Главная --> Публикации --> Снимают по-черному Недвижимостью нужно управлять Москва застолбила "россию" Непростая задача или вся «загородка» глазами экспертов Собинбанк сделал ставку на рефинансирование

Сегодня кредитование дачных домиков развито довольно слабо в отличие от жилой загородной недвижимости. И это, несмотря на то что количество заемщиков, желающих купить дачу в кредит, весной и летом традиционно возрастает. В то же время подобный кредит не является еще объектом массового спроса, как, например, городская ипотека. В портфеле банка кредиты на приобретение загородной недвижимости на вторичном рынке составляют всего 4% кредитов из 73% кредитного портфеля, приходящегося на готовое жилье. В настоящее время эти продукты пользуются значительно меньшей популярностью, чем классические программы ипотечного кредитования городских квартир, - отмечает начальник отдела ипотечного кредитования банка Возрождение Татьяна Чепенко.

Все больше жителей больших городов мечтают о загородном доме. Летом желания обостряются, вот только далеко не всем по карману такая покупка. Недвижимость, пусть и за 100 км от Москвы, дорожает с каждым днем. Единственный выход - кредит в банке.

В Росавтобанке максимальный срок для такого кредита - 25 лет. Ставка находится в диапазоне от 11,75 до 13% в долларах и от 12,5 до 13,75% в рублях в зависимости от соотношения стоимости недвижимости и размера кредита. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Требования к недвижимости, которая выступает залогом, стандартные - участок с домом должен иметь подъездную дорогу, постоянное электроснабжение от внешнего источника, быть оборудованным системой газового или электрического отопления, а также холодным водоснабжением (централизованным или автономным).

Несмотря на небольшой размер этого банковского сектора, сегмент дачного кредитования развивается. Например, НОМОС-банк выдает кредит на покупку загородного дома с участком на вторичном рынке на срок от 1 года до 25 лет. Первоначальный взнос - 10%. Процентная ставка в рублях и в долларах составляет 13-14% в зависимости от способа подтверждения дохода. В обеспечение берется либо приобретаемая, либо имеющаяся недвижимость. Требования к заемщикам такие же, как и при других видах кредитования, - рассказывает Анна Панкратова, директор департамента маркетинга розничного бизнеса НОМОС-банка.

В целом все предложения банков укладываются в следующие рамки: срок - от 5 до 25 лет, ставки - от 12 до 15% годовых в рублях и от 10 до 14% в долларах. Размер первоначального взноса составляет, как правило, 20-30% от стоимости дачи. Предмет залога должен находиться в собственности продавца, дом должен быть объектом завершенного строительства, но наличие коммуникаций и отделки не является обязательным условием. Участок под домом должен принадлежать к категории земель сельскохозяйственного назначения или к землям поселений, не должен находиться в водоохраной зоне и иметь какие-либо обременения. Хотя некоторые банки не готовы кредитовать и земли сельскохозяйственного назначения.

Летний ажиотаж
Кредиты на загородное строительство приобретают сейчас особую актуальность, считает Екатерина Землякова, ведущий специалист отдела кредитования частных лиц Росавтобанка: Во-первых, наступление летнего сезона - наиболее удобное время для решения вопросов с куплей-продажей загородной недвижимости, во-вторых, активный рост цен на землю уже не позволяет многим семьям приобрести дачу за счет личных сбережений, и наиболее разумным решением данной проблемы становится кредит.

По условиям программы кредитования коттедж на этапе строительства можно приобрести, используя два варианта. Первый предусматривает приобретение коттеджа с незавершенным строительством, который оформлен в соответствии с действующим законодательством как незавершенный строительством объект, проще говоря, есть документы на недострой. В данном случае можно приобрести недвижимость как у физического лица, так и у организации, - рассказывает Григорий Иващенко, начальник управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса ТрансКредитБанка. - Второй возможный вариант, при котором отсутствуют документы на недострой и предлагают приобрести коттедж также на этапе строительства. В данном случае кредит можно получить, если организация, которая предлагает стать участником долевого строительства, аккредитована банком.

