Главная --> Публикации --> Несмотря на спрос, дешевых офисных помещений становится все меньше Проблема от никиты сергеевича Европа для дельцов Западный административный округ Некуда спешить

Эксперты, опрошенные Интерфакс-Недвижимость, прогнозируют сохранение уже сложившихся тенденций: устойчивость спроса на квадратные метры, рост цен в пределах 1% в месяц и ужесточение условий банков, выдающих ипотечные кредиты. Большинство из них придерживается мнения, что в следующем году цены на жилье в Москве могут вырасти максимум на 15%-20%. Такой же ожидается динамика цен на рынке жилья Подмосковья, который практически интегрирован в столичный рынок.

Следующий год по Восточному календарю - год Янской Земляной Крысы. Если верить гороскопам, то в следующем году хорошо заниматься заготовками, запасами, брать ссуды, кредиты, делать вложения. А если учесть, что это животное очень ценит свою нору, то год Крысы предполагает повышенный интерес к домострою и обеспечению прочных тылов. Так что самое время поговорить о ценах на московское жилье, которые ждут нас в 2008 году.

В целом же, по данным Владислава Луцкова, директора аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, на рынке новостроек прирост с начала года составил 13,0%. Положительная ценовая динамика наблюдается во всех классах жилья, однако более высокие темпы роста демонстрирует жилье эконом класса (2,6%). Что же касается динамики цен на вторичном рынке Москвы, то, говорит эксперт, с начала 2007 года уровень средних цен повысился на 9%.

Годовой отчет
Каникулы на рынке столичного жилья начались в середине декабря: предновогодние хлопоты отвлекли потенциальных покупателей квартир, что не замедлило сказаться на динамике цен. Так, если в ноябре - начале декабря московские квартиры в среднем подорожали на 0,7%, то уже по состоянию на 15 декабря показатель роста цен был скромнее - в среднем 0,4% на первичном рынке и 0,7% на вторичке.

Почти весь 2007 год рынку пришлось отдыхать, только осенью наметилась тенденция к росту стоимости, - констатируют специалисты ирн. Ru, отмечая при этом, что если долларовые цены на квартиры перешагнули уровень начала года и полностью отыграли коррекцию, то рублевые - более объективные в нынешних условиях - нет.

Год завершается следующими показателями: средний уровень цен на квартиры в панельных домах, пятиэтажках, старых домах в непрестижных районах города составляет $4000 -$5000 за кв. метр, сталинки, цековки и жилье бизнес-класса, продаются за $6300-$10 000 за кв. метр, элитное жилье стоит от $ 20 000 до $ 50 000 за кв. метр (данные центра ирн. Ru).

Налицо тенденция увеличения объема предложения в рамках одного адреса: новые проекты все чаще являются реальным воплощением комплексного развития территорий. Не стоит забывать и о запрете точечной застройки в Москве, все еще не реализованных инвестиционных квартирах, накопленных в 2005-2006 гг., и, постепенно реализуемых на вторичном рынке, а также о программе реорганизации промышленных территорий в центре Москвы, - рассказал А. Кудрявцев.

По данным руководителя аналитической службы МИАН-агентство недвижимости Алексея Кудрявцва, в настоящий момент количество объектов в продаже держится на достаточно стабильном уровне и, скорее всего, еще в течение нескольких лет будет варьироваться от 300 до 350 адресов (как в Москве, так и в Московской области).

Согласно статистике, приводимой ирн.Ru, в этом году количество объектов достигло 193 (прирост всего 6%, а средняя стоимость квадратного метра не обогнала уровня инфляции и выросла на 6,9% - до $2542.

Трендом последних двух лет является интерес к рынку жилья Подмосковья застройщиков (сейчас в Московской области занято 87 игроков) и потенциальных покупателей (в том числе жителей столицы, пытающихся минимизировать расходы на приобретение жилья). Но даже несмотря на стабильный спрос, ситуация на рынке новостроек ближайшего Подмосковья в 2007 году характеризуется как стабилизация.

