Главная --> Публикации --> Строителям предложили удвоиться Как избежать коррупции при переводе государственных земель под строительство жилья Decorum получит "москву" Снимаем квартиру Транспортный вопрос решат триллионными вливаниями

Как известно, оба агентства, созданные американскими властями для стимулирования жилищного кредитования, являются частными компаниями, однако их устав утвержден правительством США. Fannie и Freddie скупают ипотечные займы у кредиторов и продают их инвесторам, вливая таким образом дополнительные суммы для новых кредитов.

Мировой финансовый рынок получил еще одно подтверждение того, что кредитный кризис далек от завершения. В пятницу на биржах США вновь началась паника из-за опасений инвесторов, что крупнейшие ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac будут переданы под управление государства. Всего за день акции этих компаний рухнули на 50%. Российские власти, которые инвестировали около 100 млрд долл. золотовалютных резервов (сейчас 574,3 млрд долл.) в облигации американских агентств, в субботу поспешили сделать заявление, что этим вложениям обесценение не грозит.

Сенатор-демократ, председатель банковского комитета Кристофер Додд сообщил, что ФРС США может предоставить Fannie и Freddiе право занимать деньги непосредственно у нее. Это создало впечатление, что ФРС готова пойти на такой шаг уже в выходные, а потому еще больше встревожило рынки. Пришлось пустить в ход тяжелую артиллерию. Министр финансов Генри Полсон, стремясь успокоить рынки, заявил, что правительство не станет брать компании под свой контроль: Сегодня наша главная цель -- поддержать Fannie Mae и Freddie Mac в их нынешней форме, позволив выполнять их важную миссию. Выступил с комментариями и президент США Джордж Буш: Fannie Mae и Freddie Mac являются очень важными институтами. Мы провели длительные дискуссии. Генри Полсон убедил меня, что он и глава Федеральной резервной системы Бен Бернанке будут активно заниматься этим вопросом.

В пятницу New York Times опубликовала статью, в которой говорилось, что Fannie и Freddie, которые владеют или гарантируют долговые обязательства на 5 трлн долл., могут перейти под контроль администрации президента, если финансовые проблемы фондов усугубятся. Как известно, обе компании серьезно пострадали от кризиса ипотеки subprime, столкнулись с резким ростом стоимости заимствований и понесли многомиллиардные убытки. Информация New York Times вызвала панику на бирже -- Fannie и Freddie контролируют половину всего американского ипотечного рынка. Увидев падение котировок этих компаний, инвесторы стали сбрасывать и другие акции. В результате в пятницу индекс Dow Jones снизился на 1,1%, SP 500 -- тоже на 1,1%, высокотехнологичный NASDAQ Composite -- на 0,8%. Обвал акций ипотечных агентств негативно повлиял и на стоимость американской валюты в мире. Курс доллара к евро снизился до трехмесячного минимума -- 1,5 В России американская валюта подешевела до 23,305 руб., самого низкого уровня с марта 1999 года.

Поскольку часть золотовалютных резервов России (около 100 млрд долл.) вложена в облигации Fannie Mae и Freddie Mac, проблемы агентств не оставили равнодушным и российский Минфин. В субботу ведомство распространило официальное сообщение, в котором говорится следующее: По своему кредитному качеству долговые обязательства Fannie Mae и Freddie Mac фактически не уступают суверенным долговым обязательствам США и по-прежнему имеют наивысший кредитный рейтинг, соответствующий требованиям, необходимым для размещения золотовалютных резервов. В отличие от цен акций Fannie Mae и Freddie Mac котировки их долговых обязательств остаются стабильными. Это объясняется тем, что правительство США публично заявило о готовности оказать этим компаниям финансовую поддержку.

По словам руководителей Fannie Mae и Freddie Mac, у фондов достаточно капитала, чтобы справиться с финансовым кризисом. Freddie Mac заявила, что у нее есть возможности управлять капиталом, сокращая дивиденды, например, и компания не нуждается в опекунстве. Fannie Mae сообщила, что имеет доступ к богатым источникам ликвидности, отметив, что на этой неделе нашла спрос на свои долговые обязательства более чем на 24 млрд долларов.