Заем на фасад и фундамент
Сегодня банки кредитуют покупку как готовых дач, так и строящихся домов, что особенно актуально в летнее время - традиционный сезон строительства. Кредиты на строительство дома под залог земельного участка пользуются популярностью. Многие заемщики считают, что построить загородный дом собственными силами дешевле, чем приобрести уже готовый объект, - говорит Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка.

Сложная земельная ипотека
Кредиты на покупку земельных участков менее распространены, чем ссуды на готовые и строящиеся дома. В отличие от ипотеки коттеджа или квартиры риски банков при кредитовании участков существенно выше. Кроме того, банки неохотно кредитуют земельные участки из-за сложности их оформления и оценки.

Срок кредита на строительство дома составляет от 1 года до 25 лет. Сумма может достигать до 50-80% стоимости предмета залога. Ставки колеблются от 13 до 16% годовых в рублях и от 12 до 15% в долларах. Как правило, выдавая кредит на строительство дома, банк оставляет за собой право проверить его целевое использование - через определенное время выехать на объект или обязать заемщика предоставить документы, подтверждающие факт строительства.

Если земля была приобретена для дальнейшего строительства дома, после оформления ипотеки на землю можно взять кредит на постройку дачи. Кроме того, помимо обычного кредитования земли, возможно поэтапное кредитование, когда после расплаты по земельной ипотеке банк дает ссуду на строительство дома под залог участка и так далее. Однако ее практикуют крайне мало банков. Во-первых, это усложняет процедуру передачи предмета обеспечения в залог. Земельный участок будет у нас в залоге, после проведения работ по строительству фундамента или частичного возведения стен необходимо зарегистрировать в УФРС данный объект как незавершенное строительство, получить соответствующие документы, провести оценку для определения рыночной стоимости и перерегистрировать залог, - поясняет Ирина Дедикова, начальник отдела ипотеки Первого республиканского банка. - Во-вторых, это накладно по деньгам для заемщика. В таких случаях клиентам выгоднее получать возобновляемую кредитную линию.
В числе первых документов, подписанных президентом Дмитрием Медведевым, был Указ о мерах содействия жилищному строительству. Особое внимание в нем уделено малоэтажному жилью, наиболее привлекательному с точки зрения цен.

Сегодня кредит на покупку земельного участка можно оформить на 15 лет под 11,5-15% в долларах и 13,5-15,5% в рублях. При этом заемщику нужно иметь на руках как минимум 25-30% стоимости участка. Максимальная сумма кредита зависит от оценки участка и платежеспособности заемщика. Как правило, участок можно приобрести лишь в Московской области. Причем не далее 50-75 км от МКАД, в зависимости от программы банка.

Свои стены - ближе
Белгородская область - один из наиболее развитых и привлекательных регионов. Отсюда стабильно высокий платежеспособный спрос на жилье и, как следствие, далеко не провинциального уровня цены. Еще в девяностые годы прошлого века заработал известный всей стране белгородский метод, заключавшийся в льготном кредитовании частных застройщиков в обмен на произведенную ими сельскохозяйственную продукцию. Но данная схема рассчитана на сельских жителей, способных вести приусадебное хозяйство. Принятая в конце 2003 года областная программа развития жилищного строительства ставит целью объединить интересы городского и сельского населения. Упор в ней сделан на индивидуальное жилье. Губернатор Белгородской области Евгений Савченко объясняет причины частнособственнического уклона так:

И все же стоимость коттеджей пока выше порога доступности для многих категорий населения. По данным, озвученным в Госдуме, лишь десятая часть российских семей имеют возможность приобрести или построить жилье за счет собственных или заемных средств. В рамках национального проекта ставится задача увеличить этот показатель до 30 процентов. Предстоит снизить стоимость малоэтажного метра в среднем до 20 тысяч рублей. По мнению аналитиков, планам могут помешать спекулянты и административные барьеры, особенно в части приобретения застройщиками земельных участков. Успешно преодолевать их и пресекать спекулятивные поползновения научились в Белгородской области, где упор в жилищной программе как раз и сделан на малоэтажное индивидуальное строительство.

