Главная --> Публикации --> Как опротестовать судебное решение Уральская «ипотека» перестраховывается Регистрируем новую собственность: как избежать проблем, оформляя права на жилье Большой затор в «сити» К борьбе с ростом цен на жилье подключилась федеральная служба по финансовым рынкам.

Вариант покупки жилья под Москвой подходит для молодой семьи и пенсионерам

Извечный вопрос Где жить? стоит у москвичей как нельзя остро. Цены на квадрат столичного жилья снижаться не собираются и держатся на отметке между $4100-420 Подмосковье же предлагает варианты, чуть ли не в 2 раза дешевле, но есть ли смысл переезжать за МКАД жителям Первопрестольной и какие трудности могут ожидать потенциальных новоселов?

При этом в 25-30 км от МКАДа цены на такое же жилье значительно ниже, в среднем $1850-2000 за квадратный метр (большее отдаление от Москвы в этой статье рассматривать не будем). Возникает вопрос: стоит ли рассматривать такой вариант? Пойдем, как говорится от противного.

Рано или поздно наступает момент, когда у столичного жителя встает вопрос о своем собственном жилье. И если его нельзя получить в виде наследства или подарка, то приходится думать о приобретении Большинство людей не в состоянии купить квартиру за счет собственных средств. Мало того значительная часть из вышеупомянутого большинства не может себе позволить воспользоваться кредитной схемой. И первых, и вторых сдерживает финансовый фактор. К примеру, обычная однокомнатная квартира на вторичном рынке в районе станции метро Красногвардейская с учетом погашения ипотечного долга и процентов по нему обойдется на сегодняшний день почти в 3,5 млн. руб., то есть около $140 000

Но это не все. Телефонная связь рассчитывается по загородным тарифам, в зависимости от удаленности от Москвы. Стоимость Московского номера - от $1500-2000 (не считая ежемесячной абонентской платы, разумеется).

Неудобства подмосковного жителя, работающего или учащегося в столице начинаются рано утром Ведь вставать нужно значительно раньше, поскольку время в пути удлиняется. При подъезде к кольцевой автодороге начинаются пресловутые пробки, поэтому многие предпочитают пользоваться электричкой, которая более менее придерживается расписания в своем движении. Однако, чтобы влезть в нее нужна сноровка: такое впечатление, будто в Москву едут буквально все. К сожалению, примерно такая же ситуация ожидает тех, кто по завершении трудового дня возвращается обратно, только вначале давка в метро, а потом уже в электричке Между утренним и вечерним столпотворением рельсы объявляют перерыв, то есть в расписании движения могут быть интервалы от 1 до 2,5 часов. Об этом следует помнить тем, кто имеет возможность покидать мегаполис пораньше. Итак, первая и основная проблема - транспортная. Кстати, за этот транспорт в месяц на человека может уходить около 750-1200 руб., а если пользоваться только маршрутками, то и больше

Конечно, перечислить все трудности сложно, многие из них связаны с элементарной адаптацией к новому незнакомому месту

Идем дальше. Магазины, медицинские и учебные заведения, спортивные и развлекательные центры Далеко не в каждом Подмосковном городе есть возможность воспользоваться этими благами цивилизации в непосредственной близости от дома. Известны случаи, когда родителям отказали в возможности отдать ребенка в детский сад на том основании, что члены семьи не прописаны в городе, а являются только собственниками квартиры, в которой проживают (хотя формально такого права у заведущей детским садом нет).

Разумеется, выбирать квартиру нужно в удобном направлении, например, поближе к работе. Следует обратить внимание на частоту движения электричек и других видов транспорта, изучить ситуацию на автодороге. Кто-то может позволить себе поменять работу и устроиться на работу недалеко от места будущего проживания, а кому-то удается скорректировать свой рабочий график таким образом, чтобы не попадать в часы пик.

Но при этом у Подмосковья есть и явные преимущества. Как правило, это неплохая экологическая обстановка, наличие поблизости зеленых зон, отсутствие шумного транспорта, которому мы обязаны повышенной загазованностью в Москве. А дальше все зависит от конкретного места Масштабное строительство многоквартирных домов в подмосковных городах позволяет выбрать жилье в шаговой доступности от железнодорожной станции. Если говорить о центральной части города, то скорее всего здесь приличный уровень инфраструктуры, рядом расположены магазины и учреждения для проведения семейного досуга. Через месяц-полтора пользования электричками, как говорится, встаешь в колею и можешь точно рассчитать время на дорогу, более того в транспорте за день успеваешь прочитать не менее 50 страниц либо послушать любимую радиостанцию.

