Главная --> Публикации --> Что будет с ипотечными брокерами? Классификация децентрализованных арендаторов Лебедевские домики Разница между коттеджными поселками классов business + и de luxe стала больше Послевкусие кризиса

Ассоциация российских банков направила в правительство разработанный ею проект поправок в Гражданский кодекс и в закон Об ипотеке. Суть их в том, чтобы ускорить продажу залога и возврат денег банку в случае, когда заемщик не способен расплачиваться по кредиту.

Российские банкиры просят покончить с судебной волокитой при обращении взыскания на предмет ипотеки и разрешить им чинить суд и расправу над проштрафившимися должниками по своему усмотрению. Но, конечно, в рамках закона.

Заместитель председателя Комитета по ипотечному кредитованию АРБ Евгений Чепенко говорит: Какая бы процедура сегодня ни была судебная или внесудебная она растягивается по времени. Причем срок задержки не понятен никому. Для внесудебного порядка все зависит от того, как быстро договоришься с заемщиком. После этого опять неизвестно, сколько времени займет организация продажи. Придут люди на аукцион, нет ли? Что касается судебной процедуры, то там вообще все туманно. Потому что многое решается субъективным мнением судьи. Если он потребует предоставить какие-то дополнительные доказательства, то это может вообще длиться до бесконечности. И все в рамках закона. Дело доходит до курьезов. Банкиры приводят пример, когда заемщик искусственно подставил свою квартиру (предмет залога) под арест по иску со стороны дружественного лица, чтобы помешать обращению взыскания со стороны банка.

Проблема
Инициатива банковского сообщества возникла не вдруг и не на пустом месте. Процедура урегулирования взаимоотношений кредитора и заемщика в кризисных ситуациях всегда являлась больным местом ипотеки. Просто сейчас, когда жилищное кредитование стало вещью распространенной, когда число заемщиков и, соответственно, количество невозвратов существенно увеличилось, внимание к проблеме пропорционально возросло. При этом особенность ситуации в том, что свои деньги банкиры в конце концов получают. Претензии кредиторов сводятся к тому, что тянется процедура возврата слишком долго, хуже того неопределенно долго.

Кроме того, возникают проблемы с рефинансированием. Говоря по-простому, банк продает сторонним инвесторам долги своих заемщиков. В результате у банка появляются новые деньги, которые он пускает в оборот. А инвесторы получают доход в виде процентов с должников. Но кому нужны долги с неопределенной судьбой? Это протухший товар.

Проще всего отмахнуться от подобной мелочи подумаешь, получит банк деньги месяцем раньше или позже? Не обеднеет. В том-то и дело, что обеднеет. Деятельность банков жестко регламентирована законодательством, обеспечивающим стабильность его работы. В частности, банк обязан поддерживать в требуемых размерах резервы на возможные потери по невозвращенным долгам. А резервы это омертвленные деньги.

Банкиры вносят в закон простейшую поправку предлагают разрешить подписывать соглашение в любой момент. При этом они не скрывают, что на деле будут сразу настаивать на одновременном подписании кредитного договора и согласия на внесудебную процедуру. Нет согласия на процедуру нет кредита. Тем самым заемщик добровольно-принудительно лишается судебной защиты и полностью оказывается во власти банка.

Без суда и следствия
Банкиры видят выход из положения во внесудебной процедуре взыскания на предмет залога. Это когда банк и заемщик полюбовно, без участия суда, договариваются о продаже квартиры и возврате долга за счет вырученных средств. Теоретически такое соглашение возможно и сегодня. Но по закону его можно заключить только после того, как возникли проблемы с платежами. Причем заемщик может либо согласиться, либо требовать разбирательства в суде.

Впрочем, Евгений Чепенко считает: Чем скорее будет решен вопрос об обращении взыскания, тем лучше для всех сторон, в том числе и для самого заемщика. Потому что чем дольше длится процедура взыскания, тем больше накопление долга штрафов, процентов и прочего. А чем короче этот период, тем меньше дополнительных начислений, и тем больше заемщик потом получит в остатке от продажи своего имущества.

Понятное дело, что свое всевластие банки готовы ограничить разумными рамками. В частности, не обращать взыскания при незначительности размера задолженности (менее 5% от стоимости залога) и периода просрочки (менее трех месяцев). Но также ясно, что в рабочем порядке юристы банков насытят текст соглашения о внесудебной процедуре максимально выгодными для себя положениями.

