Главная --> Публикации --> Цены на московские квартиры. рост или снижение? Недвижимость канады. выгодные инвестиции Подмосковная строительная война У богатых — без причуд Оптом дешевле?

Дорого, еще дороже...

Традиционно считается, что элитного жилья в принципе не может быть вне Садового кольца. Для некоторых девелоперов местоположение является вообще единственным критерием для определения престижного или «обычного» жилья. Некоторое исключение – немногочисленные пентхаусы, разбросанные по новостройкам Северо-Западного, Западного и Юго-Западного округов.

За этот же период средняя цена пентхаусов превысила психологически важную отметку в 6000 долларов, но реализовано их было не более 12 При этом в данном сегменте стоимость объектов увеличилась на 35% в отличие от сегмента элитных квартир, где повышение составило примерно 30 процентов. По сравнению с остальным рынком цены росли очень плавно, примерно на 3% в месяц. По прогнозам девелоперов, к концу года стоимость квадратного метра в пентхаусах в среднем составит 6400-6500 долларов, а в элитных квартирах – около 4600 долларов.

На сентябрь текущего года средняя цена элитного жилья составила 4200 долларов. Всего за первые 9 месяцев года было сдано примерно 200 тыс. кв. м в качественных домах.

Арбат

Ряд аналитиков и девелоперов выделяют всего четыре по-настоящему элитных района Москвы: Арбат, Остоженка, Замоскворечье и Центр (район внутри Бульварного кольца).

Остоженка

Средняя цена по этому району в сентябре превысила 3600 долларов. При этом именно на Арбате наблюдалось за рассматриваемый период наименьшее повышение стоимости элитных квартир – на 2,3-2,6% ежемесячно. Главной особенностью района является то, что здесь не возводятся пентхаусы, а появление числа новых домов не превышает 5-7 ежегодно.

В среднем метр в квартирах дорожает здесь на 250 долларов ежемесячно (на 3,8-4,1%), и концу года средняя его стоимость превысит 7000 долларов.

Это безусловный лидер всего московского рынка недвижимости: и по ценам – около 6400 долларов за квадратный метр, и по позиционированию (паблисити). Единственное, чем отличаются элитные новостройки внутри этого района друг от друга, так это расстояние до Кремля.

Замоскворечье

Остоженка – лидер и по цене пент-хаусов. Более элитной недвижимости, чем эта, в Москве просто нет. Средняя стоимость пентхаусов на Остоженке на сентябрь 2003 г. – 7650 долларов, и дорожают они быстрыми темпами — в среднем на 4,5-4,7% в месяц. Такой рост, кроме престижности, подогревается еще и ограниченностью предложения – не более 15-25 объектов ежегодно.

Но кроме рекламы, Замоскворечье имеет и другие плюсы. Главный из них – наличие примерно 40 площадок (в том числе и потенциальных) под будущие элитные дома. Еще один плюс – близость к Кремлю и тихие переулочки, а также более социально однородный состав населения района (в отличие от Остоженки, где 10 лет назад до 30% квартир были коммунальными, в Замоскворечье сегодня не более 5% такого жилого фонда).

Особенность этого района состоит в том, что ему прочат скорую славу самого элитного района Москвы. И основания для такого суждения есть. Во-первых, свободная земля под застройку на Остоженке-Пречистенке закончится максимум через два года. Во-вторых, сейчас предпринимаются активные PR-усилия по раскрутке Замоскворечья. А опыт подсказывает, что грамотная PR-кампания – залог 50-процентного успеха начатого дела.

Центральней некуда

Средняя цена по всему элитному жилью в районе Замоскворечье составила в сентябре текущего года 5150 долларов за кв. метр. При этом за 9 месяцев она выросла более чем на 1400 долларов (40 процентов). Пентхаусы подорожали менее значительно – на 32-34%, до 6100 долларов.

