Главная --> Публикации --> Затерянный эконом-класс Оазис в потенциале Двор дождался инвестора Прописка на даче Проблемы обманутых соинвесторов хотят решить за счет местных бюджетов

Топливо для застройки
Постановление о запрете породило у многих надежду, что со скандалами по поводу точечной застройки скоро будет покончено. Комментируя решение правительства, один из депутатов Гордумы подвел под эту уверенность экономическое обоснование. В качестве истоков проблемы он указал на прежние бюджетные трудности. Мол, с доходов от точечной застройки инвесторы существенно пополняли городскую казну и потому во многом влияли на городскую политику. Сегодня положение изменилось, бюджет существенно пополнел, и от прежней зависимости от инвесторов не осталось и следа.

В конце минувшего лета правительство Москвы приняло постановление о запрете точечной застройки. Однако одними запретами от уплотнительного строительства не избавиться. С другой стороны, мнение, что только сами жители способны принять взвешенное решение по каждому случаю это тоже мираж. На самом деле требуются и ограничения, и участие граждан, но самое главное нужны экономические рычаги.

К сожалению, потребности бюджета не единственная и далеко не главная причина точечной застройки. У нее, как минимум, три движущих пружины: стремление застройщиков извлечь сверхприбыль, коррупция и естественная нехватка земли. Начнем с первой. Норма прибыли в столичном строительстве колеблется от 30 до 300%. Причем в смысле доходности наиболее привлекательно работать в давно сложившейся застройке, а тем более в центре города. Вот почему застройщики слетаются на точку, как пчелы на мед. К этому остается лишь добавить, что, если мне не изменяет память, именно за 300% прибыли капитал способен на любое преступление.

Полагаю, что это объяснение не совсем точное. Если воспринять его абсолютно, то при желании можно сделать вывод, будто инициатором и единственным вдохновителем точечной застройки была городская администрация. Это она усиленно внедряла точку с целью пополнения городского бюджета. А когда нужда в деньгах отпала, то и от уплотнения города можно отказаться.

Наконец объективная нехватка земли. Громадный дефицит свободных участков неминуемо толкает в сторону точки. Причем это причина двойного действия. Во-первых, она побуждает выискивать и столбить все, что можно и нельзя. А во-вторых, этой естественной проблемой весьма удобно маскировать истинные побудительные мотивы.

Следующее коррупция. Надо думать, что не на пустом месте и действующий, и избранный президенты страны возвели борьбу с коррупцией до уровня национального плана. В этих условиях, когда эпидемия общепризнана в масштабах страны, предполагать, что Москва является этаким островком всеобщей дезинфекции и поголовных прививок, было бы, по меньшей мере, наивностью. На прошлой неделе банкиры и депутаты Госдумы на круглом столе в АиФ обсуждали проблемы ипотеки и оценили вклад коррупции в стоимость жилья на уровне 20-40%.

Общество вообще склонно преувеличивать значение властных решений. Многие полагают, что запретил мэр и нет точечной застройки, издал распоряжение и дольщиков больше не обманывают, приняло правительство постановление и очередь на жилье сократилась вдвое. Если бы так?! Надо быть реалистом. На деле постановление это руководство к действию, это отражение тенденции, это дополнительный аргумент в руках одной из сторон, но далеко не окончательный результат.

Из трех перечисленных причин постановление о запрете точечной застройки лишь частично затрагивает последнюю, а полностью не устраняет ни одной. Сохраняющиеся источники продолжат подпитывать новые конфликты. Потому полагаю, что митинги и протесты еще долго будут будоражить город.

Кто бы спорил! Непонятно одно как, в какой форме привлечь. Авторы идеи предлагают передать всю землю городскому сообществу, после чего сообщество (народ) будет решать, где и что можно строить. Звучит красиво. Но что значит закрепить столичную землю за гражданами? Передать в общедолевую собственность? А как тогда 10 млн. собственников будут решать судьбу конкретной собачьей площадки? Тот же вопрос встает, если передавать землю жителям районов. Даже если поделить ее между домами, то собаководы, автовладельцы и родители могут пойти стенка на стенку каждый за свои интересы.

