Главная --> Публикации --> Вывод с пресни Жителям сносимых домов заплатят за ремонт Земельные участки в подмосковье превратились в "минное поле" для их собственников и покупателей По волнам саратова Коллективизация инвестиций



Не так давно нами была опубликована статья: Внимание! Вся правда о новом лохотроне на рынке аренды квартир и комнат. Часть первая.

Жизненная история Анатолия
Моя история, как и у многих других, началась с простой вещи - поиска жилья. Купил газету Из рук в руки нашел объявление о сдаче в найм комнаты в общежитии. Созвонился, на том конце провода приветливый голос пожилой дамы рассказал мне, что комната действительно сдается и услуга по ее найму стоит 4000 рублей, которые надо оплатить в бухгалтерии их агентства, где она конечно же меня встретит и мы вместе поедем заселяться в этот же день. Агентство располагалось в полуподвальном помещении, где по всем признакам недавно был сделан ремонт. На входной металлической двери в файлике висел листок бумаги, на котором от руки было написано название фирмы Виалента. Поначалу это меня смутило, но встретивший меня после охранника молодой человек пояснил, что они только въехали в новое помещение, поэтому вывеска, мол, пока такая (к слову вывеска за все время деятельности этих людей в этом помещении так и не сменилась). Офис, представлял из себя около четырех-пяти комнат, в одной из которых производился прием клиентов. Ни одного компьютера в тех комнатах, где я побывал не было. Количество сотрудников составляло около 5 человек. За столом приема сидела женщина лет сорока, которая активно разговаривала по мобильным телефонам (их у нее на столе было порядка 4 штук). Заверив в честности их деятельности и в красках описав подробности комнаты, а также условия общежития, она предложила подписать договор. Бегло пробежав по тексту, я подписал его и оплатил деньги, после чего она набрала номер агента, подтвердила ему факт оплаты и передала трубку мне, чтобы я договорился о месте встречи. Договорились, но естественно агента я так и не увидел, на место встречи она не приехала, а по телефону рассказала дивную сказку о том, что комендант общаги где-то в администрации. В конечном итоге встретиться с агентом мне так и не удалось. Тогда мои сомнения окончательно подтвердились и я понял, что меня банально кинули.

Данный материал вызвал повышенный интерес у наших читателей. Благодаря своевременной информации многим квартиросъемщикам удалось избежать попадания в самый настоящий лохотрон, но к сожалению, не все читатели ознакомились со статьей до назначенной встречи с мошенниками, вследствие чего попали в их сети. Вот о них то, имеется в виду о пострадавших, как раз и пойдет речь. Точнее будет сказать, речь пойдет о том, а можно ли пострадавшим вернуть свои деньги обратно? Для начала давайте послушаем жизненную историю Анатолия, как он пытался это сделать, а потом проконсультируемся у юриста. Итак, слушаем! (для полноты картины жизненная история представлена от самого начала до конца).

К сожалению, наряду со всеми своими преимуществами интернет - сеть открытая, а в этой фирме судя по всему, форумы просматривают, и не только просматривают, но и активно участвуют на них, либо издеваясь, либо пуская дезинформацию от имени псевдо пострадавших. Вот и к нашему приходу там были готовы, а как потом выяснилось, среди пришедших с нами были двое, так сказать засланных, которые по приходу на место всем своим поведением показывали согласие с тем, что сначала предложили эти аферисты, а именно, дать другие абсолютно реальные номера квартир и комнат где нас точно поселят. В итоге, намерение набить морду моментально улетучилось. Соответственно сначала группу пытались разбить на части, чтобы вешать лапшу на уши убедительнее. Потом нам предложили написать заявления о расторжении договоров, но при этом отдать им договора, на что мы естественно не пошли. Тогда настала очередь угроз и оскорблений в наш адрес. Часть пришедших с нами ретировалась, а мы вынуждены были прорваться на улицу, так как охранник этой конторки пытался запереть всех в комнате и в принципе препятствовал выходу. Перепалка на улице продолжалась порядка двух часов, в течение которых мы предупредили около семи потенциальных клиентов фирмы. В итоге разбирательство чуть не переросло в драку, а милиция, дважды вызванная (сначала непосредственно из ОВД Басманный, а потом и через 02) так и не приехала.