Для многих людей существует еще одно существенное преимущество. Это возможность получить так называемый старт детям, желающим жить отдельно от родителей. Дело в том, что приобретение жилья в Подмосковье может оказаться очень выгодным вложением денежных средств, поскольку цены на жилую недвижимость растут в цене. Получив квартиру в собственность без привлечения заемных средств и, смягчив таким образом, острый вопрос расселения новоиспеченный собственник может заняться вопросом накопления средств на более удобное жилье уже в Москве. При этом его собственность может быть продана через некоторое время на выгодных условиях (за счет роста цен) или являться предметом залога в случае использования ипотечного кредита.

Между прочим, многие москвичи живут в так называемых спальных районах или районах массовых новостроек (Марьино, Бутово и пр.). Чтобы добраться до работы им приходится потратить времени не меньше, чем тем, кто пользуется электричками, живя в ближайшем Подмосковье. Между прочим люди, работающие в крупных городах развитых стран, предпочитают жить за чертой города (в нашей стране, где почти все копируется с Запада, многим людям загородная жизнь также приходится по душе). И это не случайно, так как проводить время в кругу семьи вдали от шума городского намного приятнее, но не все могут себе это позволить.

Некоторые родители покупают жилье детям в Подмосковье, например, поближе к дачному участку (загородному дому), чтобы к моменту взросления внуков переехать в него самим, отдав молодым московскую квартиру. Причем, в ряде случаев вместо московской однушки за те же деньги можно приобрести хорошую двушку и даже трешку за городом!

В какой-то степени подмосковный вариант подходит для молодой семьи, в которой женщина планирует несколько лет сидеть дома с детьми. Спокойный ритм подмосковной жизни и здоровая экология позволяют маме и детям сохранить драгоценное здоровье. И кто знает, возможно, по мере взросления детей и необходимости их учебы в столице они переедут к бабушке с дедушкой

Разумеется, каждому мечтающему об отдельной квартире следует трезво взвесить все имеющиеся плюсы и минусы прежде, чем принимать решение о переезде. Кого-то одна мысль о пригороде приводит в ужас, а кто-то, поселившись в отдалении от мегаполиса, и не мечтает вернуться обратно. У каждого своя ситуация и в выборе жилья следует исходить из нее и своих возможностей.
Эксперты подведомственной Росстрою Главгосэкспертизы не позволили стройподрядчикам необоснованно растратить 177 млрд. из отпущенных государством на строительство 902,5 млрд. руб. Впрочем, эти успехи меркнут на фоне растрат, характерных для большинства государственных строительных подрядов. Несмотря на старания различных контролирующих органов, по мнению аналитиков, при исполнении госзаказа в строительстве разбазаривается от 10 до 25% выделенных средств.

Для кого-то купить квартиру в Московской области реально лишь в доме на начальной стадии строительства - это самый дешевый вариант! При этом, разумеется, следует внимательно изучить финансовое состояние застройщика, его профессиональную биографию, удостовериться в надежности компании-продавца (лучше всего, если она и будет застройщиком). Кроме того, покупая квартиру в строящемся доме, следует уточнить в каком виде она сдается: с отделкой или нет. В случае отсутствия внутренней отделки затраты на ремонт могут составить 50% и выше от стоимости приобретаемой квартиры.

В сообщении Росстроя были перечислены наиболее громкие проекты из подвергнувшихся бюджетной коррекции. Среди них строительство второй очереди Балтийской трубопроводной системы (БТС-II), первой очереди нефтепровода Восточная Сибирь Тихий океан (ВСТО), проект комплексного освоения Пильтун-Астохского и Лунского лицензионных участков (Сахалин-2), проект возведения моста через бухту Золотой Рог во Владивостоке, проект строительства перегрузочного комплекса в порту Усть-Луги.

