Главная --> Публикации --> Владимир путин провел совещание по массовому строительству жилья Как с риэлтором договориться и… не ошибиться Владимир ресин: "москвичей мы в обиду не дадим" Что будет с ипотечными брокерами? Классификация децентрализованных арендаторов

Центр в офисах
Самыми громкими проектами являются Екатеринбург-Сити (0,7 млн кв. м, Уральская горно-металлургическая компания (УГМК), бизнес-парк (0,5 млн кв. м, Реновастрой-груп) в строящемся районе Академический и Итальянский квартал (250 000 кв. м, Джарди-групп и УГМК).

По данным администрации Екатеринбурга, сейчас в городе действует 35 деловых центров общей площадью 323 300 кв. м: шесть из них (общей площадью 62 800 кв. м) относятся к классу А, остальные к классу В. К 2015 г. по плану чиновников объем рынка офисных площадей увеличится вдвое (до 64 бизнес-центров) и превысит 4,7 млн кв. м.

В центре строится и БЦ Демидов (150 000 кв. м). Его девелопер, Класс-строй, позиционирует объект как часть Екатеринбург-Сити. По словам руководителя проектного офиса Класс-строя Елены Каплун, бизнес-центр будет состоять из двух задний, офисные помещения класса А займут в них 47 000 кв. м, остальные площади будут отданы под торговлю, общепит и конгресс-центр

В апреле был анонсирован многофункциональный проект Стражи Урала. Он предполагает возведение в центре города двух башен (300 787 кв. м) со связывающим их мостом. Инициатор и инвестор компания Стражи Урала, заказчик РДК групп. Офисы класса А расположатся в обеих башнях. На продажу предполагается отдать единственное помещение в стилобате, остальные площади будут сданы в аренду. По словам Максима Андрюхина, директора по региональным проектам Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko, эксклюзивного брокера объекта, они надеются заполнить комплекс к моменту сдачи (конец 2011-го 2012 г.) хотя бы наполовину.

Многофункциональный высотный комплекс Азия на пересечении улиц Малышева и Московской будет состоять из двух соединенных между собой зданий (29-этажная гостиница площадью 24 000 кв. м и 39-этажное офисное здание площадью 45 000 кв. м). Гостинично-торговый комплекс Европа общей площадью более 100 000 кв. м построят на пересечении улиц Малышева и Красноармейской. 39 этажей включат в себя гостиничные номера, торговые зоны, апартаменты, рестораны, развлекательные и спортивные центры. По предварительным данным, гостиничным оператором в Европе выступит Рэдиссон.

Борьба за Европу
В апреле Атомстройкомплекс представил проект двух высотных комплексов Европа и Азия, каждый площадью больше 100 000 кв. м.

Проблемы рынка
По мнению председателя совета директоров ГК Корин холдинг Андрея Бриля, увеличение объема офисных площадей может привести к перенасыщению рынка и падению ставок. Замдиректора по коммерческим вопросам и маркетингу РДК групп Давид Оганян считает, что обвала не будет, если грамотно и поэтапно выводить объекты на рынок. Замгендиректора УК Red Андрей Брауде говорит, что судьба высококлассных офисов будет зависеть от их потенциальных арендаторов крупных иностранных и российских компаний, развивающих бизнес в регионах. Сейчас таких клиентов немного, и они придирчиво оценивают качество, месторасположение объектов и их управление, заявляет Брауде. По его мнению, рынок офисов класса А будет насыщен уже в 2010 г., а 2008-2009 гг. пройдут под знаком борьбы за клиента.

Проект торгово-офисного центра под названием Европа уже реализует Пред-групп. Объект площадью 35 000 кв. м также строится в центре Екатеринбурга. Гендиректора Пред-групп Вячеслава Талашманова строящийся тезка не смущает. Наш центр будет сдан в эксплуатацию в конце этого года, уверяет он. Вопрос, как продвигать свою Европу, будет более актуален для Атомстройкомплекса. Маркетологи в Атомстройкомплексе говорят о том, что название рабочее и в ходе реализации проекта может поменяться.

