Главная --> Публикации --> Застройщиков привлекла новая форма уклонения от ответственности перед покупателями жилья Регистрируем сделку с жильем: берегитесь уловок продавца Продажа квартиры «ипотечнику»: все плюсы и минусы Почему средняя стоимость жилья у всех разная Цена эстетики

Жители шутят, что уже наизусть запомнили график работы столичного метрополитена и даже начали отличать по звуку старые поезда от новых, менее шумных. По их словам, впервые заскрежетало 7 января - в день открытия движения на участке Крылатское - Строгино.- Сначала думали, может, обкатка какая и скоро все затихнет. Терпеливо выдержали пару дней. Но потом начали серьезно волноваться, - рассказывает Марина Булатова, живущая в доме N 31, корпус 1 по улице Крылатской. - Жить в такой какофонии невозможно. От воя поездов спасают только беруши. Теперь они есть в каждой квартире. В ближайших аптеках мы с соседями скупили также весь валокордин, валерьянку и новопассит. Без них теперь не заснуть, не отдохнуть. Такое впечатление, что мы находимся не в квартире, а в вестибюле метрополитена, а поезда едут по общему коридору. Причем, как нам сказали в дирекции метро, на этом перегоне метростроевцы уложили бесшумные рельсы. Трудно себе представить, что грохотать может еще больше.

Вот уже месяц после торжественного открытия новой станции метро Строгино жители нескольких многоэтажек в Крылатском страдают от грохота и скрежета поездов Арбатско-Покровской линии подземки, что каждые две минуты проносятся под землей. Причем практически сутки напролет.

- Моя квартира на седьмом этаже, и даже у меня все слышно, - говорит жительница того же дома Марина Козина. - Что уж говорить о тех, кто обитает ниже. Кстати, к нам в дом и спецы из метро уже приходили. Думали, мы преувеличиваем, но посидели-послушали и ушли очень озадаченные.

Причем жители вовсе не преувеличивают. Корреспонденты Известий убедились в этом, побывав в одной из квартир. Подтверждают это и специалисты Роспотребнадзора. После их акустического обследования выяснилось, что уровень шума в квартирах превышает ночную норму (45дБ) минимум на 4 децибела. И речь, кстати, идет не только о первых этажах.

- Последнее время нам как-то хронически не везет, - рассказывает еще одна жительница первого корпуса Марина Кабанова. - Первая звуковая напасть пришла в конце прошлого года. Когда в конце декабря открылся Серебряноборский тоннель, начала свистеть выходящая из него вентиляционная труба. От нее не спасали даже установленные стеклопакеты. Пришлось писать письма в управу и префектуру. Слава богу, эта проблема уже решена. Теперь мучаемся от шума поездов метро. И вновь ходим по всем инстанциям.

Всего в Крылатском районе от шума метропоездов страдают обитатели трех домов: N 31, корпусов 1 и 2 по улице Крылатской и N 16 по улице Осенней.

- Пока сказать, как такое могло случиться, рано, - сообщил Известиям начальник Московского метрополитена Дмитрий Гаев. - Нужно все тщательно изучить. Есть масса вопросов. К примеру, почему шум пошел именно сейчас? Ведь оборотные тупики находятся в этом месте с конца 80-х годов. До этого никто не жаловался. За время моей работы в метро было много подобных ситуаций. Некоторые действительно удивляли. Я помню, когда жалобы на звуки и вибрацию поступали от жителей дома, который находился в 150 метрах от линии метро. При этом жители близлежащих домов ничего не ощущали. Станция метро Аэропорт многие десятилетия не причиняла никому хлопот. Но в середине 90-х жильцы одного из ближайших домов начали делать в нем капитальные перепланировки. После чего дом заиграл, как балалайка. Надо понимать, что на распространение звука и вибрации под землей влияют сотни факторов: и грунты, и особенности фундаментов. Глупо думать, что метро может быть бесшумным. Если идут поезда, то шум и вибрация будут всегда. Но, конечно, от этого не должны страдать люди в жилых домах. Уверен, что мы сумеем разобраться в ситуации и найти правильное техническое решение этой проблемы в Крылатском.