Ситуацию на рынке жилой элитной недвижимости Москвы и Подмосковья обсуждали на пресс-конференции представители авторитетных столичных компаний перед открытием третьей выставки недвижимости «Элитный клуб». Встречу организовали журнал «Элитная недвижимость», Русская выставочная компания «ЭКСПОДИЗАЙН» и РГР. Все без исключения выступавшие говорили о том, что рынок элитного жилья переживает подъем, но возможностей для развития и роста у этого сегмента еще предостаточно.

Но миру известен и другой вариант ускорения процедуры взыскания. Судья остается участником процесса, но срок для принятия решения ограничивается. Говорят, что это очень сложно реализовать технически. Однако по утверждению гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Семеняки, в США банки возвращают деньги в течение 4 месяцев (у нас до 30 месяцев). Вот бы и нам поучиться.
Догоним и перегоним

Аналитики рынка считают, что к уже освоенным улицам скоро добавятся Корабельный и Хамовнический переулки, а также Болотный остров, где строительство дорогого жилья только начинается. При этом рост цен, видимо, замедлится, но спрос не упадет.

Сегодня цены на «элиту» самого высокого класса — класса А — начинаются с $4 тысяч и доходят до $10 тысяч за кв. метр. Класс В по стоимости за один кв. метр находится в диапазоне $4,5-7 тысяч, а С не превышает $5 тысяч, но и не опускается ниже трех. При этом московское жилье приближается по качеству к мировым стандартам. Образцами элитного строительства в столице считаются «Купер-хаус» и дом в Бутиковском переулке. А Остоженка, Пречистенка, Арбат, Патриаршие пруды, Замоскворечье по-прежнему остаются самыми престижными районами элитной застройки.

Форм вложения в недвижимость наблюдается две: инвестирование на стадии строительства с последующей продажей уже готового продукта (возможно даже с отделкой) или покупка квартиры для сдачи в аренду. Эта операция способна принести владельцу недвижимости до 35-40% дохода.

«Изменится лишь структура спроса на «элиту», вернее, она уже изменилась, — говорит Ольга Богородицкая, консультант по недвижимости компании «Кирсанова-риэлти». — Раньше жилье покупали для себя, теперь приобретение недвижимости становится бизнесом».

Такая предприимчивость со стороны состоятельных покупателей во многом способствует развитию вторичного рынка дорогой недвижимости. Если раньше этот рынок заполняли квартиры, построенные до революции, и «сталинки», то теперь качество «элиты» заметно эволюционировало: покупателю подавай суперсовременный дом с интеллектуальной «начинкой». Вот потому «элита» с большой буквы для самих риэлторов считается штучным товаром.

По Сеньке и ставка

Однако самая интересная тенденция наблюдается в ценах. «Здесь все решает субъективный фактор, — считает Юрий Лакеев, коммерческий директор компании Baut-L. — Естественно, качество квартиры и место расположения дома многое определяют. Но бывают случаи, когда все решает жизненная ситуация обеих сторон, их неосведомленность в проблеме и даже личные амбиции».

80% всех квартир владельцы продают с отделкой и даже с мебелью. Интерьер в классическом стиле и стиле модерн обычно находит больше приверженцев, чем вычурность времен Людовика XIV и даже новомодный хай-тек.

Изменится не только срез арендаторов, но и арендодателей. Застройщики могут сами заняться сдачей собственного жилья, оставив для этих целей несколько квартир в построенном доме. Тем более, что у всех перед глазами есть опыт городских властей, построивших первый доходный дом из 47 квартир. Об успехе начинания говорить пока рано, но десять квартир в доме уже арендованы. «Цены на аренду там установили вполне рыночные, но ведь и объект уникален», — объяснил подход к делу Григорий Пирумов, начальник управления реализации жилищных программ ДИПС.

На рынке аренды элитного жилья такой спонтанности нет. Ставка аренды высококлассной квартиры может доходить до $10-12 тысяч в месяц. Жильцы предпочитают центр или непосредственную близость к Садовому кольцу. 30% всех арендаторов — иностранцы, которые в состоянии позволить себе такие расходы. По наблюдению Александра Шаталова, директора компании «Интермарк», хозяева элитных квартир сами же стараются иметь дело с иностранцами. Они им кажутся более надежными и платежеспособными жильцами. Однако в ближайшее время спрос на рынке будут диктовать сотрудники нефтяных компаний и компаний, смежных с нефтяной отраслей.

