Главная --> Публикации --> Стоит ли покупать новостройки вдали от мкад Управляющим коммерческой недвижимостью не доверяют финансовые потоки Девелоперы расширяют горизонты. выгоду получат все Хроники пикирующего квартиросъемщика Сверхдоходные дома

Столичные власти давно продемонстрировали, что Москва готова не только распоряжаться ценными объектами, но и полностью нести бремя расходов по их содержанию и охране. Некоторые памятники - например, Царицыно - были в буквальном смысле восстановлены из руин. Город готов и дальше инвестировать значительные средства в объекты культурного наследия - чего стоит один только проект по воссозданию дворца Алексея Михайловича в Коломенском. Но в первую очередь столичные власти хотят найти для каждого памятника надежного пользователя.

С 1 января 2008 года снят мораторий на приватизацию памятников истории и культуры федерального значения, введенный в 2002 году. Теперь любой инвестор - частная компания или гражданин - может приобрести памятник в собственность при условии его содержания в надлежащем состоянии. Можно ожидать, что многие исторические здания перейдут к новым владельцам.

Следует подчеркнуть, что это общемировая, широко распространенная практика в развитых странах. Другого способа сохранить и поддерживать в подобающем состоянии историческое наследие нет. На территории столицы более 6 тысяч объектов культурного наследия, 20 тысяч объектов исторической застройки. При этом выявление и принятие под охрану новых памятников происходит постоянно. Только в прошедшем году в качестве выявленных объектов культурного наследия под государственную охрану в Москве принято более 300 объектов, более 200 получили статус памятников регионального значения. Сейчас на выходе постановление правительства Москвы о постановке под государственную охрану 70 объектов культурного наследия советской архитектуры.

Здание на Таганской площади, 88 до реконструкцииДо конца 2008 года Мосгордума планирует разработать собственный закон о приватизации объектов культурного наследия, в котором будет четко прописана процедура передачи памятников в частные руки, ответственность владельцев за их содержание, а также предусмотрена система штрафов для нарушителей охранного законодательства и механизмы поощрения для добросовестных собственников.

Те, кто собрался приобрести тот или иной памятник, должны понимать, что это - долгосрочное и дорогостоящее вложение. Придется выложить деньги не только за приобретение самого объекта, но и финансировать все необходимые научные изыскания, реставрационные работы, расходы по поддержанию памятника в надлежащем состоянии. Только когда эти нормы будут введены законодательно, а механизм контроля за соблюдением собственниками (и арендаторами, пользователями) всех требований будет отлажен, только тогда начнется передача памятников в частные руки.

В то же время в столице в ближайшее время памятники приватизироваться не будут. Мэр Москвы высказался однозначно: не должно быть никаких действий в этом направлении до тех пор, пока не будет определена степень ответственности собственников. Пока не появится четкая, прозрачная нормативная база, ни один памятник в Москве в частные руки не попадет.

Кроме того, правительством Москвы утверждена новая форма типового договора с пользователями памятников, согласно которой за нарушения правил город будет в одностороннем порядке расторгать договор, лишать права пользования объектом. Инспекцией Москомнаследия с начала 2007 года по сегодняшний день проведено уже более тысячи проверок. Выписано более 400 предписаний на устранение выявленных нарушений, выдано более 230 уведомлений на оплату штрафов на сумму более 11 миллионов рублей.

Меры по усилению ответственности собственников должны быть жесткими. Необходимо внести изменения в действующее законодательство, с тем чтобы усилить ответственность пользователей за содержание объектов. Москва уже сделала такой шаг. В конце года появился Московский городской административный кодекс, который дает эффективный инструмент для борьбы с нарушителями. В частности, в кодексе прописана ответственность за уклонение от оформления или переоформления охранного обязательства, предусмотрен также штраф в 1 миллион рублей. Жесткие меры предусмотрены и за самострой.

А вы бы купили себе памятник архитектуры?