Впрочем, к удивлению жителей, местные власти активно взялись за решение проблемы. По слухам, причина проста - работники управы сами страдают от шума, так как проживают в тех же нехороших домах. Буквально 5 февраля при управе Крылатское была создана рабочая группа, которой и предстоит выяснить причину появления шумов.

Правда, законодатели все же не развязали руки приставам полностью -- для проникновения в квартиры должников необходимо сначала заручиться санкцией суда, разрешением старшего судебного пристава и пригласить понятых. В случае, если возникнет необходимость войти в квартиру принудительно (такие случаи были и ранее при исполнении решений о вселении и выселении), обычно привлекались специалисты, которые могли эту дверь открыть, -- пояснил г-н Плехов, пообещавший, что процедура будет отрабатываться. При этом, естественно, должник, в квартиру к которому будут пытаться проникнуть судебные приставы, оплатит и вызов занимающейся непосредственно вскрытием двери бригады МЧС.

Судебные приставы так долго публично требовали себе дополнительных полномочий, что теперь вынуждены регулярно объяснять, какими же именно правами их в итоге наделил законодатель. Вчера сразу несколько заместителей начальника управления Федеральной службы судебных приставов по Москве на пресс-конференции напомнили, что с 1 февраля в силу вступили новые нормы закона Об исполнительным производстве. И, как заверил замглавы управления Валерий Бурмистров, должникам некуда будет скрыться от исполнительных листов. В прошлом году без этих полномочий службой было взыскано долгов и штрафов на сумму около 27 млрд руб., из которых 7 млрд пополнили бюджет страны.В новом году скорее всего процент обналиченных исполнительных производств увеличится. Ведь, как напомнил другой замруководителя управления ФССП по Москве Константин Плехов, обновленный закон впервые наделил приставов правом вторгаться в квартиры ослушавшихся решения суда неплательщиков. И даже делать это силой, вскрывая дверь. По словам г-на Плехова, в нежилые помещения, числящиеся за должниками, для проведения осмотра приставы и раньше могли проникнуть, однако закон сохранял неприкосновенность жилища проштрафившихся. Это, утверждают приставы, сказывалось на эффективности исполнения судебного решения.

Также в УФССП по Москве заинтересовались практикой своих коллег из Красноярска, взявших на вооружение Интернет: через сайт Одноклассники.ru те нашли задолжавшего более ста тысяч рублей неудачливого предпринимателя. Однако столичные приставы не спешат пока использовать такие оригинальные методы поиска. Зато теперь законом разрешено уведомлять должников не только по обычной почте, а еще и по электронной и при помощи SMS-сообщений.

В ФССП надеются, что не менее эффективными будут и другие методы воздействия на злостных неплательщиков. В частности, в прошлом году более чем полутысяче россиян, за которыми числятся какие-либо задолженности, был закрыт выезд из страны. Кроме того, должникам будет сложнее утаить от приставов информацию о своем реальном финансовом положении -- банки теперь обязаны раскрывать приставам сведения о счетах должника и ценностях, находящихся на хранении, а специально незарегистрированное имущество будет принудительно регистрироваться. За гражданина выполнят всю бюрократическую работу, его сделают полноправным хозяином, а затем арестуют имущество, -- отметил Валерий Бурмистров.

Премьер-министр Виктор Зубков распорядился внести принадлежащие РФФИ 100% киностудии в список объектов, подлежащих приватизации в 2008 году. Три года назад Росимущество приостановило торги, так как среди претендентов были риэлтеры, которых объект интересовал как площадка под строительство. Государство же хотело сохранить киностудию как кинопроизводственный и продюсерский центр. Девелоперы, оценивающие объект в $60-90 млн, остаются наиболее реальными претендентами на киностудию и сегодня.

