Главная --> Публикации --> Приокское царство Москомнаследие требует вернуть изначальный вид дому бориса пастернака Развелся - отдай жилплощадь Присмотрелись к лучшему Туапсе: еще не сочи

Жилищный кодекс не нарушается: нуждающиеся в содействии будут получать квартиры не бесплатно, но при этом смогут рассчитывать на значительные субсидии из городского бюджета, воспользоваться социальной ипотекой с пониженными ставками и другой помощью города.

Мосгордума совершила вчера, по словам одного из депутатов, маленькую революцию: единогласно приняла поправки к закону Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. Суть - обойти положение федерального Жилищного кодекса, по которому на бесплатную квартиру от государства могут рассчитывать только те нуждающиеся в жилплощади, кто признан еще и малоимущим. При столичных ценах на жилье это на первый взгляд логичное положение стало для горожан непреодолимой преградой. Самостоятельно купить квартиру в Москве не могут не только люди с доходами ниже средних - подавляющее большинство москвичей лишено такой возможности. Для того чтобы исправить несправедливость, Мосгордума ввела в закон новое понятие - нуждающийся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений. Согласно определению это тот, кто имеет жилплощадь ниже нормативной, но не может быть признан малоимущим.

Вчера были введены еще две важные новации. Во-первых, малоимущие очередники смогут пополнять ряды немалоимущих. Дело в том, что по федеральному закону претендент на бесплатную квартиру должен сохранять основания на это вплоть до получения жилья. То есть если за годы стояния в очереди человек увеличит свой доход, его из этой очереди попросят. И столичные власти уже не раз заявляли о намерении проверить претендентов. Теперь у разбогатевшего очередника появится шанс все же улучшить свои жилищные условия, пусть и не бесплатно.

С 1 марта 2005 года (когда вступил в силу Жилищный кодекс. - Газета) очередниками могут стать только малоимущие. Но те, у кого доход на 100 или 1 тысячу рублей выше необходимого для признания малоимущими, тоже не могут приобрести жилье самостоятельно, - отмечает глава комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Степан Орлов. - Теперь они смогут воспользоваться городскими социальными жилищными программами. Другими словами, достаточно будет таких условий: не менее 10 лет жить в Москве, не менее 5 лет намеренно не ухудшать жилищные условия и при этом иметь менее 10 кв. м жилплощади на человека. Программы приобретения жилья с помощью города существуют и сейчас, одна из самых разрекламированных - Молодой семье - доступное жилье. Новый закон, по сути, распространяет отработанные механизмы на остальных горожан.

Впрочем, при этом число желающих воспользоваться возмездными формами улучшения жилищных условий в городе не уменьшается. И это понятно. Самостоятельно купить себе квартиру на рынке, по оценке мэрии, не могут 85% москвичей. Да и в очереди можно простоять полжизни: сейчас максимальное время ожидания муниципальной квартиры составляет 20 лет, и хотя уже к 2012 году столичные власти обещали сократить этот срок вдвое, ситуация никак не меняется. Более того, московским властям не удается обеспечить жильем даже включенных в детализированный план по предоставлению жилья на конкретный год (в прошлом году лишь 60% участников всех социальных программ мэрии, возмездных и безвозмездных, получили жилье в срок). Традиционная очередь составляет сейчас почти 163 тысячи семей. Предсказать, какой она окажется, если в нее вольются ряды нуждающихся в содействии, пока трудно. Но, судя по спросу, может стать огромной, и тогда революция провалится. Впрочем, правила признания нуждающимися в содействии, согласно принятым поправкам, должно разработать правительство Москвы. Так что у чиновников есть выход: максимально сузить число потенциальных претендентов. И тогда революция не начнется.
Несмотря на многочисленные успокоительные заверения, тлетворное влияние финансового кризиса на Западе серьезно сказывается на российской ипотеке. Денег на нее остро не хватает. На ипотечном рынке грядут неизбежные перемены.

