Главная --> Публикации --> Непростая задача или вся «загородка» глазами экспертов Собинбанк сделал ставку на рефинансирование Недвижимость в чехии: сложности компенсируются прибылью Земля продолжает расти в цене На рынке недвижимости готовят передел

Пусть исключат нас из этого эксперимента, Бога ради...

Ровно 50 лет назад в Черемушках стартовала жилищная революция - в 1958 году здесь начали строить первый квартал пятиэтажек индустриальных серий, получивших в народе славное имя хрущобы. Через полвека устаревшие морально и физически хрущобы в количестве 23 миллионов квадратных метров (каждый шестой жилой метр в столице) обветшали. Часть из них сносят, переселяя жителей в новостройки. Что делать с остальными - неизвестно. Вернее, известно - немцы давно превратили свои восточногерманские хрущобы в современные кварталы, реконструировав их, в том числе без отселения жителей. Но то, что цветет и пахнет в Германии, почему-то упрямо не желает приживаться на московской почве - даже удобрение в виде международного соглашения между московской мэрией и муниципалитетом Берлина не помогает. Что не так? Народ ли вздорный, инвесторы жадные или просто что немцу здорово, то русскому смерть?

Правда, впопыхах забыли спросить у жителей, согласны ли они становиться подопытными кроликами. Просто раскидали по почтовым ящикам информационные листовки с милостивой фразой вам предоставлено право быть включенными в пилотный проект Берлин-Москва и описанием благ, которые несет гражданам реконструкция: утепленные фасады, замененные трубы, пристроенные лифт и мусоропровод.

Реконструкция хрущоб без отселения из вопроса экономики несколько лет назад превратилась в предмет большой политики. Московская мэрия дружит с городскими властями Берлина, поэтому тема как бы нам также изящно перестроить свои хрущобы, как это сделали вы возникает с регулярностью тоста за родителей на семейных застольях. Во время одного из визитов был даже подписан меморандум и определены адреса пилотных домов: N 56, 58, 60, 64 и 54, корп. 2 по улице Юных Ленинцев, что на окраине парка Кузьминки.

- К сожалению, увеличить площадь квартир в домах этой серии не получается, - рассказал Известиям автор проекта реконструкции домов в Кузьминках руководитель мастерской столичного НИИ типового и экспериментального проектирования Владлен Сухорослов. - В целом проект предусматривает надстройку двух этажей, один из них мансардный. Надстройка из легких конструкций - металлический каркас и заполнитель (пенобетонные блоки). Первые этажи будут нежилыми. На первом этаже в торце появится небольшой детский сад.

- Поначалу мы обрадовались - кто ж откажется, чтобы сделали как у немцев, - рассказывает лидер движения сопротивления кузьминских подопытных Надежда Андрюшина. - Потом поняли, что будем несколько лет жить внутри стройки, сходить с ума от шума и страха, что дом не выдержит. А сверху у нас появится еще несколько десятков соседей. Но мы-то что получим? Лифт? Мы давно привыкли жить без лифта. Мусоропровод - чтобы пошли запахи и тараканы? Во многих новых домах люди заваривают мусоропроводы. Ремонт? Но в квартирах весь ремонт - за свой счет. Морально устаревшая планировка и низкие потолки останутся при нас. Некоторым, правда, пообещали пристроить лоджии к кухне.

- Прошлой осенью пришли люди с бурами и стали без предупреждения сверлить стены, - рассказывает Людмила Полякова из дома N 5 - Что тут началось - бабушки обступили, давай требовать документы, звонить в милицию, приехали автоматчики... Оказалось, проводят обследование... В общем, мы так и не знаем, в каком направлении движется проект и будет ли учтено наше мнение. Мы категорически против реконструкции без отселения. Пускай исключат нас из этого эксперимента, Бога ради...

Впрочем, этих подробностей жителям пилотных домов не рассказывают, чтобы не будоражить раньше времени. Поэтому граждане ловят слухи и укрепляют дух в ожидании испытаний. Укрепили уже изрядно: на любое появление людей со строительными инструментами реагируют с горячностью обитателей парижских предместий.

- Не все же Гуса Хиддинка приглашать - можно позвать и немецких строителей, - прокомментировал с надеждой Владлен Сухорослов...

