Главная --> Публикации --> Изъятие сочинских земель продолжается Цены на московские квартиры. рост или снижение? Недвижимость канады. выгодные инвестиции Подмосковная строительная война У богатых — без причуд

Их снова переоценивают
Не припомню случая, чтобы динамика роста цен по секторам рынка образовывала такую правильную кривую, как в прошедшем месяце. Как на первичном, так и на вторичном рынке более всего (на 5,2-7,5%) подорожало самое дешевое типовое жилье, в меньшей степени эконом, бизнес и уже совсем немного (1,8-2,3%) городская элитка.

Февраль ознаменовался новым скачком цен на городскую недвижимость. В отдельных секторах рост превысил 7%. Эксперты считают, что это свидетельствует о возвращении отложенного спроса. А в долгосрочной перспективе ценовая ситуация будет определяться тем, что предложение по-прежнему значительно отстает от спроса.

С начала года наиболее высокими темпами дорожают именно самые недорогие квартиры, констатирует заместитель генерального директора компании Трест-1991 Татьяна Пальчикова. Обусловлено это тем, что основным фактором при выборе жилья по-прежнему остается цена. Нередко можно слышать вопрос: У меня есть 5 млн руб., что вы можете мне предложить за эту сумму? Одной из основных причин роста спроса можно назвать приход на рынок покупателей, которые в течение всего прошлого года выжидали и откладывали покупку. Для тех, кто в течение 2007 года не проявлял активности на рынке жилья, выжидая лучших условий и накапливая средства, стало очевидным, что существенного падения цен на жилье в Москве и области не будет. Напротив, жилье стало дорожать, а накопленные средства стремительно обесцениваться. Кроме того, нестабильность американской валюты и мировой экономики в целом, а также неутихающие слухи о деноминации рубля подталкивали многих к поиску стабильных источников если не накопления, то хотя бы сохранения сбережений, то есть к приобретению недвижимости.

Понятно, что существует разница цен предложения и покупки, понятно, что падает доллар, а сами оценки допускают довольно большую погрешность. Но все-таки тенденция очевидна: покупатели стремятся приобрести самые дешевые квартиры, не обращая внимания на качественные характеристики. Помнится, в течение всего прошедшего года эксперты твердили, что на рынке происходит естественный процесс корреляции цен качеством: мол, переоцененные панельки в непрестижных районах не растут в цене и даже немного падают, а качественные новостройки дорожают и будут дорожать. И вот в прошедшем месяце как будто прорвало плотину: началась реализация отложенного спроса, и в первую очередь в самом дешевом секторе.

Директор аналитического центра холдинга Миэль Владислав Луцков приводит следующие причины опережающего подорожания дешевого жилья: Во-первых, в период стагнации спроса в первой половине 2007 года минимальный платежеспособный спрос отмечался именно в сегменте экономкласса, желающих купить квартиру этой категории было меньше всего. Во-вторых, в этот же период коррекция цен на вторичном рынке коснулась именно сегмента экономкласса. Существовали некие ожидания, что цены должны скорректироваться. Именно в данном сегменте вследствие бурного роста цен 2006 года платежеспособные покупатели максимально отстали от рынка. И наконец, на рынке новостроек все меньше строится жилья экономкласса, поступающего в открытую продажу.

Наибольший прирост пришелся на пятиэтажки и другие дома, которые, честно говоря, готовы к сносу, подтверждает коммерческий директор ОАО Межрегиональная девелоперская компания Алексей Остробородов. Лидерами роста по-прежнему остаются однокомнатные квартиры. За последние два месяца, то есть в период ажиотажного повышения цен на недвижимость наибольший прирост пришелся на самые дешевые квартиры, которым есть куда дорожать. Таким образом, ждать изменения ситуации в лучшую для покупателя сторону в этом секторе рынка бессмысленно, самые дешевые квартиры будут дорожать и впредь.

Квартиры в типовых новостройках сметаются мгновенно, соответственно этому устанавливается и ценовой уровень, говорит генеральный директор компании Оргстройинвест Светлана Третьякова. Не надо удивляться тому, что типовые новостройки на начальном этапе строительства продаются дороже, чем бизнес-класс. К примеру, этой весной мы начинаем продажу трех домов серии П-44Т на Варшавском шоссе с начальной ценой $4500 за квадратный метр, тогда как обычная цена для среднего бизнес-класса на этапе котлована $300 Надо учитывать два фактора. Во-первых, в домах бизнес-класса, как правило, нет маленьких площадей, и средняя цена покупки все равно выше. А во-вторых, срок строительства типового дома меньше года, тогда как монолитного 2,5-3 года. Отсюда и такой перекос в ценах.