Во-вторых, для некоторых категорий очередников депутаты повысили максимальный размер субсидии на приобретение жилья (по городскому закону вставшие в очередь до 1 марта 2005 года могут не дожидаться бесплатной квартиры, а купить ее, получив субсидию, размер которой зависит от количества проведенных в очереди лет). Раньше максимальный размер субсидии составлял 70% нормативной стоимости квартиры. Теперь многодетные семьи и очередники, уже включенные в конкретные программы по обеспечению жильем на ближайшие годы, могут получить 100-процентную субсидию. Это, правда, не означает, что квартира будет бесплатной: реальная рыночная стоимость жилья минимум в два раза превышает нормативную.

Какого рожна надо заемщикам
Основная проблема ипотеки в том, что в условиях значительного роста цен на жилье для людей со средними доходами требуется большой размер кредита. Заем должен обеспечивать примерно 90% цены жилья. Это то, что сегодня демонстрирует статистика спроса по российским регионам. Однако банки именно такие кредиты стали сокращать. У них перед глазами пример зарубежных рынков. Там по таким кредитам уровень просрочек и невозвратов в несколько раз выше, чем по кредитам до 70% от стоимости жилья. От греха подальше банки в первую очередь рисковые программы сегодня и свернули.

В Центробанке утверждают, что на отечественном кредитном рынке все спокойно. Банки используют лишь около 10% предлагаемых сумм. Это действительно свидетельствует об отсутствии проблем только не там и не у тех. Если говорить об ипотеке, то здесь худо и заемщикам, и банкам.

Последствия не заставили себя ждать. В Набережных Челнах в этом году планируется построить 300 тыс. кв. м жилья. Однако представитель городской администрации сетует: Сейчас все встало. Жилье отличного качества по 30 тыс. рублей за метр не продается. Если мы срочно не выправим положение, это скажется на вводе жилья текущего и следующего года. Кризис до нас дошел, хотя об этом все молчат. Реальных денег в нужном объеме для продажи жилья на рынке нет.

В числе первых оказалась надежа и опора российского кредитования федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). И не потому, что такое плохое, а потому что кризис, потому что страшно. Там ввели категорию закладных повышенного риска, в которую зачисляют кредиты, составляющие более 80% от стоимости недвижимости, и размер которых превышает 1,5 млн. рублей. Вот что по этому поводу говорит генеральный директор АИЖК Александр Семеняка: Мы эти цифры (80% и 1,5 млн.) выявили статистически по нашему портфелю, который составляет более 110 тыс. кредитов. Если эти два условия выполняются, то по таким кредитам существенно растут как объем просрочек более 30 дней, так и уровень дефолтов. Ранее мы подобные закладные активно выкупали, но затем у нас быстро стали нарастать просрочки. Поэтому в целях безопасности в октябре прошлого года было принято решение, в соответствии с которым мы планомерно начали объемы выкупа таких закладных сокращать.

Как известно, ипотечные кредиты выдаются гражданам на 10, 15 и более лет. А откуда взялись эти деньги? Своих средств у банков нет. Они используют чужие, те, что приняли на депозиты у населения или одолжили еще где-то на стороне. Правда, это несколько иные деньги. Они были взяты на год, два, три. Дольше никто не давал. Сейчас их надо возвращать, а ипотечные заемщики с банками не рассчитались и еще долго этого не сделают. То, что такие ножницы проявятся, было очевидно. Но банкиры рассчитывали, что в нужный момент они перехватят деньжат в другом месте. А тут кризис, никто не дает. То есть дают, например, размещают уже упоминавшиеся свободные бюджетные средства. Но дают не всем. А главное, дают на 4(!) недели.

Попали на деньги
У банков свои проблемы. Главное у них нет доступа к долгосрочному капиталу. Последнее время дело усугубляется тем, что прежние кредиты ими выдавались по фиксированной ставке.