Я начал поиски информации в Интернете, после чего наткнулся на форум сайта vigvam.ru называющийся Черный список агентств недвижимости где и прочитал про деятельность уже знакомого мне агентства Виалента. Отмечу, что из форума я также узнал, что сначала оно называлось Ловин, позже Виалента, а сегодня зовется Визави-Риэлт. Люди описывали то же самое, что случилось со мной. Я стал общаться с товарищами по несчастью. В итоге, спустя несколько дней, мы собрали группу пострадавших из 10 человек и решили все вместе явиться в Виаленту, чтобы вернуть свои деньги, что мы и сделали.

По итогам наших заявлений:
1)Заявление в УБЭП, блуждало от одного отдела в другой, да так в итоге и потерялось. Как мы не обзванивали различные отделы, его так и не нашли.

2) Заявление в прокуратуру спустили по инстанциям, после чего нас вызвонил местный участковый и пригласил к себе на улицу Б. Почтовую в опорный пункт. Все, что он хотел, это написания нами объяснительных, которые мы и написали. С тех пор тишина. По сути, мы повторили наше предыдущее заявление.

Остатками группы, а это примерно 5 человек, мы направились в Генеральную прокуратуру, благо она недалеко на улице Радио. Написали там заявление, оставив в специальном ящике для приема (дело было в выходные). После чего направились в УБЭП по ЦАО г. Москвы (Люсиновская ул., 47), где узнали, как правильнее всего подавать им заявление. Заявление туда вместе с ещё одной пострадавшей я подал от имени всех участников событий.

Также некий пострадавший подал заявление в Басманную Прокуратуру, лично прокурору, откуда заявление перенаправили в УВД по ЦАО г. Москвы: ул. Среднекалитниковская дом 3 Далее его вызвали туда и попросили переписать заявление на имя начальника УВД, сказав, что во всем разберутся, но несмотря на это, мошенники работают до сих пор. Кстати, человеку подавшему туда заявление деньги вернули, долго упирались, но все-таки вернули.

По некоторым сведениям другие пострадавшие лохотрона подавали заявления в местный ОВД Басманный, но там никакой реакции - тишина.

- Обращающимся предлагается к заключению договор оказания услуг, предметом которого является предоставление клиенту информации, а именно предоставление телефонов арендодателей, сдающих жилье на момент обращения клиента в агентство.

Ситуацию комментирует Олег Сухов, генеральный директор Первого Столичного Юридического центра:

Сразу стоит отметить, что судебная практика идет по пути, согласно которому при наличии акта выполненных работ, услуги считаются надлежащим образом оказанными, а обязательства полностью исполненными, в гражданском производстве добиться по таким отношениям возврата денег или обязать компанию качественно оказать услуги пострадавший не сможет. Привлечь организаторов и работников риэлторского агентство к уголовной ответственности в таких правоотношениях в настоящее время также практически невозможно, так как наличие состава преступления доказать очень и очень сложно.

Также клиенту сразу после подписания Договора на оказание услуг предлагают в обязательном порядке подписать Акт выполненных работ, что в соответствии с условиями Договора является доказательством исполнения обязательств перед клиентом.

Данный договор может показаться привлекательным за счёт низкой цены по сравнению с договорами, предлагаемыми агентствами недвижимости, которые оказывают полный спектр услуг по подбору квартиры, но цена за такие услуги выше в несколько раз. Предлагаемый же договор не дает никаких гарантий заказчику и не создает никаких правовых последствий для агентства при отрицательном результате.

