Главная --> Публикации --> К иностранным инвесторам пришел аппетит Олег шинкарь: «инвестиции в недвижимость пока привлекаются в каннах» Земельные гонки Над "москвой-сити" взойдут еще пять звезд По мнению аналитиков, цены на недвижимость до конца года останутся стабильными, но затем возможен рост

Александр Долгин, профессор кафедры Прагматика культуры Высшей школы экономики, начавший обсуждение, придерживается мнения, что эстетика может быть вполне оценена в денежном эквиваленте. Пять лет назад, говорил он, мы провели исследование: Сколько стоит вид из окна?. Выяснилось, что данный продукт имеет довольно твердые котировки: в жилье эконом-класса наценка за хороший вид составляет 10-20%, в бизнес-классе 30%, в элитной недвижимости цена может удваиваться, утраиваться и далее до бесконечности. С тех пор рынок развился в этом направлении и в целом подтвердил наши выводы.

На круглом столе* Цена эстетики в жилищном строительстве развернулся настолько горячий спор о том, спасет ли красота мир, а если спасет, то стоит ли в это вкладываться рачительным инвесторам, что стало понятно вопрос для нашего рынка более чем животрепещущий. Кстати, фактически на эту же тему, но относительно загородного строительства специалисты спорили буквально полтора месяца назад.

Следующим выступал Юрий Григорьев, первый заместитель главного архитектора города Москвы, директор Московского научно-исследовательского и проектного института типологии и экспериментального проектирования. Он с возмущением опроверг домыслы предыдущего оратора об убогости и непрезентабельности новостроек столицы и отдал дань новым сериям стандартных домов. Обвинения в антиэстетизме первый заместитель заведующего красотой переадресовал к архитекторам точечной застройки.

Он посетовал на эстетическую убогость современных окраин и отметил потребность горожан в красивой среде обитания. В его речи было некоторое противоречие. Он одновременно утверждал, что люди готовы платить за красоту, даже если ее присутствие в новопостроенном доме повысит цену метра на 20-30% (притом что инвестиции в качественную архитектуру составляют немногим более 3-4% от себестоимости проекта), и замечал: Люди как бы не уверены в том, что за это следует платить. Как следствие, производители этого блага не уверены в том, что их усилия по его созданию будут вознаграждены, и поэтому предпочитают не рисковать.

С точки зрения докладчика, выход в разработке новых серий панельных домов, которые, будучи пущенными на поток, не удорожат строительство, и в правильной игре этими сериями на местности. А беда, не дающая развернуть флаг эстетики над Москвой, жадность застройщиков, лень производителей и вообще деньги, правящие миром.

Параллельно с этим он заметил, что массовые застройки создаются все-таки на индустриальной основе. И, помимо требований к красоте и уюту, перед проектировщиками стоит масса задач, которые необходимо решать: соблюдение санитарных и противопожарных требований, удобство планировки и многое другое.

По словам докладчика, в результате исследований вопроса они пришли к тому, что при разнице в себестоимости строительства более красивого и менее красивого серийного дома в $50 на квадратный метр разница в цене этого метра при продаже около $200.

И опять слово взял апологет окупаемости эстетики, Иван Богатов, генеральный директор компании Urban Group. Компания сейчас работает в сегменте жилья для среднего класса, начал он, разрабатывается несколько проектов таунхаусы и многоквартирные дома, и вкладываются деньги в эстетику. Речь при этом идет об умеренной стоимости конечного продукта (имелись в виду таунхаусы по цене двух-трехкомнатной квартиры в панельном доме на окраине Москвы). Мы просчитывали, как сделать жилье эстетичным и экономически осмысленным.

Две нижеприведенные речи были посвящены эстетике без экономики. Максим Атаянц, архитектор, директор Архитектурной мастерской М. Атаянца, рассказал о своем видении правильного города.

Мы выяснили, что наши вложения в эстетику в конечном итоге будут около $2,5 млн на поселок с продажной площадью 50 тыс. кв. м. Это порядка 3,5-4% от инвестиций. При этом вместо обычных сроков реализации в 2,5 года мы распродадим все за год-полтора. Быстрая оборачиваемость средств это выгодно.

Находясь в архитектурном окружении, человек должен испытывать некий интерес. Ему должно хотеться идти в каком-то направлении или смотреть на какой-то объект, считает архитектор.