По оценкам АИЖК банки вынуждены сейчас списать на убытки порядка 20-28 млрд. рублей. Желания и дальше активно заниматься ипотечным кредитованием на прежних условиях это у банков не вызывает.

Конечно, ситуация не обвальная, с трудом занять деньги банки все-таки могут. Но по повышенной ставке. А это означает убытки. Другой вариант продать кому-то накопленные кредиты. Вместе с процентами. Избавиться от обузы. Покупателя найти можно, но, зная затруднительное положение продавца, тот сбивает цену. А это опять убытки.

Многие считают возможным и целесообразным в дополнение к прочему впрямую повысить ставки для заемщиков на пару процентов. Но есть и более сильные рецепты. В качестве одного из вариантов решения проблем заемщиков в АИЖК предлагают схему индексируемых платежей по погашению долга. Сегодня банки выдают кредиты с равными ежемесячными платежами. В новом варианте заемщик поначалу платит совсем немного, но каждый год должен платить на 5-10% больше по отношению к предыдущему году в расчете на повышение своих доходов. Такого рода кредиты используются в странах, где высок уровень инфляции. Индексация платежей позволяет либо при заданном начальном семейном доходе увеличить сумму кредита в 2-2,5 раза, либо при известной сумме кредита снизить размер начальных платежей до 8 тыс. рублей в месяц.

Перемочь
Специалисты видят несколько сценариев развития ситуации. Самый простой перетерпеть. Подождать банкам какое-то время, в чем-то даже потерять, сократить объемы кредитования. Повысить требования к заемщикам, к белизне зарплаты, размеру первоначального взноса. Даже без прямого повышения ставки кредитования это автоматически переводит заемщиков в верхнюю часть сетки процентных ставок.

В дальнее плавание
Упрочить положение банков предлагается путем внедрения плавающей ставки кредитования. Если у банка деньги короткие, а кредит выдает на 20 лет, то он должен честно признаться, что сам не знает будущей цены кредита. И потому договаривается с заемщиком, что ставка будет переменной. Она определяется как среднерыночный процент межбанковского кредитования плюс, к примеру, 2% в качестве премии банка. Такая ставка плавает вместе с инфляцией. И если инфляция снижается до европейского уровня 2-3%, то и ставка по кредиту падает до 4-5%. Если инфляция растет, то сами понимаете

Плохо то, что такие кредиты имеют высокий уровень риска. В течение первых 10 лет наблюдается эффект, когда проценты начисляются в полном размере, а уплачиваются лишь частично. За счет этого первоначальный долг увеличивается. Если он превысит рост цен на жилье, то кредит становится не полностью обеспечен стоимостью залога. АИЖК пробовало выдавать такие кредиты в рамках военной ипотеки, но дальше эксперимента дело не пошло. Другие банки из своих средств выдавать их отказались, хотя обращения со стороны Минобороны были и в ВТБ, и в Сбербанк.

Банкам на кафтан
Оживленную дискуссию вызывает вопрос об оказании государственной поддержки банкам. Формы предлагаются разные, но суть одна помочь по возможности длинными деньгами тем, кто попал в трудную ситуацию. За выступает АИЖК. Во-первых, потому что в значительной мере для этой цели (выручать ипотеку) агентство и создавалось. Во-вторых, потому что если государство этого не сделает, то у него возникнут другие проблемы. А именно замедление темпов экономического роста. Если кредитование застопорится, то начнет сжиматься спрос, а вслед за ним и само жилищное строительство.

В этом случае существенная часть риска перекладывается на заемщика. По мнению Александра Семеняки, переход на плавающую ставку вопрос времени: Что бы там ни говорили, что заемщик не хочет ее брать, но если не будет длинных денег, то все банки будут предлагать только плавающую ставку. И альтернативы не будет.

...ждет рынок московской недвижимости в ближайшее время. Так считает вице-президент Российской гильдии риэлторов, руководитель компании САВВА Константин Апрелев.