Все дело в том, что исполнитель (Агентство) предлагает оплатить услуги по предоставлению информации при подписании договора, после чего обязуется предоставить информацию о сдаваемых в наём жилых помещениях по требованию клиента. Такая информация предоставляется, как правило, в виде распечаток, содержащих телефоны арендодателей, либо просто предоставление номера телефона. Больше никаких требований к данной информации договор не предусматривает. Фактически информационное агентство обязуется предоставить информацию о сдаваемых помещениях, которую также можно самостоятельно найти в любом журнале о недвижимости. Агентство не обязуется подобрать варианты, которые интересуют клиента, не дает никаких гарантий относительно согласия арендодателя на заключение договора. Такой договор является по сути беспредметным, хотя формально предмет в нем указан. Фактически данный договор не создает никаких правовых обязательств у агентства, кроме обязанности предоставить контактные телефоны арендодателей, которые таковыми могут и не являться на момент получения информации.
Конечно, агентство, предлагающее заключить договор об оказании услуг, обещает клиенту быстрый подбор подходящего варианта, это обычная практика всех агентств недвижимости. Но в результате большая часть предлагаемых квартир оказывается уже сданными или не подходящими. При этом агентство ответственности за некачественную информацию не несёт, так как договор предусматривает, что исполнитель не несет ответственности за ошибки в информации, возникшие не по вине исполнителя. Агентство даже не обязуется предоставить информацию о характеристиках квартир и цене. Такой договор не предусматривает никаких гарантий того, что клиент найдет подходящий вариант в указанный в договоре срок. На все претензии агентство вправе заявить, что информацию, предусмотренную договором, клиент получил и может предоставить еще только аналогичную распечатку контактных телефонов.

Жилищная политика США, Великобритании и Канады, где от 70% до 90% жилого фонда составляют индивидуальные дома пришлась по вкусу избранному президенту Дмитрию Медведеву. Напомним, что по завету его предшественника Владимира Путина страна должна строить по 1 кв. м жилья на человека в год, а это около 140 млн кв. м. В 2007 году в России было введено примерно 60 млн. кв. метров, то есть для выполнения плана следует ежегодно вводить на 80 млн. метров жилья больше. Их Дмитрий Медведев хочет наверстать за счет дальнейшего расширения малоэтажного жилищного строительства. При этом, по данным Росстата, из 60 млн. кв. метров введенных за 2007 год 42,6% составляло индивидуальное малоэтажного строительства.

Следовательно, договор о предоставлении информации не приведёт к ожидаемому результату, а арендовать квартиру, которая устроит клиента, будет невозможно.
Избранный президент Дмитрий Медведев активно рекламирует свою идею решения наболевшего квартирного вопроса с помощью малоэтажного строительства. Аналитический центр ирн.ru оценил, насколько выгодно для рынка и потребителей данное решение.

В этой связи он планирует подготовить соответствующий указ президента. Кроме того, избранный президент намерен поручить правительству приостановить все операции с землей со стороны государственных предприятий и учреждений. Торговать землей в нарушение закона это не их функция, и эту безобразную практику мы должны прекратить - заметил Дмитрий Медведев.

Для того, чтобы осуществить задумку г-на Медведева необходимы свободные земельные ресурсы, крупные заводы для серийного выпуска домов, производство современных и недорогих строительных материалов и, наконец, комплексное инфраструктурное обустройство территорий застройки, включая инженерные коммуникации. Надо отметить, что первый вопрос Россия будет решать кардинально или, что называется на высшем уровне. Дмитрий Медведев предлагает создать федеральный Фонд содействия жилищному строительству, куда планируется передать все неэффективно используемые земли министерств и ведомств, госпредприятий и учреждений. Речь может пойти о миллионах гектаров.