Известиям удалось выяснить, что зависший проект вроде бы сдвинулся с мертвой точки: 18 июня прошло совещание у главы стройкомплекса Владимира Ресина, на котором было решено, что дом все же будет реконструирован - правда, жителей отселят во временные квартиры (так называемый переселенческий фонд) на 6-8 месяцев. Чтобы сделать проект привлекательным для инвестора, предложено найти ему в виде компенсации 10-12 тысяч квадратных метров жилой площади в другом районе города. Кстати, в инвесторы планируется позвать немецкую компанию.

В это самое время на другом конце города происходят события с точностью до наоборот. Если в Кузьминках народ хотят осчастливить за государственный счет, а он угрюмо сопротивляется, то в районе Динамо жители одного отважного дома вот уже почти 3 года пытаются самостоятельно надстроить этажи. Пока безуспешно.

Мы выполняем национальные проекты - а с нас требуют долю города

Экономика на самом деле другая - более логичная, полная бесспорного, какого-то крестьянского здравого смысла. Идея состоит в том, чтобы надстроить над домом еще 5 этажей: один технический, 3 жилых и один мансардный. И сделать это, не отселяя жителей и не рассчитывая ни на какие силы, кроме собственных.

- Мы предлагали включить нас в проект Берлин-Москва, - рассказывает автор идеи, председатель ТСЖ Мишина, 32 Гарри Куренков. - Но нам сказали, что у нас экономика другая.

Перестройка дома выглядит иначе, чем в Кузьминках, правда, и дом - не совсем хрущоба: 1957 года постройки, кирпичный, с высокими потолками. На расстоянии 1,5-2 метров от фасада делается новый фундамент, на него ставятся опоры, поверх которых кладется плита - основание для новых верхних этажей. Получается что-то вроде табуретки под столом, где табуретка - старый дом. За счет нового фундамента площадь нижних квартир увеличивается - кухня - с 9 до 15 метров, спальня - с 15 до 21, появляются лифт и мусоропровод.

- Мы прочитали Жилищный кодекс и поняли, что капитальный ремонт нам рано или поздно придется делать за свой счет, - рассказывает Куренков. - Зачем же дожидаться, пока дом начнет разрушаться? Тем более что любой более-менее серьезный ремонт тянет на реконструкцию: замена балконов, коммуникаций. Вот мы и решили, что надо надстроить дом. Всем нужно расширяться - выросли дети. Подсчитали, получилось выгодно: метр жилья в нашем районе стоит 8-9 тысяч долларов, а здесь мы можем получить жилье по себестоимости, по 1,5-2 тысячи. Плохо ли - построить себе квартиру в том же доме за деньги, сопоставимые со строительством дачи или покупкой хорошей машины... Из 16 квартир 9 согласились. Остальные не готовы финансировать проект, но готовы потерпеть, потому что получат капитальный ремонт и расширят площадь своих квартир.

Выражаю - хочется верить, что у людей все получится. Хотя возникают самые фантастические проблемы: например, как выплатить городу его долю, которую тот собирается брать с жителей надстроенного дома, и на какие деньги перекладывать трубы теплоснабжения и электросети во всем районе (опять же требование города). Парадокс - вместо того чтобы помочь людям, самостоятельно решающим жилищную проблему, город пытается на них заработать. Немцы бы не поняли...

- Вы поймите - мы же выполняем национальные проекты: строим себе доступное жилье, способствуем повышению рождаемости, - политическая подоплека проекта в исполнении Гарри Ивановича выглядит исключительно добротно. - И, пожалуйста, выразите благодарность заместителю главы стройкомплекса Виктору Аистову, который курирует наш проект по поручению Владимира Ресина.

Это не единственные в Москве попытки вытянуть дома по вертикали. Так, дом N 20 корпус 1 по улице Менжинского (бывший ведомственный дом предприятия Мособлтара, три ветхих этажа, обшарпанный фасад и боевые лозунги Нет надстройке! в каждом окне) инвесторы пытались надстроить сначала на 2 этажа, потом жители обнаружили в проекте семь: 5 жилых и два технических.