Моя твоя не понимай
Ряд инициативных групп жителей столицы предложили на их взгляд простой и эффективный способ решения проблемы референдум. Они справедливо видят суть проблемы в конфликте интересов застройщика и жителей прилегающих домов. Сейчас арбитром в споре выступает городская администрация. Но на ее объективность воздействуют застройщики. Чтобы устранить источник несправедливости, надо к решению спора привлечь граждан.

Опять не понимаю. Дело вполне может закончиться тем, что в комиссии появится еще один субъект мздоимства. Однако предположим, что именно этот народный избранник окажется кристально честным человеком или по статусу будет обязан голосовать не за собственное, а за общественное мнение. Но если это будет один голос в комиссии из двадцати человек, то он может сколько угодно высказывать свое мнение, голосовать за него и так с ним и остаться. Значит, этот голос должен обладать правом вето на любое решение комиссии. А тогда где объективность? Такой голос запретит любое строительство под своими окнами. Даже если речь пойдет о детском саде, в котором сам голос остро нуждается, его вердикт будет таков: строить надо, но в соседнем дворе.

Не надо утрировать парируют сторонники идеи. В отдельных случаях можно проводить референдумы, а в основном достаточно представительства жителей в органе, принимающем решение о застройке. Только не с совещательным, а решающим голосом.

Не там ищете, граждане. Обратите внимание за рубежом в городах тоже есть лакомые куски под застройку. Однако бунты по поводу точечной застройки большая редкость. Причина заключается в полной определенности правил игры. У каждого клочка земли есть свой хозяин. Земля под предприятиями принадлежит их владельцам. Дороги, скверы, бульвары, как правило, находятся в муниципальной собственности. А придомовая территория принадлежит собственникам жилья. Все четко знают, в каких пределах распространяются их права и обязанности. В результате свободного рыночного оборота у каждого участка есть экономически обоснованная цена. Если место, занимаемое жилым домом, выгоднее использовать в качестве торгового центра, то собственнику жилья предлагается цена чуть выше справедливой, и он с удовольствием соглашается.

Как вообще планировать развитие города, строительство магистралей, гаражей, торговых центров и спортивных объектов в условиях, когда те, под чьим носом эти вещи задумываются, мгновенно воспользуются правом вето? Никому не симпатичны алчущие застройщики. Но заменить давление одной стороны диктатом другой тоже не выход из положения.

Мы постепенно движемся в этом направлении. ЖК уже объявил владельцев квартир собственниками придомовых участков земли. Дело за малым выдать гражданам свидетельства об их праве. Продвигается работа медленно, но не сразу и Москва строилась. Что касается налога на недвижимость, то по слухам закон должны принять через год-два. Вполне вероятно, что в него войдут положения, исключающие диктат собственника по отношению к городу. А пока? А пока остается предложить каждому занимать активную гражданскую позицию.
Квартиросъемщики (они же арендаторы) очень любят жаловаться на владельцев квартиры: и арендную плату постоянно повышают, и порядок в квартире ходят проверять, и гвоздь лишний вбить не разрешают, и компании им не води, и кошек с улицы не подбирай. Одним словом, не жизнь, а мука. А мне вдруг захотелось пожаловаться на арендаторов и заодно напомнить им, что владелец, по сути, пускает жить в СВОЙ дом чужих людей и зачастую оставляет им не только стены, но и наследие предков. А потом галоши пропадают.

Когда речь заходит об общегородских потребностях в строительстве дорог, муниципальных объектов и прочем, то здесь покупателем выступает городская администрация, а дальше все идет по тому же накатанному пути. Правда, хозяин участка может заартачиться и заломить неоправданно высокую цену за свою уступчивость, запросить за участок вдесятеро. Но общество выработало эффективные способы борьбы с такими диктаторами. Самый распространенный город откладывает свои планы, соглашается с оценкой земли хозяином и начинает взимать с него налог с указанной им суммы. Выздоровление наступает быстро.