Таким образом, себестоимость целого дома должна составлять примерно от $60 тыс. до $130 тыс. Следует отметить, что понятие себестоимости может как включать, так и не включать затраты на инженерную инфраструктуру. Ведь практически всю сеть газопроводов, линий электропередачи и канализационные системы, которыми должна быть оснащена территория, планируемая для индивидуальных домов, придется прокладывать с нуля. По весьма скромной оценке компании Индикаторы рынка недвижимости затраты на подведение центральных коммуникаций и создание объектов инженерной инфраструктуры могут составить порядка $100 тыс. на каждое домовладение. Таким образом, при пессимистичном раскладе, общая себестоимость доступного жилья может составить от $150 тыс. до $250 тыс. Кроме того, потребуются затраты на строительство дорог, школ, детских садов и медицинских учреждений, которые не являются коммерческим проектом. В таком случае себестоимость жилья может возрасти еще на $100 тыс. за домовладение. То есть дом будет стоить от $250 тыс. до $350 тыс.

Проще говоря, избранный президент предлагает землю, принадлежащую госучреждениям отдать под строительство новых городов и населенных пунктов с несколькими тысячами домов в каждом из них и со своей инженерной и социальной (детские сады, больницы, поликлиники, школы) инфраструктурой. Площадь одного дома в этих поселках должна составлять от 70 до 120 150 кв. метров. При этом Дмитрий Медведев считает, что таких домов дополнительно к тому, что строится сегодня, надо вводить от полумиллиона до миллиона в год. То есть в среднем за счет этих домов стройкомплекс России будет дополнительно сдавать в строй как раз недостающие 80 млн кв. м в год. Если быть точным, в среднем порядка 85 млн кв. м в год. По мнению избранного президента, это должны быть низкобюджетные дома с невысокой себестоимостью в районе 20 тысяч рублей за один квадратный метр или около $850.

В таком случае государству придется или взять значительную часть расходов на себя или квадратный метр в индивидуальных домах останется недоступен для подавляющего большинства его граждан.

Конечно, для Москвы эти цены вполне повседневное дело. Однокомнатная квартира стоит порядка $200 тыс., а трехкомнатная порядка $300 тыс. При этом в Москве средний уровень месячных доходов составляет, по данным Росстата, порядка 50 тыс. руб., в то время как в целом по стране этот показатель не превышает 15 тыс. руб. И даже для москвичей сегодняшние уровни цен просто не подъемные даже по ипотеке. При расчете с банком в течение 40 лет и плате за кредит на уровне 10% годовых москвичу придется отдавать почти всю свою зарплату за месячный платеж.

Однако и без глобальных проектов, которые осуществляются только с помощью государственной поддержки, рынок предлагает потребителям условия для жизни, вполне сходные с оговоренными г-ном Медведевым. Согласно результатам исследования рынка новостроек населенных пунктов среднего Подмосковья (5-30 км. от МКАД), самая дешевая однокомнатная квартира стоит примерно $70 тыс., а за двухкомнатную просят не дешевле $120 тыс., то есть себестоимость низкобюджетных индивидуальных домов, по замыслу избранного президента, должна соответствовать нижней планке рыночной цене однокомнатной или двухкомнатной квартире в новостройках среднего Подмосковья.

Стоит отметить, что на сегодняшний день государство охотно идет на помощь крупным застройщикам в вопросах подведения инженерной инфраструктуры. Так, по данным газеты Коммерсантъ, Росстрой одобрил планы Ренова-Стройгруп по строительству примерно 1,5 млн кв. м жилья в самом центре Краснодара. Проект предусматривает строительство на участке 106 гектаров и создание социальной инфраструктуры. Объем инвестиций в реализацию проекта составит порядка $1,2-1,6 млрд. Затраты на создание необходимой инфраструктуры могут достичь около 20% от стоимости проекта или примерно $240-$320 млн. Благодаря компенсации за счет помощи госбюджета в рамках программы Доступное и комфортное жилье процентных ставок по кредитам, которые Ренова-Стройгруп привлечет для строительства коммунальной инфраструктуры, компания может сэкономить приблизительно $100 млн. Если эта экономия не ляжет в карман застройщиков, то для покупателей жилье будет дешевле на 5%-10%.