Если пойдут трещины - мы уйдем

Кстати, операция по пробному забиванию свай уже состоялась в соседнем доме N 19 - очевидцы рассказывают, что жители поливали забивателей из чайников...

- Это тоже табуретка под столом, но наша табуретка такая ветхая, что, пока будут строить, она развалится, - уверена жительница дома Лариса Школьная. - Нам обещают кому лоджию, кому ремонт, остальной массе - по 100 тысяч рублей компенсации. Что это такое? Мы же знаем цену своего метра. А успокаивают они (жилищное предприятие ЗАО ЖЭП Импульс-Жилстрой и представители инвестора Строймонтажсервис) так: не волнуйтесь, забьем несколько свай - если пойдут трещины, мы сразу же прекратим и уйдем... А мы останемся?!

- Крышу сняли, - рассказывает Мария, живущая в квартире на пятом этаже этого дома. - Текло так, что мы не могли выйти из квартиры - двери разбухли, ручки поотрывались. Четыре года за стеной стучали отбойные молотки. Люди на кухне готовили под зонтиками. Ради чего, спрашивается? Что мы получили?

Понять возмущение людей можно: как минимум один дом в Москве пережил реконструкцию без отселения - дом N 16 корпус 3 по проспекту Маршала Жукова. Вместо 8 месяцев люди жили на стройке почти 4 года.

Вице-президент Московской ассоциации риэлторов Юрий Карамаликов: Надстройка при нынешних ценах и политике города не выгодна никому

Получили на голову новых соседей, лифт, мусоропровод и косметический ремонт в квартирах, на который без слез не взглянешь.

Гораздо проще снести весь микрорайон со старыми коммуникациями и построить на этом месте несколько башен по 20-30 этажей. Построили микрорайон, переселили туда народ из хрущевок, а на их месте - еще один новый микрорайон. Получается эффект домино при стремительном обороте вложенных денег.

При стоимости земли и дефиците квадратных метров в Москве невыгодно реконструировать пятиэтажки. Сейчас город перекладывает на застройщика огромное количество дополнительных затрат, которые никогда не входили в смету строительства, например, развитие инфраструктуры. Почти половину квартир забирают на социальные нужды (натурой или деньгами). Возьмите типичную хрущобу в 80 квартир. Как правило, они все перенаселены - то есть вместо 80 вам надо уже 160 квартир. Надстроили 5 этажей - людей выселили. И все - фонд выбран. А окупить затраты? То есть даже формальная математика показывает, что надстройка при нынешних ценах и политике города невыгодна ни застройщику, ни городу. Он-то тоже ничего не получит. Решит локальную социальную проблему, при том что остается гигантская жилищная очередь.

У панельных домов будущего нет

У немцев - другая ситуация. Там, например, существует запрет на строительство домов выше определенной высоты. Попробуйте построить в Европе многоэтажку в районе со сложившейся инфраструктурой - засудят. Ведь человек покупает дом с видом из окна, и он вправе подать в суд, если вида его лишили, и потребовать компенсацию. В Москве даже люди, которые купили элитную недвижимость, с удивлением могут обнаружить, что у них под окнами построили еще более крутой дом, который перекрывает вид из окон. И сделать ничего нельзя. Желание конкретного жителя никого не волнует. У нас до сих пор нет нормального закона о защите частной собственности. Потому и не прекращаются попытки осчастливить людей без их согласия.

- Если мы подойдем к этим характерным районам с точки зрения пространства, то увидим, что будущего у панельных домов нет никакого, - рассказал немецкий архитектор. - Моя задача - переделать существующее пространство в гуманное, достойное жизни. Мы пришли к мысли, что если что-то и делать с пятиэтажками, то их надо трансформировать в нечто совершенно иное. Система такая: мы ломали или трансформировали два блока и строили между ними новый, куда постепенно переселялись люди. Население там в основном пожилое, поэтому нужно было, чтобы новое жилье отвечало их образу жизни. Но на будущее я все-таки надеялся, что новые дома привлекут туда и молодежь. Мы нашли, что эти панельные здания обнаруживают большую гибкость и этим можно воспользоваться.

На недавно прошедшую Московскую биеннале архитектуры приезжал специалист по реконструкции немецких пятиэтажек архитектор Штефан Форстер. Он прочитал лекцию о том, как в Германии возвращают к жизни умирающие панельные кварталы советского периода.

