежемесячно за проживание в стесненных условиях 9000 руб. И это в окраинных районах, таких как Марьино, Домодедово, Алтуфьево, Медведково. За две-три станции метро от Садового кольца ставки выше в лучшем случае 12 000 руб., чаще 13 000 14 000 руб. Площадь такой съемной комнаты обычно составляет от 11 до 19 кв. м. Для жильцов хозяева оставляют стандартный набор мебели, телевизор, а иногда даже холодильник. В пределах ЦАО комнату можно снять за 15 000 руб. По таким же ценам пока еще удастся найти комнату в коммунальной квартире недалеко от Арбата.

Тяготы аренды
Для того чтобы снять квартиру, обязательно нужно предъявить документы, однако их наличие еще не гарантия того, что агентство (или непосредственно хозяин квартиры) согласится сдать вам жилье. Как правило, собственники довольно серьезно относятся не только к сохранности своего жилья, но и к спокойствию соседей. Поэтому многие сразу предупреждают о том, что жилплощадь не предоставляется для проведения праздников, и шумным компаниям откажут сразу или же приедут по звонку соседей позже, расторгнув в одностороннем порядке договор найма. Отказать могут и просто из соображений ненадежности клиента.

Диапазон цен на аренду жилья бизнес-класса на начало сентября 2007 года составляет 37 000 87 000 руб. в месяц. Сегодня это наиболее интенсивно растущий сегмент рынка аренды. Количество квартир бизнес-класса в общем объеме предложения уже много месяцев стабильно увеличивается. Однако это не является отражением роста благосостояния москвичей. В структуре спроса, напротив, лидирует самое недорогое жилье от 13 000 до 18 000 руб. за месяц аренды.

Владельцу квартиры необходимо знать, что если в договоре не прописан запрет на поднайм жилого помещения, то наниматель имеет полное право сдать квартиру другому человеку по договору поднайма. В договоре необязательно указывать запрет на использование квартиры в качестве офиса, склада или другого формата коммерческой недвижимости. Это ограничение следствие ст. 288 ГК РФ, в соответствии с которой жилые помещения предназначены только для проживания граждан. За нарушение данного требования суд может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

По договору найма жилого помещения нанимателями могут быть только физические лица, рассказывает Юлия Гасиловская, директор отделения Центр Аренды корпорации БЕСТ-Недвижимость. В интересах нанимателя не забыть указать в тексте договора имена и паспортные данные граждан, которые будут проживать в съемной квартире. Если этого не сделать, то вселиться родственники нанимателя смогут только с разрешения владельца квартиры. Без согласия наймодателя в съемную квартиру вправе въехать только несовершеннолетние дети нанимателя. При этом нельзя забывать, что количество въезжающих людей ограничено законодательством о норме жилой площади на человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей).

Договор найма квартиры не требует государственной регистрации и нотариального оформления. Однако для защиты интересов сторон стоит потратить время и заверить документ у нотариуса. Это гарантирует надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору.

При краткосрочной аренде сроком до одного года стороны также обязаны заключить договор рентное соглашение. Можно заключить договор посуточного найма жилого помещения. В этом случае, если договором не предусмотрено иное, права нанимателя существенно ограничены. Например, нанимателю уже не разрешается сдавать квартиру в поднайм, у него не будет преимущественного права на продление договора аренды и т. п.

Часто договоренность между владельцем жилья и арендатором достигается в устной форме, и ни в каких документах это не зафиксировано. Как правило, арендатор передает деньги наличными, и доказать факт получения дохода владельцем жилья в таком случае нельзя. При любых обстоятельствах арендодатель может заявить, что в квартире проживают его друзья разумеется, бесплатно.

Доход от сдачи квартиры в аренду облагается налогом. После реорганизации Федеральной налоговой службы чиновники ведомства заявили, что устроят серьезную проверку арендодателей на предмет честной уплаты налогов. Закон предусматривает уголовную ответственность вплоть до лишения свободы на срок до трех лет. Однако арендодатели, не желая платить налоги, находят множество способов, как этого избежать. В заключаемых договорах, стремясь снизить размер выплачиваемого налога, стороны указывают заниженную сумму стоимости найма. Однако при таких обстоятельствах наймодатель зависит от нанимателя, который получает право выплачивать именно указанную сумму в течение всего срока действия договора.



Главная --> Публикации