Главная --> Публикации --> Заграница нам поможет Минобороны намерено самостоятельно распродавать излишки земли Где "элитка" живет? Ипотечники не любят загородную недвижимость из-за ее непрозрачности Истина в цене

Фактически красивые декларации власти прикрывают собой действия, направленные против интересов как хозяев открытых рынков, так и наиболее малообеспеченных потребителей, которым важнее заплатить за товар на 2 руб. дешевле, но наплевать на антисанитарию.

Территории московских рынков давно представляют интерес для девелоперов коммерческой недвижимости. На помощь им решили прийти столичные власти, давно обещающие превратить занимаемые рынками территории в полноценные торговые центры. Однако сторонним инвесторам войти в проекты по редевелопменту рынков крайне сложно: большинство построенных на месте рынков комплексов принадлежит тем же рыночным владельцам. Более того, доходность рынков позволяет получать прибыль не меньшую, чем от сдачи в аренду помещений в современных торговых центрах. В результате, как отмечают эксперты, если рынки и исчезнут, то только по доброй воле их владельцев или простых потребителей.

Попали под сокращение
Каждый год столичные власти закрывают несколько десятков рынков. Еще в 2003 г. в Москве было 240 таких объектов. На сегодняшний день на территории Москвы действует 89 рынков, у 12 из которых разрешение на деятельность закончилось в 2007 г., а у 59 истекает в 2008 г. В 2010 г. истекает разрешение у последнего рынка на территории столицы. Больше всего действующих на апрель 2008 г. рынков находится в Южном административном округе, за ним следует Восточный, а затем Западный административный округ, говорит директор департамента консалтинга и исследований компании Миэль Коммерческая недвижимость Айдар Галеев. По данным аналитика ИК Финам Сергея Фильченкова, ежедневно все эти рынки в общей сложности посещает не менее 350 000 человек. Однако [реальные денежные] обороты оценить сложно из-за непрозрачности бизнеса. По весьма приблизительным оценкам, их общий торговый оборот можно оценить в $1,5-1,8 млрд в год, говорит эксперт. По данным Айдара Галеева, в настоящее время в столице пока еще существуют отдельные рынки, для владельцев которых эти объекты выступают единственным источником дохода. По мнению других экспертов, за каждым столичным рынком стоит крупная финансовая группа. Собственники рынков редко афишируют себя, но практически во всех случаях речь идет о достаточно влиятельных структурах слабых собственников из этого сегмента давно вытеснили, говорит Сергей Фильченков.

Исторически сложилось, что рынки образуются в оживленных местах, что обеспечивает им достаточно высокие доходы и окупаемость. Поэтому для многих девелоперов эти площадки представляют интерес. Стоит учесть и тот факт, что в Москве осталось не так уж много свободных, подходящих под строительство, участков, говорит гендиректор Prime City Properties Сергей Колегов. При этом, по мнению руководителя направления коммерческой недвижимости МИАН Агентство недвижимости Ашота Барсегяна, редевелопмент рынков имеет достаточно короткие сроки окупаемости из-за популярности этих площадок.

Что ж, можно задать этот вопрос налоговой инспекции, которая не вылезает из предприятий с иностранным участием, где можно легко найти хоть какие-то нарушения в белых бухгалтерских книгах и файлах. А вот черно-серым рынкам подобное внимание, похоже, пока что не грозит. Зачем напрягаться и излишне трудиться?

По словам Георгия Кузина, директора РДР-Холдинга, существует множество исторически сложившихся структур, которые занимаются рынками чуть ли не с самого начала их появления в Москве. Есть знаменитое Русское золото, контролирующее радиорынок в Митине, есть новые владельцы типа бывшей Нерли (Савеловский рынок), говорит эксперт. Формат рынка подразумевает такой серьезный поток денег, что любой владелец его по определению становится крупной структурой. Если бы им был интересен редевелопмент рынков, то они давно бы его осуществили. Основная выручка рынков проходит полулегальными платежами. Оценить реальную выручку крупного рынка невозможно, официальных данных нет. Однако все равно возникает вопрос, для чего это все нужно менять, говорит он.