Проблему отсутствия лифта архитектор решил радикально - раз его нет, то и не надо: пристраивать дорого, кроме того, из-за этого удорожается аренда. Поэтому он просто срезал один-два верхних этажа. В конце концов, бывшие пятиэтажные кварталы стали похожи на районы небольших вилл - жители, помимо прочего, получили нечто вроде палисадников (Форстер назвал эти пространства, отгороженные от улицы невысоким забором, зелеными комнатами).

Форстер полностью изменил планировку квартир, не затрагивая при этом несущие стены. В результате вместо тесных клетушек с крошечными кухнями и темными ванными, узкими балконами и маленькими комнатами получились современные квартиры. Гостиные расширились за счет балкона, вместо которого снаружи появились просторные открытые террасы-палубы. В ванной появилась стеклянная стена, через которую поступал дневной свет.

А самое главное - немцы, как остальные европейцы, готовы довольствоваться рентабельностью 5-10%. В отличие от наших застройщиков, которым выгода меньше 40% (по самым скромным оценкам) неинтересна.

Впрочем, прежде чем сокрушаться по поводу разницы менталитетов в применении к реконструкции пятиэтажек, надо понять: все-таки немецкие хрущобы заметно отличаются от наших. Они и качеством получше, и в отличие от наших вовсе не перенаселены, а очень часто пустуют - поэтому проблема их расселения не так остра. Кроме того, жилье в таких домах чаще всего муниципальное - жители арендуют его у государства, отсюда и проблема хочу (не хочу) реконструкцию, и войны с застройщиками не существуют. На немецких строителей не давит атмосферный столб безумно перегретого рынка недвижимости, как в Москве, где недвижимость считается не крышей над головой, а самым надежным вариантом вложить и подрастить капиталы.

В январе апреле 2008 года реальные денежные доходы населения по сравнению с январем апрелем 2007 года сократились в Костромской области, Камчатском и Хабаровском краях, Чукотском автономном округе и в Москве, отмечается в последнем докладе Минэкономразвития. В обнародованном месяц назад предыдущем мониторинге, который еще не учитывал данные за апрель, состав регионов с беднеющим населением был несколько иным. По итогам января марта реальные денежные доходы населения оказались меньше прошлогодних в Москве, Костромской и Волгоградской областях, а также в Хакасии и на Чукотке. Отметим, Москва присутствует в печальном списке регионов в обоих отчетах, и это опровергает представления о том, что столица постоянно богатеет быстрее прочей России. Виной всему опережающие темпы инфляции.

Вчера Минэкономразвития обнародовало сенсационную информацию, способную поколебать устоявшиеся у большинства россиян представления о постоянном росте благосостояния жителей столицы. В размещенном на сайте министерства последнем мониторинге социально-экономического развития страны утверждается, что в текущем году реальные денежные доходы населения в Москве, Костромской области, Камчатском и Хабаровском краях и на Чукотке оказались ниже, чем годом ранее.

Между тем вчера Минэкономразвития оценило инфляцию первого полугодия в 8,7 8,9%, что ставит крест на официальных планах правительства и Центробанка удержать рост цен по итогам года на уровне 10,5%. Новый прогноз макропоказателей на 2008 год Минэкономразвития внесет в правительство в июле в нем скорее всего повысит и прогноз по инфляции.

Высокие темпы инфляции обесценивают денежные доходы населения. При этом текущая статистика далеко не во всех регионах фиксирует опережающий инфляцию рост доходов и зарплат. Однако по итогам года Росстат скорее всего скорректирует данные так, чтобы доходы оказались выше роста цен, говорит директор региональной программы Независимого института социальной политики Наталья Зубаревич.

Реальные доходы падают из-за того, что номинальные доходы не успевают за инфляцией, в том числе и в условиях неожиданных резких ее скачков.

Падение реальных доходов населения в самых дорогих регионах России в Москве или на Чукотке объясняется тем, что рост цен здесь может опережать номинальный рост доходов и зарплат, считает директор департамента стратегического анализа ФБК Игорь Николаев.