Радость судебных исполнителей вызывает определенную настороженность в юридическом сообществе. Ведь приставы намерены явно расширять свою клиентуру. Сейчас, как отмечает г-н Бурмистров, главные неплательщики в Москве -- это водители, оштрафованные ГИБДД за нарушение правил дорожного движения. Чуть меньше претензий к не платящим алименты и не погашающим кредиты. По мнению адвоката Дмитрия Аграновского, новые нормы в законе -- это шаг к долговой яме. Такие меры ведь будут использовать только против простых граждан. Главные должники, взявшие кредиты, малоимущие, поэтому это очередной шаг к долговым ямам. И вообще получается абсурдная ситуация -- милиция в квартиры проникнуть не может, а судебные приставы могут, -- заявил адвокат корреспонденту Времени новостей.

Государство уже несколько раз пыталось приватизировать киностудию. Первая попытка была предпринята в 2004 году. Тогда заявки на участие в аукционе на приобретение киностудии в Росимущество подало около 15 компаний, вспоминает гендиректор киностудии Станислав Ершов. На аукцион тогда был выставлен контрольный пакет акций, но торги так и не состоялись. Стартовая цена $5 млн, предложенная участниками конкурса за контрольный пакет, показалась Росимуществу слишком низкой, говорит господин Ершов. Тогда интерес к киностудии проявил и Газпром. Однако корпорацию не устроило, что на торги был выставлен всего 51% акций: "Газпрому нужно было 100%, рассказывает Рауф Атамалибеков, продюсер компании United Multimedia Projects, партнера киностудии с 2004 года.

Виктор Зубков подписал распоряжение о внесении 100% акций ОАО Творческо-производственное объединение Центральная киностудия детских и юношеских фильмов имени Горького" в перечень объектов, подлежащих приватизации в 2008 году, сообщила вчера пресс-служба правительства России. Ъ в пресс-службе добавили, что господин Зубков, скорее всего, приурочит подписание перечня к инаугурации Дмитрия Медведева, которая состоится 7 мая. Сегодня 100% ОАО принадлежит Российскому фонду федерального имущества (РФФИ). ОАО владеет участком в центре Москвы на улице Сергея Эйзенштейна, 8 (район ВВЦ), общей площадью 3,5 га. Киностудии принадлежат помещения общей площадью 33,74 тыс. кв. м, в том числе пять съемочных павильонов, площадь которых составляет 3244 кв. м.

Киностудия имени Горького создана в 1948 году на базе основанного в 1915 году киноателье Русь. Выпустила более тысячи фильмов, в том числе Семнадцать мгновений весны, Три тополя на Плющихе. Сегодня занимается производством, тиражированием, прокатом, показом и реставрацией фильмов, производством аудиовизуальных рекламных роликов, музыкальных клипов, а также прокатом кинооборудования, компьютерной техники и специализированных производственных помещений. По данным СПАРК-Интерфакс, выручка по РСБУ в 2006 году 126 млн руб., чистая прибыль 2,5 млн руб.

В 2005 году Росимущество отменило свое распоряжение об условиях приватизации 75% минус одна акция киностудии уже по другой причине. Торги приостановили, так как среди претендентов были риэлтерские компании, интересовавшиеся киностудией только как площадкой для строительства жилья. Росимущество пообещало не исключать киностудию из плана приватизации на 2005 год и так скорректировать условия конкурса, чтобы победитель был обязан сохранить киностудию как кинопроизводственный и продюсерский центр. В результате объект тогда так и не был приватизирован.

