Главная --> Публикации --> Дом напрокат. как, зачем и почем снять жилье за рубежом Владимир ресин получил ключи от "минск-сити" Переориентировались на ближайших соседей Пятиэтажки снесут, девятиэтажки надстроят Азиатская недвижимость шагает впереди планеты всей. обзор мирового рынка недвижимости

Несмотря на прогнозы аналитиков о росте объемов ипотечного кредитования в 2008 г., лишь небольшой процент населения собирается приобрести жилье при помощи заемных средств. Получается , что ипотека так и остается услугой для избранных?

На вопросы Ipocredit.ru отвечает Ольга Садовская, Член Правления Городского Ипотечного Банка.

По разным оценкам, в России уже сейчас насчитывается несколько миллионов семей, которые хотели бы и, исходя из своих доходов, могут получить ипотечный кредит. Эта цифра растет с каждым годом. И в этой связи очень важно создание условий для повышения доступности ипотеки, как с точки зрения улучшения условий кредитования, в том числе качества сервиса и региональной доступности банков, так и в части роста доходов россиян, предложения на рынке жилья, создания эффективного вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Ипотечный рынок России не достиг еще такого развития, как ипотечные рынки западных стран, где доля задолженности по ипотечным кредитам по отношению к ВВП в несколько раз превышает аналогичный российский показатель. По данным АИЖК, всего около 14% сделок на рынке недвижимости происходит с участием ипотеки. Действительно, на сегодняшний момент, лишь относительно небольшая часть россиян пока может воспользоваться ипотекой исходя из уровня дохода и цен на недвижимость. Но если посмотреть на динамику за последние несколько лет объем выданных ипотечных кредитов в России вырос в разы, мы наблюдаем рост предложения на рынке жилья и повышение уровня доходов россиян, и это говорит о том, что потенциал российского рынка ипотеки колоссален. По данным статистики, около 60% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, а ипотека является основным рыночным инструментом приобретения жилья в России, особенно с учетом растущих цен на недвижимость.

Изменение стандартов, направленное на управление кредитными рисками и улучшение качества кредитного портфеля за счет ужесточения требований к заемщикам, безусловно можно рассматривать как позитивный момент, поскольку многие банки будут вынуждены проводить более взвешенную и сбалансированную политику при оценке своих рисков, а российская ипотечная отрасль в целом станет более крепкой и стабильной. Однако это неизбежно приведет к сужению круга потенциальных заемщиков, т.к. новым, более жестким, стандартам соответствует меньшее количество заемщиков.

15 мая 2008 года АИЖК вступили в силу изменения стандартов выдачи, сопровождения и выкупа ипотечных кредитов. Как изменения отразились на доступности кредитования?

В целом комплекс законодательных и нормативных актов, касающихся регулирования ипотеки, существует. Тем не менее, законодательная база, обеспечивающая ипотечное кредитование, нуждается в дальнейшем совершенствовании. Это касается как первичного, так и вторичного рынка ипотеки. Особенно вторичного. Наиболее актуальны вопросы, связанные с более эффективным процессом регистрации ипотеки, вопросы, связанные с механизмами исполнения судебных решений по обращению взыскания и реализации имущества должников.
Для вторичного рынка критичны вопросы, связанные с повышением привлекательности ипотечных ценных бумаг для инвесторов (включение ИЦБ в ломбардный список ЦБ РФ, включение ИЦБ к котировальные листы ММВБ уровня А, участие государственного пенсионного фонда и т.п.). Также требуют решения вопросы, связанные с организацией самого выпуска ИЦБ для банков (главным образом, избежание нарушения норматива Н6 ЦБ РФ).

Как Вы оцениваете законодательную базу российской банковской системы в целом? Какие законопроекты и инициативы, на ваш взгляд, являются сегодня наиболее актуальными? Какие вопросы остаются проблемными?

В любом случае, подавая документы в банк на получение ипотечного кредита, необходимо помнить, что открытость и честность обычно приносят больше пользы, чем сокрытие от банка каких-либо негативных факторов, а тем более предоставление заведомо ложных сведений, которые могут повлиять на принимаемое кредитное решение.

Что бы Вы посоветовали человеку, который собирается взять ипотечный кредит? Как лучше представить себя банку, какую информацию о себе сообщить?

Например, немногие заемщики знают, что факт получения кредитов в предыдущий период и доказательства их успешного погашения (другими словами, кредитная история) является серьезным положительным фактором для принятия кредитного решения. Ведь что может быть лучше заещмика, который уже на деле доказал свою способность вовремя и в полной мере погашать свою задолженность по кредиту.