Перекосы предложения и спроса
Если сегодня главной причиной подорожания является психологическая (реализация отложенного спроса и отсутствие надежд на падение цен), то в долгосрочной перспективе основа этого тренда постоянное уменьшение предложения. Сейчас мы наблюдаем высокую оборачиваемость рынка и низкие объемы предложения, говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). Если весной прошлого года, в период разгара стагнации, на рынке экспонировалось 25-27 тыс. квартир, осенью 16-19 тыс., то на сегодняшний день не более 13-15 тыс. Аналогичный объем предложения наблюдался в период сверхактивного роста цен весной 2006 года, когда месячный их прирост составлял около 10%. Прежде всего недостаток предложения ощущается именно в дешевом секторе.

С другой стороны, некоторые наблюдатели не склонны драматизировать ситуацию с несоответствием спроса и предложения. Февраль стал успокоительным по объемам спроса и предложения, считает руководитель аналитического отдела корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов. Взлет цен в последние месяцы зимы как раз и объяснялся пиковыми значениями этих показателей: спрос в январе, например, был сопоставим со значениями, которыми сопровождался бурный рост рынка недвижимости в 2006 году. Ни у кого уже не осталось сомнений, что на ситуацию повлиял приход встревоженных инвесторов, обеспокоенных ситуацией на финансовых рынках, а также освоение состоятельными гражданами бонусов, выплаченных по итогам года. Рост предложения не поспевал за спросом ценовой рывок оказался закономерным. Сегодня этот пик можно считать пройденным: за последнюю неделю февраля спрос упал почти на 15%. Небольшой прирост предложения, продолжавшийся до середины февраля, тоже сменился спадом, и сейчас этот показатель практически вернулся к значениям, с которыми завершился 2007-й.

Гендиректор компании Accent Real Estate Investment Managers Виктор Шлепов видит один из путей повышения предложения на рынке недорогого жилья в привлечении институциональных инвесторов: Кризис ликвидности, повышение процентных ставок по ипотеке привели к тому, что многим девелоперам не хватает средств, чтобы завершить проекты. Это приводит к повышению цен и уменьшению предложения. Особенно справедливо сказанное в отношении жилья экономкласса: с конца 2007 года в Москве не заявлено ни одного проекта в этом сегменте. Главная причина недостаток финансовых ресурсов. Банковское финансирование остается слишком дорогим. Инструментом, который поможет преодолеть стагнацию и восстановить равновесие на рынке, могут стать фонды прямых инвестиций в недвижимость. Раньше фонды рассматривали только проекты в сфере коммерческой недвижимости, но сейчас активно интересуются жильем, и это можно считать началом нового тренда.

При этом в элитном секторе сегодня заметна активизация застройщиков, что приведет к увеличению предложения в ближайшее время. Можно отметить восстановление объемов элитного строительства: если за 2006 год было анонсировано всего семь новых проектов, то в 2007 году количество заявленных элитных жилых комплексов составило свыше 20 объектов, утверждает Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank. Большая их часть будет реализовываться в 2008-2009 годах. Выход большого числа новых проектов положительно повлияет на рынок и способен сбалансировать дальнейший рост цен в элитном сегменте.

Элита на очереди
В элитном секторе как в Москве, так и за городом, повышение цен не было столь явным. Однако это, по мнению экспертов, означает лишь то, что в дорогом сегменте всплеск цен еще впереди. Вот как оценивает ситуацию Алексей Сидоров, директор по развитию компании Калинка-Риэлти: На первичном рынке элитного жилья ситуация в прошлом месяце была стабильной. Несмотря на то что рынок жилья в Москве рассматривается как единое целое, сегмент элитного жилья обычно медленнее реагирует на изменения, происходящие на рынке в целом, в отличие от сегментов недорогого жилья. Таким образом, в связи с повышением покупательской активности в более дешевых сегментах в ближайшие месяцы следует ожидать увеличение активности в сегментах дорогого жилья.

