Главная --> Публикации --> «мы тратим чужие деньги» Комплексный подход Экстренное торможение Ищем доступное жилье: почем подмосковные вечера в своей квартире Российские резервы угодили в ипотечный переплет

Ограда Летнего сада не подошла
Как рассказал ГАЗЕТЕ член градостроительного совета директор Государственного института искусствознания Алексей Комеч, проект предполагает установку металлического забора по склону холма параллельно Старой площади вдоль комплекса административных зданий, где размещаются администрация президента РФ, Московская облдума и аппарат губернатора Московской области. На обсуждение членов совета было вынесено несколько вариантов решетки, различавшихся рисунком, среди них была копия знаменитой ограды петербургского Летнего сада с гранитными опорами-колоннами и металлической решеткой между ними. Но этот вариант был отвергнут членами совета как не соответствующий месту и неестественный для исторического Китай-города. «Совет забраковал архитектурное решение, а концепцию предложил пересмотреть, - пояснил Комеч. - Было принято решение уточнить у ФСО - может быть, можно обойтись без ограды? Белый дом оградили после попытки его штурма в 1993 году, Кремль - режимный объект, но даже там есть общественные, публичные зоны, никакими решетками не огороженные».

Общественный градостроительный совет при мэре Москвы обсудил возможность ограждения комплекса зданий на Старой площади металлическим забором. Ранее, по сведениям ГАЗЕТЫ, с этой инициативой выступала Федеральная служба охраны, занимающаяся охраной правительственных зданий. Причина появления оград - угроза терроризма. Начать предложено со здания администрации президента. Ограда появится на том самом месте, где до середины XVII века проходила стена Китай-города. Потом по предложению и.о. мэра Москвы Валерия Шанцева такие ограды появятся не только на Старой площади, но и в других стратегических местах - возле правительственных зданий и трасс.

"Скажут построить забор - конечно, построим"
В ФСО ГАЗЕТЕ заявили, что они с инициативой установки забора не выступали, а только «согласовали предложение Москвы». Собеседник ГАЗЕТЫ пояснил, что "ФСО не занимается хозяйственной деятельностью, в том числе строительством заборов. Ограда по периметру комплекса зданий существует давно и в усилении не нуждается".

Есть и другое объяснение необходимости установки ограды на Старой площади. Архитекторы говорят, что новая решетка должна заменить демонтированную еще в начале XX века ограду, которая символизировала проходившую по склону холма Китайгородскую стену.

30 долларов за квадратный метр
Между тем идея сооружения оград вокруг стратегически важных объектов показалась столичным властям интересной. Так, Валерий Шанцев сообщил, что в ближайшее время городские власти и ФСО намерены "концептуально обсудить" перспективы установления подобных оград на территории столицы. Помимо Старой площади ФСО также обеспечивает безопасность Кремля, здания правительства, министерств, Госдумы и Совета Федерации. Только часть этих зданий надежно защищены. Это подтвердили недавние учения ФСО, когда выяснилось, что к одному из названных объектов может легко подъехать грузовик со взрывчаткой. Тогда и было принято решение поставить вокруг правительственных зданий дополнительную ограду.

Ничего не знали о заборостроительных планах и в Управлении делами президента. «Если нам скажут построить забор - мы, конечно, построим забор, - сказал ГАЗЕТЕ пресс-секретарь управделами президента Виктор Хреков. - Но пока я об этом ничего не слышал».

Магазины шаговой доступности Гарант-инвест тоже строит. Сеть Мой магазин насчитывает 15 торговых точек. Глобальных отличий в этих проектах нет. Ну да, районные ТЦ работают круглосуточно, их площадь больше площади магазинов, они расположены отдельно, и их занимают узнаваемые арендаторы. Но по большому счету оба проекта похожи, как два брата-близнеца.

Если эта идея осуществится, то затраты будут следующими. Московские фирмы берут за изготовление квадратного метра кованой ограды в среднем 30 долларов, за ворота - порядка 1800 долларов, за покраску в черный цвет - от 2 до 22 долларов за квадратный метр, другой цвет - плюс 5%. К примеру: длина ограды на Старой площади может составить порядка 450 метров. В этом случае изготовление забора высотой три метра обойдется примерно в 40 500 долларов (без ворот), его покраска в черный цвет может стоить от 2700 до 29 700 долларов, а в любой другой - от 2835 до 31 185 долларов.
Девелоперы много говорят о том, что в черте города практически негде строить крупные торговые центры. Участок должен быть достаточно большим, находиться в месте с хорошей транспортной доступностью такие в особенном дефиците. И некоторые участники рынка ищут другие пути для развития бизнеса. Например, одно из подразделений финансово-промышленной корпорации Гарант-инвест строит торговые центры районного формата (не забывая, впрочем, и про крупные комплексы).

