Главная --> Публикации --> Гостиница "ленинградская": опять "пять" Заграница нам поможет Минобороны намерено самостоятельно распродавать излишки земли Где "элитка" живет? Ипотечники не любят загородную недвижимость из-за ее непрозрачности

Рост под низким градусом
Как говорят медики, если температура воздуха превышает 28°С, большинство проживающих в нашей климатической зоне людей становятся вялыми и инертными. Даже с этой точки зрения совсем неудивительно, что и активность всех рынков, включая рынок недвижимости, летом затихает. Иное дело, если лето выдается прохладным, как и случилось в нынешнем году. Для тех, кто запамятовал, какова была погода в июне, приведем сведения Гидрометцентра России, согласно которым в первый месяц лета в Москве средняя температура воздуха в полдень не превышала 20°С. Что, по данным Всемирной организации здравоохранения, укладывается в диапазон комфорта (17-24°С).

Лето в Москве в этом году выдалось нестандартно холодным. Стоит ли удивляться, что многие его прихода попросту не заметили. Как не заметил и рынок недвижимости, весь июнь продолжавший вести себя на удивление горячо и активно.

Эксперты, конечно же, причину поведения рынка ищут отнюдь не в климате, а в более привычных для анализа нишах, например делая отсылку к мировой ситуации. Вероятно, причина роста кроется в макроэкономической нестабильности, утверждает аналитик компании КомСтрин Олег Борисенок. Цена на жилье все-таки рыночный фактор, и если какие-то официальные макроэкономические данные можно исказить или занизить, то рынок есть рынок, его не обманешь. Продолжающийся мировой кризис оказывает очень большое давление на российскую экономику, и спасают нас только серьезный стабфонд и золотовалютные резервы. Тем не менее это не панацея, о чем свидетельствует рост цен на продукты. Недвижимость точно такой же продукт, и он так же растет в цене. И судя по всему, в ближайшей перспективе рост продолжится, хотя к осени вероятно замедление темпов роста. Впрочем, хоть осень уже не за горами, но до нее еще нужно дожить. Пока же на рынок недвижимости, по утверждению компании Пересвет-Недвижимость, оказывают влияние хорошо знакомые процессы нестабильность фондового рынка и постоянный рост цен на нефть, обеспечивающий стабильный приток нефтедолларов, которые не останавливались, в том числе и в июне.

Столь нетипичная для лета, но очень благоприятная погода, видимо, косвенно повлияла и на рынок недвижимости, который в июне вел себя совершено нетрадиционно для этого времени года. Июнь закрылся с показателями, в полтора-два раза превосходящими умеренные прогнозы, говорит руководитель аналитического центра корпорации Инком Дмитрий Таганов. Прирост рублевых цен составил 3,7%, что в точности повторяет майские результаты (от 3 до 3,8%, по разным оценкам). Объем предложения столичных квартир вырос на 4,5%, за весь июнь на продажу выставлено более 32 тыс. объектов. Спрос по сравнению с уровнем апреля-мая снизился всего на 10-15%. Сопоставление этих трех показателей приводит к главному выводу: предсказываемой и ожидаемой летней паузы в развитии рынка недвижимости пока не наблюдается. Возможно, июль даст более умеренную статистику, но уже можно заключить, что нынешний летний спад будет менее ярким, чем это бывает традиционно.

Активность на высоком уровне поддерживалась и ставшим уже традиционным невысоким объемом предложения, характерным в равной степени для рынка как первичной, так и вторичной недвижимости. Так, по сведениям компании Масштаб, объем предложения на вторичном рынке снизился даже по сравнению с глухим маем. По данным на конец июня, этот показатель не превышал 23 тыс. Причем, как уточняют в компании МИАН Агентство недвижимости, если в качестве временного отрезка, на котором проводится сравнение, брать более значительный период, то названные 23 тыс. квартир это более чем в 2,2 раза меньше, чем пиковое значение, зафиксированное в последние годы. Правда, для июня и это немало. Достаточно нетипичный для летнего периода объем предложений на вторичном рынке, скорее всего, является результатом атмосферы неопределенности в отношении будущего московского рынка жилья, высказывает свое видение ситуации управляющий директор Century 21 Запад Евгений Скоморовский. Активность рынка подтверждает и то, что, несмотря на изменившиеся ставки по кредитам под залог приобретаемого жилья, возросшие требования по первоначальному взносу, а также наступивший сезон отпусков, объемы ипотечного кредитования не продемонстрировали своего снижения.

