Главная --> Публикации --> Земля: собственность без риска Дом напрокат. как, зачем и почем снять жилье за рубежом Владимир ресин получил ключи от "минск-сити" Переориентировались на ближайших соседей Пятиэтажки снесут, девятиэтажки надстроят

В частности, было одобрено выделение средств на начало проектных работ по строительству Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД), которая позволит не только снять напряжение на транспортные магистрали столицы, но и существенно улучшить экологическую обстановку в мегаполисе. Кроме того, эксперты уверены, что ввод в эксплуатацию ЦКАД даст мощный импульс социально-экономическому развитию Московской области.

На очередном заседании, состоявшемся в начале июня, Правительство РФ рассмотрело ряд вопросов, связанных с развитием транспортной инфраструктуры Московской области и строительством олимпийских объектов в Сочи.

Дорога позволит существенно разгрузить МКАД и выезды из Москвы, улучшить экологическую обстановку в регионе, задействовать его транзитный потенциал. Откроются дополнительные возможности для развития прилегающих территорий, роста жилищного строительства, создания современных логистических центров и новых производств, ввода новых офисных площадей речь идет о миллионах квадратных метров, заявил премьер-министр. В этой зоне создадут около 200 тыс. новых рабочих мест. Уже в 2009 году должны завершить необходимые проектные работы. На эти цели из бюджета выделено почти 9 млрд руб. Срок окончания строительства намечен на 2015 год.

Строительство ЦКАД один из крупнейших проектов, входящих в федеральную программу развития транспортной системы России. Премьер-министр Владимир Путин напомнил, что протяженность новой трассы составит 522 км, на ней построят 31 развязку. Общая стоимость строительства 520 млрд руб. Из них 65% средства Инвестфонда, 10% Московской области, 25% частных инвесторов.

На заседании Правительство РФ в очередной раз обратилось к проблемам подготовки Сочи к зимним Олимпийским играм 2014 года. Программа олимпийского строительства была утверждена в декабре 2007 года. В общей сложности предстоит сдать в эксплуатацию почти 200 спортивных, транспортных, энергетических и туристических объектов, провести масштабные организационные, природоохранные мероприятия.

Проект поддержан, одобрен. Будет принято соответствующее распоряжение правительства, которое и определяет правила финансирования таких проектов. Поэтому, я думаю, в ближайшее время мы начнем его реально финансировать, сообщил журналистам министр регионального развития Дмитрий Козак на брифинге, состоявшемся по итогам заседания. Поскольку при строительстве ЦКАД решено использовать механизмы государственно-частного партнерства, то некоторые участки этой дороги, возможно, будут платными.

Премьер отметил, что неотъемлемой частью программы станет комплексное развитие городской инфраструктуры Большого Сочи. И это направление будет усилено. Городу поступит дополнительная финансовая помощь для модернизации жилья, транспортных, социальных и коммунальных объектов в размере 12 млрд руб., сказал Владимир Путин.

Как мы и ожидали, самый серьезный интерес к олимпийскому проекту проявил отечественный бизнес. Это очень радует. Уже определились конкретные инвесторы по 59 инфраструктурным и туристическим объектам, отметил Владимир Путин. По его мнению, это значительно снизит нагрузку на государственный бюджет. Кроме того, будут широко задействованы организационные, технологические ресурсы ведущих российских компаний.

Одна из главных задач кабинета министров, как уже говорилось, по возможности снизить расходы федерального бюджета на подготовку к Олимпиаде-201 Предположительно в 2009 2011 годах удастся сэкономить примерно 33 млрд руб. По словам министра регионального развития Д. Козака, приняты решения, позволяющие этого добиться. В частности, за счет привлечения частных инвестиций. Министр отметил, что свое участие в проекте подтвердили ведущие отечественные компании, в том числе Газпром, Русснефть и Интеррос.

Премьер потребовал от министерств и ведомств выдержать график строительства на всех этапах, в полном объеме исполнить все обязательства по подготовке к Олимпиаде. Следует отметить, что ранее Правительство РФ приняло решение выделить в 2008 году на увеличение уставного капитала госкорпорации Олимпстрой дополнительно 39 млрд руб. Часть этих средств пойдет на выкуп участков земли, изымаемых у собственников под олимпийские объекты.