В них представлен минимальный набор необходимых услуг: химчистка, аптека, продукты, дом быта и т. д. Панфилов объяснил, что для таких проектов проще найти привлекательные участки, их можно даже купить на вторичном рынке. А экономические показатели, уверял президент Гарант-инвест, выше, чем в крупных торговых комплексах. И вообще это новая тенденция за рубежом: магазины шаговой доступности строят в больших зданиях.

Тем не менее, собрав журналистов весной на пресс-ланч, руководство корпорации в числе прочих достижений объявило об успехе проекта Районные торговые центры. Президент ФПК Гарант-инвест Алексей Панфилов подчеркнул: проект приносит хорошую прибыль и эффективно окупается. По его словам, это новый, динамично развивающийся формат. Люди ежедневно посещают эти ТЦ районного масштаба.

Тем не менее, по словам представителей Гарант-инвест, четыре таких ТЦ уже успешно работают (на сайте компании названы два: на ул. Шипиловской, 62А, открыт в июле 2005 г. и на Пролетарском проспекте, 2А, открыт в марте 2005 г.), еще четыре находятся на стадии строительства, два будут куплены на вторичном рынке и еще несколько находятся в стадии проектирования. В общем, представители компании рассказали, что уже есть программа по реализации таких ТЦ на следующий год довести их количество до 10.

Правда, отвечая на вопрос корреспондента Ведомостей, Панфилов оговорился, что одна проблема с реализацией таких планов все же может возникнуть. Если при строительстве крупного объекта на оплату инженерных сетей уходит до 40% от бюджета, то затраты на те же сети при строительстве маленьких ТЦ могут составить до 200-300%, если есть проблемы с подключением. В этом случае окупаемость объекта может доходить до четырех лет.

Однако некоторые эксперты рынка называют эти торговые комплексы магазинами шаговой доступности. Уж слишком расплывчатые между форматами различия. Правда, оговариваются, что формат районного ТЦ все-таки нужен и будет пользоваться популярностью в случае успешной реализации.

Кстати, Панфилов объяснил, что строительство этих торговых центров совместная программа с правительством Москвы, тендер на осуществление которой был выигран компанией несколько лет назад. А размер инвестиций в один объект площадью 1500-2000 кв. м, по его словам, составляет $4-5 млн.

Эксперт считает, что дело в наполнении ТЦ. Чтобы извлечь максимальную выгоду из торгового центра районного масштаба, весь 1-й этаж должен занимать супермаркет. На 2-м можно разместить сервисные службы, минимальный набор сетевых операторов и небольшой фудкорт.

Евгений Оболенцев, ведущий консультант отдела торговой недвижимости компании Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, рассказывает, что более двух лет назад уже была компания, которая собиралась построить в Москве около 30 магазинов сети Шагмаг. Но проект не был реализован в полной степени. И в результате было построено всего несколько магазинов.

Магазины шаговой доступности более эффективны с точки зрения бизнес-проекта, чем торговые центры районного масштаба, считает руководитель отдела консалтинга компании Astera Александр Осипов. По его мнению, девелоперы не выстраиваются в очередь за строительством таких ТЦ, потому что продать эти объекты стратегическому инвестору будет гораздо сложнее. Фонды прямых инвестиций, специализирующиеся на вложениях в строительство и приобретение торговых комплексов, ориентированы на крупные масштабы.

Особой экономической выгоды такой проект не принесет, считает Оболенцев, так как земля в Москве дорогая. А при таком положении дел из проекта много не выжмешь. Небольшое пятно застройки можно использовать гораздо более эффективно. В регионах и того хуже в такие ТЦ пойдут скорее всего местные игроки, которые не потянут запрашиваемые арендные ставки. Проект Гарант-инвест на Пролетарском проспекте он считает скорее магазином шаговой доступности, чем полноценным районным ТЦ.

Да и потребитель обычно едет туда, где больше выбора. Вряд ли кто-то безропотно купит единственную предложенную в местном торговом комплексе марку или товар. Можно, конечно, заинтересовать потенциальных покупателей изначально, но как с течением времени удерживать плотность покупательского потока? Хотя, конечно, такие проекты нужны. Всегда удобнее купить рядом с домом некий минимум необходимых продуктов питания, сдать вещи в химчистку или зайти в аптеку за лекарством. Но важнейшим условием для успешности такого проекта будет являться его расположение. Ведь если оказаться в нужном месте в нужное время, то арендаторами площадей могут стать и вполне приличные операторы.

Тому есть несколько причин. Например, размер инвестиций. Единственное, в чем здесь можно выиграть, это в стоимости строительства из-за его меньших объемов и использования строительных материалов уровнем попроще, чем для крупных проектов. Все остальные вложения, такие как стоимость исходно-разрешительной документации, оплата труда подрядчика и т. д., будут равнозначными по размерам с проектом крупного комплекса. Только от его продажи можно получить большую прибыль.