Но очень часто люди сдают жилье, предназначенное в перспективе для подрастающего ребенка, или, напротив, это старая квартира покойной бабушки. И в том и в другом варианте пускать жильцов грустно и очень хочется, чтобы они были поделикатнее со всем, что есть в квартире.

Конечно же, владельцу гораздо проще психологически, если квартира не совсем его: скажем, досталась по наследству от дальних родственников или куплена специально под сдачу в аренду. То есть он, конечно, собственник, но никогда в этой квартире не жил. И никто из его близких никогда не жил. И все равно: это его собственность, от которой он, да, получает доход, но которую волей-неволей портят проживающие.

Кому нужна эта рухлядь?!
Семья одной моей знакомой на протяжении 7 последних лет сдавала квартиранту новую квартиру, полученную взамен снесенной пятиэтажки. Ремонт там был, что называется, от застройщика, но квартира была с иголочки: до квартиранта в ней никто не жил. Обставили квартиру тем, что перевезли из старой квартиры, в том числе пианино начала прошлого века, зингеровскую швейную машинку, добротный советский полированный письменный стол из чистого дерева, бабушкин книжный шкаф, комод и буфет, которые, в общем, уже антиквариат, не очень старый и не очень дорогой, но антиквариат.

Расскажу историю, которая больше представляет взгляд со стороны арендодателя.

И вот однажды, недели за две до отъезда квартиранта, хозяйке раздается звонок: приезжай, надо поговорить. Хозяйка, естественно, едет, входит в квартиру итеряет дар речи: вся старая бабушкина мебель из квартиры исчезла, теперь двушка обставлена в худших традициях постсоветского мебельного искусства.

Жилец, надо отдать ему должное, был мужчина серьезный и аккуратный. Он нежилой квартире придал нормальный вид, обжил ее, обставил своей мебелью. Платил он мало (ну свой же и надолго снимает!), но исправно, посему в квартиру никто из семьи не наведывался и не проверял, что там происходит. И вот настал момент совершеннолетия старшего ребенка, которого предполагалось отселить в эту квартиру. Квартиранта предупредили заранее все чин по чину.

Но тут встает еще один вопрос, который наконец-то смогла сформулировать хозяйка квартиры: А где, дорогой, простите, бабушкина мебель?! Ответ обескуражил ее и до сих пор потрясает меня: А кому было нужно это старье?. Добротная деревянная мебель начала XX столетия это, конечно, на любителя. Советский дизайн двухтумбовых лакированных письменных столов тоже. Но, во-первых, для хозяйки это была память о бабушке. Во-вторых, в антикварных магазинах один комод тысяч на 30 рублей потянет, не говоря уже о прочих раритетах.

Горка в гостиной, угловой шкаф в спальне, продающаяся вразнобой (не встроенная, хоть и гарнитур) совковая мебель на кухне. Все из чистого ДСП, обтянутого поганенькой пленочкой. Цветовая гамма подобрана, в гостиной еще появились также конца прошлого века шедевры: флоковые кресла с аляповатыми огромными цветами. Квартирант безмерно горд: он полностью обставил квартиру почти новой мебелью (ну лет 10-15 ей всего). И вот тут-то возникает то, ради чего звал: смущаясь и потупив взор, жилец начинает интересоваться у хозяйки, готова ли она купить у него всю эту мебель за определенную сумму денег (не очень большую, но сравнимую с месячной арендной платой). Замечу в скобках, что он въезжал в как-то (пусть не в соответствии с его вкусами) обставленную квартиру и все эти годы платил за нее на треть, а то и вдвое меньше рыночной цены. При таком раскладе, на мой взгляд, уже по определению невозможно требовать денег за ввезенную тобой сомнительного качества мебель.

В любом случае остается резонный вопрос: можно ли съемщику столь варварски распоряжаться хозяйским имуществом, даже если это не оговорено в договоре или устно? На мой взгляд, решать все же хозяевам: убрать ли свое и позволить тебе привезти что-то другое, или оставить все как есть и искать других квартирантов, которых обстановка устроит. Что лучше сделать арендатору в случае, если его не устраивает мебель в квартире, или она просто мешает? На ваш взгляд, обязательно ли ставить в известность хозяев?