Вообще многие эксперты полагают, что цены на жилье в Москве уже достигли максимальной планки, выше которой подняться будет затруднительно.

Что будет с рынком жилья в 2008 году
Даже при незначительном - в сравнении с показателями 2006 года - росте цен московская недвижимость оставила позади недвижимость зарубежную (подробнее об этом - в рубрике Экспертиза), при этом проигрывая ей по соотношению цена/качество. Отчасти поэтому, считают аналитики, платежеспособный спрос в ближайшей перспективе будет переориентирован на приобретение жилой недвижимости за границей.

Нельзя не учитывать и тот факт, что платежеспособный спрос потенциальных покупателей ограничен: согласитесь, не каждый может себе позволить выложить за самую дешевую квартиру порядка $120 тыс и еще примерно столько же потратить на ремонт.

Это связано с тем, что потребители, зная, что себестоимость строительства сегодня составляет в среднем 13 тыс-15 тыс. рублей за кв. метр, больше не хотят слушать жалобы застройщиков на удорожание стройматериалов, затрат на инфраструктуру, согласования, отчисления городу и пр. и не спешат вкладывать деньги в недвижимость. На фоне отложенного спроса прогнозы о резком росте цен кажутся, по меньшей мере, наивными.

Однако кризис на ипотечном рынке США, о котором так много говорили на протяжении всего года, докатился и до нас. Кредитные организации ужесточили условия выдачи ипотечных займов: многие банки увеличили размер первоначального взноса, стали требовать справки о белых доходах и наличия поручителей.

Если в 2006 году квартиры покупались в инвестиционных целях, то сейчас такие случае единичны: стагнация заставила владельцев инвестиционных квартир избавиться от недвижимого актива и зафиксировать прибыль. Сейчас квартиры по большей части приобретаются для жизни и зачастую с привлечением заемных средств.

Смена стандартов АИЖК заставит банки изменить отношение к заемщикам, уверены представители кредитных организаций. Возможно, будет пересмотрен предельный возраст заемщика: если сейчас на момент погашения кредита заемщику может исполниться 75 лет, то с нового года возрастной ценз уменьшится до 65 лет. Размер кредита, скорее всего, не будет превышать 80% стоимости недвижимости, а максимальная сумма составит 7 млн рублей (впрочем, для Москвы возможно чуть больше).

В 2008 году, по мнению экспертов, ипотека станет еще менее доступной. В начале декабря федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сообщило своим региональным операторам о введении новых стандартов. Так, теперь кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1,5 млн руб. признаются кредитами повышенного риска. Их выкуп с декабря будет ограничен, а с января 2008 г. кредиты с повышенными рисками, выданные в 2008 г., выкупаться агентством не будут, сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Кроме того, с декабря АИЖК будет проводить дополнительную проверку кредитных дел по закладным, вошедшим в группу повышенного риска.

Впрочем, долгожданного (с позиций потребителей) снижения цен на жилье в столице тоже ждать не рекомендуется. В первую очередь, высокие цены на московское жилье держатся за счет ограниченного предложения и объемов строительства, причем сейчас на рынок попадает даже меньше новых квартир, чем в прошлые годы, - рассказали аналитики ирн.Ru.

Таким образом, ипотека может стать недоступной даже для представителей среднего класса - следовательно, разогревать рынок и подталкивать цены вверх будет просто некому.

Коммерческие застройщики предлагают монолитно-кирпичные дома улучшенной планировки, в которых площади квартир больше, чем в панелях, но и самих квартир на выходе меньше.

Уменьшение объемов поставок новостроек в открытую продажу объясняется тем, что почти половина из 5 млн кв. метров жилья, строящегося в Москве, идет на решение социальных городских программ.