Спрос на покупку
Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) отмечают тенденцию растущего спроса на аренду. Однако пока что на рынке преобладают заявки на продажу купить офис хотят около 70% клиентов, рассказывает Брауде. По его словам, особым спросом пользуются небольшие помещения класса B и ниже с качественной отделкой и по невысокой цене. Девелоперы вынуждены распродавать площади в бизнес-центрах мелкой нарезкой, объясняет Александр Ольховский, президент Гильдии управляющих и девелоперов: Они не могут обеспечить нормальную ставку капитализации для продажи объектов одному инвестору. Ставки по кредитам растут, и сделки не закрываются.

Высокая плотность застройки центра города офисами усугубит транспортные проблемы. Но председатель комитета по организации бытового обслуживания населения администрации Екатеринбурга Максим Афанасьев в апреле заверил, что город сможет обеспечить необходимую доступность к востребованным офисам, особенно к моменту проведения саммита Шанхайской организации сотрудничества летом 2009 г.

В отличие от стран Северной Америки и Европы, в которых девелопмент развит в большей мере, у нас в России он только начинает набирать обороты. Помимо генерирования идеи, девелоперы привлекают застройщиков и инвесторов, а в большинстве случаев сами выполняют эти функции.

В УПН говорят, что увеличивающееся предложение качественных офисов стимулирует компании к переезду из зданий класса С и D, а также из переоборудованных под кабинеты квартир. В результате, говорят аналитики УПН, цены продаж на вторичном рынке офисов с января 2008 г. стали снижаться. В конце I квартала 1 кв. м предлагался в среднем за 82 780 руб. (минус 5% с начала года). Однако снижение цен не коснулось первичного рынка офисной недвижимости.

Нам тесно не только жить, но и работать

Исходя из общей концепции разрабатываются планы будущих объектов, подыскиваются площадки. После проведения экспертиз на местности проект начинает реализоваться, и девелоперами привлекаются необходимые финансовые потоки. Когда строительство завершено, объект продают или сдают в аренду – это решает девелопер, возможно, по инициативе инвестора.

Раз строят на площадях, значит площадки уже кончились

Отвечая на вопрос о динамике изменения доходности в сфере строительства и реконструкции коммерческой недвижимости, Алексей Самсонов заметил, что спрос остается очень высоким, поэтому доходность этого направления бизнеса растет. Доказательство этому – результат множества экспертиз и оценочные показатели. Резерв неудовлетворенного спроса по-прежнему высок, поскольку количество офисных площадей в столице явно не соответствует потребностям. Например, если в Варшаве на одного человека приходится 4,7 кв.м коммерческой площади (офисных зданий класса А и Б), то в Москве — около 1,6 кв. метров.

Идея сохранения или воссоздания исторической среды обладает сегодня большим коммерческим потенциалом. Пример этому — усадьба «Покровское-Глебово», построенная компанией «Конти». Это малоэтажный элитный жилой комплекс, в основу концепции которого, по словам А.Самсонова, легло уникальное местоположение. Под застройку был отведен участок на границе природоохранной зоны лесопарка Покровское-Стрешнево на «острове», образуемом Химкинским водохранилищем, каналом им. Москвы и речкой Химкой. Авторы проекта предложили возвести усадьбу, спланированную по классическим канонам зодчества XIX века, но, разумеется, с самым современным набором инженерных и технических возможностей. Идея была подсказана не только чисто русским пейзажем, но и историей здешнего места. Ведь этот элитный комплекс соседствует со старинной усадьбой Покровское-Глебово-Стрешнево.

В известном советском детском фильме герой таскает по пионерлагерю увесистую конструкцию и стонет: «Куда ставить-то?!» А занятый начальник лагеря ему отвечает: «Да подожди ты!» Примерно так же чувствуют себя инвесторы, пытающиеся найти в Москве достойный плацдарм для реализации своих проектов — ставить некуда. «На проект влияет масса факторов, — рассказывает А. Самсонов. — Помимо правильной маркетинговой концепции, безусловно, важно и наличие административного ресурса, потому что количество площадок в Москве ограничено, пустых – единицы». Иногда даже говорят, что пустые площадки вообще отсутствуют. Поэтому дальнейшее развитие возможно за счет освоения заброшенных заводских территорий, ветхих домов и складских помещений.