Президент фонда Институт экономики города Надежда Косарева, напротив, считает, что всякий раз государству прибегать на помощь банкам, как к неразумным школярам, это абсолютно неправильное отношение к нормальной рыночной ситуации. И то, что рынок встал, это не удивительно. На то он и рынок, с ним такое случается.

Нормально. Май это последний месяц, когда рост цен составил более 2% за месяц.

Много, не мало
Константин Николаевич, как входит рынок жилья в лето?

Действительно наметилась, но еще не наступила стабилизация. Что такое 2%? Это рост, на уровне инфляции. Примерно такой рост, в среднем, будет ежемесячно происходить до конца года. Осенью он может быть чуть выше, летом меньше, но в среднем 2%. Таковы ожидания наших экспертов.

Но все говорили, что в мае активность рынка стала убывать.

Больше это всегда хорошо, это позволяет говорить о расширении выбора у потребителей. Но пока еще не появилось их столько, что можно говорить о стагнации или падении цен, и при этом в мае объем немного сократится из-за праздников. Мы считаем, что падения цен не будет, наиболее вероятна стабилизация.

На рынке появилось больше квартир. Это хорошо?

Когда мы говорим о равновесии, или анализируем и прогнозируем варианты возможных ценовых изменений, то анализируем значительное количество параметров одновременно, не только цены и объем предложения, но и срок экспозиции объектов на рынке и число совершаемых сделок, и просто активность покупателей.

Если 20 тысяч предложений это не так много, тогда сколько нужно для того, чтобы наступило равновесие?

Игроки выходят на вторичку
Посмотришь порой обзоры и видишь, что у некоторых аналитиков и компаний фигурирует гораздо большее число квартир в предложениях. Как это объяснить?

Каждый из этих параметров имеет существенное значение, так же как и текущая средняя цена предложения. Если смотреть на прошлый год, когда снижалась средняя цена, то на рынке было порядка 30 тысяч квартир. Если возьмем 2004 год, когда цены тоже не росли какое-то время, то тогда количество квартир на рынке было порядка 28 тысяч. С моей точки зрения, для достижения стабилизации при сегодняшних ценах могут стать достаточными и 22-25 тысяч предложений по Москве.

А что происходит со сроком экспозиции объектов в рекламе?

Нужно уметь правильно считать объем предложения. К сожалению, пока не все это умеют делать, не умеют отсекать повторяющиеся объекты. Продавцы у нас нередко одну и ту же квартиру рекламируют в разных изданиях как разные объекты, меняя цену или несколько параметров в описании: этаж или метраж или расстояние от метро, а аналитики эту квартиру засчитывают как отдельный объект. Поэтому на выходе и получается, что на нашем рынке уже и 30, а у кого и 40 тысяч объектов, но это не так.

Говорят, если застройщики будут строить и продавать квартиры по 214 ФЗ (закону о долевом участии в строительстве), то будет больше прозрачности, и цены могут пойти вниз. Вы согласны?

Он увеличивается. Тоже важный показатель. Если идет увеличение продолжительности срока продажи квартиры, то это является показателем того, что ликвидность жилья снижается. И это сегодня уже стало заметно, прежде всего, в дорогих сегментах рынка и на первичном рынке.

Тут аналитик Крапин говорил недавно, что сильные игроки чуть ли не управляют рынком...

Вопрос сложный, но думаю, что у цен на жилье скорее обратная взаимосвязь с исполнением закона, для этого застройщик должен выполнить ряд требований, которые делают коммерческое предложение с его стороны более прозрачным для принятия решения потребителем, снижая финансовые риски последнего. Первичный рынок сегодня просел по понятным причинам. Инвестиционная привлекательность приобретения строящихся квартир резко сократилась, прежде всего, из-за снижения доходности по таким инвестициям и сокращения темпов роста цен в прошлом году. Рисков стало слишком много, а доходность снизилась. И люди начинают понимать, что вкладывать деньги на самой начальной стадии строительства слишком рискованно. Поэтому все чаще покупают готовое, когда дом уже построен. А в последний год часть таких квартирных игроков перешла на вторичный рынок. Хлопот меньше и безопаснее...