По сути, заемщик, передавая документы в банк и давая пояснения, предоставляет аргументы и свидетельства, помогающие кредитным специалистам банка принять необходимое клиенту решение. В лице менеджера банка всегда можно найти союзника и помощника, готового дать рекомендации как по кредитной программе, так и по необходимым документам.

Валюту ипотечного кредита всегда выбирает клиент, исходя из собственных соображений и целей, и здесь важно понимать, что выбор любой из валют имеет как плюсы, так и минусы, идеальной стратегии не существует. Например, в случае, если заемщик получает доходы в рублях, рублевый кредит позволит минимизировать валютные риски, связанные с резкими колебаниями курса доллара. Но при этом ипотечные платежи в итоге могут оказаться большими, если учесть разницу в процентных ставках (на сегодня ставки по рублевым кредитам в среднем на 1,5% - 2,0% выше ставок по долларовым кредитам) и предположить, что тенденция падения курса доллара продолжится. Другая ситуация: доходы в рублях, а кредит берем в долларах, - на данный момент это самая выгодная стратегия, - и ставки по кредиту меньше, и курс падает, плюс инфляция, значит, реальные ежемесячные платежи по кредиту будут меньше. Но валютный риск сохраняется, и если курс доллара резко вырастет, не избежать негативных финансовых последствий. Хотя и их можно смягчить, своевременно рефинансировав ипотечный кредит в случае такого развития событий.

В чем сегодня лучше брать кредит в долларах, рублях или евро?

Темпы роста рынка в 2008 году будут несколько ниже, чем в предыдущие годы, дальнейшие перспективы напрямую зависят от состояния мировых и отечественного рынка капитала.

Можно ли спрогнозировать ситуацию на ипотечном рынке на ближайшие 2-3 года?

Банки продолжат проводить более взвешенную и сбалансированную политику при оценке своих рисков.

До тех пор, пока ситуация на международном рынке капитала не стабилизировалась, можно ожидать дальнейший рост ставок по кредитам, сворачивание некоторыми банками ипотечных программ, и, как следствие, перераспределение долей ипотечного рынка между игроками. Насколько изменятся процентные ставки зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних. Сейчас множество мероприятий в России направлено на совершенствование инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, и наращивание объемов ипотечного кредитования во многом зависит от эффективности функционирования данного рынка.

На сегодняшний день технологии ведущих банков игроков ипотечного рынка - настроены таким образом, что весь процесс получения ипотечного кредита от одобрения и до заключения сделки и выдачи кредита, занимает минимум времени и требует минимум усилий.

Должен ли ипотечный банк предлагать отличный от других сервис, например, какая программа является эксклюзивной у Вас?
Безусловно, в условиях, когда ипотечный рынок насыщен предложениями различных банков, конкуренция идет уже не столько на уровне процентных ставок, сколько на уровне сервиса, скорости одобрения клиентов, создания максимально комфортных условий для проведения ипотечной сделки, обслуживания.

Аналитический центр Индикаторы рынка недвижимости завершил проведение очередного ежеквартального исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года. Технология аналитического центра ирн.ru при проведении подобных исследований предполагает прямой сбор и перепроверку данных всех представленных на рынке объектах. Результаты последующего анализа позволяют получить информацию, характеризующую динамику развития рынка коттеджных поселков. В этом кратком обзоре мы приведем лишь показатели, демонстрирующие картину в целом.

В нашем банке, например, существует эксклюзивная программа Ипотека за 16 часов, когда весь процесс - с момента получения банком документов от клиента и до выдачи ему ипотечного кредита - занимает всего 2 дня.

Средняя стоимость квадратного метра домов в коттеджных поселках (включая стоимость земли) во II квартале 2008 года еще ближе подошла к психологически важному рубежу и достигла 96,624 тыс. руб., что на 1% больше, чем в предыдущем квартале. Для стабильно растущего загородного рынка, который прибавлял ежегодно примерно по 30%, это, в общем-то, немного. Однако традиционно наиболее активными в плане роста цен, считаются первый и четвертый кварталы года. При этом средняя стоимость объектов, присутствовавших на рынке с начала 2008 года, поднялась больше на 4,5% и превысила 100 тыс. рублей. Она составила 100,197 тыс. рублей. Основная масса объектов, которые продаются с начала года, находится на завершающих стадиях строительства, а также расположена ближе к Москве, чем вновь выходящие на рынок поселки, именно поэтому они дорожают быстрее.