Партнер компании консалтинговой компании Новое качество Михаил Гец оценивает стоимость киностудии как объекта недвижимости в $60 млн, из которых $15 млн цена земельного участка. На территории киностудии можно построить почти 70 тыс. кв. м офисных площадей, говорит господин Гец. Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев оценил все имущество киностудии в $90 млн, из которых $20 млн стоимость земли. Инвестиции в строительство бизнес-центра такого размера составят $140 млн, а продать уже готовый объект можно будет за $350 млн, подсчитывает Михаил Гец.
В начале перестроечных 90-х престижным считалось жить в расселенных коммуналках в исторических районах Москвы. А потому на одном этаже нередко сталкивались два мира и, постоянно соприкасаясь, раздражали друг друга.

Сейчас киностудия по-прежнему представляет интерес прежде всего как объект недвижимости. Павильоны требуют полной реконструкции, большая часть оборудования в плохом состоянии, говорит генпродюсер компании Леан-М Тимур Вайнштейн. Продажа 100% акций с большой долей вероятности приведет к тому, что киностудию купит девелопер, говорит Рауф Атамалибеков. Господин Атамалибеков оценивает инвестиции в реконструкцию павильонов киностудии в $15-20 млн: Эти деньги могут окупиться через три-пять лет, а затем только на предоставлении услуг киностудия сможет зарабатывать около $5 млн в год. Станислав Ершов оценил реконструкцию минимум в $16 млн, отметив, что считает нецелесообразным выставлять на продажу 100% акций: Я не оставляю надежды, что государство продаст только 74% акций, а блокпакет оставит за собой, потеря государством полного контроля над киностудией может привести к ее перепрофилированию.

Проживание в единой социальной среде является вполне обоснованным требованием, которое выдвигается при покупке жилья, относящегося к элит-классу. И риэлторам на практике приходится сталкиваться с ситуациями, когда покупатель высказывает весьма недвусмысленные пожелания в отношении будущих соседей. Но даже самых взыскательных клиентов удовлетворяют условия, созданные для жильцов в домах, которые относятся к клубной категории.

Одного поля ягоды
Нынче у людей, имеющих возможность покупать элитное жилье, проблема с выбором соседей уже не стоит так остро. Квартиры, приобретаемые в домах клубного типа, гарантируют, что ближайшие соседи будут находиться на одном социальном уровне.

Так же обязательно наличие автономной системы отопления (мини-котельной), зачастую имеется собственная артезианская скважина. Плюс охрана как в самом доме, так и на придомовой территории, что обеспечивает безопасность хозяев и их гостей. А еще в клубном доме могут быть оборудованы собственные спортзал, бассейн, сауна и даже медпункт.

Собственная скважина
Понятие дом клубного типа вошло в обиход участников рынка недвижимости для определения элитного жилья, которое относится к классу де-люкс. Для таких домов характерно небольшое количество квартир: от 4 до 20-3 В клубных домах обязательно наличие собственной парковки и подземного гаража, площадь которых позволяет размещать как минимум два автомобиля на одну квартиру.

Клубные дома, как правило, располагаются в центральной части города. Одним из характерных элементов, свидетельствующих о принадлежности дома к статусу клубного, является вид, который открывается из его окон. Он должен отвечать высоким эстетическим требованиям. Кроме того, априори предполагается, что жители данного дома состоят в одном сообществе, другими словами, принадлежат к однородной социальной среде.

Особый стиль жизни обитателей клубного особняка, как правило, накладывает отпечаток на внутреннюю инфраструктуру здания. В таких комплексах предусматриваются особые функции, которые не свойственны домам других категорий элитного жилья. В качестве примера можно привести специальные холодильные камеры для хранения мехов, каминные шахты с системой автоматического розжига, электронную систему доступа отдельно на каждый этаж или даже возможность попасть из гаража сразу в свои апартаменты.

В Москве самые первые клубные дома появились в тихих арбатских переулках. А самым первым сооружением в этом сегменте недвижимости по праву считается Агаларов-хаус, который был построен в 1997-м неподалеку от станции метро Баррикадная. До сих пор риэлторы, работавшие в те годы, вспоминают жесткий отбор, который пришлось выдержать потенциальным жильцам Агаларов-хаус.