В распространенном вчера пресс-службой Росстроя сообщении говорится, что за 11 месяцев 2007 года ФГУ Главгосэкспертиза России и его филиалы рассмотрели 5889 единиц проектной документации. Общая стоимость строительства по этим проектам должна была превысить 1,5 трлн. руб. При этом львиную долю средств около 902,5 млрд. руб. должен был выделить федеральный бюджет. В результате совершенствования проектных решений и исключения необоснованных затрат эксперты скостили только затраты госбюджета на 177 млрд. руб. Иными словами, Главгосэкспертиза признала, что 19,6% всех изначально запланированных в проектной документации расходов можно считать обыкновенными приписками.

Как бы то ни было, усилия Главгосэкспертизы не могут остановить резкого разрастания бюджетов финансируемых государством строек XXI века. Взять, например, тот же ВСТО. Затраты на его строительство первоначально, в 2004 году, оценивались в 6,6 млрд. долл. В июле этого года они выросли до 11,2 млрд. долл., а в начале декабря замдиректора департамента государственной энергетической политики Минпромэнерго Владимир Саенко заявил, что стоимость нефтепровода составит уже все 12 млрд. долл. При этом еще в августе Транснефть сообщила, что Главгосэкспертиза подтвердила обоснованность затрат на строительство первой очереди ВСТО на еще более высоком уровне 12,5 млрд. долл.

Правда, в самой Главгосэкспертизе не смогли вчера сообщить НГ подробности относительно нарушений хотя бы по нескольким проектам, в частности назвать начальную оценочную стоимость проектов, причину ее снижения и сумму экономии.

В то же время, по словам директора департамента привлечения инвестиций компании 2К Аудит Деловые консультации Алена Розенталя, внимание государства к эффективному расходованию собственных средств в последнее время неуклонно растет. Повышается прозрачность госзакупок, а расходование средств становится более результативными но полностью избавиться от коррупционной составляющей пока не удается, отмечает эксперт. Согласно недавнему Национальному рейтингу прозрачности закупок ни одно из госведомств не получило оценку гарантированный. При этом ведомства, получившие наиболее низкую оценку в рейтинге, завышают цены закупок на 14 19% от среднерыночных. На фоне этих цифр экономия Росстроя в 19% не кажется феноменальной.

Как отмечают опрошенные НГ эксперты, потери бюджета по итогам уходящего года могут составить от 9 10% до четверти от всех выделенных на госзакупки и госзаказ средств, то есть колебаться от 400 млрд. до 1 трлн. руб.

Основание на вселение
Предпринимателям, не владеющим сетями, более того вообще не имеющим опыта в торговом бизнесе, тоже стоит рискнуть получить место в торговом центре (ТЦ). И нельзя сказать, что их попытки будут обречены на провал. Для этого есть по меньшей мере два основания. Первое наличие хороших контактов с владельцами ТЦ. Как правило, в подобной ситуации вопрос аренды небольшой, но достаточно проходимой площадки можно считать практически решенным. Второе хорошая подготовка и желание попытать счастья самостоятельно. Если о вашей деятельности на рынке пока никому не известно, то в первую очередь следует позаботиться о бренде новоиспеченной фирмы. Его, конечно, можно придумать, но лучше купить, то есть приобрести франшизу. Система франчайзинга в России еще далека от совершенства, тем не менее некоторые отечественные компании, не говоря уже об иностранных сетях, давно делают бизнес на своем имени. Главное, чтобы торговая марка была хорошо известна. Собственно, в этом и состоит основное преимущество франчайзинговых взаимоотношений. Вы приобретаете кусочек чужого бренда, а он помогает торить дорогу сначала к сердцу руководства торгового комплекса, а затем и потребителя.

Доля вакантных площадей в торговых центрах сегодня, как правило, не превышает 5%. Если же концепция строительства оказалась неудачной, пустовать уже может до 15% площадей. Но это пока крайне редкое явление, ведь арендаторы подписывают договоры задолго до ввода объекта в эксплуатацию. В данном случае разнообразные преференции (лучшие места, невысокие ставки и тому подобное) получают крупные иностранные и местные торговые сети федерального значения. А каковы шансы у представителей малого бизнеса?