Сокращение реальных доходов населения в Москве можно объяснить медленным ростом заработных плат, большая часть которых в столице уже давно выплачивается в белую, считает гендиректор компании ФинЭкспертиза. Консалтинг Дмитрий Шустерняк. Впечатление бурного роста зарплат в регионах создается за счет их вывода из тени. В тех же городах, где зарплаты давно платятся легально, статистика их роста значительно ниже и может даже отставать от роста цен, отмечает Шустерняк. Однако в целом по стране, полагает эксперт, рост доходов опережает годовые темпы инфляции. Между тем в отдельных регионах снижение реальных доходов возможно также из-за сезонных спадов производственной активности крупнейших региональных предприятий.

Интересно, что в списке беднеющих регионов оказалась Москва. Возможно, в поле зрения статистики стало больше попадать бывших нелегалов, что повлияло на цифры номинальных и реальных доходов, говорит главный экономист компании Открытие Данила Левченко. По его словам, по итогам полугодия инфляция в годовом выражении составит около 15,2%, а к декабрю, возможно, снизится до 13,5%.

Хотя зарплаты номинально растут, реальные денежные доходы населения за инфляцией не поспевают. В первую очередь это касается бюджетников и беднейших слоев населения, тем более что на малообеспеченных слоях населения рост потребительских товаров сказывается наиболее значительно, отмечает гендиректор компании 2К Аудит Деловые консультации Тамара Касьянова. Кроме того, по ее словам, снижение реальных доходов объясняется сокращением доходов от депозитов в банках, а также ужесточением условий банковского потребительского кредитования.

Негативным фактором для роста производства, по мнению экономиста, является продолжающееся укрепление рубля, которое увеличивает издержки компаний и повышает себестоимость продукции. Однако инфляция и рост эффективного курса рубля далеко не единственные ориентиры макроэкономической политики.

Присматриваю подходящую квартирку Какой район порекомендуете? время от времени такие отнюдь не праздные вопросы появляются на форумах о недвижимости. Цены на жилье таковы, что заставляют людей быть разборчивыми при приобретении недвижимости. Особенно если речь заходит о покупке квартир в новостройке. Тщательно изучаются не только конструктивные особенности будущего жилища, но и качество окружающей инфраструктуры, транспортная доступность. между тем, задача эта не из легких, поскольку деление столичных районов на комфортные и не очень зачастую достаточно условно. Оно базируется не на достоверных и систематизированных данных, а на стереотипах, созданных риэлторами и народной молвой.

Дополнительным фактором снижения доходов населения может быть и сокращение производства в некоторых регионах, которое, по словам Касьяновой, объясняется свертыванием банковского корпоративного кредитования. По данным Минэкономразвития, спад производства в январе мае 2008 года по сравнению с тем же периодом прошлого года отмечен в Тамбовской, Магаданской, Томской, Сахалинской, Архангельской областях, Ненецком и Ямало-Ненецком автономных округах, Хабаровском крае, а также в республиках Калмыкия и Ингушетия. При этом спад зафиксирован как в добывающих, так и в обрабатывающих отраслях, а также в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды.

Объем предложения новостроек внушителен, есть из чего выбрать. Например, весьма привлекательны с точки зрения соотношения цены и качества жилые комплексы, которые возводятся на ул. Архитектора Власова (ЖК Академдом), Лобачевского (ЖК Аксиома), проспекте Вернадского (ЖК Академия люкс), а также на Ломоносовском (ЖК Шуваловский) и Мичуринском проспектах. Стоимость квадратного метра в них колеблется от 140 до 170 тыс. руб.

Наценка за имидж
Сильнее всего дезориентированы покупатели жилья бизнес-класса стоимостью от 120 до 180 тыс. руб. за метр. С одной стороны, многие из них хотели бы жить на западе или юго-западе Москвы принято считать, что именно эти районы города более экологичны, поскольку роза ветров направлена с запада на восток, и чистый воздух поступает на их территорию в первую очередь.

Впрочем, вряд ли стоит оценивать эти варианты с позиций экологичности: западные районы настолько интенсивно застраиваются высотным жильем, что многоэтажки становятся помехой для свободного движения воздушных потоков. Ухудшается и транспортная доступность: даже широкие магистрали с меньшим, чем в других районах города, количеством светофоров и большим числом развязок с трудом переваривают автомобильные потоки. Например, огромная пробка образуется по утрам и по вечерам на улице Удальцова, на Мичуринском проспекте от Озерной улицы до улицы Лобачевского, от Минской улицы, Ломоносовского проспекта до Университетского проспекта.