Пентхаусов в Центральном районе, в отличие от Остоженки и Замоскворечья, не так много – их появляется в течение года не более 10-1 Средняя их цена на сентябрь составила 5950 долларов, и по итогам года она вплотную приблизится к 6500 долларам за метр. Правда, есть и уникальные предложения, когда цена на пентхаусы достигает 8500 долларов и в противовес – 4200 долларов. Такой разброс цен объясняется тем, что девелоперы не слишком щепетильно относятся к позиционированию района, а покупатели, в свою очередь, считают, что настоящая элита – это Остоженка и Замоскворечье. И только время может показать, выйдет ли Центр из такой ситуации.

Район внутри Бульварного кольца долгое время был недооцененным. В первую очередь, потому, что новостроек тут было мало, а разрешение на новые площадки Префектура ЦАО давала с большим скрипом. Но за последний год положение начало изменяться. Девелоперы всерьез взялись в первую очередь за Чистые пруды и переулки вокруг Тверской. В итоге, к сентябрю текущего года цены на элитные квартиры тут выросли более чем на 1000 долларов за метр, до 4350 долларов.

Немногочисленный ряд девелоперов полагает, что к элите в этом году уже можно относить и Западный район, куда в первую очередь входит отрезок Кутузовского проспекта длиной примерно 4 км, а также Плющиха.

Почти элита

Ответ: Да, здравствуйте.

Правда, то, что это еще не совсем элита, демонстрирует следующий факт: цена пентхаусов здесь в среднем всего лишь на 3-5% выше, чем остального качественного жилья (а чтобы попасть в список исключительных районов, это соотношение должно быть минимум на 10, а лучше – на 15% больше). Средняя цена на все элитное жилье в западном районе сегодня не превышает 2700 долларов за квадратный метр, а средняя цена на пентхаусы — 280 Растет в цене и тот, и другой тип недвижимости не такими высокими темпами, как остальная элита – на 2-2,3% в месяц. По представлениям аналитиков и девелоперов, для попадания западного района в суперэлиту ему необходимо минимум одно условие – возведение как минимум 10-12 качественных домов ежегодно (где цены бы превышали 4000 долларов за метр).
Итак, на Лазурном берегу в Каннах продолжает работу Международная инвестиционная ярмарка коммерческой недвижимости. И группа Интеко представляет на мероприятии комплекс Апельсин по проекту британского архитектора Норманна Фостера. И сейчас на прямой связи с Business FM глава группы Интеко Елена Батурина. Елена Николаевна, здравствуйте.

Ответ: Ну, действительно пока этот проект представлен по сути как архитектурный концепт, но нам хотелось бы, чтобы это здание получилось в Москве. Потому что, как кажется, в Москве не достаточно современных архитектурных зданий, которые являлись бы украшением города. Пожалуй, мы немножко отстаем от таких городов, как Дубаи, например, как Шанхай, как Пекин, который готовится к Олимпиаде. И нам хотелось бы, чтобы вот подобный, достаточно современный, знаковый объект стоял в Москве. Надеемся, что так и получится, поскольку сейчас рассматривается идея реконструкции Центрального дома художника, и, как нам казалось бы, в случае, если будет объявлен творческий конкурс на освоение этой территории, арт-проект Апельсин, который мы представляем на выставке MIPIM, мог бы конкурировать с другими предложениям.

Вопрос: Итак, где будет построен комплекс? О нем пока, во всяком случае, ничего не известно. Вы его там представляете. Где он будет построен, вот место?

Ответ: Вы знаете, он интересен тем, что он, по сути, вписывается во все известные строительные технологии и не требует дополнительных усилий для его возведения. Он интересен своей оригинальной формой, своей концепцией расположения коммерческих площадей и, пожалуй, интересен тем, что, находясь в центре города, он дает возможность развития не только той площадки, на которой находится, но и имеющегося рядом с ним Парка культуры и отдыха имени Горького.

Вопрос: Какие-то технологические новинки будут использованы при постройке этого комплекса? Можно сейчас об этом уже говорить?

Ответ: Вы знаете, мне трудно говорить объективно об этом объекте, поскольку мы его представляем, это наша выстраданная концепция, но мне он реально нравится.

Вопрос: То есть можно сказать, что сейчас сравнивать пока в Москве с этим зданием, с этим комплексом просто не с чем?