Во2 квартале 2008 года количество активно застраиваемых и продаваемых коттеджных поселков в Подмосковье увеличилось по сравнению с1 кварталом 2008 года на 6,5% и составило 263 объекта. Почти 85% из них 222 поселка осталось на рынке с прошлого квартала. Полностью распродано за прошедший квартал было 25 поселков, а вновь вышедших на рынок 41 объект.

Следует отметить, что средняя площадь участка осталась без изменений. Сегодня размер среднестатистического участка составляет 21 сотку. При этом средняя площадь дома даже уменьшилась. Если в начале года она составляла 352 кв. м, то на данный момент этот показатель снизился до 348,9 кв. м.

Примечательно, что от квартала к кварталу продолжает расти общая площадь поселков. Во2 квартале 2008 года площадь среднестатистического поселка составила 19,1 га, а в прошлом квартале она была 18,1 га. Росту общей площади поселков соответствует и рост количества домовладений. Во2 квартале 2008 года среднее количество домов в поселке составило 88, тогда как три месяца назад 8 Таким образом, за 1 квартал прирост составил 6%, тогда как за весь 2007 год этот показатель увеличился лишь на 8%. Такая динамика связана с тем, что по мере удаления от Москвы увеличивается количество больших по площади свободных участков земли. Кроме того, продолжают укрупняться уже построенные поселки.

Всего исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 2 квартала 2008 года от аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости составляет 302 страницы фактического материала. Оно содержит подробные паспорта всех объектов, а также цены и информацию о продавцах. Данное исследование, несомненно, окажется полезным для операторов рынка загородной недвижимости и для рядовых граждан, желающих выбрать оптимальный для их бюджета загородный дом или выгодно вложить деньги в продолжающий стабильный рост сегмент недвижимости.

В то же время, вместе с увеличением числа объектов, на 9,3% выросло и количество операторов (компании-застройщики и риэлтеры) в рассматриваемом сегменте рынка. По итогам2 квартала 2008 года на рынке работало 199 операторов.

Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам2 кваратал 2008 года
Исследование рынка загородных жилых комплексов по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья по итогам 1 квартала 2008 года

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Судьба зданий, пока еще принадлежащих компании, весьма любопытна. Два из них -- в Газетном переулке и на Красной Пресне -- относятся к офисным центрам самой высокой категории. Например, в Газетном арендуют площади агентство недвижимости МИАН, представительства Mitsui, Toyota, American Express, издательский дом Double-Everest, ряд торговых фирм, туристическое агентство и др.

Компания McDonald`s решила продать три офисных центра в Москве -- риэлторское агентство Stiles Ryabokobylko уже ищет покупателя зданий на Красной Пресне, Большой Ордынке и в Газетном переулке. Во всех зданиях расположены рестораны компании. Как пояснила менеджер по связям с общественностью российского подразделения McDonald`s Светлана Полякова, компания решила избавиться от непрофильных активов, так как сами рестораны занимают всего 30% площади этих зданий, а остальное сдается в аренду. После продажи офисных центров McDonald`s намерен взять в аренду площади под своими ресторанами на 25 лет.

FFP, придя на российский рынок, сразу объявил о своем намерении скупить как можно больше офисных помещений самого высокого класса. Возможность же покупки зданий, принадлежащих McDonald`s, фонд пока не комментирует.

Риэлторы теряются в догадках относительно возможных причин продажи офисов McDonald`s, но не сомневаются в том, что покупателем должна стать иностранная компания. Аналитик Реnny Lane Максим Жуликов говорит, что покупателями станут иностранцы, так как именно в их сфере интересов находятся офисные центры с окупаемостью более пяти лет. «Кроме того, -- полагает он, -- наверняка McDonald`s назвал такую цену, которая сразу же отсеет большинство потенциальных российских претендентов (по оценке аналитиков, стоимость объектов может составить 45--55 млн долл. -- Ред.). У иностранцев это нормальная корпоративная политика». По его мнению, участником в этой сделке станет Fleming Family Partners Russia Real Estate Ltd. (FFP) -- профессиональный западный фонд, целью которого является приобретение офисных зданий класса «А».

Офисные центры не приносят «быструю прибыль», их средняя окупаемость -- около семи лет. Более того, международные классификации офисов требуют, чтобы спустя пять лет с момента ввода в эксплуатацию здание автоматически выводилось из класса «А». За это время здания в значительной степени изнашиваются, требуют ремонта некоторые коммуникации, а технологическое наполнение помещений морально устаревает.

Прежний консультант по недвижимости McDonald`s -- компания Colliers International -- не удивлен намерением продать офисные центры. «Практика таких сделок популярна и абсолютно нормальна, -- говорит руководитель департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Олег Мышкин. -- Для McDonald`s вообще нетипично выступать в роли девелопера. Да и доходность этих зданий достаточно низкая».