Уже есть первый иск об изъятии объекта наследия у собственника - Таганская площадь, 8 Проектной документации на проведение строительства на данной территории в Москомнаследие не поступало, разрешений на ведение работ не выдавалось. Еще в июле 2007 года инспекция произвела осмотр объекта культурного наследия регионального значения Городская усадьба В.Ф. Колесникова - Саргиных - М.Е. Шапатиной, кон. XVIII в.- нач. ХХ в. - главный дом с торговыми помещениями конца XVIII в., 1900 - 1910-е гг.. Выяснилось, что на объекте проведены несанкционированные строительные и ремонтные работы, в результате которых памятнику нанесен значительный ущерб. По факту незаконного строительства возбуждено уголовное дело. Необходимо подчеркнуть, что до этого в Москве прецедентов подачи исков против собственника не было.

С 1 января 2008 года снят мораторий на приватизацию памятников истории и культуры федерального значения, введенный в 2002 году. Теперь любой желающий может купить себе шедевр архитектуры при условии его содержания в надлежащем состоянии. Вот только кто станет покупать ретроэлитку? Это и попытался выяснить корреспондент Города Сергей Торин, спрашивая у известных людей, готовы ли они променять квартиру на дворянскую усадьбу или старый особняк.

Сергей Торин

Я бы никогда не стал приватизировать памятник. Зачем? У меня есть свой дом. Мне кажется, историческая ценность должна принадлежать народу, а не одному человеку. Но это лично мое мнение. Найдется масса людей, которые со мной не согласятся. Мне кажется, что приватизация памятников станет новым фетишем для богатых, новым способом отличиться. Можно же ходить и гордо заявлять: Я купил усадьбу самого графа Шереметева. Звучит и вправду здорово - спору нет. Но что будет с памятниками? Одно дело, если такую недвижимость покупает человек, который чтит старину и готов поддерживать здание в первозданном виде. Но если будут покупать все кому не лень, то ничего хорошего из этого не выйдет.

Максим Коновалов,
актер:

Были бы деньги - обязательно бы что-нибудь приватизировал. Я человек XVIII века. Мне нравится эта эпоха и особенно ее архитектура. Ну нравится мне елозить по паркетам и задувать канделябры. Так что я прикупил бы для жизни какой-нибудь ампирный особнячок. Пусть он будет небольшой, но непременно в центре Москвы. Если бы у меня остались еще деньги, то я бы подыскал себе старую усадьбу в Тульской или Белгородской области. Она стала бы моей загородной резиденцией. Туда бы я уезжал от городской суеты. Стал бы я сохранять архитектуру? Если бы у меня было много миллионов денег, мне бы не были страшны ни проверки, ни контроль. Так что в этом нет ничего страшного. Хотя если говорить серьезно, то в приватизации памятников нет ничего плохого. Вы поездите по областям и посмотрите на царящую в старинных усадьбах разруху. Их никто не восстанавливает десятилетиями. У половины нет окон, дверей. А некоторые мы вообще почти потеряли. Приватизация - единственный способ их восстановить и спасти.

Степанцов Вадим,
музыкант:

Мне нравится Дом Наркомфина. Это конструктивизм. Там есть замечательное помещение столовой, из которой можно было бы сделать отличную студию. Стал бы я его покупать? Честно говоря, не знаю. Мне кажется, это не мое. Лично я давно мечтаю о диско-клубе. Исторические особняки, усадьбы - это все довольно-таки скучно. Я люблю динамичные пространства. Но олигархи, думаю, будут активно делить памятники. Это непременно станет модным. У нас все мещанства приживаются. Люди будут с радостью покупать дома, делать там ремонт. Образованные люди будут стараться придерживаться оригинала, а бездарные будут делать евроремонт.

Андрей Бартенев,
художник:

Несколько моих знакомых активно занимаются приватизацией недвижимой старины. В этом нет ничего плохого. У меня лично пока нет на это ни времени, ни сил, ни возможностей. Со старыми особняками хлопот много. Их нужно восстанавливать. А потом еще следить за их сохранностью. После чего еще платить налоги. Согласитесь, что это не очень выгодные условия. Тут нужна помощь государства. Людям нужно помочь восстанавливать эти памятники и поддерживать их в нормальных условиях. Но об этом никто не говорит. Поэтому и массовой скупка ретроэлитки, на мой взгляд, не станет. Пока у нас модно яхту подлиннее строить.