С другой стороны, можно понять позитивную позицию Гарант-инвест. Ведь в районные торговые центры не придет много крупных якорных арендаторов, а значит, они не смогут диктовать свои условия. Из этого вытекает простая, но приятная истина: те, кто все же захочет арендовать такие площади, будут платить собственнику максимальную ставку аренды. Но остается открытым вопрос: а потянут ли в финансовом плане эти ставки некрупные операторы? Сервисные услуги, химчистки, аптеки, парикмахерские и т. д. не способны приносить большую прибыль владельцам. Значит, и ставки могут стать для них существенной проблемой.

Полина Жилкина, директор департамента аналитики компании ADG Group, считает, что серьезной проблемой для развития формата районного ТЦ является участок под застройку. Стоимость большого участка земли за пределами МКАД (или на МКАД) зачастую сопоставима со стоимостью маленького участка в пределах центра города.

Спрос на торговые площади по-прежнему остается высоким. Это заставляет девелоперов возводить масштабные проекты. Как правило, большому проекту легче конкурировать с торговыми центрами меньшего формата. Именно поэтому такое направление считается более приоритетным. Но это будет продолжаться до тех пор, пока в крупномасштабных торговых центрах арендная площадь будет востребована на 100%. Как только потребительский рынок Москвы будет насыщен, уверен эксперт, крупный ТЦ может потерять часть арендаторов и, как следствие, репутацию, не говоря уже о доходе.

Сейчас в Москве, по данным компании Магазин магазинов, доля торговых центров районного масштаба (по количеству) составляет около 35% по отношению к более крупным форматам. Но если рассмотреть объекты, находящиеся на стадии строительства и планирования, их доля равна 20%, считает руководитель отдела исследований компании Вячеслав Кацегоров. Связано это с тем, что девелоперы предпочитают большие форматы.

Любой потребитель будет доволен, когда в его районе появятся современные торговые площади вместо строений старого образца и районных рынков. К тому же в период насыщения рынка развивать небольшие форматы менее рискованное дело, учитывая, что магазины шаговой доступности вновь начинают пользоваться популярностью.

Можно сказать, что ТЦ районного масштаба в Москве востребованы. За их счет можно приумножать торговую составляющую города, так как для строительства крупных объектов в Москве практически не осталось удачных мест. Но для них тоже не хватает хороших мест, считают в Магазине магазинов. Это вызвано тем, что на таких местах по-прежнему продолжают существовать старые торговые форматы (небольшие рынки, торгово-ярмарочные комплексы, магазины старой постройки).

Руками не трогать!
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, уверен, что при существующем дефиците свободных участков под застройку в центре города реставрация исторических зданий может быть единственно возможным вариантом для крупного девелоперского проекта.

Люди, вовлеченные в процесс охраны памятников, болезненно реагируют на любые изменения в состоянии историко-архитектурной среды города; в отличие от них люди с бизнес-интересами прежде всего думают о том, какую выгоду можно извлечь, вкладывая деньги в историческую недвижимость.

Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости компании Миэль-Новостройки, в свою очередь, считает, что для девелопера реставрация исторических зданий только вопрос престижа, потому что говорить о коммерческой целесообразности таких проектов можно с большой натяжкой.

Запрет московских властей на строительство офисных комплексов в ЦАО вынуждает девелоперов осваивать территории промышленных зон, реконструировать офисные объекты низкого класса, а также реставрировать офисные особняки, излагает свою точку зрения Ковалев. В настоящее время в ЦАО реализация нового офисного проекта, не прошедшего согласование с московскими властями до принятия решения о запрете нового строительства, возможна только в качестве реконструкции и реставрации существующих объектов.

Однако с коммерческой точки зрения, по мнению эксперта, это здание для размещения банка не самый оптимальный вариант. Причины следующие:

Существуют два понятия реставрация (приведение здания в первоначальное состояние без изменения фасадных и конструктивных решений) и реконструкция (от здания может остаться только один остов или фасад, а все остальное конструктивные элементы, другие фасады, объемно-планировочные решения меняется), объясняет он. Реставрация исторических зданий редко представляет интерес с коммерческой точки зрения. Историческое здание это прежде всего имидж. В качестве примера можно привести красивое здание банка Российский кредит на Смоленском бульваре. Это хороший пример реставрации.

большая неиспользуемая площадь земельного участка;

большие потери площадей из-за неоптимальной планировки;

отсутствие лифта;

неудобное расположение помещений различных функций;

Такими недостатками в подавляющем большинстве обладают не только административные, но и жилые исторические здания. Поэтому заниматься реставрацией в чистом виде имеет смысл только для искусства, для сохранения зданий в первозданном виде и донесения их облика до наших потомков, резюмирует Каарма.

отсутствие подземной парковки и т. п.

