Главная --> Публикации --> Столице приказали понизить этажность Приокское царство Москомнаследие требует вернуть изначальный вид дому бориса пастернака Развелся - отдай жилплощадь Присмотрелись к лучшему

Несмотря на прогнозы аналитиков о росте объемов ипотечного кредитования в 2008 г., лишь небольшой процент населения собирается приобрести жилье при помощи заемных средств. Получается, что ипотека так и остается услугой для избранных?

Специально для Ipocredit.ru ситуацию на рынке ипотечного кредитования комментирует Алексей Шленов, Генеральный директор МИЭЛЬ-Брокеридж

15 мая 2008 года АИЖК вступили в силу изменения стандартов выдачи, сопровождения и выкупа ипотечных кредитов. Как изменения отразились на доступности кредитования?

Безусловно, ипотека изначально рассчитана не на бедных людей и заявки от соискателей с ежемесячным доходом на семью менее 20 тыс. рублей в московских банках, как правило, не рассматриваются. Однако на сегодняшний день по оценкам специалистов около 14 % россиян готовы взять ипотечный кредит, и доверие к ипотеке постоянно растет. Причин, по которым население не обращается к ипотеке, может быть много: наличие свободных средств на покупку квартиры, достаточное количество жилых площадей и др. Думаю, в будущем объемы ипотеки и интерес к ней будут увеличиваться.

Что бы вы посоветовали человеку, который собирается взять ипотечный кредит? Как лучше представить себя банку, какую информацию о себе сообщить?

Первым звонком для ужесточения требований к заемщикам и объектам залога стало принятие решения АИЖК о прекращение рефинансирования закладных, выданных после 31 января при одновременном совпадении двух условий: размер выданного кредита свыше 1,5 млн руб., и размера первоначального взноса менее 20%. Как следствие, сейчас многие банки увеличили первоначальный взнос, а продуктов с первоначальным нулевым взносом практически не осталось, повысились процентные ставки, ужесточились требования к подтверждению доходов. Принятие новой редакции Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), скорее всего, подтолкнет банки, работающие по программе АИЖК к дальнейшим изменениям программ кредитования.

В каждом конкретном случае выгодна своя валюта. На сегодняшний день тенденция такова, что большинство кредитов берется в рублях.

Соискателю, собирающемуся взять ипотечный кредит, я бы посоветовал, в первую очередь, обратиться к специалисту, который за минимум времени сможет подобрать оптимальную программу кредитования и поможет сопроводить сделку. Оформление кредита через ипотечного брокера дает ряд дополнительных преимуществ. Клиент, обращаясь напрямую к ипотечному брокеру, получает максимально полную информацию о рынке ипотечного кредитования. Кроме того, оформление ипотечного кредита через риэлторскую компанию или ипотечного брокера возможно на более выгодных условиях, поскольку партнерские программы дают ряд преференций. Это может быть снижение процентной ставки, снижение комиссии при оформлении кредита, более быстрое рассмотрение кредитной заявки и т.д.
Главный критерий при предоставлении информации о себе правдивость.
В чем сегодня лучше брать кредит в долларах, рублях или евро?

Сегодня рынок ипотечного брокериджа находится в фазе роста - появляются новые программы, новые виды услуг. Говорить о насыщении рынка и жесткой конкуренции не приходиться. Эксклюзивность нашей Компании заключается в том, что мы можем предложить своим клиентам ряд преференций, кроме того, одним из основных направлений у нас является индивидуальный подход к каждому заемщику.

Должна ли брокерская компания предлагать отличный от других сервис, например, какая программа является эксклюзивной у Вас?

Предложения земли без подряда в загородных поселках популярны у покупателей, но при этом весьма немногочисленны. В большинстве случаев застройщики предпочитают извлечь из проекта выгоду, связанную со строительством домов хотя лэнддевелопмент, возможно, способен обеспечить большую рентабельность проекта за счет сокращения инвестиционного цикла.