На основании анализа ситуации эксперты центра прогнозируют, что в соответствии с пессимистическим сценарием, в 2008 году цены сохранятся на нынешнем уровне, продолжение коррекции возможно лишь по отдельным типам жилья или изначально переоцененным квартирам. Что касательно роста цен, то если он и будет иметь место, то вряд ли приобретет масштабы прошлых лет, - говорят они. - Скорее, возможен рост, обусловленный процессами инфляции или чуть выше ее, на уровне 15%-20% в год, что характерно для большинства рынков недвижимости в условиях стабильной общеполитической и экономической ситуации.

В результате по оценкам аналитического центра ирн.Ru, пять лет назад на рынок поступало 50 тыс. - 55 тыс. квартир в год, а теперь примерно в два раза меньше.

Сейчас очевидно, что ажиотажный спрос 2006 года на рынок не вернется. Тем не менее, спрос, который наблюдается на настоящий момент гораздо более устойчивый, чем в начале года, но все же недостаточный, чтобы стимулировать рост цен, - полагает А. Кудрявцев.

Аналитики полагают, что более существенный рост цен в относительно недорогом сейчас поясе городов Подмосковья средней удаленности и в дальнем Подмосковье, особенно в тех городах и по тем направлениям, где наблюдается развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности. Однако резкие ценовые скачки на рынке недвижимости московского региона представляются уже маловероятными.

Если говорить о долгосрочной перспективе, то А. Кудрявцев прогнозирует, что асолютное соответствие фактической и справедливой цены на жилую недвижимость произойдет в период с осени 2009 года (при средней цене $5100 за кв.метр) до лета 2011 года (при цене $5610 за кв.м), а с момента наступления равенства цен дальнейшая динамика среднерыночной цены должна совпадать с динамикой справедливой цены.
Седьмой год каждого десятилетия так уж повелось в мировой экономике обязательно преподносит какой-нибудь сюрприз. Однозначно неприятный. Несмотря на то что от этого года все уже заранее ждут всяческих экономических гадостей, год с цифрой 7 на конце все равно найдет чем удивить.

По его мнению, наиболее вероятным сценарием развития событий представляется близкая к нулевой динамика номинальных цен на жилье и близкая к уровню общеэкономической инфляции динамика реальных цен. Понятно, что цены на более качественное жилье будут опережать среднерыночный темп роста, тогда как динамика цен на неликвидные объекты будет от него отставать, - считает эксперт.

самым крупным обвалом цен на американском рынке за пару десятилетий;

Итак, нынешний, точнее уходящий, 2007-й ознаменовался:

глобальным кризисом ликвидности, другими словами, доверия финансистов друг к другу, явившимся следствием первых двух факторов;

жутким ипотечным кризисом, когда под угрозой оказывается более миллиона американцев;

активным вмешательством Центробанков и правительств США и Великобритании во внутренние дела финансовых рынков по просьбе самих фигурантов или без нее (Банк Англии предложил программу спасения одного из самых крупных ипотечных банков страны Northern Rock, администрация Буша программу спасения многих ипотечных заемщиков);

резким изменением политики Федерального резерва США (аналог Центробанка): от сдерживания инфляции и повышения ставок (17 повышений подряд!) к неоднократному снижению ключевых ставок с целью оживить экономику, балансирующую на грани рецессии;

рекордными убытками банков во всем мире, о которых уже объявлено или будет объявлено в ближайшее время только в Европе речь идет о десятках миллиардов;

массовыми банкротствами крупнейших ипотечных банков, в первую очередь в США;

обращением плюсов в минусы когда быстрее и сильнее всего дешевело то, что только что росло в цене самыми уверенными темпами;

разочарованием инвесторов в самой дорогой в мире недвижимости британской;

Из этих 10 ключевых пунктов мы более подробно остановимся на трех беспрецедентных аспектах поговорим о том, что случилось действительно впервые.

1 переориентацией покупателей недвижимости на экзотику: на Панаму, Азорские острова, в арабские страны, а также на северные рынки, которые на данный момент явно недооценены (Финляндия, Эстония).