Активное строительство ведется в популярном районе Кунцево. Имидж этой территории и ландшафт таковы, что даже типовая советская застройка здесь выглядит респектабельно, а дома спрятаны от проходящего рядом Рублевского шоссе. Самым крупным застройщиком считается компания Система-Галс. Принадлежащая ей фирма Кунцево-Инвест реконструирует сразу несколько кварталов, в ближайшие годы на месте хрущевок она планирует построить порядка 1 млн кв.м нового жилья. Сейчас в рамках проекта Изумрудный город ведется строительство жилого комплекса на Рублевском шоссе. До 2013 года компания намерена построить в Изумрудном городе еще восемь жилых комплексов: на ул. Ельнинской, Ярцевской, Академика Павлова, Молодогвардейской. По соседству, рядом с метро Молодежная (на ул. Ярцевской), жилой комплекс Oxygen возводит компания Интеко.

Альтернатива западному варианту
Если же потребность в еде и развлечениях не является определяющей, то можно рассмотреть альтернативные варианты. Например, новостройки в северо-западных и северных районах города. Здесь нет такой свободы выбора, как в Западном округе, зато есть шанс сэкономить: по данным HouseHunter.Ru, стоимость метра колеблется от 125 до 150 тыс. руб., и во многом она зависит от этапов строительства.

Зато запад насыщен торговой и развлекательной инфраструктурой. Здесь нет проблем с продуктовыми магазинами, товарами для дома. Даже внутри жилых кварталов множество всяких полезных для хозяйства и экономии времени мест магазинчики советского образца (но с неплохим ассортиментом), пункты ремонта обуви и техники, салоны-парикмахерские, кафе, аптеки и прочие радости жизни.

Аналогичный вариант почти достроенный небоскреб на Ленинградском шоссе, недалеко от станции метро Войковская. Его несомненные плюсы: близость к подземке, парку Покровское-Стрешнево и Химкинскому водохранилищу. Однако под окнами проходит перегруженное Ленинградское шоссе, а в довесок к нему проектируется участок Четвертого транспортного кольца (предполагается, что он пройдет в районе 5-го Войковского проезда и Малого кольца железной дороги).

Например, несколько новых домов возводится в Хорошево-Мневниках (проспект Маршала Жукова, ЖК Континенталь) и Строгино (ул. Твардовского, Таллинская). Правда, многих озадачивает соседство новостроек с крупной магистралью участком Краснопресненского (Звенигородского) проспекта. С одной стороны, благодаря этой трассе улучшилась их транспортная доступность. С другой, оживленная магистраль может стать серьезным фактором дискомфорта. Кстати, по данным экологов, в Хорошево-Мневниках концентрация вредных веществ в атмосфере уже сегодня превышает норму.

Сразу три жилых комплекса возводятся в районе Верхней Масловки. У района хорошая репутация. Правда, некоторые проекты имеют невыразительную архитектуру либо пребывают в зачаточном состоянии: ждать квартиру придется до 2009 2010 гг. Разброс цен от 140 до 160 тыс. руб. за метр.

Свои изъяны есть и у новостроек на Ходынском поле, хотя там и распродаются остатки свободных квартир. С одной стороны, микрорайон располагается вблизи Третьего транспортного кольца и центра города, в 10-15 минутах ходьбы от станции метро Полежаевская, рядом проходят Хорошевское шоссе и Ленинградский проспект. То есть транспортная доступность близка к идеалу. Но с другой стороны, в новом жилом квартале, еще до конца не заселенном, уже не хватает детских садов, парковок, почти нет зелени. Не разбит обещанный новоселам парк в северной и северо-восточной частях микрорайона.

К тому же в начале года были временно приостановлены продажи в нескольких ранее активно рекламировавшихся жилых комплексах, расположенных на востоке Москвы. Некоторые из них специальной комиссией под руководством главного архитектора города были признаны объектами точечной застройки. Дальнейшая судьба проектов пока не определена.