Согласно городской целевой программе развития потребительского рынка и услуг Москвы на 2007-2009 гг. за это время планируется закрыть все вещевые рынки, а на их месте построить торговые центры. В частности, к концу 2009 г. на месте закрытых рынков должно быть построено 29 торговых комплексов. Подмогу в этом начинании столичным властям оказывают и федеральные власти. По федеральному закону от 30.12.200 О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации с 1 января 2010 г. оборудование и застройка рынков, за исключением сельскохозяйственных, будут осуществляться специально созданными для этих целей управляющими компаниями. Более того, этим компаниям будет запрещено использовать в своей работе временные сооружения, им разрешено использовать только капитальные сооружения. Все эти нововведения призваны серьезно усложнить жизнь нынешним рынкам. Этот процесс был бы еще более быстрым, если бы Москве удалось принять юношеские Олимпийские игры 2010 г. Если бог даст нам Олимпиаду (юношеские Олимпийские игры 2010 г.), весь черкизовский куст, все рынки будут закрыты, заявил Владимир Малышков накануне объявления результатов по выбору города для этих соревнований. Однако Москва проиграла Сингапуру.

Город решает все
Московские власти начали борьбу с рынками еще в середине 1990-х гг., объявив войну контейнерным рынкам, где торговали продуктами питания. Начиная с 1999 г. московские власти прекратили выделение земельных участков под организацию новых рынков. С 2000 г. началась поэтапная работа по сокращению числа рынков и преобразованию их в цивилизованные торговые предприятия, а также пошло строительство на территории некоторых из них современных торговых центров. На закрытие и проведение реконструкции на территории многих из них повлиял ряд факторов, рассказывает Ашот Барсегян. По его словам, во-первых, свою роль сыграло желание властей упорядочить торговую деятельность на территории рынков, направить налоговые поступления в городской бюджет. Во-вторых, закрытие рынков должно было снизить криминальную обстановку и упорядочить миграционные потоки. В-третьих, отсутствие рынков может сократить пожары и аварии, возникающие из-за непрофессиональной эксплуатации зданий, например, так произошло обрушение части кровли на Басманном рынке или случился пожар на Черкизовском. В-четвертых, их сокращение поможет разрешить транспортную проблему. Все эти аргументы столичные власти приняли на вооружение. Руководство города неоднократно выражало свое мнение по поводу развития в столице рынков. Вещевые рынки для нас, кроме негатива, ничего не дают. Бюджет ноль, товары неизвестного происхождения, и при этом они выигрывают в конкуренции с нормальными товаропроизводителями, заявил мэр Москвы Юрий Лужков в апреле 2007 г. Как неоднократно говорил руководитель департамента потребительского рынка и услуг города Владимир Малышков, практически весь контрафакт, подделки, уход от налогов, нарушение прав потребителей только на рынке.

Планы вполне логичны. Рынки очаги дикой торговли, где не идет речи о нормальном налогообложении, где все еще используется труд нелегальных мигрантов, не всегда можно контролировать качество продукции. Создав на месте рынков торговые центры, город имеет возможность увеличить налоговые поступления, считает Сергей Фильченков. Однако, по его словам, нужно учитывать и социальный эффект. Рынки чаще всего ориентированы на наименее обеспеченные слои населения, которым просто негде будет покупать товары по сопоставимым ценам. Как результат, возможен рост социальной напряженности, в чем в столице никто не заинтересован. Кроме того, стоит учитывать, что собственники рынков нередко работают в тесной связке с чиновниками, имеют очень сильный лоббистский ресурс на местном уровне, утверждает он. По словам Сергея Колегова, точка зрения правительства ясна: рынки не приносят им ничего, кроме проблем. Нет никаких поступлений в бюджет, сомнительные товары, которые составляют высокую конкуренцию качественной продукции, к тому же вокруг рынков образуется криминальная среда, говорит он.

