Главная --> Публикации --> Экстренное торможение Ищем доступное жилье: почем подмосковные вечера в своей квартире Российские резервы угодили в ипотечный переплет Россияне все активнее используют зарубежную недвижимость как инвестиционный инструмент С космическим размахом

Finstar Properties
Девелоперская компания
100%-ная дочка инвестхолдинга Finstar, управляющего активами Олега Бойко.
Активы холдинга более $2 млрд (по данным компании).

На пересечении улиц Авиастроителей и Тюленева в Заволжском районе Ульяновска Finstar Properties в 2009 г. начнет строить трехэтажный торгово-развлекательный центр общей площадью 48 000 кв. м, рассказал Ведомостям исполнительный директор компании Сергей Храмовой. Под этот проект в начале 2008 г. компания выкупила участок в 5,7 га, подтвердил министр инвестиций Ульяновской области Дмитрий Рябов. По оценке директора коммерческой недвижимости Dars-Development Алексея Трофимова, стоимость такого участка 85-110 млн руб.

Это не единственный проект компании в Ульяновске. Сейчас Finstar реконструирует два недостроенных торговых центра площадью 14 000 и 10 000 кв. м, выкупленных у физических лиц в 2007 г. на Ульяновском проспекте в том же районе. Инвестиции в оба проекта $34 млн. Эти объекты компания планирует сдать в эксплуатацию летом 2009 г. С кем из потенциальных арендаторов ведутся переговоры, Храмовой сообщить отказался.

Центр планируют ввести в конце 2010 г. В здании разместится продуктовый супермаркет (8000 кв. м), универмаги бытовой техники и электроники (37 000 кв. м), многозальный кинотеатр и фудкорт (2500 кв. м). Торговая галерея (магазины одежды, обуви, косметики, парфюмерии) займет около 8000 кв. м, рассказывает Храмовой. Предусмотрен паркинг на 1250 машино-мест. Инвестиции $65 млн собственных средств.

По данным Ульяновскстата, средняя зарплата в Ульяновской области с 2005 по 2007 г. выросла на 77% до 9479 руб., а оборот розницы за этот же период с 40,6 млрд руб. до 71,1 млрд руб. По данным Храмового, по итогам 2007 г. на каждую 1000 горожан (население Ульяновска 600 000 человек) приходилось 226 кв. м торговых площадей (см. таблицу). Для сведения: по данным Кnight Frank, в Москве 260 кв. м на 1000 жителей.

Столь обширные планы компания, по словам Храмового, построила с учетом неудовлетворенного спроса на качественные торговые площади и растущих доходов населения.

Finstar Properties заявила о намерении выйти в регионы в июне 2007 г. Сейчас компания строит по два торговых центра в Барнауле, Белгороде, Магнитогорске, Сыктывкаре и по одному в Липецке, Латыкине, Нижневартовске, Подольске, Саратове, Смоленске, Солнечногорске, Тюмени, Ухте. Всего до 2011 г. компанией заявлен 21 проект с совокупной площадью более 2 млн кв. м и $2,5 млрд инвестиций.
В последнее время в России заметно растет спрос на страхование загородной недвижимости. По оценкам экспертов рынка, спрос на этот вид услуг по сравнению с прошлым годом вырос примерно на 20% и сейчас этот продукт является наиболее востребованным после страхования автотранспорта.

Между тем Трофимов из Dars-Development к 2010 г. ожидает избытка торговых центров в Заволжском районе (200 000 жителей). Здесь будет построено около 140 000 кв. м качественной торговой недвижимости, отмечает эксперт. Кроме уже работающего центра Самолет в районе центры строят Dars-Development, X5 Retail Group и группа Грифон. Торговые центры будут располагаться на расстоянии 300-400 м друг от друга, добавляет Трофимов. Но, если будет реализован проект четырех новых кварталов в Заволжском районе, ситуация изменится, считает он. По данным министра инвестиций Рябова, к 2014-2015 гг. в Заволжском районе планируют построить около 1,5 млн кв. м жилья. По оценке аналитика Антанта пиоглобал Андрея Верхоланцева, с учетом ввода нового жилья население Заволжья вырастет примерно до 280 000-300 000 человек.

