Главная --> Публикации --> Развелся - отдай жилплощадь Присмотрелись к лучшему Туапсе: еще не сочи Ипотечное кредитование замедляет темпы роста. в лидерах закрепляются госбанки "соколиные джунгли" большого города

В среду мосгордума приняла поправки в закон города Москвы от 14 июня 2006 года № 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. Основные изменения направлены на то, чтобы обойти главное требование Жилищного кодекса для очередников быть малоимущими.

Столичные власти меняют московское жилищное законодательство. Отныне на помощь города при решении своего квартирного вопроса могут претендовать не только малоимущие москвичи, но и те, чья жилплощадь ниже нормативной. Для них вводится категория нуждающихся в содействии города. Правда, пойдя на значительное увеличение очереди, роста объемов строительства социального жилья власти не планируют.

Мы отдавали себе отчет в том, что немалая часть москвичей не отвечает критериям малоимущности, сказал Степан Орлов, прежде всего это бюджетники, работники социальной сферы, учителя, врачи. Исходя из этого и возникло предложение законодательно ввести новую категорию граждане, нуждающиеся в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

По словам редактора документа, председателя комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике думы Степана Орлова, теперь закон предусматривает возможность проживающим в стесненных условиях москвичам участвовать в городских возмездных программах улучшения их жилищных условий. Для этого они должны лишь соответствовать всем требованиям признания нуждающимися в жилых помещениях, за исключением требования малоимущности: иметь соответствующий ценз оседлости (не менее 10 лет), не совершать за последние пять лет сделок, ухудшивших жилищные условия, и при этом иметь менее 10 кв. м жилплощади на человека.

Принятые изменения призваны решить проблему и тех очередников, которые за время ожидания квартиры могут улучшить свое материальное положение и перестать быть малоимущими. Согласно Жилищному кодексу, любой, кто способен хоть как-то зарабатывать себе на жизнь должен быть безжалостно вычищен из очереди. Теперь у него будет оставаться шанс улучшить свои жилищные условия, хотя и не бесплатно.

Попадающих в новую категорию горожан власти будут ставить на отдельный учет и приравняют к старым очередникам, за исключением права предоставления жилья по договорам социального найма.

Впрочем, расширяющий потенциальные возможности москвичей закон никак не решает главной проблемы отсутствия у города как самого жилья, так и планов увеличения объемов строительства под социальные программы. А это значит, что все революционные шаги столичных властей не более чем популизм. И приведут лишь к значительному увеличению очереди.

Нуждающиеся в содействии смогут принимать участие в уже действующих городских программах, таких как Молодой семье доступное жилье, получать субсидии из городского бюджета, приобретать жилье с рассрочкой платежа, участвовать в социальной ипотеке, а также в городских накопительных системах для покупки жилья на рынке. Жилищный кодекс, как утверждают авторы документа, при этом не нарушается: новая категория очередников будет получать квартиры не бесплатно.

Впрочем, как признаются сами авторы новаций, они и не говорят о немедленном обеспечении жильем новой категории нуждающихся, а лишь о том, чтобы начать их ставить на очередь. По словам Степана Орлова, эффективность закона будет во многом зависеть от бюджетных возможностей города и от количества москвичей, пожелавших воспользоваться возмездными жилищными программами.

Сегодня, по оценке мэрии, самостоятельно купить себе квартиру на рынке не могут 85% москвичей. Да и перспектива простоять полжизни в очереди (максимальное время ожидания муниципальной квартиры составляет 20 лет) прельщает далеко не всех. Поэтому желающих попасть в категорию нуждающихся в содействии будет более чем достаточно. При этом никуда не денется и традиционная очередь, составляющая сейчас почти 163 тысячи семей.

И если это соотношение останется прежним, то, даже став завтра на очередь, нуждающиеся в содействии смогут получить это содействие не ранее 2015 года. Более того, из года в год властям не удается обеспечить жильем даже семьи, включенные в план на конкретный год. Например, в прошлом году лишь 60% участников всех городских программ (как возмездных, так и безвозмездных) получили жилье в срок.

Пока же соотношение между возможностями города и потребностями горожан таково, что в текущем году жилищными возмездными программами смогли воспользоваться московские семьи, ставшие на очередь до 2000 года.

Так, если в 2008 году на жилищные субсидии очередникам было заложено 7 млрд рублей, то к 2010 году эту сумму планируется сократить до 2 млрд. А увеличение одних программ происходит лишь из-за переброски объемов из других. Например, вместо 15 домов по программе Молодой семье доступное жилье планируется построить 15 доходных домов для молодых семей.