При получении привлекательных площадок большое значение играет то, будет ли предлагаемый проект способствовать улучшению архитектурного облика города. Корпорация «Конти» является автором концепции и управляющей компанией правительственной программы «Новое кольцо Москвы». Эта масштабная комплексная инвестиционная программа начала реализовываться в 1999 году и может служить позитивным примером сотрудничества органов государственной власти и частного бизнеса в сфере девелопмента. Программа рассчитана на 15 лет и предусматривает строительство около 60 высотных (35-40 этажей) многофункциональных жилых комплексов в срединном и периферийном поясах Москвы, которые станут новыми архитектурными доминантами.

Красота дороже денег

Люди бьются за металл

При проектировании любых комплексов предусматривается инфраструктура, необходимая для района. Что касается взаимоотношений с городской администрацией, то они складываются таким образом: 60% площади получают инвесторы, а остальные 40% достаются городским властям. Основная часть городской доли отводится под муниципальные нужды и лишь незначительная — под жилье. Что касается развития социальной инфраструктуры, то оно происходит всегда по-разному, так как один район может быть развит лучше, чем другой. Иногда часть площадей отдается под строительство культурно-развлекательных центров или, например, для возведения учебных заведений.

Доходность вложений в недвижимость может быть ниже, чем у отдельных государственных и корпоративных ценных бумаг, но ликвидность и надежность этого товара намного выше. Если курсовая стоимость акций в отдельные периоды резко падает, то с недвижимостью этого быть не может. Иногда происходят кризисные ситуации, косвенно влияющие на развитие экономики России, но на общем внутриэкономическом фоне недвижимость остается непотопляемым инвестиционным активом. Девелоперская компания должна учитывать экономические интересы всех участников финансирования проекта. «По инвестиционным договорам у нас отлажены схемы работы с физическими и юридическими лицами. Мы стараемся сделать их участие в проектах минимально рискованным, даже если нам самим приходится растягивать доходность во времени».

На вопрос о том, насколько действующее законодательство способствует росту привлекательности инвестиций в недвижимость, А. Самсонов ответил, что законодательство всегда будет разрабатываться и доводиться «до ума». Поскольку законодательство в сфере недвижимости еще до конца не сформировано и не все жизненные ситуации в нем адекватно отражены, то многое зависит от правоприменительной практики местных органов власти, которые на основе существующего Гражданского кодекса издают соответствующие постановления и приказы. Но нельзя не заметить, что многие перспективные инвестиционные схемы не могут быть полноценно реализованы именно из-за несовершенства нормативной базы. Это, в частности, касается ипотечного кредитования.

Одними из важнейших проблем на сегодняшний день являются проблемы кредитования и страхования инвестиционных проектов. Главным препятствием кредитования является отсутствие «длинных денег» — долгосрочного вложения финансовых средств. Эта проблема сейчас активно обсуждается законодателями, и здесь в ближайшие годы могут произойти позитивные перемены, которые положительно скажутся на инвестиционном климате и практике девелопмента.

Сегодня все больше и больше инвестиционных компаний, иностранных банков интересуются недвижимостью России. Политическая обстановка является благоприятной для привлечения зарубежного капитала, инвестиционный «климат» улучшается в глазах зарубежных инвесторов, поэтому большие офисные центры приобретаются иностранными компаниями. «Нужно привлекать зарубежные капиталы, но чтобы это сделать, необходимо создавать настоящие, красивые и безупречные проекты», — считает Алексей Самсонов.

Дом, выбранный для эксперимента, строится по адресу Щербинка, микрорайон 1, корпус 7 - город возводит его в рамках адресной инвестиционной программы на 2008 год. Квартиры, предназначенные для сдачи внаем студентам, будут полностью меблированы и оборудованы всей необходимой бытовой техникой. Фактически это будет что-то вроде дешевого семейного отеля, где можно жить достаточно долго. Но не бесконечно: жилье будет предоставляться студентам только на время обучения в вузе.

Уже в конце этого года квартиры в нем получат молодые да ранние москвичи - те, кто рискнул совместить учебу и семью. Предоставляя семейным студентам жилье, городские власти надеются привить им вкус к самостоятельной комфортной жизни и помочь стать успешными. Проект обещает быть полностью социальным - цена аренды меблированных квартир не превысит размера обычной квартплаты и коммунальных услуг, которые оплачивают обитатели городских неприватизированных квартир по договорам социального найма.