Основное опасение у тех, кто приобретает землю без подряда то, что территория поселка будет застроена как попало хотя вряд ли люди, покупающие достаточно дорогие участки (а в этом сегменте рынка загородной недвижимости предложений эконом-класса мало), вряд ли будут заказывать нарочито крикливый и безвкусный проект дома. Другой риск: а вдруг соседи купят участки на вырост и вокруг моего дома будут неухоженные земли заросшие на метр травой. (Правда, так случается и в поселках, где продаются готовые дома, но при этом случаются предложения земли как есть.) Оптимизацией подобных рисков девелоперы занимаются различными способами, вводя в некоторых случаях контролируемые управляющей компанией ограничения по облику и техническим параметрам домов, а равно плотности застройки участков. Но во многих случаях создатели поселков, продающие участки без подряда, вообще не заботятся о страхах и будущей жизни покупателей если не хотите приобретать землю, посмотрите на окрестные поселки с готовыми домами или подрядами и оцените, качество строительства, которое получите вместе с землей. Аргумент, как выясняется на практике, достаточно убедительный.

С точки зрения потенциального покупателя, земля является удачным способом размещения средств, поскольку она растет в цене. В данном отношении фраза Марка Твена покупайте землю, ее больше не производят является всего лишь констатацией реальности, а не маркетинговым ходом риэлтеров. Кроме того, покупка земли и строительство дома по отдельности дает серьезную экономию участок плюс готовый дом или строительный подряд в комплекте стоят существенно дороже.

Один из интересных клубных поселков наших дней - Павловский лес, расположенный в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе близ реки Истры. Здесь всего 10 участков, причем весьма крупных от 42 до 117 соток. Плюс к тому, они лесные. Бюджет покупки от 76 до почти 245 миллионов рублей. Однако эти участки стоят своих денег. Владелец такой территории получает довольно редкую возможность построить дом, не думая о том, что будет у соседей их домов просто не будет видно за деревьями. В какой-то мере минусом поселка является практически полное отсутствие инфраструктуры впрочем, покупатели подобных владений обеспечивают себя инфраструктурой самостоятельно.

Поселки с землей без подряда бывают самого разного размера. В практике загородного рынка был, к примеру случай, когда территория в 10 га земли в окрестностях Рублевского шоссе продавалась как поселок на 24 участка, но в итоге была куплена как единое земельное владение. Впрочем, столь скоротечная рыночная жизнь случается далеко не у всех проектов.

Отнюдь не клубный, но весьма своеобразный проект поселка с землей без подряда - Николинна поляна. Он расположен поблизости от деревни Грибаново. Доехать сюда можно и от Новорижского шоссе, но проще воспользоваться Ильинским. Здесь насчитывается более 200 участков площадью от 17,5 до 29,6 соток.

Противоположным по позиционированием проектом можно считать поселок Крекшино (Киевское шоссе, 21 км), который насчитывает более 300 участков, занимающих вместе с общественной зоной 65 га. Леса здесь на участках нет, он располагается поблизости от территории застройки так что поселок будет в итоге представлять собой поле с домами. Здесь предлагаются и участки с подрядом, и без такового. Первые поменьше 12-20 соток, их заявленная цена составляет 1-2 млн долл., причем не исключено, что речь идет о подряде без внесения корректировок в предлагаемые проекты. Земли без подряда покрупнее, площади достигают 39 соток, а стоимость сотки примерно 38 тыс. долл. Понятно, что поселок такого масштаба, а фактически небольшой новый населенный пункт, требует каких-то служб. Их основную часть предполагается разместить в общественном центре площадью около 7000 кв. м. По сути в поселке будет все необходимое для вчерашней городской семьи исключая общеобразовательную школу.

