Главная --> Публикации --> На пути к миллиону Мир вверх ногами Элитная недвижимость разучилась дешеветь Квартир больше, чем покупателей Клубный дом как вариация на тему «элитное жильё»

Устройство открытых наземных парковок, которые занимают в городе около 200 га земли, нельзя отнести к перспективным долгосрочным программам. Однако за счет земельного налога они регулярно пополняют городскую казну и сравнительно недороги. Длительность существования таких парковок зависит от степени востребованности земельных участков и альтернативности гаражного строительства в районе. Безусловно, плоскостные гаражи служат дольше. Но если срок аренды земли не превышает года, с одинаковой степенью вероятности могут ликвидировать и наземную парковку, и плоскостной гараж. Стоимость таких гаражей (как правило, бетонных или металлических) колеблется от 3 до 4 тыс. долл. на окраинах города и до 4-6 тыс. долл. в местах, приближенных к Садовому кольцу. Аномальными зонами являются Крылатское, Молодежное, Митино и некоторые другие районы, где цена на аналогичные объекты несколько выше.

Проблема содержания и хранения автомобиля весьма злободневна. Свыше 50% автомобилистов-москвичей являются или хотят стать владельцами плоскостных гаражей (одноэтажные массивы) или охраняемых открытых парковок.

Поэтому при покупке плоскостного гаража на его цену влияет как срок, на который заключен договор аренды земли, так и время до окончания этого срока. К сожалению, при формировании цены вторичного рынка на плоскостные гаражи большее внимание уделяется материалу постройки, а не вышеуказанным факторам. Кирпичный плоскостной гараж устойчиво держит планку на уровне 4-7 тыс. долл. независимо от месторасположения и юридического статуса. Таких затрат можно избежать, приобретая гараж в аренду.

При покупке важно знать, является ли гараж объектом недвижимости, о чем свидетельствует регистрация сооружения в БТИ. В противном случае пол, стены, потолок, погреба, ремонтные ямы и иные конструкции, наличие которых и формирует цену гаража, могут стать источником дополнительных затрат. Это происходит в случаях, когда договор аренды земли после окончания его срока действия предусматривает восстановление первоначального состояния ландшафта. Если юридически за плоскостным гаражом закреплен статус недвижимости, объем выкупной стоимости последующим владельцем территории может включать цену недвижимого имущества и компенсацию за нереализованное время аренды земли.

Лето круглый год
В отличие от многих других островов Баунти, в Доминиканской Республике нет ярко выраженной сезонности: тут круглый год +25-30 и нет затяжных дождей. Стабильная политическая ситуация, динамичный экономический рост, дружелюбность населения и неограниченные возможности практически для любого бизнеса делают Доминикану привлекательной для иностранцев.

В настоящее время в Москве насчитывается до 7 тыс. плоскостных гаражных массивов и охраняемых стоянок. Такое нерациональное использование земельных ресурсов привело к активизации политики городских властей, направленной на реконструкцию односкатных гаражей либо возведение на их месте многоуровневых гаражей и других объектов. Около 600 участков (из указанных 7 тыс.) признаны специалистами Научно-исследовательского и проектного института генерального плана Москвы пригодными под застройку многоуровневыми гаражами. Земли под плоскостными гаражами стали одним из основных резервов города. Сегодня власти вынашивают планы избавиться от всех плоскостных гаражей за исключением тех, которые расположены над станциями метро мелкого заложения и другими подземными сооружениями или под линиями электропередачи, то есть там, где построить многоуровневый паркинг невозможно.
Благодатный край, где из всех времен года бывает только одно - теплая весна,- так называл остров Гаити Христофор Колумб, и завещал похоронить себя именно здесь, на месте нынешней Доминиканы. Испанцы решили, что открыли Америку, перепутав доминиканские водопады и махагониевые деревья с континентом. Туристы об этой республике обычно знают немного, это направление только развивается, однако здесь есть чем привлечь европейцев: отличный климат и природа, многовековая колониальная архитектура и богатые культурные традиции