Учитывая все вышесказанное, специалисты Индикаторов рынка недвижимости, полагают, что острая необходимость строительства такого доступного жилья находится под большим вопросом. Цена квадрата слишком высока даже на фоне предложений свободного рынка московского региона. А ведь речь идет про заселение территорий по всей России.

В то же время на окраине Московской области можно купить участок с подведенными коммуникациями площадью 10 соток в охраняемом поселке, снабжаемом газом, примерно за $40 тыс. Еще примерно за $60 тыс. за 25-40 дней специальные компании готовы построить на этом участке дом общей площадью порядка 120-150 кв. м. В итоге, затраты на приобретение индивидуального дома в московской области обойдется гражданам примерно в $100 тыс. Полученная сумма укладывается в среднюю себестоимость предложенную г-ном Медведевым. При этом надо учитывать, что речь идет о московской области, относительно большом участке земли. Обычно в дешевых поселках владельцу дома не предлагают больше 5 соток. Так же в расчет была заложена максимально возможная площадь дома, исходя из приведенных избранным президентом вариантов.

Однако при бесплатной раздаче площадок под застройку по всей стране и жестком контроле над стоимостью домов со стороны государства, возможность делать высокие наценки пропадет. В этом случае значительно возрастает вероятность того, что крупным девелоперам станет вообще не интересен данный бизнес как высокозатратный и низкоприбыльный. Социальная ответственность бизнеса не должна делать его убыточным. Единственно, что может удовлетворить аппетиты застройщиков в замен дорогой социальной ответственности, это высоколиквидные дорогие площадки. Так рассчитывался с девелоперами в свое время мэр Москвы Юрий Лужков, когда необходимо было решить вопрос с обманутыми вкладчиками долевого строительства. Возможен, конечно, и другой механизм давления. Но Дмитрий Медведев, как известно, славится своим либерализмом, и, кстати, обещал не отходить от рыночных принципов и в этом проекте. Но с помощью таких механизмов при прочих равных эффективно решить квартирный вопрос г-ну Медведеву, по оценке аналитического центра ирн.ru, вряд ли удастся.

Если созданный федеральный Фонд содействия жилищному строительству будет раздавать землю крупным застройщикам даром, то это попросту нивелирует разницу в стоимости земельных участков под застройку. Девелоперская компания, работающая в рыночных условиях, всегда стремится извлечь дополнительную прибыль из самого земельного участка. В условиях дефицита ликвидных строительных площадок, удачной концепции загородного поселка и высоком покупательском спросе это становиться вполне возможным. Ярким примером являются подмосковные земли средней удаленности от столицы.

Приоритетный национальный проект Доступное и комфортное жилье гражданам России появился не на пустом месте. Одним из основных условий стабильности в государстве является удовлетворенность его граждан своими жилищными условиями. И хотя предвыборная компания прошла под лозунгом Я голосую за стабильность, разговоры об оранжевой опасности продолжают иметь место. И возникли они также не на пустом месте. Одной из опасных точек остается квартирный вопрос. В настоящий момент, согласно опросу населения, проведенному холдингом Ромир Мониторинг, количество респондентов, довольных своими жилищными условиями, составило менее 40%. Если в ближайшие 5 лет квартирная проблема не будет решена хотя бы в некотором приближении, есть опасность очередного разочарования населения в действиях властей и тогда призывы оранжевых могут быть восприняты народом совершенно по-другому, нежели это произошло в 2007 году когда их просто проигнорировали.

Данные социологических опросов подтверждают мнение специалистов компании Индикаторы рынка недвижимости, что одним из главных препятствий на пути распространения ипотеки в России служит навязший на зубах миф о процентной ставке. Благодаря усилиям многих видных деятелей России в сознании народа размер ипотечной ставки зафиксировался в качестве главного показателя доступности ипотеки. В результате, Россия отстала от стран Восточной Европы, которые успели после кризиса 1998 года в основном решить проблему обеспеченности населения жильем и именно за счет ипотеки.