Наверное, с точки зрения искусствоведа важно сохранить в неприкосновенности деревянные (порой крайне ветхие) перекрытия, говорит Ян Аль-Нури. А с точки зрения человека, который будет эксплуатировать это здание, их лучше заменить современными и более прочными конструкциями. Я против того, чтобы сносить памятники и строить на их месте муляжи, но грань между бережным отношением к архитектурному наследию и разумным коммерческим использованием памятников нужно соблюдать. Получается, что все трясутся над историческими памятниками, но никто реально ничего не делает. Памятники ветшают, превращаются в руины и перестают быть привлекательными для бизнеса и общества. Лет через 50 может случиться так, что реставрировать будет нечего. Сейчас подобные объекты приносят только убытки, хотя после реставрации и реконструкции они могли бы и приносить прибыль, и оставаться культурным наследием.

А консультант компании Penny Lane Realty Ян Аль-Нури считает, что для собственника или арендатора объекта наследия важнее знать, будет ли здание в будущем прочным, как быстро потребуется проводить ремонт, насколько в нем стали комфортными условия для пребывания, сохранилась ли архитектурная подлинность объекта после реставрации и т. д.

В сообществе защитников памятников говорят: если хотя бы один человек встанет на защиту исторического здания, у памятника появится шанс спастись. И чаще всего именно такой лично заинтересованный человек собирает команду единомышленников, находит спонсоров и инвесторов, пробивает брешь в бюрократической обороне, в общем, работает, как локомотив.

Технологии или энтузиазм?
Недавно в центре Москвы случайный прохожий в воскресный день увидел, что в районе Хитровки строители начали сносить особняк начала ХIX в. Он сфотографировал строительную технику и выложил снимки в ЖЖ и на сайте Москва, которой нет, через пару часов около стройки собралась группа энтузиастов, они вызвали милицию и потребовали остановить работы, а в понедельник специалисты Москомнаследия наложили запрет на снос памятника.

А год назад такая же участь, похоже, ждала и башню из Нижнего Новгорода. У нее к тому моменту было только треть положенных опор, отсутствовало одно из колец, скрепляющее две секции, и жить ей оставалось считанные месяцы. Вовремя вмешался фонд Шуховская башня, который возглавляет наследник и тезка знаменитого инженера Владимир Шухов.

У знаменитой башни на Шаболовке в Москве, автором которой является гениальный русский инженер Владимир Шухов, есть родная сестра в Нижнем Новгороде, а всего изначально башен было четыре. Нижегородская немного меньше ростом всего 128 м (у москвички 160 м), но в остальном они похожи. Шухов впервые в своих башнях-гиперболоидах применил в качестве строительного материала сетчатые металлические оболочки, которые не только придавали его творениям невесомый ажурный вид, но и прежде всего выдерживали максимальную ветровую нагрузку. Все творения Шухова, в том числе башни, являются объектами культурного наследия и охраняются государством. Правда, два года назад это не помешало злоумышленникам спилить одну из башен и продать 100 т конструкций на металлолом.

Легкость, с которой была решена эта проблема, кажущаяся. Другая шуховская башня знаменитая Шаболовская была объявлена лично Юрием Лужковым объектом бедствия. Мэр Москвы уже не первый год грозится превратить ее в один из главных туристических объектов столицы: в Париже Эйфелева, а у нас будет Шухова. Но дальше разговоров дело пока не идет: памятник находится в федеральной собственности, ни федералы, ни Москва денег на реставрацию не дают. Подойти к башне сейчас невозможно вся территория вокруг застроена. Но Владимир Шухов не унывает, он уверен: они все равно победят, технология продавливания проекта реставрации будет та же, что и в Нижнем. Просто в Москве и усилий, и денег приходится затрачивать в несколько раз больше, чем в провинции.

Спасение башни в Нижегородской области результат коллективных усилий, скромно говорит Владимир Федорович. У башни был хозяин местное отделение РАО ЕЭС России, но им она была не нужна и тратить деньги на реконструкцию энергетики не хотели. Тогда администрация области через суд обязала собственника выполнять свои обязанности по охране объекта, который находится у них на балансе. Всю научно-исследовательскую работу по подготовке проекта реставрации вели специалисты Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета совместно с группой международных экспертов под руководством профессора Райнера Грефе, директора Института строительной истории и охраны памятников архитектуры Университета Инсбрука (Австрия). А наш фонд совместно с зарубежными партнерами собрал $2 млн на проведение реставрационных работ. Спустя год итог таков: башня полностью восстановлена, и нижегородское отделение РАО ЕЭС ведет сейчас дополнительные работы по укреплению ее опор.

В России же интерес инвесторов к исторической недвижимости пока что вялый, причем со стороны не только отечественных девелоперов, но и западных, у которых большой опыт работы над такими проектами. У Георгия Кузина, исполнительного директора компании РДР-Холдинг, этому есть простое объяснение: Все, что связано с московской недвижимостью и арендой исторических зданий, это серые сделки. Серьезных гарантий никто дать не может, доходность не всегда просчитываемая, поэтому для западных инвесторов такие проекты неинтересны. Западные инвесторы консервативны и уделяют много внимания документам. Даже покупки новых зданий в инвестиционных целях среди западных компаний крайне ограниченны, и до памятников архитектуры дело не дошло.