А вот на загородном рынке уже в настоящее время чувствуется значительное увеличение предложения, в первую очередь на вторичке. Характерной тенденцией развития рынка загородной недвижимости в феврале 2008 года стало существенное увеличение объема предложения: с 7-8 тыс. в январе до 10-11 тыс. объектов (то есть увеличение почти на 35%), говорит генеральный директор МИАН агентство недвижимости Нина Кузнецова. В первую очередь рост обусловлен значительным увеличением объема предложения на вторичном рынке (в основном коттеджей и земельных участков). В сегменте новых коттеджных поселков рост количества предложений значительно ниже не более 8% по сравнению с предыдущим месяцем.

Андрей Уфимцев, директор по продажам компании Новое качество, называет еще один фактор активизации элитного рынка: 1 марта вступил в силу закон N230-ФЗ, благодаря которому начинается приватизация памятников архитектуры, в результате этого ожидается рост на рынке элитной городской недвижимости.

Северо-Западный округ по праву считают одним из наиболее привлекательных и экологически благоприятных районов столицы. Значительную его часть занимает акватория Химкинского водохранилища, Москвы-реки и канала имени Москвы. Здесь расположен знаменитый Серебряный бор площадью 150 га.

Стоит отметить и новый ценовой рекорд Рублево-Успенского шоссе: по свидетельству руководителя загородного отдела компании Mainstreet Беллы Ильинской, в феврале стоимость сотки земли здесь достигла $400 тыс.
Северо-Западный административный округ (СЗАО) занимает 107 кв. км, или 11% всей территории Москвы. Здесь проживает около 700 тыс. человек. В структуре СЗАО выделено восемь районов: Покровское-Стрешнево, Северное Тушино, Строгино, Хорошево-Мневники, Южное Тушино, Щукино, Куркино и Митино (последние два лежат за пределами МКАД).

Основные транспортные магистрали СЗАО Волоколамское шоссе, проспект Маршала Жукова, улицы Свободы и Народного Ополчения. Кроме того, в конце 2007 года был открыт участок Звенигородского (Краснопресненского) проспекта длиной в 7 км, от проспекта Маршала Жукова до МКАД, что значительно улучшило транспортную обстановку.

Немало на северо-западе столицы памятников истории и культуры. Храмы старинных боярских вотчин Годуновых и Нарышкиных, церкви Троицы в Хорошево и Троице-Лыково ценное наследие древнерусского зодчества.

Первичный рынок
В Северо-Западном округе, как и в других округах Москвы, ведется активный снос ветхих и пятиэтажных домов, возводится новое жилье. Так, в 2007 году в СЗАО было введено в строй более 443 тыс. кв. м, из них порядка 49 тыс. по городскому заказу.

Округ обслуживает Таганско-Краснопресненская линия метрополитена, а также новая станция Строгино Филевской ветки.

Преимущественно в округе строят жилье по индивидуальным проектам. Исключение составляет район Южное Тушино, где наряду с несколькими монолитно-кирпичными постройками возводятся дома серии ГМС-1.

Всего же до 2025 года на северо-Западе планируется построить 6,7 млн. кв. м жилья. Замена ветхого и аварийного жилого фонда предусмотрена в объеме 1 млн 350 тыс. кв. м. Более 1 млн кв. м подлежат капитальному ремонту и еще 365 тыс. кв. м будет реконструировано.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы компании МИАН агентство недвижимости.

Состояние рынка новостроек в СЗАО комментируют специалисты ведущих столичных компаний.

Транспортные проблемы призвано решить строительство Краснопресненского проспекта, второго выезда из Куркино, развязки на МКАД и первой выделенной полосы для общественного транспорта на Волоколамском шоссе. Кроме того, в округе планируют активный снос ветхого жилья, что означает появление большего количества новостроек.

Еще недавно Северо-Западный административный округ Москвы был лидером по вводу нового жилья. Но сейчас строительство затормозилось, отчасти по причине дефицита подстанций, вырабатывающих электроэнергию, отчасти из-за невысокой пропускной способности дорог.

В 2007 г. в СЗАО было построено 519 тыс. кв. м, средняя стоимость 1 кв. м в округе составляет 4070 долл.