Павел Астахов,
адвокат:

Если у человека нет квартиры для проживания, то ему явно не стоит приобретать памятник. Исторические особняки и виллы не предназначены для жизни. Они непрактичны. Посудите сами: если там жить, готовить, стирать, то поддерживать помещения в нормальном состоянии будет почти невозможно. Тут все зависит от того, как функционально использовать то или иное помещение. Вот если памятник покупается для библиотеки или для клуба, то в приватизации нет ничего плохого. У нас есть люди, которые покупают памятники во имя их сохранения. У них есть и возможность, и духовное богатство, и определенный уровень интеллекта. Их патронаж спасет усадьбы. Самое главное, чтобы эти состоятельные люди не забывали о том, что памятники - достояние народное. В них должны проводиться экскурсии. Не каждый день, конечно, но хотя бы раз в месяц по записи.

Инна Святенко,
депутат Мосгордумы:

Я бы с удовольствием купил себе старый особняк, но у меня денег нет. Хотя если пофантазировать, то я поселился бы в усадьбе Шереметева, в Останкине. Она как раз находится под окнами нашего кабинета, где мы вынуждены ютиться вдесятером. Но это, конечно, шутки. Чтобы приватизировать памятник в столице, нужно быть хотя бы Абрамовичем местной величины. Тогда в этом нет ничего невозможного. Я несколько лет назад делал репортаж из Калининграда, где один состоятельный мужчина живет в прусском форте. Этот форт - фактически огромная крепость, которую он вычистил от грязи, привел в божеский вид и восстановил утерянные элементы по чертежам. Вот таким людям, которые покупают памятники не ради выгоды, наживы или обыкновенных понтов, можно доверить особняки и усадьбы.

Павел Селин,
журналист:

Если бы были деньги - сто раз да. Историческое здание - это самая правильная инвестиция: чем больше времени проходит, тем дороже оно становится. Уверена, что в моих руках дом-памятник был бы более сохранен, чем если бы оставался без хозяина, забытым и заброшенным. Впрочем, это потому, что я себя знаю. Не уверена, что этот самый особняк был бы в таком же порядке, попав в другие руки. Поэтому создание нормативной базы в этой сфере - вопрос крайне важный. Я за то, чтобы сперва создать четкие правила, а уж потом раздавать памятники в частные руки.

Жанна Агалакова,
специальный корреспондент Первого канала в Париже:

Может показаться странным, что такая реформа будет впервые внедрена именно в Ленинградской области, а не в каких-либо южных регионах, например, в Сочи. Не исключено, что для разработчиков реформы земли Ленобласти как стартовый эксперимент более понятны, а ситуация с ними в большей степени контролируема.


В окрестностях Петербурга может в скором времени сформироваться новый сегмент рынка коммерческой недвижимости. Речь идет о пляжах на берегах Финского залива. В настоящее время прибрежная полоса принадлежит государству, однако не исключено, что в течение лета в федеральное законодательство могут быть внесены поправки, которые позволят коммерциализировать приморскую недвижимость. Готовят их сразу несколько ведомств Министерство экономического развития, Менрегион, Минфин, а также Минздрав. Можно только надеяться, что межведомственность ситуации не даст реформе затянуться на длительное время.

Пляжный бизнес приносит деньги не только от входных билетиков и аренды шезлонгов и прочей прибрежной утвари. Люди покупают прохладительные напитки, сувениры, обедают или пьют пиво в припляжном кафе. Считается, что пляж способен приносить порядка 60-80% ежегодной прибыли на вложенные деньги. При том, что бизнес это сезонный. Правда, посетители на пляже случаются вне сезона. Иногда можно наблюдать очень интересную картину. В феврале на южном берегу Франции температура воздуха порядка 18 градусов, примерно такова же температура воды. Местные жители полагают, что это зима и кутаются в демисезонные пальто и шарфы. Все они знают, что если в это время они увидят на пляже людей, которые ходят в плавках и купальниках, купаются в море, очень этим довольны и вообще всячески разнообразят житейские радости это русские. Замерзли в своих Нефтеюгансках, по их меркам здесь не зима, а прекрасный купальный сезон, не холодно, но и не очень жарко.