Подавать заявку на аренду лучше всего в момент проектирования ТЦ или же на ранних стадиях его строительства. В таком случае будет возможность выбрать место и конфигурацию помещения. Ближе к открытию, как правило, свободных площадей уже нет и в обозримой перспективе не ожидается. В наиболее успешных комплексах, например, существует очередь из потенциальных арендаторов, и нередко ждать своего часа они вынуждены годами. Впрочем, даже если вы успеете подать заявку на вселение первым, помните, что лучшие места в любом случае отдадут якорным арендаторам.

Следующий шаг презентационный альбом, представляемый на рассмотрение руководству ТЦ. Он должен содержать фирменный знак или логотип фирмы, ассортимент товаров, вариант оформления точки и прочие материалы, позволяющие составить полное представление о будущем арендаторе. Создать такой альбом необходимо, поскольку ни один серьезный владелец комплекса без него даже не станет с вами разговаривать. Кстати, нелишне попытать счастья сразу в нескольких центрах.

* расположения точки на нижних этажах;
* размещения павильона рядом с якорными арендаторами (супермаркеты, крупные магазины электроники и бытовой техники, фуд-корты и т. п.);
* нахождения магазина на одном из проходных мест (например, рядом с эскалаторами);
* если арендатор не является якорным (сумма будет зависеть от его профиля);
* маленькой площади занимаемого помещения (обычно менее 100 кв. м).

Чем ниже сел, тем выше ставка
Снимая площади в торговом центре, следует учитывать, что ставки могут быть выше среднего в следующих случаях:

В отдельных ситуациях расчет выполняют в зависимости от оборота компании. Причем существует некая неизменная базовая часть (не слишком большая). Остальное ТЦ добирает, взимая заранее оговоренные проценты с оборота фирмы-арендатора. Правда, такой метод чаще всего используют в отношении развлекательных предприятий (кинотеатры, игровые центры и т. п.).

Плата за размещение в торговом комплексе фиксированная. Сегодня в среднем она составляет 1750 долл. за 1 кв. м в год. Разумеется, речь идет о качественных центрах классов А и В. А вот уровень максимальных базовых ставок достиг 3100 3400 долл., говорят специалисты компании Jones Lang LaSalle (надо отметить, что эти цифры актуальны для магазинов площадью до 100 кв. м, расположенных в торговых галереях на первом этаже).

С вещами на выход
Впрочем, на практике не все так гладко, как иногда рисует воображение, и далеко не всегда нахождение под большой крышей обеспечивает доходность. Сегодня некоторые арендаторы нет-нет, да и уходят из торговых центров. Почему? Причин несколько, но все они сводятся к одному к недополученной прибыли.

Преимущества размещения в ТЦ
Наличие места в торговом комплексе имеет свои неоспоримые плюсы. Один из главных снижение затрат на организацию бизнеса, что выражается в экономии на проведении ремонтных работ и прокладки коммуникаций. Кроме того, для некоторых предприятий нередко необходимо значительное количество электроэнергии (например, для ресторанов требуется 100 кВт и более), а она в Москве является остродефицитным товаром. Если не хватает мощностей, то в отдельном помещении присоединение каждого киловатта обойдется очень дорого. В торговом центре гораздо проще получить нужное количество электричества, ведь все заботы берет на себя его руководство. Главное заранее сообщить свои потребности по мощностям. Впрочем, опытные девелоперы и так довольно точно представляют запросы арендаторов. Второе преимущество гарантированный поток клиентов. Фактически ТЦ берет на себя заботу о привлечении посетителей. Арендаторам же в идеале остается только работать и получать запланированную прибыль.

Во-вторых, торговый центр это своеобразный мини-город со своими улицами, проспектами, площадями Если вы расположитесь в малолюдном переулке, то доходность опять же может оказаться ниже, чем планировалось.

Во-первых, маркетологи ТЦ могут неверно спрогнозировать посещаемость и таким образом невольно ввести арендаторов в заблуждение относительно расчетов, которые они проводили при анализе своей потенциальной доходности.

В результате даже нахождение в сверхпопулярном комплексе может привести к банкротству. Оно будет особенно скорым, если, не дай бог, совпадут все три причины.
Планировки типовых квартир редко отвечают представлениям жильцов об идеальном доме, поэтому многие рано или поздно задаются целью несколько раздвинуть или перекроить домашнее пространство: снести стену или присвоить часть общего с соседями коридора. В этом нет ничего невозможного, поскольку собственник имеет право переделать квартиру по своему вкусу. Главное - не заниматься самодеятельностью во избежание проблем с городскими инстанциями, штрафов и жестких предписаний.

