Главная --> Публикации --> Ипотека - не услуга, а инструмент для достижения поставленной цели в виде приобретения жилья Ипотечный рынок переживает серьезные изменения Инвесторы лишатся квартальных премий Уральские мегаполисы через 10 лет Ипотека возвращает утраченные позиции

Сегодня на наши вопросы отвечает Екатерина Забелина, Начальник Блока ипотеки Департамента продаж Коммерческой дирекции по развитию бизнеса и региональной сети BSGV:

С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование. Именно ипотека позволяет приобрести жилье уже сегодня, а погашать полную стоимость в течение многих лет, чтобы разобраться с происходящим на рынке ипотечного кредитования информационный портал Ipocredit.Ru продолжает публиковать серию интервью с руководством российских банков и ипотечных брокерских компаний о нынешней ситуации по ипотечному кредитованию частных лиц.

Как повлиял рост цен на ипотечный рынок?
Есть мнение, что ипотека спровоцировала рост цен, так с ее появлением большее число людей смогло позволить себе купить квартиру...

Тенденции ипотечного рынка в России. Как развивается рынок?
Несмотря на последствия мирового финансового кризиса, российский рынок ипотечного кредитования продолжает развиваться. Безусловно, сегодняшние темпы роста ниже, чем в 2006-2007 гг., однако о существенных для рынка негативных изменениях речи не идет. Эксперты единодушны во мнении о том, что объем ипотечного рынка, достигший по итогам 2007 года 200 млрд. рублей, будет увеличиваться. Число желающих взять кредит на покупку жилья стабильно велико. Банки, со своей стороны, предлагают интересные ипотечные программы, рассчитанные на приобретение недвижимости в городе или за его пределами, на первичном и вторичном рынках жилья.

Екатерина, как Вы считаете, наблюдается ли влияние кризиса ликвидности на ипотечный рынок в России?

Теоретически, такое вполне могло произойти в докризисных США или Европе, где рынок ипотечного кредитования достаточно развит, чтобы влиять на цены в масштабе страны, в нашем случае это маловероятно, т.к. объем рынка еще слишком мал. Объем ипотечных кредитов по отношению к ВВП страны составляет всего 2,4%, в то время как в развитых странах этот показатель достигает десятков процентов.
Ситуация с ростом цен на недвижимость легко объяснима: на сегодняшний день спрос в этом сегменте во много раз превышает предложение, поэтому стоимость жилья завышена. По мере развития этого рынка и увеличения объема предложения произойдет и стабилизация цен. Однако сейчас говорить об этом еще рано.

В большей степени кризис затронул те банки, которые делали ставку на высокорисковые доходные операции, а также узкоспециализированные кредитные организации, в частности, работающие только в ипотечном сегменте кредитования. Однако повышение стоимости фондирования за рубежом и увеличение стоимости ресурсов на межбанковском рынке привели к тому, что многие даже крупные игроки рынка были вынуждены повысить ставки по своим кредитным программам на 1-2%, а отдельные банки полностью отказались от предоставления ипотеки. Также банки стали более строго подходить к проверке платежеспособности заемщиков, надежности кредитной истории и т.д.

Влияние кризиса на ипотечную систему России трудно отрицать, тем более что его последствия очевидны даже неспециалисту.

Сейчас уже уверенно можно говорить о том, что кризисный пик миновал, уступив место периоду реакции. Безусловно, внутриструктурные изменения, сопровождающиеся перестановкой сил или даже уходом с рынка некоторых игроков, неизбежны, они происходят сейчас и будут происходить в дальнейшем, это нормальная ситуация для молодой развивающейся отрасли.

Когда можно ожидать окончания кризиса и как будет восстанавливаться рынок после него?

Что сегодня тормозит развитие ипотеки?