Северо-запад интересен покупателям хорошо развитой инфраструктурой, зелеными массивами (Серебряный бор, лесопарки Северное Тушино и Покровское-Стрешнево). Промышленных предприятий здесь расположено немного, что положительно влияет на экологическую ситуацию.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал

МИАН агентство недвижимости предлагает на северо-западе Москвы объекты в жилом комплексе Серебряный бор: трехуровневые квартиры в монолитной малоэтажной застройке, с французскими окнами, террасами и зимними садами. Владельцу каждой квартиры будет предоставлен гараж. Цена 1 кв. м 14 240 долл. (356 тыс. руб.).

Бум строительства в СЗАО пришелся на 2005 2006 годы, когда началось интенсивное освоение данного округа, а точнее той его части, что ограничена МКАД. Новые объекты возводят преимущественно по индивидуальным проектам. В общей сложности на северо-западе столицы расположено около двух десятков новостроек. Наиболее интересные из них неподалеку от станции метро Октябрьское Поле, а также рядом с Серебряным бором, Строгинской поймой, районом Покровское-Стрешнево.

На территории округа строят объекты различного уровня. Так, можно выделить уже вполне освоенную зону эконом-класса: это Митино, Тушино и другие районы, приближенные к МКАД. Есть элитная территория Троице-Лыково, Серебряный бор где строительство требует большого количества согласований с местными властями и возможно на крайне ограниченных участках. Районы Щукино, Хорошово-Мневники зона бизнес-класса, развитие которой идет наиболее активно. Существенная доля предложений по Москве в целом представлена именно здесь.

Вторичный рынок
Застройка СЗАО представлена в основном домами хрущевской поры. Первые пятиэтажки появились в Тушине в 40 50-е годы на левом берегу канала. А панельные дома в Хорошево-Мневниках начали строить в конце 50-х на месте одноименных деревень. Так сформировались кварталы с четкой планировкой. К более современным формам градостроительства относятся комплексная застройка микрорайонов, реконструкция кварталов.

Однако стоит отметить, что предложения в этих домах экспонируют уже в течение длительного времени. Сейчас застройщики не спешат выходить на площадки с новыми объектами, что связано с ожиданием роста цен.

Северо-Западный административный округ занимает пятое место в ранкинге престижности округов Москвы. Цена квартир на вторичном рынке здесь в среднем равна 4462 долл./кв. м, что на 13% ниже, чем в целом по городу.

О вторичном рынке жилой недвижимости СЗАО рассказывыает руководитель отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости Аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Люция Казимир.

Территориально больше всего квартир продают в районе Митино (пятая часть предлагаемой недвижимости). Наивысшая стоимость отмечена в Щукино (5402 долл./кв. м), ниже прочих цены в районах Митино и Северное Тушино (4027 и 4038 долл./кв. м соответственно).

В общем объеме предложений доля СЗАО составляет чуть более 7% это 2900 объектов, 33% которых выставляют на продажу впервые. Примерно половина квартир вторичного рынка округа расположена в панельных домах, причем значительная их часть двушки (36,1%).



Квартиры экономкласса на северо-западе Москвы стоят 4307 долл./кв. м. Жилье классом выше можно приобрести в среднем за 4439 долл./кв. м, а цена бизнес-класса 4914 долл./кв. м.

Налоговый вычет
Вычет позволяет уменьшить свои доходы на затраты по приобретению жилья. Им можно воспользоваться раз в жизни, максимальная сумма вычета 1 млн руб., т. е. из бюджета можно вернуть до 130 000 руб. При продаже жилья, находящегося в собственности менее трех лет, положен такой же вычет (если более на любую цену покупки).
Документы для переоформления: выписка из домовой книги, подтверждение прав на квартиру (например, договор купли-продажи), экспликация, поэтажный план, выписка из техпаспорта дома.

Сразу несколько собственников квартир просили Конституционный суд (КС) проверить нормы Налогового кодекса (НК), регулирующие налоговые вычеты (см. справку) при купле-продаже жилья. При совместной собственности на квартиру налоговые послабления можно творчески перераспределить между владельцами. Но при долевой собственности НК требует делать это строго в соответствии с долями: если вы владеете половиной квартиры, максимальный вычет составит 500 000 руб. Органы опеки предписали Наталье Ивановой купить квартиру в долевую собственность с трехлетним сыном (по 50%), но налоговики отказали ей в вычете на долю ребенка: ведь он налогов вообще не платил. Супруги Козловы и их сын жаловались, что не могут распределить вычет независимо от размера их долей (по 1/3). А Сергей Аникин не понимал, почему вычет с продажи его доли (1/10 квартиры) только 100 000 руб., а не в полном размере 1 млн руб.