В-третьих, злую шутку способна сыграть слабая концепция, выбранная самим арендатором. Это выражается в чем угодно в блеклом или чересчур крикливом оформлении, неправильно подобранном ассортименте, расчете не на ту целевую аудиторию и т. д.


Своими силами
Получать разрешения самостоятельно - самый долгий путь, требующий времени и терпения, зато наименее затратный.

Предварительно надо оформить разрешения и согласования, которые подтверждают, что вносимые изменения не противоречат строительным нормам и правилам, не нарушают права соседей и обеспечивают сохранность дома.

- заявление по форме;

Перед тем как начать ходить по инстанциям, необходимо разобраться в терминологии, чтобы понимать, что именно вы собираетесь изменять в своей квартире, и разговаривать с чиновниками на одном языке. Установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования - это изменения, которые требуется вносить в технический паспорт квартиры. Они называются переустройством. Перепланировка представляет собой изменение конфигурации жилого помещения. Ее также вносят в техпаспорт. Если вы решили сделать перепланировку по всем правилам, возникают вопросы: куда обращаться и какие документы собирать. В настоящее время процесс получения разрешения на производство переустройства и (или) перепланировки жилых помещений подробно урегулирован постановлением правительства Москвы от 25 сентября 2007 года № 831-ПП. Согласно п. 2.2 указанного постановления, заявитель предоставляет в службу одного окна (орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого или перепланируемого жилого помещения, - как правило, это орган местного самоуправления) следующие документы:

- документы, подтверждающие полномочия представителя;

- документ, удостоверяющий личность;

- проект переустройства или перепланировки;

- правоустанавливающие документы на жилое помещение;

- поэтажный план и экспликация;

- технический паспорт помещения;

- заключение органа охраны памятников архитектуры, истории и культуры (при необходимости).

- согласие членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение по договору социального найма;


Проект новой жизни
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать представление других документов, кроме указанных, - отмечает юрист компании Пересвет-Недвижимость Оксана Щеславская. - Решение о согласовании или отказе принимается не позднее чем через 45 дней со дня подачи заявки.

Чтобы во всем этом не запутаться, стоит позвонить в районную управу и уточнить перечень организаций, которые надо посетить. Там же должны дать контактные телефоны и адреса.

После того как получены техпаспорт квартиры, поэтажный план и экспликация, подготавливается проект и, если требуется, техническое заключение, согласно которым будет проводиться перепланировка. Стоит отметить, что проектную документацию имеет право выпускать только организация, имеющая лицензию. Готовый проект следует согласовать в соответствующих инстанциях: Роспотребнадзоре (бывшая СЭС), Госпожнадзоре, с балансодержателем дома, при необходимости - в Главном архитектурно-планировочном управлении (ГлавАПУ). Объем проекта перепланировки бывает разным, все зависит от запросов клиента.

Поскольку проект переустройства или перепланировки является ключевым документом, начать сбор документов следует с него. При этом надо иметь в виду, что редкая мастерская согласится изготовить проект без предоставления поэтажного плана и экспликации на переустраиваемое жилое помещение. Поэтому первая инстанция, которую придется посетить, - бюро технической инвентаризации (БТИ).

Правило также касается так называемых сложных перепланировок: объединения квартир, присоединения балкона или лоджии, изменения формы окна. Хочется отметить, что несложные планировки типа совмещения санузла в его границах, перемещения раковин и ванн в пределах кухни или ванной узаконят по чертежу в службе одного окна. Это занимает очень немного времени и не требует больших денежных затрат. После того как все документы собраны и поданы в Мосжилинспекцию, в течение 45 дней оглашается решение, по которому перепланировка разрешена либо запрещена. Запрет может быть связан с нарушением норм и правил проведения планировки, а также с истекшим сроком действия предоставляемых документов, ненадлежащим их заполнением и т. п. Вариантов много, - отмечает генеральный директор компании Mirax-Дизайн Галина Коржавых. - В случае положительного решения Мосжилинспекции надо сдать работы, выполненные по факту, приемочной комиссии (в лице инспектора Мосжилинспекции, представителя управы района и представителя управляющей компании). Тут тоже много подводных камней, и зачастую акт приемочной комиссии удается подписать далеко не с первого раза.