Этот и предыдущий год переживает бум на рынке строительства загородного жилья. Причем жилья элитного, к которому относятся коттеджи стоимостью свыше полмиллиона долларов. Строятся они на Рублевке, Новой Риге, по Калужскому и по Минскому шоссе. Элитных поселков все еще не хватает, хотя предложения на рынке появляются одно за другим: «Третья охота», «Павлово», «Бенилюкс», «Ривьера на Истре».

Подайте эксклюзива

По мнению Натальи Пейсиковой, руководителя отдела аналитики и консалтинга компании Soho Realty, самый яркий пример — поселок «Горки XXI» на Рублевке, где 29 домов были проданы достаточно быстро, а цена на коттедж за год поднялась с $800 тысяч до $1800 тысяч.

Рост цен на загородное жилье определяется ростом цен на землю, которая уже сейчас в Подмосковье в дефиците.

Кстати, сейчас это представляет большую проблему для застройщиков. Инфраструктура рентабельна в больших поселках, в маленьких же нет. Выходов два: увеличивать взносы с жильцов на ее содержание или делать инфраструктуру открытой для всех желающих, что жильцам не очень нравится. Так что сейчас все чаще застройщики соседних поселков предпочитают делать общую инфраструктуру: и удобно, и не так затратно.

Не прекращается спрос на эксклюзивные объекты, дома с участками от 40 соток и выше. Впрочем, не каждый покупатель стремится купить строящийся дом, половина предпочитает готовые объекты, пусть даже с заведомо высокими ценами. Однако каждый покупатель хочет жить в поселке с развитой инфраструктурой.

Наше все!
Для многих из нас, простых смертных, квартира, которой мы владеем, пожалуй, самая дорогая материальная ценность. Причем она всегда в цене, и эта цена лишь растет. Но сколько стоит на рынке жилья конкретная квартира? Это совсем не праздный интерес в случае, если вы собираетесь ее продать или обменять. Как бы тут не продешевить. Покупателю тоже важно не переплатить лишнего.

Как узнать рыночную цену квартиры? Какие существуют для этого способы и как правильнее оценить жилплощадь, чтобы в дальнейшем за правильные деньги ее продать или купить?

Зачем это нужно
В основном, к оценке жилплощади прибегают в следующих случаях:
для предоставления сведений в банк при ипотечном кредитовании, в страховую компанию, в какое-либо госучреждение, например, в суд для решения имущественных споров или для вступления в права на наследство;
для совершения сделки купли-продажи.

Итак, оценку стоимости жилплощади условно можно разделить на три вида:
самостоятельная оценка;
оценка лицензированной компанией;
риэлторская оценка.

Мы сегодня подробнее поговорим об определении цены объекта недвижимости именно при таких сделках.

Самые массовые ситуации оценки стоимости жилья для совершения сделки покупки или продажи. Заказчиком в этом случае может выступать как продавец, так и покупатель. Интересы у них разные. Но и тот, и другой хочет знать, какие существуют ценовые рамки. Один для того, чтобы сориентироваться, хватит ли у него денег на покупку той или иной квартиры или придется брать ипотечный кредит. Другой заинтересован в том, чтобы узнать реальную рыночную цену объекта и продать как можно выгоднее.

Местоположение жилья:
округ, микрорайон;
местоположение в микрорайоне;
преобладающая застройка микрорайона;
транспортная доступность;
обеспеченность общественным транспортом;
наличие объектов социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности (менее одного км);
наличие объектов промышленной инфраструктуры в микрорайоне;
состояние прилегающей территории (субъективная оценка);
организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж.

...И далее по списку
При определении рыночной стоимости квартиры учитываются следующие факторы.

Характеристики оцениваемой квартиры:
этаж;
площадь общая/жилая;
число комнат, их площадь;
площадь кухни;
санузел;
высота потолков;
лоджия (балкон);
вид из окон;
слаботочное обеспечение;
дополнительные системы безопасности;
состояние объекта;
видимые дефекты внутренней отделки;
данные о перепланировке.