Ответ: Объем вложений на самом деле пока не подсчитан, поскольку действительно пока архитектурный концепт понятно, что он реализуем технически, но самое интересное, пожалуй, в этом проекте не объем вложений, а то, что при его реализации предлагается больше современной площади для Третьяковской галереи, которая сейчас там располагается. Они более современные и отвечают тем, задачам современных музеев, которые сейчас стоят перед ними.

Вопрос: Можно ли оценить тогда объем вложений?

Ответ: В Каннах он представлен, конечно же, просто как новая архитектурная идея, поскольку эта выставка не только инвестиций, но и новых архитектурных форм. Думаю, что мы в состоянии реализовать его сами.

Вопрос: Он будет построен с участием только российских инвесторов, или вы привлекаете иностранцев в том числе, вот не случайно же он представлен в Каннах?

Ответ: Вы знаете, это не совсем объект нежилой недвижимости. Часть этого объекта предполагается под резиденции, штаб-квартиры, а часть - это будет гостиница, в дополнение к этому это здание Музея современного искусства и существенные парковочные площади.

Вопрос: Известно, что Апельсин - объект нежилой недвижимости, если можно так сказать. Вот площади в нем будут продаваться, сдаваться в аренду, можно ли об этом тоже говорить вот сейчас?

Ответ: Поскольку мы вошли в Ростовскую область в рамках реализации национального проекта Доступное жилье, то мы ... причем уровней бизнес-класса, это даже не эконом и не премиум. Нам кажется, что в регионах сейчас существует потребность в такого типа жилье, и это взаимоинтересно и для инвестора, поскольку это окупаемо, и для властей, которые решают свои официальные задачи, ну и для граждан, которые получают новое жилье.

Вопрос: ... (Интеко) активно вошла в регионы и, в частности, крупные проекты ведутся в Ростовской области. Вот на что в большей степени ориентирован бизнес компаний в российский регионов, и какие перспективы там у вас?

Ответ: Ну, я думаю, для начала должен быть объявлен творческий конкурс, архитектурный конкурс на концепцию, которая будет ... на этой площадке. А далее по истечении этого конкурса победитель должен будет разработать проектную документацию и реализовать. Поэтому сроки реализации этого проекта зависят от того, какая концепция выиграет, и от того, как скоро будет проведен этот конкурс.

Вопрос: Елена Николаевна, если вернуться к комплексу Апельсин, вот в какие сроки он может быть возведен, когда это все произойдет?

Ответ: Да, вы знаете, очень много интересуются этим объектом, и даже мы получаем предложения некоторые модификации этого здания построить в других городах.

Вопрос: Но уже сейчас в Каннах Апельсин вызывает интерес у иностранцев, в том числе?

Ответ: Вы знаете, нам показалось, что концепция, которую мы придумали, будет достаточно близка Норманну Фостер, и не ошиблись. Мне кажется, он очень заинтересован этим проектом.

Вопрос: А почему был выбран именно Норманн Фостер, достаточно известный в России человек, у которого уже возведено в России достаточно много архитектурных зданий?

Понятие апартаменты появилось в российском обиходе лет десять назад и пока прочно ассоциируется с реалиями западной жизни: У него апартаменты на Пятой авеню или Апартаменты в стиле лофт были великолепны Рассказы о жизни обеспеченных иностранцев всегда изобилуют чем-то в этом роде. Однако неверно думать, что ничего подобного нет в России.

Ну, что ж я благодарю вас и удачи с Апельсином. Елена Батурина, глава группы Интеко, которая сейчас находится в Каннах, в прямом эфире Business FM. И мы следим за работой Международной инвестиционной ярмарки коммерческой недвижимости и возвращаемся туда по мере сил в течение дня.

В советский период в таких номерах селились преимущественно иностранцы или чиновники высшего ранга.