Банк Англии, очевидно, оценив серьезность ситуации, пошел на беспрецедентный шаг предоставил государственные гарантии всем вкладчикам банка. Общая сумма госгарантий составила 28 млрд фунтов стерлингов (более $55 млрд) примерно три четверти оборонного бюджета страны. Участники рынка до сих пор пребывают в настоящем шоке: никогда Банк Англии не предоставлял подобных гарантий вкладчикам частных банков. После этой истории участники рынка стали поговаривать о неизбежной теперь национализации Northern Rock финансовая общественность никак не может пережить столь решительный шаг Банка Англии. Кстати, разговоры о возможной национализации банка, входящего в топ-5, сама по себе вещь тоже беспрецедентная.

Впервые за всю историю банк Англии предоставил государственные гарантии в размере трех четвертей оборонного бюджета страны частному банку. Это случилось после того, как о кризисе ликвидности заявил пятый в стране ипотечный банк Northern Rock. Акции компании в ходе одной торговой сессии потеряли 27%. Общее падение акций банковского сектора составило почти 9%. Обвал рынка последовал за заявлениями руководства банка о том, что оно не может собственными силами урегулировать ситуацию. Тогда же Northern Rock обратился за помощью к Центральному банку страны и вопреки прогнозам и ожиданиям помощь эту получил!

Суть плана государственного спасения незадачливых заемщиков в замораживании для них ставок по рисковым кредитам. План был обнародован спустя несколько часов после выхода данных, свидетельствующих о рекордном числе банкротств среди домовладельцев в третьем квартале.

Администрация Буша предложила программу спасения нации через помощь ипотечным заемщикам. Казалось бы, какое дело правительству и Федеральному резерву, а уж тем более самому президенту Бушу до сотен тысяч неблагонадежных заемщиков, которые уже потеряли право выкупа закладной или потеряют его в ближайшие месяцы Однако и правительство, и президент недоглядели за ипотечным рынком и рынком недвижимости в предыдущие пару лет, когда американцы набрали кредитов, которые явно не могут отдать. Не без участия регулирующих органов создалась ситуация, когда даже добросовестные заемщики не смогли платить по закладным: резко выросли проценты по займам с плавающей ставкой и это на фоне дешевеющей недвижимости. Опять же кризис на ипотечном рынке перекинулся на весь финансовый сектор, причем не только в Штатах, так что наступил момент, когда не вмешаться правительство США не могло, иначе больной сегмент утянул бы за собой всю экономику, в которой и без того не все ладно.

Однако план Буша ничем не поможет добросовестным заемщикам с обычными ипотечными кредитами, а между тем именно на их долю приходится около 19% банкротств по итогам 3 квартала (эта цифра тоже рекордная). Те, кто в силах справиться сам, помощи не получат.

Напомним, в период с июля по сентябрь 2007 года около 600 тыс. заемщиков, обремененных высокорисковыми кредитами с плавающими ставками, объявили о дефолте. В ближайшие 2,5 года число несостоятельных должников достигнет 1,2 млн человек. По прогнозам экспертов, особенно жестоко пострадают Калифорния и Флорида, где несколькими годами ранее наблюдался наиболее буйный рост цен на недвижимость.

Страны, входящие в состав Союза сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ), это гигантская строительная площадка, в которую без учета инфраструктурных проектов будет вложено около $1 трлн. Если учесть дорожное строительство и коммуникации, то сумма увеличится более чем в два раза до $2,25 трлн.

Озвучена рекордная цифра инвестиций ($1-2 трлн), которые шейхи готовы вложить в недвижимость стран Персидского залива. Сегодня в этом регионе на разном этапе реализации находятся 885 проектов: самые дорогостоящие, самые крупные, самые высокие в мире здания различного назначения Еще не достроена наделавшая немало шума башня Дубай (Burj Dubai), а на подходе новый мировой рекордсмен по высотности башня Мубарак аль-Кабир (Burj Mubarak al-Kabir) в Кувейте.