Директор-распорядитель Международного валютного фонда Доминик Стросс-Кан, который после участия в саммите большой восьмерки в Японии направился на Украину, считает, что мировые финансовые рынки могут успокоиться лишь в будущем году. Возможно, во втором-третьем квартале 2009 года начнется процесс улучшения, -- заявил он в пятницу в Ялте на саммите международной общественной организации Ялтинская европейская стратегия в ходе пленарного заседания Новое мировое экономическое устройство и его влияние на Украину.
В минувшую пятницу у компании Главстрой СПб состоялся настоящий бенефис: в течение одного дня были рассмотрены архитектурные концепции сразу двух крупных проектов в Санкт-Петербурге. Сначала руководство структуры, подконтрольной известному предпринимателю Олегу Дерипаске, объявило британскую PRP Architects Ltd победителем в конкурсе на создание архитектурного облика одного из кварталов в новом жилом квартале Юнтолово. Продолжением стало заседание градсовета при комитете по градостроительству и архитектуре, члены которого восторженно высказывались в адрес проекта делового квартала, ограниченного Обводным каналом и улицами Шкапина и Розенштейна.

На прошлой неделе состоялось подведение итогов архитектурного конкурса по жилому кварталу Юнтолово в Приморском районе Санкт-Петербурга. Организаторами выступила компания-застройщик Главстрой СПб и комитет по градостроительству и архитектуре (КГА). Генеральный план концепции, разработанный шведским архитектурным бюро Tovatt Architects and Planners, предполагает возведение на участке площадью 437 га более 2 млн кв. м жилья. Проект предполагает разноуровневые дома небольшой этажности (75% жилья будет этажностью до 4-х этажей) преимущественно эконом-класса. Полностью проект должен быть реализован до 2017 года, а объем инвестиций в проект составит не менее 75 млрд рублей. За право разработки архитектурного облика одного из кварталов будущего района боролись шесть европейских архитектурных компаний: Architectural Devices (Швейцария), Krier Kohl Gesellschaft von Architekten mbH (Германия), Cino Zucchi (Италия), Dick van Gameren Architecten (Нидерланды), Claus en Kaan Architecten Amsterdam (Нидерланды), PRP Architects Ltd (Великобритания, также готовила архитектурную концепцию проекта преобразования Апраксина двора). После долгих совещаний руководства компании и представителей КГА, который выступал организатором конкурса, победителем стало архитектурное бюро PRP Architects Ltd. По словам Александра Викторова, председателя КГА, проект победителя представляет собой четырехэтажную застройку и наиболее отвечает петербургской архитектурной традиции.

Пока еще непонятно, насколько эффективными окажутся попытки американских властей успокоить инвесторов. Проблема в том, что оба агентства дискредитировали себя в глазах участников рынка, доверие к ним подорвано. К тому же если государство возьмет на себя проблемы агентств, это увеличит и без того большой внутренний долг США. Очевидно и то, что известны далеко не все жертвы ипотечного кризиса. На днях под федеральный контроль попал один из крупнейших ипотечных банков США -- IndyMac. Сотрудники органов финансового надзора приостановили его деятельность из-за резкого оттока средств. С 27 июня по 11 июля клиенты банка сняли со счетов более 1,3 млрд долл. Инвесторы запаниковали после того, как 26 июня сенатор Чарльз Шумер неосторожно предположил, что IndyMac вот-вот обанкротится.

Примечательно, что общая площадь участка, который планирует развивать Главстрой СПб, превышает 6,1 га (на 1 га больше планируемой), а площадь застройки -- 3,3 га. По словам руководителя проекта Сергея Миллера, увеличение территории предусмотрено соглашением с Санкт-Петербургским государственным университетом технологии и дизайна по продаже участка, занимаемого производственной базой вуза. Сделка должна закрыться в конце 2008 -- начале 2009 года. Объем инвестиций в проект также возрос (как минимум на $100 млн) и составляет около 10 млрд рублей ($425 млн).