На стыке сегментов
Стоит отметить существенный факт: покупателям жилья экономкласса выбирать не из чего предложение крайне ограничено.

Что же касается монолитно-кирпичных новостроек, попадающих в нижний ценовой сегмент, то многие из них находятся как бы на стыке форматов эконом и бизнес-класса, тяготея к последнему. Но зачастую в таких домах хорошее месторасположение сочетается с не слишком удачными конструктивными решениями (а бывает и так: у хорошо проработанных проектов страдает месторасположение). Примеры: Кочновский проезд, Беговая улица, проспект Мира, высотки в Погонном проезде (ЖК Лосиный Остров), на улицах Чертановской (ЖК Галактика) и в проезде Донелайтиса (ЖК Балтийский Квартет).

На первичном рынке встречаются цены в диапазоне от 70 до 100 тыс. руб. за метр, но, как правило, речь идет о квартирах большой площади. Кварталы, в которых возводятся панельные дома, можно пересчитать по пальцам: такое строительство ведется в микрорайонах Войковский, Волжский, Свиблово, Кожухово, Южное Медведково, Солнцево. Однако квартир в продаже немного.

Впрочем, несмотря на напряженную транспортную ситуацию и неоднозначную экологическую обстановку, цены на такое жилье остаются стабильно высокими и колеблются в диапазоне от 100 до 130 тыс. руб. за кв.м. Иногда на рынке появляются квартиры по явно демпинговым ценам, однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что в заманчивую стоимость заложен слишком высокий риск срыва сроков строительства.

Многие дешевые новостройки неудобны с точки зрения транспортной инфраструктуры: пробками наглухо закупорены трассы, соединяющие их с центром города. Многочасовые заторы обычное дело на Волгоградском проспекте, проспекте Андропова, Каширском шоссе. В жилых микрорайонах, построенных в последние годы прямо за МКАД (в частности, в Кожухово), не хватает детсадов, школ, магазинов, поликлиник, предприятий бытового обслуживания, почтовых отделений.

Пожалуй, одним из самых перспективных с точки зрения жилищного строительства является район Хамовники. Сейчас он представляет собой некий симбиоз старого с новым. Здесь много дореволюционных и советских построек, фабричных зданий, которые соседствуют с немногочисленными современными жилыми и офисными комплексами. Но именно в этих кварталах в ближайшее время стартуют масштабные строительные проекты.

Пешком в центр
Особого внимания заслуживает жилье, расположенное в центре города. В последнее время его привлекательность возросла из-за транспортного коллапса.

Одним из первопроходцев стала компания Интеко, уже построившая жилой комплекс Фьюжн_Парк на Малой Трубецкой улице, на месте 5-го троллейбусного парка им. Артамонова. Планируется уже в этом году начать возведение нового элитного микрорайона на месте реорганизуемого завода резинотехнических изделий Каучук площадью 450 тыс. кв.м (застройке подлежат 11 га). Будет преобразована территория Экспериментального завода напитков в Хамовниках: вместо старых построек девелопер построит административно-жилой комплекс общей площадью около 70 тыс. кв.м. Жилые апартаменты и дома площадью около 230 тыс. кв.м в рамках проекта Лужнецкая набережная (девелопер MIRAX Group) появятся на месте заводов Гелиймаш и Союз в районе Хамовнического Вала.

Из пятидесяти районных предприятий в Хамовниках планируется перебазировать или реконструировать восемнадцать. На месте Академиздатцентра Наука, завода РТИ-Каучук, Машмир, Текстиль, Машиноаппарат, Московский шелк и других объектов планируется возвести более 852,5 тыс. кв.м недвижимости.

Как в первый раз
Первые аукционы по новой схеме, в которой не предусмотрены ни доля города, ни другие обременения, должны пройди уже в августе 2008 года, рассказали в тендерном комитете Москвы (занимается организацией и проведением городских аукционов). На торги будут выставлены участки под строительство пяти объектов гаражного строительства. Таким образом, начнет действовать новая схема предоставления участков под застройку в столице, прописанная в постановлении правительства Москвы (ППМ) N417 от 20 мая 2008 года О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства на территории города Москвы.