Родители вправе оформить на себя вычет за долю несовершеннолетнего ребенка, постановил суд. И при этом, что важно, у ребенка сохраняется свое право на получение налогового вычета в будущем при покупке квартиры (он дается раз в жизни), объясняет генеральный директор компании Налоговая помощь Сергей Шаповалов.

КС слушал дело 5 февраля, а вчера огласил постановление по нему.

Впрочем, 1 млн руб. получить все-таки можно. Однако для этого надо будет разделить доли в натуре (по метражу) т. е. превратить квартиру в коммунальную, следует из постановления КС. Это касается квартир, где более двух комнат, объясняет партнер юркомпании Corpus Juris Алексей Новоселов. Поровну поделить квартиру почти невозможно, ведь коридор, ванная и кухня общие, объясняет он: поэтому одному почти всегда отойдет большая комната, а другому маленькая. Это оформляется нотариально, а затем необходимые документы (см. врез) подаются в регистрационную палату, где их должны рассмотреть в течение месяца.

А вот Аникину и Козловым в удовлетворении их жалоб было отказано. За доли квартир (комнат) нельзя получить вычет в 1 млн руб., иначе их собственники получат преимущество перед владельцами жилья совместной собственности, разъяснил КС, и каждый может претендовать на вычет строго в соответствии со своей долей.

Ранее долевые собственники могли получить по 1 млн руб. вычета без разделения в натуре, замечает партнер юркомпании Taxadvisor Дмитрий Костальгин. Это разрешало письмо Федеральной налоговой службы от 29 октября 2007 г., только доли нужно было продавать отдельно друг от друга, а не одновременно.
Жалобы граждан на порядок регистрации по месту жительства Конституционный суд рассматривал уже неоднократно. И в четверг приступил к новому делу. На этот раз права прописаться в собственных домах добиваются дачники. Они требуют отменить норму закона О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, на основании которой им отказываются ставить заветный штамп. Депутат Госдумы от Единой России и глава союза садоводов Василий Захарьящев пояснил Известиям: Государство не хочет трат. Если дадут прописку садоводам, товарищества станут населенными пунктами. Их придется обустраивать. Но делать это все равно надо. Только в Ленинградской области постоянно живут 100 000 дачников!

Но в итоге, продолжает Новоселов, меньшая комната будет стоить уже не как половина квартиры, а меньше в соответствии с реальным размером, и такой раздел можно рекомендовать только для супругов или уверенных друг в друге родственников, заключает Новоселов, в противном случае возможны серьезные конфликты.

- Первоначально Прикубанский районный суд Краснодара обязал органы ФМС зарегистрировать меня, - рассказал один из заявителей Юрий Шулевка. - Но краевой суд отменил решение. Вся семья без регистрации. Моя мать - ветеран труда не может получать пенсию, а мой отец - участник ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС - положенные льготы. Мы даже в выборах участия принять не можем.

В КС обратились две семьи из Краснодарского края. Дачные дома - это их единственное жилье, но прописаться они в нем не могут.

Представители органов власти, защищая закон, рассказывали удивительные вещи. Они уверяли, что пенсию должны платить независимо от наличия регистрации, а сама она носит уведомительный характер. Тогда непонятно: почему в ней могут отказывать? Еще утверждалось, будто регистрация нужна лишь для учета граждан. Юрий Шулевка напомнил, что регистрация по месту жительства не право, а обязанность гражданина. И за ее неисполнение предусмотрена административная ответственность.

Шулевка, в прошлом военный, считает - закон о садоводческих объединениях нарушает право на свободный выбор места жительства. Он запрещает регистрацию граждан в жилых строениях на садоводческих, огороднических или дачных участках. Она возможна лишь в жилых домах. Однако, как заявил привлеченный КС эксперт, кандидат юридических наук Валерий Литовкин, четких критериев отличия одного от другого нет. А Шулевка добавил, что Жилищный кодекс исключает саму возможность перевода строения в дом. Другой эксперт КС, профессор Лариса Щенникова подчеркнула: регистрация по сей день оставляет граждан в крепостной зависимости.



Главная --> Публикации