К сожалению, иногда девелоперы ее не предусматривают. Так, по Ильинскому шоссе есть довольно интересное предложение поселок Ново-Ильинское, находящийся в 17 км от МКАД по Ильинскому шоссе (он расположен рядом с Новорижской трассой, но с нее нет заезда). В нем насчитывается 72 участка размером от 20 до 35 соток, которые предлагаются в диапазоне от 17 до 45 млн рублей. Цены для подобной земли можно считать практически потолочными. Кроме того, поблизости от поселка есть крупные земельные участки, которые со временем также могут превратиться в поселки, и неизвестно насколько конкурентоспособным на фоне новых проектов окажется Ново-Ильинское. В дополнение к тому стоит заметить, что хотя порядка трети территории поселка отведено под инфраструктуру, в обозримом будущем его жителям придется ограничиться продуктовым сельпо в соседней деревне и аптекой у поворота с трассы.

Привлекательный момент данного предложения заключается в том, что цена участка начинается от 534 тыс. долл., при этом генплан позволяет покупать по несколько участков. Такое укрупненное земельное владение способно быть весьма качественным предложением уже для перепродажи, а уровень вторичных сделок в этих местах доходит до 100 тыс. долл. за сотку: спекулятивная выгода просматривается вполне хорошо.

Недавно один из лидеров девелоперского рынка очень странным образом завершил допэмиссию акций по открытой подписке. Компания Открытые инвестиции (ОПИН) провела очередное SPO на общую сумму порядка $491 млн. При этом основной объем (79%) допэмиссии акций ОПИН выкупили по преимущественному праву старые акционеры компании. Учитывая цену размещения, которая составила всего лишь $289,99 за акцию, такое решение не удивительно. Ведь по итогам вчерашнего дня цена 1 акции ОПИН стоила $345, то есть почти на 19% дороже цены размещения. Таким образом, можно было совершить хорошую спекуляцию. Выгода акционеров на первый взгляд понятна. Однако вызывает вопрос, какова выгода от такого размещения для самой компании? Ведь, по сути, она недополучила около $93 млн. При этом цену размещения устанавливал совет директоров компании вместе с представителями банка-организатора SPO, которые должны были бы действовать прежде всего в интересах развития компании. Но, по мнению аналитического центра ирн.ru, для такого решения были все предпосылки.

Однако, помимо очень дорогих предложений, встречаются и достаточно демократичные, причем весьма неплохого уровня. К такого рода предложениям земли без подряда на популярных направлениях Подмосковья можно отнести поселок Соловьи, расположенный поблизости от бывшей усадьбы Соловьевых в Истринском районе (Волоколамское шоссе, 29 км). Минимальный бюджет покупки здесь составляет около 200 тыс. долл. - на столичном квартирном рынке это соответствует однушке в новом серийном доме на стадии оформления прав собственности. Однако, если такого рода городская недвижимость обладает незначительным потенциалом роста в цене, то в случае с землей (площадь участков 15-35,75 соток) все обстоит интереснее. Поселок находится в достаточно благополучном природном окружении. Он не клубный, но и не относится к мегапроетам здесь менее сотни. Чтобы разнообразить внутреннюю территорию поселка девелопер решил выкопать авторской работы искусственное озеро. К участкам проектов не прилагается, однако данный поселок является достаточно продуманным предложением: строения должны укладываться в допустимую высоту и плотность расположения на участке, а также соответствовать пожеланиям управляющей компании по стилистике архитектурных решений.

И в этом смысле простой кредит в банке оказывается по стоимости привлечения средств для собственника предприятия самым дешевым способом его развития, так как в данном случае он не рискует своим капиталом, но всю прибыль получает целиком. Следом по стоимости за обычным банковским кредитом идет синдицированный кредит, когда несколько банков вскладчину кредитуют предприятие. И это видно не вооруженным глазом, так как проценты по синдицированным кредитам всегда выше, чем по простым.