Продолжением архитектурной темы стало заседание градсовета при КГА, на котором была рассмотрена концепция застройки депрессивного квартала, ограниченного набережной Обводного канала, улицами Шкапина и Розенштейна, -- еще одного проекта компании Главстрой СПб. Согласно проекту планировки, в квартале предусмотрено создание единого делового комплекса. Поэтому на участке площадью 5,2 га, право пятилетней аренды которого компания приобрела на торгах Фонда имущества в декабре 2007 года, появится офисный квартал класса А общей площадью 320 тыс. кв. м. По словам Юрия Земцова, главы бюро Земцов, Кондиайн и партнеры (генпроектировщик будущего квартала), офисные здания объединены на входе атриумами, что добавляет ощущение непрерывности застройки. Здания комплекса, высотность которых варьируется от 26 до 60 м, делятся на несколько сегментов. Если верхние этажи объектов занимают офисы, то нижние -- сопутствующая инфраструктура и торговые помещения (24 тыс. кв. м), а подземные -- двухуровневый паркинг на 2,9 тыс. машиномест (100 тыс. кв. м). Юрий Земцов также отметил, что строительство комплекса будет вестись поэтапно. Первая и вторая очередь (53 тыс. кв. м и 70 тыс. кв. м соответственно) будут реализованы в 2011 году, третья (180 тыс. кв. м) -- в 2013 году, а четвертая и пятая очередь -- в 2014 году.

Мода на строительство собственных штаб-квартир только начинает приживаться в кругу российских компаний. Пока позволить себе такую роскошь могут лишь капитаны сырьевого бизнеса, банки и транснациональные корпорации. Но в перспективе о строительстве собственного имиджевого офиса будут задумываться и другие крупные предприниматели.

Особых нареканий со стороны членов градсовета проект не вызвал. Наоборот, архитекторы восторженно высказывались в адрес будущего комплекса, среди его плюсов отмечая решение транспортных, пешеходных проблем, соблюдение высотного регламента, наличие ясной схемы проекта и т. д. Кому-то проект напомнил Потсдамерплатц в Берлине, кому-то -- улочки в деловых кварталах Мюнхена, а кто-то даже охарактеризовал его фразой Талант есть чувство меры. Среди минусов Михаил Мамошин отметил отсутствие социальной инфраструктуры, что может в ночное время превращать офисную зону в мертвый квартал. Евгения Герасимова смутило также наличие монофункции и моноархитектуры, но затем он добавил, что они легко преодолимы. Остальные архитекторы также посоветовали обратить внимание на увеличение пространства внутри квартала, развитие предмостной площади. В заключение рассмотрения вопроса председатель КГА Александр Викторов назвал квартал градостроительным Клондайком, добавив, что работа в надежных руках, поэтому беспокоиться за реализацию проекта Главстроя СПб не стоит.

По словам Йохана Хультмана, директора департамента маркетинга и развития компании CMI Development, практика строительства собственных штаб-квартир довольно распространена на Западе среди крупных международных компаний, для которых важен статус. Обычно это уникальные здания работы известных архитекторов с определенным функциональным наполнением, отвечающим требованиям этих компаний, описывает он. В качестве примеров Хультман приводит штаб-квартиру Telenor в пригороде Осло площадью более 145 000 кв. м, а также оригинальное здание штаб-квартиры Menzis, имеющее крайне причудливую форму.

Равнение на Запад
Что может быть лучшего офисного центра, построенного специально для компании с учетом всех ее пожеланий, нужд и требований? Ничего. Разве может сравниться типовая офисная коробка, пусть даже относящаяся к мифическому классу А, с индивидуальным офисом мечты? Ответ очевиден. Недаром на Западе практически каждая компания, которая достигает определенных высот и масштабов в бизнесе, стремится обзавестись собственной штаб-квартирой. На развитых рынках строительство штаб-квартиры для конкретной компании распространенная практика, рассказывает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. Любая крупная структура обычно имеет свое собственное здание, отражающую дух и идеологию компании.

Как видно из этого далеко не полного списка, строительством штаб-квартир в развитых странах занимаются самые разные компании из различных отраслей бизнеса. В России же собственные штаб-квартиры до недавнего времени оставались прерогативой сырьевых и энергетических гигантов. Да что уж там остаются до сих пор, а единичные исключения лишь подтверждают общее правило.

Свои штаб-квартиры имеет большинство крупных европейских компаний, такие как знаменитая французская Michelin, крупнейшая шведская Tetra Pak, Google, Yahoo, южнокорейская Pantech и многие другие, добавляет директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов.