Понятия и риски
Страховщики в понятие недвижимость вкладывают следующее: конструктивные элементы строения (несущие стены, перекрытия, стропильные конструкции, кровля), внутреннюю отделку (дверные и оконные блоки, легкие внутренние перегородки, отделочные материалы, нанесенные или прикрепленные к поверхности пола, потолка или стен), а также инженерное оборудование (сантехническое, котельное). К движимому имуществу относятся предметы домашнего обихода (мебель, бытовая техника, теле-, аудио- аппаратура, предметы интерьера), а также ценное имущество (ювелирные изделия, предметы антиквариата). При этом страхованию подлежит как полный комплект, так и отдельные его составляющие, например только отделка или только движимое имущество. Возможно также страхование земельных участков и ландшафтных сооружений.

С наступлением летнего сезона горожане по возможности начинают перебираться за город. Кто-то только на выходные и праздники, а кто-то - вплоть до самой осени. Однако в загородном доме, как и в случае с любой другой недвижимостью, всегда существует опасность наступления непредвиденных и неприятных событий, будь то проявление стихий (наводнение или пожар) или действия преступников (например, взлом дома). И если от злоумышленников может спасти установленная сигнализация, то со своей утратой в случае пожара, залива и других форс-мажорных обстоятельств владелец собственности останется один на один. Пожалуй, наилучшим способом обрести некоторое спокойствие за судьбу своего имущества или хотя бы перестать беспокоиться о компенсации в случае его утраты - страховка.

При наступлении страхового случая при страховании загородного жилья необходимо сразу же вызвать на место происшествия соответствующие компетентные органы. При пожаре это будет пожарная бригада, при краже или взломе - милиция. Сотрудники этих служб обязаны зафиксировать происшествие и в случае необходимости принять меры по предотвращению и уменьшению ущерба.

Как воспользоваться страховкой
Для заключения договора страхования загородной недвижимости потребуется определенный перечень документов, подтверждающих право владения этим имуществом. Ими могут стать договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор аренды, свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Представитель страховщика проводит осмотр поврежденного имущества, а также расследование причин и размера убытка. Поэтому клиенту необходимо передать в страховую компанию все подтверждающие документы: справку из милиции и постановление о возбуждении или отказе в возбуждении уголовного дела при противоправных действиях третьих лиц, акты органов пожарного надзора при возгорании, опись поврежденного или утраченного имущества.

Следующим шагом пострадавшего должно стать письменное заявление страховщику с приложением описи поврежденного или утраченного имущества. В соответствии с правилами страхования имущества физических лиц клиент не позднее трех суток после того, как ему стало известно о наступлении страхового случая, обязан известить об этом страховщика. Поэтому после того, как были вызваны на место происшествия представители соответствующих служб, нужно как минимум позвонить в страховую компанию, чтобы проконсультироваться о дальнейших действиях. Важно, чтобы поврежденное имущество до его осмотра представителем страховой компании было сохранено в том виде, в каком оно оказалось в результате происшествия.

Приобретая полис страхования загородной недвижимости, вы защищаете себя от таких рисков, как пожар, взрыв бытового газа, злоумышленные действия третьих лиц, кража со взломом, повреждение водой. Можно включить в стандартный перечень и дополнительные пункты: страхование от терроризма или электротехнических рисков. Дальше страхователь уже сам определяет те риски, которые представляют именно для него наибольшую опасность. Риск возникновения пожара исключить из страхового покрытия нельзя, он является обязательным.

Решение о выплате страхового возмещения принимается в течение 10 дней с момента предоставления клиентом документов.

