Главная --> Публикации --> Зима навынос Недвижимость всего мира - в центре москвы «пятерочке» нужны свои склады Новая волна роста цен приведет к кризису на рынке недвижимости С мая у всех многоквартирных домов должны появиться новые управляющие компании

Квартира успела подрасти...

Подводные камни, мешающие покупателю стать законным собственником квартиры, могут возникать как из-за ошибок участников сделки, так и в результате обдуманных уловок продавца. Как уберечься от подобных неприятностей, разбираемся вместе со специалистами Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации)

Например, приносят на регистрацию договор купли-продажи, где указана однушка площадью 60 квадратных метров. А по данным ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость), у продавца в собственности значится... 45-метровая квартира.

Госрегистраторы сделок отмечают любопытное явление: в последнее время квартиры растут не только в цене, но и... по площади.

Недобросовестные хозяева в договоре приписывают своей жилплощади пару-тройку (а то и больше) лишних квадратов, пользуясь тем, что покупатель не видит плана БТИ с реальными размерами, и соответственно задирают цену квартиры.

Эта уловка стала возможной после недавних упрощений в законе, благодаря которым для регистрации сделки теперь не требуется поэтажный план квартиры из БТИ, если когда-либо ранее продавец сдавал такой документ в регистрационную службу (как правило, это бывает при оформлении права собственности самого продавца на жилье).

Регистраторы, как правило, обнаруживают нестыковку и приостанавливают регистрацию купли-продажи. Участникам сделки приходится заново вести переговоры о цене, составлять новый договор и т. д. В итоге - дополнительные траты времени и денег.

Чем это грозит?

Специалисты советуют покупателям перед подписанием договора тщательно проверить указанные в нем данные о квартире, сверить с описанием жилья в свидетельстве о госрегистрации права собственности продавца. Для большей надежности риэлторы рекомендуют просить у продавца поэтажный план БТИ.

Что предпринять?

Не теряют актуальности злоупотребления с доверенностями. По словам наших экспертов, чаще других встречаются ситуации, когда квартиры пытаются продать по доверенностям умерших граждан.

Подвохи с доверенностью

Чем это грозит?

Проблема в том, что у госрегистраторов не всегда есть возможность установить, жив ли продавец - закон не предусматривает специального полномочия на такую проверку, если сделка совершается по доверенности.

Что предпринять?

Доверенность умершего лица недействительна. Та же судьба - и у сделки.

Даже при добросовестности участников сделки бывают случаи приостановки госрегистрации из-за нестыковок доверенности с договором.

Покупателю нужно в любом случае добиваться личной встречи с продавцом-собственником квартиры. Важно убедиться в состоянии его здоровья: как психического (неадекватность - нередкий повод для оспаривания сделок), так и физического. Имейте в виду: если продавец умрет до окончания процедуры госрегистрации - даже после подачи всех необходимых документов, то - по нынешней практике - в регистрации сделки отказывают. Придется разбираться с наследниками, обращаться в суд и т. д.

Мнение эксперта
Татьяна Пальчикова, заместитель генерального директора Компании Трест-1991

Регистраторы советуют внимательно проверять, чтобы в договоре были подробно и достоверно указаны все реквизиты доверенности, а также ФИО и паспортные данные поверенного лица.

Чтобы регистрация не была приостановлена и срок оформления сделки не затягивался, важно, чтобы поданные вами документы соответствовали требованиям законодательства и регистрационной службы. Обратите внимание: у большинства справок ограниченный срок действия, и если он истечет в ходе процедуры госрегистрации, то ее могут приостановить и даже принять решение об отказе.

- Сбор документов, которые нужно предъявить в регистрационную службу, может занимать от 2 недель до 1 месяца. Сама процедура госрегистрации таких сделок, как купля-продажа, приватизация жилья, по закону производится в течение 21 рабочего дня - это один календарный месяц. При оформлении права собственности на квартиры в новостройках - при участии в долевом строительстве - срок может быть увеличен.