- Критерии отбора достаточно жесткие, - считает депутат Мосгордумы, заместитель председателя комиссии Мосгордумы по городскому хозяйству и жилищной политике Валерий Скобинов. - Но, согласитесь, и условия предоставления жилья очень хорошие. Город идет на это, не рассчитывая на прибыль, - проект чисто социальный. Мы создаем молодым людям максимально комфортные условия для того, чтобы растить детей и учиться, становиться успешными. Эта идея находится абсолютно в русле социально-ориентированной политики, включающей создание преференций для различных категорий москвичей, которую столичные власти проводят в последние 15 лет. При этом город не берет на себя всю полноту ответственности за молодые семьи - молодые люди сами должны быть ответственными, стараться стать востребованными, найти место в жизни, а город лишь предоставляет им некоторые возможности для решения жилищной проблемы. Проект имеет статус эксперимента: если в процессе его реализации выяснится, что какие-то условия участия в нем слишком жесткие (или наоборот), они будут скорректированы. Когда именно дом в Щербинке будет передан под заселение, сказать не могу - это зависит от множества факторов. Но уверен, что первые ключи будут выданы в максимально возможное ближайшее время.

Вероятность для среднестатистического московского студента стать жителем такого отеля невелика - для этого придется пройти довольно жесткое сито критериев. Если некоторые из них вполне щадящи - например, оба супруга должны быть гражданами России и быть моложе 35 лет, - то другие достаточно трудно выполнимы. Так, один из молодых людей должен обязательно состоять на учете как нуждающийся в улучшении жилищных условий (то есть числиться в очереди на получение жилья - вероятнее всего, будучи записанным в нее стараниями своих родителей). Правда, для второго супруга этого не требуется: жена (муж) может вообще не иметь постоянной московской прописки. При этом оба должны учиться в одном из столичных высших учебных заведений, причем непременно на дневном бюджетном отделении. Кроме того, в семье должны быть дети - в крайнем случае, при приеме заявления на участие в программе чиновники учтут справку о беременности сроком не менее 28 недель.

Планируется, что в ближайшие 25 лет в городе появится целая сеть подобных бездоходных домов, предназначенных для очередников и некоторых категорий бюджетников. В том числе 23 дома должны приобрести этот статус уже в 2008-2009 годах. Принять участие в программе смогут примерно 80 тысяч семей.

Если проект удастся, дом в Щербинке станет вторым в Москве молодежным домом. Первый появился пять лет назад на улице Верхние Поля и был предназначен для участников программы Молодой семье - доступное жилье. Квартиры в нем получили в дешевую аренду семьи молодых очередников - с условием, что за 5 лет они смогут накопить на покупку собственной квартиры и освободить место для новых бесквартирных москвичей. Проект студенческого отеля отличается от своего предшественника и выглядит реакцией на критику мэром программы доходных домов, прозвучавшую на одном из последних заседаний городского правительства. Тогда Юрий Лужков заявил, что город не должен наживаться на квартирном вопросе молодых, а городские доходные дома должны быть по сути бездоходными, то есть иметь нулевой или низкий уровень рентабельности, поскольку плата за жилье в них не должна превышать расходов города на их обслуживание.

Балашихинская администрация до 2012 года планирует застроить многоэтажками 150 гектаров ближайших к Лосиному Острову земель, которые считаются охранной зоной парка. Планы областных застройщиков закреплены в Генеральном плане развития городского округа Балашиха еще 30 декабря 2006 года. Подготовка стройплощадки в Балашихе началась этой весной. В ночь на 3 марта этого года на охраняемой природной территории было незаконно вырублено около 600 деревьев на площади свыше 1,2 гектара. Суммарный ущерб, нанесенный окружающей среде, составляет десятки миллионов рублей. Работы прекратились только после вмешательства экологической милиции. Но столичные депутаты уверены, что это лишь временная заминка.

Столичные депутаты просят президента России Дмитрия Медведева защитить национальный парк Лосиный Остров от подмосковных чиновников и застройщиков. Законодатели, не раз отправлявшие письма губернатору Московской области Борису Громову с перечнем мест вырубок, так и не дождавшись адекватного ответа, попросили заступиться за 150 гектаров заповедных лесов первое лицо страны. Ставки в этой бюрократической войне велики: на кону - чистый воздух для миллионов москвичей и жителей ближнего Подмосковья. Лосиный Остров производит ежегодно 35 тысяч тонн кислорода - больше всех лесов области.