Можно выделить три группы потенциальных страхователей загородной недвижимости. Людям, владеющим загородной недвижимостью и уже имеющим опыт страхования (например, дорогих автомобилей) и, возможно, опыт страховых случаев, проще понять суть страхования недвижимости. Вторая группа - банковские заемщики. Они покупают недвижимость в кредит, под залог которой берется заем, страхование является обязательным условием при выдаче кредита. Третья группа - владельцы обыкновенных дач. Страхование дач является для них вполне надежным и в то же время недорогим и доступным методом защиты семейного бюджета, - рассказывает начальник управления по страхованию имущества физических лиц компании ЭРГО Русь Наталья Луговцова.

Страхование сегодня
По оценкам экспертов, спрос на этот вид услуг по сравнению с прошлым годом вырос примерно на 20%. Несмотря на то что клиенты по-прежнему гораздо чаще страхуют автомобили, чем недвижимость, интерес к страхованию недвижимости, в том числе и загородной, уже начинает расти. На его популярность влияет развитие ипотечного кредитования, а также увеличение объема строительства загородной недвижимости. Загородная недвижимость имеет особенность - непостоянное проживание там собственника. Соответственно, желание защитить на время своего отсутствия собственность вполне логично, - говорит заместитель генерального директора страховой компании Помощь Наталья Воевода.

По нашим данным, в 2006 году сборы по страхованию имущества физических лиц составили 11,7 млрд рублей, из них более 6 млрд рублей пришлось на страхование загородной недвижимости. Мы оцениваем рынок страхования загородной недвижимости Подмосковья в 1,3 млрд рублей, - рассказывает начальник отдела имущественного страхования физических лиц компании АльфаСтрахование Людмила Карпова. Сейчас, по ее словам, рынок страхования недвижимости растет и будет расти. Это обусловлено двумя причинами: строительным бумом на загородную недвижимость и изменением менталитета граждан, повышением их лояльности к страхованию.

По мнению директора департамента имущественного страхования физлиц компании РОСНО Артема Искры, рынок страхования загородной недвижимости будет расти и дальше, при этом будет упрощаться процедура заключения договоров страхования недорогих строений. Другая тенденция - страхователи становятся все более искушенными, при выборе страховой компании обращают внимание не только на тарифы, но и на условия страхования, быстроту выплат, качество сервиса.

На Западе этот вид страхования давно уже стал массовым. На Западе застраховано более 80% загородной недвижимости, - отмечает Артем Искра. На Западе популярно удаленное урегулирование убытков, когда на место происшествия сразу выезжает представитель сервисной или ремонтной компании и после проведения необходимых работ просто выставляет счет страховой компании. У нас подобная практика пока не применяется.

По мнению аналитиков, перспективы развития рынка страхования загородной недвижимости весьма оптимистичные. Предсказывается даже бум спроса на эту услугу. На сегодняшний день застраховано примерно 50% новой загородной недвижимости. Росту спроса и популярности способствует то, что последнее время загородные коттеджи продают с уже оформленным страховым полисом, что, конечно же, привлекательно для потенциальных покупателей. Тем более население стало осознавать, что проще все же заплатить страховой взнос, чем потом, если что-то произойдет с их собственностью, восстанавливать ее самостоятельно, - говорит Наталья Воевода.

На величину страхового тарифа влияет режим проживания в доме, его охрана, удаленность пожарной части, наличие сауны или камина. Поздней осенью и зимой, когда загородные дома и дачи становятся нежилыми, возрастает опасность краж, весной наиболее вероятен риск паводка или наводнения, летом - пожара или стихийного бедствия.

Цена спокойствия
Стоимость страхового полиса зависит от множества факторов. В первую очередь необходимо определиться, что именно страхуется: жилой дом с внутренней отделкой и инженерным оборудованием, либо только внутренняя отделка и инженерное оборудование, либо объект незавершенного строительства. Имеет значение материал, из которого построено то или иное здание (кирпич, брус, бревно), а также качество межэтажных перекрытий. И уже после этого рассматриваются факторы риска в конкретном строении, которые могут повысить или понизить вероятность наступления страхового случая.

Стоимость страховки определяется в процентах от стоимости строения и составляет от 0,4 до 1,2%, - добавляет Артем Искра. По его словам, за безубыточное страхование, то есть если в течение года с момента заключения договора у вас не произошло страхового случая, предусмотрены ежегодные скидки в размере 5%. Расходы на страхование можно снизить при включении в полис добровольной франшизы (суммы, не возмещаемой страховой компанией).