Инвесткомпания Fleming Family Partners основана в 1873 году. Занимается управлением фондами и трастами своих клиентов и консультированием по прямым инвестициям. В России FFP начала работать в 1992 году, но самые громкие ее проекты в нашей стране пришлись на последние полгода: FFP организовала британо-российскую компанию Highland Gold Mining Ltd для разработки золотоносного месторождения, приобрела 23% акций СУАЛа, второго в стране производителя алюминия, и объявила о грядущем объединении алюминиевых активов. А совсем недавно эта компания приобрела офисное здание класса «А» на Гоголевском бульваре, совершив крупнейшую за всю историю российского рынка недвижимости инвестиционную сделку.
Жить по западным меркам в Москве теперь так же привычно, как раньше ходить к соседям за спичками. Даже самое новое и неизвестное вмиг становится востребованным и общепринятым. Например, разделение компании на центральные офисы, которые остаются в пределах Садового кольца, и периферийные, переезжающие в район МКАД, а иногда и дальше. Еще недавно такое в голову не приходило, а теперь бизнесмены с ног сбиваются в поисках дополнительных помещений. Но для чего это нужно?

В этом году интерес западных инвесторов к коммерческой недвижимости в России значительно возрос. На московский рынок кинотеатров вышла крупная американская компания National Amusements/Viacom, открывшая в торговом центре Mega мультиплекс с 11 зрительными залами (сумма инвестиций превысила 30 млн долл.). В октябре на конференции, посвященной развитию рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге, директор компании Stiles Ryabokobylko Сергей Рябокобылко заявил, что начинает работать в северной столице в партнерстве с неким иностранным фондом, объем средств которого превысит 100 млн долларов.

Бизнесмены смекнули, что для проведения деловых встреч можно просто арендовать переговорную комнату, осуществляя почасовую оплату. В ответ на спрос появились и услуги по предоставлению временных офисов. Сегодня есть бизнес-центры, где в нужное время вам быстро оживят интерьер любого пустующего помещения: расставят на столах канцелярские мелочи, разложат деловые бумаги, папки, книги, блокноты. В общем, создадут вполне рабочую обстановку. Однако для постоянного общения с партнерами и клиентами такой вариант вряд ли можно считать выгодным. Другое дело постоянная прописка.

Практика деления
Первыми выгоду от разделения помещений компании на центральные (front-офисы) и периферийные (back-офисы) оценили западные предприниматели. Они пришли к выводу, что если значительная часть персонала занята обеспечением внутренних процессов, то нет смысла размещать всех в представительских апартаментах, и переселили трудовых пчел в дешевые конторы на окраинах. В back-офисах работают бухгалтеры, маркетологи, экономисты, поясняет Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow. Люди, которые отслеживают рентабельность продуктов в отдельных подразделениях фирмы. Back-офисы стали создавать с целью минимизации затрат. Но деловые люди научились экономить и на представительских расходах.

Впрочем, существует и другая причина. Многие организации формируют сеть периферийных офисов для территориального охвата клиентов. Самым ярким примером в этом случае являются банки, риелторские, туристические, страховые и IТ-компании, а также некоторые производственные предприятия. Проще говоря, организации, имеющие дело с продажами либо услугами. В таких компаниях бизнес начинается с front-офисов, расположенных в центре города, оснащенных по последнему слову техники и дизайна. Цель открытия front-офиса показать клиентам статус фирмы, обеспечить наиболее комфортные условия для встреч и переговоров, поясняет Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. Соответственно, такие помещения снимают по самым высоким ценам, но площадь их сравнительно небольшая.

Местные традиции
Генеральный директор компании МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость Андрей Бушин считает, что процесс деления офисов в Москве во многом обусловлен желанием предпринимателей как-то обезопасить свой бизнес. К тому же внутренние службы, такие, например, как финансовые и технические, должны быть скрыты от глаз клиентов, поэтому под них и создают back-офисы.

Во всем мире компании обзаводятся back-офисами, так как нуждаются в площадях с открытой планировкой, хорошей технической оснащенностью, транспортной доступностью, высокоскоростной бесперебойной связью и наличием достаточного количества парковочных мест.

В то же время основная часть фирмы находится на окраине или вовсе за пределами города и занимает площади, многократно превышающие размеры представительств. Потребность в back-офисах, как считает Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, возникает в двух случаях: когда растут арендные ставки на недвижимость и когда увеличивается штат организации, что автоматически приводит к недостатку площадей. Однако на Западе определяющим фактором является не дефицит офисных помещений, а вопрос эффективности их использования.

