Главная --> Публикации --> Причины удорожания жилья Кризис 1998 года может вернуться Федеральные земли раздадут под жилье Под новосибирском по-прежнему нет организованных коттеджных поселков, хотя спрос на них уже сформировался Ставки больше не растут

Как заявил вчера вице-губернатор Лев Алферов, прирост по сравнению с аналогичным периодом года предыдущего составил около 20 процентов. Всего же было построено 758 тысяч квадратных метров жилой площади.

Волгоградская область в прошлом году выполнила обязательства по вводу жилья в эксплуатацию.

- Это хороший показатель, но говорит он не столько о неплохой работе строителей, сколько о том, что благосостояние жителей региона растет, и о том, что получить кредиты стало легче, - пояснил он.

Однако говорить о том, что жилье в Волгоградской области стало доступным, пока не приходится. Понятно, что квадратные метры жители региона покупают за собственные средства. Такой факт признал и сам замглавы области.

Между тем стоимость квартир, к примеру, в Волгограде, а именно здесь расположено большинство стройплощадок, растет как на дрожжах. В декабре квадратный метр даже не в Центральном районе обходился в 40 тысяч рублей, а сейчас цена подросла на 3-4 тысячи. Позволить купить себе квартиру за два миллиона, пусть и в кредит, может далеко не каждый волгоградец.

Заемные средства на покупку жилья в прошлом году составили семь с лишним миллиардов рублей. Доля ипотечного кредитования - 6,5 миллиарда.

В этом году муниципалитетам только предстоит разработать и защитить проектную документацию. А первое социальное жилье будет сдано в эксплуатацию не ранее чем через два года. Правда, по словам Льва Алферова, речь идет о вводе в 2010 году сразу 250 тысяч квадратных метров. Это третья часть от объемов нынешнего года.

Строительство в регионе социального жилья - пока только в перспективе.

Лев Алферов пока затруднился сказать, когда придет первый транш из центра. Он отметил, что именно в эти дни представители области защищают расчеты, представленные их муниципальными коллегами. Поэтому говорить, сколько денег получить каждое конкретное муниципальное образование, пока преждевременно. Так же, как и о конкретном количестве отремонтированных домов.

В первостепенных планах и капитальное обновление домов на вторичном рынке. Волгоградская область надеется получить средства из федерального фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Прогнозируется, что объем финансирования из госказны на четыре года составит 4,5 миллиарда рублей. В нынешнем году ожидается транш в размере 500-600 миллионов. Свой вклад должны внести и региональный, и местные бюджеты. Согласно федеральному закону, рассчитывать на помощь смогут лишь те территории, где в общем объеме жилфонда товарищества собственников жилья составляет не менее пяти процентов. При этом жильцы должны оплатить пять процентов от стоимости ремонта домов. Всего заявки на участие в адресной программе по проведению капремонта подали собственники двух тысяч многоквартирных домов. Рассчитывать на предоставление финансовой поддержки из федерального фонда могут уже города Волгоград, Волжский, Камышин. Эти муниципальные образования приняли необходимые нормативно-правовые акты и выполнили другие необходимые условия.

Кстати
В прошлом году вся Волгоградская область на ремонт аварийного и ветхого жилья получила около 100 миллионов рублей, из них региональному центру досталось всего 13, еще немного добавил муниципалитет. Деньги - минимальные. На эти средства можно отремонтировать лишь полтора десятка домов. При этом 60 процентов жилищного фонда всего региона находится именно в Волгограде, четыре тысячи волгоградских домов имеют степень износа до 40 процентов, 1,4 тысячи - до 60 процентов и 1,1 тысячи - свыше этого предела. Нынешняя горадминистрация объясняет столь нерадужную картинку по финансированию нерасторопностью своих предшественников: документы подать опоздали, поэтому и средств в итоге получили так мало.
Правительство опубликовало постановление о внесении изменений в федеральную целевую программу Жилище основную составляющую нацпроекта Доступное жилье. Большая часть поправок касается перевода в федеральный центр части функций по поддержке строительства жилищной инфраструктуры. Впервые правительству пришлось скорректировать и целевые показатели ФЦП: с 61,6 млн кв. м до 52,5 млн кв. м снижены прогнозы дополнительного строительства жилья в результате реализации незаработавшей подпрограммы нацпроекта, а плановые показатели подпрограммы по уже завершившемуся 2007 году задним числом уменьшены так, чтобы соответствовать фактически достигнутому результату.

- Все будет зависеть от муниципалитетов. Где-то надо только фасады отремонтировать, а где-то и несущие конструкции требуют капремонта. Приоритеты будут определять местные власти, - пояснил замглавы области.