Во всем мире пляжи отдельный сегмент рынка недвижимости, причем очень доходный. В качестве классического примера можно рассматривать южный берег Франции. Побережье там находится в частных руках не целиком. Если посмотреть, к примеру, на Ниццу с высоты птичьего полета, берег покажется полосатым: это чередование экономичных государственных пляжей и пестрящих модными зонтами частных. Государственные пляжи для бедных, частные для тех, кто готов платить, причем за все составные части отдыха.

Петербургом решили заняться, как можно понять, на волне сочинского предолимпийского ажиотажа. По крайней мере революционную пляжную идею относительно Ленобласти замглавы Минэкразвития Александра Левицкая высказала именно по результатам прошедшего в Сочи совещания по развитию курортных городов.

В России пляжный бизнес как таковой существует, но пока не сформировано пляжей как недвижимости. Более того, как это часто случается в отечественной действительности, пляжные территории, обладающие огромным коммерческим потенциалом, до сих пор даже не подвергались межеванию. Рынок пляжной земли способен возникнуть только тогда, когда чиновники составят кадастр прибрежных территорий и таким образом сформируют предмет торга. Кстати, любопытно: если на пляже (то есть земельной участке) есть кабинки и строения, в которых размещаются кафе и магазины такой имущественный комплекс можно регистрировать как сложную вещь?

Другая проблема в том, что пляжей не хватит на всех. Чиновники обоюдно со специалистами рынка недвижимости полагают, что богатые люди, если им будет дана возможность получить пляжи в собственность, закроют их для входа посторонних и развивать прибрежную территорию как бизнес не захотят. Надо полагать, что и решением продажи прав аренды проблема не решается а законодательство в отношении сервитутов у нас довольно сложное и не вполне однозначное.

Как уже говорилось выше, понятно, почему в первую очередь предметом эксперимента стали берега Финского залива. Здесь гораздо проще, чем в Сочи, где менее управляемая ситуация с землей, сформировать новый сегмент недвижимости. Дело в том, что по дороге придется решать весьма специфические вопросы. Например, 20-метровая прибрежная зона вдоль Финского залива, которую КУГИ до настоящего времени в аренду не сдавало, не имеет однозначного распорядителя. Она относится к землям общего пользования и как имущество не разграничена между регионом и федеральными чиновниками (где еще кроме Питера можно легко найти понимание между разными уровнями бюрократии?).

В то же время выделение прибрежной зоны может в какой-то мере противодействовать стихийной застройке рядом с водоохранной зоной. Иначе говоря, закрытые пляжи появляются и сейчас, но этот процесс можно остановить путем некоего передела, где правы будут новые владельцы.

Поэтому не исключено, что даже при обдумываемом сейчас варианте сдачи пляжей в аренду на 5-10 лет, берега Финского залива не окажутся местом для избранных. Существует множество инструментов юридически свободного и фактически закрытого режима функционирования пляжа начиная с ценового регулирования посещения берега моря.
Правда, то, что будущие пользователи приведут прибрежную зону в порядок, сомнений не вызывает. А это необходимо. В средствах массовой информации ранее сообщалось, что, к примеру, по ситуации на прошлый год собственно в Петербурге из 25 пляжей пригодны для купания были только 1 И город справиться с этим собственными средствами не готов.



Действительно, рынок московской недвижимости это не только сухие цифры статистики, помноженные на ежедневную череду схематичных процессов, но и довольно забавные случаи постоянно исходящие от не менее забавных клиентов. Чтобы убедиться в этом, давайте послушаем опытных риэлторов, тем более им есть что рассказать.