На сегодняшний день процесс повышения стоимости ресурсов остановлен, однако говорить о снижении ставок в краткосрочной перспективе не приходится. В долгосрочной перспективе, однако, рынок может продолжить движение к понижению ставок, но это будет зависеть от общей экономической конъюнктуры, уровня инфляции внутри страны и ситуации на внешних рынках.

Сегодня на ипотечном рынке высокая конкуренция?

Прежде всего, продолжающийся рост цен на жилье для многих категорий потенциальных заемщиков становится проблемой найти средства даже на первый взнос по ипотечному кредиту.

Могут ли российские банки прийти к кредитованию по плавающим ставкам?

Несмотря на финансовый кризис, вынудивший некоторые банки свернуть свою деятельность по ипотечному кредитованию, конкуренция в этом секторе остается высокой.
Как и в любом сегменте банковских услуг, рынок ипотечного кредитования будет постепенно насыщаться, появятся новые программы: с более длительными сроками, низкими ставками.

Нуждается ли в дальнейшем совершенствовании законодательная база, обеспечивающая ипотечное кредитование?

Некоторые банки уже представили подобные кредитные программы. Плавающие ставки по сравнению с традиционными фиксированными выглядят более привлекательно и обеспечивают банку конкурентные преимущества. Однако, выгода для заемщика довольно сомнительна, поскольку предсказать колебания плавающей ставки в долгосрочной перспективе не под силу ни одному эксперту. BSGV не планирует открывать кредитные программы с плавающими ставками, на наш взгляд это нецелесообразно. Если заемщик через несколько лет захочет улучшить условия по ипотечному кредиту, мы предложим ему программу Рефинансирование. На наш взгляд это выгодный и наименее рисковый способ сократить выплаты, не ставя себя в зависимость от непредсказуемых колебаний плавающих ставок.

А что поможет сделать ипотеку по-настоящему доступной?

Безусловно, отношения между всеми сторонами, принимающими участие в ипотечной сделке (банк, компания-застройщик, владелец жилья, компании-посредники) должны быть четко урегулированы. Это долгий процесс, который идет параллельно с развитием системы ипотечного кредитования. Чем более развит рынок, тем более четкие механизмы правового регулирования на нем действуют. Сейчас мы находимся на стадии роста и нам есть к чему стремиться.


Когда б вы знали, из какого сора растут стихи, не ведая стыда, написала Анна Ахматова, нисколько не подозревая, что то же самое можно сказать про многочисленные статьи не менее многочисленных печатных и электронных изданий. Но, здесь сразу стоит отметить, что стихи Ахматовой не ведают стыда до сих пор и вряд ли поведают когда-либо, как говорится, качественный продукт, чего не скажешь про большинство нынешних журналистских материалов.

Устойчивый экономический рост, дальнейшее развитие ипотечного рынка, повышение уровня жизни, лояльная политика государства, достаточные объемы строительства, наличие выгодных кредитных программ все это в будущем сделает ипотеку доступной широким слоям населения.

Как выпивка и закуска рождает клонов
Есть такая модная нынче должность в крупных и не очень компаниях, называется она pr-менеджер или специалист по связям с общественностью. Не буду перечислять подробно чем занимается эта офисная единица, отмечу только, что в ее обязанности входит и общение с прессой, например, организация пресс-конференций. Цель таких мероприятий очень проста, например, пропиарить новую ипотечную программу с наименьшей затратой денежных средств и максимальной отдачей. То есть, нужно чтобы как можно больше печатных и электронных СМИ написало об этой новой программе, разумеется, исключительно с положительной точки зрения.

Вот мне например, как журналисту, всегда смешно смотреть на людей которые с умным видом преуспевающего коммерсанта где-нибудь в московской кофейне читают деловую прессу, особенно, посвященную рынку недвижимости. Почему именно недвижимости, да потому, что последние несколько лет я работаю именно по этому направлению, и неплохо знаю как создаются эти чудо-материалы. Хочу отметить, что смех мой отнюдь не беспричинный, а вполне обоснованный. Для того чтобы обосновать его просто расскажу о том, как рождается подавляющее большинство написанного о домах, офисах и дачах, по крайней мерее, как я это вижу.