Надо отметить, что Хамовники выгодно отличаются от других центральных районов города (Арбата, Замоскворечья, Чистых и Патриарших прудов) транспортной доступностью и относительно благоприятной экологией. Здесь много зелени (по официальной статистике, более 50 кв.м на человека, тогда как в среднем по Москве всего 10-30 кв.м), детских площадок, скверов. Рядом с метро Фрунзенская расположен парк Усадьба Трубецких. На его территории есть пруд, сады, мини-зоопарк, школа верховой езды. Дворы в большинстве своем ухоженные. Разве что не хватает продуктовых супермаркетов и хорошей поликлиники. Впрочем, по мере строительства и заселения современных жилых комплексов должны появиться и они.
Девелоперам коммерческой недвижимости, покупающим на аукционах участки в Москве, больше не придется очищать землю самостоятельно: сносить строения, договариваться с их собственниками, жителями или арендаторами. Обременения возьмут на себя чиновники. Оплата доли города (40% и более от стоимости проекта) также упразднена ее включат в стартовую цену участка на аукционе.

До сих пор на аукционах застройщики вместе с правом реализации инвестконтракта получали также многочисленные обременения, которые должны были разрешить в ходе строительства объекта. Девелоперу часто приходилось в обязательном порядке улаживать вопросы с третьими лицами (собственниками зданий), сносить располагающиеся на участке строения. Помимо этого застройщик выплачивал долю городу, которая могла достигать более 40% от стоимости проекта.

В первую очередь на торги без обременений будут выставляться участки, на которых находится только имущество самого города Москвы. Поскольку договориться с собственниками, не подчиняющимися напрямую столичному начальству, чиновникам значительно сложнее. Не исключено, что договариваться сторонам придется в судах.

По словам пожелавшего остаться неназванным работника столичного стройкомплекса, изменения в работе с девелоперами связаны с необходимостью привести московские законы в соответствие с новым федеральным законодательством Градостроительным и Земельным кодексами (последние поправки вступили в силу в начале 2007 года. BG). Московские власти обычно выставляли на аукционы участки, на которые не были урегулированы права третьих лиц, что вызывало нарекания со стороны федералов, вспоминает один из столичных чиновников. В соответствии с новым Земельным кодексом участки должны продаваться на земельных аукционах, а чтобы выставить их на торги, земля должна быть свободна от прав третьих лиц, пояснил он (иначе участок не поставят на государственный земельный кадастровый учет в Роснедвижимости и, соответственно, не выставят на аукцион. BG).

Как объяснил глава департамента экономического развития Москвы Юрий Росляк, теперь город будет сам заниматься освобождением участка и подготовкой всей необходимой градостроительной документации, чтобы покупателю осталось только строить объект. По его словам, цену участка будет определять независимая экспертиза, исходя из кадастровой стоимости земли, с учетом всех затрат, понесенных городом на подготовку площадки к торгам. К примеру, средняя кадастровая цена 1 га в Западном административном округе Москвы составляет $7,5 млн.

Для игроков строительного рынка нововведение облегчит работу: обременения могли обернуться непредсказуемыми денежными и временными затратами, а новая схема проведения аукционов позволит легче просчитывать экономику проекта.

Новый порядок для московского рынка недвижимости привычная практика для большинства российских городов, отмечают девелоперы. Владелец петербургской компании Лемешко и партнеры Дмитрий Лемешко говорит, что в Санкт-Петербурге власти выставляют на аукцион только свободные от обременения участки.

По словам вице-президента ГК Ташир Виталия Ефимкина, на решение всех вопросов с обременениями может уходить до года и более. Каждый лишний год за счет роста стоимости стройматериалов и процентов по кредиту может прибавлять к себестоимости строительства 1 кв. м до $1 тыс., говорит коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов.

Хотя в цену аренды и будут включены все затраты, которые понесет город, чтобы упаковать участок, застройщику уже не придется брать на себя риски, связанные со сносом строений, переговорами с собственниками, радуется гендиректор московской ГК Оргстройинвест Светлана Третьякова. Зачастую размер затрат и сроки разрешения этих вопросов сложно прогнозировать, что негативно сказывается на рентабельности проекта, добавляет она.



Главная --> Публикации