Легкий путь
Простейшие изменения в планировке квартиры допускается согласовывать без изготовления проекта, по эскизу. В этом случае процесс получения свидетельства займет примерно три месяца. Например, косметический ремонт помещений, замена инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству не требуют разрешения Мосжилинспекции, - уточняет старший менеджер группы компаний Русский дом недвижимости Ольга Якуничева. - Для всех остальных видов переделки нужно специальное разрешение. Речь идет о разборке ненесущих перегородок; устройстве проемов в стенах; заделке дверных проемов, устройстве дополнительных санузлов; перестановке нагревательных сантехнических и газовых приборов; устройстве внутренних лестниц; изменении конструкции полов.

Еще один важный момент - перепланировку удастся узаконить, только если недвижимость находится в вашей собственности. Если вы приобрели жилплощадь в новостройке, но еще не получили права собственности, то переделать эту квартиру нельзя. Жилье куплено по ипотеке? Изменения согласовываются с банком, у которого получен кредит.

Конечным этапом процесса согласования является передача всех документов в органы БТИ для повторной инвентаризации квартиры. В результате собственник получает в бюро документы с отметкой о проведенной перепланировке и ссылкой на распоряжение жилинспекции. Далее изменения регистрируются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), после чего собственник получает свидетельство о собственности на квартиру с учетом проведенной перепланировки.


По всей фирме
Сбор документов и обивание порогов - занятия не из приятных. Все хлопоты можно переложить на плечи специализированных строительных организаций, которые предлагают услуги по согласованию перепланировок в помещениях. Плюсами подобного подхода, безусловно, являются уменьшение временных затрат, надежность подписываемых договоров и соглашений, полный контроль над процессом.

Бывают случаи, когда собственник уже перекроил квартиру по-своему, но не зарегистрировал внесенные изменения - тогда придется получить разрешение по факту, т. е. легализовать свою перепланировку. Маршрут обхода инстанций и перечень необходимых документов те же самые. Наконец, самое интересное цена вопроса. Все вышеперечисленные документы, если заниматься согласованием самостоятельно, обойдутся собственнику примерно в $1 тыс., - резюмирует О. Якуничева. - Расходы в большой степени зависят от сложности проекта и статуса проектировочного бюро. Плюс комиссионные санэпидстанции, пожарных, но здесь суммы небольшие - до 2,5 тыс. руб..

Обратите внимание на то, как давно компания работает на рынке, кто был ее клиентами, как фирма оформляет с ними отношения. Не стоит доверять обещаниям согласовать перепланировку за месяц, поскольку на самом деле только на получение разрешения мосжилинспекции по эскизу уйдет не меньше двух месяцев, - советует директор департамента территориальных отделений ЗАО Корпорация МИАН Елена Бармина. Хороший проектировщик не станет делать проект со слов заказчика, он обязательно выедет на объект и только после этого даст окончательный ответ о возможности согласования. Кроме того, надо оговорить все этапы работ с фирмой. По каждому этапу компания должна отчитываться это позволит контролировать процесс.

Подобные фирмы (разумеется, те, что с хорошей репутацией) умеют работать и по ускоренной схеме; тогда согласование перепланировочных работ займет всего около трех месяцев. Но к выбору посредников придется подходить осторожно. Недобросовестные организации выполняют только часть возложенных на них функций, после чего клиентам приходится самостоятельно доводить регистрацию до конца. Поэтому, прежде чем обращаться в фирму, лучше навести о ней справки.


Дружите с соседями
Можно обойтись и без согласований. Взять и передвинуть в квартире все стены по собственному усмотрению в надежде на то, что об этом никто не узнает. Ведь далеко не каждый день в гости приходят комиссии из ЖЭКа или БТИ. Впрочем, о происшедших в квартире метаморфозах балансодержателю могут сообщить добрые соседи. Если будет выявлен факт проведения несогласованного переустройства, собственника квартиры оштрафуют и обяжут через суд восстановить первоначальную планировку.