Доступность и комфорт - так можно в двух словах выразить суть белгородской программы. Согласно документу доля персональных коттеджей в общем объеме вводимого жилья ежегодно будет увеличиваться и достигнет к 2010 году 85 процентов. Предполагается, что к этому времени в собственных домах-усадьбах будут жить примерно две трети жителей области (миллион из полутора миллионов).

- Дом с усадьбой соответствует нашим национальным традициям. Человек, живущий в собственном доме, избавлен от тесноты городских многоэтажек, имеет возможность питаться продуктами, выращенными на своей земле, дышать чистым воздухом.

Начнем с доступности. Как построить собственный, пусть и скромный коттедж, где взять средства? На Белгородчине есть варианты: кредит можно взять в том же Фонде индивидуального жилищного строительства, в ипотечной корпорации, а также на условиях членства в кредитно-потребительском кооперативе. Фонд выдает сельским жителям до миллиона рублей на пятнадцать лет под пять процентов годовых, горожанам - до 500 тысяч рублей под десять процентов. Маловато на дом? Да, но расчет на то, чтобы разбудить и поддержать инициативу на начальном этапе, а дальше, как показывает многолетний опыт фонда, дело пойдет. Застройщик в сельской местности чаще всего строит хозспособом - сам или с помощью родственников, в редких случаях прибегая к помощи подрядных организаций. Дом, построенный собственными силами при поддержке органов местного самоуправления и предприятий-работодателей, обходится в три-пять раз дешевле его рыночной стоимости. Главное, шутят белгородцы, поднять мужика с дивана. Самый ходовой аргумент у жен в таких случаях: Соседи вон уже новоселье справляют, а почему мы не можем? В прошлом году в области таким образом с помощью фонда обзавелись собственными домами более 4 тысяч семей, общая площадь введенного индивидуального жилья составила 681 тысячи квадратных метров. Государственная поддержка фонда из областного бюджета - 300 миллионов рублей. Однако с каждым годом растет и объем возвратных средств: в прошлом году он составил около 200 миллионов, нынче планируется получить уже 27 Благодаря тому, что механизм возврата заемных средств работает практически без сбоев, фонд смог увеличить общий объем кредитования застройщиков с 60-70 до 450 миллионов рублей в год, умножить размер предельных кредитных сумм для заемщиков.

Через семь лет из полутора миллионов жителей области не менее миллиона будут жить в собственных домах

Как выдерживает все эти преференции бюджет области?
- Средства, что выделяются на поддержку индивидуального жилищного строительства из бюджета, в общем объеме инвестиций не главные. К тому же эти деньги - возвратные, - говорит директор кредитно-потребительского кооператива Свой дом Анатолий Попков. - Основную часть оборотных средств вкладывают банки, газовики, энергетические, дорожные, строительные и коммунальные предприятия, активно участвующие в проекте.

Строиться помогают дети
Но настоящий прорыв в жилищном строительстве начался с учреждения кредитно-потребительского кооператива Свой дом, созданного три года назад по инициативе губернатора специально для работников бюджетной сферы. Схема его работы такая: застройщик вносит паевой накопительный взнос в размере 50-300 тысяч рублей. Соответственно кооператив выделяет ему двукратную сумму кредита под один процент годовых сроком на десять лет с последующей компенсацией первоначального взноса. В случае если строительство по каким-то причинам затягивается, кооператив начисляет заемщику на остаток накопленной суммы премиальные для компенсации инфляции (деньги-то уже в обороте, уже работают на общее дело). Подобная схема позволила начать строительство собственного дома даже тем, кому прежде это было не по карману. В прошлом году кооператив счел возможным подключить к своей деятельности на тех же условиях молодежь до 35 лет независимо от места работы и семейного положения. Более того, членство в нем открыто и для других категорий работающих, если взнос за них оплатит предприятие-работодатель. В результате за время существования кооператива Свой дом в него вступило 6300 жителей области, более половины из них - работники бюджетной сферы, каждый третий - из молодых. Общий объем выделенных членам кооператива кредитов за три года составил 1,9 миллиарда рублей. Реализуется и такая дополнительная льгота: при рождении третьего ребенка семья получает от кооператива 100 тысяч, четвертого - 200, пятого - 300 тысяч рублей безвозмездной помощи. В прошлом году выдано почти семьсот подобных призов, в текущем из областного бюджета организации отдельной строкой выделено 90 миллионов рублей на поддержку молодых специалистов на селе. А всего кооперативом будет выдано жилищных кредитов на 900 миллионов.