Такое расслабленное поведение объясняется тем, что всем им уже выдан или сразу после окончания пресс-конференции будет выдан так называемый пресс-пакет, в котором содержится вся положительная информация, на основании которой они без особого труда скомпилируют свой завтрашний материал. В данном случае, компиляция - это несамостоятельная журналистская работа основанная на использовании готовых комментариев, исследований и статей. Для незнающих отмечу, что вышеупомянутый пресс-пакет это комплект материалов для представителей СМИ, который поможет журналистам сориентироваться в ходе мероприятия. В него входят так называемые, базовые статьи для различных аудиторий: история успеха основных персоналий для общей прессы; рост капитализации, доли рынка, прогнозы аналитиков рынка - для представителей экономической прессы и т.д.).

Сразу возникает вопрос, а как достигается эта исключительно положительная точка зрения. Да очень просто, благодаря выпивке и закуске, то есть, фуршету. Можно даже сказать, что фуршет это и есть смысл всего мероприятия. Начинается он, как правило, сразу же после 15-20 минутной презентации. Хочется отметить, что подавляющее большинство журналистов не удосуживается даже делать записи или пометки во время представления той самой ипотечной программы (кто-то учит английский язык, кто-то просто читает интересную книжку, ну, а кто-то переписывается с друзьями SMSками).

Журналистика становится дешевым студенческим занятием
Посещая различные мероприятия невольно видишь всех тех, кто скрывается за строчками статей. Оказывается, что все чаще и чаще на весьма непростые темы финансово-юридического характера пишут 18-19 летние студенты-гуманитарии. Оно и понятно, сегодня журналистам платят как никогда мало, следовательно, человек реально разбирающийся в страховании или кредитовании недвижимости вряд ли пойдет работать за ежемесячный оклад в размере 20 тыс. рублей. О том, что могут написать такие студенты-графоманы говорить не приходится, и так понятно. Хотя написать сказано слишком громко, как правило, вышеупомянутые студенты и не пишут, а рерайтируют, то есть, просто-напросто переписывают чужие материалы после чего выдают их за свои, или по полной программе пользуются материалами упомянутого в предыдущей главе пресс-пакета. Такая позиция копирующей все подряд медиа-обезьяны привела к тому, что сегодняшний интернет ничем не защищен от любых медиа-провакаций. Допустим, если я выложу на каком-нибудь портале новость о том, что ипотеку стали выдавать всем московский бомжам на площади трех вокзалов, то не исключено, что завтра она будет висеть рерайтированной (переписанной) еще на десяти порталах под самыми разными загадочными для русского слуха псевдонимами - Морд, Клорд, Форд

Теперь становится понятно, почему журналистские материалы посвященные какому-либо мероприятию или выходу на рынок нового продукта, зачастую выглядят как сбежавшие из чьей-то головы клонированные мысли. Отдельно стоит сказать о фуршете, вернее о шутке среди журналистов посвященной последнему. Шутка заключается в следующем, - Когда же pr-менеджеры в приглашение посетить мероприятие начнут включать меню фуршета, дабы определиться ехать на него или нет.

А верна ли та аналитика которой нас кормят?
Как известно, в целях придания веса и значимости журналистскому материалу его нередко снабжают никому непонятными таблицами и графиками, полученными от многочисленных аналитических служб не менее многочисленных агентств недвижимости. Вот только истинна ли эта информация никто не знает, да и не пытается узнать. Получили и ладно, а зря. Вспоминается мне исповедь приятеля работающего в одном крупном холдинге аналитиком, который по причине надвигающегося пятничного вечера и договоренности с новоявленной сексапильной подружкой затусить в клубе начал составлять аналитический отчет основываясь на своих личных предположениях, который и был скоротечно составлен. Каков же был его шок в понедельник когда он узнал что его фантазийная аналитика попала в руки pr-менеджера после чего материал был успешно разослан представителям многочисленных СМИ в качестве полезной информации для написания статей. Но, к счастью, ничего страшного не произошло, сочиненная им аналитика была успешно использована в многочисленных статьях и никто даже не заметил, что там была откровенно говоря, полная чушь, фантазии человека, представляющего себе в уме отнюдь не цифры и проценты, а свою новую подружку и жаркие танцы под афро-бит.