Инвестировать в недвижимость Доминиканы для иностранца сегодня выгодно. Цены здесь еще только в самом начале долгого подъема, а благодаря тому, что курортный сезон здесь длится круглый год, недвижимость может окупиться за счет аренды втрое-вчетверо быстрее, чем на курортах Европы. Лето круглый год особенно способствует развитию коммерции: многие иностранцы покупают здесь небольшой отель, ресторан, казино или дайвинг-клуб и безбедно живут в Европе, Штатах или Китае. Правительство Доминиканы заинтересовано в притоке иностранного капитала, поэтому поддерживает лояльный налоговый режим для бизнесменов: налог на прибыль составляет 16%, а иностранец, вложивший в бизнес Доминиканы более 200 тысяч долларов, может стать гражданином страны по экспресс-программе.

Правительство Доминиканской Республики поощряет стремление приезжих обзаводиться недвижимостью и получать гражданство: президент Леонель Фернандес снял все ограничения на приобретение недвижимости иностранцами, теперь им можно покупать здесь что угодно и в каких угодно количествах. Для граждан России открыт к тому же еще и безвизовый въезд. Для сравнения, до 1998 года недвижимость и земля продавались здесь условно: существовали жесткие ограничения по площади, многие приобретения могли быть сделаны только с персонального разрешения главы государства.

Почти домик в деревне
С тех пор как власти Доминиканы открыли рынок недвижимости для иностранцев, цены на острове начали стремительно расти, особенно на земельные участки. Если престижное жилье в курортной зоне за год может подорожать на 30-50%, то хороший участок у моря за тот же период станет дороже в среднем на 50-60%. Приобретение недвижимости в Доминиканской Республике является не только выгодным вложением денег, но и способом их приумножить.

Впрочем, вложить эту сумму в бизнес здесь может и не получиться, слишком дешево стоит недвижимость. Согласно прайсам, небольшое доминиканское кафе можно купить уже за 30 тысяч долларов, а двухэтажное здание для магазина с отелем наверху обойдется в 50 тысяч долларов.

В целом же, если отойти от нижнего ценового порога на жилую недвижимость в Доминикане, то в сумме вилла под ключ, полностью меблированная, с участком, бассейном и ландшафтными работами обходится в 700-800 долларов за кубометр. Строительные и отделочные материалы в основном импортные, но труд очень дешевый. Для сравнения, это примерно в 6 раз дешевле, чем равнозначная недвижимость на Багамах. Заказчику даже не приходится тратить деньги на архитектора и дизайнера: у доминиканских застройщиков обычно имеется обширная база проектов, в которой есть из чего выбрать, а само строительство занимает в среднем от 6 до 8 месяцев.

На сегодняшний день цены на жилую доминиканскую недвижимость более чем низкие: апартаменты можно приобрести от 20 тысяч долларов, дома примерно вдвое дороже, а строительство под ключ обойдется в 500 долларов за квадратный метр жилья. Земля, несмотря на рост стоимости, может подвернуться даже по цене 5 долларов за квадратный метр, а участок непосредственно возле океана - от 14 долларов за метр. Таких цен давно уже нет ни в Испании, ни на Кипре, ни на побережье стран Восточной Европы. И даже при таких более чем демократичных ценах многие местные строительные компании предоставляют рассрочку на 4-5 лет под 8-10% годовых.

Еще одним приятным сюрпризом для иностранных покупателей недвижимости становится фактическое отсутствие ежегодного налога на недвижимость. При стоимости недвижимости менее 175 тысяч долларов покупатель не платит ничего, а все, что дороже, облагается по ставке 1% от суммы превышения лимита. Единовременный налог, выплачиваемый в момент покупки жилья или земли, составляет 4,25% от их стоимости.