Так же, как не могут застройщики поменять сложившийся тренд на снижение цен даже на небольшом подрынке, в секторе жилья категорий Де-люкс и Премиум.

Это очень сильно преувеличено. Участники могут каким-то образом влиять на ситуацию, но не изменить вектор, а только усилить его или сохранить тенденцию на более продолжительный срок. Слишком капиталоемким для оказания влияния является рынок, около 2 триллионов рублей оборот московского рынка жилья в год.

Я бы не увязывал напрямую это с нефтью. Скорее с ростом экономики. Чем больше в страну поступает денег, тем больше направляется на потребление и на накопление, и в том числе на приобретение и соответственно, перераспределение жилья, поскольку строится его по-прежнему недостаточно. Плюс ко всему, зарплаты растут, инфляция тоже пока не снижается, к тому же деньги обесцениваются быстро, а население, прежде всего, заинтересовано сохранить накопления.

Нефтяная зависимость?
Сейчас продолжается рост цен на нефть. И в перспективе не прогнозируют никакого падения. Исходя из этого, можно утверждать, что и недвижимость будет дорожать, пока будет наблюдаться рост стоимости барреля нефти?

Кто-то да. Но я считаю, что это не единственный параметр. Да, он значительный, весомый, но не единственный...

Если помните, еще не так давно все увязывали с нефтью...

Создатели ресурса взаимодействуют и с агентствами, и с частными лицами, размещая данные об их предложениях. Тут же можно посмотреть фотобазу и интерактивные карты пока только по Москве и Петербургу. В ближайших планах сформировать в течение 2008 г. базу по миллионникам России, а в 2009-м по крупнейшим городам СНГ.

Интернет и газеты пестрят ненаглядными предложениями о продаже и сдаче недвижимости. Понятно, что совершить сделку без просмотра квартиры невозможно. А сколько бывает неэффективных просмотров, когда можно было бы и не ездить: при приближении к дому все ясно. Дать возможность увидеть в Сети фасады домов и панорамы дворов, оценить расположение объекта относительно метро в этом задача нового портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ.

Приливы и отливы
Приток-отток денег в открытые инвестиционные фонды (ПИФы и ОФБУ) по итогам исследований, проводимых агентством АЗИПИ-Инвестика (данные за февраль 2008 г.)

В более далекой перспективе кроме расширения базы данных планируется развитие мультимедийного контента: посетитель сайта сможет совершить виртуальную прогулку по району, в котором находится интересующий его объект, познакомиться с инфраструктурой района. Будут ли размещаться фотографии интерьеров квартир вторичного рынка, пока непонятно.

Кредит с разоблачением
Еще в середине прошлого года ЦБ потребовал от банков указывать в договоре кредитования полную стоимость кредита. Заемщику должны были объявлять эффективную ставку, включив в процент, выплачиваемый сверх основного долга, все дополнительные платежи и комиссии. С марта 2008 г. Госдума закрепила законом необходимость раскрытия полной информации о кредите, в том числе о штрафных санкциях. А ЦБ окончательно разъяснил принцип расчета эффективной ставки. Предусмотренные кредитом обязательные платежи третьим лицам (страховщикам, нотариусам, оценщикам и т. п.) в расчет включены.

У инвестиций женское лицо?
УК Райффайзен Капитал, изучив качественный состав своих клиентов, констатирует: почти 39% пайщиков - женщины. Их количество с 2006 г. увеличилось на 11%. Александр Бару, начальник управления и продаж Райффайзен Капитал, говорит и об изменении подхода к инвестированию - любители быстрого заработка уходят с рынка. Срок вложений растет, паи перестают быть спекулятивным инструментом. Вкладчики теперь лучше понимают специфику фондов, оценивая доходность в том числе и в зависимости от степени риска. Растет лояльность клиентов: массовый переход инвесторов из компании в компанию теперь редкость.