Почувствуйте разницу
Для начала разберемся, чем апартаменты с правовой точки зрения отличаются от обычного жилья. И еще: в чем разница между ними и гостиничными номерами, предлагаемыми в аренду в отеле. Специалисты рынка недвижимости выделяют несколько особенностей. Во-первых, согласно российскому законодательству под апартаментами понимают нежилые помещения, продаваемые в собственность и используемые для проживания. Во-вторых, объясняет Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости Новое Качество, в них невозможна регистрация, владельцы не могут создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ). В-третьих, для данных площадей применяют иные, нежели для квартир, схемы начисления коммунальных платежей и налогов. Кроме того, в соответствии с отечественным законодательством апартаменты это вообще номер в гостинице площадью не менее 40 кв. м, минимум с двумя комнатами и обязательно с кухней или кухонным оборудованием. Последнее и отличает их от обычных номеров.

Но главной причиной высокой востребованности апартаментов считают элементарную нехватку качественного жилья и арендуемого, и продаваемого в собственность.

Сегодня апартаменты необычайно востребованы. Этот факт эксперты рынка объясняют по-разному. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, например, полагает, что сейчас данные помещения, как правило, строят в центре города или средоточии деловой активности, а это для их владельцев и жильцов является несомненным удобством: места работы и отдыха находятся в непосредственной близости друг от друга. Существует и иная мотивировка: жить в таком районе престижно.

Однако у нас пока апартаменты существуют в высоком классе. Здесь уместно отметить следующее: развиваясь, российский рынок копирует западную традицию. А она такова, что сначала тот или иной новый капиталоемкий продукт пробует себя в дорогом сегменте и только потом спускается в более демократичную нишу. Так происходит и в России. Сейчас апартаменты появляются в элитном классе, реже в премиум- и бизнес-классах. Когда данный рынок насытится, произойдет смещение данной недвижимости в разряд более доступного жилья. При этом название апартаменты не перестанет быть актуальным.

Впрочем, не следует думать, что подобная недвижимость осталась бы без внимания, появись она в экономклассе. Тем более что апартаменты отнюдь не исключают такого варианта: недорогие квартиры в аренду предлагают в апарт-отелях уровня три звезды в самых разных городах и странах мира.

Дефицит подобных помещений в столице долгие годы с успехом был сглажен рынком московской дорогой недвижимости, который в последнее время весьма располагал состоятельных людей к покупке качественного жилья. Во-первых, такая операция оказывалась выгодной с точки зрения инвестирования, во-вторых, одновременно решало проблему проживания. Однако некоторые неудобства все-таки имели место: дорогие новостройки, как правило, продавали без отделки. Счастливого обладателя квадратных метров ожидали долгие месяцы ремонта. Только после этого был возможен въезд.

Пора дефицита
Дорогие отели, имеющие кроме обычных гостиничных номеров еще и апартаменты, пока редкое предложение на российском рынке. Корпоративным инвесторам такой продукт создавать невыгодно из-за долгой окупаемости и высокой капитализации. Потребители же (а это и западные, и отечественные компании, а также частные лица) заинтересованы в нем чрезвычайно, и не в последнюю очередь потому что это готовое к проживанию жилье.

Эврика!
Говорят, что рынок как раз и хорош тем, что быстро заполняет пустующие ниши. Ситуация, когда в столице активность продаж снизилась, а арендовать готовое жилье в отелях было трудно, потребовала новых решений. И они появились.

Дорогая квартира на вторичном рынке вариант более удобный, если, конечно, новосела устраивали интерьеры. А общеизвестно, что элитные квартиры нередко выглядели довольно необычно: с диковинным авторским дизайном, иногда с экзотическими изысками, рассчитанными на вкусы далеко не каждого покупателя.

Нововведение Mirax Group состоит еще и в том, что предложение апартаментов, составляющее примерно 15% рынка апартаментов в целом, находится в рамках категории жилья премиум-класса. Такая оценка прозвучала на недавнем пресс-ланче, проходившем с участием руководства компании и журналистов. Сегодня Mirax Group представляет данную недвижимость в деловом комплексе Федерация на территории ММДЦ Москва-Сити, а также в бизнес-центре Mirax Plaza на пересечении Кутузовского проспекта и улицы Кульнева и в ЖК Кутузовская Ривьера.

Корпорация Mirax Group заявила о новом подходе продаже апартаментов, максимально готовых к проживанию. Причем это оказалось актуальным как в отношении жилья (в тех жилых комплексах, которые строит компания), так и в отношении офисных зданий, оснащенных жилой частью.