Зачем нужна классификация офисных помещений?
На сегодняшний день на московском рынке существуют порядка 20 критериев, необходимых для того, чтобы отнести здание к тому или иному классу: чем выше класс, тем больше требований должно быть удовлетворено. Если для того чтобы соответствовать классу В, достаточно десяти критериев, для класса С — и того меньше, но офис класса А должен соответствовать принятым требованиям как минимум по 18 пунктам.

В основном возводятся комплексные объекты торгово-офисного, гостинично-жилого и развлекательного назначений. Уже запущены пять таких крупных проектов: два бизнес-города в Саудовской Аравии, два в ОАЭ огромный развлекательный комплекс Dubai land и многофункциональный комплекс на острове Яс, и еще один бизнес-город в Кувейте Madinat-al-Hareer (Город шелка).

«Сегодня, — уверяет С.Рябокобылко, — уже нельзя проектировать такие же здания, что сдаются сейчас. Если ты хочешь, чтобы через 3 года твое здание занимало ту же позицию, которую оно занимает сегодня, то нужно очень внимательно следить за тем, что хочет рынок, что хотят арендаторы и как могут измениться их требования через несколько лет, и, соответственно, быть готовым предоставить им это». Как ни странно, положительную роль в появлении на московском рынке зарубежных инвесторов сыграло падение ставок аренды после кризиса 1998 года. По сравнению с пиковыми показателями конца 1997 года после кризиса ставки упали на 40-45% и к сегодняшнему моменту поднялись только на 10%, то есть они по-прежнему на 30% ниже того уровня, который был до кризиса.

Причем, по словам С.Рябокобылко, не исключено, что с течением времени, требования могут стать еще жестче. Именно это уже произошло в городах Восточной Европы — Праге, Варшаве, Будапеште. Появление подобной классификации очень важно для западных инвесторов. Иностранцы сейчас только исследуют рынок, поэтому им важно понимать то, как он работает, по каким правилам, что нужно сделать для того, чтобы твой продукт был интересен.

Откуда берутся участки под застройку?
«В Москве очень мало незастроенных площадок, на дальнейшее использование которых нет каких-то предварительных договоренностей с теми, кто эти участки контролирует. Поэтому при выборе участка, — говорит мой собеседник, — важно понимать, кто является владельцем объектов недвижимости на этом участке (организация, ведомство, компания), так как именно юридическое лицо будет играть ключевую роль в получении застройщиком права осваивать данную площадку».

Увеличились и сроки окупаемости, сейчас они составляют от 5 до 7 лет, в то время как до кризиса полной окупаемости можно было достичь всего за два-три года. Казалось бы, что тут хорошего для инвесторов? Но сегодняшняя ситуация позволяет предположить, что ценовой «мыльный пузырь» уже лопнул, и сложившаяся конъюнктура отражает реальный баланс спроса и предложения, что является важным залогом предсказуемости отдачи от инвестиций.

Центр. Жилье или офисы?
Центральная часть любого города — это своеобразное государство в государстве. Обычно, именно развитию центральной части городские власти уделяют особое внимание. В Москве же, с одной стороны, все чаще слышно о том, что центр скоро станет совсем безлюдным, а с другой, именно здесь строятся самые дорогие дома. «То, что в центре много жилья, — говорит С.Рябокобылко, — это хорошо.

Очень часто именно владельцы земельных участков становятся партнерами, входя в долевые отношения с застройщиками: они обеспечивают землю, застройщик инвестирует строительство. После окончания строительства возможно долевое участие владельца участка в компании, которая этим зданием управляет.

Весь вопрос в том, как архитектурные власти видят развитие городской инфраструктуры — где они подразумевают возможность расположения офисов, где нет. Размещение офисов, вообще, накладывает большой отпечаток на городскую инфраструктуру — офисам нужны парковки, при подъезде к офису увеличивается интенсивность движения автотранспорта.

