Главная --> Публикации --> Разница между коттеджными поселками классов business + и de luxe стала больше Послевкусие кризиса Покупка за рубежом: мечты и реальность Поселиться на родине моцарта Рынок белых ночей

Напомним, что в апреле Дмитрий Медведев предложил вовлечь в хозяйственный оборот для жилищного строительства земли, неэффективно используемые госпредприятиями. А чтобы чиновники по-быстрому их не реализовали, был введен запрет на все операции с землей, продажу и аренду со стороны госпредприятий.

Вопрос о том, кому достанутся отчуждаемые земли министерств и ведомств, остается открытым. Несмотря на то что депутаты приняли в первом чтении проект закона о Фонде содействия жилищному строительству, он, по их мнению, содержит лишь общие нормы работы Стройфонда и ко второму чтению требует серьезной доработки. Еще бы, ведь цена вопроса как минимум 30 тысяч земельных участков, принадлежащих государству, общей площадью до 1,5 миллиона гектаров. И это пока не точные расчеты. Окончательно станет ясно, сколько участков заберут у министерств и ведомств, только к 1 января 2009 года, когда будут подведены итоги инвентаризации госземель. Пирог большой и лакомый, поэтому каждый хочет урвать для себя кусочек.

Эксперты высказывали свое мнение. Считая, что право на существование имеют те варианты, которые предполагают за фондом функции доведения земли до аукционов, на которых она распределяется между застройщиками. Участие государства в этом вопросе должно быть минимальным. В идеале, по их мнению, фонд должен выявлять подлежащий застройке земельный участок, производить его юридическую подготовку, кадастровую регистрацию, а затем передавать права распоряжения им муниципалитету.

После чего министерство регионального развития разработало законопроект, по которому управлять такими землями будет специальный фонд. Минэкономразвития выдвинуло свою версию, посчитав, что земли необходимо передать специальной госкомпании или госкорпорации. Помимо этого возникли различные варианты о том, как будет работать фонд.

Учредителем фонда будет государство. Имущество его будет формироваться за счет имущественного взноса Российской Федерации в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков и расположенного на них федерального недвижимого имущества, других объектов недвижимого и иного имущества, включая денежные средства, а также других не запрещенных законом поступлений. Имущество фонда принад лежит ему на праве собственности и используется для достижения целей и решения задач, предусмотренных законопроектом.

Казалось бы, договорились, что это будет все-таки федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. У которого, кстати, полномочий, согласно законопроекту будет гораздо больше, чем у некоторых госкорпораций. Фонд будет сам проводить аукционы по передаче земель под застройку, определять целесообразность использования земель министерствами и ведомствами. Оценит, удовлетворяют ли регионы критериям, позволяющим выделить им земли. Сможет проводить маркетинговые исследования рынка строительства, разрабатывать программы стимулирования спроса и так далее.

Оппонентами депутатов выступают чиновники, которые уверены, что ряд функций, записанных в законопроекте за фондом, должен исполнять не он, а чиновники, говорится в заключение государственно-правового управления администрации президента. Эти функции должны быть переданы межведомственной правительственной комиссии. Комиссия будет принимать решения об изъятии земель, а фонд лишь сообщать ей, какая земля востребована для строительства. Что же касается критериев, то минэкономразвития считает, что от формализации критериев отбора земель необходимо отказаться. Более того, министерство предлагает отбирать земли у министерств и ведомств, даже если они эффективно используют свою землю, но ведь она пригодна для жилищного строительства.

Так что же не нравится депутатам и чиновникам? Как утверждают депутаты, остается открытым вопрос - как будет оцениваться, эффективно ли используют земли госучреждения или нет. Критерии, по которым у госпредприятий, учреждений, ведомств и академий будет изыматься земля, не определены. Некоторые депутаты считают, что они должны быть четко прописаны в законодательстве. Иначе в будущем отсутствие данных норм породит коррупцию. Кроме того, забирать надо только неэффективно используемые участки.

Оформление земли в долевую собственность пригодится в перспективе

Вся эта ситуация напоминает басню Крылова Лебедь, Щука и Рак, когда каждый тянет в свою сторону. Законопроект должен быть принят в эту сессию, времени на его доработку не так много, остается только ждать, договорятся ли между собой чиновники и депутаты.
Правом бесплатной приватизации не пользуются разве что жители сносимых ветхих многоквартирных домов, и то, если точно знают, что государство в ближайшие годы обеспечит их более комфортабельным и просторным жильем, исходя из нынешних социальных норм.