При этом в перспективе социальные жилищные программы города будут только сокращаться.

В результате очередь плавно перетекает из года в год. А жилье для участников программы приходится покупать за МКАДом.

Кстати, самую популярную городскую возмездную программу Молодой семье доступное жилье тормозит сегодня именно низкий объем строящегося жилья. Так, по оценкам жилищного департамента, в 2006 2008 годах улучшить свои жилищные условия должны 22 тыс. молодых семей, однако в прошлом году отпраздновали новоселье только 3662 молодые семьи, а в этом менее 900 семей.

По мнению члена президиума Российской академии естественных наук, автора ряда программ развития рынка московской недвижимости Ирины Рукиной, городу действительно нужно как можно больше разных жилищных программ, чтобы москвичи могли выбирать приемлемые для них варианты.

Но, как не раз заявляли в свое оправдание представители департамента жилищной политики и жилищного фонда, они лишь распределяют то, что имеют.

Путь Урса банка
После повышения ЦБ в начале июня ставки рефинансирования до 10,75% годовых рублевая ипотека в Сбербанке подорожала на 1,25 1,75% годовых. На прошедшей неделе ставки на 0,5% повысил Дельтакредит, на 0,3 0,9% Уралсиб. Особняком держится Урса банк с 6 июня он уменьшил ставки по ипотечным кредитам с 17% до 15%.
OOO Хоум Кредит энд Финанс Банк (ХКФ Банк)
Универсальный банк
Входит в Home Credit Group (Чехия). На российском рынке с 2002 г. В Новосибирске с 2003 г., специализируется на потребкредитовании.
Чистая прибыль 1,98 млрд руб.pобщий кредитный портфель 70,76 млрд руб. (2007 г., данные банка).

Однако, как считает эксперт, борьба за землю в Москве приобретает катастрофический характер, и именно она создает проблемы для строительства социального жилья. А даже самые лучшие программы приобретения жилья не увеличат количество земли под его строительство.
Новосибирский филиал Хоум кредит энд финанс банка (ХКФБ) предоставляет ипотечные кредиты на сумму от $10 000 до $500 000 в рублях и долларах на 10, 15, 20 и 25 лет, рассказал заместитель председателя ХКФБ Владимир Гасяк. Минимальный первоначальный взнос 15% от суммы, ставка 12-14% годовых в зависимости от срока кредитования в рублях и валюте.

Новосибирск первый регион в Сибири, где ХКФБ запустил ипотеку. Сейчас банк развивает ее в 16 городах. В конце июня ХКФБ начнет выдавать ипотечные кредиты в Красноярске, осенью в Омске, сказал Гасяк, отказавшись сообщить, сколько кредитов банк планирует выдать в Новосибирске и на какую долю рынка рассчитывает.

Банк не требует поручительств, не предъявляет требований к гражданству и прописке заемщика, разрешает устное подтверждение дохода, может учитывать совокупный доход до четырех созаемщиков, которые не обязаны состоять в родственных связях, говорит Гасяк. Мы вышли на рынок ипотечного кредитования позже своих конкурентов в декабре 2006 г., поэтому выбрали максимально клиентоориентированную стратегию, объясняет он нестрогие требования к заемщикам. По мнению Гасяка, преимущество предложений ХКФБ отсутствие скрытых комиссий и штрафов за досрочное погашение кредита, а также возможность рассмотрения заявки с устным подтверждением дохода работодателем (без справки 2 НДФЛ).

По данным ЦБ РФ, в 2007 г. в Новосибирской области было выдано 17,8 млрд руб. кредитов, в I квартале 2008 г. 4,46 млрд руб. Ипотечные кредиты в Новосибирске выдают около 40 банков. По оценке директора регионального филиала КИТ финанс Александра Сабаева, по 20-30% всех кредитов в регионе выдают Сбербанк и ВТБ 24, 12-15% Урса банк, 10% КИТ финанс. Средние ставки кредитов по Новосибирску на начало июня 12-13% в рублях, добавила руководитель отдела по связям с общественностью новосибирского филиала Фосборн хоум Надежда Кондратюк.

Когда в августе прошлого года ХКФБ запустил ипотеку в Нижнем Новгороде, Гасяк обещал до конца 2007 г. выдать кредитов на сумму свыше 150 млн руб. и занять 4% нижегородского рынка. Директор Нижегородского центра независимой экспертизы Татьяна Романчева говорит, что объем нижегородского рынка ипотеки в 2007 г. вырос на 278% до 6,23 млрд руб. При таком росте Хоум кредит мог занять заявленные 4% рынка, выдав ипотечных кредитов более чем на 240 млн руб.