Объемные продажи
Как следствие, в первый месяц лета на рынке недвижимости отмечались довольно интересные явления. Основной тренд повышенная активность на рынке, которая выражается в количестве сделок. Причем активность выше примерно в 2,5-3 раза по сравнению с аналогичным периодом 2007 года как в сегменте элитного жилья, так и в секторе бизнес-класса. И точно так же, как и год назад, кривая продаж девелоперского продукта прошла фазу небольшого спада в течение майских праздников и в начале лета, отмечают в холдинге Capital Group. То есть сейчас появились все предпосылки для того, чтобы и июль, и август отличились такой же повышенной активностью продавцов и покупателей.

Элита на отдыхе
Рынок элитной недвижимости ведет себя с обычной неспешностью. Похоже, этот сегмент отчетливее других заметил наступление лета, отреагировав на него самым привычным образом. Если с начала года цены на элитное жилье росли в среднем на 2,2% в месяц, то в июне среднемесячные темпы роста составили не более 1,5%, говорит начальник управления маркетинга инвестиционного департамента банка Российский кредит Наталья Москалева. Средняя цена на первичном рынке элитного жилья составила $20,3 тыс. за квадратный метр, а на вторичном $21,9 тыс. Таким образом, при сохранении положительной динамики на рынке элитной недвижимости ценовые темпы роста снижены в соответствии с сезонным трендом. Правда, объем предложения все же возрос: как и было замечено выше, именно в этот сегмент попало большинство новостроек с недавно стартовавшими продажами. Объемы предложения элитной недвижимости по сравнению с первым кварталом возросли: на сегодняшний день в открытой продаже находится порядка 720 квартир (с учетом объектов вторичного рынка), говорит руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости Welhome Владимир Кузнецов. В конце весны начале лета начались продажи в элитных малоквартирных домах: в двух реконструированных особняках в Большом Знаменском переулке, в двух домах, расположенных в Гранатном переулке, а также в объекте на Пречистенке. Но главные вливания еще впереди. По-прежнему рынок находится в ожидании выхода новых крупных объектов, значительная доля которых сосредоточена в районе Хамовники, считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. В этом же районе, как и прежде, находились самые дорогие из предлагаемых в июне в продажу квартир, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Их цены достигали $70 тыс. и $72 тыс. за квадратный метр соответственно.

То же самое касается и первичного рынка. Увеличение средней цены в первую очередь продиктовано сокращением объема предложения и выводом преимущественно дорогого жилья, рассказывает начальник отдела анализа рынка компании Масштаб Игорь Лебедев. В Москве с начала лета было заявлено всего 14 новостроек. Что ситуацию не спасло. Если в марте 2007 года в свободной продаже находились квартиры в 322 домах-новостройках, на сегодняшний день речь идет лишь о 280 новостройках, в которых ведутся первичные продажи, говорит руководитель исследовательского центра компании Миэль-Новостройки Борис Флексер. Таким образом, объем предложения за год сократился на 13%. Более того, ассортимент предлагаемых квартир в этих новостройках тоже постепенно сокращается. Так, по оценкам гендиректора компании МИАН Агентство недвижимости Нины Кузнецовой, с начала года количество выставленных в них квартир на реализацию снизилось на 30-60% в зависимости от адреса.

В целом цены за июнь на рынке загородной недвижимости выросли на 3,1%, говорит руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких. Что же касается поселков среднего ценового сегмента, то в июне, по данным инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group, рост цен в них составил около 2% (в долларовом выражении). Столь невысокая динамика для самого популярного у загородной недвижимости сезона объясняется просто. В 2008 году первый скачок цен произошел в марте-апреле, когда девелоперы готовились к активному сезону и пересматривали свою ценовую политику, говорит начальник управления загородной недвижимости холдинга Capital Group Ольга Кери. В среднем цены были тогда увеличены на 10%. На этом фоне июньская добавка в 2-3% весьма неплохой показатель.