Для культурного наследия России было бы лучше, если бы времена культа личности сменились торжеством технологий. Тем более что изобретать велосипед нужды нет, на Западе (откуда, к слову, девелоперы черпают коммерческие идеи) период строительного бума давно пережили и к наследию относятся бережно. Во многих странах Европы существуют долгосрочные программы, рассчитанные на 30 лет, по сохранению наследия и развитию привлекательного туристического образа страны в целом и столицы в частности.

История как тренд
По мнению экспертов в области недвижимости, сейчас модно иметь историческое здание в качестве головного офиса компании или использовать старинный особняк под резиденцию главы фирмы. Может, этот зарождающийся тренд сделает историческую недвижимость интересной для бизнеса?

По мнению Георгия Кузина, в Москве только незначительное количество исторических зданий восстановлено с максимальной заботой о сохранении внешнего вида, исторических материалов и т. д. Подавляющее большинство либо представляют новодел, либо реконструированы таким образом, что практически утратили свой исторический вид и ценность.

По данным Blackwood, стоимость реконструированных офисных особняков на рынке офисной недвижимости достигает наивысших значений. В большей степени стоимость обусловлена исторической ценностью, уникальностью архитектуры, а также небольшой площадью таких объектов как правило, до 1000 кв. м и ограниченностью их предложения.

Если здание находится в исторической части Москвы или в районе, привлекательном для бизнеса, то после реставрации его можно будет выгодно продать или сдать в аренду, убежден Ян Аль-Нури. Все зависит от условий, на которых приобретается здание. На спрос влияют, во-первых, месторасположение объекта, во-вторых, историческая составляющая здания (кто построил, когда и т. д.) и, в-третьих, возможность приспособить его с учетом современных требований к административным зданиям. Я имею в виду, что в здании после реставрации должны быть все необходимые инженерные системы и коммуникации: вентиляция, кондиционирование, телекоммуникации и т. д.

Конечно, вложения в реставрацию окупаются в несколько раз медленнее, чем новое строительство. По мнению Ковалева, на это потребуется 6-8 лет. А Кайдо Каарма считает, что сроки окупаемости зависят от объема работ по проекту: они могут включать в себя замену перекрытий, всех инженерных коммуникаций, замену или реставрацию наружных стен и т. п. Поэтому по сравнению с новым строительством реставрация обходится дороже зачастую в 1,5-2 раза и больше.

На рынке жилья особняки также находятся в самом высоком ценовом сегменте. Большинство особняков расположено в престижных районах ЦАО (Арбат, Хамовники, Остоженка), имеют оригинальную архитектуру, большие площади и собственную историю. Это прежде всего покупка ради имиджа, которая выгодно подчеркивает статус покупателя и его финансовое положение, убежден Константин Ковалев. А значит, стоимость исторического здания на порядок выше вновь построенных.

Здания, выполненные архитекторами-авангардистами, приспосабливаются к современной эксплуатации легче, чем, например, купеческий особняк или дворянская усадьба XVII-XIX вв., убежден Георгий Кузин. Что же касается согласования проекта, то в России за деньги можно утвердить что угодно. Пример реплики зданий Военторга и гостиницы Москва. Вопрос согласования перепланировок и реконструкций это вопрос только денег.

Окупаемость таких проектов зависит от многих факторов, детализирует Ян Аль-Нури. Например, если это руины, которые были приобретены за бесценок и просто сносятся, а на их месте строится новое здание, это одно. Если же здание было приобретено из расчета текущей рыночной стоимости плюс придется вложить в его реставрацию по $2000-2500 на 1 кв. м, тогда у этого проекта совсем другая рентабельность. Но в среднем реставрационные проекты окупаются в течение 5-7 лет. Если же реставрация была особенно сложная, то немного больше. В любом случае приемлемый срок окупаемости для такого рода объектов не должен превышать 10 лет. Объекты с возможностью увеличения площадей являются более привлекательными, так как срок окупаемости таких проектов меньше.

Судьба памятника зависит не только от того, как он был отреставрирован, но и от того, как он будет жить после реставрации. Бутик-отель хороший формат для исторических зданий, уверена Яна Миронец, представитель фонда Дом Наркомфина. Он во всем мире помогает памятникам архитектуры выживать. Любители архитектуры и культуры смогут приезжать сюда, чтобы пожить, посмотреть, приобщиться. И это позволяет содержать памятник, чтобы не пришлось через несколько лет его опять спасать.
Игорный бизнес попал в чиновничью немилость довольно спонтанно. Операторы гэмблинга, радовавшиеся обилию клиентов, надеялись, что рынок будет расти прежними темпами еще долгие годы: настоящий интерес к азартным играм в России лишь набирал обороты. Так, по оценкам Ассоциации деятелей игорного бизнеса (АДИБ), в 2006г. оборот российской индустрии азарта превысил $6млрд, в 2007г. $7млрд, а к 2010г. мог вырасти до $10млрд.