Состояние дома, где находится квартира:
тип здания;
год постройки;
материал наружных стен;
материал перекрытий;
состояние здания;
техническое обеспечение здания;
число этажей;
состояние подъезда.


На заметку
Среднерыночная стоимость квартиры, расположенной, например, на первом этаже, уменьшается примерно на 10 процентов.

Цена квартиры складывается из всех этих факторов и еще массы нюансов. На нее могут повлиять даже такие мелочи, как соседи пьющие, непьющие, сделан ли настоящий евроремонт или так себе псевдо, чист ли подъезд, не пахнет ли дурно. Вплоть до того, в каком настроении был продавец или покупатель во время торга.

Еще очень важно убедиться, что дом не подлежит сносу или реконструкции.

Евроремонт при продаже оценивается в сумму, составляющую 20-30 процентов от вложенных в него средств. Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят дороже. Неоформленная переделка снижает стоимость жилья. Все изменения, проведенные в квартире, должны быть официально оформлены.

Если кто-то из соседей недавно покупал такую же квартиру, поинтересуйтесь, сколько они заплатили. Хотя цены не стоят на месте. И сегодня за нее дают уже совсем другие деньги. Но имейте в виду: цена даже двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может отличаться от среднерыночной в большую или меньшую сторону.

Оцениваем самостоятельно
Итак, вы хотите самостоятельно выяснить стоимость квартиры. Покупаете специализированные издания (смотрите сайты в Интернете) и ищете по объявлениям аналогичное жилье в домах этого же микрорайона или района по этажности, категории дома, количеству квадратных метров...

Еще один способ оценка квартиры в режиме on-line. Эту услугу предлагает ряд интернетовских сервисов, например, аналитический центр ирн.ru. Необходимо только указать основные параметры квартиры и дома, его местоположение, состояние квартиры. И с помощью всего одного нажатия клавиши получите ответ. Конечно, эта оценка в интерактивном режиме тоже весьма приблизительна.

Можете позвонить в агентство недвижимости (лучше сразу в несколько), попросить оценить вашу квартиру заочно. Все агентства пользуются одной и той же базой данных и выдадут информацию в каком диапазоне находятся цены на подобное жилье. Имейте в виду: продажные цены одного кв. метра зачастую приведены уже с приплюсованными посредническими риэлторскими накрутками. И эти цифры верхняя граница цен. На нее не стоит ориентироваться, такую сумму за свою квартиру вы не получите. Ориентируйтесь на среднеарифметическое значение цифр, расположенных в коридоре. Разумеется самодеятельная оценка будет весьма приблизительной.

Чаще всего к услугам лицензированных оценщиков прибегают, если необходим официальный отчет о стоимости квартиры. Например, когда надо определить, сколько стоит недвижимость при разделе имущества (при бракоразводном процессе, составлении брачного контракта) или в случае возникновения судебного спора о стоимости объекта, при определении нанесенного ущерба и т.д.

Лицензированная оценка
Более грамотно оценят квартиру профессиональные независимые оценщики лицензированной компании либо специалисты по недвижимости риэлторских агентств.

Для оценки квартиры понадобятся следующие документы:
свидетельство о госрегистрации права на квартиру или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое);
справка БТИ по форме 11а (действительна в течение месяца с момента получения);
поэтажный план и экспликация на квартиру;
паспортные данные заказчика.

Для проведения лицензированной оценки собственник жилья вызывает оценщика, который имеет государственную лицензию именно на этот вид деятельности. И тот оценивает объект недвижимости по определенным параметрам.

* основания заключения договора;
* описание объекта оценки;
* вид объекта оценки;
* вид определяемой стоимости объекта оценки;
* денежное вознаграждение за проведение оценки;
* сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;
* сведения о лицензии оценщика с указанием порядкового номера, даты выдачи, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

Заказчик и оценщик заключают договор. Он составляется в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. В договоре должны быть отражены несколько обязательных пунктов:


Кстати
Отчет об оценке квартир, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением стоимости квaртир или стоимости ущерба, причиненного квартире.

После произведенной оценки и определения стоимости объекта недвижимости оценщик выдает заключение с собственноручной подписью и заверенное печатью. Услуга независимых оценщиков, разумеется, платная. В среднем это $100-$300 за оценку квартиры, $150-$500 загородной недвижимости.