Сергей Зайцев, генеральный директор CENTURY 21 Рублевка
Клиенты со странностями встречаются часто, даже у нас на Рублевке. Однажды, например, к нам в офис пришел очень богатый и влиятельный бизнесмен и попросил подобрать ему какой-нибудь замечательный домик в глухой деревне! Причем главным критерием было чем глуше, тем лучше. Непременным условием расположения дома было наличие рядом соседей в лице самых настоящих жителей деревни, о коих клиент имел представление, видимо, из произведений российских классиков. Я лично занимался поиском подходящего дома и в короткие сроки нашел ужасно очаровательную, полуразвалившуюся хибару в деревне под Зеленоградом. Однако подобранный вариант клиента не устроил по причине не достаточной глухости этого населенного пункта. Видимо, жители той деревни показались ему слишком осовремененными и цивилизованными Как я узнал позднее, этот человек в итоге купил уже не дом, а даже целую деревню где-то за 500 км от Москвы. Помню и другой забавный случай. К нам в офис на самой что ни на есть раздолбанной копейке приехал мужик в спортивных штанах а-ля олимпиада 80-х и выбрал себе скромный такой дом за 1 млн. долларов на Рублево-Успенском Правда, в другой раз, когда нужно было расплачиваться по сделке, он уже приехал на тюнингованном мерседесе с водителем и охранником.



Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood:
Странные клиенты встречаются довольно часто. Так, например, наши брокеры однажды столкнулись с клиентом собирающим цифры квартир, этажей и домов, обосновывая это тем, что каждой цифре соответствует определенная буква, из которых в свою очередь, складывается конкретное слово, имеющее особое значение исключительно для этого клиента. Отдельная категория клиенты, ищущие квартиру по правилам фен-шуй. Каким бы необычным это не казалось, но сейчас очень часто можно встретить людей, осматривающих квартиры с компасами, магнитными камушками, помогающих найти в доме зону любви и т.д. Бывают случаи, когда клиенты приобретают квартиру согласно знакам свыше, рассуждая, например, следующим образом: если снег пойдет, значит куплю, не пойдет не куплю или советуются с астрологами.
Лет пять назад к нам поступил запрос с обязательным требованием: квартира должна располагаться на последнем этаже дома мансардного типа с выходом на крышу, а окна должны выходить на Кремль и подъездные пути к нему. В практике компании Blackwood также был следующий курьезный случай: при оформлении сделки покупки квартиры, клиент не предупредив ни брокера, ни продавца, принес в качестве оплаты золотые слитки. Брокеру в такой ситуации пришлось срочно искать в банках информацию о курсе золота, чтобы оценить стоимость квартиры в золотом эквиваленте. Нередко встречаются клиенты, которым нравится производить впечатление на брокеров: они, как правило, быстро соглашаются на первый подвернувшийся вариант, но при этом никогда ничего не покупают. Такие люди получают удовольствие от самого процесса поиска квартиры.

Он хотел из одного корабля сделать некий муляж военного судна, чтобы на Москве-реке появился свой аналог Авроры. Второму кораблю предназначалась судьба стать плавучей смотровой площадкой для москвичей и гостей города. Неизвестно, сам потенциальный клиент собирался работать капитаном на одном из кораблей, или просто хотел стать хоть как-то причастным к моряцкому делу. Но если учесть что для исполнения мечты он готов был продать просторную квартиру в одном из центральных районов Москвы - видимо, мечта была действительно заветной. В итоге квартиру мужчина продавать раздумал - возможно, изыскал другие возможности инвестиций в детскую мечту. Но, не исключено, что своей Авроре на Москве-реке - быть!

Алла Аксёнова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI:
Вспоминаю, как осенью 2007 года в один из офисов компании обратился необычный клиент с желанием купить два корабля. Сразу отмечу, что мы работаем не только с запросом, но и с потребностью, то есть для нас важно не только то, что клиент хочет продать квартиру, но и то, для чего он хочет ее продать. Оказалось, что у солидного мужчины с детства была мечта стать моряком и вот сейчас у него появилась возможность приобрести где-то в Сибири два действующих корабля и переправить их через Северный Ледовитый океан в Центральную Россию, дабы использовать их в туристических целях.

Кристина Рзаева, директор по продажам Независимого Бюро Ипотечного Кредитования:
В нашей компании было несколько интересных случаев, а так как мы занимаемся подбором кредитных программ, то все они были связаны с необычными требованиями к кредиту и не менее странными предложениями в качестве залога. Однажды к нам обратился клиент, который хотел взять ипотечный кредит, а в качестве залога настойчиво предлагал свою лошадь. Попытки объяснить, что лошадь это движимое имущество продолжались около 30 минут, но и после этого клиент не смог понять, почему же банки не берут лошадей в залог по ипотечному кредиту и почему это имущество движимое.