На земле растут дома
В каждой из областей ЦФО составлены программы расширения жилищного строительства, в том числе и индивидуального, имеются организации, готовые строить одноэтажную Россию в пригородах и сельской местности. Все знают, насколько монополизирован у нас рынок жилья, как трудно получить землю под строительство. Конкурсы и земельные аукционы, призванные поставить конкурентов в равные условия, как показывает опыт, лишь вздувают цены на земельные участки и жилье. Мелкие фирмы не в силах выиграть состязание у крупных компаний.

Понятно, что работать себе в убыток они не станут. На инженерное обеспечение коттеджных поселков - Новосадового, Таврово и других - затрачиваются миллиарды рублей. Региональный бизнес оценил выгоду - растет число потребителей его продукции. Сегодняшние затраты окупятся за несколько лет.

Но ведь сама по себе земля еще мало что значит без дорог и инженерных коммуникаций. На что может рассчитывать рядовой застройщик, получивший участок?

В Белгороде потенциальный застройщик обращается за земельным участком в местную ипотечную корпорацию. Приходит он туда дважды: в первый раз выбрать участок на карте-схеме, во второй - написать заявление и получить пакет документов. Процесс их подготовки и сбора подписей - обязанность корпорации. Здешние власти нашли простое решение земельного вопроса для застройщиков: приобрели в областную собственность пустующие участки в пригородном Белгородском районе и других муниципальных образованиях -12,8 тысячи гектаров. На них формируется около 90 жилых микрорайонов. Земля введена в уставной капитал ипотечной корпорации - акционерного общества со стопроцентным государственным капиталом. Таким образом, область получила возможность распоряжаться наделами по установленным правилам, исключив перепродажи. Стандартный участок в пятнадцать соток обходится покупателю (прожившему в области не менее трех лет) в 10 тысяч рублей. Можно приобрести и больше земли, по областному закону - до 1,2 гектара. На 1 января застройщикам было предоставлено 9315 участков (годом ранее - 3115). Продуманы меры обременения: пять лет отводится на строительство дома и еще три года - на обживание. Только по истечении этого срока владелец получает право на продажу усадьбы.

Стоимость квадратного метра индивидуального жилья при стандартной экипировке дома составляет 18 тысяч рублей, что намного ниже сложившихся в регионе рыночных цен. Строить дешевле белгородцам удается прежде всего за счет поточного, массового производства, сочетания индустриальных методов строительства с частно-семейным. Начиная с 2009 года ежегодно должно строиться не менее квадратного метра жилья на человека, то есть по 1,5 миллиона квадратных метров, из них 1 миллион - индивидуального. Таким образом, к 2015 году из полутора миллионов жителей области не менее одного миллиона будут жить в собственных благоустроенных домах с видом на лес или поле.
мнение

По словам руководителя областной ипотечной корпорации Станислава Литвинова, коммунальная инфраструктура закладывается на территориях будущих поселков или микрорайонов еще до начала строительства, как предусмотрено федеральными стандартами. Застройщик получает не просто участок земли, но и, образно говоря, свою долю удобств. Все блага городского комфорта обходятся домовладельцу примерно в 60-70 тысяч рублей - из них 15-20 тысяч он вносит сразу, остальное выплачивается в течение пяти лет. При этом надо учесть, что инженерное обустройство одного участка реально стоит не меньше 300 тысяч.