Из разговора складывается ощущение эстетики как некой красоты, прилепленной к дому, заметил он, но если у человека будет темная комната без элементарных удобств, то грош цена этой эстетике. Архитектор напомнил, что жилищная архитектура фоновая вещь и должна, прежде всего, формировать дружелюбную, комфортную среду. Дом недостаточный элемент для того, чтобы ее создать. Дома должны быть как-то между собой организованы. Получилось это или нет проверить просто: может ли человек хотя бы полчаса просто прослоняться по своему району (поселку), получая удовольствие.

Николай Малинин, архитектурный критик, главный редактор журнала Made in Future, предположил, что понятия эстетика в живой архитектуре по большому счету нет. Что это условность, диктуемая рекламой. При этом он выделил некоторые архитектурные объекты как интересные и заслуживающие внимания с точки зрения профессионалов.

Михаил Филиппов, архитектор, глава Мастерской Михаила Филиппова, высказал мысль, несколько уводящую от основной темы. Он сказал, что сделать город красивее или некрасивее невозможно: Город отображает лицо общества, и когда мы прогуливаемся, то отлично различаем, где перед нами Серебряный век, где сталинская диктатура, а где брежневский социализм. Красота города зависит от нас самих: если мы будем жить красиво, то у нас будет красивый город.

Я сравнил цены в красивых (с точки зрения профессионального сообщества) домах с ценами в близстоящих просто домах того же сегмента, пояснил Малинин. Оказалось, что разницы по ценам нет. Даже если эта разница была заложена, то в процессе строительства и продажи ее не стало. Критик привел в пример два проекта Капитал Групп: жилой комплекс Аэробус и жилой комплекс Северный город. Они разительно отличаются по архитектуре, стартовая цена красивого была на $150 (за метр) дороже. Сейчас они стоят абсолютно одинаково $3050 за кв. м. Напрашивается вывод: качественная архитектура никакой добавочной стоимости не образует.

А далее он высказал совершенно крамольную для данного собрания мысль: Эстетика в вопросе покупки жилья никакой роли не играет. Понятно, что интуитивно человек чувствует, нравится или не нравится ему дом, но при покупке ориентируются на некие весьма сомнительные бренды. Как правило, они связаны с местом, где находится дом, раскрученностью компании-застройщика или именем архитектора, лучше западного.

Резюмировал дискуссию Александр Долгин: Вопрос в формировании спроса. Если люди захотят производственники произведут.

Рынок настолько разогрет и перегрет, что ест все, подчеркивает Малинин. Ему совершенно все равно, интересная архитектура или нет. Пока недвижимость лучшее вложение капитала, ситуация не сдвинется. По большому счету, эстетика никому, кроме архитектора и города, не нужна. А город это общество, которое у нас, в отличие от рынка, не имеет веса. Мы уповаем на то, что со временем возникнет такое понятие, как репутация застройщика, которому придется искать конкурентные преимущества. Одним из них может оказаться архитектура.

В случае загородной застройки своим традиционно считается дом-участок (он же и будет единицей оплачиваемой эстетики). В городе такая единица квартира. В крайнем случае внутриподъездная территория. Вид из окна оценивается покупателем квартиры в многоквартирном доме только как часть интерьера (то есть логично формирует цену). Сам новопостроенный дом или район, в котором он находится, оценивается по другому комплексу критериев, чаще всего не зависящих от заложенной именно этим застройщиком общеархитектурной привлекательности.

Получается, что спор на тему, стоит или не стоит денег эстетика нашего жилья, и если стоит, то сколько, пока еще не совсем предметный. Естественно, если у людей есть деньги, они предпочтут жить в красивом. Но как красивое-некрасивое, за которое надо платить, человеком оценивается то, что может стать своим.

*Круглый стол по теме: Цена эстетики в жилищном строительстве состоялся в середине ноября по инициативе Urban Group в информационном агентстве Росбалт.
У Евгения Очковского, руководителя проекта Сеть паевых супермаркетов, есть любимый курьез. Клиент купил паи и через неделю пришел их гасить. Его отговаривали, объясняли, что инвестировать в ПИФы нужно на более длительный срок, иначе он почти наверняка уменьшит свой капитал, но пайщик настоял на своем. Через неделю со словами Я убедился, ПИФ не кидалово он принес более крупную сумму. На этот раз надолго.