Примером дорогостоящей, но бережной реставрации может стать многострадальный Дом Наркомфина (о чем уже писали Ведомости). ГК МИАН планирует, вложив в научную реставрацию этого шедевра русского конструктивизма $60 млн, превратив его в бутик-отель. Правда, МИАН очень долго искало применение своему приобретению: то владелец собирался сделать из него апарт-отель, то жилой дом, то развлекательный центр, в конце концов остановились на бутик-отеле, который позволяет максимально сохранить авторскую концепцию дома-коммуны.

Но всем законодательным инициативам, предлагаемым депутатами, палки в колеса вставляли операторы гэмблинга, не желавшие менять устоявшиеся правила игры, которые позволяли им зарабатывать немалые деньги. И все же в 2006г. в Госдуме появился довольно мягкий законопроект, который должен был существенно ограничить число игорных заведений, а также ввести на этом рынке определенные правила и стандарты. Но и этот закон не встретил понимания у большинства операторов.

Игры разума
Гром грянул в 2006г., когда чиновники и депутаты, озаботившись прогрессированием в стране лудомании (зависимость от азартных игр), принялись регулировать операторов гэмблинга. Участники рынка признают, что регулирующий закон был необходим отрасли как воздух. Как рассказывает исполнительный директор АДИБ Валерий Милов, вариантов закона существовало больше десятка. Наиболее активным лоббистом этих законов был депутат Игорь Динес, который предлагал принять закон об игорном бизнесе еще в 2004г.

Теперь операторы жалеют, что не приняли первую версию закона. Версия закона, предшествовавшая той, что предполагает создание игорных зон, во многом отвечала требованиям бизнеса и общества: предполагалось существенное сокращение количества объектов игорного бизнеса в значительной мере за счет закрытия небольших залов игровых автоматов, вызывавших наибольшее раздражение в социуме. Разумеется, некоторую часть представителей игорного бизнеса такое положение дел не устраивало. Другие же, наоборот, за несколько лет до всей этой истории говорили о необходимости формирования адекватного мировым стандартам закона об игорном бизнесе, способного навести порядок в отрасли, рассказывает пресс-секретарь Storm International (управляет пятью казино в столице и сетью залов Супер Слотс) Лаврентий Губин.

В итоге в 2006г., как предполагают крупные участники рынка, чиновники устали от постоянных препирательств и из недр администрации президента в Госдуму поступил закон, запрещающий развитие игорного бизнеса в России (№244-ФЗ О государственном регулировании игорного бизнеса). Исключение сделали только для четырех игорных зон, в которые, по версии авторов закона, и должен был переехать игорный бизнес.

Все это вкупе привело к тому, что на рынок недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов вышли тысячи квадратных метров торговой недвижимости, расположенной в привлекательных почти для всех ритейлеров местах. Кому достанутся эти метры и готовы ли операторы гэмблинга с ними расстаться?

Принятие драконовского закона вызвало в рядах операторов индустрии азарта панику, а представители общественных организаций во весь голос заявляли, что принятый закон полностью уничтожит индустрию азарта и лишит бюджет налоговых поступлений в размере 30млрд руб. в год. Но самое неприятное, считает Валерий Милов, в том, что право судить и рядить операторов гэмблинга отдали на откуп местным властям. Это привело к тому, что во многих регионах игорный бизнес был запрещен уже с 1июля 2007г., когда на федеральном уровне в силу вступила только первая часть закона, предполагающая серьезное сокращение казино и слот-залов.

Произошло это в связи с ужесточением требований к операторам гэмблинга. Так, согласно №244-ФЗ площадь казино должна превышать 800кв. м, а зала игровых автоматов 100кв. м. В казино не может быть менее 10столов, а в клубе менее 50автоматов (которые должны находиться исключительно в собственности владельцев клуба). Кроме того, были введены дополнительные требования к уставному капиталу операторов гэмблинга и повышены налоги на единицу игровой техники. Все залы и казино, которые не соответствовали новым требованиям, вынуждены были закрыться.

Передел
По оценкам коммерческого директора компании NAI Russia Владимира Журавлева, в Москве в настоящее время казино и слот-залы занимают 220000-250000кв. м. Это не более 4%от всей торговой площади Москвы, добавляет директор департамента консалтинга Миэль Коммерческая недвижимость Айдар Галеев. К сегодняшнему дню свое назначение уже сменили примерно 40%помещений игорного бизнеса.

Освобождающиеся помещения с удовольствием занимают другие ритейлеры. Исторически сложилось так, что операторы игорного бизнеса располагалась в хороших проходных местах, на центральных улицах и перекрестках, в торговых коридорах, поскольку их доход напрямую зависит от потока, объясняет руководитель департамента брокерских услуг компании Astera Наталья Давиденко. Сейчас эти помещения выходят на рынок, и этот процесс идет уже достаточно давно, так что все освободившиеся залы давно заняты новыми арендаторами сетевыми операторами, банками, рестораторами.