- С самого начала мы с женой мечтали жить в собственном доме, воспитывать детей, вести небольшое приусадебное хозяйство. Но как это осуществить на зарплаты сельского учителя и медсестры? Поэтому все четыре года после женитьбы жили у моих родителей. Условия, предложенные губернаторской программой Свой дом, показали: мечта вполне может стать реальностью. На паевой накопительный взнос в кооператив предоставляется субсидия, можно взять льготный кредит до 300 тысяч рублей (мы обошлись меньшей суммой), плюс 300 тысяч безвозмездной помощи из федерального бюджета (получить ее помогли наши дети). С такими деньгами в селе вполне по силам начинать стройку. Главное, что нас не обременяют никакими условиями. Тратились мы в основном на материалы, транспорт, а делали почти все своими руками. Не позднее октября надеемся справить новоселье в доме, где есть все удобства.

Анатолий Ляшенко, застройщик, член кредитно-потребительского кооператива Свой дом:

Жилищный сертификат - попытка разрешить проблемы долевого строительства
Термин жилищный сертификат фигурирует на рынке недвижимости давно. С середины 1990-х годов с его помощью обеспечивали жильем военных. Жилищный сертификат имел номинальную стоимость в рублях, которые можно было потратить только на покупку жилья в любом регионе России, где выделенных средств хватало на покупку квартиры. Новый жилищный сертификат значит несколько другое.

Недавно одна фирма предложила потенциальным покупателям жилья Москвы и Санкт-Петербурга, у которых до этого не хватало средств на оплату входного билета на рынок недвижимости, золотой ключик - жилищный сертификат. По мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, выгоды данного инструмента далеко не очевидны.

Столь малая величина позволит потенциальным покупателям зацепиться за рынок. Сегодня стоимость столичного жилья вышла на такую планку, что у многих людей просто нет достаточных средств даже для того, чтобы приобрести жилье на стадии строительства. В итоге сделки в этой сфере стали редкостью. Помочь таким покупателям приобрести жилье, по мнению президента Эксклюзив Консалтинг Ольги Геращенко, может новый жилищный сертификат.

В отличие от прошлого новый жилищный сертификат дает право его держателю на приобретение квадратных метров не в любом доме в любом регионе России, а в конкретном доме, возводимом вполне определенной компанией по заранее известному адресу. Таким образом, этот сертификат имеет не один, а два определителя его номинальной стоимости: денежный эквивалент и количество квадратных метров жилья, которые получает держатель сертификата в возводимом доме. При этом количество приобретаемых метров может быть любым, начиная от 0,01 кв. м.

Более того, если добавлять самостоятельно накопленные за время строительства дома дополнительные деньги, человек сможет спустя какое-то время купить квартиру целиком.

Желающие смогут купить любое количество квадратных метров, на которые у них хватает денег. К моменту сдачи дома ГК приобретенные квадраты, скорее всего, будут стоить дороже. Продав их, бывшие держатели смогут купить уже больше квадратных метров в строящихся домах.

Для застройщиков механизм нового жилищного сертификата более выгоден, чем договоры долевого строительства. В данном случае застройщик должен только обеспечить возвратность средств по зафиксированной доходности, а не график строительства и соответствие квартиры всем требованиям дольщика.

Новые жилищные сертификаты - очередная попытка разрешить проблемы долевого строительства. Защитить права дольщиков должен был закон №214 ФЗ. Но он не прижился среди застройщиков. По данным генерального директора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, договоры долевого участия заключают всего лишь 5%-8% строительных компаний, работающих в Москве и Санкт-Петербурге. Проблема в том, что у строителей все равно остается слишком много обязательств перед дольщиком.

Выпустить такой сертификат может строительная компания, имеющая в собственности (или долгосрочной аренде) земельный участок, разрешение на строительство многоквартирного жилого дома и утвержденную проектно-сметную документацию. Помимо этого, компания, решившаяся на выпуск сертификатов, должна пройти серьезную юридическую фильтрацию и стать максимально прозрачной как для государства, так и для потенциальных клиентов. Поручителем в случае выпуска сертификатов могут выступать страховая компания, муниципалитет или банк.

