Главная --> Публикации --> Рынок белых ночей Жители москвы предпочитают покупать и строить дачи подальше от города Завершено исследование рынка загородных жилых комплексов подмосковья Бум развития комплексных проектов, в том числе в регионах, придется на ближайшие 3-5 лет. Жилье для гурманов

На Химкинском водохранилище планируется реконструировать все очистные сооружения и до 2005 года построить 12 новых. Также будет построен гостинично-деловой комплекс с подземной автостоянкой на 200 машино-мест. А главное, вдоль трассы будут построены спортивные и досуговые объекты (гостиниц и торговых центров в плане насчитывается до десятка, не говоря о ресторанах и кафе), которые в общей сложности займут около 70 гектаров.

В Москве у Химкинского водохранилища будет построена канатная дорога. Помимо этого довольно необычного для нашего города сооружения, проект планировки территории (122 га), прилегающей к водохранилищу вдоль Ленинградского шоссе, одобренный в конце года Правительством Москвы, предполагает расширение Ленинградского шоссе (кроме того, у проспекта на этом участке уберут разделительную полосу) и строительство двух новых развязок: на пересечении Ленинградки с Головинским шоссе и Фестивальной улицей.

В общем, к 2008 году здесь будет, пожалуй, самый спортивный район столицы – вполне в духе всеобщего увлечения спортом и здоровым образом жизни, которое вслед за президентом подхватили и столичные власти. В газете «Московский спорт» даже окрестили этот район «Спорт-сити».

Предполагается, что эту зону с районом Северное Тушино соединит пешеходный мост (как сказал на обсуждении проекта мэр, Северное Тушино не должно быть «медвежьим углом”). Однако мост не входит в объекты первой очереди», а будет построен в рамках Генплана, который рассчитан до 2020 года. Это будет очень дорогой мост — ширина водохранилища доходит до 1 км, к тому же здесь активное судоходство, поэтому минимальная высота моста должна составить 14 метров. До сих пор самым дорогим пешеходным мостом столицы был «Багратион» в Москва-Сити, который обошелся в 32 млн.долларов.

Ю.Лужков также считает необходимым сохранить грузовой Северный порт, но сделать его более компактным, «отдав часть территории москвичам под различные зоны отдыха». В то же время мэр предложил перенести разгрузочные работы в более пригодное для этого место.

Напомним, что в начале прошлого года вступил в силу Закон города «О территориальной единице с особым статусом «Водный стадион», в соответствии с которым при обеспечении сохранения и развития природной территории, исторических и архитектурных памятников здесь должны быть развиты спортивно-оздоровительная и культурно-досуговая деятельность. Управление этой территорией должно перейти к Префектуре Северного административного округа. С самого начала, когда еще только зарождалась идея будущего «Спорт-сити», Ю.М.Лужков сказал: «Здесь не должно быть жилых домов, а все административные постройки следует ориентировать на выполнение только основных задач самой территории. И никаких помещений, сдаваемых в аренду», — пишет «Московский спорт».

Детская футбольная школа и клуб юных моряков будут построены неподалеку от Северного речного вокзала, а рядом с водным стадионом «Динамо» появится Ледовый дворец спорта, рассчитанный примерно на 10 тысяч зрителей. Водный стадион, который давно требует внимания, переоборудуют — будут обновлены трибуны и сделают новую арену. На его территории появится яхт-клуб с мастерскими, гостиницами и стоянками, а часть пляжа отойдет под аквапарк.

Среди первоочередных объектов — строительство рядом с водным стадионом национального теннисного центра им. Хуана Антонио Самаранча. Это будет первый в России специализированный теннисный стадион. Как сообщали «Ведомости», его стоимость — $20 млн. без учета крытого центрального корта, который будет строиться только после 2005 г., когда станет ясно, получит Россия право на проведение Олимпиады-2012 или нет. В первом случае трибуны будут рассчитаны на 12 000 мест, во втором — на 600 На территории водного стадиона предполагается реконструировать конькобежную арену.

А на месте двух корпусов дома №41 по Ленинградскому проспекту, которые пойдут под снос, появится Дворец танцевального спорта.