Из той же оперы был клиент, который, позвонив, сказал: Мне нужно 2000 рублей на неделю, я к вам могу сейчас подъехать и взять их?
Ну и, конечно же, бывают странные клиенты, работающие сами на рынке недвижимости, например, в оценочных компаниях, но при этом совершенно не ориентирующиеся в ценах на жилье. В итоге запрашивают сумму изначально заниженную, позже просят одобрить заново заявку на большую сумму кредита. И так может продолжаться достаточно долго.

Был очень романтичный клиент, который хотел заложить свою квартиру, для того чтобы купить любимой девушке машину, чем и сразить ее наповал. Встречаются и люди, которые, скорее всего, смотрят очень много телевизор. Однажды позвонила клиентка перед самым новым годом и долго ругалась, по поводу того, что ипотечный брокер не назвал свое отчество, представившись по телефону, ее это очень задело. Потом она стала требовать, чтобы мы не подбирали ей кредитную программу, а просто сами дали денег, причем в кратчайшие сроки, желательно завтра. Сей милый диалог закончился тем, что она сказала, что ей срочно нужны наличные, а, поняв, что мы не выдаем наличные, а лишь помогаем получить кредит, она начала возмущаться, что вчера видела нас по телевизору (это явно были не мы), и что мы те самые шарлатаны.

Владимир Журавлев, коммерческий директор компании NAI Russia:
Клиенты бывают разные, и в профессиональной практике случалось несколько забавных историй. Самый распространенный случай, который приводит в замешательство практически любого брокера - это срочная просьба помочь купить офисные помещения в бизнес-центре класса А по тысяче долларов за квадратный метр. Такие клиенты очень удивляются, узнав реальные расценки на недвижимость в городе. Бывают, конечно, и не такие запущенные варианты когда человек находит цены на не обновляемых с 2004 года сайтах и требуют предоставить помещения никак не дороже.



По принятым критериям люди ищут рабочее место далеко не всегда. Например, были заявки на офис, главным требованием к которому был вход с востока. Но интересные истории порой связаны не только с арендаторами и покупателями, но и с собственниками недвижимости. Так, один человек построил бизнес-центр класса B с мраморной отделкой и лифтами Otis и, воодушевленный успехом, решил переделать несколько общественных бань, также находящихся в его собственности. Состояние бань было достаточно плачевное, но сносить их и строить на этом участке что-то новое владелец категорически не хотел. Будучи человеком творческим, он решил поступить нетривиально и снабдить их офисными помещениями. Назвать сие заведение он планирует офисно-банным комплексом. Согласитесь, оригинально?

Много интересных заявок встречается на транспортную тему. Одному мужчине, который обладал целой коллекцией автомобилей, не хватило подземной парковки в жилом комплексе и он, недолго думая, выкупил под эти цели в доме весь первый этаж. Потом, некоторое время спустя, он там же приобрел автомойку и был абсолютно счастлив. Несоизмеримым количеством машин отличаются не только отдельные граждане, но и небольшие компании. Однажды поступил заказ от фирмы на офисное помещение общей площадью 100 кв.м. и наличием парковки для них в 20 машино/мест.

Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard:
Безусловно, в практике каждого риэлтора были клиенты со странностями, так сказать со своими особыми условиями. Так, например, был клиент с которым, с одной стороны, было очень легко работать, так как он располагал достаточным бюджетом, с другой же - он выдвинул условие, чтобы в параметрах дома не присутствовали числа 6, 9 и1 Каждый дом пришлось тщательно прорабатывать: поэтажные планы, документы, номер дома и др. Честно говоря, так и не нашли ничего. Или наоборот. Одна клиентка работает экстрасенсом (целительница, колдунья). Она выбирала участок земли для застройки дома. Процесс выбора был удивительным - интуитивным. Это была целая процедура, во время которой она всматривалась, закрывала глаза и в тишине (машины все выключали), она определяла энергетические поля. В итоге она купила участок. Через несколько лет дом отстроили и она решила продавать его. Обратилась опять же к нам. Каково было мое удивление, когда я увидела в свидетельстве на дом цифру 666,9 метра квадратного! Вот и продавай его теперь. Возможно, это и не удивительно, но был клиент, который искал дом в лесу, но так чтобы было слышно дорогу. На вопрос: Как же так? Обычно люди мечтают о тишине!? Он сказал: Вы знаете, я боюсь тишины с детства! А здесь открыл окошко и вроде бы цивилизация рядом! Вот, до чего доводит жизнь в городе!



Вадим Ламин, руководитель отдела эксклюзивной недвижимости компании Penny Lane Realty:
Согласно многолетней практике состоятельные люди при покупке или аренде квартиры, прежде всего ориентируются на такие базовые факторы, как бюджет, местоположение, квадратура, а также внутренняя отделка нового жилья включая стиль интерьера, но бывают и некоторые исключения. Например, последняя история касающаяся странностей была следующей: клиент выбрал квартиру для аренды которая при первом просмотре ему очень понравилась. Далее он попросил организовать ему повторный просмотр подобранного жилища, на который вместе с ним приехал специалист древнего китайского учения фен-шуй. Последний, внимательно осмотрев все комнаты пришел к неутешительному для нас выводу - мебель расставлена крайне неправильно. В итоге клиент отказался снимать этот вариант, мотивируя свое решение полным отсутствием шансов достигнуть столь необходимой ему жизненной гармонии.



Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья, отделение Третьяковское, компании Пересвет-Недвижимость:
Часто покупатели для достижения благоприятного результата следуют определенным приметам или схемам при выборе квартиры. В любом случае мы с пониманием относимся к желаниям наших клиентам, ведь выбор квартиры во многом определяет дальнейшую жизнь покупателей. Например, порядок цифр. У нас был покупатель, который хотел, что бы номер дома и квартиры давал в сумме Например, дом 15 (6) и квартира 31 (4), в сумме дают 10, этот вариант не подходит, а вот дом 20 (2) и квартира 6 в сумме дают Притом все условия официально прописываются в агентском договоре. В итоге мы нашли подходящий вариант, основываясь на номере дома и квартиры. Также многие придерживаются правил Фен-шуя. Восточная культура очень популярна в России. Поэтому мы в ходе работы, стали специалистами и в данной области. Например, мы заранее предупреждаем наших клиентов, последователей данного учения, если дом стоит на пересечении трех дорог, или подбираем квартиру окна, которой выходят на определенную сторону света.



Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость:
Конечно состоятельные покупатели люди неординарные априори, но эксцентричные требования к недвижимости выдвигаются не так часто. Один раз к нам обратился немец, который очень долго в Подмосковье не мог найти дом около кладбища. На его счастье и на счастье владельцев, у нас в базе оказался подходящий особняк как раз рядом с кладбищем на Знаменском поле (Рублево-Успенское шоссе). Это подтверждает расхожую в среде брокеров истину, что любой дом имеет своего хозяина, вопрос только в том, сколько времени они будут искать друг друга.



Однако количество земельных участков в центральной части Москвы ограничено. Так по данным аналитического центра www.ирн.ru число новостроек в пределах ТТК в 2005 году составляло около 100 объектов. К 2006 году, по результатам исследований рынка элитных новостроек, их количество снизилось до 66, а в 2007 году до 4 На начало 2008 года количество объектов стабилизировать. Сегодня на первичном рынке продаются квартиры в 46 новостройках, расположенных в пределах ТТК.