Достаточно интересно повел себя и рынок загородной недвижимости. С конца июня наметился заметный подъем активности, отмечает исполнительный директор салона элитной недвижимости Рублевка Immobiliare Наталья Петшик. Количество обращений за последнюю неделю возросло в 2-3 раза. Клиенты интересуются и покупкой, и арендой дорогой недвижимости. Отдельно стоит отметить возросшее количество инвестиционных покупок земельных участков от одного и более гектара на рублево-успенском, новорижском и калужском направлениях. Еще одна категория покупателей местные застройщики, которые, успешно реализовав весной свои объекты, сейчас активно ищут хорошую землю для новых проектов. В любом случае сейчас благоприятное время для покупок: в межсезонье продавцы с большей охотой идут на торг. Правда, по аналитическим показателям оценить ту охотность, с которой продавцы идут на торг, по-прежнему невозможно: в статистических отчетах фигурируют лишь показатели предложения. А в июне они были следующими. Средняя цена предложения в июне достигла $3,3 тыс. за квадратный метр, говорит Нина Кузнецова из МИАН Агентство недвижимости. Основную часть прироста стоимости обеспечили новые предложения коттеджей и таунхаусов, земля в это же время подорожала менее чем на 1%. В целом за прошедшие шесть месяцев рост цен на загородную недвижимость составил около 19% в долларовых ценах и 13,5% в рублях.

Торговец недвижимостью из Майами Арсен Гаспарян в партнерстве с W Residences South Beach, Regalia Miami и другими застройщиками начал рекламировать местную недвижимость в российских СМИ.

Нетипичность ситуации на рынке недвижимости в первый месяц лета 2008 года вызвала разброд и шатание в рядах покупателей. Они разделились на две условные группы: одни уверены в продолжении роста цен на недвижимость и идут на сделку, другие заняли прямо противоположную позицию и уверены в их скором падении, говорит заместитель гендиректора компании Трест-1991 Татьяна Пальчикова. Те, кто влился в ряды первых еще в январе, по суммарным итогам первого полугодия оказались явно в выигрыше. Инвестора, не побоявшегося вложить средства в перегретый (по мнению некоторых комментаторов) столичный рынок недвижимости, полугодовые показатели не могут не радовать. Прирост рублевых цен предложения составил 22,2%, и даже за вычетом накопленной инфляции прибыльность более 13-14% за полугодие очень и очень неплохой результат, резюмирует Дмитрий Таганов из Инкома. Но все же недвижимость пока остается инструментом инвестиций с малопредсказуемой отдачей. Главная причина этого высокий текущий уровень цен. Так, в среднесрочные прогнозы на ближайшие месяцы лучше закладывать динамику рынка, сопоставимую с показателями инфляции: не более 1,5-2% в месяц.
Лондон уже давно называют Москвой на Темзе, но богатые россияне на рынке элитного жилья США новость. Покупатели из России сравнительно небольшое сообщество, говорит Наталия Харрисон из Douglas Elliman Worldwide Consulting. Как только кто-нибудь из олигархов находит привлекательное место, все они устремляются туда.

В процесс включаются и девелоперы из России. Mirax Group инвестирует в поселок Аква возле Майами. За $75 млн будет построено 13 домов, укомплектованных всем от посуды до белья. По словам Валдеса, три дома уже проданы россиянам по цене более $5 млн каждый.

Нью-йоркское бюро путешествий Russian-American Consulting в 2007 г. помогло десятку российских клиентов в поиске недвижимости. Бизнес растет, подтверждает владелец компании Андрей Шуранов. В январе брокеры из Сан-Франциско Миша Кургатников и Виктор Борелли встретились более чем со 100 российскими брокерами, чьи московские клиенты заинтересованы в покупке жилья класса люкс в Калифорнии и Лас-Вегасе. Майкл Валдес, брокер из SOL Sotheby's International Realty, утверждает, что работает с 14 клиентами из России, готовыми потратить $20-30 млн в Палм-Бич.