Особый подход - к домам, в которых подолгу никто не живет либо жилье арендуется третьими лицами. Специальные условия предлагаются и для домов, находящихся на этапе строительства, - говорит Наталья Луговцова. К факторам, снижающим риск, относятся ставни, решетки на окнах, железные двери, наличие охранной или пожарной сигнализации, сторожей или камер видеонаблюдения.

В отличие от страхования городских квартир, оценить которые несложно, процедура оценки загородной недвижимости более громоздкая, связана со сбором множества документов и требует учета особенностей законодательства. Так, например, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем - это различные объекты, поэтому свидетельства о регистрации собственности будут разными и страховать нужно каждый отдельно.

Страховые тонкости
К особенностям этого вида страхования следует отнести саму процедуру заключения договора. Например, почти всегда при страховании строений мы просим предоставить фотографии. При страховании строений стоимостью свыше 1,5 млрд рублей обязательно, чтобы на осмотр выезжал представитель нашей компании. Зачастую у клиентов возникают сложности с установлением страховых сумм по строениям, так как строительство велось не один год и в несколько этапов, соответственно, цены менялись. Для таких случаев у нас есть методики, по которым мы определяем, на какую сумму сможем принять то или иное строение, - рассказывает Людмила Карпова. Таким образом, заключение договора страхования строения в первый раз почти всегда требует солидных временных затрат.

Страховой осмотр
Некоторые компании при определенных условиях готовы принять недвижимость на страхование без предварительного осмотра. А вот условия могут быть разными. В частности, осмотр зависит от страховой суммы. Каждая компания устанавливает определенную сумму, выше которой осмотр производится в обязательном порядке. Осмотр обязателен и в том случае, если речь идет о нестандартной недвижимости либо о нестандартных условиях страхования. Если же страховая сумма ниже этой планки, то компании достаточно фотографии, чтобы принять объект на страхование. Договор без предварительного осмотра заключается проще.

Специфика страхования загородных строений состоит в том, что качество страховой защиты дома сильно зависит от результатов предстраховой экспертизы, проведенной на местности. Никакой другой страховой продукт для физических лиц не требует такого индивидуального подхода, говорит Артем Искра. Есть определенные особенности и в оценке рисков. При страховании дач пакет рисков сильно зависит от конкретной местности, в отличие от страхования квартиры или автомобиля, где набор рисков, как правило, типовой. При страховании дач защита строится с учетом природных условий. Например, нахождение строения вблизи рек и водоемов ведет к включению в перечень такого риска, как стихийное бедствие, расположенность на открытых участках - риска удара молнии, а отсутствие охраны и близость населенных пунктов - риска противоправных действий третьих лиц.

Но есть и такие компании, которые не готовы довольствоваться одной лишь фотографией и обязательно проводят осмотр перед принятием объекта недвижимости на страхование, будь то загородное строение, квартира, домашнее имущество, внутренняя отделка или же инженерное оборудование.

Тем не менее надо понимать, что существуют стандартные исключения, которые не являются страховыми случаями. Поэтому, чтобы уменьшить вероятность такого события, необходимо предоставлять страховщику как можно больше информации об объекте страхования.

В отказ
При высокой вероятности наступления страхового случая страховщик не готов принять на себя риски. Например, отказа следует ожидать, если строение, которое вы желаете застраховать, находится в аварийном состоянии или в зоне стихийных бедствий и военных действий. Такая же участь постигнет и строения, не имеющие документов. При этом страховая компания не всегда отказывает в открытую, достаточно просто завысить в несколько раз тариф - и потенциальный клиент уже сам отказывается от услуг компании.