Однако помимо своих земельных наделов приватизируются и земли общего пользования, к которым могут относиться и угодья (свободные площади для посадок), и места стоянок автотранспорта, и, что самое важное, внутренние дороги и подъезды к участкам (и земля под дорогами). Оказывается, если проигнорировать оформление в собственность земель общего пользования, можно потом испытывать различного рода неудобства и даже нести дополнительные финансовые расходы.

На загородном рынке ждать каких-либо привилегий от государства не приходится, поэтому здесь получить статус собственника стремится буквально каждый.

Пользователи больших по площади земель или пресловутых шести соток (которых в настоящее время большинство) заботятся, прежде всего, о приватизации своего конкретного участка (особенно в связи с дачной амнистией). Однако, не оформив право собственности на территории общего назначения, эти люди практически автоматически лишают себя беспрепятственного пользования подъездной дорогой! То есть, рано или поздно на такую землю находится хозяин и вынуждает всех вокруг платить деньги за ее использование.

И вот почему
Оказывается, ограниченная забором или имеющая иным образом выраженную границу территория, на которой размещены земельные участки, непременно больше общей площади всех частных земельных нарезов. Именно за счет площадей, используемых на общих правах хозяевами участков. В общую площадь могут входить автостоянки, огороды, территории, занимаемые электроподстанциями, колодцами, складами инвентаря, пожарным боксом, сторожкой и пр. Но, главное, что в состав общих площадей входят внутренние подъездные пути, то есть, дороги.

Незаконный захват общественных земель возможен и со стороны владельцев близлежащих участков, что тоже приводит к изнуряющим разбирательствам.

Простой пример. Поскольку землями общего пользования во многих СНТ (садоводческих некоммерческих товариществах) распоряжается фактически несколько человек, составляющих Правление, в одном товариществе было принято решение ввести плату за пользование общими землями для всех, кто не участвовал в оформлении их в собственность. Благодаря институту частной собственности такое вполне возможно. Товарищество, как юридическое лицо, официально взимает плату за дорогу. Деньги уходят на поддержание дорожного полотна или иные нужды. При этом существует ряд возможностей для сохранения у товарищества статуса некоммерческой организации. Можно себе представить реакцию соседа, который не в состоянии бесплатно подъехать к своему участку?!

Разумеется, в связи с рассмотренными поворотами событий неминуемо возникновение серьезных споров, отнимающих время, особенно если сложные ситуации приходится решать в судебном порядке.

Известны случаи, когда бесхозную внутреннюю дорогу местная администрация решила преобразовать в дорогу, ведущую к другим населенным пунктам (деревням), чтобы не строить (благоустраивать) объездной путь. Вследствие этого, в садовом товариществе резко возрос автомобильный поток и уровень шума. Особенно от этого страдают жители участков, расположенных в непосредственной близости от дороги. Кроме того, хорошая дорога способствовала увеличению краж, поскольку ворам стало легче добираться до мест своих злодеяний.

При оформлении общественных земель в собственность возникает вопрос, как это сделать.

И все-таки, нельзя не отметить, что если собственники земельного участка (или один собственник) не желают приватизировать общую землю, они в праве этого не делать. Ибо право бессрочного пользования не может быть утрачено по каким-либо причинам, если только сам собственник не откажется от этого права (возможные трудности сохранения статуса пользователя описаны выше).

Во-первых, право собственности на землю может быть оформлено на юридическое лицо, например на СНТ, коттеджный поселок или иные создаваемые собственниками (владельцами) земельных участков организации.

Существуют различные варианты.

Наиболее популярным является оформление долевой собственности, ибо при этом соблюдается простой механизм в расчетах налогов (общественные земли тоже нужно ежегодно оплачивать, равно, как и свой земельный участок) и расходов на содержание. Размер отчислений зависит от площади участка. Однако на практике возникают сложности с теми, кто отказывается от приватизации. Порой их доли никому не нужны, но их невозможно ликвидировать В таком случае можно установить порядок оформления в собственность земель общего пользования лишь между заинтересованными гражданами, хотя это и не всегда финансово выгодно. Видимо это обстоятельство и вынуждает новоиспеченных собственников общественного добра взимать плату за пользование этим добром у тех, кто не захотел участвовать в приватизации.