Зато эксперты знают почти о десятке проектов строящихся штаб-квартир. Безусловно, самым громким и скандальным проектом является строительство комплекса Охта-центр в Санкт-Петербурге, который должен стать штаб-квартирой Газпром нефти. Местные жители уже прозвали этот проект кукурузиной, а различные комитеты и общественные организации по сохранению исторического облика Петербурга бьют тревогу и призывают власти отказаться от планов строительства 400-метрового здания. Впрочем, на все вопли и протесты власти закрывают глаза, а девелопер проекта продолжает получать все необходимые разрешения и согласования. Видимо, слишком уж высока была политическая воля, в соответствии с которой кукурузина в центре Санкт-Петербурга все-таки должна появиться.

Интриги в штабе
Так, первыми в стране собственными штаб-квартирами обзавелись такие крупные компании, как РАО ЕЭС России (проект Нефтяной дом, который сейчас выставлен на продажу, покупателем может стать компания Интерцессия), ЮКОС (эта штаб-квартира была продана в разгар процесса банкротства компании некому ООО Прана за $100 млн, а позже перешло в собственность Роснефти). Также в Москве разместились штаб-квартира Газпрома на ул. Наметкина, головной офис ТНК-BP на Старом Арбате, Лукойла на Чистых прудах и штаб-квартира Сбербанка.

По словам руководителя пресс-службы Системы-Галс Анны Завьяловой, в 2005 г. Система-Галс заключила инвестиционный договор с компанией Siemens на строительство для нее штаб-квартиры в Москве. В то же время Система-Галс заключила договор с субподрядчиком. Оба договора предполагают выполнение услуг по фиксированной цене. Но в течение 2006 и 2007 гг. цены на строительные материалы и труд, а также прочие строительные расходы демонстрировали значительный рост. Вследствие этого ОАО Система-Галс не имеет возможности реализовать проект в рамках изначально определенного бюджета. Первоначальная стоимость контракта составляла 124 млн евро, а в апреле 2008 г. девелопер потребовал увеличения бюджета проекта до $305 млн в связи с изменившейся конъюнктурой рынка.

Не меньше проблем возникло и у концерна Siemens, вознамерившегося построить собственную штаб-квартиру в столице России. Застройщиком проекта стала компания Система-Галс один из немногих российских девелоперов, имеющихся реальный опыт строительства штаб-квартир. Так, компания ранее построила небольшие штаб-квартиры для Трубной металлургической компании и концерна DaimlerChrysler, а также собственный бизнес-центр Hals Tower. Видимо, именно наличие этого опыта позволило Системе-Галс договориться о строительстве в рамках проекта Leningradsky Towers, состоящего из двух башен, штаб-квартиры для немецкого концерна.

Опрошенные участники рынка неоднозначно оценивают этот конфликт. Конфликт Системы-Галс и Siemens отражает общий тренд на рынке, полагает Илья Шершнев. Несколько крупных сделок последних лет были расторгнуты по той причине, что рынок сильно вырос в течение срока реализации проекта и у девелопера возникает желание расторгнуть договор для получения большей прибыли. А по словам коммерческого директора NAI Russia Владимира Журавлева, цены на стройматериалы действительно растут, но это было достаточно предсказуемо, поэтому непонятно, почему изначально девелопер не учел эту тенденцию при составлении сметы проекта. Возможно, в результате переговоров будет достигнут компромисс по стоимости строительства, устраивающий обе стороны, надеется Йохан Хультман.

Наша компания инициировала переговоры с Siemens с целью добиться пересмотра цены контракта для покрытия увеличившихся затрат, рассказывает Завьялова. Вместе с этим Система-Галс ведет переговоры по субподрядному договору, чтобы субподрядчик принял на себя всю или часть возросших расходов по проекту. В случае, если компании не удастся добиться успешного завершения переговоров с компанией Siemens и/или субподрядчиком по проекту, Система-Галс будет рассматривать различные варианты разрешения ситуации, включая варианты, которые могут привести к расторжению контракта с Siemens. В том случае, если контракт с Siemens будет расторгнут, компания скорее всего сохранит за собой все права на построенное здание, а также будет должна выплатить полученный в рамках контракта аванс в размере 64 млн евро. Получить комментарии от представителей Siemens не удалось.