Надо отметить, что ОПИН девелоперская компания, которая занимается строительством и реализацией коттеджных проектов, бизнес и торгово-развлекательных центров в московском регионе. А большинство девелоперских компаний такого профиля, работающих в Москве, как, впрочем, и по всей России, предпочитают строить в кредит. Казалось бы, главная причина такой политики в том, что у них просто нет своих средств для строительства. Однако, если задуматься, то оказывается, что развитие компании за собственный счет один из самых дорогих способов. В данном случае собственник рискует всем, что у него есть. А стоимость средств, привлеченных для развития компании определяется не только размером переплаты за них, но и величиной потенциальной прибыли и вероятностью получения этой прибыли. Если собственник вкладывает все свои деньги только в свое предприятие, это означает, что в случае одного неудачного года, окажется в убытке не только его предприятие, но и он сам.

При этом переход от более дешевого вида привлечения средств к более дорогому происходит только тогда, когда возможности более дешевого уже исчерпаны. Таким образом, ОПИН уже не может привлечь дополнительные средства для развития более дешевым способом, чем SPO. Однако и само SPO оказывается на данный момент в достаточно подвешенном состоянии. На мировом рынке продолжает разворачиваться финансовый кризис и свободных средств очень мало.

Еще дороже по стоимости выпуск облигаций, так как помимо процентов за заем денег, приходится платить дополнительные деньги банку-организатору выпуска. Четвертым по стоимости привлеченных средств считается привлечение стратегического инвестора. При этом происходит предварительная оценка стоимости всего предприятия, которая, по факту, оказывается дороже выпуска облигаций. И, наконец, самым дорогим способом привлечения средств является размещение акций на открытом рынке. В данном случае тратится большое количество денег на раскрытие информации, которая необходима для принятия решения массового инвестора по покупке акций предприятия, устаивающего допэмиссию. И величина потраченных на это средств, зачастую превышает уровень затрат, которые необходимы для проведения независимой оценки компании при привлечении стратегического инвестора.

Естественно, что Интеррос выполнил свои обязательства. По данным РБК daily, Интеррос полностью воспользовался своим преимущественным правом. При этом кроме него таким правом воспользовались еще владельцы 21,2% акций. И это, как уже говорилось выше, неудивительно, ведь даже не рассчитывая на дальнейший рост стоимости акций ОПИНа, старые акционеры, воспользовавшиеся преимущественным правом, обеспечивали себе прибыль от этой операции за счет разницы цен при размещении и на бирже. Вопрос только в том, сколько бы они получили при выплате дивидендов, и не были ли бы дивиденды прибыльней, чем такого рода спекулятивная игра.

При этом следует отметить, что ранее один из главных акционеров ОПИН Интеррос, владеющий 57,8% акций ОПИН, заявил, что планирует полностью воспользоваться своим преимущественным правом, если цена размещения не превысит $290 за акцию. И, вот, итоговая цена размещения оказалась буквально на грани того порога цен, который установил Интеррос. Таким образом, совет директоров ОПИНа подстраховал себя от провального размещения. Ведь в случае неудачного размещения, если бы, вдруг, никто, кроме Интерроса не купил акции допэмиссии, говорить об ее отмене не пришлось, так как преимущественное право Интерросса обеспечивало выкуп почти 60% допвыпуска акций.

В связи с вышесказанным возникает вопрос относительно справедливости тезиса некоторых представителей девелоперов относительно того, что удорожание себестоимости строительства приведет в ближайшее время к росту продажной стоимости российской недвижимости. Это обосновывается ими тем, что своих денег у девелоперов и застройщиков нет, а при росте стоимости кредита, который дорожает на фоне мирового финансового кризиса, девелоперы и застройщики просто вынуждены, чтобы не прогореть перекладывать его на плечи конечных покупателей.