Во-вторых, общие площади можно передать в частные руки, то есть, в руки самих собственников. При этом возможно оформление и долевой собственности, и совместной (точно также, как при приватизации городского жилья). В случае долевой собственности доля каждого участника сделки пропорциональна площади его участка. В случае, если участок также оформлен в долевую собственность (то есть имеет более одного владельца), пропорционально доли собственника, участвующего в приватизации общественных территорий.

При оформлении в совместную собственность четкого разделения зон влияния не существует, что может привести к нежелательным осложнениям в случае смены собственников.

Вообще оформление в долевую собственность обязательно пригодится в перспективе. Например, при осуществлении в дальнейшем сделок с земельным участком. Покупатель получает не только свой личный кусочек земли, но и становится полноправным членом поселка или товарищества, так как несет ответственность за общественные земли на общих правах с остальными собственниками. Новому собственнику не придется проходить процедуру оформления своей доли в общем имуществе.

В заключение хотелось бы добавить, что приватизированные земли общего пользования нельзя выделить в натуре, то есть, обозначить их каким-либо образом. Соответственно такие земельные площади не участвуют в сделках, в отличие от частных владений. Но они являются определенной долей имущественных прав каждого собственника, позволяют собственнику реализовывать свои права при голосовании и принятии общих решений.

Что касается оформления земли в собственность юридического лица (с этого мы начинали), то, пожалуй, это самый непопулярный вариант. Его профнепригодность объясняется отсутствием или отдаленностью заинтересованных в приватизации частных лиц, которые стоят в стороне, вместо того, чтобы под действием собственных мотиваций стараться сохранить часть своего имущества.

По словам председателя бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы Игоря Антонова, потеснив Париж, Москва заняла второе место в мире по стоимости аренды нежилых помещений. Самый дорогой город в этом сегменте сегодня Лондон. Однако, учитывая динамику роста цен, к 2010 году российская столица может обогнать британцев.

В ближайшее время правительство Москвы намерено вернуться к рассмотрению одного из самых болезненных для любого предпринимателя вопросов - аренде офисов. Проводивший в прошлый вторник заседание правительства глава стройкомплекса Москвы Владимир Ресин отправил на доработку постановление, посвященное основным направлениям политики города в области арендных отношений.

В абсолютном выражении это выглядит так: аренда квадрата в офисе класса А стоит в Москве 1180 долларов в год, класса В+ - 835, класса В - 520 долларов.

Для сравнения: рост арендных ставок в прошлом году составил в Париже 9,2 процента, в Москве - 30,8 (в ММДЦ Москва-Сити - 40). Таких резких скачков нет нигде. В Лондоне, отмечают аналитики, ставки растут на 2-5 процентов в год.

За последние три года так и не удалось кардинально сократить разрыв между муниципальными и рыночными ставками аренды. Доходы городской казны от аренды нежилых помещений растут в среднем на 12,4 процента, однако они могли бы стать намного выше. Ведь средняя городская ставка, по словам Владимира Силкина, составляет сегодня 5 тысяч рублей за метр. Это менее половины рыночной цены.

При этом глава московского департамента имущества Владимир Силкин посетовал на колоссальную проблему дефицита офисов для малого и среднего бизнеса. Минимальный объем необходимого столице строительства - около 15 миллионов квадратных метров в год. При этом частные компании строят 560-600 тысяч квадратов.

Впрочем, если предпринимателям, снимающим офисы в принадлежащих городу зданиях, и стоит готовиться к повышению ставок, то все-таки не сегодня и не завтра. Предложение департамента имущества о необходимости ежегодно повышать ставки почти в 1,2 раза правительство города так и не утвердило, ведь эта мера самым негативным образом скажется на развитии малого бизнеса. Как уже говорилось, соответствующее постановление отправлено на доработку.

К тому же получить эти деньги полностью не так легко из-за нерациональной политики льготирования арендаторов. Например, по словам Силкина, скидка в 50 процентов предоставляется и торгово-закупочным структурам (56 процентов столичного малого бизнеса), и инновационным, и жилищно-коммунальным малым предприятиям, доля которых - 8 и 10 процентов соответственно. Мы фактически предоставляем всем конкурентные преимущества, - отметил глава департамента, - тогда как для инновационного бизнеса и сферы ЖКХ даже половина ставки - величина неподъемная.