Недавно о планах строительства своих штаб-квартир заявили государственные корпорации: Росатом, Объединенная авиастроительная корпорация, ГК Олимпстрой. В том числе в рамках совместного проекта с правительством Москвы Международный совет российских соотечественников обзаведется собственной штаб-квартирой с гостиницей. К 2009 г. должно также завершиться строительство у Уральских авиалиний, рассказывает генеральный директор Миэль Коммерческая недвижимость Андрей Бушин.

На готовенькое
И все же далеко не все случаи строительства штаб-квартир заканчиваются конфликтами. В Москве сейчас начато строительство сразу нескольких крупных штаб-квартир, которые должны быть завершены после 2010 г. Так, компания НТВ планирует закончить строительство своего объекта на ул. Новомосковской к 2011 г. Возможно, к 2009 г. найдет себе штаб-квартиру на территории Москва-Сити и Сбербанк. Также к 2009 г. должно закончиться строительство штаб-квартиры компании Nissan в Москве (площадь 80 000 кв. м, а объем инвестиций $415 млн).

Большинство российских компаний пока все-таки арендует здания целиком, если им необходимо разместить свою штаб-квартиру, добавляет Илья Шершнев. Или покупает только что построенное здание. Строительство здания в качестве штаб-квартиры пока не слишком распространено, так как российский бизнес быстро растет и компании просто не могут адекватно рассчитать необходимый объем площадей. По такому пути пошел банк ВТБ, который купил 60 000 кв. м в башне Федерация. В 2005 г. компания Zepter приобрела в Москве бизнес-центр Серебряный дом, соинвестором строительства которого она являлась, и расположила там свою штаб-квартиру, знает руководитель отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting Кира Бутба. А Седьмой континент, по данным Ольги Широковой из Blackwood, приобрел в деловом центре Святогор офис для размещения своей штаб-квартиры.

Таким образом, первые проекты штаб-квартир появляются и в России. Вот только в отличие от западных компаний, которые сами строят себе штаб-квартиры, привлекая для этого контрактного девелопера, российские компании пока предпочитают вести себя иначе. До сих пор большая часть компаний в Москве и Санкт-Петербурге предпочитает арендовать, а не покупать офисы. Еще меньше доля компаний, готовых строить здания для размещения собственных штаб-квартир, т. е. инвестировать деньги на самом раннем этапе ради того, чтобы офисное здание было спроектировано точно под их нужды, указывает президент компании Промсвязьнедвижимость Майкл Голомб.

Штаб-квартира против аренды
Предпринимателей, не желающих вкладываться в строительство собственных штаб-квартир и предпочитающих организовывать свои головные офисы в уже существующих зданиях, понять можно. Достаточно вспомнить историю штаб-квартиры Siemens, чтобы понять: с российскими девелоперами крайне сложно работать по контрактам. Даже с самыми лучшими. Рынка fee development у нас нет и в помине, поэтому такие проекты встречаются крайне редко, разводит руками исполнительный директор РДР-Холдинга Георгий Кузин. Компаниям просто некого привлечь к реализации такого проекта. Да и условия привлечения неясные, а риски высокие. Компании боятся с этим связываться.

Не все компании, желающие создать собственную штаб-квартиру и расположить в ней топ-менеджмент и главные административные структуры, самостоятельно строят здания или покупают их. Многие арендуют крупные площади в бизнес-центрах высокого качества, добавляет руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. Таким путем, по его словам, пошла компания Яndex, арендовавшая офисное помещение площадью 29 100 кв. м в первой очереди МФК Легион II, где и разместится штаб-квартира холдинга. Схожим образом поступила и ГК Видео Интернешнл, которая подписала предварительный договор на аренду около 20 000 кв. м в бизнес-парке RigaLand.

В убыток себе девелоперы работать, само собой, не будут. Вопрос того, насколько выгодно браться за тот или иной проект, зависит от профессионализма и предусмотрительности его участников, полагает Майкл Голомб. Подводные камни могут ожидать девелопера, который, казалось бы, взялся за реализацию практически безрискового проекта. Так, например, сам процесс проектирования может сопровождаться более длительными сроками его реализации ввиду необходимости согласования условий, стоимости проекта и архитектурной концепции с заказчиком.