Градостроительный кодекс Москвы масштабный документ из 15 глав и 78 статей. Он охватывает практически все вопросы, связанные со строительством в городе, например, застройку природоохранных территорий, выдачу разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. В кодекс вошли 15 действующих в столице законов, касающихся строительства. Работа над документом шла четыре года, после чего его авторы из мэрии вынуждены были перекроить документ в соответствии с вступившим в действие в прошлом году пакетом поправок к Градостроительному кодексу РФ. Представляя документ в первом чтении в декабре прошлого года, главный архитектор города Александр Кузьмин заверял, что именно его принятие окончательно решит важную социальную проблему точечной застройки. По его словам, на застроенных сложившихся территориях будет разрешено возводить только детсады, поликлиники и другие социальные объекты. Однако оппозиция сочла кодекс огромным шагом назад. Фракцию Яблоко Объединенные демократы, в частности, возмутила отмена в связи с принятием кодекса московского закона N50, обязывающего застройщиков вывешивать на стройплощадках информационные щиты, а также согласовывать действия с собственниками близлежащих домом. Кроме того, вводимая кодексом новая территориальная схема отраслевого зонирования, по мнению яблочников, настолько непрозрачна, что с ее утверждением мэрия смогла бы сама решать, считать ту или иную застройку точечной (Ъ сообщал об этом 14 декабря 2007 года).

Так что, если вы не уверены в своей компетентности, лучше обратиться к профессионалам. Привлекая риэлторов, вы сэкономите время и нервы.
Мосгордума вчера приняла во втором чтении Градостроительный кодекс Москвы, разработанный мэром Юрием Лужковым. Этот документ, по мнению чиновников, должен ввести окончательный запрет на точечную застройку в столице. Ранее документ жестко раскритиковала оппозиция, указав, что с принятием кодекса решение о том, считать ту или иную застройку точечной, все равно останется за мэрией. Однако вторым чтением оппозиция осталась довольна, заявив, что приняты поправки, восстанавливающие права граждан почти в полном объеме.

Удовлетворение проектом высказала и оппозиция. В частности, яблочники заявили, что их поправки в области точечной застройки были хоть и частично, но все же восприняты редактором, например, норма о том, что территориальные схемы отраслевого зонирования не могут противоречить генплану. Текст действительно улучшился, приняты поправки, восстанавливающие почти в полном объеме те права граждан, которые были устранены в первом чтении, заявил глава фракции Яблоко Объединенные демократы Сергей Митрохин. Когда мы учли пожелания депутатов, за документ проголосовали все фракции единогласно, порадовался и Александр Кузьмин. Работа над поправками к окончательному третьему чтению будет идти в течение месяца. По словам господина Митрохина, яблочники будут настаивать на внесении в кодекс статьи о проведении независимых экспертиз всех градостроительных проектов.

Ко второму чтению Градостроительный кодекс претерпел изменения. По словам господина Кузьмина, наибольшей коррекции подверглась глава о взаимодействии органов власти и жителей, однако, как следует из текста поправок, были учтены и другие замечания оппозиции. В частности, застройщиков обязывают вывешивать информационные щиты на стройплощадках, а столичные власти публиковать на официальных сайтах градостроительную документацию и разрешения на строительство. Кроме того, прописано, что все проекты градостроительных документов должны своевременно направляться муниципальным собраниям, правда, согласовывать их они все-таки не смогут. Наконец, уточняется регламент проведения публичных слушаний, который изначально был прописан довольно размыто. Людям всегда надо говорить правду, потому что москвичи особый народ, прокомментировал поправки Александр Кузьмин. По словам главы комиссии по перспективному развитию и градостроительству Мосгордумы Михаила Москвина-Тарханова, с учетом поправок концепция кодекса не изменилась: Это свод норм градостроительного законодательства, но это нормы прямого действия, особенно там, где они обращены непосредственно к жителям.