Просматриваются именно те, которые интересуют продавца или покупателя, то есть аналогичные. Учитываются те же основные, так называемые обязательные критерии, к которым относятся: район Москвы и его экологическое состояние, расстояние от метро и транспортная доступность, характеристики самого дома и квартиры и т.д.

Оцениваем в агентстве
При оценке стоимости жилья чаще всего используется сравнительный метод. Стоимость квартиры определяется на основании информации о выставленных на продажу или об уже совершенных сделках по продаже аналогичных квартир в данном районе. Для оценки риэлторские фирмы используют единую базу данных по Москве и области, где представлен весь перечень продаваемых квартир.

Исходят из параметров объектов недвижимости: сколько всего выставлено на продажу, как долго эти квартиры продаются. И делают сравнительный маркетинговый анализ цен на такое же жилье в интересующем вас районе.

Самое главное в сравнительном методе точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Принимается во внимание также динамика цен на рынке в конкретный момент.

Допустим, квартира в хорошем состоянии. Это плюс. Никто в ней не проживает. Опять плюс. Дом отлично расположен, окна выходят на зеленый парк это тоже повышает цену. Неподалеку от дома автостоянка или гараж. Еще плюсуем... Если же все, о чем сказано выше с точностью до наоборот (квартира запущена, там зарегистрированы люди, окна выходят на мусороперерабатывающий завод), минусуйте. Цена будет ниже.

Допустим, нужно продать однушку в Марьине в доме современной постройки. Как ее оценить? Нужно найти аналогичные предложения такого же метража, в таком же доме, в этом же районе. Нашлось 15 штук. Как правило, разброс по ценам этих квартир значителен. Смотрят самую высокую и самую низкую. И определяют некую золотую середину. А дальше все зависит от индивидуальных нюансов самой квартиры, которые могут цену либо немного приподнять, либо понизить. Именно такая оценка может называться рыночной.

Стоимость подобных услуг входит в пакет услуг по совершению сделки. Обычно последняя цена назначается по обоюдному согласию сторон.

Собственно, к такому сравнительному методу приебегают и при самостоятельной оценке. Ничего тут особенного нет. Правда, специалисты-риэлторы, по идее, сделают это более грамотно.

Разброс цен на аналогичные квартиры на рынке недвижимости довольно велик. Это объясняется многими причинами. Например, продавец хочет сбыть квартиру быстрее и получить деньги прямо сегодня, естественно, цена назначается минимальная, чтобы квартиру купили первой.


Комментарий
Почему так дорого?

Та же ситуация, только наоборот у покупателя.

Продавец желает продать жилплощадь как можно дороже, и сроки его не очень волнуют, назначает максимальную для своей квартиры цену.

К сожалению, на сегодняшнем рынке этого не происходит. Потому что имеется дефицит недвижимости, и он рождает спрос. Сейчас время продавца. Он диктует цены. Покупателю не удается сторговаться по справедливой цене, и он вынужден приобретать жилье по спекулятивной. Закончатся покупатели, готовые брать недвижимость за такие деньги, цены остановятся, после чего на рынке недвижимости начнется перелом. И наступит время покупателя.

На цену жилплощади может повлиять также то, насколько выгодным оказался покупатель для продавца, есть ли у него наличные деньги (либо собирается брать ипотеку), покупает сразу или в рассрочку. То есть на каждую квартиру ищется свой покупатель, и каждому покупателю своя квартира. Когда интересы совпадают, тогда и получается справедливая оценка.

Валерий Барнинц, директор по продажам бюро недвижимости

Кстати, по прогнозам специалистов, летом волна подорожания пойдет на спад, и произойдет снижение цен на три-пять процентов.

Дело, как говорится, хозяйское. Профессиональный независимый оценщик назовет правильную, справедливую, неспекулятивную цену. Ту, которая должна быть на рынке. Но, как правило, у таких оценщиков она сейчас ниже, чем на реальном рынке недвижимости и в базах данных агентств недвижимости.

Чья цена правильнее?
К кому лучше обращаться к лицензированному оценщику или в риэлторскую фирму?