Хорошие апартаменты площадью от 60 кубометров в кондоминиуме можно приобрести за 70-80 тысяч долларов. В таком комплексе обязательно есть коммунальный бассейн, огороженная территория, охрана, садовник и прочий обслуживающий персонал.

На недельку, до второго
Те, кто предпочитает не обременять себя излишними приобретениями, но все же интересуется недорогой экзотикой, могут весьма комфортно и недорого отдохнуть в Доминикане неделю-другую. От системы все включено многие теперь переходят к аренде частных вилл: море, тишина, природа, водичка плещется, птички поют и, главное, никого вокруг не рай ли? Просторную виллу с двумя спальнями и огромным бассейном можно арендовать всего за 130 долларов в сутки: это в несколько раз дешевле проживания в отеле.

Владение жильем является легальным поводом сначала получить здесь вид на жительство, а при желании и стать гражданином республики. В принципе, обычная туристическая карта позволяет оставаться здесь от 15 до 90 дней, а при необходимости ее можно и продлить, но резиденция дает своему владельцу право заниматься здесь бизнесом и работать, в то время как туристы могут только тратить. Уже через полгода после получения постоянной резиденции можно начинать просить о гражданстве в Доминиканской Республике.

Верхний порог стоимости суточной аренды достигает примерно 1500 долларов. По словам арендодателей, подобные, например, замки на скалах с несколькими десятками спален и прилегающими земельными угодьями снимаются обычно для корпоративного отдыха. Чтобы по приезду домой, как когда-то Колумб испанской королеве, сказать своим родным: Уверяю Вас, что эти земли так обширны, красивы и богаты, что невозможно даже представить столь восхитительные места, не увидев их воочию

В принципе, арендовать можно и апартаменты. Цены здесь совсем смешные: односпальные апартаменты с видом на море стоят от 30 долларов в сутки! Двуспальные от 80 долларов, но уже за 120 можно найти четырехспальные апартаменты с видом на океан.