Ведь отсутствие жилых кварталов в центре города пагубно влияет на развитие торговли и развлекательных центров. Возьмите любую крупную европейскую столицу, которая развивалась так же, как Москва. В Лондоне жилье соседствует с офисными зданиями в центре самых дорогих районов, например, в Westminster W Там престижно иметь офисы, но и жилье там очень дорогое».

Мало построить, надо управлять
Однако построить — это только часть «большого пути», основная же проблема, встающая перед владельцами уже готового здания, — это хорошее управление недвижимостью. Грамотное управление недвижимостью — это необходимая составляющая успешного проекта. «Может быть, это не так важно сегодня, как будет через 3-4 года, когда процент незанятых помещений начнет увеличиваться, — говорит С.Рябокобылко. — Те здания, которые будут иметь лучшее управление, лучшие взаимоотношения со своими арендаторами будут сохранять полную занятость своих помещений.

«Поэтому разумно, конечно, переносить большие, массивные здания в один район, как это делается в московском Сити, как это делалось в Лондоне, в районе Doсklands, где были спроектированы здания, которые нельзя было построить в историческом центре», — считает С.Рябокобылко.

Гораздо выгоднее иметь профессионально управляющую компанию, отвечающую за то, чтобы арендаторы чувствовали себя в здании как у себя дома». По мнению экспертов компании «Стайлз энд Рябокобылко», рост процента незанятых помещений в среднем по рынку можно ожидать через два-три года.

Вопрос не в том, что арендная ставка в твоем здании будет на 7 процентов выше, чем у соседей. Нет, ставка может быть даже немного ниже, но заполняемость будет 100%, а у конкурентных зданий, к примеру, 80 процентов. Необходимо стремиться к стабильному контингенту арендаторов: каждый раз, когда один из них отказывается от продления аренды, возникает период, когда нужно искать нового, платя за него комиссионные, а аренду в это время никто не платит.

Новые времена
Появление конкуренции вынуждает девелоперов искать новые пути для привлечения арендаторов. Сейчас самыми модными и перспективными направлениями в этой сфере, по мнению С.Рябокобылко, является строительство интеллектуальных зданий и бизнес-парков. Интеллектуальные здания являются экономичными и удобными для управления и более эффективными с точки зрения использования ресурсов, например, штат управляющих зданием может быть меньше.

Это означает, что появляются новые проекты, которые, в первую очередь, будут «оттягивать» к себе существующих арендаторов из более старых зданий, которым уже по 5-7 лет и которые были построены в период острой нехватки офисов. В то время было достаточно построить здание, и арендаторы, готовые платить за помещения по самой высокой ставке на тот момент, были гарантированы. Сейчас же в таких зданиях компании чувствуют себя уже менее комфортно.

Кроме того, здесь не нужно изобретать велосипед, все, что должно быть в интеллектуальном здании, уже давно изобретено и успешно применяется на Западе. Наиболее интересным в этом направлении строительства является офисное здание Дукат-III, которое должно быть сдано в III квартале 2005 года. Что касается бизнес-парков, то под этим термином понимаются комплексы, состоящие из нескольких малоэтажных зданий, вынесенные за пределы центра. Первая фаза комплекса такого рода в Крылатском планируется к сдаче в 2004 году. «Крылатские холмы» — первый, но не последний бизнес-парк, который планируется построить в Москве, — говорит С.Рябокобылко, — планы застройщиков в отношении такого продукта оптимистичны, и многие компании сейчас смотрят на то, чтобы развивать подобные проекты».

Причем совершенно необязательно, что в таких зданиях будут выше арендные ставки. «Выгода от строительства таких зданий в том, — считает С.Рябокобылко, — что интеллектуальное здание будет в первую очередь сдаваться в аренду и в последнюю очередь покидаться арендаторами в случае кризиса, понижения арендных ставок или каких-то других негативных происшествий на рынке. Владельцу здания гораздо выгоднее планировать свой проект на 10-15 лет вперед, а не на пять лет назад, основываясь на том, как он построил предыдущее здание и как быстро оно тогда сдалось».