Не так давно на московском рынке недвижимости появился новый формат арендного жилья - летние квартиры. Появление такого формата объясняется желанием пенсионеров заработать на своих кровных квадратных метрах за то время, пока они будут отдыхать (работать) на даче. Как правило, сдаются такие варианты с мая по сентябрь-октябрь. При этом цена на аренду летних квартир традиционно ниже среднерыночной на 30-50%. Что немаловажно, чаще всего ниже и комиссия риэлтору, скидка доходит до 50% и более.

ХКФБ сможет занять не более 1% местного рынка ипотеки, полагает директор Новосибирского кредитного агентства Андрей Пашковский: Наиболее популярны ипотечные кредиты на длительные сроки 20-25 лет, а у ХКФБ привлекательны ставки только по коротким кредитам. Декларируемые 12% предназначены для корпоративных клиентов. Для остальных банк предлагает 12,5%, добавляя 0,5% на каждые пять лет. За 25 лет набегает 14% без учета комиссий, подсчитал Пашковский. Сбербанк, например, кредитует на срок до 30 лет под 13,75% годовых.

Не лишним будет отметить и психологический фактор, вернее то, как относятся такие предприимчивые пенсионеры к своим жильцам. А относятся они к ним не всегда как к полноценным и независимым арендаторам, а как к людям, которых они пустили пожить в свои чудо-хоромы. Все-таки очень сказывается разница, когда человек сдает свою вторую квартиру с уже ненужной мебелью доставшейся от прабабушки и когда он сдает свое единственное жилье в котором живет сам.

Кроме того, есть у этих квартир еще одна особенность довольно много вариантов сдается не целиком. Например, в трехкомнатной квартире сдается лишь одна или две комнаты, третья же комната используется хозяином как склад под хранение своих наиболее ценных вещей. Уж коль зашел разговор об особенностях, стоит отметить и еще один, не очень приятный момент. Некоторые хозяева, особенно страдающие маразмом, сдав такую квартиру считают нормальным заявиться в нее в любой момент и переночевать там пару деньков. Как- никак, а надо получить пенсию, купить в городе семена, некоторые продукты, поболтать по городскому телефону с другими пенсионерами и прочее. В общем решить, накопившиеся проблемы.

Как отмечает Мария Жукова, заместитель директора департамента Миэль-Аренда холдинга Миэль, по наблюдениям специалистов появление летних вариантов сбивает с толку многих арендаторов. У них возникает ощущение избытка предложения, снижения стоимости, и, естественно, они начинают торговаться с хозяевами квартир, которые предлагают нормальные долгосрочные варианты. В итоге ставка аренды весной и летом становится ниже на 10 15 %. Зная данную тенденцию, опытные арендодатели стараются сдать свою недвижимость до наступления весеннего сезона. Если же не удается, то они предпочитают скорее придержать квартиру до наступления осени, чем сдавать ее летом по сниженным ценам. Ведь договор подписывают на полгода или год, и в течение этого времени арендодатель не имеет права повышать цену, а значит, прибыль будет упущена.
Ипотека возвращает свои позиции. Это подтверждают данные аналитического исследования, проведенного Группой компаний Домостроитель - одним из крупнейших застройщиков Московской области.

Снимают летние квартиры такие же летние люди, приезжающие в Москву немного подзаработать или поступить в ВУЗ: родители с детьми-абитуриентами из других городов, рыночные торговцы, строители, таксисты-маршруточники, проститутки и прочие искатели материальных благ и просто человеческого счастья. Некоторые люди постоянно проживающие в Москве, но не имеющие собственного жилья, используют летние квартиры как место для временного проживания при поиске более лучшего и долговременного варианта. Обычно это называется перекантоваться.



Так, в апреле приобрести квартиру по ипотеке в объектах Группы планировало 32% покупателей, а в мае уже 35%. При этом абсолютным рекордсменом среди объектов ГК Домостроитель стал жилой комплекс Юго-Западный, расположенный в городе Московский Ленинского района в 8 км от МКАД по Киевскому шоссе. Если в марте ипотечную сделку на покупку квартиры в ЖК Юго-Западный заключило 34,69% покупателей, в апреле 57,14%, то в мае этот показатель оставил уже 77,78%.