Чтобы действительно своим стал район или город, требуется время и опыт ответственной надежности жизни. А это забота не архитекторов, застройщиков или риелторов, а скорее политиков, экономистов и социологов.

Хотите гарантию купите тостер.
Клинт Иствуд

Скоро у продавцов паев появятся новые байки. На дворе декабрь, когда у обеспеченных горожан появляется масса свободных денег в виде премий, бонусов, 13-х зарплат. Часть из них гарантированно достанется ПИФам, причем многие декабрьские пайщики отдадут деньги управляющим впервые. Многие почти наверняка наделают ошибок. Как их избежать?

Разницу между банковским вкладом и паевым фондом большинство представляет смутно. На прямой вопрос, отличаются ли ПИФы от депозита, ответ будет утвердительный, но очевидно, что понимания продукта у большинства нет, говорит гендиректор MarketUp Марина Власова.

Парад парадоксов
Несмотря на бурное развитие индустрии коллективных инвестиций, большинство россиян принимают решение о покупке паев навскидку. Об этом свидетельствуют данные консалтинговой группы MarketUp, которая в августе опросила целевую аудиторию фондов (около 1000 москвичей с доходом более $1500 на члена семьи), чтобы выяснить, как устроен процесс выбора ПИФа и чего граждане ждут от управляющих.

26% потенциальных пайщиков избегают ПИФов из-за нехватки информации

Странно выглядят и девять приоритетов, которыми руководствуются граждане при выборе фонда. На 1-м месте стабильность. Власова уточняет, что чаще всего имеется в виду стабильно высокий доход. Пайщики, входившие на рынок в 2005 и 2006 гг., действительно заработали десятки процентов прибыли, но рассчитывать, что так будет и впредь, нереалистично. В долгосрочном периоде вложения в акции и впрямь доходнее банковских депозитов. Но из этого правила имеется множество исключений: в XX в. на фондовых рынках было несколько затяжных медвежьих периодов, когда прибыли на вложенный капитал приходилось ждать годами. Российским пайщикам, вошедшим на рынок в 1997 г., пришлось ждать от трех до пяти лет, пока их вложения окупятся.

Видеть цель
Начинающему пайщику стоит задать себе несколько вопросов. Необходимо обозначить инвестиционную цель, говорит Владимир Семенов, директор по инвестициям УК АМК Финанс. Это необязательно должна быть конкретная задача например, накопить на образование или крупную покупку. Идея сохранить и приумножить свой капитал тоже подойдет. У гибкого целеполагания есть преимущество: у инвестора нет никаких гарантий, что УК к часу X заработает ему требуемую сумму. Пайщику надо быть готовым к потерям и трезво оценивать степень риска, который он готов на себя принять.

Второй приоритет выглядит разумно доходность. Вот только есть основания полагать, что от четверти до половины пайщиков слабо понимают, что это такое: по данным MarketUp, от силы 76% пользуются при выборе ПИФа аналитикой в прессе и Интернете (43 и 33% соответственно, причем эти множества пересекаются). Для почти двух третей решающее значение имеют советы друзей и знакомых и прямая реклама. Оба источника информации крайне ненадежны. С советами непрофессионалов все ясно без долгих объяснений. Реклама высокой доходности, исходящая от самих УК, тоже зачастую лукава: лидером по доходности можно сделать практически любой фонд, нужно лишь подобрать временной интервал, на котором сравнение максимального и минимального значений стоимости пая позволит показать эффектный результат. Если фондов в портфеле УК несколько, выбрать самый привлекательный продукт для PR и вовсе не составит труда: какой-нибудь в прошлом наверняка да выстрелил. Особенно хороши для этих целей отраслевые фонды акций, чей портфель состоит из бумаг компаний одного сектора. Шесть из десяти фондов-лидеров по доходности с начала 2007 г. относятся именно к этой категории. И в лидерах по доходности прошлого года тоже сплошь отраслевые ПИФы. Но другие. Рекордсмены не смогли повторить свой успех. Отраслевые фонды как цветы, говорит Владимир Пахомов, руководитель группы розничных продаж Ренессанс Управление инвестициями. Cначала инвестиционная идея находится в бутоне, потом расцветает и неизбежно вянет. Пайщик, вложившийся в фонд электроэнергетики на завершающем этапе реформы, когда бурный рост котировок остался в прошлом, скорее всего, уже догадался, что в словосочетании стабильно высокий доход имеется подвох. У многих это разочарование впереди.