Пишу о том, чего не видел
Как это ни удивительно выглядит, но большинство материалов о зарубежной недвижимости пишут люди никогда не ступавшие на ее земли. Мне вот, просто как человеку, интересно, как можно писать о покупке дома на Мальте, если сам там никогда не был и в ближайшее время с зарплатой в 20 тыс. рублей вряд ли будешь. Также довольно часто можно почитать обзорные статьи о недвижимости, располагающейся вдоль подмосковных шоссе. Что интересно, статьи эти пишутся какими-нибудь студентками, которые даже приблизительно не знают где эти шоссе находятся. Можно сказать, что прошло то, чем-то золотое для журналистики время эпохи СССР, когда для подготовки материала об оленеводах журналиста на неделю посылали к оленеводам. Сегодня такого практически нет. Выглядит все несколько иначе, молоденький студентик заходит во всемирную паутину и ищет все об оленеводах после чего компилирует найденное согласно замыслу будущего материала. Опять же, не удивительно, что статья получается до безобразия банальная, а главное, нисколько не отражающая реальное положение дел в стаде оленей.

Прогресс - ты благо или зло?
Сегодняшнее развитие технической мысли привело к тому, что делать журнал, не говоря уже об сайте стало возможно буквально на одном компьютере. С одной стороны вроде бы все хорошо, но с другой и плохо. Объясняется это тем что за медиа-бизнес взялось внушительное количество людей не мыслящих в нем ничего. Эти новоявленные владельцы малобюджетных газет и журналов не имеют даже представления о том как создаются журналистские материалы. Например, такое продуктивное трио как репортер, журналист и редактор уже практически не встречается, а ведь любой действительно качественный материал должен делаться таким трио. Репортер добывает интересную и актуальную информацию непосредственно с места события. Затем журналист анализирует эту информацию и излагает ее в такой форме, какая наиболее интересна и приятна для читателя. И только после этого в работу включается третье звено редактор, который оценивает написанное и приводит текст к тому виду, который наиболее приемлем для конкретного издания и может считаться окончательным.

Конкурсы в которых стыдно участвовать
Великие и прекрасные pr-менеджеры помимо пресс-конференций и презентаций изобрели самые разнообразные конкурсы. Цель данных мероприятий до банальности примитивна подружиться с журналистами и редакторами наиболее интересных для их пиара изданий, дабы последние потом почаще писали о том, какая это прекрасная компания. Естественно, подружиться получается проще за счет врученного этой самой компанией диплома вкупе с каким-нибудь призом в лице некоторой суммы денег или просто полезного в домашнем обиходе предмета. Разумеется, чтобы подружиться с большим количеством редакторов и журналистов pr-менеджеры придумывают немыслимое количество номинаций, чтобы все приглашенные на мероприятие представители СМИ остались дипломированными и довольными. Завершает эту иллюминацию опять же выпивка и закусон. Стоит отметить, что главные призы традиционно достаются наиболее известным изданиям, видать пишут лучше всех.

Делаем выводы
Нынешнее положение отечественной журналистики весьма парадоксально. С одной стороны - полная свобода, с другой - полная зависимость. Свобода выражается, прежде всего в том, что сегодня никто не регулирует качество работы людей пера. В первую очередь это относится к малобюджетным изданиям живущим за счет рекламодателей. Как известно, главная задача последних играть ту музыку которую им заказали, а на все остальное без разницы. В то же время вышеупомянутый заказ сковывает их, превращая в абсолютно не интересные образцы СМИ.