Впрочем, страховые компании регулярно предлагают клиентам специфический продукт под названием коробочное страхование. В рамках такого продукта можно оформить полис за 10 минут непосредственно в офисе. Причем стоимость объекта страхования можно заявлять едва ли не любую. Но страховщики признаются, что не являются сторонниками такой схемы. Коробочные продукты позволяют страховать дачный дом без осмотра по любой заявленной стоимости, но не позволяют приобрести полноценную защиту загородного дома, так как не учитываются индивидуальные потребности клиента. А при принятии на страхование без осмотра страховщик обязательно вводит различные ограничения по максимальному размеру выплат, - разъясняет Артем Искра. Я считаю, что лучше потратить время при заключении полиса, но потом не иметь никаких проблем при урегулировании убытка, - соглашается Людмила Карпова.

Если до приезда эксперта клиент попытается изменить картину происшедшего либо будет препятствовать доступу представителя страховщика для оценки ущерба, возмещение вам также не светит. Аналогичная судьба ждет и тех, кто не сообщил о каких-то новых обстоятельствах, изменивших степень риска для объекта страхования (открытая проводка в сельском доме из эстетических соображений была заменена на скрытую) либо нарушил правила противопожарной безопасности, охраны помещений, безопасности проведения различных работ. Скорее всего, страхователь ничего не получит, если не уведомит компанию в срок о наступлении страхового случая. Те же последствия следует ожидать и в случае, если клиент страховщика умышленно не принял разумных и доступных ему мер, чтобы уменьшить возможные убытки.

Кроме того, существует масса узаконенных способов отказать клиенту в выплате даже в случае наступления страхового случая. В возмещении убытка может быть отказано, если, например, клиент не выполнил какую-либо из своих обязанностей: например, не предоставил в компанию документы, подтверждающие имущественный интерес или документы из компетентных органов, подтверждающие факт наступления страхового случая. Страховщик может отказать в выплате страхового возмещения и в том случае, если выявлен акт мошенничества. То есть если наши эксперты выясняют, что застрахованный объект пострадал в результате умышленного поджога самим же собственником, то ни о какой выплате и речи быть не может, - подчеркивает Наталья Воевода.

Принимайте планы
Работа Фонда содействия строительству должна побудить регионы утверждать схемы территориального планирования и генпланы, заявил на заседании комитета начальник отдела Минэкономразвития Михаил Бочаров.Фонд получит в собственность землю, занимаемую госорганами и госпредприятиями. Он будет на аукционах передавать земли под застройку, займется маркетинговыми исследованиями строительства, мониторингом застройки, будет разрабатывать программы стимулирования спроса. Министр регионразвития Дмитрий Козак говорил, что фонд выделит под застройку 30 000 земельных участков. Это около 1 млн га, или 1,5 млрд кв. м малоэтажных домов.

Завтра Госдума рассмотрит в первом чтении проект закона о Фонде содействия жилищному строительству, создать который в апреле поручил президент Дмитрий Медведев. Вчера комитет по строительству и земельным отношениям рекомендовал принять законопроект.

Ряд функций, записанных в законопроекте за фондом, должен исполнять не он, а чиновники, говорится в заключении государственно-правового управления администрации президента, сказал на заседании комитета начальник отдела Минэкономразвития Михаил Бочаров. Эти функции будут переданы межведомственной правительственной комиссии.

Изыматься будет не только земля, нужная для строительства, отметил на заседании комитета председатель комиссии по развитию рынка доступного жилья при президенте Александр Браверман: если участок не пригоден для жилищного строительства, он может быть использован для производства промышленных материалов, строительства бизнес-инкубаторов, технопарков и проч. Земельные участки будут разделены на три части: часть останется у госучреждений, часть перейдет фонду, часть регионам.

Изъятие земель Минобороны будет регулироваться отдельным законом, отметил Браверман.

Комиссия будет принимать решения об изъятии земель, а фонд лишь сообщит ей, будет ли земля востребована для строительства, отмечает замдиректора департамента Минэкономразвития Андрей Ивакин. Критериев эффективности использования земли не будет важно лишь то, нужна ли она для жилищной застройки, говорит он. Если комиссия решит, что эта земля нужнее для строительства, чем, например, для сельского хозяйства, то она будет изъята, отмечает Ивакин.