На заметку
Имейте в виду, что немало специалистов, готовых за вознаграждение составить экспертное заключение или выдать оценочный лист по любому объекту недвижимости по желанию той или иной стороны. Чтобы оградить себя от некомпетентных экспертов, имеет смысл обратиться в соответствующие общественные организации, такие как Российское общество оценщиков, Московское общество оценщиков, Московское областное общество оценщиков или в ассоциации (гильдии) риэлторов.

Оценка агентств более реалистична она отражает ситуацию, которая сложилась на рынке сегодня. Можно воспользоваться и той, и другой оценкой. И опять же взять за основу нечто средневзвешенное. Учтите только, что риэлторы себя тоже не обижают, и закладывают в цены предлагаемых на продажу квартир свои комиссионные. Чем крупнее агентство, тем больше процент.

Не открою большого секрета, если скажу, что есть оценщики, которые за определенную сумму могут завысить или занизить стоимость объекта. Никогда не доверяйте независимым оценщикам, которых пригласила противоположная сторона по сделке. Не поскупитесь, закажите собственную оценку.


Комментарий
Почему так дешево?

Они попросту разводят людей, играя на повышение цены и выбирая для совершения сделки того, кто предложит большую. При этом зачастую действуют за спиной продавца, то есть на свой карман, забирая выигрыш себе.

Не секрет и то, что риэлторский бизнес один из механизмов вздутия цен на недвижимость. Наиболее распространенныый способ набить цену так называемый аукцион, который риэлтор, представляющий интересы продавца, устраивает среди покупателей. Как это происходит? Объявляется одна цена, согласованная с продавцом, покупателям озвучиваются уже другие цифры. Во время показа квартиры устраивается аукцион, и цена возрастает снова. Покупатели, вынужденные на нее согласиться, приезжают в агентство с авансом, и там их поджидает новый сюрприз. Цена опять успела вырасти.

Обязательно нужно лично выехать на место. Походить по району, подышать тамошним воздухом, зайти в дом, подняться по этажам и только после этого в квартиру. Если у вас несколько мнений-оценок стоимости похожих квартир, пытайтесь сами вникнуть в ситуацию, подумайте, сложите всю картину воедино и постарайтесь понять, почему именно такая разница в стоимостных оценках.

Что делать, если риэлтор, по вашему мнению, слишком заламывает цену? Уходить к другому. Попытайтесь выйти на прямой контакт с продавцом и предложите ему воспользоваться услугами другого агентства. Или пригласите своего юриста, эксперта в области недвижимости, чтобы не платить лишние $20-30 тыс. Либо сами покупайте-продавайте квартиру, без услуг таких посредников.

Пробелы подземелья
Если американец обнаружит на своем участке земли нефтяной источник, он однозначно станет его владельцем и обогатится на всю оставшуюся жизнь. Если такое чудо произойдет с россиянином ничего радостного из этой ситуации он, скорее всего, извлечь не сможет. Скважина станет государственной, а участок его владельцу, видимо, придется покинуть, пусть даже получив компенсацию от государства. Да и кому захочется жить там, где будет вестись бурение?

Вас должна насторожить как слишком высокая цена на квартиру, так и слишком низкая. Если жилье отдается за смешные деньги, значит, с ним какие-то проблемы. Возможно, что-то не то с документами. Они могут быть оформлены с нарушениями. Или история квартиры темная. Или есть скрытые физические дефекты дома или квартиры стен, полов, перекрытий, непорядок с канализацией, водопроводом... Не жадничайте, лучше откажитесь от такой покупки.
Промышленные территории, высотное строительство, освоение подземных пространств вот основные пути развития мегаполиса. Себестоимости квадратных метров, возведенных на месте бывшего завода и под землей, разные. В разной степени проработаны и регламенты реализации промышленных, высотных и подземных проектов. Что касается последних, то здесь ситуация наиболее сложная.

Получается, что в юридическом отношении мощный подземный ресурс выпадает из оборота рынка недвижимости столицы. Именно по этой причине все освоенные сейчас подземные территории торговые центры, рестораны, парковки и пр. не платят в казну ни копейки налогов: взаиморасчеты производятся, когда застройщик подписывает с городом инвестиционный контракт, то есть разово. Странная складывается ситуация. Собственник получает от арендаторов подземных магазинов арендную плату, но, в свою очередь, не делает никаких отчислений городу за эти площади.