Почему так происходит, тоже понятно. Рентабельность обычного девелоперского проекта составляет 20-30%, а при работе под конкретного заказчика, по мнению Кузина, не превышает 3-7%. В случае же неожиданного роста себестоимости строительства может упасть вообще до нуля, что вынудит застройщика попытаться пересмотреть условия контракта и повысить цену.

По словам Георгия Кузина, основная цель строительства собственных штаб-квартир экономия и улучшение управляемости холдинга: Строят для того, чтобы собрать все подразделения вместе. Это важно, так как позволяет увеличить управляемость, устранить транзакционные издержки, снизить аренду и обустроить здание под свои нужды. Присутствует в этом и имиджевая составляющая. Строительство собственных штаб-квартир интересно и выгодно компаниям, имеющим достаточно разветвленную производственную сеть, различные направления и большую численность сотрудников, согласен Роман Чепцов. Это позволяет оптимизировать работу коллектива, более быстро и эффективно решать возникающие вопросы.

К тому же заказчики таких зданий компании крупные, богатые и упорные, поэтому и торг с ними вести ой как не просто. Собственную штаб-квартиру могут позволить себе только достаточно крупные компании, полагает Андрей Бушин. Затраты на согласование при любом строительстве величина постоянная, поэтому чем больше здание, тем ниже эти затраты на 1 кв. м общей площади. В этой связи выгоднее строить большие здания, поэтому вкладывать серьезные финансовые инвестиции, запустить и завершить процесс строительства по силам уверенным и крупным организациям, аргументирует он.

Штаб-квартира обычно подразумевает более дорогую отделку и интересные архитектурные решения по сравнению с традиционными гибкими сдаваемыми в аренду зданиями. Поэтому себестоимость подобных проектов обычно на 50-100% дороже, чем для традиционных офисных зданий, напоминает Илья Шершнев.

А по словам Майкла Голомба, основания для принятия решения о строительстве или покупке здания могут быть самые разные как финансовые, так и имиджевые: Но значительную часть таких собственников составляют компании, работающие в сырьевом и финансовом секторах. Собственная штаб-квартира, построенная по архитектурному проекту, отражающему бизнес и идеологию компании, это важный элемент развития для крупного бизнеса. Любая крупная компания во всем мире в определенный момент к этому приходит. Но для быстро растущего бизнеса это не всегда оправданно, заключает Илья Шершнев.

Впрочем, на определенном этапе развития бизнеса затраты на строительство собственной штаб-квартиры начинают окупаться. Обычно крупные международные корпорации, которые могут себе позволить собственную штаб-квартиру, существуют многие десятилетия, а иногда и веками, говорит Владимир Журавлев. Это делает строительство своего дома достаточно рентабельным, так как действительно позволяет экономить на непомерных арендных платежах в течение длительного периода времени.

Поэтому, развивает мысль Кира Бутба, наиболее интересным строительство собственных штаб-квартир представляется для крупных международных корпораций, банковских структур или промышленных комплексов (холдингов). Оно и понятно: такие компании сейчас испытывают мощный приток нефтедолларов, поэтому вполне могут позволить себе инвестировать немалые средства в строительство офиса своей мечты.

Большая часть бизнес-центров, сданных в первом полугодии 2008 г., находится в центре Москвы, хотя эксперты прослеживают выгоду смещения строительства новых объектов за МКАД. Интересно, не правда ли, почему маркетологи фирм с удовольствием комментируют журналистам состояние российского рынка, опираясь на выводы и наблюдения иностранных коллег за своими национальными рынками, а вот по поводу состояния собственного окружения договориться не могут? Интересы своих фирм превалируют?

Возможно, когда российский бизнес вырастет из коротких детских штанишек и войдет во взрослую жизнь, интерес к собственным штаб-квартирам будет расти. Аренда офисных помещений дорожает с каждым годом, предупреждает Роман Чепцов. В связи с этим многие компании находят более выгодным строительство собственных офисных зданий, которые становятся их штаб-квартирами. Конечно, на их строительство затрачиваются огромные средства, но в течение какого-то времени все затраты окупаются.

Фактический совокупный объем введенных площадей составил примерно 56% от запланированного на данный период. Этот факт связан с тем, что сроки ввода в эксплуатацию большинства объектов были перенесены на более поздние периоды, объяснил Роман Соков, директор департамента консалтинга Becar Realty Group. Основную долю введенных офисных площадей занимают бизнес-центры класса В 58%. Доля нового предложения бизнес-центров класса А 42%.