Проект предусматривает сокращение территории некоторых предприятий около водохранилища, в том числе порта хладокомбината и вино-коньячного завода «Кин», под строительство досуговых и торговых комплексов. На месте складских помещений по хранению инертных материалов планируется возвести Дворец молодежи. Для этого, по словам главного архитектора А.Кузьмина, «будет выбрана подходящая зеленая зона с выходом на воду».

Естественно, в России и, насколько известно, нигде в мире настолько разумных жилищ пока не существует. Но тем не менее инженеры компаний–производителей электроники и бытовой техники, дизайнеры и архитекторы стремятся вдохнуть в свои творения максимум интеллекта. "Разумные" холодильники, пылесосы и даже унитазы уже существуют. А опытные образцы "умной" одежды и "умных" стиральных машин в апреле этого года представили публике соответственно Benetton и Merloni (против использования таких устройств протестуют правозащитники – по их мнению, вшитые в одежду чипы, содержащие характеристики одежды, могут быть использованы для слежки за ее покупателями).

Инженерные коммуникации будут проведены за счет городского бюджета, на реализацию основной части проекта потребуется привлечь порядка 7 миллиардов рублей инвестиций.
"Интеллектуальное" жилье постепенно входит в моду – аксессуары для "умного" дома постепенно завоевывают массовый рынок. На Западе на "умное" жилье уже не смотрят как на чудачество технически продвинутых миллионеров – жители США и Европы все охотнее пользуются "одомашненными" высокими технологиями. В России же рынка, связанного с "интеллектуальным" жильем, как такового не существует до сих пор: у большинства домовладельцев нет денег на "интеллектуализацию" жилья или же они ничего не знают о ее преимуществах. Корпоративный рынок также пока не готов к масштабным инвестициям в "интеллектуальные" здания.

Интеллект за деньги
В идеале "умный" дом должен выглядеть так. Вы просыпаетесь с утра после вечеринки, открываете один глаз и шепчете нечто невразумительное. В тот же момент в помещении включается кондиционер и вентилятор, удаляющий запах табака и другие ароматы весело проведенного вечера, умный пылесос расправляется со свинарником, оставшимся с вечера на полу, а умный холодильник, оценив по голосу ваше состояние, заказывает в магазине провизию, напитки и лекарства, необходимые для возвращения человеческого облика.

Национальная специфика

"Идея 'умного' дома с появлением интернета и развитием цифровых технологий получила новый толчок,– говорит менеджер по маркетингу российского отделения компании Philips Инесса Галактионова.– Все больше частных домовладений стало оснащаться элементами интеллектуального здания. И многие производители электроники усматривают в этом большие возможности для развития бизнеса". Производство товаров и оказание услуг для владельцев "умного" жилья уже сейчас приносят ощутимые доходы. Так, только в США оборот рынка, товаров и услуг, связанных с интеллектуальным жильем, уже составляет $1 млрд, а к 2005 году он, по прогнозам экспертов, должен утроиться. Гиганты мировой электроники Hewlett Packard, Philips, Siemens, AT T проявляют все больший интерес к "умным" домам и стремятся закрепиться на этом рынке.

По подсчетам директора по развитию компании «Информсвязь» Юрия Лясковского, интеллектуальная инфраструктура поднимает стоимость аренды офисного комплекса на 25–35%.