Довольно часто потенциальные жильцы такой недвижимости подбираются не только по уровню доходов, но и по принадлежности к тому или иному бизнесу (даже по схожести политических взглядов!). Когда история клубных домов только начиналась, чтобы претендовать на приобретение квартиры в комплексе, каждый потенциальный покупатель должен был заполнить подробную анкету. И эта анкета проходила весьма тщательную проверку
Прячутся в переулках

Еще один знаменитый клубный дом находится в Сеченовском переулке это Лайт-хаус. Он известен уникальными витражами и лифтом, прообразом которому послужил кремлевский лифт.

Еще один дом из серии самых известных и самых закрытых комплекс Стольник в Малом Левшинском переулке. Помимо прочего Стольник известен внутренней отделкой вестибюлей, которая поражает богатством и помпезностью. Она выполнена из очень редких и дорогих материалов, таких как голубой и бежевый мрамор. Стены в лифтовых кабинах и бассейне облицованы огромными пластинами из натурального оникса.

Клубные дома, в которых меньше десяти квартир, начали возникать в Москве в 2000-2002 годах, когда город взялся за активную реставрационную застройку Остоженки, а также примыкающих к ней улиц и переулков. Учитывая небольшое число настоящих клубных домов в Первопрестольной, их с полным основанием можно назвать штучным товаром. Площадь квартир в таких жилых зданиях от 100 до 300 кв. метров.

Очень удачный пример превращения полуразрушенного старинного особняка в элитный клубный дом представлен в Афанасьевском переулке. Здесь сохранились характерные для старинных доходных домов высокие потолки, что не характерно для новостроек. В этом доме имеется собственный ресторанчик, банкетный зал, мини-бар, сауна, тренажерный зал.

Несмотря на то, что цены на квартиры в клубных домах не снижаются, в последние несколько лет застройщики изменили свое отношение к этому сегменту рынка. Девелоперы уже меньше заинтересованы в строительстве небольших домов. В первую очередь это происходит из-за более низкой доходности проекта подобного особняка, чем просто элитного, но многоквартирного дома. Получается, что рентабельность вложений в строительство клубного дома ощутимо ниже аналогичного показателя при возведении многоквартирного комплекса. Риэлторы утверждают: разница может доходить до 40 процентов.

Покупатель новой волны
Хотя клубные дома присутствуют на рынке столичной недвижимости не первый год, о точной трактовке самого этого понятия застройщики и риэлторы не могут договориться по сей день. Для кого-то клубный дом подразумевает исключительно малоквартирность до десяти апартаментов. Кто-то расширяет эти параметры до 25-35 квартир, отмечая, что самое главное в клубном доме его эксклюзивная концепция и, конечно, закрытость. Последний фактор для большинства покупателей продолжает оставаться решающим при принятии решения о покупке квартиры в подобном элитном клубном комплексе.

Постепенно утрачивается и грань исключительной приватности, закрытости, за которую эти дома и получили свое название. Сейчас в большинстве случаев face control это просто хороший маркетинговый ход для привлечения дорогих клиентов. Жесткого отбора и отсева потенциальных жильцов уже не происходит. Больше того, стали появляться покупатели, которые приобретают квартиры в клубных домах не для собственного проживания, а для того, чтобы просто вложить деньги в недвижимость. И в дальнейшем перепродать квартиру или сдать в аренду. Понятно, что в такой ситуации face control становится весьма условной процедурой.

Спрос на клубные дома начинает снижаться и у покупателей. Особенно неприятны и ощутимы для кошелька владельца квартиры ежемесячные платежи за эксплуатацию здания. Проблема в том, что жителям малоквартирных строений приходится делать более существенные эксплуатационные платежи, чем тем, кто обитает в обычном 100-квартирном элитном доме. Предлагается такая сравнительная арифметика: в первом случае ставка ежемесячных платежей составляет $4-5 с одного кв. метра, тогда как во втором $1,5-2,5.



Главная --> Публикации