Сотрудники аналитического центра ирн.ru полагают, что подход к ипотечному кредитованию на территории России не совсем корректен. Именно из-за этого подхода доля людей считающих условия по ипотеки невыгодными так велика. Банки, рекламирующие свои ипотечные программы, уделяют чрезмерное внимание процентной ставке, что в свою очередь формирует в сознании потенциальных соискателей кредита искаженную картину мира. Дело в том, что основной показатель уровня доступности ипотеки это размер ежемесячных платежей. Между тем, сама по себе процентная ставка оказывает очень незначительное влияние на сумму ежемесячных выплат по кредиту. В действительности размер ежемесячных выплат напрямую зависит от уровня минимального первоначального взноса и максимального срока погашения кредита.

Между тем, из 60% потенциальных покупателей жилья только 18,5% полагают, что у них есть достаточно средств для выплат по ипотеке. Причем лишь 5,5% твердо намерены взять ипотечный кредит в течение ближайших двух лет. Остальные 13% опрошенных сетуют на невыгодные условия предоставления кредита, высокие ставки и большой размер ежемесячных выплат. Любопытно, что 53% потенциальных заемщиков признали в числе наиболее важных факторов процентную ставку по кредиту. Размер первоначального взноса поставили на первое место 40% заемщиков, а для 22% самым важным является простота оформления документов. Меньше всего наших граждан волнует долгий срок погашения (20 лет и более). Эти факторы кажутся важными только для 12% соискателей ипотечного кредита.

Однако в России люди в большинстве своем почему-то боятся брать кредиты на большой срок. Большинство кредитов берутся на срок от 5 до 10 лет. Казалось бы, в России живут в большинстве своем здравомыслящие граждане. Все они стратегически рассчитывают на рост своих доходов, то есть, если их ожидания оправдаются, то они смогут расплатиться за кредит гораздо раньше, чем изначально заявленный срок кредитования.

Большинство потенциальных заемщиков в Восточной Европе обращает свое внимание именно на эти параметры. Для них очень важно зацепиться за рынок здесь и сейчас. Именно поэтому там подавляющая доля кредитов взята на срок 20-30 лет. Заемщики вовсе не рассчитывают погашать свой кредит столь продолжительный срок. Они рассчитывают на рост своих доходов и надеются расплатиться не за 20 лет и более, а за 5-10 лет. Для них, как уже говорилось, важно получить кредит здесь и сейчас, пока цены снова не выросли. Ведь в долгосрочной перспективе, не смотря на возникающие периоды спада цен, недвижимость все равно дорожает.

Единственным оправданием нежелания граждан нашей страны в большинстве своем брать кредиты на длительный срок может служить то, что они боятся обанкротиться. В этом случае они не смогут платить ежемесячно за кредит, и люди верят, что их выкинут на улицу. Однако банкротство в таком виде может возникнуть только в случае, если в стране произойдет нечто схожее с дефолтом 1998 года. Вероятность такого сценария, по оценке большинства мировых экономистов, для нашей страны теперь крайне мала. Если кризис и будет иметь место, его последствия будут далеко не такими разрушительными и не такими всеобщими, как в 1998 году.

Возможно, им почему-то кажется, что досрочно погасить этот кредит им никто не даст. При этом большинство российских банков с того самого момента, когда был впервые на российском рынке запущен инструмент ипотеки, стали разрешать заемщикам на тех или иных условиях досрочное погашение долга. Но даже если допустить, что опасения российских потенциальных заемщиков справедливы, как уже говорилось, жилье в долгосрочной перспективе дорожает. И в итоге новая стоимость жилья с лихвой окупит все затраты на кредит даже с учетом переплаты за кредит.