Это 17-этажный кирпично-каркасный дом, входящий в 1-ую очередь строительства жилого комплекса Юго-Западный наряду с еще пятью кирпично-каркасными домами и общеобразовательной школой на 1100 мест. В настоящее время дома 1-ой очереди готовятся к сдаче в эксплуатацию.

Ни для кого не секрет, что чем выше ликвидность проекта, тем выше процент сделок, совершаемых в инвестиционных целях. И все чаще инструментом для инвестиций становится именно ипотека. Для того чтобы разобраться в методике ее расчетов возьмем для примера просторную, площадью 70 кв.м., двухкомнатную квартиру в корпусе 2 жилого комплекса Юго-Западный.

В октябре 2006 года, когда здесь только открывались продажи квартир по ипотеке, квадратный метр в выбранной нами квартире стоил 48 182 руб., а значит, стоимость квартиры составляла 3 372 740 руб. В мае 2008 года квартира уже стоила 6 214 520 руб. (88 400 руб. за квадратный метр). Входной билет в ипотеку на первичном рынке 10% стоимости квартиры. Располагая этой суммой можно рассчитывать на получение от банка кредита. В октябре, когда строительство велось на уровне первого этажа, в качестве минимального первоначального взноса требовалось внести 337 274 руб. Еще 50 050 руб. необходимо было для оплаты комиссии банка и стоимости страховки за первый год.





Если бы мы взяли кредит сроком 20 лет с ежемесячным платежом 37 747 руб. на этапе строительства (14% годовых) и 31 332 руб. после оформления в собственность (11% годовых), наши расходы в течение 20 месяцев составили 754 940 руб. Кстати, речь идет об актуальных на сегодняшний день процентных ставках. Вместе с комиссией банка и страховкой за первый и второй годы, а также первоначальным платежом наши расходы составили бы 1 158 959 руб. При продаже квартиры в мае 2008 года сбор за досрочное погашение кредита платить нам не потребовалось бы, ведь с момента покупки квартиры прошло уже больше года. Что же мы получаем? За двадцать месяцев, прошедших с начала продаж по ипотеке, цена нашей квартиры выросла на 2 841 780 руб. Если вычесть из этой суммы все наши расходы, остается 1 682 821 руб. или 145,2% от вложенных средств. Это примерно 87,12% годовых. При ипотеке сроком 25 лет наши расходы снизились бы до 1 134 819 руб. за счет меньших ежемесячных платежей, а прибыль возросла до 1 706 961 руб. Итого доходность наших вложений составила бы 150,4% или 90,25% годовых.

В октябре 2006 года квадратный метр в ней стоил 44 730 руб., сегодня же - 84 500 руб. Цена квартиры выросла с 3 938 029 руб. до 7 439 380 руб. соответственно. Минимальный первоначальный взнос, необходимый для получения ипотеки, в октябре 2006 года составлял 393 803 руб., комиссия банка и стоимость страховки за первый год 57 935 плюс еще 19 493 руб. за второй год. Если бы мы взяли ипотеку на 20 лет, ежемесячный платеж на этапе строительства равнялся бы 44 073 руб., а после оформления в собственность 36 583 руб. Наши расходы составили бы 1 352 261 руб., а прибыль - 2 148 660 руб. Это 158,9% или 95,3% годовых. При ипотеке сроком 25 лет наши расходы снизились бы, а прибыль возросла до 2 176 840 руб. или 164,4% за двадцать месяцев и 98,6% годовых.

Если бы мы выбрали 3-комнатную квартиру площадью 88 кв.м. в корпусе 5, также входящем в 1-ую очередь строительства жилого комплекса Юго-Западный, наши затраты остались бы практически на том же уровне, а доходность выросла.

На правах рекламы

В апреле стартовали продажи во 2-ой очереди строительства ЖК Юго-Западный, в которую вошли четыре 17-этажных кирпично-каркасных дома с 19-этажной угловой монолитной секцией, а также детский сад. Сроки сдачи 2 квартал 2009 года. Конечно, цены на квартиры во 2-ой очереди выше, чем на начальной стадии строительства в 1-ой очереди строительства. Но это естественно, ведь проект уже доказал свою ликвидность, коммуникации проведены, в ближайшее время начнется сдача не только жилых домов 1-ой очереди, но и общеобразовательной школы. В то же время набирает обороты и скорость строительства. Уже сейчас некоторые секции 2-ой очереди достигают 12 этажей. По оценкам специалистов Группы компаний Домостроитель только до конца этого года рост цен на квартиры во 2-ой очереди строительства ЖК Юго-Западный составит примерно 25%.



Главная --> Публикации