Большие проекты компании подкреплены анализом предпочтений потребителя. Сейчас, как отмечает Алексей Адикаев, член совета директоров корпорации Mirax Group, покупатель уже не стремится, как в минувшие годы, самостоятельно заниматься ремонтом, отделкой, обустройством и пр. Подобная практика уходит в прошлое, так как все понимают, насколько это сложно, дорого и трудоемко. Клиенты позитивно воспринимают намерение компании взять на себя все хлопоты и предоставить готовый продукт.

Как заявляет председатель правления, член совета директоров компании Максим Привезенцев, в 2007 году Mirax Group вложила в развитие сегмента апартаментов 285 млн долл. И это оказалось оправданным. В следующие два-три года запланировано удвоить инвестиции в данный класс недвижимости.

Если не насыщать интерьер специфическими оформительскими идеями, а максимально просто и изысканно, создав нейтральный дизайн, подготовить помещение к проживанию, хозяин всегда сможет придать жилью особый шик в предпочитаемом стиле за счет мебели, ковров, аксессуаров, говорит архитектор Mirax Design, дизайнер апартаментов башни Федерация Дмитрий Алексеев.

Нейтральное оформление, высокое качество отделки и инженерии вот составляющие успешной подготовки жилья. Конечно, покупателю не запрещено разработать свой дизайн-проект, но при одном условии: время, затраченное на обустройство помещения, должно оставаться оптимальным. Таким образом, потребитель удачно решает вопрос и стоимости ремонта, и сроков. Например, в комплексе Кутузовская Ривьера тариф на отделку помещения составляет 1,5 тыс. долл. за 1 кв. м. В сумму входит цена стройматериалов, инженерного обеспечения, кухонного оборудования и гардеробной. Еще более выигрывает клиент, заказывая у компании приобретение мебели.

Примечательно, что опробован данный подход на самых сложных в реализации квартирах, существующих на любом объекте недвижимости: с неоправданно большими и не очень удачно спланированными залами, с неудобными санузлами, перепадами высот в помещении. Обустроив их при помощи дизайнеров, удалось продать эти апартаменты по максимально высокой цене. Во-первых, свою роль сыграла их готовность к проживанию. Во-вторых, качественный дизайн скрыл все недостатки, превратив их в достоинства.

Почему это выгодно
Как известно, апартаменты в деловом комплексе Федерация в общей сложности займут 30 этажей обеих башен. Продажа жилья идет полным ходом. И покупают его в основном те, кто будет работать в офисной части небоскребов. Для бизнесменов это удобно даже не столько из-за близости работы к дому, сколько для укрепления деловых связей с партнерами. иногда неформальные встречи, знакомство с семьей, уютные вечеринки в домашней обстановке незаменимы. Ни один ресторан или клуб не предложит ничего подобного. Мировая практика ведения бизнеса постигла эти секреты уже давно. Федерация предоставляет услугу именно такой направленности.

Привлекательно выглядят апартаменты и с точки зрения инвестирования. по данным компании Mirax Group, помещения площадью 100 кв. м будут приносить ежемесячно как минимум 15 20 тыс. долл. чистой прибыли от аренды. Минимальная гарантированная доходность 15 20%.

Словом, в Mirax Group считают, что рынок дорогих новостроек скоро возьмет такой метод реализации жилья на вооружение. За ним будущее. Тем более что западная практика это подтвердила.

В последнее время на Западе появился новый термин кондоотели. Особенность данных комплексов заключается в том, что апартаменты можно выкупать в собственность и сдавать в аренду. Тогда инфраструктура и коммуникации объекта также становятся коллективной собственностью жильцов.

Западный опыт
Развитие сегмента апартаментов в России идет по сценарию западных рынков. А это значит, что и у нас со временем появятся кажущиеся пока почти экзотикой апарт-отели гостиницы с некоторой частью номеров-квартир или полностью сформированные из апартаментов. Удобство такого сочетания (квартира в отеле) заключается в том, что отель оказывает услуги не только временным жильцам, но и владельцам квартир вплоть до сдачи их жилья в аренду, если требуется.