Эти процессы затронули не только Москву, но и другие города России. Так, по расчетам консультанта департамента консалтинга и исследований Colliers International Санкт-Петербург Всеволода Щербакова, к 2009г. в городе благодаря ликвидации казино и игровых залов может освободиться примерно 100000кв. м торговой недвижимости. В других регионах абсолютные цифры будут меньшими, но по местным меркам объем освобождаемых помещений будет достаточно велик. В России в течение 2000-2005гг. наблюдался настоящий бум игорного бизнеса, отмечает руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. Сейчас же количество таких заведений заметно сократилось. Все маленькие залы, не соответствующие требованиям законодательства, закрылись в прошлом году и либо были сданы в аренду, либо на этих площадях сами операторы открыли другой бизнес, говорит ведущий консультант компании Магазин магазинов Виктория Дидович. В перспективе если закон продолжит свое действие, то игорных заведений (по крайней мере легальных) не останется нигде.

Правда, как отмечают опрошенные эксперты, многие помещения, занимаемые ранее слот-залами или казино, так и не вышли на открытый рынок. Пока практика показывает, что владельцы игорной недвижимости не спешат от нее избавляться, констатирует директор по маркетингу департамента консалтинга GVA Sawyer Дмитрий Сазанчиков.

Какого-то лавинообразного потока помещений, которого можно было бы ожидать, учитывая ажиотаж вокруг законотворчества в области игорного бизнеса, мы не замечали, возражает Владимир Журавлев. Действительно, на рынке должен к концу 2008 началу 2009г. появиться ряд хорошо расположенных и дорогих объектов, интересных с точки зрения инвестиций и эксплуатации. Тем не менее их доля на рынке не так уж велика. Из-за большого спроса на подобные качественные, раскрученные объекты, да еще при нынешней ситуации дефицита коммерческих помещений в столице все освободившиеся площади практически сразу реализуются.

Пока однозначной реакции на предложение Шохина и представителей игорного лобби не последовало. Источники в Госдуме уверяют, что о поправках речь не идет, а независимые эксперты склоняются к мнению, что игорный бизнес будет прощен, а поправки вступят в силу. Сами же операторы хоть и надеются на лучшее, но не устают повторять, что не могут строить свой бизнес, основываясь на надеждах. Лично я до сих пор не разгадал загадку истинного назначения принятого закона об игорном бизнесе, говорит Лаврентий Губин. В России возможно все! Но, например, его компания недавно закрыла одно казино в Санкт-Петербурге, так как владельцы поняли, что окупить его до часа Х не удастся. Лидеры индустрии азарта уже осваивают зарубежные рынки, параллельно думая, как распорядиться оставшимися в России помещениями. По оценке Айдара Галеева, около 30%операторов игорного бизнеса размещаются на собственных площадях, а около 70% на арендованных.

Втайне многие операторы надеются, что закон об игорном бизнесе будет пересмотрен, а сроки его вступления в силу сдвинуты минимум на пять лет. По крайней мере с подобными предложениями неоднократно выступали лоббисты от индустрии азарта, а пару месяцев назад в прессе было опубликовано письмо главы Российского союза промышленников и предпринимателей Александра Шохина, адресованное вице-премьеру Алексею Кудрину, в котором он предлагает разрешить открывать казино в гостиницах и туристических комплексах площадью не менее 800кв. м или же площадью не менее 3000кв. м в отдельно стоящих зданиях. Залы же игровых автоматов предлагается открывать также в гостиницах и туристических комплексах, а также в капитальных зданиях площадью не менее 200кв. м в Москве и не менее 100кв. м в других регионах. Для этого в закон об игорном бизнесе предлагается внести ряд поправок. Если эти поправки будут внесены, то помещения игорных залов и казино на рынок в ближайшие годы не выйдут, резюмирует Виктория Дидович.

Также крупные казино могут со временем превратиться в развлекательные центры с боулингом, дискотекой или бильярдом, а еще в кинотеатры. По крайней мере, по информации Ведомостей, операторы, работающие на этих рынках, с интересом ждут освобождения этих помещений и готовы купить или арендовать их. Многие сетевые операторы других форматов ждут, когда появятся освободившиеся от игрового бизнеса помещения, некоторые даже рассчитывают свой бизнес-план с учетом возможного их заселения, рассказывает Владимир Журавлев. Но в официальных беседах лидеры кинопрокатного и развлекательного рынка перспективы приобретения крупных казино предпочитают не обсуждать.

Дают бери!
С точки зрения коммерческой привлекательности помещения операторов игорного бизнеса крайне интересны ритейлерам. Большинство игорных заведений удачно расположены, что гарантирует посещаемость, говорит Дмитрий Сазанчиков. Крупные казино сложно будет перепрофилировать под торговлю, зато они идеально подходят для размещения объектов развлечений и ресторанного бизнеса. Так, например, казино Амадеус на Ленинском проспекте уже превратилось в фитнес-клуб, напоминает консультант по недвижимости Russian Research Group Анна Рудакова.