Подсчитать, каков оборот рынка товаров для "умного" дома и самой интеллектуальной недвижимости в России, практически невозможно – продавцы и инсталляторы оборудования обычно не раскрывают свои обороты, а покупатели "умных" домов крайне неохотно говорят о своей недвижимости. Известна лишь примерная стоимость проектов "интеллектуализации" жилья – например, в одной из компаний–инсталляторов компонентов "умного" дома Ъ заявили, что, как правило, услуги фирмы обходятся клиенту не менее чем в $35 тыс. Некоторые продвинутые жильцы иногда, впрочем, тратят на "вразумление" жилища по $100 тыс. и выше – за такие деньги можно получить не только "умный" загородный коттедж, но и "умный" зимний сад в придачу. Для каждого растения там задействована индивидуальная система полива, влажность грунта регулируется автоматически. Осветительные приборы в доме имитируют суточный цикл. Громкость звука из многочисленных динамиков и колонок регулируется автоматически – она всегда одинакова независимо от того, где находится хозяин или гость "умного" дома. Таких проектов пока десятки, если не единицы по всей России. И их бюджеты пока не идут ни в какое сравнение с инвестициями в самые знаменитые "умные" дома мира, такие, например, как "интеллектуальный" особняк главы Microsoft Билла Гейтса стоимостью в $53 млн. "Очевидно, что рынок инсталляции систем 'умного' дома в России в частных домовладениях сегодня находится в зачаточном состоянии,– говорит Инесса Галактионова из Philips.– Сданных проектов наверняка не наберется и десятка, и все эти дома находятся в Подмосковье... Широкому распространению концепции 'умного' дома в России помимо объективных финансовых причин препятствуют еще и ментальные установки. Бытует мнение, что 'умный' дом крайне сложен в управлении. Кроме того, в России такой дом – это атрибут 'нового русского', которому просто некуда девать деньги".

В России же говорить о каком-либо развитии рынка интеллектуального жилья пока не приходится – даже платежеспособные потенциальные покупатели товаров и услуг для него порой не знают, что это такое. Для простых домохозяек "интеллектуальные железки" пока что слишком дороги (умный пылесос Trilobite от компании Electrolux стоит, к примеру, около $1000). Кроме того, детали "умного" дома пока что далеки от совершенства и плохо адаптированы к российским реалиям. Например, "умные" холодильники уже умеют заказывать еду в магазинах. Но российских онлайновых торговых точек среди них нет, так что в московском магазине чудо-холодильник ничего заказать не сможет.

Главное в идеологии западного "интеллектуального" здания – экономия всего и вся: энергии, топлива для котельных, зарплаты техперсонала, часть которого могут заменить автоматы. Экономия, кстати, получается значительная. По мнению директора по развитию компании "Информсвязь" Юрия Лясковского, интеллектуальная инфраструктура значительно увеличивает инвестиционную привлекательность строительства: "'Интеллектуализация' каждого квадратного метра здания класса А (высшая категория для офисных комплексов.– Ъ) увеличивает его стоимость на 25-35%. Но это повышает рентабельность здания при продаже или сдаче в аренду на 40-60%, сокращает расходы на обслуживание на 15-20%". Естественно, на Западе подобные подходы приветствуются – в частности, возможности экономии ресурсов и автоматизации производства привели к появлению в Европе в 90-х годах серии гигантских "интеллектуальных" комплексов. Пример – комплекс административных зданий British Airways в Хармондсворте стоимостью $300 млн. Эффект от применения на этом объекте энергосберегающих высоких технологий составляет $25 млн в год.

По мнению некоторых участников рынка, у "умного" дома в России перспективы все-таки есть. "Говорить о рынке 'интеллектуального' жилья в России как о сложившемся, естественно, пока преждевременно,– считает генеральный директор компании–системного интегратора Race Communications Леонид Лопатин.– Однако ожидания того, что этот рынок разогреется, уже есть. Многие инвесторы уже обращаются за консультациями по созданию сетевой инфраструктуры зданий, обеспечивающей информационный обмен компонентов 'умного' дома. 'Интеллектуальная' бытовая техника уже производится серийно и доступна среднему классу потребителей, а разработчики придумывают все новые услуги для пользователей. Технически нет никаких проблем поддерживать в холодильнике запас из пяти бутылок любимого пива, пополняемый через магазины столичных продуктовых сетей, но пока это не оправдано экономически. Впрочем, список доступных услуг растет..."