Вы купили лотерейный билет за 900 руб. Какой приз вы выберете: 100 000 руб. с вероятностью 0,05%, 4000 руб. с вероятностью 50% или 1000 руб. наличными? Это цитата из теста о психологической склонности к риску, разработанного Национальной лигой управляющих. Вопросы о стабильности ежемесячного дохода и количестве иждивенцев на шее позволяют понять размер допустимого убытка, если клиенту потребуется выйти на падающем рынке.

Профиль клиента определяется двумя особенностями: психологической готовностью к риску, которая является производной от ожидаемой доходности, и способностью нести временные потери при неблагоприятной ситуации, говорит Максим Тумилович, начальник управления риск-менеджмента ВТБ Управление активами.

Искать доходность
Пайщику, который не хочет разбираться в коэффициентах альфа, бета и Шарпа (SM еженедельно публикует результаты деятельности фондов в свете этих коэффициентов), а ориентируется исключительно на доходность, для сужения зоны поиска придется покопаться в Интернете и печатных СМИ. Лучший фонд редко будет лидером за какой-то небольшой промежуток времени, говорит Семенов из УК АМК Финанс. Скорее он будет постоянно входить в пятерку, но за длительный период времени его накопленный результат окажется лучшим. Вместо того чтобы покупать фонд с самой высокой доходностью, показанной год назад, стоит оценить результат управления за длительный период. Фондов, которые демонстрируют стабильные результаты управления, довольно мало, отмечает Артем Плотников, директор компании Универсальный финансовый консультант.

От степени личного риска зависит выбор вида фонда: если вы верите, что способны уловить еще не распустившуюся отраслевую идею, добро пожаловать в соответствующий фонд. Тех, кто меньше полагается на собственную информированность, ждут индексные фонды, фонды голубых фишек или более консервативные смешанные или облигационные фонды.

Если у УК сильны позиции в доверительном управлении (ДУ), это не означает, что в массовом продукте, которым и являются паевые фонды, она будет так же эффективна. При затяжном падении рынка управляющим ПИФов трудно удержаться от соблазна в первую очередь спасать собственные средства УК и деньги крупных инвесторов, находящиеся в ДУ. Ведь в отличие от ПИФов в рамках ДУ доходы управляющих напрямую зависят от показанного результата.

Хороший накопленный результат демонстрируют фонды, давно работающие на рынке и принадлежащие известным УК. Эти представления формируют вторую по значимости группу факторов, которые, по данным MarketUp, влияют на выбор россиян: открытость, известность и репутация компании. Но далеко не всегда пайщик разделяет деятельность головной организации и бизнес управления активами. Скорее он оценивает общую известность бренда. В своей стратегии УК ВТБ Управление активами (бывшая УК Проспект-Монтес Аури) не скрывает, что рассчитывает завоевать клиента с помощью раскрученного бренда второго по величине госбанка.

Считать издержки
Доходность ПИФа и доход пайщика не одно и то же. В официальной стоимости пая скрыты организационные расходы вознаграждение УК, оплата услуг спецдепозитария, аудитора и т. п. Эта сумма рассчитывается от среднегодовой величины СЧА и может достигать 10%. Крупные УК могут сократить эти издержки до 3-5%. Размер расходов зависит и от стратегии. У ПИФа облигаций комиссия за управление невысока. А если вам предлагается фонд акций с активным управлением, будьте уверены, что плата за управление будет выше, объясняет Семенов. Если прирост стоимости пая составляет 40-50%, то комиссия, съедающая примерно шестую часть прироста, не очень ощутима, чистый доход будет не меньше 30%. Но если на более зрелом рынке прирост составит 20%, то те же 5-7% комиссионных урежут результат на треть и оставят пайщику около 15% годовых.

Вместо репутации лучше обратить внимание на срок работы УК с ПИФами и стоимость чистых активов ее фондов (СЧА). Оптимальный размер фонда от 500 млн руб. до 1 млрд руб., говорит Очковский. Маленький фонд не обеспечит диверсификации активов, а слишком большой будет неповоротливым. Рейтинги фондов по СЧА можно найти на сайтах НЛУ и Investfunds.