В распоряжении Ъ оказалась презентация МПР по созданию управляющей компании (УК), которая получит эксклюзивные права на предоставление туристических услуг и займется реализацией инфраструктурных проектов на землях особо охраняемых природных территорий (ООПТ; включает нацпарки и заповедники). По планам МПР, освоение парков будет вестись при участии частных инвесторов. Согласно тексту документа, девелоперские проекты (возведение санаториев, спортивных сооружений, мини-отелей, кафе, стоянок. Ъ) и хозяйственное освоение не должно затрагивать более 5% ООПТ, разрешенных к рекреационному использованию. По подсчетам директора департамента госполитики в сфере охраны окружающей среды МПР Рината Гизатулина, это более 50 тыс. га.

Как стало известно Ъ, Министерство природных ресурсов (МПР) готово выделить частным инвесторам под девелоперские проекты и хозяйственное освоение до 5% рекреационных зон российских национальных парков, что составляет более 50 тыс. га. Чиновники предлагают создать управляющую госкомпанию, которая будет привлекать финансирование. Директора парков и даже подчиненный МПР Росприроднадзор опасаются массовой застройки: законодательство сейчас не ограничивает допустимый размер коммерческого освоения нацпарков.

Идея привлечения частных инвесторов к освоению ООПТ возникла у чиновников еще в 2004 году. По словам Юрия Трутнева, в МПР уже давно обращаются компании, которые готовы финансировать развитие нацпарков. При этом федерального финансирования недостаточно для развития ООПТ, жалуется министр. По данным МПР, в 2006 году на эти цели было выделено около 400 млн руб.

На следующей неделе в министерстве состоится совещание, по итогам которого министр природных ресурсов РФ Юрий Трутнев доложит в правительство или администрацию президента о предложении ведомства по созданию УК, заверил господин Гизатулин: Если создание УК одобрят в правительстве, в закон о ООПТ и в уставы нацпарков будут внесены изменения.

В РФ находится 39 национальных парков, занимающих территорию 7 млн га. Среди наиболее интересных для инвесторов в МПР называют парки Угра (Калужская область, 98,6 тыс. га), Югыд-ва (западный склон Уральских гор, 1891,7 тыс. га), Плещеево Озеро (Ярославская область; 23, 8 тыс га) и Куршская Коса (Калининградская область, 6,6 тыс. га). По словам Рината Гизатулина, по Угре уже есть предложение от шведских и французских инвесторов, которые заинтересованы в строительстве здесь медицинско-реабилитационного комплекса. Назвать имена компаний он отказался. В развитие туристической инфраструктуры и эко-туризма в нацпарках только на первом этапе необходимо инвестировать около $2 млрд, подсчитал господин Гизатулин.

Крупные инвесторы, уже проявлявшие интерес к освоению государственных земель, считают, что инфраструктурные проекты на территории нацпарков могут быть инвестиционно привлекательными. Представитель Millhouse Capital (управляет активами Абрамовича; с ней связанно ООО Эко Вест, взявшее в аренду лесные земли на Рублевке в ходе недавнего аукциона Мослесхоза) Джон Манн согласился с тем, что территории нацпарков перспективны для возведения рекреационных объектов. Эко Вест на арендованных землях собирается открыть музыкальный парк Мещерский.

Сейчас не существует понятного механизма, позволяющего инвесторам участвовать в строительстве инфраструктуры на территориях нацпарков, признается Юрий Трутнев. Даже Интеррос, который в рамках реализации проекта Роза Хутор (строит горнолыжные трассы и сопутствующую гостиничную инфраструктуру на территории Сочинского нацпарка, 537 га) еще в 2003 году заручился поддержкой Национального олимпийского комитета и администрации Краснодарского края, был вынужден почти на год приостановить работы. Только в 2004 году, когда компания Владимира Потанина выиграла официальный тендер и заключила договор аренды с нацпарком, проект был разморожен.
Разработать ряд поправок в российское законодательство, чтобы облегчить участь дачников, намерен Совет Федерации. В частности, предполагается упростить, наконец, излишне забюрократизированную процедуру приватизации земель в рамках дачной амнистии.