Гарантировать от сгорания средства, вложенные в новые жилищные сертификаты будет тот факт, что новый жилищный сертификат - это долговой инструмент с фиксированной доходностью, которая намного превосходит доходность депозитов и составляет около 20%-30%. В этом смысле новый жилищный сертификат будет схож с уже давно известным на рынке инструментом - облигациями. При этом в отличие от облигаций номинальная стоимость сертификата будет также ежегодно индексироваться. Механизм индексации будет зафиксирован в договоре и самом разрешении о выпуске. Формула индексации будет учитывать коэффициент динамики роста цен на недвижимость и динамику инфляции.

При этом существенное отличие от долевого строительства в том, что данный инструмент можно продать еще до завершения строительства как организаторам строительства, так и на вторичном рынке. Инициаторы выпуска подобного инструмента предполагают, что торговля этими сертификатами на вторичном рынке будет весьма активной. Они в первую очередь рассчитывают именно на частичного дольщика, то есть, человека, который просто хочет заработать на росте цен.

В то же время тот, кто захочет купить жилищные сертификаты, должен также очень хорошо понимать, что он приобретает не квартиру, а определенное количество квадратных метров в новостройке. Купив у нескольких физических лиц жилищные сертификаты (например, на 80 кв. метров), он будет вынужден идти к застройщику и делать выбор из оставшихся в доме квартир. Но квартир на купленное количество метров может и не быть. Тогда придется искать компромиссы на меньшую или большую площадь. Кроме того, жилищный сертификат не подразумевает какую-либо определенную квартиру. Это значит, что застройщик вправе предложить клиенту наименее ликвидное жилье, в частности на первом или последнем этаже. Организаторы нового инструмента предполагают, что потенциальный покупатель может изначально взять нужное количество жилищных сертификатов (исходя из общей площади нужной квартиры) и заключить договор предварительного бронирования квартиры. Однако пока данный процесс существует лишь на словах, процедура бронирования четко не прописана.

Проблема, прежде всего, в том, что на рынке уже существует сходный инструмент, и объемы торгов им пока не поражают. Участникам фондового рынка давно известны торгующиеся на ММВБ и РТС паи закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), инвестирующие деньги в недвижимость. По правилам Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) ЗПИФ формируется на несколько лет. Вкладчик может получить прибыль от вложений в ЗПИФ непосредственно у управляющей компании (УК), которая его формировала, только после расформирования фонда. Поэтому некоторые УК спустя год после сформирования ЗПИФа выводят его паи на биржу, где все желающие могут его купить или продать на вторичном рынке.

Казалось бы выгоды для таких частичных дольщиков очевидны: гарантия возврата и высокая доходность. Однако для того, чтобы данный инструмент стал ликвидным, то есть, его действительно можно было бы легко продать и купить, необходим большой рынок. На сегодняшний день только одна компания выпустила такие сертификаты, и еще планируют их выпуск до 2009 года 10 крупных застройщиков, совокупный объем строительства которых составляет более 500 тыс. кв. м. в год. Если указанные строители выведут все свои объемы на рынок, это составит порядка 10% от общего объема новостроек. Доля хотя и не очень большая, но все же заметная для рынка. Однако специалистам Индикаторов рынка недвижимости представляется, что с помощью данного сертификата на рынок будут выведены значительно меньшие объемы.

Кроме того, у жилищных сертификатов есть фиксированная доходность, то есть, в отличие от ЗПИФов они, как и депозиты, гарантируют возврат средств. И все же сходств между этими инструментами больше, чем различий. При этом стоит отметить, что из 252 ЗПИФов недвижимости паи лишь 58 выведены на фондовый рынок. Однако сделки купли-продажи совершаются только в 3 А основной объем сделок (порядка 70%) проходит с паями 24 ЗПИФов. В наиболее активные периоды ежемесячный оборот по ним составляет от $20 тыс. до $2 млн.