Ранее предполагалось, что инвесторы получат землю в краткосрочную аренду. Однако возник резонный вопрос о будущем участков после окончания Олимпиады. Как пояснил Д. Козак, правительство и законодатели нашли выход из этой ситуации, предоставив инвесторам выбор: самим заключать договор долгосрочной аренды или брать участки в субаренду у корпорации. Впрочем, это ни в коей мере не снимает с них ответственности. И если договор на строительство олимпийских объектов будет расторгнут по вине инвестора, то право долгосрочной аренды земельных участков перейдет к корпорации Олимпстрой.

Экономия будет достигнута благодаря тому, что инвесторам разрешили заключать договор долгосрочной аренды земельных участков, на которых они построят олимпийские объекты. До недавнего времени в действующем законодательстве это право предоставлялось только корпорации Олимпстрой.


Кризис ипотеки, разразившийся в США, в свое время сильно напугал. Однако уже в начале этого года - и особенно ближе к концу весны - стало ясно, что он задел национальные финансово-кредитные структуры не так сильно, как это могло показаться на первый взгляд. Апрельский кредит ликвидности не состоялся, программы предоставления длинных кредитов на приобретение жилья банки не заморозили.

Принято еще одно принципиальное решение доставка строительных материалов в Сочи будет осуществляться морем (основной маршрут) и по железной дороге. В конце мая утвердили проект сооружения в Имеретинской долине двух морских и двух железнодорожных терминалов, которые станут основой логистической системы Сочи. Их мощность составит 20 млн т инертных грузов в год. Учитывая, что, по оценкам экспертов, на возведение олимпийских объектов потребуется около 100 млн т стройматериалов, терминалы должны обеспечить выполнение поставленной задачи.

Единственное, что ушло с рынка - это так называемые кредиты subprime - займы без первоначального взноса по сниженным ставкам на льготных условиях и т.д. Однако банки и так выдавали их по минимуму, чаще всего - в рамках пилотных проектов (причем занимались реализацией этих программ преимущественно банки с госучастием, для которых подобная ипотека subprime становилась своего рода социальной нагрузкой). Так что для большинства участников российского банковского рынка мало что изменилось в результате кризиса. Зато очень многое изменилось для банковских смежников и помощников - брокерских фирм, занимающихся подбором различных кредитных программ для заемщиков.

Несмотря на перемены, кредитные брокеры настроены оптимистично

Теперь, однако, отношения между брокерами и банками претерпели достаточно сильные изменения. Начать хотя бы с того, что речь уже не идет о передаче брокерам права проведения скорринговой проверки. Точнее, брокеры как проводили, так продолжают проводить проверку качества кредитоспособности заемщика, однако банки не принимают всерьез результаты этой проверки - особенно не принимают их сейчас, когда цена чистоты кредитного портфеля для них слишком высока. В нынешних условиях финансово-кредитные структуры не готовы брать на себя дополнительные риски, в том числе риски, которые могут возникнуть в случае, если скорринговая проверка проведена не по их стандартам.

Главные перемены, по словам самих брокеров, заключаются в том, что банки стали куда более требовательными к качеству их услуг, чем раньше. До кризиса у брокеров были надежды, что банки раньше или позже - и скорее раньше, чем позже - начнут доверять им проведение скорринговой проверки при отборе клиентов. При этом все больше банков, работающих на рынке розничных банковских услуг, прибегали к услугам брокеров. Да и перечень продуктов, которые подбирали брокеры, расширялся: к моменту ухудшения ситуации на американском ипотечном рынке и на рынках ликвидности брокеры в России подбирали для своих клиентов и ипотечные займы, и кредиты для малого и среднего бизнеса, и потребительские кредиты. Иногда речь шла даже о подборе программ кредитования крупного бизнеса, хотя, как признают брокеры, такие случаи были, скорее, исключением из правил. Крупный бизнес предпочитает сам определять будущего кредитора, а не обращаться за услугами к посредникам в решении этой проблемы.

Кризис принес брокерам не только вышеперечисленные трудности - он также привел к значительной перетряске продуктовой линейки фирм, занимающихся подбором кредитных программ для своих клиентов. Если раньше наиболее спрашиваемой услугой был подбор ипотечных займов, то теперь, как признаются сами брокеры, в их портфелях растет доля заявок на получение займов для развития малого и среднего бизнеса. Достаточно быстро развивается и брокерский бизнес, связанный с автокредитованием. Объясняется это, как говорят специалисты, просто: рынок автокредитования не столь зависит от длинных денег, как рынок ипотеки, банки здесь чувствуют себя более уверенно. К тому же, рынок автокредитов поддерживает сохраняющийся высокий спрос на машины, которые в последние несколько лет действительно из роскоши превратились в средство передвижения.