Однако стоит отметить, что апартаменты не всегда роскошь. Так, даже на всемирно известных курортах, в столицах различных государств есть предложения достаточно скромных по цене помещений с простыми интерьерами, обычным евроремонтом, оснащенных небольшими кухнями со всей обязательной атрибутикой.

Одним из обсуждаемых сейчас на мировом рынке предложений апартаментов в кондоотеле является продукт гостиничной сети Ritz Carlton, строящей в Торонто 53-этажную башню в современном стиле, Ritz-Carlton, Toronto. Считается, что подобное предложение беспроигрышный вариант с точки зрения инвестирования. дорогие имена придают особый шик проекту. В дальнейшем его легко реализовать: продать или просто сдать, пока владелец отсутствует. Так или иначе, но уровень нового кондоотеля обещает соответствовать уровню одноименной мировой гостиничной империи, символом которой является роскошь, комфорт и аристократический шик. Строительство было начато в 2007 году. В декабре 2009 года Ritz-Carlton, Toronto распахнет двери для жильцов и первых гостей.

Вот такой вектор развития получил наш рынок. А когда-нибудь обязательно появится и подобный продукт.

Четыре звезды, даже три звезды Апартаменты могут быть разными, несмотря на эффектное название. Недорогих предложений, которых сейчас пока не встретишь в России, много на развивающихся курортах: Кипре, в Черногории, Болгарии. Аренда относительно дешевых апартаментов в Лондоне может составлять 100 евро в сутки не в самом престижном районе города, но и не слишком далеко от центра.

Буква закона
Какое определение дано в российском законодательстве термину несовершеннолетний? Формально это те, кому не исполнилось 18 лет. Обычно же в отношении детей в возрасте до 14 лет употребляют понятие малолетний, а от 14 до 18 несовершеннолетний. Отличие в том, что малолетние не могут участвовать в сделках за них решение принимает законный представитель, то есть мать, отец, опекун или попечитель. Но когда при заключении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы ребенка, потребуется его письменное согласие, если он достиг десятилетнего возраста. Несовершеннолетний же может заключить сделку с недвижимостью или воспользоваться принадлежащей ему собственностью только при согласии законного представителя, но подписывать документы должен самостоятельно. Однако если подросток вступил в законный брак, работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью, он может быть признан эмансипированным (ст. 27 Гражданского кодекса РФ) и стать полноценным участником сделки.


Несмотря на внимание, уделяемое в настоящее время правительственными органами детскому вопросу (безвозмездные субсидии для матерей, разнообразные льготы, активное строительство и модернизация дошкольных учреждений и прочее), законы, по которым работает рынок недвижимости, в какой-то степени несовершенны, так как бывают случаи нарушения имущественных прав несовершеннолетних.

Тонкие моменты
Самый больной вопрос для любого риелтора получение разрешения на проведение сделки из органов опеки. Дело в том, что чиновники руководствуются исключительно формальными соображениями: несовершеннолетний не должен быть ущемлен в имущественных правах. Это значит, что разрешение на сделку с недвижимостью можно и не получить, если, например, осуществляется:

Такая важная справка
Имущественные права несовершеннолетних тема достаточно широкая. Безусловно, дети по умолчанию имеют право на любую недвижимость, завещанную им или же выделенную при приватизации жилья, если таковая имела место. При дарении, сдаче в аренду, купле-продаже, обмене, разделе долей и прочих сделках по отчуждению или изменению состояния имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, опекун или попечитель должен получить согласие местных органов опеки и попечительства, которые, как правило, располагаются в районной управе. При этом придется доказать, что имущественные права ребенка в результате проведения сделки не будут ущемлены. Несмотря на то что начиная с 2005 года родители не обязаны брать справку из органов опеки и попечительства, если в продаваемой квартире проживают не являющиеся собственниками дети, чьи интересы не пострадают от совершения сделки, на самом деле доказать последнее без официального подтверждения невозможно.