Лети, студент!
Знание - сила. А также немалая экономия. STAR Travel и Аэрофлот объявили о запуске совместного бизнес-проекта. Сегодня все студенты - владельцы международного студенческого удостоверения ISIC могут купить в STAR Travel билеты Аэрофлота со скидкой до 40%. Билеты электронные - согласно постановлению Международной ассоциации авиаперевозчиков (IATA), обязавшей все авиакомпании мира перейти в режим онлайн-операций не позднее 1 июня. Что-бы получить скидку, нужно прийти в STAR Travel, оформить карточку ISIC, а затем через сайт компании заказать билет Аэрофлота. Максимальная скидка, до 40%, действует преимущественно на международных рейсах, например по направлению Москва - Лондон, а также на полеты в ряд крупных российских городов: Красноярск, Новосибирск, Краснодар и др.

Знаки времени
Гендиректор Гознака опроверг слухи о грядущей деноминации. Он пояснил, что экономической необходимости в этом нет, а сама процедура длительная и дорогая. Деноминации не будет, но возможно некоторое округление цен с целью постепенно избавиться от копеек и пятикопеечных монет. Они мало востребованы рынком, а затраты на их изготовление высоки. Планируется также постепенная замена десятирублевых купюр монетами. Дизайн и, конечно, защита банкнот тоже будет обновляться. Кстати, о визуально и осязательно ощутимых признаках подлинных банкнот разного достоинства подробно и наглядно рассказано на сайте goznak.ru

Альтернатива - альтернативная сделка.

Что они имели в виду?
Словарик сленговых слов и выражений агентов недвижимости

Большой покупатель - покупатель, который готов купить квартиру с альтернативой, подтверждает серьезность намерений деньгами (задатком). Главное действующее лицо, источник финансирования всей цепочки.

Боковик - деньги, передаваемые или получаемые участниками сделок сверх суммы, указанной в договоре (то же, что черный нал).

Грязная квартира - жилплощадь, по которой имеются неурегулированные споры или запрещения.

Гофмаклер - опытный специалист рынка недвижимости с большим, еще советским, стажем.

Квартира с тараканами - квартира, в которой остались прописаны бывшие жильцы.

Заказать аресты - заказать справку об отсутствии арестов на продаваемую квартиру.

Крепкий хозяин - человек, для которого главная задача - с максимальной выгодой совершить сделку. Цену на объект он назначает чуть выше среднерыночной, но всегда с возможностью торга. Противоположность Незнайке.

Клиент в поле - клиент осматривает подобранные для него варианты квартир.

Малая земля - небольшой садовый участок (4-6 соток).

Кривая квартира - квартира (комната), приобретенная у асоциальных элементов дешевле реальной стоимости.

Откусить с двух концов - получить комиссионные и с продавца, и с покупателя.

Незнайка - человек, смутно представляющий, сколько стоит его квартира, как совершаются и оформляются сделки, кому и в какой степени можно доверять.

Полторашник - хозяин квартиры в новостройке, который продает ее без внутренней отделки, сразу после оформления в собственность.

Паровоз - цепочка альтернативных обменов.

Признанка - признание в судебном порядке сделки недействительной.

Престижный проспект - улица вне центра города, на которой цены на квартиры очень высокие.

Сделанная квартира - жилплощадь, оформляемая по заведомо подложным документам.

Розовая бумага - свидетельство о праве на жилище.

Хлопушка - свидетельство о праве собственности на землю образца 1995 г. (выдавалось до 1999 г.).

Сладкие клиенты - асоциальные элементы, продающие свое жилье за бесценок.

Экстры - объекты, имеющие те или иные уникальные свойства.

Чистый покупатель - покупатель, который оплачивает сразу всю сумму за приобретаемый объект наличными или безналичными деньгами.



Главная --> Публикации