Заповедник застраивают сегодня не только многоэтажками по окраинам - в глубине леса каким-то чудом вырастают и частные коттеджи.

По соседству - рядом с поселком Восточный - строительство уже идет полным ходом. Там за несколько месяцев были возведены коробки многоэтажек. Но остановить процесс на уровне взаимодействия властей двух регионов не удалось. Балашихинская городская прокуратура на официальный запрос Мосгордумы ответила, что данных, позволяющих категорически утверждать, что земельный участок на 18-19-м км Щелковского шоссе мкр. Щитниково, на котором произведена вырубка деревьев 02.03-03.03.08, входит в границы 49-го квартала Алексеевского лесопарка НП Лосиный Остров, в ходе проверки не получено. По информации начальника территориального отдела по Балашихинскому району управления Роснедвижимости по Московской области межевание границ НП Лосиный Остров в установленном порядке не проводилось.

В результате городу приходится лишь наблюдать за тем, как ему по кусочку ампутируют легкие. В Мытищинском районе второй год строители на Ярославском шоссе расширяют мост через реку Яузу за счет заповедных земель. По данным Росприроднадзора, ущерб, нанесенный уникальному Верхнеяузскому водно-болотному комплексу, откуда берет исток самый большой приток Москвы-реки, оценивается в 190 миллионов рублей.

В сложившейся ситуации виноваты не только областные чиновники, похоже, не устоявшие перед обаянием застройщиков, но и руководство Лосиного Острова, - считает председатель комиссии Мосгордумы по экологической политике Вера Степаненко. - Еще в 1992 году совместным постановлением московского правительства и подмосковной администрации предполагалось, что в течение двух лет архитекторы разработают проект детальной планировки охранной зоны. Руководство парка могло этот процесс возглавить и проконтролировать, но до сих пор этого не сделало. В результате - так как межевание границ национального парка и его охранной зоны не проводилось - глава Балашихинского района своим постановлением изменил границы национального парка и перевел все земли сельскохозяйственного назначения, граничащие с его территорией, под высотную сверхплотную жилищную застройку.

- Мы и сейчас поддерживаем его, - говорит Вера Степаненко. - Городские бюджетные средства мы на это тратить не можем, запрещено все тем же Лесным кодексом, но многие столичные префектуры и управы, на территории которых находятся леса Лосиного Острова, при проведении работ по благоустройству стараются всеми силами помочь прилегающим заповедным лесам.

Московских депутатов застройка Лосиного Острова возмущает еще и по той причине, что с 1982 года и до вступления новой редакции Лесного кодекса пару лет назад (в данный момент парк находится в ведении федеральных властей) Лосиный Остров фактически содержала столица.

- Ситуация вокруг Лосиного Острова - это одна из проблем, которая разъединяет Москву и Московскую область, - считает депутат Михаил Москвин-Тарханов. - Речь идет о системном конфликте, вызванном неконструктивной позицией властей Мособласти - сюда же можно отнести и проблему расширения загородных шоссе, границ вокруг МКАД и так далее. Ситуация с Лосиным Островом - продолжение этой тенденции. Все переговоры, как показывает опыт, заходят в тупик. Только в данном вопросе медлить нельзя - можем потерять леса. Поэтому президент - именно та инстанция, которая могла бы расставить все точки над i.

Попытка защитить заповедные леса с помощью федералов, по мнению депутатов, единственный выход.

Национальный парк Лосиный Остров был образован постановлением Совета Министров РСФСР от 24 августа 1983 года. Занимает 11 816 гектаров. Здесь произрастают самые старые в Подмосковье сосняки и ельники, обширные широколиственные леса из липы с дубом и кленом, столетние пойменные черноольшаники, березняки и осинники.

В парке живут лоси, олени, кабаны, бобры
Первое документальное упоминание местности, за которой к началу XVIII века закрепилось название Лосиный Остров, относится к 1339 году - тогда это были места великокняжеских и царских охот. Наиболее часто Лосиный Остров упоминается вместе с именем царя Алексея Михайловича Романова (1629-1676), для которого в этих местах устраивались псовые гонные охоты на лосей. Государеву рощу, как тогда назывался Лосиный Остров, строго охраняли - браконьеров били плетьми и посылали на вечное поселение в степные приграничные районы. Благодаря этим мерам вековые леса оставались нетронутыми до XIX века.



Главная --> Публикации