Это сравнение прозвучало на недавней конференции Высотное и подземное строительство в Москве. Оно наглядно показывает разницу в подходах и степень проработанности законодательства, касающегося освоения подземных территорий в России и за рубежом. В американских законах сказано четко: все, что находится на глубине 12,5 км вглубь и на 400 м ввысь является собственностью хозяина участка. В российском за собственником числится, по сути, только поверхность. Выражаясь юридическим языком, сегодня, согласно нашему законодательству, правовые режимы распространяются только на глубину 5 метров. Даже такой продвинутый с точки зрения законодательного регулирования рынка недвижимости город, как Москва, пока только подходит к созданию механизмов качественного распоряжения подземными территориями. Упоминания о них нет даже в Генплане, разработанном столичными специалистами до 2025 года.

Законодательные намерения
Специалисты уповают на Правила землепользования и застройки в столице, которые должны появиться. И на эти цели городские власти выделили НИиПИ Генплана 200 млн руб. Это сложная работа: непросто создать регламенты, когда каждое здание уникально, а земельные участки по большей части не сформированы. Потому что разработка качественных правил регулирования подразумевает наличие типового продукта и его юридической оформленности. Однако без правил городу жить нельзя. И этот документ должен будет декларировать все самые важные требования по освоению городских площадей, в том числе и подземных.

Правда, по мнению некоторых экспертов, это продлится недолго. Скорее всего, через определенный промежуток времени будут разработаны правила использования подземных площадей. Вряд ли арендная плата будет такой же, как и для обычного, стоящего на земле здания, но то, что она появится, нет сомнения.

За ценой не постоим
Было бы неверно считать, что подземные объекты это лишь парковки и магазины, к которым москвичи и гости столицы уже привыкли. На самом деле, список их шире, хотя, конечно, он не бесконечен. Освоение подземелья может помочь решить транспортные проблемы, потому что дорожные развязки могут быть не только наземными, но и подземными. В некоторых странах разрешено строить в ограниченном количестве апартаменты в многофункциональных подземных комплексах.

Спешка оправдана: подземные пространства в эпоху развития мощных строительных технологий огромный ресурс для города. В этом отношении Москва сильно отстала от других мировых столиц. Сейчас лишь 8% общих объемов строительства добавляют городу подземные проекты. Считается, что их объемы нужно довести хотя бы до 15 20%.

Есть и осуществленные проекты культурных подземок. Всем известен небольшой музей археологических находок, расположенный на нулевом этаже Манежной площади. Почти в два раза добавила Манежу реконструкция его выставочных площадей. Можно с уверенностью сказать, что подобных примеров в городе будет больше, несмотря на то, что подземные работы не дешевы.

Между прочим, некоторые совершенно уникальные решения Москва пробует в этом отношении уже сегодня. Например, реконструкция Большого театра подразумевает создание 5 подземных этажей, где разместятся зрительный зал, парковки и очень дефицитные для нынешнего здания театра административно-технические помещения. По сути, это и позволит сохранить историческое здание театра, увеличив его площади в разы.

При этом для застройщика особенностью подземной стоянки всегда является увеличение его себестоимости, связанное со сложностью строительства. Стоимость здесь напрямую зависит от гидрогеологических условий площадки: где-то она обычная, где-то заболоченная, где-то есть подземные воды, а где-то проложены многочисленные инженерные коммуникации. Кроме того, если строится гараж ниже двух уровней под землей, то объект считается уникальным и требует прохождения дополнительной экспертизы. Подземная стоянка нуждается в специальных инженерных системах дымоудаления, вентиляции, контроля выхлопных газов. Словом, себестоимость подземного паркинга будет минимум в два раза выше себестоимости надземной стоянки той же площади.

Паркинги в плюсе и минусе
Игорь Мурсалимов, директор по строительству одной из компаний, называет плюсы и минусы подземных паркингов, которые сейчас практически становятся нормой при возведении объектов бизнес- и премиум-класса. Строительство паркингов под землей избавляет застройщика от необходимости вписывать стоянку в архитектурный ансамбль комплекса. Наземный гараж должен, помимо прочего, отвечать многочисленным противопожарным требованиям. Например, стоянка должна быть открытая, сетчатого типа, что, естественно, не украшает улицы города. Паркинги нужно действительно убирать под землю, а надземное пространство использовать в целях рекреации, говорит И. Мурсалимов.



Главная --> Публикации