Где ты, независимость?
Сегодня большинство изданий особенно малобюджетных существует за счет рекламодателей. Естественно, если журналист напишет как на самом деле работает та или иная крупная компания, его могут отхлопать по попке, нет, не служба безопасности вышеупомянутой компании, а прежде всего, собственное руководство. Как-никак, а лишиться хорошего рекламодателя им не хочется. Вот и получается, что реальную правду о деятельности прославленных монстров того или иного бизнеса целесообразнее читать на различных форумах либо в комментариях к заказным материалам. Как говорится, простому человеку скрывать нечего.

Совет ипотечных кредитных организаций Великобритании (Council of Mortgage Lenders, CML) опубликовал прогноз: по итогам 2008 года цены на недвижимость в стране упадут на 7%. А ведь совсем недавно, в конце прошлого года, экономисты CML прогнозировали рост цен на 1%. Еще пессимистичнее ситуацию оценивает британский минфин: если верить недавней утечке информации, британское правительство ожидает снижения цен на 10%. А исследовательский отдел риэлтерской компании Savills полагает, что в течение двух лет британская недвижимость подешевеет на 25%.

Британский рынок недвижимости переживает спад, еще год назад казавшийся маловероятным. События развиваются по сценарию начала 90-х, эксперты говорят о затяжном падении.

Пока до конца не ясно, повторится ли полностью сценарий 90−х, но многие в Британии начали готовиться к худшему.

Нынешняя ситуация напоминает аналитикам кризис начала 90−х годов, когда затяжная экономическая рецессия очень больно ударила по рынку недвижимости. Тогда цены за четыре года упали на 20%, а с учетом инфляции недвижимость подешевела на 30 40%. Всего было конфисковано и продано с молотка 345 тыс. домов, так как их владельцы не могли оплачивать подорожавшую ипотеку. Более двух миллионов британских домохозяйств оказались в ситуации отрицательной стоимости своих квартир и домов те стали дешевле ипотечных кредитов, взятых под их покупку.

В марте и апреле 2008 года общие объемы ипотечного финансирования (как для покупки домов, так и для перехода на новый ипотечный кредит) упали на 16% по сравнению с теми же месяцами прошлого года. По прогнозу CML, общий объем ипотечного кредитования в 2008 году составит всего 110 млрд долларов в два раза меньше, чем в 2007−м. А поскольку спрос еще долго будет слабым, цены продолжат падение.

Смена настроений
В том же прогнозе CML говорится, что общее число транзакций по купле-продаже жилой недвижимости снизится на 35% до 770 тыс. сделок. Такого уровня на рынке не было с середины 70−х в последние годы фиксировалось по несколько миллионов сделок.

Характерно, что еще несколько месяцев назад те же самые эксперты ожидали, что цены на недвижимость в 2008 году в худшем случае останутся неизменными, а возможно, даже немного вырастут. Главная причина неоправданного оптимизма прогнозы составляют компании, имеющие непосредственный интерес на рынке недвижимости.

Комментируя прогноз, генеральный директор CML Майкл Куган заявил: Прежде чем ситуация начнет улучшаться, она должна еще ухудшиться.

Данные с рынка недвижимости показывают, что с конца октября, когда мы публиковали наш предыдущий прогноз, давление на цены было направлено строго вниз. Поэтому недвижимость будет дешеветь, рассказала Эксперту аналитик CML Сью Андерсон.

Цены на жилье в Британии падают около полугода, поэтому не замечать происходящего уже никто не может себе позволить. Так, средняя цена единицы британской жилой недвижимости в апреле составила 436 тыс. долларов на 3,6% ниже, чем год назад. Падение цен в некоторых регионах заметно превышает средний показатель. Так, в Уэльсе с начала года цены упали на 5,9%, в Шотландии на 5,1, в Центральной Англии на 4,7%.