Нет, хозяева, конечно, хороши, не спорю: нужно было забрать дорогую сердцу мебель в другую квартиру или уж в крайнем случае строго оговорить при заселении жильца, что ее выбрасывать никак нельзя. К их величайшему сожалению, договор с жильцом они не подписывали, акт приемки-передачи квартиры И опись имеющегося в квартире имущества не составляли, теперь и доказательств ущерба никаких у них нет. Но скажу им в оправдание люди они с художественным вкусом и умеющие ценить настоящие вещи, поэтому им даже в голову не пришло, что: 1) старинная мебель может не нравиться; 2) что добротную старую мебель можно просто выбросить; 3) что можно без разрешения выбросить чужое имущество, которым, в сущности, для арендатора является вся мебель в снимаемой квартире.

Бума строительства также не наблюдается. В некоторые регионы сейчас активно начинают выходить столичные девелоперы, которые заявляют строительство целых районов.

Интересную статью о возможном развитии ценовой ситуации на рынке жилья в России обнаружила я, уважаемые коллеги. Вот цитата: ...критический рост предложения на рынке недвижимости, похоже, России не грозит. Так, американский сценарий 2007 года, когда рынок наводнили квартиры, выставленные на продажу банками по дефолтным закладным, нам будет сложно повторить. Ипотека все еще не играет у нас той роли, что в США: в целом ипотечные сделки занимают 15 20% общего числа, а доля кредитов sub-prime не более 5%. Таким образом, только поголовное банкротство российских заемщиков может повлиять на объем предложения на рынке.

Покупательская способность населения и впрямь может снизиться при заметном ухудшении материального положения населения. Россия страна сырьевой экономики, и, например, падение цен на нефть неизбежно скажется на уровне жизни большей части народа. Альтернативы, которая могла бы в таком случае уравновесить потери, пока нет

Более реалистичным выглядит сценарий, когда на рынок разом поступает тот объем инвестиционных квартир, который был скуплен за последние несколько лет. Наибольшая вероятность такого события была в прошлом году летом-осенью, когда цены на отдельные категории жилья начали понемногу ползти вниз. Тогда многие предсказывали, что инвесторы начнут сбрасывать квартирный балласт. Объем предложения на рынке в осенние месяцы действительно увеличился, но отнюдь не в разы. Инвесторы также решили выждать. Большинство из них по-прежнему считают недвижимость наиболее надежным активом и не спешат расставаться с ним.

Алексей: ИМХО, сравнивать нас со Штатами вообще не корректно. Там общее количество жилья превышает количество семей. И с ипотеку может взять (и почти всегда выплачивать) большинство людей. А у нас ситуация прямо противоположная - жилья не хватает и позволить себе его купить могут немногие. Резкое изменение возможно лишь с покупательской способностью, и то кратковременно, что и показал приснопамятный 2006.

Вопрос: будет ли дефолт на российской рынке жилья?
Александр. Не предполагаю кризиса ближайшие 15-20 лет. Посмотрите, Марта, что спрос на жилье в стране убойно превышает предложение. И если даже выхлоп от всего российского стройкомплекса удвоить, он не перекроет потребность людей в крыше над головой. А, если взять еще квартиры, как инвестиционный инструмент... И тема эта закроется только тогда, когда падающая кривая убыли населения России пересечет растущую кривую ввода кв.метров. Вот тогда будет - тушите свет. Обрушить рынок может обвал рубля, но тоже не вижу причин для этого. Валюты засолили за последние 10 лет - немеренно. Да и инфляция все эти годы такая сильная, что совершенно ни у кого не должно быть интереса в обвале рубля. Им и так оч. хорошо.