Критерии отбора земель для фонда должны быть четкими, отмечает Браверман.

Комиссия сможет принять решение о смене назначения земельного участка (например, с сельскохозяйственного на позволяющее его застраивать) и в случае эффективного использования земель, отметил Бочаров. Доказать, что земля не используется или используется неэффективно, удается слишком редко, объясняет Бочаров смену ориентиров в работе комиссии и фонда.

Как уже писала Российская бизнес-газета, после вступления в силу нового Жилищного кодекса появились ограничения для жилых помещений, которые не могут быть оформлены в собственность. Среди этих ограничений оказались и квартиры, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. В результате огромное число граждан, получивших квартиры после 1 марта, оказались лишены возможности их бесплатной приватизации.

Ко второму чтению законопроект будет доработан, сказал председатель комитета Мартин Шаккум. Планируется установить срок, в течение которого правительство должно назначить орган исполнительной власти, ответственный за функционирование фонда. Планируется закрепить в поправках и возможность передавать регионам полномочия по распоряжению землей, находящейся в федеральной собственности, отметил Шаккум
Уже на этой неделе все граждане, получившие свои квартиры по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, смогут их бесплатно приватизировать. Вступил в силу Закон О внесении изменения в статью 4 Закона Российской Федерации О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (опубликован в Российской газете N 128 от 18 июня 2008 года). Так что отныне у Росрегистрации не осталось права на отказ гражданам в оформлении документов на приватизацию своих квартир.

Казалось бы вопрос решен. Однако, несмотря на то, что постановление было опубликовано в конце июня 2006 года (Российская газета N 131 от 21.06.2006 года), граждане, попытавшиеся оформить документы, не смогли это сделать.

Некоторые россияне сочли такое положение вещей неправильным и обратились в Конституционный суд (КС) с жалобой. Параллельно в Конституционный суд поступил запрос и из Верховного суда, который также поставил под сомнение отмену законодателем права граждан на бесплатную приватизацию своего жилья. Суд, рассмотрев жалобы, поддержал граждан и признал запрет на приватизацию вновь полученного жилья неконституционным и не подлежащим применению.

Но надо отдать должное депутатам. На сей раз российские законодатели проработали документ на редкость оперативно. В конце мая он был принят сразу во втором и третьем чтении. Совет Федерации также не стал тянуть кота за хвост и поддержал решение нижней палаты, а затем и президент наконец подписал так необходимый многим нашим гражданам закон. Итак, согласно документу, закон вступает в силу со дня его опубликования. Так что теперь все желающие могут начинать оформлять документы на приватизацию жилья, полученного по договорам социального найма.

Почему? По той причине, что после вынесения судом решения правительство в трехмесячный срок после его опубликования должно было внести законопроект о приведении законодательства РФ в соответствие с принятым решением. Этого требует статья 80 Федерального конституционного закона О Конституционном Суде Российской Федерации. К сожалению, вовремя этого не случилось. А для регистрирующих органов, если нет закона, даже если решения принял КС, документы у граждан на приватизацию их недвижимости принимать не обязательно. Законодательные инициативы поступили в Госдуму только в январе этого года.

Поэтому, чтобы не получилось как всегда, когда все делается в последний момент, гражданам, принявшим решение о приватизации своих квартир, уже сегодня лучше начать оформление. Потому что теперь к ним прибавится еще одна категория тех, кто ранее не мог участвовать в этом процессе. А это значит, что очереди, и без того длинные, могут стать еще длиннее. И если потом кто-то не успеет, пенять придется уже не на государство, а только на себя

Напомним. Времени у граждан осталось не так много для того, чтобы определиться с решением приватизировать или не приватизировать свои квартиры, так как сроки бесплатной приватизации ограничены. 1 марта 2010 года бесплатная приватизация квадратных метров жилья будет закончена и рассчитывать на ее продление не стоит. Государство намерено окончательно поставить точку и завершить процесс бесплатной приватизации, а заодно предметно заняться проблемой обеспечения социальным жильем малоимущих граждан в соответствии с действующим законодательством.



Главная --> Публикации