Этим, впрочем, новые неприятности кредитных брокеров не ограничиваются. Стремление банков ужесточать условия предоставления кредитов оборачивается на деле ужесточением конкуренции на рынке брокерских услуг - причем преимущество, как ни странно это может показаться на первый взгляд, получают черные и серые брокеры. И те, и другие способствуют тому, что кредиты получают люди, которым банки из-за нестабильных доходов или по другим причинам отказывают в предоставлении займов. Белые брокеры в данном случае оказываются бессильными - они вынуждены принимать условия банков. Зато черные и серые снова оказываются востребованными - во всяком случае, когда людям кредит необходим как воздух, и когда они готовы платить за него высокие комиссионные (иногда составляющие до 50% от общей суммы запрошенного займа).

Долгое время Мексика была для нас страной, овеянной неизвестностью несмотря на то, что достаточно часто была на слуху и фигурировала в кинофильмах. Теперь россияне открывают ее с другой стороны как страну, в которой можно совершать инвестиции в недвижимость.

Несмотря на всевозможные перемены, многие из которых трудно признать позитивными, брокеры настроены оптимистично. Основания для этого у них есть: несмотря на все трудности, банки полностью не отказываются от сотрудничества с ними. Конечно, нынешняя ситуация на рынке не способствует бурному развитию ипотечного кредитования или формированию условий, при котором брокерам будут полностью делегированы функции по проведению скорринговой проверки. И, конечно, жизнь белым брокерам осложняет растущая конкуренция со стороны черных и серых брокеров. Однако специалисты уверены, что подобные явления носят временный характер, и по мере стабилизации ситуации рынок брокерских услуг также будет возвращаться на круги своя - то есть, к тем тенденция, которые начали формироваться на нем в докризисный период.

Наиболее привлекательным местом для инвестирования в недвижимость Мексики является побережье Карибского бассейна, так называемая Ривьера Майя. Стоимость квадратного метра здесь пока на порядок ниже, чем на тихоокеанское побережье, на границе с США, или в Мехико. Все большее внимание туристов привлекают местные курорты.

Поставим точки над i
Мексика уже давно привлекала граждан США и Канады с точки зрения инвестиций и приобретения достаточно дешевой недвижимости для сезонного отдыха летом и обеспечения жилья в комфортном климате на старости лет. Конечно, по уровню сервиса Мексика далеко отстала от соседних стран, но, тем не менее, со временем достигла неплохих показателей.

Квартира-студия в Акапулько обойдется не менее чем в 50 тыс. долларов. Курорт Канкун дороже в среднем от 450 до 850 тыс. долларов, но уровень недвижимости соответствует ценам. Пентхаус площадью 497 кв. м можно найти за 450 тыс. долларов в эту сумму входят индивидуальная парковка, собственный лифт, патио и общий бассейн. Квартира-студия класса люкс в Канкуне обойдется примерно в 165 тыс. долларов.

Наиболее привлекательными курортами Ривьера Майя считаются Акумал, Канкун, Мерида и некоторые другие. Со стороны Тихого океана Сан Хосе, Лос Баррилес, Гвадалахара, Акапулько.

Мехико крупный индустриальный, экономический и культурный центр, где цены высоки из-за спроса и возможности круглогодичной аренды. Интерес вызывают и квартиры, и отдельные дома. Основное предложение апартаменты стоимостью около 300 тыс. долларов.

Для сравнения, в Мехико нижний предел стоимости апартаментов составляет 120 тыс. долларов, отдельный дом обходится в районе 300 000, велико и количество предложений стоимостью от 1 млн долларов.

Существуют ли преимущества?
Рынок недвижимости в Мексике развивается, и утверждать, что Мексика обязательно чихает, когда США простужается, не приходится. Рост стоимости недвижимости в год составляет около 10-20%.

На втором месте идет курортная недвижимость апартаменты в крупных многоквартирных комплексах рядом с пляжами и коттеджные поселения. В основном, объекты здесь стоят от 450 тыс. долларов и выше.

Государство поощряет иностранные инвестиции в мексиканскую недвижимость. Прогноз доходности от сдачи недвижимости в аренду крайне благоприятен до 15% в год.

В Мексике лишь около 7% недвижимости приобретено в кредит. Сегодня жилищное кредитование активно развивается улучшаются условия предоставления займов, понижаются проценты.