Помимо регулярных издержек пайщик несет расходы, связанные с покупкой и погашением паев: скидки и надбавки. Не все УК приводят конкретные цифры в своих буклетах, ведь сама УК и ее агенты устанавливают разный размер скидки. Он зависит и от сроков инвестирования. Проанализировав эти издержки, заранее можно сэкономить несколько процентов от суммы инвестиций. Консультанты советуют инвестировать в ПИФ регулярно, примерно равными суммами. Это снижает риск неправильного входа в рынок. Если пайщик планирует следовать этому совету и при необходимости будет частично погашать свои паи, ему придется разобраться в тонкостях бухучета, вернее, по какому методу (по какой цене покупки) паи будут списываться при погашении ЛИФО или ФИФО. ФИФО (first in, first out) для клиента выгоднее: первый купленный пай будет погашен в первую очередь, говорит Евгений Фазлеев, директор по развитию УК Ист Кэпитал. А это значит, что клиент не потеряет на скидке (комиссии) при погашении, размер которой обычно зависит от срока инвестирования в фонд.

Поначалу индексные фонды остро конкурировали друг с другом, рассказывает Очковский, хотя их результаты по идее не должны были сильно различаться. В 2005 г. индексный фонд УК Агана (сеть и УК Агана принадлежат группе компании Алор. SM) проигрывал аналогичному фонду УК Банка Москвы. Когда стали выяснять, что сдерживает доходность фонда, оказалось, что все дело в издержках, скрытых в стоимости пая. Издержки сократили, и в 2006 г. конкурента удалось обойти.

Осташковское направление является как бы спутником большой и шумной Ярославки. Но оно издавна пользовалось популярностью среди любителей водного спорта и отдыха на воде, ведь эта дорога ведет к Клязьминскому и Пироговскому водохранилищам. Не слишком загруженная трасса, живописные места и отличная экология делают направление перспективным для загородного девелопмента.

Подводные камни таит в себе и рекламируемая опция обмена паев между фондами одной УК. Если при погашении паев УК удерживает НДФЛ из суммы выплат пайщику, то при обмене паев возникает та же налогооблагаемая база, но пайщик должен будет отразить факт получения дохода по операциям с паями в налоговой декларации и рассчитаться с бюджетом самостоятельно.

Действительно, Осташковское шоссе тихое и спокойное направление, оно идет вдоль живописнейшей местности, богатой множеством водохранилищ и водоемов и входит в водоохранный пояс Москвы. Здесь, в поселке Витенёво, находится водозаборный узел, снабжающий питьевой водой столицу. Правда, как замечает Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость, вдоль трассы возвышаются многочисленные ЛЭП, а в районе деревни Беляниново расположены антенные поля. Однако данные факторы влияют на экологию не столь существенно.

То ли еще будет
Двухполосное Осташковское шоссе, являясь продолжением одноименной московской улицы, начинается на севере Москвы и идет до Пироговского водохранилища, огибая его с северной стороны. Сначала трасса довольно широкая, а потом начинается сужение. Поскольку шоссе недлинное и кончается тупиком, оно избавлено от транзита большегрузного транспорта и автомобилей, говорит Геннадий Романов, директор по развитию Северного направления Департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. Конечно, и его не мешало бы расширить (впрочем, это уже сделали на участке до Беляниново). Прибавьте сюда множество лесных массивов, наличие водохранилищ и благоприятную экологическую обстановку, и станет ясно, почему мы оцениваем перспективы этого вектора как очень хорошие.

Безусловно, большая вода главное, что притягивает сюда и застройщиков, а вслед за ними тех, кто мечтает о тихой загородной жизни. Направление с наличием доступа к большой воде, очевидно, будет востребованным, считает Владимир Яхонтов. Но многое будет зависеть от того, насколько профессионально будут разработаны концепции загородных жилых комплексов, а также от состояния дорог (загруженности и качества покрытия) и окружающего ландшафта на выбранных участках.

На выезде с МКАД напротив Осташковского шоссе расположен крупный торговый центр Ашан. Здесь же неподалеку находится спортивно-оздоровительный клуб Солярис, далее Леруа Meрлен, а немного в стороне строительный рынок Мытищинская ярмарка. В Мытищах и вдоль трассы есть рестораны. На берегах Пироговского водохранилища расположено большое количество яхт-клубов, конно-спортивных и пейнтбольных клубов, курортов и домов отдыха, а также гольф-клуб Пирогово, который в настоящее время строится. А вот на расстоянии 20 км с инфраструктурой дела обстоят хуже, ей только предстоит получить развитие.