Председатель совета директоров Уралкалия Дмитрий Рыболовлев сначала побывал в роскошном доме в Палм-Бич, оцененном в $225 млн, рассказал сопровождавший его брокер Esslinger, Wooten, Maxwell Realtors Нелсон Гонсалес, но купил дом у Дональда Трампа за $100 млн.

В январе квартиру на Санни-Айлз-Бич приобрела Ирина Аллегрова, свидетельствуют регистрационные данные. Леониду Агутину так понравилось в Майами, что одну из двух квартир он приобрел в 2004 г. прямо рядом с отелем, где жил, когда записывал диск с гитаристом Элом ди Меолой: Мы с женой проводим тут три месяца в году в перерывах между гастролями.

Рынок недвижимости Москвы постепенно приобретает все более цивилизованные рамки: откровенная уголовщина первой половины 90-х годов уходит в прошлое. Покупатели стали значительно умнее, риэлтеры – профессиональнее. Однако, по мнению юриста Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) НАДЕЖДЫ ЗАМОРЕНОВОЙ, бдительность терять не стоит. О том, как сейчас обманывают доверчивых граждан, она рассказала в интервью корреспонденту Ъ АЛЕКСАНДРУ САЗОНОВУ.

Рыболовлев говорил Ведомостям, что эта покупка инвестиция в недвижимость компании, в которой у него доля. Инвестициями назвал представитель Леонарда Блаватника покупку таунхаусов на Пятой авеню в Нью-Йорке. В мае совет по планированию Гринвича отклонил заявку Ольги и Валерия Коганов (Валерий председатель наблюдательного совета Ист лайн) на строительство дома площадью 25 000 кв. м на купленном участке: объем работ создаст опасность для окружающих, а новый дом, похоже, не будет основным жильем его владельцев.

Честно говоря, идея, при всем ее гуманизме, представляется нереальной. Ну как среднестатистическому россиянину, обитающему с женой и ребенком в двушке, в случае развода обеспечить их квадратными метрами? Нужно или купить вторую квартиру, что при нынешних условиях мало кому удается, или освободить жилплощадь и самому уйти в никуда. Хотя, конечно, можно попробовать податься к другой разведенной женщине с ребенком, которая уже успела получить от бывшего мужа компенсацию.