Конечно, лучше найти таких специалистов старым проверенным способом - через знакомых. В противном случае хорошо бы увидеть их прошлые проекты, оценить опыт, объем работы и стоимость услуг. Если они значительно ниже, чем у конкурентов, это должно насторожить. Такие ненадежные фирмы нередко затягивают сроки получения справок и при этом тянут из собственников деньги на якобы дополнительные расходы. Стоимость согласования перепланировки через специализированную фирму зависит от площади квартиры, ее местоположения (например, известно, что в Центральном, Юго-Западном, Западном округах жилье дороже) и объема работ. Цена зависит и от того, предполагают ли планируемые работы эскизы или требуется изготовление проекта. В Москве согласование перепланировки через фирму обойдется собственнику в сумму от $3 тыс. до $15 тыс.

Кодекс об административных правонарушениях РФ (п. 2 ст. 7.21) предусматривает, что самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа в размере от 20 до 25 минимальных размеров оплаты труда. Излишне говорить, что в случае аварии в доме по причине несогласованной перепланировки или переустройства ответственность также ложится на собственника.

Существует закон, позволяющий в случае нарушения норм и правил лишить владельца его квартиры, - рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. - Но это самая крайняя мера. В моей практике подобных прецедентов в Москве не было. Чаще всего наказанием служит распоряжение вернуть все в первоначальный вид или штраф и предписание, обязывающие получить распоряжение в установленные сроки.

Такого же мнения придерживается Е. Бармина: Наибольшие сложности возникают с квартирами, где к жилой площади присоединена лоджия (балкон) или туда вынесено отопление, поменялось местоположение кухни, ванной комнаты и, например, в результате объединения двух квартир присоединена часть лестничной клетки (тамбура). Зачастую эти квартиры очень презентабельны и даже удобны - покупатели загораются желанием жить там. Однако, узнав, что, согласно новому закону, новоприобретатель обязан узаконить перепланировку в кратчайшие сроки (что влечет за собой немалые материальные и моральные издержки) или вернуть все к первоначальному виду, большинство покупателей делают выбор в пользу типового жилья и квартир, перепланировку которых легко согласовать.

Естественно, узнать, что делает жилец у себя в квартире, достаточно сложно. Но не надо забывать и о том, что у хозяина могут возникнуть неприятности при последующей продаже квартиры, поскольку зачастую потенциальный покупатель требует все надлежащие документы, в том числе и о регистрации переделок. При неправильной перепланировке теряется ликвидность объекта, - комментирует генеральный директор компании Century 21 Еврогруп-недвижимость Петр Машаров. - Например, вы захотите взять кредит под залог квартиры либо продать ее, а если перепланировка не согласована - это лишний козырь в руках покупателя, чтобы хорошо сбить цену. А если вы, например, зальете соседей, а перепланировка не согласована, то это может послужить отказом в выплате страховок, все выплаты лягут на вас. Собственность человека должна быть ликвидная - мало ли что случилось, а при проблемных документах есть риск потерять до 50% стоимости.


Мнение
Александр Иващенко
Эксперт по недвижимости агентства Кутузовский проспект:

В то же время установленный порядок переустройства и перепланировки не распространяется на ремонт помещений, установку и разработку встроенной мебели, антресолей и замену инженерного оборудования. Так что разломать и убрать ненужные встроенные шкафы собственник вправе без всяких согласований.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал:

- Существует две схемы перепланировок: упрощенная и по проекту. При упрощенной перепланировке не затрагиваются несущие конструкции, подоконное пространство, фасадная часть (остекление балконов), инженерные коммуникации. Заявка рассматривается 20 рабочих дней, далее выдается распоряжение. Стоит это недорого. При перепланировке по проекту надо заказать техническое заключение и рабочий проект. Они должны быть согласованы с поднадзорными инстанциями (ГУ МЧС, Роспотребнадзор, обслуживающие организации). Проект заказывается в МИНИТОПе. Очередь на перепланировку по проекту е панельных домах придется ждать около четырех месяцев. Вся процедура занимает около восьми месяцев и стоит 80 тыс. руб. Проект в кирпичных домах готовится е течение двух месяцев и обойдется в 30 тыс. руб. Вся процедура продлится около четырех-пяти месяцев. После рассмотрения выдается акт о проведенном переустройстве, который надо сдать в БТИ.



Главная --> Публикации