Что же до залов игровых автоматов, то они подходят почти всем торговым операторам. Слот-залы уже сейчас начинают частично переформировывать под стрит-ритейл и предприятия общепита (пивные, кофейни и т. д.), рассказывает Владимир Журавлев. Это обусловлено тем, что большинство игорных салонов находятся возле станций метро и обладают отличной проходимостью. Объекты стрит-ритейла, особенно в центре города, ресурс невосполняемый, поэтому сдать их в аренду будет несложно, считает Анна Рудакова. Поскольку залы игровых автоматов, как правило, расположены в хорошо проходимых местах, проблем с заполнением высвободившихся площадей у собственников не возникнет, соглашается Всеволод Щербаков. А по мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, можно прогнозировать высокий спрос на помещения слот-залов со стороны операторов общественного питания, поскольку местоположение и формат подобных помещений удовлетворяют требованиям данного профиля арендаторов.

К тому же, как считает генеральный директор компании Terra Direction Олег Здрадовский, многие владельцы игорной недвижимости будут заниматься ее перепрофилированием самостоятельно. Перепрофилирование это логичный и разумный ход, полагает специалист. Перепозиционирование объекта и его реконцепцию проводят или сами владельцы помещений, или нанятые для этих целей профессиональные консультанты.

С приходом на место слот-залов других операторов разогретые арендные ставки будут оптимизированы, надеется руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Арина Сендер. По нашим прогнозам, они упадут примерно на 30-50%. Таким образом, наступит баланс арендных ставок, и помещения, расположенные в хороших местах, на пересечении транспортных и пешеходных потоков с высокой проходимостью, станут интересны операторам других торговых групп: магазинам шаговой доступности, банкам, операторам услуг сотовой связи и т. д.. Поскольку ставки для операторов игорного бизнеса были одними из самых высоких, у собственников освобождающихся помещений действительно доходы могут снизиться, подтверждает Анна Рудакова. Особенно если в качестве арендной платы выплачивался процент с оборота (или арендная ставка плюс процент с оборота).

Однако есть нюансы. Операторы гэмблинга всегда были самыми щедрыми арендаторами (с доходностью от 50%до 200-300% это в общем-то и неудивительно), готовыми платить за аренду помещений в 1,5-2раза дороже, чем другие операторы. Передача площадей в аренду ритейлерам сулит владельцам потерю части доходов.

Кроме того, его компания в 2007г. запустила еще один экспериментальный проект сеть кофеен под маркой Liberty. В настоящее время кофейни выполняют роль побочного бизнеса, обеспечивающего дополнительный сервис для посетителей слот-залов и казино. Когда эти объекты будут закрыты, вряд ли компания захочет управлять 5-10кофейнями, не имея мощного финансового тыла, который обеспечивали игорные заведения.

Своя рубашка
Операторы гэмблинга расстанутся далеко не со всеми своими площадями. Так, по признанию президента Storm International Майкла Ботчера, после 1июля 2009г. помещения, которыми компания владеет на условиях аренды, будут возвращены собственникам, а договоры аренды расторгнуты. А вот что делать с находящимися в собственности объектами (казино Шангри Ла в кинотеатре Пушкинский и казино New York на Таганке), Ботчер еще не решил. Возможно, на месте Шангри Ла будет спроектирован высококлассный отель, перепрофилирование казино New York пока обсуждается. Нам необходимо понять, что вообще можно по городским нормам сделать на месте наших казино, тогда и будет принято окончательное решение, рассказывает Ботчер.

Схожим путем двигается и сеть Джекпот, подконтрольная Герману Гогличидзе, которая в конце прошлого года подписала соглашение о намерениях с X5Retail Group открывать на своих площадях магазины Перекресток-мини. Всего в рамках программы может быть открыто от 100до 200магазинов. Четвертая же по размерам игорная компания Золотой арбуз Эдуарда Амаляна и Дмитрия Якушева (управляет сетью одноименных клубов, а также сетями Фишка и Фан-фан) с конца прошлого развивает на своих площадях сети цветочных магазинов Ирис и Тюльпанофф. Возможно, в перспективе и оставшиеся игорные залы компании будут перепрофилированы под этот формат ритейла.

Ritzio Entertainment Group, принадлежащая Олегу Бойко, намеревается развивать в Подмосковье и регионах на месте закрывающихся слот-залов магазины шаговой доступности под брендом Смак, сообщала ранее пресс-секретарь холдинга Лариса Шишкина. Первые магазины уже появились в Московской области и некоторых других регионах, а в ближайшее время сеть может заявить о новых проектах. Кроме того, в Санкт-Петербурге Олегу Бойко удалось договориться с дискаунтером Дикси об открытии на месте бывших игорных залов мини-маркетов ритейлера магазинов VMart.



Главная --> Публикации