«С бизнес-парком все гораздо сложнее, — объясняет С.Рябокобылко, — потому что компании нужно убедить в том, что месторасположение будет удобно для них. Для успешной работы бизнес-парков требуется гораздо более активное участие компании, которая этот объект выводит на рынок, но для нас совершенно очевиден интерес арендаторов к такого рода продукту. Более того, первые клиенты, желавшие видеть на рынке именно такие комплексы, появились еще в 2000 году. Мы с 2000-2001 гг. рекомендуем девелоперам строить именно бизнес-парки, потому что твердо знаем, что они будут заселены, что на них есть спрос».

Несомненно, в случае успеха проекта «Крылатские холмы», будет всплеск интереса к подобному типу офисов. «Однако, — говорит С.Рябокобылко, — здесь у инвесторов гораздо меньше «права на ошибку», то есть нужно быть абсолютно уверенным в том, что ты строишь, как ты это строишь и на какого арендатора это нацелено». Если построить офисное здание в центре Москвы и учесть все необходимые стандарты, то можно быть уверенным, что оно будет рано или поздно сдано.

Первое и важнейшее условие квартира должна принадлежать на праве собственности продавцу. Второе банк не разрешит заключать сделки между близкими родственниками.


На какие моменты обращает внимание банк, изучая квартиру для ипотечного кредитования, Собственник рассказал на прошлой неделе. Продолжая тему, расскажем, какие требования у банка к юридической чистоте квартиры.

Недвижимое имущество на момент продажи не должно находиться в пользовании третьих лиц, в том числе на основании договора найма или договора аренды. Исключение если в отношении предмета залога существует зарегистрированное обременение, и клиент предоставил документальное подтверждение о возможности его снятия при одновременной государственной регистрации залога в пользу банка.

Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние и недееспособные лица, для проведения ипотечной сделки (впрочем, как и любой другой) обязательно требуется разрешение органов опеки или других организаций. Если такое разрешение получено, то наличие несовершеннолетних и недееспособных лиц среди собственников квартиры не является препятствием для выдачи кредита, рассказывает Олег Скворцов, заместитель председателя правления Абсолют Банка. Другой вопрос, что получение разрешения отдельная бюрократическая процедура.

Если в квартире есть незарегистрированные перепланировки, она подойдет для ипотеки в двух случаях: если можно помещение привести в первоначальное состояние или же зарегистрировать перепланировку в установленном законом порядке. Существует перечень перепланировок, которые банк не примет ввиду отсутствия таких возможностей, он совпадает со списком запрещенных законом перепланировок.

В документальной истории квартиры в качестве правоустанавливающих документов не должно быть судебных решений, срок обжалования которых не истек. Квартира не должна находиться под арестом, а также являться предметом исков третьих лиц.

Часто продавцы стремятся занизить цену в договорах купли-продажи до одного миллиона рублей. А если договор готовит кредитная организация? Виктория Щербакова, начальник отдела брокериджа Кредит Макс, обнадеживает заемщиков: Банки отдают себе отчет в том, что большая доля квартир на вторичном рынке Москвы находится в собственности менее трех лет, что является препятствием при оформлении договора купли-продажи по полной стоимости. Кредитные организации гибко подходят к такого рода проблеме и предлагают свои схемы проведения сделки с указанием суммы до одного миллиона рублей.

Одной из самых частых причин отказов является то, что продавец не может или не хочет предоставить требуемые банком документы. К примеру, если собственник квартиры пожилой человек, банк может попросить справку из психоневрологического диспансера. Продавец может просто не захотеть ее предоставить, посчитав, что это не только хлопотно, но и оскорбительно.