Поселок Ореховая Бухта (9 км от МКАД) имеет непосредственный выход к водохранилищу, а соответственно, и охраняемую благоустроенную береговую линию, на которой расположены зона отдыха для жителей поселка, песчаный пляж, причал для водных транспортных средств, летняя терраса. Поселок рассчитан на 60 домов площадью от 400 до 700 кв.м, построенных на участках от 20 до 50 соток. Их стоимость, по словам Геннадия Романова, может доходить до $4 млн. В поселке представлены четыре типа домов: Висмар, Ольстер, Честер, Бремен. Это трехуровневые особняки, выполненные в классическом и современном стиле, чьи фасады отделаны декоративным немецким кирпичом с элементами дикого камня, а также дома, построенные по индивидуальным проектам. Дома подключены к центральным коммуникациям, выделенное на них электричество не менее 12 кВт. Есть здесь и круглосуточная служба сервиса, и спортивно-оздоровительный комплекс, и благоустроенная водно-спортивная база, и детский городок. В непосредственной близости от поселка расположены ресторан Лагуна, открытая площадка летнего кафе Клешня (откуда открывается великолепная панорама Пироговского водохранилища), яхт-клуб Новый берег, где для жителей поселка Ореховая Бухта разработана клубная система обслуживания.

Поселки на воде
Дом у воды мечта многих. Поэтому водохранилища сегодня спешно обрастают поселками. Одни находятся прямо на берегу, другие чуть поодаль. Вот, например, на берегу Клязьминского водохранилища расположен поселок Болтино (6 км). Дома здесь разноплановые, площадью от 250 кв.м, участки от 15 соток. Поскольку поселок функционирует давно, его дома появляются только на вторичном рынке недвижимости.

Коттеджный поселок Дубрава расположен на территории одноименного санатория ФСБ, в 10 км от МКАД по Осташковскому (или по Дмитровскому) шоссе, в заповедном лесном массиве площадью 22 га, в непосредственной близости от Клязьминского и Пироговского водохранилищ. В Дубраве две территории. На первой построено 38 коттеджей площадью от 246 до 665 кв.м по индивидуальным проектам с участками от 10 до 20 соток. Цены на домовладения колеблются от $1,5 до 2 млн. На второй территории 45 секций таунхаусов и 6 многоквартирных домов. В поселке центральные коммуникации, московские телефонные номера, Интернет. К услугам жителей Дубравы теннисные корты, крытые бассейны. Предполагается построить яхт-клуб с причалом для катеров и теплым эллингом для зимнего хранения яхт, а также пользоваться услугами и инфраструктурой оздоровительно-лечебного центра санатория.

В 8 км на берегу водохранилища находится поселок Беляниново, примечательный тем, что в нем имеется собственная конюшня, где можно взять напрокат лошадь или держать там собственную. Площадь кирпичных домов от 300 кв.м, участки от 15 соток. Однако коттеджи в этом поселке появляются только на вторичном рынке недвижимости.

Поселок Витенёво (20 км) примечателен тем, что расположен на полуострове Пястовского водохранилища. 3 га леса, находящегося внутри поселка, предназначены для общего пользования. У поселка также есть свой яхт-клуб и пристань. Дома в Витенёво (от 300 кв.м, кирпич, участки от 15 соток), который существует не первый год, выходят только на вторичный рынок.

В 14 км от МКАД, в пойме реки Клязьмы, в окружении лесных массивов расположился загородный клуб Раздолье (20 га). Здесь 29 участков, причем земля продается с подрядом. Стоимость домовладений от $1,2 млн и выше. Вокруг предполагается устроить гольф-поля, а также организовать всю необходимую инфраструктуру (кафе, магазины).

и на суше
Но Осташковское шоссе богато не только водными предложениями. Есть тут и прекрасные места в лесных массивах. Так, всего в 1 км от Москвы на территории бывшей усадьбы Нехлюдово среди дубов, берез и хвойных деревьев расположен одноименный поселок. На участках от 15 до 30 соток стоят кирпичные дома площадью 290 700 кв.м. В непосредственной близости от поселка Усадьба Нехлюдова расположены элитарные школы Наследник и Город Солнца, конно-спортивный клуб, зона отдыха Солярис с широким спектром услуг от ресторана до сауны и закрытого бассейна.