Офис с умом
"Интеллектуальное здание" – это не просто "умные" холодильники, чайники, вилки, стиральные машины и другая потребительская электроника. В понимании компаний–производителей электроники, системных интеграторов и строителей "умный" дом должен в большей степени удовлетворять потребностям управдома, чем каждого конкретного жильца. Когда специалисты говорят об "интеллектуальном" здании, речь в первую очередь идет о взаимосвязанных системах кондиционирования, вентиляции, освещения, сигнализации, связи, контроля доступа, которыми управляет хитроумная электроника. В идеале такие глобальные системы должны, к примеру, сами определять места протечек и прорывов водопроводных и газовых труб, отключая поврежденные участки, или снимать показания с электро- и водяных счетчиков жильцов и автоматически выставлять им счета, выключать свет и снижать скорость вентиляции в пустых помещениях, изменять алгоритмы движения лифтов, оптимизируя пассажиропоток в зависимости от времени суток и дня недели, снижать ночную температуру в спальнях и офисах с прогревом помещения к подъему хозяев или началу рабочего дня.

Ожидается, что, применение на Ладожском вокзале высоких технологий позволит сократить эксплуатационные расходы в среднем на 30%. Интеллектуальные системы, к примеру, позволяют задействовать на вокзале в два раза меньше персонала, чем положено по штатному расписанию.

В России уже есть примеры такого "интеллектуального" строительства. Один из самых ярких – Ладожский вокзал в Санкт-Петербурге, открытый в июне этого года. В здании действует 30 разных систем, отвечающих за управление и контроль. Системы эти взаимоувязаны. Например, при пожаре автоматика отключит вентиляцию и кондиционеры, повернет камеры видеонаблюдения к очагу возгорания (это нужно как службе безопасности, отвечающей за эвакуацию людей, так и пожарным), включит системы пожаротушения и дымоудаления. При этом автоматически разблокируются двери аварийных выходов, а компьютер через громкоговорители прикажет пассажирам покинуть вокзал. Не менее интересна система информации для пассажиров, работающая в обычное время. Она автоматически отслеживает прибытие поездов и формирует сообщения, которые выводятся на информационные табло вокзала и дисплеи информационных киосков. При этом справочная информация дублируется компьютерным голосом.

Леонид Лопатин считает, что в первую очередь в России будет востребована телекоммуникационная составляющая "интеллектуального" здания. Именно она станет каркасом, который в будущем объединит все компоненты и системы "корпоративного умного дома". Но уже сейчас телекоммуникационная инфраструктура, используемая по прямому назначению, может значительно облегчить жизнь офисным работникам – например, с помощью беспроводного доступа в корпоративные сети и интернет по технологии Wi-Fi (с ее помощью сотрудник свободно может "мигрировать" по офису и прилегающей к нему территории со своим ноутбуком, карманным компьютером и даже IP-телефоном), автоматического восстановления поврежденных каналов связи, использования систем видеообщения и многоканальных трансляций. Подобная система на базе оборудования Cisco Systems заложена в возводимом Race Communications новом деловом центре класса А "Кантри парк" на севере Москвы.

Однако не все российские участники рынка считают, что "интеллектуальные" здания для корпоративных клиентов в ближайшее время будут востребованы в России. "Причина этого,– говорят они,– в том, что в России, в отличие от Европы, сравнительно низкие цены на тепло, воду и электроэнергию, невысокие зарплаты обслуживающего персонала и очень высокая стоимость кредитных ресурсов". "Сравнительно просто подсчитать, насколько экономически оправданно внедрение высоких технологий в управление зданием,– говорит Леонид Лопатин из Race Communications.– Оснащение необходимыми системами комплекса в 20 тыс. кв. м обойдется как минимум в $3 млн. Годовые затраты на эксплуатацию 1 кв. м московской офисной площади класса А составляют $50, 'интеллектуальные' системы позволяют снизить их процентов на 2 Экономия составит примерно $200 тыс. в год, то есть информационная инфраструктура окупится в лучшем случае лет за 1 Естественно, инвесторам пока интереснее вкладывать средства в более прибыльные проекты, которые окупаются быстрее".