Существуют две схемы. Первое, самое популярное решение предполагает оформление кредита на приобретение, ремонт и благоустройство квартиры. Один миллион рублей предоставляется на приобретение, остальные два миллиона рублей на капитальный ремонт. Этот кредит ипотечный, то есть обеспеченный залогом, а вот целевое назначение у него приобретение квартиры и неотделимые улучшения. Вторая схема: оформляется ипотечный кредит на сумму до миллиона рублей, а все, что свыше, как потребительский кредит с обеспечением той же квартирой.

Кирилл Суслов, директор компании Легкокредит, рассказывает, что сейчас уже сложно найти ипотечный банк, который не разрешает занижать стоимость. Это положительное следствие не столько конкуренции, сколько колоссального роста цен в 2006 году и, соответственно, резкого сужения выбора у ипотечных заемщиков. Банки идут на занижение, если продавец по каким-то причинам просит заемщика понизить официальную сумму. Занижение в связи с уходом от налогообложения это самая частая причина, но отнюдь не единственная. При продаже квартиры бывшими супругами один из них часто пытается получить большую сумму и скрыть это от другой экс-половины.

Павел Рыбаков, начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка, разъясняет, что альтернативные цепочки рассматриваются, количество квартир не ограничено. Проверка альтернативных квартир проводится по формальным признакам. При этом заемщик обязан застраховать риск утраты права собственности на приобретаемую квартиру на срок кредита. При проведении альтернативных сделок не допускается заключение договора купли-продажи квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита под условием совершения других (альтернативных) сделок. Мы не хотим, чтобы наша сделка (а соответственно, и расторжение нашей сделки) зависела от заключения (и, соответственно, расторжения) других (альтернативных) сделок.

В идеале лучше найти квартиру, которую можно купить без всяких дополнительных условий. Однако реальность такова, что 80% сделок альтернативные, то есть продавцы покупают одновременно другую квартиру. Поэтому придется строить цепочки. Кредитные организации вынуждены учитывать реальные условия рынка. По словам руководителя блока Ипотечное кредитование Альфа-Банка Ильи Зибарева: Альфа-Банк допускает альтернативные цепочки, причем в нашей практике они занимают около 70%. По факту мы не проверяем альтернативные квартиры так тщательно, как залоговую квартиру, но отслеживаем картинку в целом, для того чтобы обеспечить успешную регистрацию всех квартир в цепочке.

В то же время не все кредитные организации допускают такой вариант. Судите сами: достаточно подозрительно, если человек не может прибыть на один день и подписать столь важный документ, как договор купли-продажи квартиры. Вполне возможно, что сотрудники банка придут к мнению доверенность оформлена ненадлежащим образом, и сделка сорвется.

Случается, что один из собственников не может присутствовать на сделке. Тогда возможна продажа по доверенности. Алексей Козьмин, руководитель дирекции андеррайтинга страхования имущества физических лиц и ипотеки страховой группы УралСиб, подчеркивает, что выполнение каких-либо действий (в т. ч. подписание договора на отчуждение квартиры) на основании доверенности является широко распространенной на рынке практикой. Мы считаем, что если доверенность оформлена надлежащим образом и дает необходимые правомочия, то риск при этом не повышается, и заключаем договоры титульного страхования на наших обычных условиях, без повышения страхового тарифа.

Требования банков вполне разумны. Однако сложность заключается в том, что в одном варианте должна совпасть такая комбинация параметров, которая устроит и заемщика, и банк с технической и юридической точек зрения. При этом продавец должен согласиться на ипотеку и предоставить все необходимые документы.

Подводя итог, можно сделать несколько важных выводов. Для одних кредитных организаций на первом месте ликвидность, оценочная стоимость заложенного имущества и доля этой стоимости, оплаченная из первоначального взноса. Другие банки стремятся убедиться, что квартира находится в хорошем доме и удобна для проживания. Подход к юридической чистоте объекта у залогодержателей в целом одинаков. Банк проверяет документы, а затем риск утраты права собственности на жилье страхуется за счет заемщика.



Главная --> Публикации