Инициаторы выпуска жилищных сертификатов также предполагают, что главным местом торгов будет фондовая биржа. При этом главным отличием жилищных сертификатов от паев ЗПИФов будет возможность продать или купить данный сертификат уже в течение первого года с момента его выпуска. Дело в том, что в течение первого года у паев ЗПИФов наблюдается наибольший прирост стоимости. Обычно за этот период их ценность вырастает как минимум в 2 раза. В дальнейшем она растет в среднем не выше, чем на 40%. Однако, будут ли демонстрировать такой же прирост стоимости в течение первого года жилищные сертификаты, пока говорить рано.

Некоторые могут возразить, что жилищные сертификаты в силу указанных причин будут пользоваться большей популярностью. Однако приведенные данные уже завышены, ведь, как говорилось, периоды активности длятся не круглый год. Кроме того, данный объем возникает еще в силу того, что одни и те же паи могут продаваться и покупаться различными участниками по нескольку раз в течение одного дня. Наконец, указанные объемы торгов совершаются за счет торговли паями ЗПИФов по всей России, а торговать жилищными сертификатами предполагается только в пределах Москвы и Санкт-Петербурга, что также уменьшает потенциальный объем торгов. Так что жилищные сертификаты даже в лучшем случае могут рассчитывать лишь на указанный годовой оборот.

И хотя удельный вес среднестатистической сделки в этом сегменте - около $20 тыс. - вполне соответствует ожиданиям застройщиков, внедряющих жилищные сертификаты, потенциальные годовые обороты их должны удручить. Следует отметить, что активность торгов паями ЗПИФов на фондовом рынке не равномерна. Бывают периоды, когда за целый квартал не совершается ни одной сделки. Если же проецировать периоды активности на год, то за год может быть совершено порядка 6 тыс. сделок на сумму чуть менее $116 млн. или 0,9% от годового объема рынка коммерческого жилья, выходящего в свободную продажу. Такой объем вряд ли сможет существенно повлиять на рынок новостроек.

На 2008 г. запланировано и начало строительства нового микрорайона Норд (240 000 кв. м). Его возведет компания Ростовкапстрой (совместное предприятие ПИК-регион и Ростовгорстроя). Как рассказал Сергей Канаев, первый вице-президент ГК ПИК, микрорайон расположится на землях Ростова-на-Дону (4,2 га) и Аксайского района (15 га).

Объясняется столь незначительный потенциал нового инструмента достаточно просто. Общее количество частных инвесторов, по данным ММВБ и ВЦИОМ, по всей России не превышает полумиллиона. Это те, кто интересуется фондовым рынком или готов вкладывать свои средства в рискованные инструменты, вроде недостроя. Так что целевая аудитория, которую хотят расшевелить инициаторы выпуска нового инструмента, не так уж велика. Поэтому, по мнению представителей аналитического центра ирн.ru, существенное влияние на рынок недвижимости жилищные сертификаты вряд ли окажут, а станут ли они для граждан новой формой долевого участия в строительстве своего жилья - покажет только время.
Ростовский рынок ожидает бурного роста масштабов строительства. Компания Интеко сделала проектировку жилого комплекса Западные ворота (435 000 кв. м) и 20 июня официально начала строительство на территории поселка Левенцовский. В августе 2007 г. ростовская компания ККПД-инвест (100%-ная дочка компании Интеко) заключила семилетний договор аренды на два участка площадью более 32,7 га в Левенцовском. Участки достались ККПД-инвест по номинальной стоимости 1,4 млрд руб., так как компания оказалась единственным заявителем на участие в аукционе. В ноябре 2007 г. и январе 2008 г. ККПД-инвест получила право аренды участков площадью более 4,5 га в том же районе. По словам вице-президента Интеко Олега Солощанского, цитируемого по официальному пресс-релизу, расходы на участие в земельном аукционе составили около 1,5 млрд руб., кроме того, компания должна ежегодно оплачивать аренду земельного участка, от $600 млн до $700 млн будет направлено непосредственно на строительство жилья. По сообщению пресс-службы Интеко, проектом предусмотрены как типовые панельные дома от 15 до 19 этажей серии Р-н-Д, так и высотные дома по 20 и 24 этажа с индивидуальной планировкой. Вместе с жильем будут построены пять детских садов, две поликлиники и школа. В рамках сдачи первой очереди комплекса Западные ворота будет проведен эксперимент: четыре секции двух корпусов жилого дома (15 000 кв. м) будут сданы с отделкой, сообщил Солощанский. По его словам, стоимость таких квартир увеличится примерно на $10 000 за объект.