Естественно, что особняк Билла Гейтса строился по индивидуальному проекту. Но существует и типовое "интеллектуальное" жилье. Опять-таки классический пример – квартал типовых коттеджей Tunnel Wood Road, созданный в одном из пригородов Лондона компанией Laing Home. По сравнению с виллой Билла Гейтса эти "умные" домики относительно невелики – в каждом всего 11 комнат (в том числе две ванные и пять спален). Каждый коттедж оснащен новейшими системами интеллектуального управления и современными линиями связи. Запускать сигнализацию, кондиционирование, вентиляцию, электропитание и другие инжиниринговые системы коттеджа хозяин может на расстоянии – с помощью мобильного телефона. Стоимость такого коттеджа составляет около $750 тыс.

Самый умный дом
Звание самого дорогого "умного" особняка в мире до сих пор сохраняется за жилищем главы Microsoft Билла Гейтса – оно стоит $53 млн. "Умный" дом господина Гейтса уже стал хрестоматийным примером "интеллектуального" жилья. В нем вся электроника и бытовая техника – от климатических систем до телевизоров – управляется суперсложными компьютерными системами. Например, "умный" дом включает свет и музыку, когда гости и близкие самого богатого на Земле человека входят в дом и перемещаются по многочисленным комнатам. При этом световое и музыкальное сопровождение по мере передвижения посетителя по "умным" апартаментам меняется согласно его пожеланиям.

Российская гильдия риэлторов была образована практически сразу после того, как сформировался отечественный рынок недвижимости. В этом году профсоюзу риелторов исполняется 16 лет. Как зарождался российский рынок недвижимости и как была создана первая в России общественная организация риелторов, рассказывает вице-президент РГР, генеральный директор компании Московский инвестиционно-торговый центр жилья Игорь Горский.



Можно сказать, вполне обыденно. Весной-летом 1991 года были за символическую плату приватизированы первые 50 квартир. В том же году вышло совместное постановление Моссовета и столичного правительства о создании Московской биржи жилья. У людей появилась собственность, была образована структура, посредством которой стало возможным ее продавать. Так и возник рынок жилья. Потом начали продавать землю, офисы. И жилищный рынок стали называть уже рынком недвижимости.

Игорь Михайлович, вы стояли у истоков создания рынка недвижимости. Расскажите, как это проходило?

А как биржа превратилась в агентство недвижимости?

Кстати, практически сразу после открытия биржи была создана и регистрационная палата, которая разместилась в бывшем здании Перовского ГК КПСС на Зеленом проспекте.

Сейчас очень многие говорят, что их фирмам по 17 18 лет. От чего они ведут свой отчет?

В конце 1991 года вышел указ президента РФ Бориса Ельцина, где очень многие виды деятельности, в том числе и операции с недвижимостью, перестали определять как биржевые. И мы перерегистрировались в Московский инвестиционно-торговый центр жилья.

Первые договоры на удивление кратки, некоторые состояли всего из нескольких пунктов.

Скорее от начала продаж сахара или компьютеров. Компаний, которые занимались исключительно недвижимостью, в то время было мало чтобы пересчитать их, хватило бы пальцев одной руки. А вот количество фирм, торгующих ширпотребом, исчислялось уже десятками. Этот бизнес приносил больше прибыли. К недвижимости эти организации обратились позже, многие году в 1994 1995-м

Скажите, а почему все же приватизация стала бесплатной, хотя в самом начале эту процедуру приходилось оплачивать?

Да. На одном машинописном листочке. Все в них очень просто и доступно, без лишних нагромождений. В то время еще недоставало опыта, никто не опасался, что если не составить подробный договор, то впоследствии могут возникнуть проблемы. Это уже потом риелторы стали отгораживаться от судебных разбирательств пунктами договора, как флажками. И он распух до нескольких страниц.

А кому пришла идея объединиться в некий союз?

Это так, но сумма была символической. Затем тогдашний градоначальник Гавриил Попов и Моссовет посчитали, что заработать на платной приватизации много денег нельзя, а вот добавить себе политических дивидендов, сделав ее бесплатной, можно. И приняли популистское решение, которое принесло демократам симпатии общества и позволило набрать немало политических очков. Аргумент выдвинули убедительный люди, мол, выстрадали свое жилье, чего с них еще деньги взимать. Поэтому и сделали приватизацию бесплатной.

Наверное, вы помните всех поименно?