Из практики известно, что любая приобретаемая квартира требует тщательной проверки. Если после сделки выяснится, что ранее из нее был незаконно выписан несовершеннолетний или его права были ущемлены иным способом, то его опекуны или он сам, достигнув 18 лет, вправе опротестовать сделку и получить жилье назад. Покупателю же по суду достанется уплаченная бывшему владельцу сумма. При этом опротестование может произойти и через несколько лет после приобретения недвижимости. Даже ребенок, родившийся буквально в момент подписания договора, автоматически получает права на продаваемую его родителями жилплощадь. Поэтому при участии в сделке женщины на последнем месяце беременности лучше всего дождаться появления на свет малыша и получить законным путем согласие органов опеки. Приватизация квартиры беременной женщиной также может быть признана недействительной, ведь в таком случае не учитываются интересы ребенка, который должен вот-вот родиться. А появившийся на свет малыш после приватизации может быть прописан, но не сможет стать собственником без дополнительного договора дарения. Теоретически это может быть признано нарушением права малолетнего, ведь имущественные права возникают с момента рождения.

* переезд из Подмосковья в столицу при обмене большей квартиры на меньшую;
* обмен комфортного городского жилья на дом в деревне;
* обмен большей квартиры на меньшую с доплатой (скажем, чтобы улучшить состояние семейного бюджета и получить средства на неотложные нужды). Формально в подобных случаях условия жизни ребенка будут ухудшены. Часто органы опеки требуют, чтобы собственностью наделили даже ребенка, который ранее был просто прописан в продаваемой квартире. Простой выход наделить несовершеннолетнего собственностью в другой принадлежащей вашей семье квартире, прописать его туда, а потом спокойно совершить сделку с уже пустой, как выражаются риелторы, жилплощадью. Наделение собственностью происходит в результате заключения договора дарения, так как совершать возмездные (оплачиваемые со стороны получателя) сделки близкие родственники или родители и дети не имеют права (ст. 37 ГК РФ).

Кто может стать наследником
При передаче недвижимого имущества по наследству также необходимо помнить о правах несовершеннолетних. Дети до 18 лет согласно ГК РФ являются наследниками первой очереди. Признание подростка эмансипированным не влияет на это право. Даже зачатый, но еще не родившийся на момент смерти завещателя наследник имеет право на долю в имуществе. В данной ситуации раздел собственности происходит уже после рождения ребенка (ст. 1166 ГК РФ). Если умерший оставил собственность по завещанию третьим лицам в обход прямых кровных родственников, закон опять же на стороне несовершеннолетних детей покойного, так как они будут иметь возможность получить так называемую обязательную долю наследства. Это не менее половины того имущества, которое досталось бы несовершеннолетнему при отсутствии завещания. Она выделяется, когда ребенка либо не упомянули в завещании, либо оставили ему меньше, чем ему причитается по праву родства. При таких обстоятельствах усыновленные дети приравниваются к кровным, а если у умершего не было наследников первой очереди (детей, родителей, супруга), а также внуков, то следующими преимущественно учитывают права несовершеннолетних наследников второй очереди (братьев и сестер, племянников) и далее по уменьшению степени родства. Напомним, что между наследниками первой очереди имущество распределяется в равных долях. За несовершеннолетних детей наследство принимают их опекуны или попечители и распоряжаются им до совершеннолетия наследника.

Недействительна также приватизация или сделка, которую нынешний хозяин заключил, будучи несовершеннолетним, без согласия родителей или попечителей. И, естественно, ничтожна сделка, проведенная при отсутствии справки из органов опеки, когда затрагиваются интересы ребенка в возрасте от 14 до 18 лет. Именно поэтому всегда, даже в спорных моментах, лучше всего попросить другого участника сделки все же оформить требуемый документ, чтобы потом сделка не была признана недействительной. Срок выдачи согласия органов опеки имеет большое значение, особенно если сделка происходит в срочном порядке, что в условиях рынка Москвы и Московской области не редкость. Обычно срок подготовки названного документа занимает от двух недель до месяца. Следует отметить, что после заключения сделки нужно в течение месяца уведомить органы опеки о том, что ребенок зарегистрирован на новой жилплощади.



Главная --> Публикации