На рынке Ростова появился новый игрок строительная компания Юит Дон, созданная финским концерном YIT Group. Последняя заявила о готовности за три года потратить до 50 млн евро на выкуп земли под строительство жилья экономкласса. По словам гендиректора Юит Дон Виктора Васищева, компания намерена строить по 50 000-60 000 кв. м жилья в год и к 2011 г. рассчитывает занять 5% ростовского рынка. Юит Дон уже строит в городе жилой комплекс Западная звезда (25 978 кв. м) и дом на ул. Добровольского (9909 кв. м), которые планирует сдать к концу 2009 г. Продажи по этим объектам уже ведутся, цена за 1 кв. м 42 000-46 000 руб., рассказал Васищев.

Уже разработан проект планировки и межевания ростовской части проекта.

Однако справедливости ради риэлторы признают: по-настоящему элитного жилья в Ростове пока нет. Васильев говорит, что если брать московские понятия класса люкс, то до них ростовское жилье очень сильно недотягивает. Представители строительных компаний с риэлторами не соглашаются и позиционируют свои объекты как высококлассные с поправкой на местный менталитет. Застройщики в Ростове строят именно на том уровне элитности, который способен принять рынок, говорит директор по инвестициям и развитию строительного концерна Покровский Константин Кушнарев. Ростовчанин, способный заплатить за отвечающую столичным стандартам элитную недвижимость, никогда ее не купит он лучше построит дом, объясняет он.

Вместе с количеством растет и качество ростовского жилья, отмечают опрошенные Ведомостями риэлторы. Строители возводят дома более высокие и просторные, чем пару лет назад, говорит специалист отдела новостроек АН Титул Владимир Васильев. Управляющий партнер АН Парус Михаил Денисов объясняет это тем, что пока большинство новостроек в черте города это точечная застройка, земля дорогая и компании стараются поднять планку жилья, чтобы выставить на него высокие цены: делают парковки, закрытые дворы, отделывают дома мрамором. К тому же застройщики вынуждены подстраиваться под требования покупателей, добавляет Васильев. По оценкам аналитика АН Титул Алексея Чумакова, спрос на элитное жилье увеличился за последний год приблизительно на 20%.

Среди объектов, позиционируемых как элитные, жилой комплекс Olymp Towers (22 534 кв. м) московской компании Снегири девелопмент. По ростовским меркам этот комплекс вполне соответствует элитному классу, но если рассматривать его с точки зрения московского рынка, то сразу бросается в глаза, например, недостаточная обеспеченность парковочными местами 116 машино-мест на 342 квартиры, говорит менеджер по маркетингу Macon Realty Group Кирилл Малышевский. В Снегирях такое соотношение объясняют экономикой проекта: по мере углубления в грунт стоимость каждого подземного этажа парковки удваивается, стоимость машино-места при таких затратах была бы неоправданно высока. Зато места в подземном паркинге в Olymp Towers сейчас продают от 1,6 млн до 2,7 млн руб. за семейную парковку на два автомобиля. Обычная цена для центра города за одно машино-место от 1,5 млн до 5 млн руб., говорит Васильев.

По информации департамента координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону, за январь май 2008 г. в городе введено 286 495 кв. м жилья, прирост к аналогичному периоду прошлого года 112,7%. На долю индивидуальных застройщиков пришлось 159 442 кв. м (55,65%).



Главная --> Публикации