Владимиру Кудрявцеву, который тогда руководил компанией Жилищная инициатива. Он часто бывал за границей и опыта там почерпнул немало. В начале 1992 года Владимир Алексеевич предложил мне объединиться с ним. А потом мы пригласили в свой союз ряд других компаний.

Вы создали структуру, и что дальше?

Безусловно. У истоков стояли Владимир Кудрявцев (Жилищная инициатива), Анатолий Митичкин (Оргкомитет), Андрей Никитин (Бансо) и я. Вот мы четверо и стали инициаторами учреждения РГР.

Президента РГР выбирают всего на два года. Это не маленький срок?

Мы разослали уставные документы в российские компании. В то время их уже было немало. И летом 1992 года в гостинице Турист на Ленинском проспекте собрались представители 36 компаний, чтобы обсудить вопросы объединения. У Кудрявцева потрясающе светлая голова. Он просто фонтанировал идеями, которые проходили потом на ура. На этом съезде Владимир Алексеевич сформулировал задачи, стоящие перед российскими риелторами. Их бурно обсуждали и затем приняли. Тогда же к нам присоединился Константин Апрелев (САВВА), и стало пять учредителей РГР.

Наверное, поэтому и была введена должность президента-электа. Кстати, а как осуществляется подготовка будущего президента?

Отнюдь. К примеру, во многих западных ассоциациях президента избирают всего на один год. Мы попробовали последовать их примеру, но потом поняли, что для России зарубежный стандарт пока не подходит, и в свой устав внесли двухгодичный срок. Думаю, со временем и мы придем к ежегодной смене руководителя.

Игорь Михайлович, построение структуры РГР шло по западному образцу или и свое привнесли?

Президента-электа избирают на съезде за год до окончания полномочий президента РГР. Он бывает на всех мероприятиях, которые проводит гильдия, и учится, как нужно вести конференции, круглые столы, диалоги с органами власти и руководителями местных ассоциаций. Он своего рода дублер действующего президента.

Как бы вы сформулировали главное отличие между РГР и, к примеру, НАР?

Не скажу, что у нас полностью западная модель организации, но в основе ее лежат действительно зарубежные стандарты. При создании гильдии был задействован голландский, немецкий и американский опыт. Причем последнего все-таки больше. Кстати, и сейчас контакты с американской Национальной ассоциацией риелторов (НАР) у нас наиболее тесные.

Еще совсем недавно компании могли войти в гильдию напрямую. Сегодня это возможно?

Почти во всех западных ассоциациях принято персональное членство, а у нас в организацию входят компании целиком. Этому есть объяснение. На Западе фирмы, как правило, работают по принципу франчайзинга. Они предоставляют частным риелторам офис, создают и оплачивают рекламу, а взамен получают часть их доходов. На эти средства компания и живет. Порой ее руководитель даже не знает всех тонкостей рынка недвижимости, но зато у его фирмы есть свой бренд, имидж, они себя хорошо зарекомендовали, достаточно раскручены. И люди идут, доверяя рекламе. В расчете, если что и произойдет, то фирма не исчезнет, поскольку у нее есть другой бизнес, который поможет выправить ситуацию. У нас же все начиналось с чистого листа, с создания юридических лиц, поэтому мы и принимали в гильдию фирмы.

А может РГР перейти к персональному членству?

Пока да, но в скором времени принимать начнем только ассоциированных членов. Сегодня в составе РГР уже 54 региональные ассоциации. Гильдия развивается параллельно с рынком. За прошедшие годы мы доработали западные программы и адаптировали их к российским условиям. Зарубежные специалисты, в основном американские, постоянно читают лекции нашим риелторам.

Но это не значит, что риелтор-одиночка заведомо плохой специалист?

К этому мы и стремимся, но процесс перехода сложный. В США правила закреплены на уровне государства, которое подготовку и сертификацию риелторов отдало на откуп Национальной ассоциации. Не вступив в нее и не пройдя обучение, риелтор там просто не может работать. У нас пока не так. Сегодня РГР объединяет больше двух тысяч юридических лиц, хотя вообще их на порядок больше. Однако, поскольку нет закона, который обязывал бы состоять в РГР, большая доля компаний и даже отдельных специалистов рынка недвижимости работают самостоятельно.