В то же время, возникает еще один вопрос, зачем Интерросу поддерживать компанию в ходе открытого размещения? Ведь Интеррос не миноритарий, и не будет заниматься спекулятивными операциями. При этом менеджмент ОПИНа мог провести предварительные переговоры с акционерами компании и организовать размещение по закрытой подписке, которое не требует дополнительных расходов по проведению SPO, в частности, на дополнительное раскрытие информации. Но ОПИН потратился и на привлечение средств на внешнем рынке, а деньги взял в основном (почти на 80%) у действующих акционеров. При этом затраты на организацию SPO заведомо уменьшали потенциальные дивиденды действующих акционеров ОПИНа. Таким образом, ОПИН привлек средства для развития компании, с точки зрения ее собственников, самым дорогим из всех возможных способов. Единственно, что выиграл от такого размещения ОПИН это сохранение бренда публичной компании, который мог в некоторой степени пострадать в случае закрытого дополнительного размещения акций. И все же, при этом он значительно увеличил себестоимость собственного развития.

При этом, как неоднократно писали Индикаторы рынка недвижимости, в настоящий момент времени потенциал для роста цен на недвижимость исчерпан. Так что дорогое привлечение средств для развития компании может, действительно, снизить уровень прибыльности от инвестиций в строительство. Однако, по всей видимости, акционеры ОПИНа этого не боятся. И это в очередной раз подтверждает тот факт, что на данный момент продажная цена в несколько раз превышает уровень затрат на строительство. И даже в случае начала кризиса на рынке недвижимости, и снижении продажных цен на 20%-30%, акционеры ОПИНа в убытке не окажутся. При этом в случае отсутствия у компании средств для развития сопоставимого с конкурентами, она может серьезно снизить свою долю рынка, что автоматически отражается на уровне потенциальных дивидендов. Причем это снижение может растянуться на гораздо более долгий срок, нежели 1-1,5 года, в которые оценивают надвигающуюся волну стагнации. Именно поэтому акционеры и менеджмент ОПИНа решили в трудной ситуации пойти на самое дорогое привлечение средств, которое позволило сохранить бренд. Насколько оно позволит ОПИН сохранить свою долю рынка, покажет время. На данный же момент ясно, российские девелоперы не боятся снижения цен, и даже, можно сказать, готовятся к нему.
В период с 2009 по 2011 годы на реализацию программы по созданию четырех туристско-рекреационных зон в Восточном административном округе Москвы планируется потратить 606 млрд 300 млн рублей, сообщил Интерфакс- Недвижимость префект ВАО Николай Евтихиев.

Однако последний опыт допэмиссии ОПИНа показывает, что деньги таки у девелоперов есть. Кроме того, он демонстрирует, как сами девелоперы оценивают на фоне мирового финансового кризиса потенциал снижения прибыльности строительства, в том числе из-за удорожания кредитов на строительство. Если бы девелоперы, действительно, работали в России на грани рентабельности, они бы никогда бы не стали вкладывать в этот бизнес свои деньги, да еще снижая при этом свои потенциальные дивиденды. Так же они бы не стали так поступать в том случае, если бы ожидали дальнейшего агрессивного роста ценна российскую недвижимость. Ведь в случае такого роста было бы достаточно перенести SPO, и инвесторы, убедившись в положительной динамике рынка, дали бы гораздо больше за 1 акцию ОПИНа, чем примерно $29 Дело в том, что себестоимость строительства, хоть и дорожает, но все же медленнее, чем цены для конечных покупателей. Так с января 2004 года цены на жилье в Москве подорожали почти в 4 раза, а себестоимость строительства выросла не более, чем в 3 раза. Тем более акционерам и менеджменту ОПИНа было бы выгоднее подождать, так как за счет этого, они при одинаковой себестоимости строительства получили бы увеличение прибыли, что также положительно оценивается инветорами.

Этот документ будет представлен на рассмотрение правительства Москвы в июне.

Н. Евтихиев рассказал, что по заказу префектуры Восточного административного округа Москвы (ВАО) компания ООО Консалт Проект разработала проект Программы мероприятий по реализации концепции создания туристско-рекреационных зон в Восточном административном округе Москвы на 2009-2011 годы.