Большая часть поправок к ФЦП стоимостью для бюджетов в последней версии 303,9 млрд руб. (изменение составило 1,7 млрд руб.) касается проблемы подпрограммы субсидирования региональными и федеральными властями ставок по кредитам застройщикам на создание инфраструктуры. В последней версии ФЦП 2006 года предполагалось, что до 2010 года субсидии бюджетов двух уровней по кредитам на коммунальную инфраструктуру и госгарантии на сумму около 68 млрд руб. позволят ввести в строй дополнительно 61,6 млн кв. м жилья. Уже в 2006 году, предполагали целевые показатели подпрограммы, дополнительное строительство жилья на субсидированной инфраструктуре составит 5,5 млн кв. м жилья, в 2007 году 7,8 млн кв. м жилья. Так и не заработавший механизм субсидирования в ФЦП несколько изменен: уменьшен с 20 млрд до 5 млрд руб. объем региональных субсидий на процентные ставки по таким кредитам, в целом полномочия по субсидиям и госгарантиям перераспределены в федеральный центр.

Пресс-служба правительства опубликовала постановление о внесении изменений в документы федеральной целевой программы Жилище на 2002-2010 годы. Напомним, ФЦП является основным финансовым и организационным механизмом крупнейшего приоритетного национального проекта жилищного. Решение о необходимости корректировки ФЦП в Белом доме не комментировалось. В Минрегионе Ъ сообщили, что программа не выполнялась в связи с тем, что соответствующего спроса на государственные гарантии со стороны рынка не было. Собеседник Ъ в министерстве добавил, что деньги не были выбраны и по подразделам молодая семья, и коммунальная инфраструктура. Люди посчитали, что этот механизм не выгоден. Более того, не все регионы успели внести в бюджеты деньги на софинансирование субсидий по кредитным ставкам. Сейчас динамика рынка изменилась, и эта программа стала более востребованной, отметил он.

Тем не менее полуторагодовая задержка заставила правительство скорректировать и плановые показатели ФЦП. До 52,5 млн кв. м снижены прогнозы дополнительного строительства жилья, а план ввода в строй жилья на новой субсидированной инфраструктуре на 2007 год сокращен с 7,8 млн кв. м (13,9% от всего планового ввода жилья в ФЦП) до 3 млн кв. м (5,3%). В новой версии план соответствует фактическому показателю. Судя по всему, это первая подгонка плановых показателей ФЦП под результат ранее все показатели ключевой программы нацпроекта оставались неизменными. Впрочем, никаких изменений ФЦП на 2008-2010 годы Ъ в тексте поправок обнаружить не удалось. Судя по всему, в Белом доме считают, что плановые показатели программы Жилище в 2008 году все же удастся выполнить. Однако если проблемы 2007 года, связанные с жилищным нацпроектом, являются системными, о них можно будет услышать на предстоящем на этой неделе заседании президиума Госсовета с участием Владимира Путина. Впрочем, вряд ли на нем уже состоявшаяся коррекция ФЦП задним числом будет обсуждаться напрямую формально в 2007 году нацпроект уже неоднократно признан реализующимся успешно.

Кроме этого, правительство опубликовало вчера и новый порядок предоставления в 2008 году из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ таких субсидий механизм стал более гибким, в частности, разрешено субсидирование строительства социальной инфраструктуры, а не только объектов ЖКХ. Кроме того, на федеральную поддержку проектов такого рода могут теперь претендовать не только территории, в которых есть отклонения уровня обеспеченности объектами инфраструктуры от среднего по РФ, но и остальные для них лишь немного ужесточаются финансовые условия получения кредитов.

Бомбоубежища от террористов не спасут
Несмотря на что политическая ситуация в мире изменилась, а президент Путин недавно прямо заявил, что основная опасность для России теперь исходит от международных террористов, столичные власти по-прежнему полны решимости спасти москвичей от широкомасштабной военной агрессии. В связи с этим комплексная программа развития гражданской обороны в Москве до 2008 года в качестве основной защитной меры предполагает постройку новых бомбоубежищ. Сомневающихся в адекватности и своевременности подобного рода мер вчера убеждал лично начальник московского управления ГО и ЧС Александр Елисеев. Он думает, что, 'несмотря на снижение угрозы развязывания прямой крупномасштабной агрессии против России, потенциальная военная опасность сохраняется. В результате военных действий на территории Москвы могут возникнуть обширные очаги поражения с многочисленными жертвами среди населения'.