Чуть дальше, в 22 км, находится Северное Жостово. Поселок расположен на берегу Пироговского водохранилища в окружении леса. Он также существует не первый год, и поэтому дома выходят только на вторичный рынок. Здешние коттеджи кирпичные, площадью от 150 до 400 кв.м, участки от 11 до 60 соток. Стоимость эксплуатации коттеджа в поселке составляет $100 в месяц.

Поселок Сосновый бор полностью оправдывает свое название, поскольку находится в великолепном сосновом бору в 9 км от Москвы. Половина коттеджей расположены на лесных участках, что создает ощущение приватности и уюта. Всего домов 28, их площадь от 400 до 800 кв.м, участки от 40 до 100 соток. Продаются домовладения по ценам, доходящим до $2,8 млн. Вблизи расположена большая лесопарковая зона, а в соседнем городе Мытищи есть вся необходимая городская инфраструктура, рассказывает Геннадий Романов. Любители водных видов спорта и отдыха могут отправиться на Пироговское водохранилище, которое отсюда в десяти минутах езды. Подъезд к поселку возможен как по Осташковскому, так и по Ярославскому шоссе.

Ворошиловский парк это стародачное место с собственными прудами и конной базой. Отсюда до Клязьминского водохранилища 4 км. Дома здесь кирпичные, от 300 кв.м, стоящие на участках от 25 соток. Но домовладения продаются только на вторичном рынке.

В 17 км от МКАД находится и коттеджный поселок Изумрудный Город. Его жители могут добраться из Москвы до дома за 20 25 минут. Поселок на 38 домов расположен на территории в 10 га. На берегу озера оборудована летняя площадка для отдыха взрослых и детей. Прямо за поселком начинается хвойный лес. Все это делает экологическую обстановку Изумрудного Города очень благоприятной. На сегодня поселок полностью заселен, и дома здесь можно найти разве что только на вторичном рынке.
Квартирный вопрос, по меткому определению классика, долгое время портивший москвичей, кажется, приобретает новое звучание. Жители российской столицы и состоятельные граждане из других регионов страны ударными темпами вот уже несколько последних лет вкладывают личные сбережения в наиболее растущий сектор экономики в недвижимость. Выгодно и удобно. Люди все больше рассматривают приобретение квартиры или коттеджа не только с точки зрения улучшения жилищных условий, но и в качестве инвестиционного инструмента.

Звягино одно из самых известных мест по Осташковскому направлению. Свернув с шоссе, вы попадаете на сказочную дорогу в хвойном лесу, где ощущается свежесть окружающего воздуха и тишина. В лесу стоит поселок Звягино (17 км), где можно прекрасно отдохнуть всей семьей на берегу искусственного озера и реки Мурашка, а также получить уроки верховой езды (тут находится конно-спортивный комплекс). Внутри поселка есть детская и спортивная площадки. На территории 19,1 га расположены 87 домов площадью от 250 до 1000 кв.м. Участки от 15 до 45 соток. Цены, по данным Penny Lane Realty, от $1,2 до 3 млн.

Если рассматривать весь рынок новостроек, то приобретение жилой недвижимости в строящихся домах исторического центра столицы минимизирует инвестиционные риски, в особенности связанные с возможностью продления сроков либо замораживания строительства. Хотя бы потому, что все более усиливающаяся конкурентная борьба за строительные площадки приводит к тому, что застройщики заинтересованы в завершении строительства в назначенные сроки и поддержании собственного реноме.

Время такое: имеется возможность при относительно небольших затратах получить высокие дивиденды. По-прежнему выгодным остается инвестирование в дорогую недвижимость. Специфика этого сегмента заключается в том, что он менее других подвержен влиянию макроэкономических факторов в силу своей прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов. Согласно оценкам специалистов, средний ежегодный рост цен на элитку на протяжении последних лет составлял 15 25%. Не стал исключением и 2007 год.

Ситуация изменилась. Нынешние покупатели люди с европейскими взглядами, с прекрасным вкусом к дорогим и красивым вещам. Они побывали в разных государствах и имеют свое представление о том, какой должна быть эксклюзивная недвижимость. Мансарды на Елисейских Полях, пентхаусы с видом на Центральный парк Нью-Йорка, квартиры в консервативном районе Лондона Найтсбридж это именно тот идеал, к которому стремится российский истеблишмент. Для него важно и качество, и надежность самого дома, и транспортная доступность (причем речь идет не о метро, а о близости к основным автомагистралям, ведь в семье может быть не один-два роскошных автомобиля, а значительно больше), и наличие соседей с соответствующим уровнем общественного положения и обеспеченности.