Что такое попечитель и для чего он необходим?
Банковская доверительная опека (трастовое соглашение) это не аренда и не лизинг. Подобная форма была учреждена мексиканским правительством для защиты интересов иностранцев при осуществлении ими прав собственности на недвижимость и имущество в Мексике. Разберемся, как это работает:

Особенности процедуры покупки
Согласно мексиканскому законодательству, покупать жилые объекты в зоне 50 км от побережья и 100 км от границ иностранцам запрещено. Но здесь существуют обходные пути например, покупка объекта на имя принадлежащей вам компании. Однако в этом случае недвижимость должна использоваться только как коммерческая. Поэтому обычно иностранцы заключают трастовый договор с местным банком (документ этот должен быть санкционирован министерством иностранных дел Мексики). Банк является фактическим владельцем, но вы становитесь законным хозяином на 50 лет с возможностью продления срока. На этой процедуре стоит остановиться подробнее.

В деле о доверительной собственности (опеке, связанной с доверительной собственностью) существуют 3 понятия: доверитель, доверенное лицо и бенефициарий. В качестве доверителя (хозяина собственности, которая передается под доверительную опеку) может выступать мексиканское юридическое или физическое лицо. Доверенное лицо по закону может быть только кредитной организацией и иметь в собственности свободную от обременений (т.е. от прав третьих лиц) недвижимость. Бенефициарий это иностранное физическое или юридическое лицо, приобретающее выгоду от сдачи имущества в траст (доверительную опеку).

Фидеикомисс (поручение наследодателя наследнику или отказопринимателю выдать вещь, наследство или его часть в пользу третьего лица, им указанного) оформляется мексиканским банком на срок до 50 лет и может быть продлен еще на 50 лет. Чтобы приобрести землю, покупатель должен получить разрешение в министерстве иностранных дел. Покупатель может сдавать собственность в аренду, продавать или передавать другому члену семьи. В случае смерти покупателя собственность может быть передана наследнику, а по истечении 100 лет продана.

Смысл этого заключается в том, что при осуществлении сделки по переходу права собственности через процедуры доверительной опеки (трастового соглашения) происходит автоматический мониторинг сделки на законность и необремененность объекта. Банк обязан проверять права собственности, страховки и обременения, в том числе, долговые обязательства, обеспечивая, таким образом, права иностранного собственника.

Банк (известный как доверенное лицо или попечитель) держит договор о доверительном управлении для лица (или лиц) приобретающих собственность (бенефициариев). Эта собственность не относится к числу авуаров банка и не может каким-либо образом привлекаться в качестве гарантии или обеспечения по каким-либо обязательствам банка. Бенефициарий обладает всеми правами частной собственности на свое трастовое имущество и может его продавать, сдавать в аренду, закладывать или передавать своим наследникам по своему усмотрению в рамках закона.

Однако случается такое редко. По документу об учреждении доверительной собственности покупатель получает лишь так называемое право собственности, основанное на справедливости с правом пользования, но с ограниченным правом продажи до момента полного погашения ссуды (продавцом), после чего он получает полное право собственности, которое до этого момента находится у доверителя (обычно это банк или специальная фирма). В Мексике банковская доверительная собственность также остается и у попечителя, а покупатель никогда не получает реального права собственности. По сути дела, и в США многие домовладельцы так и не получают полного права собственности на свои дома, так как продают или перезакладывают их до срока погашения ссуды.

Трастовый договор можно возобновить в любое время, просто написав заявление в Банк. Никогда не было умысла в том, чтобы в конце трастового периода собственность отошла государству это всего лишь необоснованные страхи покупателей. Лучше понять суть банковской опеки (или банковского трастового договора) можно, сравнив его с документом об учреждении доверительной собственности, который используется в США. Люди, которые, покупая дом, платят всю сумму авансом, получают право собственности сразу.

Подводные камни
В то время как законодательства многих стран предусматривают использование недвижимости, приобретенной на имя компании, в личных целях, в Мексике иностранные предприниматели могут использовать ее только в коммерческих целях.
У большинства агентов в Мексике нет лицензий. Есть лишь небольшая группа специалистов AMPI (Ассоциация Мексиканских Профессионалов в сфере недвижимости), поэтому стоит хорошенько проверить агента и обязательно пригласить к участию в сделке юриста, чтобы гарантированно иметь хотя бы одного человека в сделке на вашей стороне.

На деле в качестве бенефициариев чаще всего выступают американцы, а все остальные покупатели (по-испански сomprador) вынуждены устремляться вглубь континента.