В итоге, если до сознания тех российских граждан, которые теоретически согласны на ипотеку, будет донесена мысль, что важно взять кредит сейчас, а срок можно сократить потом, то число кредитоспособных жителей России, вероятнее всего, окажется больше, чем может показаться на первый взгляд.

Наконец, все-таки вероятность того, что доходы тех российских граждан, которые интересуются ипотекой, будут расти, весьма и весьма высока. По статистическим данным, около 60% из тех, кто теоретически готов взять ипотеку это люди с доходом выше среднего, и еще 25% это люди со средним уровнем доходов. И только оставшиеся 15% люди, имеющие низкие доходы. Примечательно, что возрастная структура тех, кто теоретически готов взять ипотеку, схожа со структурой их доходов. Среди согласных на ипотеку на долю наиболее активного возраста (от 18 до 35 лет) приходится 70%. 20% приходится на людей в возрасте от 35 до 45 лет. И лишь 10% составляют люди в возрасте старше 45 лет. Таким образом, на наиболее высокооплачиваемое и активное население приходится 60%-70% от общего числа тех, кто теоретически готов взять ипотечный кредит. Соответственно, вероятность того, что оплата их труда не будет расти, или того хуже начнет уменьшаться, очень мала.

Тем не менее, Россия остается лидером среди целого ряда стран Восточной Европы по количеству арендаторов жилья. По данным компании TNS AISA практически каждый четвертый взрослый россиян снимает жилье. Процент собственников жилья в России составляет 76%, а в странах Восточной Европы этот показатель достиг уже 84%. При этом еще несколько лет назад доля собственников жилья в Восточной Европе был на уровне сегодняшней России. Доступная ипотека за несколько лет существенно подняла этот показатель. Сегодня около 60% европейцев довольны своими жилищными условиями и связывают планы по их улучшению лишь с простым ремонтом. Россияне же наоборот склонны считать улучшением жилья либо покупку нового жилья, либо строительство нового дома.

Дополнительным аргументом в пользу ипотеки служит еще один факт. Как показывает опрос, проведенный холдингом Ромир мониторинг сумма среднего кредита составляет в Москве $110 тыс. Если взять эти деньги по ставке 10% со сроком погашения до 20 лет, то ежемесячный платеж по кредиту составит порядка $1000 в месяц. Это практически та же сумма, что и средняя арендная ставка в Москве. При этом эти деньги будут не проживаться, а фактически инвестироваться в собственное жилье.

И указанные ориентиры вовсе не фантазия. Как уже было сказано, порядка 5,5% респондентов готовы взять ипотеку в ближайшие 2 года. В масштабах всей России это означает увеличение числа выданных ипотечных кредитов, в 3 раза за год. В 2007 году, который принято считать годом начала ипотечного бума было выдано порядка 400 тыс. кредитов. Если результаты опроса подтвердятся, то количество выданных кредитов достигнет 1,4 млн штук в год. Если же пропагандировать среди населения не уровень процентной ставки, а срок кредитования и размер первоначального взноса, то велика вероятность, что число выданных ипотечных кредитов в год может достигнуть уровня 4,7 млн штук. Теоретически, это означает, что в течение 5 лет при прочих равных можно будет решить квартирный вопрос для всех нуждающихся.

Если ипотечные программы получат в России должное развитие (сегодня через ипотеку совершается менее 10% от всех сделок с жилой недвижимостью), то через несколько лет процент граждан недовольных своими жилищными условиями может снизиться с 60% до 40%, а это уже значимое достижение для страны и значительное повышение стабильности государства.

К такому выводу пришли эксперты аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, сопоставив уровень доступности жилья в столицах США и России.