Тем более что лицензии отменили, а другого ничего не дали

Конечно, нельзя полагать, что, если ты не член РГР, значит, не умеешь работать. Но все-таки в организованном обществе риелтор обязан следовать правилам профессии, а его деятельность должна быть сертифицирована. Если же специалист не состоит в ассоциации, то никто не помешает ему нарушить нормы Подбирая себе помощника при покупке или продаже квартиры, клиенты должны об этом помнить.

Да, РГР ввела сертификацию, но согласитесь, если раньше без лицензии нельзя было работать, то сегодня компания может оказывать услуги и не имея сертификата.

Как это не дали? А сертификация...

Да, пока сертификация необязательна, но покупатели недвижимости начали понимать, что обращаться лучше к фирмам, которые состоят в общественной организации и имеют соответствующий документ. И стремление компаний получить сертификат стало заметнее в последнее время. Потому что люди спрашивают его все чаще, а терять клиентов никому не хочется

Все это так, однако, на мой взгляд, государство правильно поступило, отказавшись регламентировать эту отрасль. Кстати, оно отменило не только лицензирование риелторской, но и многих других видов деятельности.

Это в Москве так, а по России картина совсем другая. К примеру, ассоциации риелторов Омска, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и ряда других городов приняли положение о 100%-ной сертификации. Так что если вы член ассоциации, то работать без сертификата просто не можете.

Сертификация в РГР существует уже несколько лет, но пока не все фирмы охотно ее проходят. Что, на ваш взгляд, этому мешает?

Да, у каждого региона в договоре присутствует что-то свое, но если читать текст документа, то суть его все-таки общая. Хотя в Национальной ассоциации риелторов США существует только одна стандартная форма договора для всех компаний. Это, безусловно, хорошо: удобнее работать и риелторам, и клиентам. Российское профессиональное сообщество специалистов по недвижимости пока только идет к этой унификации. И быстрее всего это происходит в Москве. Думаю, скоро все наладится.

Единой формы договоров тоже пока нет.

Как медленно?! Американцы, когда приезжают к нам, не перестают удивляться. Они говорят, что мы за 15 лет успели сделать то, на что в Штатах ушло 100 лет. Если бы нам еще государство как-то помогало... В США, например, есть закон о риелторской деятельности, который регламентирует отношения риелторов с клиентами. У нас такого документа пока нет, хотя его необходимость очевидна. Кстати, он уже разработан и написан, но его никак не могут провести. Хорошо хоть закон о саморегулируемых организациях удалось отстоять. Мы сейчас его активно обсуждаем, вносим коррективы и предлагаем на рассмотрение депутатам. В принципе находим понимание, а что будет дальше, посмотрим. К сожалению, в ходе подготовки законопроекта риелторов на обсуждение не приглашали. А зря, думаю, при нашем участии закон получился бы намного лучше.

Но очень уж медленно развивается этот процесс

На Западе везде риелторы. А понятие маклер у нас всегда носило некоторый негативный оттенок. Изначально записали риэлтор. Теперь хотим внести это наименование в государственный реестр, но пока не удается. А вот товарный знак уже взяли.

Скажите, а почему у нас прижилось слово риелтор, хотя вроде бы маклер ближе. Еще во времена СССР были маклеры, которые помогали гражданам с обменом квартир.

В феврале 2008 года я родила второго ребенка. По закону мне полагается материнский капитал. Слышала, что его можно использовать для улучшения жилищных условий. Как это сделать?


Дети и их имущественные права особенно тщательно охраняются законом. Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются наиболее сложными. Требуется ли для их проведения согласие органов опеки и попечительства? В каких случаях несовершеннолетний вправе самостоятельно продать квартиру или сдать ее в аренду? На эти и другие вопросы читателей отвечает юрист Алексей Абрамов.