Вчера столичное правительство практически без обсуждения приняло программу развития системы гражданской обороны (ГО) Москвы, которая была отправлена на доработку месяц назад. За это время городским чиновникам удалось договориться с федеральными о совместном финансировании программы: теперь расходы на ГО будут разделены поровну. Однако за постройку новых бомбоубежищ придется заплатить столичным коммерсантам.

За бомбоубежища заплатят коммерсанты
На вчерашнем заседании правительства заместитель мэра, руководитель департамента экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк попросил замминистра МЧС Геннадия Кириллова об одном одолжении: пересмотреть нормы для сооружений гражданской обороны, которые были приняты во времена 'холодной войны', и разрешить возводить над убежищами жилые дома и торговые центры. Замминистра пообещал, что это будет сделано в течение ближайших 4--5 месяцев. На практике это будет означать, что инвесторы, вкладывающие деньги в строительство того или иного дома, торгового или развлекательного центра, должны быть готовы к тому, что их обяжут оборудовать эти сооружения бомбоубежищами. В аналогичную ситуацию попадут и те, кто сейчас арендует старые бомбоубежища, допустим, под склады: их заставят взять на себя расходы по поддержанию помещений и оборудования укрытий в состоянии, пригодном для использования по прямому назначению. О том, что события будут разворачиваться именно по такому сценарию, свидетельствует и фраза, сказанная вчера замминистра МЧС Кирилловым: «Мы понимаем, что финансирование работ по ремонту и строительству укрытий могут взять на себя коммерческие организации, и МЧС это будет выгодно».

Напомним, что спор о необходимости строительства новых и реконструкции старых бомбоубежищ разгорелся еще на прошлом заседании столичного правительства, состоявшемся в середине сентября. Впрочем, и тогда речь шла не о том, стоит ли вкладывать средства в строительство того, что, скорее всего, никогда не понадобится, а о том, кто именно должен их вложить. Александр Елисеев тогда заявил, что имеющихся в городе семи тысяч бомбоубежищ в случае чего на всех не хватит, и запросил на ремонт уже имеющихся укрытий и возведение новых 2 миллиарда рублей из городского бюджета, чем вызвал гнев Юрия Лужкова. «Да, конечно, зачем ребеночка мыть, давайте лучше нового сделаем. А за чей счет будут строиться объекты защиты? Почему город должен делать их за свой счет? Это же заботы федеральных властей», -- возмутился тогда мэр. В течение месяца после этого столичные власти вели переговоры с МЧС о совместном финансировании программы, и компромисс наконец был найден: объемы финансирования нужд столичной ГО сократились до 1,981 млрд. рублей, зато половину этой суммы согласились внести федеральные власти.

Исполняющий обязанности мэра Валерий Шанцев уточнил: 'Но в целом их работа позитивна?» - «Они реагируют, только когда им сулят денег, а бесплатные жалобы игнорируют, - ответил Елисеев. -- Они, конечно, делают нужные вещи, но подчиняться должны лично мне».

Борьба с Московской службой спасения
Желание чиновников минимизировать расходы на гражданскую оборону поставило под угрозу существование Московской службы спасения. Александр Елисеев заметил: 'Эта служба создана для предотвращения ЧП, но норм, регламентирующих ее деятельность, нет. Скоро мы примем закон, который приведет их в нормальное состояние».

Цифры говорят сами за себя, отмечали они в унисон, и Украина станет следующей Польшей. Многочисленное и все более зажиточное население, очевидно, нуждается в офисах и предприятиях розничной торговли, а географическое положение страны: с одного бока Россия, с другого Польша, Румыния и Венгрия по-видимому, отлично отвечает требованиям промышленников. В стратегическом плане Украина лежит на границе Европы с Азией.

В Московской службе спасения (МСС) такого поворота явно не ожидали. Как заявила ГАЗЕТЕ пресс-секретарь МСС Екатерина Будрина, «нам очень жаль слышать такое от Елисеева, потому что он лучше остальных знает, что это не так. Центр аккумулирует звонки горожан, которые потом переводятся профильным экстренным службам. Очень часто и ГО ЧС просит выехать нашу бригаду на вызов. Все работы абсолютно бесплатны, если существует угроза для жизни и здоровья человека. У нас есть и коммерческие услуги. Например, открывание металлической двери стоит от 400 до 700 рублей, для малоимущих пенсионеров это можно сделать бесплатно. Но эти услуги предлагает и ГОЧС». Как сообщили ГАЗЕТЕ на пульте управления ГОЧС Москвы, взлом двери обойдется в 600--900 рублей, и предложили в случае нехватки денег в рабочее время вызвать работника ЖЭКа. Так что переподчинение МСС никоим образом не сэкономит деньги горожан.
Года полтора назад некоторые из самых активных транснациональных девелоперов и инвесторов рынка недвижимости, сидя за поздним ужином, пришли к единодушному выводу: самым перспективным регионом для вложений вскоре станет Украина.