Основу каждой из зон составляют уникальные архитектурные и садово-парковые комплексы, отражающие значительнейшие вехи в истории развития московского градостроительства и архитектуры, - подчеркнул префект.

Согласно документу, в ближайшие три года на территории округа будут созданы 4 туристско-рекреационные зоны (ТРЗ): Лосиноостровская, Сокольническая, Измайловская и Кусковская.

Отдельно стоящие объекты показа, находящиеся на территории округа, мы формально объединили в туристско-рекреационную зону №5, - сообщил Н. Евтихиев.

Зона №1 Лосиноостровская включает территорию Национального парка Лосиный остров. Данная территория характеризуется экологической направленностью маршрутов. В состав зоны №2 Сокольнической входят исторически сложившиеся территории Сокольников, Стромынки, Преображенское-Семеновское, Черкизово. К зоне №3 Измайловская относится дворцовый ансамбль Измалово, Измайловский парк культуры и отдыха, а также Терлецкое-Ивановское. В зону №4 Кусковскую входят исторически сложившиеся территории Кусково-Перово и Косино.

Кроме того, городские власти преследуют такие цели как повышение эффективности использования туристских ресурсов ВАО, увеличение доходов горбюджета, создание новых рабочих мест, сохранение и восстановление историко-культурных и природно-ландшафтных объектов, расположенных на территории округа.

По словам префекта, эти туристско-рекреационные зоны создаются с целью формирования в Москве и Восточном округе, в частности, конкурентоспособной туристско-рекреационной отрасли.

Н. Евтихиев также обратил внимание, что реализация первоочередных мероприятий данной программы будет осуществляться в течение ближайших трех лет:1 этап 2009 год, 2 этап 2010 год, 3 этап 2011 год.

Префект также отметил, что Восточный округ может быть интересен туристам своими историко-культурными и природными ресурсами, а также объектами инфраструктуры.

Собеседник ИФ-Недвижимость также заметил, что в документе прописаны три возможных сценария финансирования программы.

Денежный вопрос
На создание туристско-рекреационных зон в ближайшие три года будет затрачено 606 миллиардов 300 миллионов рублей, - добавил он.

При реализации данного варианта существует вероятность того, частные инвесторы не захотят вкладывать деньги в реставрацию и реконструкцию малодоходных объектов туристического показа, без которых развитие туристско-рекреационных зон ВАО не возможно, - пояснил Н. Евтихиев.

Первый вариант предусматривает финансирование проекта за счет горбюджета. Второй вариант предполагает привлечение только частных инвестиций при отказе от городского финансирования.

Если за основу будет взят третий сценарий, то этот вариант позволит привлечь частных инвесторов к коммерчески привлекательным объектам туристско-рекреационных зон ВАО. А на реконструкцию и реставрацию малодоходных объектов деньги будут выделяться из городского бюджета, - уточнил он.

Третий вариант предусматривает смешанное финансирование.

Размер этих инвестиций по предварительным оценкам составит около $300 млн.

В качестве внебюджетных источников финансирования предполагаются частные инвестиционные вложения при реализации на конкурсной основе отдельных проектов развития туристской инфраструктуры, таких как объекты общественного питания, организация экскурсионного обслуживания, производство културно-массовых программ.

По его словам, на эти средства планируется выполнить реставрацию и реконструкцию объектов туристического показа, организовать стоянки для парковки туристических автобусов, установить общественные туалеты и создать туристко-информационные центры.

Собеседник ИФ-Недвижииость также подчеркнул, что в последующей перспективе в период с 2012 по 2013 годы в проект будет вложено еще 65 млрд 300 млн рублей.

Проект Программы мероприятий по реализации концепции создания туристско-рекреационных зон в Восточном административном округе Москвы на 2009-2011 годы предполагается вынести на обсуждение правительства Москвы в июне этого года.

Префект также подчеркнул, что окупаемость программы составит 8 лет и 7 месяцев.



Главная --> Публикации