* приобретая жилье путем участия в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах;
* покупая жилье у юридического лица или индивидуального предпринимателя путем безналичного перечисления указанных средств;
* приобретая жилое помещение у любого физического лица;
* направив средства материнского капитала на погашение ипотечного кредита.

Распоряжаться материнским капиталом можно не ранее чем через три года после рождения ребенка. Лица, получившие такой государственный сертификат, имеют право использовать данные средства на приобретение или строительство жилого помещения, а именно:

Чтобы воспользоваться материнским капиталом для улучшения жилищных условий, необходимо обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ по месту жительства с заявлением. К нему прилагаются и другие документы, перечень которых зависит от варианта приобретения жилья. После того как заявление будет рассмотрено и удовлетворено, денежные средства перечисляют на указанный счет (продавца, строителя, банка и т. д.).

Разрешена покупка как готового, так и строящегося жилья, но только на территории России. Дом можно построить, закупая на материнский капитал стройматериалы, потратив при этом либо всю сумму сразу, либо ее определенную часть.

Нет, в таком случае согласие органов опеки, а также разрешение родителей несовершеннолетнего не требуется, поскольку эмансипация это объявление гражданина, достигшего 16 лет, полностью дееспособным при условии, что он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя, при отсутствии такого согласия по решению суда.

Объясните, пожалуйста, необходимо ли получать согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры 17-летним собственником, который в результате эмансипации признан полностью дееспособным?

Да, это так, поскольку согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 13.03.2008 г. № 5-П несовершеннолетние дети как участники отношений общей долевой собственности обязаны нести бремя содержания принадлежащего им имущества, включая участие в уплате налогов в отношении этого имущества. Родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую долевую собственность, образуют самостоятельную группу налогоплательщиков, которая не может быть поставлена в худшее положение по сравнению с другими плательщиками налога на доходы физических лиц. Таким образом, родители, купившие за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, имеют право на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета (1 000 000 руб.).

В 2007 году мы с сыном приобрели однокомнатную квартиру в общую долевую собственность. Хочу оформить налоговый вычет. Слышала, что теперь его можно получить не только на меня, но и на несовершеннолетнего ребенка. Это так?

Вы имеете право зарегистрировать ребенка без чьего-либо согласия и разрешения, так как являетесь одним из нанимателей. В соответствии с п. 1 ст. 70 Жилищного кодекса Российской Федерации на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Жена прописана в другом городе, я в квартире родителей. Недавно у нас родился ребенок. Понятно, что ему необходимо наблюдаться в поликлинике, получить страховой полис и т. д. Хочу прописать его к себе, но родители категорически против. Как поступить?

Да, квартиру сдавать можно, но порядок действий зависит от возраста ребенка. Если ему меньше 14 лет, то в соответствии с законом необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он сам заключает договор аренды квартиры с предполагаемыми квартирантами, но, получив предварительное разрешение законных представителей, то есть родителей (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Разрешение родители могут дать только с согласия органов опеки и попечительства.

Сын стал наследником бабушкиной квартиры. Можем ли мы, родители, сдать ее в аренду?

Действительно, в соответствии с п. 1 ст. 26 ГК РФ граждане в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с предварительного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя). Но в п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ сказано, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством. По ст. 37 ГК РФ попечитель не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного.

Может ли несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет продать квартиру только с письменного согласия своих законных представителей, без участия органов опеки и попечительства?

Такое согласие необходимо получить в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним (утверждена приказом Минюста РФ от 20.07.2004 г. № 126). В п. 8 данной Инструкции сказано, что согласие органов опеки необходимо в случаях дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от 14 до 18 лет на отказ от права преимущественной покупки доли или отказа самих представителей от указанного права. Если ребенку еще не исполнилось 14 лет, то отказ оформляют его законные представители. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то отказ от преимущественного права покупки дается ребенком, но с разрешения законных представителей.

Мой несовершеннолетний сын является участником долевой собственности на квартиру. Один из собственников решил продать свою долю. Поскольку никто из членов нашей семьи не в состоянии ее выкупить, мы решили написать отказ от покупки. Нужно ли для этого согласие органов опеки и попечительства?



Главная --> Публикации