Правительство Мексики сделало акцент на низких ставках и не строит за государственный счет общественное жилье, что позволило снизить ставку по ипотечному кредиту до 12,5% в 2007 году. Проценты продолжают снижаться, и количество ипотечных сделок в Мексике уже увеличилось вдвое.

Ипотека по-мексикански
В Мексике государство оказывает поддержку в получении ипотечных кредитов слоям населения со средними, ниже средних, низкими и очень низкими доходами. Последние шесть лет в Мексике проводится жилищная реформа: государство создает доступные ипотечные кредиты с очень низкими процентными ставками. Рабочий с зарплатой от 600 долларов получает кредит до 24 тыс. долларов на покупку или строительство собственного дома. Погашается кредит в течение 20 лет. Помесячная плата индексируется в соответствии с ростом минимальной зарплаты. Единственное условие проработать не менее двух лет на одном месте.

Вид на жительство
Многократная туристическая виза выдается сроком на пять лет. Также существует виза для бизнесменов, для инвесторов сроком на 5 лет (с возможностью продления). Вид на жительство Мексики дается на основании либо рабочего контракта с мексиканской компанией, либо организации новой мексиканской компании (аналога российского ООО).
Продлевается до 4-х лет. Через 4 года пребывания в Мексике по статусу ВНЖ возможна подача на гражданство Мексики.
Иностранные инвесторы извлекают выгоду от налоговых льгот на рынке недвижимости Земли Обетованной. Дело в том, что в ряде ситуаций власти страны предоставляют налоговое прикрытие, которое идет на пользу иностранным инвесторам в израильскую недвижимость.

Расходы при покупке
При покупке недвижимости следует оплатить трастовый договор с банком (2000 долларов за первый год, затем 350 долларов), налоги в среднем 13-20% (многомиллионные объекты 3,5-4%), налог на доход от сдачи в аренду (3,4-11%), на недвижимость (40-120 долларов в год) и коммунальные платежи.

По израильским законам, с любой прибыли или дохода от прироста взимается территориальный налог. Также все прибыли резидентов Израиля, независимо от места их получения, облагаются подоходным налогом. В то же время, в израильском законодательстве предусмотрено много исключений для иностранцев, занимающихся инвестициями в частности, в недвижимость. Спектр исключений для иностранцев по израильским законам достаточно широк.

Любая страна заинтересована в привлечении инвестиций. В последние годы становится очевидной цель израильских законодателей по привлечению инвестиций, в особенности, иностранных. Заметна тенденция к росту инвестиций и покупок недвижимости в Израиле иностранцами.

Для иностранных инвесторов целесообразно пользоваться правилами и получать выгоду от налоговых вычетов и ограничений по конкретным видам доходов в Израиле: послабления освобождают их от действующей в стране системы повторного взимания налогов. Скажем, соглашение об ограничении двойного налогообложения между Израилем, Швецией, Норвегией и Данией освобождает от уплаты налога на доход продажи акций компаний, занимающихся недвижимостью в Израиле. Другой пример: иностранные инвесторы в Израиле освобождены от уплаты налога на вложения в благоустройство, которым облагаются продавцы, и налога с оборота, которым облагаются покупатели акций компаний недвижимости.

Компания считается в Израиле иностранной и имеет право пользоваться льготами, если израильским гражданам принадлежит не более 25% уставного капитала или доходов компании.

Для иностранцев возможны инвестиции через ипотечный инвестиционный траст, занимающийся операциями по доходной недвижимости. Через ипотечный инвестиционный траст иностранные инвесторы могут косвенно участвовать в доходных проектах Израиля. Ещё одно преимущество от участия в подобных инвестициях заключается в том, что для ипотечных трастов выгодны поправки к распоряжениям по подоходному налогу: он платится только с дивидендов, но не с доходов от аренды. Это действует, пока не менее 90% доходов, подлежащих налогообложению, поступает инвесторам в виде дивидендов.

При грамотном планировании иностранный инвестор может получать доходы от инвестиций в Израиле, сокращая величину уплачиваемых налогов. Иностранные инвесторы могут пользоваться льготами, предоставленными как по соглашениям, так и по израильским законам, и получать чистую прибыль. К примеру, определение недвижимости в израильском законодательстве не включает в себя проценты от стоимости постройки. Следовательно, в случае действия соглашения проценты от стоимости постройки для иностранцев (при продаже прав на застройку, а не собственно земли), не облагается налогами на вложения в благоустройство и на доход от прироста капитала.



Главная --> Публикации