Еще один пример несколько лет назад нашей компании выпала честь работать с президентом одной из стран СНГ, который покупал дом на Рублевке. Работа с состоятельной аудиторией сама по себе сопряжена со множеством как технических, так и психологических тонкостей. Когда же сделка проходит с участием людей такого уровня, процесс становится на порядок сложнее. В сделке участвует огромное количество посредников, чиновников, юристов с обеих сторон, в добавок, каждый этап проходит под бдительным контролем спецслужб. Как правило, многомиллионные сделки привлекают посредников, которые стремятся заработать как можно больше, цепочка заинтересованных людей может быть очень длинной. Напротив, в данной сделке все посредники как один старались ускорить процесс и старались как можно быстрее уйти в тень, чтобы не вызвать подозрение в своем интересе. В последнее время все чаще требованием покупателей становится возможность строительства на участке вертолетной площадки. Это накладывает определенные требования на землю. Для этих целей полностью лесной участок уже не подойдет нужна земля, на которой есть поле.
Каждому человеку известно, что наиболее престижные московские квартиры, находится в центральной части города. Ведь исторический центр уже сам по себе служит весомым аргументом, чтобы успешно продать любую квартиру. Даже в старом, требующем ремонта доме и даже если квартира устаревшей планировки. Поэтому каждый застройщик современного элитного жилья стремится приблизиться к районам внутри Садового кольца или как минимум получить площадку в пределах ТТК. Другими словами строить на золотой земле. Самым ярким примером подобного подхода служит московская золотая миля, что раскинулась в переулках Остоженки. Сегодня никто уже не вспоминает, что когда-то на месте самых дорогих столичных домов находилась коммунальная жилая застройка барачного типа.

В итоге, новостройки в самом центре Москвы теперь во многом исчезли, особенно на северо-востоке ЦАО. Строительство жилых домов вдоль Сокольнической линии, по сути, ведется лишь рядом со станциями метро Кропоткинская и Парк Культуры (район Остоженки). Также из списка московских новостроек, расположенных в пределах ТТК были вычеркнуты все адреса поблизости от станций метро Маяковская и Павелецкая, Арбатская и Курская, Цветной бульвар.

Но эта стабилизация не прошла бесследно для элитных квартир. Раньше основная часть новостроек располагалась внутри Садового кольца. Преимущественно это были малоэтажные (камерные) дома. Сегодня же в историческом центре практически не осталось свободных участков под строительство. Поэтому предложение сместилось за пределы Садового кольца, где в основном возводятся многоэтажные здания бизнес-класса. Например, если в 2007 году в среднем в доме было на 57 квартир, то в 2008 году этот показатель достиг уже 67.

До недавнего времени основные проблемы застройщиков ограничивались дефицитом свободных земельных участков, расположенных в пределах ТТК. Однако в 2007 году московский мэр Юрий Лужков ввел запрет на точечное строительство в столице. Это было продиктовано целым рядом причин. Желание компаний-застройщиков заполнить элитными домами каждый минимально пригодный участок в ЦАО привело к чрезмерной перегрузке инфраструктуры и транспортных магистралей. Кроме того, жители домов, которым круглосуточное строительство мешало нормально жить и работать, стали оказывать активное социальное давления на московское правительство. Наконец, на московское правительство стало давить международное сообщество, так как, с его точки зрения, вследствие деятельности московских застройщиков нарушалась целостность архитектурного ансамбля в историческом центре города.

И хотя на смену им появились объекты возле Тверской, Чкаловской, Октябрьской, Таганской и Дубровки, если взглянуть на центр города, становится видно, что новые строительные площадки сместились к окраинам ЦАО. Особенно это характерно для севера и востока исторического центра Москвы.

Полный отчет об исследовании рынка элитных новостроек Москвы и новых домов бизнес-класса, расположенных внутри ТТК >>

Вероятнее всего, запрет на точечную застройку в Москве положит конец строительству небольших (камерных) домов внутри Садового кольца. Новые объекты во многом откатятся на периферию, а в центре, если и будут возводиться, то только за счет вывода промзон и комплексной реконструкции кварталов. Такая позиция плохо сочетается с практикой элитного строительства, которая предполагает индивидуальный подход и эксклюзивность. Скорее всего, объекты комплексной застройки будут отнесены потенциальными покупателями к категории бизнес-класса. Хотя опыт золотой мили дает о себе знать и не исключено, что через 5-10 лет на столичный рынок недвижимости выйдут элитные комплексы, построенные на территориях бывших промзон, например, АМО ЗИЛ.



Главная --> Публикации