За первое полугодие 2008 г. рынок офисных площадей столичного региона пополнился более чем на 700 000 кв. м качественных площадей эти данные более или менее совпадают у всех. Но из них, по данным компании GVA Sawyer, на I квартал пришлось 440 000 кв. м офисов классов А, В+ и В-. В компании Becar Realty Group считают, что доля офисов классов А и В составила около 320 000 кв. м. Разница в 30%. Споры участников рынка по принципам классификации зданий не прекращаются, несмотря на периодические благодушные заверения о достигнутых соглашениях.

Значимым событием рынка офисной недвижимости 2008 г. стал ввод в эксплуатацию башни Запад в комплексе Федерация (80 800 кв. м). Высота здания 243 м, это одно из самых высоких зданий в Москве. В состав комплекса входят офисные помещения, апартаменты, отель, бассейн и зона SPA, рестораны и клубы. По мнению Андрея Бушина, генерального директора Миэль Коммерческая недвижимость, достоинство бизнес-центра класса А Business Centre Solutions (общая площадь 28 000 кв. м, арендуемая 18 000 кв. м), построенного в районе ст. м. Динамо (Театральная аллея), удачное месторасположение, так как рядом выезд на Ленинградское шоссе и на ТТК. А в офисном комплексе класса А Брент-Сити (24 400 кв. м) на ул. Дубининской около ст. м. Павелецкая малая обеспеченность машино-местами. Парковка предоставляется из расчета 1 машино-место на 120 кв. м арендуемой площади, а должно быть 1 машино-место на 80-100 кв. м, отмечает Бушин. Сергей Волочков, директор департамента коммерческой недвижимости компании Mayfair Properties, считает, что хотя качество строительства МФК Неглинная Плаза (76 000 кв. м) на Трубной площади на уровне мировых стандартов, но слабая сторона проекта тоже проблемы с парковкой. В окружении МФК много строящихся объектов и поэтому доступ к нему затруднен это вторая проблема, считает эксперт. По мнению Романа Сокова, бизнес-парк Рига Лэнд (Новорижское шоссе, 7 км от МКАД) имеет множество преимуществ, хотя располагается далеко от центра Москвы. Среди плюсов проекта наличие многоуровневых наземных и подземных паркингов, невысокая ставка аренды (от $380 за 1 кв. м в год) при высоком качестве помещений, развитая инфраструктура комплекса (современный отель, конгресс-центр, отделения банка, магазины, кафе, рестораны, фитнес-центр), хорошая транспортная доступность (комплекс расположен на Новорижском шоссе, которое является высокоскоростной трассой).

По данным Mayfair Properties, прирост арендных ставок за первое полугодие составил 8-10%. Как отметил Павел Яншевский, партнер S. A. Ricci / King Sturge, арендные ставки завышены по очень многим проектам. Все больше на рынке появляется бизнес-центров класса А, в которых на момент сдачи есть вакантные площади. Процент вакантных площадей растет с каждым днем и сейчас, по нашим данным, достигает в А-классе 6,1%, сетует он.

Особенностью введенных площадей является расположение преимущественно в центральной части Москвы. Хотя эксперты компании CMI Development отчетливо прослеживают выгоду смещения строительства новых офисных площадей дальше от центра города. Особенно на западе. Например, один из самых успешных офисных комплексов Чизвик-парк (138 000 кв. м) находится на расстоянии 8 км от Лондона, а Стокли-парк (232 000 кв. м) в 24 км от британской столицы. В числе ключевых факторов успеха величина арендной ставки, которая в 2-4 раза ниже, чем на офисы в центре города. В Москве же в центре города средняя арендная ставка на офисное помещение в новом качественном бизнес-центре составляет около $1000 за 1 кв. м в год, за МКАД $450 за 1 кв. м в год.

В числе сданных объектов в 2008 г. Меркурий Сити Тауэр, многофункциональный комплекс класса А на Краснопресненской набережной (общая площадь 158 528 кв. м), Well House, комплекс на Ленинском проспекте (165 000 кв. м), Solutions Бизнес-парк, офисный центр класс В на Варшавском шоссе (64 160 кв. м).



Главная --> Публикации