– Кому сдает дачи Мосдачтрест?
– Мосдачтрест выполняет определенные социальные программы – предоставление москвичам летнего отдыха. У нас получается, что 40% своего дачного фонда мы сдаем в коммерческую аренду и 60% – в льготную. За счет коммерческих арендаторов мы покрываем расходы на содержание домов, сдаваемых в льготную аренду.
– По какому из ваших объектов вы называете соотношение льготных и коммерческих арендаторов?
– Это в целом по хозяйству Мосдачтреста.
– А в Серебряном Бору какое соотношение коммерческих и льготных арендаторов?
– Два с половиной года назад мы начали программу реконструкции дач в Серебряном Бору. Реконструированные дачи сдаются по $450 в год за метр – это коммерческая аренда. Сдачей в аренду по нашему поручению занимается компания Intermark, типовые договоры заключаются на год. Социальная, льготная аренда стоит 42 рубля в месяц за метр (504 рубля в год). Реконструированные дома в социальную аренду не сдаются. Больше всего коммерческих арендаторов – в Серебряном Бору, социальные арендаторы преобладают в некоторых подмосковных поселках.
– Сколько денег Мосдачтресту приносит Серебряный Бор?
– Около $2 млн в год. У Мосдачтреста более 18 участков в Москве и области – Заветы Ильича, Малаховка, Кратово. Серебряный Бор – не самый большой по площади (40 гектаров.– Ъ), по количеству домов, но, безусловно, самый доходный.
– Реконструкцию дач финансирует АФК "Система", ваш крупнейший акционер?
– Деньги на реконструкцию – это в основном кредиты различных банков. Объективно реконструкцию надо было проводить – самые молодые постройки датировались началом 50-х годов, сдавать их за какие-то нормальные деньги было просто невозможно. Инвестиции в Серебряный Бор окупаются за 2-2,5 года, все остальное в Московской области окупается больше чем за три года. Объективно ситуация такая, что три года назад инвестиции в объект, срок окупаемости которого больше чем три года, не рассматривались, сейчас ситуация изменилась – мы не вкладываемся в объекты, срок окупаемости которых больше пяти лет.
– Арендаторы участвуют деньгами в реконструкции дач?
– В начале 90-х годов с рядом арендаторов были заключены долгосрочные договоры аренды – на 20-30 лет, позднее их дачи были реконструированы самими арендаторами. Там было много самостроя, но в последнее время правительство Москвы взялось за эту проблему, и сейчас все документы на все отстроенные дома оформлены.
– В самом начале Таманской улицы (центральная улица Серебряного Бора) стоит заброшенный многоэтажный дом. Кто его недостроил?
– Это дом кооператива, в котором состояло много детей известных революционеров. Они этот участок кому-то сдали под застройку, новый хозяин пропал, и все. С тех пор дом стоит нетронутый (очевидно, имеется в виду кооператив "Ястреб".– "Ъ-Дом"). Мы смотрели этот дом. Проблема в том, что юридическое оформление его очень запущенное – много пайщиков, у всех свои претензии.
– Вы будете строить новые дома в Серебряном Бору?
– Территория очень ограничена, строить новые дома просто невозможно. Мы будем лишь перестраивать те дачи, которые у нас есть сейчас. Мосдачтрест не заинтересован в том, чтобы дачная зона расползалась. Если все застроить, то цена сразу упадет.
– Согласно сентябрьскому распоряжению правительства Москвы, с территории Серебряного Бора выводятся 19 объектов – склады, цех по производству майонеза, летний кинотеатр, база проката лодок, спасательная станция и другие. Освободившиеся территории достанутся вам?
– Возможно, эти участки будут предложены Мосдачтресту. И даже если мы их получим, это не означает, что они будут застроены.
– По постановлению также будет выведен военкомат, который находится прямо при въезде в Серебряный Бор. Что будет на его месте?
– Этот участок не попадает в дачную зону. На месте военкомата будет офисно-гостиничный комплекс.
– Кто может взять в социальную аренду дом в Серебряном Бору?
– По постановлению правительству Москвы это ветераны, инвалиды, бывшие репрессированные, деятели искусства, науки, "чернобыльцы". Каждая префектура имеет свою квоту на социальную аренду дач Мосдачтреста, заявления льготники подают в префектуру по месту жительства, и в префектуре же принимается решение о том, кому выделить дачу.
– На какой срок сдаются дачи в социальную аренду?
– На сезон, с мая по конец сентября.
– Пока масштабная реконструкция дач идет только в Серебряном Бору. Когда вы планируете начать перестраивать другие ваши объекты?
– В следующем году мы собираемся закончить реконструкцию поселка Трудовая (по Дмитровскому шоссе.– "Ъ-Дом"). Коммерчески это очень интересный проект – рядом водоем и горнолыжные базы.
В Европе, где таунхаусы являются традиционным видом жилья, их обычная целевая аудитория средний класс. Для России они, несмотря на почти тринадцатилетнее присутствие на рынке, пока остаются относительно новым форматом. Пользуясь ситуацией, компании, возводящие сблокированные дома, до сих пор часто позиционируют их как элитную недвижимость, соответственно, не всегда обоснованно завышая цены. Однако, по мнению многих экспертов, у таунхаусов есть прекрасные предпосылки в самом скором будущем стать популярными для более широкого круга наших успешных сограждан.

Серебряный Бор можно смело называть самым дорогим районом Москвы. В нем не продаются дома, их можно только снять в аренду. Большая часть жилых домов в этом районе принадлежит компании "Мосдачтрест". О том, столько они стоят и кому сдаются, генеральный директор Мосдачтреста АЛЕКСАНДР ПЕЙСАХЗОН рассказал корреспонденту "Ъ-Дом" АЛЕКСЕЮ ИВАНОВУ.