Об инициативе МПР по созданию УК знает начальник управления особо охраняемых природных территорий и правового обеспечения Росприроднадзора Всеволод Степаницкий. В законодательстве не прописано, какая часть ООПТ может быть застроена, поэтому 5% всего лишь пожелание МПР, а значит, площадь застраиваемых земель может быть увеличена, волнуется господин Степаницкий. Разделяет его тревогу и директор нацпарка Плещеево Озеро Анатолий Захаров. При этом он сомневается, что мероприятия, связанные с сохранением биоразнообразия и организацией туристических троп, вообще могут заинтересовать инвесторов.

Собственно говоря, проблемы, с которыми ежедневно сталкиваются огородники и садоводы, коих в нашей стране, по подсчетам разных экспертов, 40-60 миллионов, не новы. При всем том, что именно дачники на своем миллионе гектаров производят в стране 93 процента картофеля, 85 процентов овощей и 89 - плодов и ягод, государство, как отметили участники совещания, не очень-то жалует своих кормильцев. И дачная амнистия - далеко не единственная их головная боль. Хотя именно вопрос приватизации земельных участков стоит наиболее остро.

Об этом заявил вчера на заседании Совета по вопросам агропромышленного и сельскохозяйственного комплекса председатель Совета Федерации Сергей Миронов.

В результате процедуру регистрации прошли всего 18 процентов участков. А это значит, что и о создании единого качественного кадастра земель с четким указанием границ землепользования пока не может быть и речи.

Как отметил Сергей Миронов, основная ошибка проведения дачной амнистии состоит в том, что ее предполагалось реализовать силами самих людей и за их же счет. Все бремя участия в необоснованно длительной, забюрократизированной и дорогостоящей процедуре оформления документов оказалось возложено на граждан, - говорит спикер Совета Федерации. - Между тем большая часть садоводов постоянно проживает в других населенных пунктах и не имеет физической возможности заниматься сбором многочисленных справок. Внушительные расходы по оформлению кадастрового дела, а людям приходится платить порой по 20-30 тысяч рублей за межевание 7 соток, также оказались непосильными для большинства садоводов.

Садоводческие, огороднические и дачные объединения граждан являются некоммерческими организациями, но вынуждены содержать в своих штатах бухгалтеров, ведущих формализированный учет и отчитывающихся перед налоговыми органами, - возмущается председатель Московского межрегионального союза садоводов Андрей Туманов, - к тому же сейчас товарищества вынуждены платить еще один налог - ЕСН.

Также представители садоводческой общественности сетовали на то, что в России садоводчество и огородничество никак не поддерживаются государством. Если в Советском Союзе предприятие, из работников которого формировалось товарищество, помогало создавать и поддерживать инфраструктуру - дороги, системы водо- и энергоснабжения, вывоз мусора, то сейчас дачники содержат все это за свой счет. Причем по тарифам, порой втрое превышающим расценки на те же коммунальные услуги для местных жителей.

Совет по вопросам агропромышленного и сельскохозяйственного комплекса принял решение обратиться к президенту страны с предложением о создании отдельного федерального органа, отвечающего за вопросы использования и охраны земель. Рекомендовать правительству разработать систему мер, облегчающих допуск садоводов и огородников на рынки сельхозпродукции. А также предложить правительству разработать федеральную целевую программу развития и поддержки любительского садоводчества, огородничества и подсобных хозяйств, предусматривающую, в частности, помощь в содержании инфраструктуры. Что касается дачной амнистии, Сергей Миронов пообещал поручить аграрному комитету Совета Федерации в кратчайшие сроки разработать предложения по совершенствованию законодательства.

Впрочем, обязательные платежи в бюджеты - еще одно больное место садоводов. В соответствии с законодательством налог на землю рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и коэффициента, устанавливаемого на местах. Однако при определении кадастровой стоимости не учитывается вклад самих дачников в ее плодородие. Ведь не секрет, что земли гражданам раздавались бросовые, и людям приходилось годы тратить на то, чтобы превратить свалки и болота в цветущие сады. А сейчас получается, что своим трудом садоводы и огородники способствовали увеличению взимаемых с них налогов.



Главная --> Публикации