Однако многие наблюдатели считают, что снижение цен может быть куда существеннее. Кризис ликвидности оказался значительно более серьезным, чем ожидалось еще несколько месяцев назад. Это привело к полной смене стратегий ипотечных кредиторов, условия выдачи кредитов ужесточились. Темпы экономического роста замедлились почти вдвое, заметно выросли потребительские цены. Многие британцы будут просто не в состоянии позволить себе жилье по нынешним ценам. Если темпы роста ВВП в 2009 году окажутся ниже, чем в нынешнем, то цены могут упасть еще на 10 15%. А при наихудшем сценарии снижение цен может продлиться и в 2010−м, рассказал Эксперту экономист Capital Economics Кевин Дэвидсон.
Без домов

Этой же позиции придерживаются два крупнейших кредитора ипотечного рынка Британии, банки Halifax и Nationwide. В течение последнего месяца оба финансовых института изменили свой прогноз с нейтрального на отрицательный. Ситуация на рынке недвижимости меняется постоянно, поэтому мы ожидаем некоторого падения в 2008 году, поясняет Фионнула Эрли, экономист Nationwide. По ее мнению, британская недвижимость останется слишком дорогой, ипотечных кредитов будет выдаваться мало, а все участники рынка предпочтут ждать дальнейшего падения цен. В целом мы ожидаем скромного, не более десяти процентов, снижения цен на рынке недвижимости в Британии, прогнозирует главный экономист банка Halifax Мартин Эллис.

Persimmon крупнейшая строительная компания Британии заявила, что перестанет строить на новых площадках до тех пор, пока не улучшатся условия с ипотечным кредитованием. С января по март продажи новых домов в этой компании упали на 24%. Barratt Development вторая крупнейшая строительная компания страны объявила об ожидающемся снижении прибылей из-за того, что растет число покупателей, решивших отказаться от приобретения новых домов. Их не остановило даже то, что в случае отказа они теряли тысячу долларов депозита. За первый квартал продажи Barratt упали на 26%. Taylor Wimpey одна из пяти крупнейших компаний сектора объявила о начале переговоров со своими сотрудниками по закрытию 13 из 39 британских офисов, что означает сокращение 600 рабочих мест.

Снижение цен уже ударило по строительному сектору. По официальным данным, с января по март было начато строительство 32 тыс. новых домов (против 40 тыс. за аналогичный период 2007 года или 38 тыс. в последнем квартале прошлого года). Резкое замедление нового строительства сигнал со стороны строительных компаний, которые не видят перспектив на рынке недвижимости в ближайшее время. По ряду косвенных показателей можно сделать вывод, что строительная отрасль сокращается уже пять месяцев подряд, при этом весьма быстрыми темпами, рассказал Эксперту экономист исследовательского центра Global Insight Ховард Арче.

Уменьшение объемов строительства происходит на фоне продолжающегося роста населения страны. В отличие от многих других государств Европы в Британии население продолжает расти (как за счет миграции, так и за счет естественного прироста), а из-за невысоких темпов строительства жилплощадь на одного человека лишь сокращается. Строительство новых домов с 1989−го по 2005 год составляло всего по 148 тыс. единиц жилой недвижимости ежегодно. В то время как в одном 1968 году было построено 425 тыс. домов и квартир.

В ближайшие месяцы будут потеряны десятки тысяч рабочих мест в секторе строительства и недвижимости от строителей и плотников до агентов и брокеров, заявил недавно Стюарт Бейсли, глава Федерации жилищного строительства Британии.

Назад в девяностые?
На британском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация сочетание растущего населения, физического дефицита жилья во многих районах с одной стороны и снижение цен и уменьшение строительства новых домов с другой.