А если произойдет ухудшение уровня жизни, в том числе за счет падения цен на энергоносители, инвестиционные квартиры, скорее всего, всплывут на рынке аренды, нежели на вторичном рынке. Менталитет у нас другой.
После публикации в январском номере нашей газеты статьи Очередник новой волны (№ 2 за 2008 год), редакция получила письма от читателей-очередников, признанных малоимущими. Их волнует вопрос: можно ли будет перейти из категории малоимущих в категорию нуждающихся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ? И сохранится ли при этом их очередь?

Дома не могут строиться со скоростью изменения ипотечных программ. Увы. Поэтому, если смотреть на другие страны, сравнения нужно искать в истории, лет эдак 100-200 назад, с привязкой к текущей экономической ситуации.

Ждем закона
Не только в редакцию, но и к нам в департамент приходят письма от заинтересованных лиц. Поскольку законопроект О внесении изменений в закон города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения принят только в первом чтении, могу сказать, как мы видим эту проблему.

Отвечает на эти вопросы автор публикации Очередник новой волны Екатерина Радченко, заместитель начальника Управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

Зачастую разница между малоимущими и семьями, не признанными малоимущими, доход которых чуть-чуть повыше, очень небольшая. Но эта разница не позволяет семье, живущей в таких же стесненных условиях, встать на жилищную очередь. Все прекрасно понимают, что эти семьи не смогут сами купить квартиру, обеспечить себя жильем, они тоже нуждаются в поддержке. Поэтому было принято решение о введении категории нуждающихся в содействии города Москвы в рамках городских жилищных программ.

Сегодня жилищная очередь разделена на две части. В одной старые очередники, вставшие на учет до вступления в действие нового Жилищного кодекса РФ, то есть до 1 марта 2005 года. В другой новые очередники, признанные малоимущими, которым, как сказано в ЖК РФ, квартиры должны предоставляться бесплатно по договорам социального найма или безвозмездного пользования.

Напомните, пожалуйста, кто может рассчитывать на помощь города?

Сейчас проект закона находится на рассмотрении в Московской городской Думе. Уже поступили поправки ко второму чтению, сути закона не меняющие. Скорее всего, в ближайшее время закон будет принят и вступит в силу.

В двух очередях стоять нельзя
Грань между малоимущими очередниками и теми, кто не вошел в эту категорию, очень подвижна.

Чтобы встать на учет в качестве нуждающихся в содействии города, граждане должны будут подать заявление в районную управу. Разумеется, подтвердив свое право на улучшение жилищных условий. Они должны соответствовать всем критериям, указанным в законе № 29, кроме малоимущности. Тогда им предложат выбрать одну из возмездных программ. Приобрести квартиру можно будет, заключив договор купли-продажи с рассрочкой платежа, или купли-продажи с использованием социальной ипотеки. Весьма вероятно, они смогут получить безвозмездные субсидии на строительство или покупку жилья. Ну, естественно, порядок начисления безвозмездной субсидии будет немного другой, потому что такого стажа нахождения в очереди, как у старых очередников, у них не будет. А размер субсидий для очередников зависит от стажа пребывания в очереди. Вероятно, у всех претендующих на поддержку города будет одинаковый размер безвозмездной субсидии. Какой? Точно сказать пока не могу. Объем бюджетного финансирования пока не известен.

Понимая это, мы предусмотрели возможность перехода граждан из одной категории в другую. Человек может перейти с очереди нуждающихся в качестве малоимущих в новую категорию на очередь нуждающихся в содействии. Достаточно написать заявление, и на его основании уполномоченные органы принимают решение. Представлять какие-либо документы не надо.

Разумеется, имущественное положение семьи, которая стоит в очереди не один год, может изменяться как в одну сторону, так и в другую. Получил человек на работе годовую премию, и доход его увеличился. Или у него выросли дети, пошли работать. Например, было в семье два иждивенца, а стало два служащих банка. Семья перестала быть малоимущей.

Одновременно стоять в двух очередях и как малоимущий, и как нуждающийся в содействии нельзя. Человек должен выбрать сам, определить свое имущественное состояние. Обязательное условие для перехода снятие с очереди малоимущих.

Есть какие-то ограничения?

А это не ущемит права других очередников?