Покупатели ответили адекватно: спрос на куркинское жилье практически за весь период продаж не покидал высоких уровневых отметок. Об этом говорят и показатели микрорайона №1, который, несмотря на протокольный номер, является заключительным проектом малоэтажной застройки таунхаусов в Куркине. В то же время, известный также под названием Новая Пальмира, он уже успел стать визитной карточкой всего района.

Тем более, что процесс в отдельных случаях уже идет. Удачные прецеденты, причем с оптимальным соотношением цены и качества, далеко искать не надо. Наиболее яркий пример московский район Куркино, где в 2001 году был запущен первый в столице проект комплексного строительства таунхаусов. Подобный девелоперский ход мог в то время показаться несколько авантюрным, поскольку апробирован на рынке не был, но время показало, что застройщик (а большую часть проекта вела группа компаний Собор совместно с Департаментом инвестиционных программ Москвы) попал в яблочко, сочетав в концепции района лучшие черты города и деревни. С одной стороны все блага цивилизации, с другой природная среда, красивые ландшафты, входящие в домовладения собственные участки земли и т.д. Не секрет, что Куркино получил поддержку и кураторство московских властей, которые также углядели хорошие перспективы развития данного формата. Ожидания не обманулись: район стал олицетворением того, что, казалось бы, утопия может стать реальностью, что житель мегаполиса, находясь в 30-40 минутах досягаемости от центра, может обитать в чистом, экологичном мире, среди родников и березовых рощ, ощущая при этом себя практически за городом. И что очень важно соседи вокруг, что называется, одного поля ягода. При минимальной доле муниципального жилья в Куркине складывается уникальная однородная социальная среда, в которой основное место занимает именно средний класс. Не удивительно, что здесь даже такое явление, как мелкие правонарушения редкость, не говоря уже о серьезной преступности.

Естественно, что жилье, которое строится для среднего класса, априори должно иметь развитую инфраструктуру соответствующего уровня. Застройщик заверяет, что с этим проблем в Новой Пальмире точно не будет. Многие магазины и кафе уже работают, но, конечно, по мере обустройства района будут открываться еще. Школу, детский сад и культурно-развлекательный комплекс введут в эксплуатацию уже в наступающем 2008 году. Одновременно в Куркине будет сдан спортивно-оздоровительный комплекс с двумя катками и таким же количеством плавательных бассейнов. Для детей также открыты двери расположенной на Юровской улице школы-гимназии №2005, которая специализируется на изучении языков, экономики и правоведения, где работают секции танцев, аэробики и восточных единоборств, лингвистический кабинет, музыкальный класс, физический, математический и другие кружки. Кроме того, недалеко от Куркино расположены крупные ТРЦ: Лига и МЕГА, гипермаркет Ашан, магазины IKEA и OBI.

Компания-застройщик Наш Дом, сумев по опыту предшественников уловить потребительские предпочтения, представила весьма широкий выбор: от полюбившихся многим классических таунхаусов до отдельно стоящих коттеджей. В том числе, покупателям предложены и новые форматы дуплексы и квадрохаусы, которые отличаются от таунхаусов большей обособленностью и рассчитаны на две и на четыре семьи. Все дома наделены собственными придомовыми участками и большими внутренними дворами. Качество строительства отменное.

Особое внимание уделяется актуальной по нынешним временам теме - эффективному управлению жилой недвижимостью. Техническая эксплуатация домов и участков, сервисное обслуживание будет осуществляться централизовано соответствующими службами управляющей компании. О безопасности жильцов позаботятся сотрудники охранных агентств, кроме того, территория микрорайона будет обособлена и огорожена.

Идет по плану и благоустройство нового микрорайона. Согласно проекту, здесь появится бульвар, система каскадных прудов с фонтаном в центре и прогулочными дорожками по периметру, детские и спортивные площадки, зоны для выгула собак и т.д. Прокладываются современные качественные дороги.



Главная --> Публикации