Улицы, где живут самые богатые люди страны, известны давно. Это, в первую очередь, Золотая миля (ул. Остоженка Пречистенская наб.). Уже к началу нынешнего столетия ни у кого не вызывало сомнений, что здесь будут располагаться самые дорогие квартиры не только столицы, но и России в целом. Однако это не означает, что потолок достигнут. В Москве существует ресурс, который позволит создать квазиэлитное жилье. Вкусы потенциальных покупателей элитного жилья не ограничиваются непременным домом с видом на Кремль, построенным в стиле а ля сталинский ампир большие окна, очень высокие потолки, гранитные фасады с дорогими украшениями, роскошные парадные

Неудивительно, что при быстро растущем спросе усиливается дефицит предложения в данном сегменте. Аналитики заметили, что еще в конце прошлого года стало очевидно, что при увеличении платежеспособного спроса застройщики теряют темпы строительства в связи с новыми правилами игры на рынке. В сложившихся условиях строители вряд ли хотят работать себе в убыток и с высокой угрозой рисков. Некоторые стройки заморожены на неопределенный срок, что не замедлило вызвать дефицит предложения и, соответственно, рост цен. По данным экспертов, среди районов Москвы несомненным лидером прироста цен по-прежнему остается район Остоженки, далее следуют Плющиха, Арбат и Замоскворечье. Однозначно элитными являются и реконструированные старинные особняки, а также дореволюционные дома с воссозданным историческим фасадом. В таких зданиях после модернизации зачастую остается только внешний налет старины сохраняется характер, стилистика, архитектурные особенности здания, а в квартирах лепнина и камины. Остальное же переделывается по последнему слову техники.

Последний фактор говорит о наметившемся отходе от точечной застройки в пользу строительства так называемых жилых комплексов в том или ином районе. Для современных покупателей важны индивидуальные архитектурные решения, подчеркивающие стиль и демонстрирующие некую камерность здания, предназначенного для проживания небольшого числа избранных. Соседство людей хотя бы близкого круга. И особое значение в случае с элитной недвижимостью приобретает вид из окна, не столь существенный для покупателей массового жилья. Чем шире обзор и красивее картинка, тем дороже жилплощадь. Впрочем, желающих переплачивать за красоту в столице больше, чем соответствующих видов. Кроме самого дорогого и престижного вида на Кремль, популярностью среди покупателей пользуются вид на реку, столичная панорама. Разница в цене на аналогичные по всем показателям, за исключением вида из окон, квартиры может достигать и 50%.

В течение всего года мы рассказывали о многих новых объектах. Скажем, Якиманка после Коперника пополнится Имперским домом, а Золотой остров все реальнее проявит свои драгоценные возможности, ожерелье уникальных проектов разбрасывается вдоль Яузы, на Тишинке, в Хамовниках, вдоль реконструируемой Ленинградки, возле Серебряного бора и это явный признак расширения географии престижных мест столицы. Год уходящий позволил всем нам остановиться, оглянуться, но год следующий наверняка заставит нас оценить правильность выбранного дальнейшего пути.

Впрочем, в связи с дефицитом мест под элитную застройку в самом центре столицы, возрос спрос на объекты, построенные за пределами Садового кольца. Востребованы, прежде всего, участки вблизи скверов, парков, прудов. Такие квартиры предпочитают семьи с детьми, да и все, кто ценит чистый воздух, комфорт и простор по сравнению с околокремлевскими районами. Интересные проекты появляются на западе и северо-западе мегаполиса, местах традиционного проживания представителей власти, деятелей культуры, шоу-бизнеса. Нельзя не отметить формат жилья это современные многоквартирные жилые комплексы, имеющие развитую инфраструктуру и являющиеся своего рода городом в городе. Общим для всех этих зданий является некая эксклюзивность: интересный архитектурный проект (с изюминкой), применение дорогостоящих высококачественных материалов, серьезная компания-застройщик, техническое оснащение на высоком уровне, наличие парковки, охраны, огороженная благоустроенная территория.



Главная --> Публикации