Сильнее всего дефицит жилья ощущается в быстрорастущем Лондоне и его окрестностях. На юго-востоке Англии темпы экономического роста превышают средние по Британии вдвое, и именно сюда устремляются экономические мигранты как из других районов страны, так и из-за рубежа. Но ограничительные правила строительства (в частности, невозможность застраивать зеленый пояс Лондона) не позволяют обеспечить растущее население адекватным жильем.

Действительно, еще в конце 80−х, накануне последнего бума на рынке недвижимости в Британии, цены превышали средний уровень годовых зарплат в 3,5 раза.

Хотя действительно жилья не хватает, при нынешнем ценовом уровне оно стало недоступным основной части населения. Период бурного экономического роста и высокие доходы сотрудников ряда отраслей, прежде всего финансового сектора лондонского Сити, привели к образованию явного пузыря на рынке недвижимости, который сегодня стал сдуваться, рассказал Эксперту старший экономист лондонского исследовательского центра Economist Intelligence Unit Чарлз Дженкинз.

Сегодня, по данным банка Halifax, стоимость среднего британского дома или квартиры эквивалента 5,66 годовым зарплатам среднего британца, в Лондоне и на юго-востоке Англии свыше 7.

Затем в течение нескольких лет произошел скачок до пяти раз результатом стал кризис начала 1990−х.

Прогнозы, предсказывающие падение на 30 35% в течение ближайших лет, звучат из уст очень высокопоставленных британских экономистов. Так, в начале мая один из членов комитета по денежной политике Банка Англии Дэвид Бланшфлауэр заявил, что цены на недвижимость в Британии должны упасть на треть, чтобы вернуть соотношение между ценами и доходами британцев на устойчивый уровень. Сегодня 71% жителей Британии являются владельцами жилья, поэтому для большинства населения выплаты по ипотечным кредитам остаются главной статьей расходов.

Такой уровень цен является неустойчивым в долгосрочной перспективе хотя бы потому, что банки предпочитают выдавать ипотеки на суммы, в 3 3,5 раза превышающие размер годовой зарплаты. Недвижимость становится совершенно недоступной, особенно в Лондоне, где большую роль играют спекулятивный фактор Сити и приток обеспеченных покупателей из-за границы. Чтобы недвижимость стала доступной для массового покупателя, цены должны серьезно упасть. Возможно, речь идет о 20 30 процентах, рассказал Эксперту руководитель исследовательского департамента Hometrack Ричард Доннел.

Безработных в Британии сегодня 843 тыс. человек, несмотря на приток сотен тысяч мигрантов из стран Восточной Европы в последние четыре года. В разгар же рецессии начала 90−х в Британии было почти 3 млн безработных, многие из которых потеряли свои дома из-за невозможности выплачивать ипотечные кредиты.

Впрочем, в нынешней ситуации отмечается не только сходство с событиями начала 90−х, но и некоторые отличия. Так, в конце 80−х процентные ставки составляли около 10%, а в конце 1989 года они выросли до невероятного по нынешним меркам уровня 14,9%. С декабря же 2007 года Банк Англии уже трижды сокращал процентные ставки с 5,75 до нынешних 5%. Это позволяет большинству домовладельцев продолжать обслуживать свои ипотеки без угрозы конфискаций. Так, согласно прогнозу CLM, число конфискаций домов за невыплату в 2008 году составит всего 45 тыс. (столько же, сколько ожидалось в октябрьском прогнозе).

Да и власти ведут себя очень активно. В середине мая замминистра финансов по жилищным вопросам Каролин Флинт объявила о новой инициативе, которая должна сократить число конфискаций домов. Так, все британцы с уровнем дохода менее 120 тыс. долларов в год смогут получить доступ к правительственной программе поддержки, в рамках которой правительство будет выплачивать половину кредита. Правда, в случае продажи дома половину его стоимости придется вернуть государству. Это должно значительно повысить доступность жилья для британцев, многие из которых тратят на выплаты по ипотечным кредитам около половины своего месячного дохода.