Генеральный директор компании Smart property К. Королев к потенциальным площадкам под back-офисы относит бизнес-центры классов В и В+. Если ориентироваться по ставкам, то наиболее удачные по соотношению ценакачество объекты находятся за пределами Третьего транспортного кольца. До них удобно добираться на автомобиле как из центра, так и от МКАД, к тому же там не так остро стоит проблема парковки.

Размытые требования
Многие отечественные варианты back-офисов далеки от идеала. Менеджеров низового звена расселяют, где только возможно, чаще в допотопных административных зданиях и бывших НИИ. Эти давно отжившие свой срок объекты причисляют, однако, к классу С. Back-офисы это расходная часть бюджета фирмы, поясняет А. Бушин. Поэтому помещение выбирают экономически приемлемого класса, в шаговой доступности от станции метрополитена. Наличие парковки необязательно, так как в основном персонал пользуется общественным транспортом.

И все же общепринятые критерии по отношению к back-офисам на отечественном рынке недвижимости пока не сложились. Периферийные представительства могут находиться как в черте города, так и за его пределами. Редко кого интересует качество внутренней оснастки помещений. Большинство фирм вполне устраивает стандартный набор для бизнес-центра класса В: лифты, кондиционирование и вентиляция, пожарная безопасность, охрана и контроль, клининг, профессиональная управляющая и эксплуатирующая компания, современная связь и коммуникации. Главное, чтобы заявленный уровень услуг соответствовал фактически предоставляемым.

Но чаще back-офисы располагаются в бизнес-парках за пределами МКАД. Это двух или трехэтажные офисные комплексы, не требующие установки дорогостоящего лифтового оборудования. К месту работы сотрудников доставляют шаттл-бусы (корпоративные автобусы и маршрутки), курсирующие до ближайшей станции метро.

Впрочем, на проблему можно взглянуть и с другого ракурса. Сегодня, например, некоторые банковские структуры, страховые фирмы арендуют целые здания, где первые этажи предназначены для общения с клиентами, а верхние отведены для административных, финансовых и других департаментов. Например, Внешторгбанк выкупил едва ли не треть всех площадей в башне Федерация (ММДЦ Москва-Сити), где будут размещаться и топ-менеджеры, и весь технический персонал.

Офисная логика
Как ни крути, но стремление наших предпринимателей во что бы то ни стало соответствовать западным стандартам ведения бизнеса поистине неистребимо, даже если новшества противоречат экономической логике. Тем не менее в некоторых ситуациях все-таки следует отделять зерна от плевел. Если back-офис сопоставим по площади с представительским, нет смысла разбивать компанию на части, полагает К. Королев. Решение проблем связывания производственных процессов съест всю выгоду и только снизит эффективность работы. Поэтому в отдельных случаях разделение чисто символическое front-офисом считают зону reception и переговорные комнаты. Кабинет бухгалтера и отдел делопроизводства уже внутренние рабочие процессы, а потому относятся к back-офису. Зачастую такие традиции складываются в юридических и рекламных компаниях.

Прекрасное далеко
Как правило, для размещения back-офиса в городской черте организации подыскивают помещения площадью от 300 кв. м, считают в компании МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость. Специалисты Blackwood полагают, что в среднем это 2 тыс. кв. м. Дальнейший рост площадей ограничивается лишь нуждами арендаторов. Но главное, конечно, финансовые возможности фирмы.

И все-таки back-офисы в сфере недвижимости факт свершившийся. Это еще один сегмент рынка, сегмент, активно развивающийся и по большому счету вполне перспективный.

Между тем имеется еще одна интересная тенденция. Ограничение строительства деловых центров в пределах Садового кольца заставляет девелоперов искать другие площадки, например осваивать участки близ крупных транспортных магистралей, на МКАД и даже за Кольцевой автодорогой на расстоянии 30 км. Поэтому не исключено, что влияние децентрализации отбросит back-офисы еще дальше в область. Главное, чтобы это далеко было прекрасным. И для бизнеса, и для тех, кто его делает.

За пределами Третьего транспортного кольца 1 кв. м офисной площади среднего класса хотя и дешевле на 200 400 долл., чем в центре, тем не менее аренда влетает в копеечку, если помещение большое. По словам А. Глазковой, для офисов классов В и В+ минимальная арендная ставка составляет 600 долл./кв. м в год. А то, что цены в перспективе повысятся, ни у кого не вызывает сомнения.



Главная --> Публикации