Украина вторая по величине страна Европы. Ее население составляет более 46 млн человек. Однако это до сих пор бедная страна: по данным на 2003 год, почти 40% населения живут за чертой бедности.

Теперь эти предсказания, похоже, оправдываются: многие эксперты, специализирующиеся на данном регионе, считают, что Украина самый подходящий рынок для инвестиций. Проблема в том, что стремительное признание этой страны может означать, что выгода слишком быстро уменьшится, а разнообразные риски для западных инвесторов сохраняются.

По словам аналитиков, правительство могло бы делать больше для улучшения инвестиционного климата например, более рьяно бороться с коррупцией, развивать рынки капитала и совершенствовать правовую базу.

Самый очевидный риск для бизнеса в Украине лежит в сфере политики: после кризиса, случившегося весной прошлого года, были проведены досрочные парламентские выборы, и к декабрю в стране сменился премьер-министр.

Но украинская экономика продолжает бурно развиваться, несмотря на политический хаос и фоновые сомнения в механизмах государственного управления. Темпы роста ВВП в реальном исчислении в 2006/2007 годах достигли без малого 7% благодаря активному розничному потреблению, которое, в свою очередь, подстегивалось ростом зарплат и пенсий.

В долговременной экономической перспективе существует потенциальная угроза пересмотра налоговых, торговых и таможенных льгот, а также обещание правительства сохранить ограничительные квоты на экспорт зерна.

В фирме Cushman Wakefield, которая дает консультации в сфере недвижимости, отмечают, что политические проблемы в основном не сказываются на экономике и что после недавних выборов на украинском рынке отчасти восстанавливается нормальная обстановка.

Именно поэтому многие девелоперы считают, что Украина созрела прежде всего для строительства розничных торговых центров, которые оттянут на себя часть этих денег. Девелоперы предсказывают, что в потенциале на Украине может существовать, как минимум, один крупный торговый центр в каждом крупном городе. А на Украине крупный город это город с населением в несколько миллионов человек.

Менеджеры инвестиционных фондов считают, что на Украине широки возможности для применения стратегий, рассчитанных на эксплуатацию благоприятных возможностей, хотя степень риска повышена, а механизмы рынка недвижимости развиты плохо.

Рынок до сих пор относительно неразвит, если не считать Киева столицы Украины который уже привлек интерес западных компаний. На данный момент в Украину инвестируют средства преимущественно девелоперы, поскольку объектов качественной коммерческой недвижимости в стране относительно мало инвесторам почти нечего приобрести, даже если у них возникнет такое желание.

Потенциал Украины огромен, говорит Глин Херш, исполнительный вице-председатель совета директоров Raven Russia, особенно в сфере развития логистики. Инвесторам следует четко понимать, что именно они делают, а также дотошно изучать ситуацию, но прибыли могут быть очень большими.

Украинским рынком заинтересовалась инвестиционная компания Raven Russia, имеющая листинг в Лондоне. Недавно она получила разрешение своих акционеров на распространение деятельности на Украину. Хотя главным полем деятельности для компании останется Россия, эти девелоперы считают Украину значимым рынком для грядущего роста.

Следует наблюдать за такими странами, как Украина и Турция, где существует ряд перспективных возможностей, о которых пока мало кто знает, говорит Саймон Мур, аналитик из Collins Stewart. Он указывает на перспективы большего роста капитала и благоприятные возможности на стадии девелопмента недвижимости.

Доходность на Украине до сих пор относительно велика по сравнению с соседними странами, что побуждает агентства недвижимости предсказывать рост рынка инвестиций.

Марк Могьюлл, основатель Benson Elliot Capital Management, предостерегает, что приток наличных денег может повлечь за собой появление пузыря. Масштабы украинской экономики относительно невелики, а следовательно, она может абсорбировать лишь ограниченный объем капитала, а затем вздуется опасный пузырь ликвидности, отмечает он.

Однако существуют опасения, что украинский рынок просто не готов для объемов капитала, которые планируется вложить в Украину.

Поэтому многие девелоперы укрепляют связи с местными партнерами, что также ценно для таких этапов строительства, как подключение к водо- и электроснабжению.

Есть и более актуальные практические проблемы. По словам одного из местных агентов по торговле недвижимостью, ключевым вопросом для девелопера является проблема собственности на землю, а Украина, по-видимому, страдает от постоянных споров из-за прав собственности на тот или иной объект.



Главная --> Публикации