– Какова сегодня ситуация с мошенничеством на рынке недвижимости, обманывать стали меньше?
– Вообще, квартирные мошенничества в полном смысле этого слова, связанные, как правило, с откровенной уголовщиной, уходят в историю. Они, конечно, еще имеют место, но скорее в провинции, чем в Москве. Тут уже произошел некий раздел рынка, который монополизировали компании, не позволяющие себе примитивного надувательства. Корректнее скорее говорить о попытках больших компаний обезопасить себя со всех сторон, порой в ущерб потребителю.
– Каким образом они это делают?
– Есть конкретные юридические схемы, чистые с точки зрения закона, позволяющие, например, крупным риэлтерским компаниям продавать большое количество квартир и иметь большой оборот, не отвечая при этом ни за что. Сценарии могут варьироваться, но суть в большинстве случаев одна и та же. Крупные риэлтеры не заключают прямых договоров купли-продажи, подменяя их пространными договорами об оказании посреднических услуг на сумму порядка $1 тыс. В итоге они и несут ответственность на эту сумму. А сумма всей сделки составляет-то, как правило, $70-150 тыс. Получается, что человек, воспользовавшись их услугами, оказывается практически ни от чего не застрахованным. Хотя, надо отметить, что в свете постепенного "отбеливания" московского рынка недвижимости некоторые компании предоставляют все больше гарантий.
– А как хитрят застройщики?
– При долевом инвестировании наблюдается стремление увеличить цепь посреднических звеньев между начальным продавцом и конечным покупателем, что опять же позволяет существенно облегчить бремя ответственности. Есть компания-застройщик, которая привлекает к строительству массу субподрядчиков, а потом появляется еще куча посредников, откупающих квартиры. В итоге я видела несколько договоров долевого инвестирования, из которых нельзя было понять, кто же все-таки продает эту недвижимость. За юридической казуистикой терялась сама суть договора. Кроме того, распространены срывы сроков строительства и передачи квартир в собственность покупателей, а об ответственности за это в договорах, как правило, ничего не сказано.
– А что можно сказать о жилищно-строительных кооперативах?
– При вступлении в любой кооператив стоит помнить, что закона о кооперативных объединениях у нас до сих пор нет. Их деятельность определяется несколькими статьями Гражданского кодекса и закона об общественных объединениях. А случаи, когда ЖСК использовали в качестве финансовых пирамид, были.
– Как избежать обмана?
– Во-первых, не нужно торопиться. И хотя недвижимость дорожает каждый месяц, лучше переплатить по $5 за каждый квадратный метр, чем потом вообще остаться ни с чем. А часто встречаются случаи, когда человек прибегает в контору, отпросившись на час с работы, где ему подсовывают договор и просят его быстренько подписать. Во-вторых, в договоре нужно как можно подробнее прописывать все детали, которые вас интересуют, которые определяют идентификацию квартиры. Будьте предельно внимательны, не бойтесь быть въедливыми, придирайтесь к каждому предложению. Воспользуйтесь услугами знакомого юриста. Ведь человеку, не имеющему соответствующего образования, очень легко запутаться в юридической казуистике. Не забывайте также о первоочередном праве потребителя – праве выбора. Если у вас возникли хоть какие-то сомнения в честности уже выбранной фирмы – сразу же ищите другую.
Так, по мнению нескольких депутатов Госдумы, должен поступить каждый уходящий из семьи супруг. Новация в том, чтобы внести в Семейный кодекс РФ поправки, гарантирующие ребенку в случае развода родителей нормальные жилищные условия. Действующее законодательство не оговаривает права несовершеннолетних в такой ситуации. А вот поправками предусматривается, что ребенку (с оставшимся родителем) надо будет предоставить благоустроенную квартиру площадью, соответствующей социальным нормам: 33 квадратных метра на человека, 42 - на двух и по 18 - на трех и более человек. Причем в том же городе, где до этого проживала семья. Схитрить и купить бывшей семье, жившей в Москве, квартирку, скажем, в Волоколамске, не получится... Законопроект позаботился и о тех, кто снимает жилье: половину арендной платы, а также коммунальные платежи оплачивает ушедший из семьи.

Обсуждение законодательных инициатив, впрочем, еще впереди. А пока остается обкладывать флажками злостных неплательщиков алиментов. Последняя мера - в июне Госдума увеличила неустойку за просрочку уплаты алиментов с 0,1 до 0,5 процента в день. Усложнился выезд за границу для тех, кто попал в черные списки судебных приставов. Чтобы, как говорил классик, сами пришли и все отдали.

Благие намерения законодателей очевидны: ребенок не должен остаться без жилья. Однако непонятно, для какой страны составлены вышеописанные поправки. Ведь даже алименты (в России - 10 миллионов неплательщиков) часто выколачиваются с огромным трудом. А если в брачном контракте записаны иные условия раздела имущества? Вопросов пока явно больше, чем ответов. Нетрудно предсказать последствия: адвокаты уверены, что система судебных исполнителей просто не выдержит шквала исков, а количество женщин, подавших на развод, резко увеличится. Можно спрогнозировать и обратное: число мужчин, желающих развестись, уменьшится. Они будут затягивать суды, ковырять носком ботинка пол и клясться, что не мыслят жизни без семейного гнезда. Масса семей превратится в формальные союзы. А сколько молодых людей и вовсе не захотят связывать себя семейными узами из страха попасть в квартирную кабалу? Пожалуй, для кого эти поправки имеют смысл - это бывшие жены богатых людей. Именно они смогут реально остаться с крышей над головой.



Главная --> Публикации