Причем предполагаем, что дата постановки на учет в качестве малоимущих при переходе сохранится прежняя. Например, 2 марта 2005 года семья была официально признана малоимущей и поставлена на очередь, затем перешла в категорию нуждающихся в содействии, но с этой же датой постановки на учет 2 марта 2005 года.

Какой же выход?

Проблема такая есть. Достаточно большое количество людей, видимо, не смогут подтвердить свой статус малоимущих и ждут принятия нового закона. Каждый малоимущий, переходящий из одной очереди в другую, естественно, будет отодвигать дальше тех, кто сразу встал на учет как нуждающийся в содействии. Мнения юристов на этот счет разделились. Одни считают, что нельзя ущемлять очередников, которые уже томились в очереди несколько лет, другие тех, кого не признали малоимущими.

Но в первую очередь мы должны обеспечить жильем старых очередников, которых еще довольно много. И многие из них тоже хотят получить жилье по возмездным программам. Приоритет, конечно, будет отдан семьям, которые стоят на учете по 15-20 лет.

Думаем, что проблему удастся решить. Каждый выберет вариант, который его устраивает будет участвовать в программе Молодой семье доступное жилье или захочет приобрести жилье по ипотеке, заключит договор купли-продажи с рассрочкой платежа или возьмет безвозмездную субсидию и купит квартиру на рынке. Решение принимает сама семья.

Всего фактически за три года принято на учет 14 тысяч семей, или 42 тысячи человек.

Сколько сегодня малоимущих семей в жилищной очереди?

Нет. Нельзя сохранить дату постановки на учет в качестве нуждающихся в содействии и перейти с сохранением этой даты на очередь нуждающихся в качестве малоимущего. Когда человек вставал в очередь нуждающихся в содействии, он подтвердил, что у него есть деньги, он не малоимущий, он сам об этом заявил. Льгота постановка на жилищный учет и получение жилья от государства возникает только тогда, когда человека официально признали малоимущим. И повторяю, нельзя одновременно стоять на учете в двух очередях. Если гражданин подаст заявление о переходе в категорию малоимущих, его снимут с очереди нуждающихся в содействии. Ведь неплатежеспособного клиента направлять на покупку жилья по договорам купли-продажи с помощью социальной ипотеки, или рассрочки платежа, естественно, нет смысла.

А можно ли будет перейти из категории нуждающихся в содействии в категорию нуждающихся в качестве малоимущего?

Напомню, как малоимущим мы им предложить вариант с покупкой квартиры, пусть даже по льготным ценам, не можем.

Сложности переходного периода
Некоторые малоимущие граждане встали в очередь еще до выхода постановления правительства Москвы о подтверждении их статуса. С 1 марта 2005 года по 1 июня 2006 года был своеобразный переходный период. Порядок еще не был определен, семьи сами заявляли о своем материальном положении. Они не подавали документы в Департамент социальной защиты. Велика вероятность, что именно эти семьи могут и не подтвердить свой статус малоимущности, когда подойдет очередь на получение квартиры. Купить жилье они, конечно, не в состоянии. Кстати, это одна из основных причин, почему мы хотим сохранить дату постановки на учет при переходе в другую категорию. На наш взгляд, это единственный выход, не нарушая федерального законодательства, в то же время защитить права граждан сохранить срок пребывания в очереди и дать возможность участвовать в возмездных программах.

Проверка оснований и законности постановки на учет будет проходить в соответствии с законом № 22, который действовал на дату постановки на учет. Вставали на учет как разные семьи или как семьи не в полном составе, малоимущность будет определяться, исходя из того состава семьи, который поставлен на учет. Здесь никакого ущемления прав граждан не будет.

Что касается подтверждения статуса малоимущего в составе всей семьи или только той части, которая состоит на учете, гражданам, вставшим на учет после 1 марта 2005 года, но во время действия предыдущего закона № 22 об улучшении жилищных условий, не стоит беспокоиться. Подготовлено разъяснение. Департамент социальной защиты знает нашу позицию.



Главная --> Публикации