При этом Индикаторы рынка недвижимости подчеркивают, что данный результат может быть достигнут только при условии адекватного наращивания объемов строительства. Иначе рост спроса на ипотеку приведет к новому скачку цен на жилье, которое после этого станет совершенно недоступно для народа. И тогда о какой бы то ни было стабильности говорить будет поздно. Однако без популяризации ипотеки при существующих уровнях цен сделать жилье доступным для большей части населения нельзя.
От 60 до 70 лет требуется обычному москвичу, чтобы праведным трудом накопить деньги на приобретение квартиры. А вот среднестатистическому ньюйоркцу - всего 24 года. При этом стоимость жилья в двух крупнейших мегаполисах мира примерно одинаковая.

По данным английского аналитического риелторского агентства Global Property Guide средняя цена квадратного метра в Нью-Йорке в начале 2007 года составляла $5402, а к началу марта 2008 года она упала до $489 Это связано с разразившимся на ипотечном рынке Америки кризисом - люди не справляются с погашением кредитов, поэтому и жилья стали покупать меньше. Средняя цена квадратного метра элитного жилья в американском деловом центре составляла к марту 2008 года $15,933 тысячи, а средняя цена квадрата на Манхэттене приблизилась к $25 тысячам. В Москве, по данным аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости, с января 2007 года до начала марта 2008 года средняя цена квадратного метра выросла с $4213 до $502 Средняя цена квадратного метра элитных новостроек к марту 2008 года составила $16,256 тысячи, а средняя цена метра на Остоженке приблизилась к $30 тысячам. Получается, что Москва обогнала Нью-Йорк во всех сегментах рынка недвижимости.

Для определения уровня доступности жилья обычно прибегают к оценке того, за сколько лет сможет накопить на собственную жилплощадь среднестатистический житель данного города, - говорит руководитель аналитического центра Олег Репченко. - Для этого средний размер жилья в городе умножают на среднюю стоимость квадратного метра и полученную сумму делят на половину годового дохода человека.

Исходя из этих данных, - объясняет Репченко, - средний житель Нью-Йорка год назад мог накопить на жилье примерно за 26 лет, а теперь, когда наблюдается спад цен, он может это сделать за 24 года. За тот же год срок накопления в Москве для среднего жителя увеличился с примерно 60 до 70 лет.

Средний размер нью-йоркской квартиры составляет 120 квадратных метров. Московской - 8 По данным Бюро переписи населения США средний годовой доход жителя Нью-Йорка приближается к $50 тысячам, то есть в месяц рядовой американец, проживающий в мегаполисе, зарабатывает около $5 тысяч. По данным Мосгорстата, средняя начисленная заработная плата в Москве составляет чуть более 23 тысяч рублей, не дотягивая таким образом даже до тысячи долларов. Таким образом, если ориентироваться на официальную статистику, американцы получают в месяц в пять раз больше москвичей.

При таком раскладе, по мнению аналитика, картина уровня доступности жилья будет выглядеть несколько иначе. Сопоставив данные, выйдет, что в Нью-Йорке срок накопления на жилье будет составлять 48-50 лет, а в Москве - 30-35 лет. Кстати, именно при таком раскладе становится понятным, почему в Америке столь популярна ипотека - в общем объеме кредитов населению она составляет порядка 80 процентов. По России ипотека составляет 4 процента, в Москве - 10-12.

Однако, как считает Репченко, не все так печально, как кажется на первый взгляд. Если учесть несколько моментов, картина может поменяться. Например, Бюро переписи населения США учитывает доход граждан до вычета налогов, а Мосгорстат - после, - рассказывает эксперт. - Кроме того, налоги в США значительно выше, чем в России, и американцы их, в отличие от большинства из нас, платят. Наконец, в отличие от россиян, американцы тратят много средств на оплату коммунальных услуг и медицинской страховки. В итоге остающийся на руках у американцев доход в два раза меньше того, который показывает Бюро переписи. В то же время отечественная статистика учитывает только официально демонстрируемую работодателями зарплату, но в Москве ведь на самом деле реальный доход как минимум в два раза выше официального.



Главная --> Публикации