Людмила Картушева, руководитель департамента исследований CB Sheriff Inc.:

Кстати, департамент предлагает собственную схему поддержки предпринимателей, занимающихся приоритетной для города деятельностью: первые четыре года работы применять к ним при заключении арендных договоров понижающие коэффициенты в размере 0,5, 0,6 и 0,75 городской ставки.

Рост цен в центре во многом связан с решением мэра запретить офисное строительство в пределах Садового кольца. Тенденцию может переломить лишь заметный рост предложения качественных площадей. Увеличение темпов их ввода в этом году уже внесло некоторые коррективы.

- В последнее время, когда право аренды выставляется на аукцион, некоторые нужные городу компании просто отсекаются богатыми коллегами. В качестве примера можно привести один из последних конкурсов в Юго-Восточном округе. На 13 лотов претендовало 113 организаций, в итоге цена выросла до 53 тысяч рублей за квадратный метр. Прозрачную и лишенную коррупционности систему доступа к подобным конкурсам еще предстоит разработать.

За нынешним бумом в сфере недвижимости вполне может последовать и спад, как это было уже во многих городах. Жесткая ситуация на глобальном финансовом рынке поможет оттеснить на обочину мелких застройщиков и замедлить темпы нового строительства.

Не стоит забывать: в Москве, как ни в одной другой из мировых столиц, велик дефицит хороших площадей. На одного жителя у нас приходится половина квадратного метра приемлемой офисной недвижимости, в то время как на лондонца - 6-8 квадратов. В то же время в столице много неликвидных офисов, которые хоть как-то, но заполняют рынок. Пример - Москва-Сити. Башни стоят наполовину пустые, так как цены в них взвинчены. Зачастую отсутствие арендаторов связано и с неудачным позиционированием недавно открывшихся объектов.

В 1 полугодии 2008 года, несмотря на влияние международного финансового кризиса, в России продолжился рост рынка коммерческой недвижимости. Ликвидность объектов рынка остается довольно высокой, таким образом, привлекая все больше иностранных компаний, желающих инвестировать в российскую недвижимость.

Так что вряд ли цены в ближайшее время взлетят слишком резко. В среднем к концу года они скорее всего вырастут на 25 процентов.
Комментирует Сергей Волочков, директор департамента коммерческой недвижимости компании MAYFAIR Properties.

Цены продаж, по сравнению с 2007 годом, выросли на 13-15%. Так, 1 кв. м. офисных площадей в объектах класса А можно приобрести, в зависимости от престижности расположения здания, за $ 8 500-12 500 за кв.м., в объектах класса В - $ 4 000-8 500 за кв.м. В целом, рост цен рынка офисной недвижимости продолжается умерено, без резких скачков.
Все больше компаний, как российских, так и иностранных, арендуют офисные блоки в несколько тысяч квадратных метров, что превышает их нужды на текущий момент, и делается с расчетом на дальнейший рост и развитие бизнеса. Также можно говорить и о тенденции увеличения сроков аренды до 7-10 лет, особенно это касается площадей в новых бизнес-центрах класса А.

Прирост арендных ставок за 1 полугодие в офисном сегменте составил порядка 8-10%. На сегодняшний день базовые ставки составляют: для класса А - от $650 за кв.м. в год в отдаленных районах Москвы до $2200 за кв.м. в год в центральной части города, для класса В - от $350 до $1500 за кв.м. в год.

В связи с нехваткой площадок под строительство, а так же с запретом возведения офисов в ЦАО, все большее распространение получает тенденция редевелопмента промышленных зон, с дальнейшим возведением на них объектов коммерческой недвижимости. Бывший Московский шелковый комбинат имени Щербакова перевоплотился в бизнес-центр ЛеФОРТ, а территория фабрики Красная роза превратилась в одноименный бизнес-центр, в котором первый из корпусов был открыт еще в 2004 году. В апреле компаниями Coalco вместе с Аллтек девелопмент было заявлено о строительстве офисного комплекса общей площадью порядка 360 тыс. кв.м. на территории Московского завода по обработке цветных металлов (МЗОЦМ). Начало возведения объекта планируется на 2009 год.

В связи с нестабильным положение курса доллара все больше владельцев объектов коммерческой недвижимости при заключении сделок переходят на расчет цен и арендных ставок в рублях, евро, либо долларах, но по собственному внутреннему курсу. Предполагается, что в ближайшее время тенденция перехода на рубли будет еще более распространенной.



Главная --> Публикации