Поэтому наихудший сценарий может и не реализоваться, до полномасштабного кризиса пока далеко.

Зампред Госстроя Владимир Пономарев заявил, что перед его ведомством сейчас стоят две основные задачи: повысить платежеспособный спрос населения и увеличить количество предложений жилья. По его словам, в этом году ожидается двукратное по сравнению с прошлым увеличение объема выданных жилищных кредитов. Ипотекой в России уже занимаются 146 банков. Однако основная сложность, говорит г-н Пономарев, в том, что у желающих воспользоваться их услугами граждан полностью отсутствует кредитная история. Эту ситуацию может исправить подготовленный законопроект «О кредитных историях граждан». В этом документе предусматривается упрощение процедуры получения кредита -- так, обязательное прямое подтверждение дохода кредитополучателя предлагается заменить обязательным учетом косвенных признаков его благосостояния.

Но этих мер может оказаться недостаточно. Происходящее на рынке недвижимости во многом объясняется ожиданиями. Если цены падают два месяца, то все начинают думать, что падать они будут и дальше. Поэтому перестают покупать. То, что мы сейчас наблюдаем, эдакая забастовка покупателей, которые предпочитают занять выжидательную позицию. В таких условиях снижение цен приводит к ожиданию дальнейшего падения. И если покупатели будут считать, что с покупкой стоит подождать, то цены продолжат двигаться вниз, сказала Эксперту Йоланда Барнс, экономист риэлтерского агентства Savills, которое ожидает 25−процентного удешевления недвижимости до конца 2009 года.
Тема доступности ипотечного кредитования стала основной на прошедшей вчера первой всероссийской конференции «Инвестиции в недвижимость». По словам участников конференции, широкий круг инвесторов, желающих работать на российском рынке, обеспокоен тем, что рядовые граждане, которые нуждаются в приобретении жилья, далеко не всегда могут воспользоваться банковским кредитом.

Между тем нашлись и противники ипотеки в принципе. Председатель думского комитета по развитию ипотечного кредитования Иван Грачев полагает, что России лучше использовать немецкий опыт -- реализовывать схемы приобретения жилья в рассрочку через строительно-сберегательные кассы. Однако эта идея не встретила у участников конференции особого энтузиазма.

Гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка признал, что сейчас ипотека более-менее активно функционирует только на рынке вторичной недвижимости. По его мнению, чтобы жилье стало более доступным, можно, например, увеличивать срок кредитования. Кроме того, г-н Семеняка предложил разработать законопроект, который позволял бы заемщикам уменьшать сумму взятого кредита на величину годовой инфляции.

Г-н Глазунов возлагает большие надежды на инвестиционные ценные бумаги. Это относительно новое понятие уже фигурирует в законе «Об ипотечных ценных бумагах», который уже много лет находится в разработке, а полтора года назад представлен в правительство. Закон представляет инвесторам два вида ценных бумаг: ипотечные облигации, отличающиеся от обычных облигаций только спецификой обеспечения, и ипотечные сертификаты участия, напоминающие инвестиционный пай.

Гораздо интереснее специалистам по недвижимости было обсуждать тему функционирования на жилищном рынке паевых инвестфондов -- эта форма инвестиций крайне привлекательна, но пока в России не развита. Гендиректор Первого инвестиционного фонда недвижимости Павел Зюбин рассказал, что «московский рынок недвижимости, на котором работает ПИФН, представляет широкие возможности для инвестора -- 15--20% годовых от эксплуатации готовых офисных и торговых комплексов и до 100% годовых при разработке перспективных проектов». А член ФКЦБ России Дмитрий Глазунов сообщил, что «за последний год ФКЦБ зарегистрировала несколько закрытых ПИФов, которые намерены вкладывать деньги в недвижимость».



Главная --> Публикации