Специалисты неоднозначно оценивают планы столичных властей по тотальной перестройке рынков. В соответствии с программой правительства Москвы количество рынков должно быть существенно сокращено, поэтому в настоящее время наблюдается тенденция к явному уменьшению их количества. Хотя, на мой взгляд, федеральные власти приняли достаточно радикальное решение об их ликвидации, поскольку подобный формат торговой недвижимости пока еще пользуется спросом у существенной части граждан и частных предпринимателей, говорит Айдар Галеев. По его словам, естественная рыночная эволюция сама вытеснила бы подобный формат и реформы, осуществляемые столичными властями, все же слишком радикальны.

На месте рынков, по мнению экспертов, целесообразно строить торговые центры различной направленности. Однако выбор концепции объекта торговой недвижимости зависит от множества факторов, одним из которых выступает местоположение реконструируемого рынка. По словам Георгия Кузина, за 10-15 лет существования рынков у многих людей выработалась определенная психологическая установка, что детские товары это Совенок, электроника Горбушка, нелегальные программы Митино, компьютеры Савеловский рынок, одежда Черкизовский. Как отмечает эксперт, все эти клише четко сформировались и покупатели выбирают эти рынки неосознанно, несмотря на то что и цены там могут быть выше, и сервис хуже. Пул арендаторов будущих объектов торговой недвижимости, расположенных на месте рынков, зависит в первую очередь от будущей концепции. Если редевелопмент предполагает строительство капитальных строений с мелкой нарезкой площадей, то большая часть прежних предпринимателей, вероятно, сохранится, в то время как возведение современного комплекса приведет к абсолютной смене состава арендаторов, говорит эксперт. По словам Сергея Фильченкова, самое простое решение сохранение профиля рынка при модернизации торговых, складских и прочих помещений. Это позволит увеличить арендную плату, что будет компенсироваться за счет привлечения более обеспеченной аудитории. При таком подходе доходы собственника рынка могут вырасти, считает он. Наилучшим вариантом является редевелопмент рынков в торговые центры, рассчитанные на население с невысоким и средним доходом. Именно такая аудитория составляет основную долю посетителей рынков, говорит Сергей Колегов. Однако для нынешних арендаторов это может стать серьезной проблемой. По словам эксперта, арендная ставка в этом случае поднимется минимум на 20%, к тому же придется приостанавливать торговлю на неизвестный срок, который потребуется для реконструкции. Новые торговые центры станут интересны сетевым операторам, что, на наш взгляд, привлечет и новую аудиторию, увеличив при этом посещаемость и, соответственно, доходность объектов, говорит он.

Поиски концепции

Вынуждены подчиниться

Однако владельцам рынков не стоит останавливаться только на строительстве торговых объектов. Так, по мнению Сергея Фильченкова, на базе рынка можно создавать широкий круг объектов от торговых центров до выставочных и складских помещений. Сравнительную эффективность подсчитать сложно недостаточно информации для оценки текущих денежных потоков собственников, объясняет он. Здесь могут возводиться объекты недвижимости самого разного функционального назначения. Например, на территории Черкизовского рынка планируется строительство как торговой, так и офисной, а также жилой недвижимости, соглашается Георгий Кузин.

Черкизовский куст также планируется выкорчевать правда, на этот раз по инициативе его владельцев, решивших больше не спорить с московскими властями. В частности, на август 2008 г. запланировано открытие первой очереди 14-уровнего современного многофункционального комплекса Новочеркизовский на месте Черкизовского рынка. Общая площадь комплекса на пересечении Большой Черкизовской улицы и планируемого Четвертого транспортного кольца составит более 50 000 кв. м. Уже в апреле 2008 г. были подписаны договоры на аренду 45% всех площадей комплекса. Вторая очередь комплекса площадью 20 000 кв. м будет построена вместе с Четвертым транспортным кольцом и соединена с первым стеклянным пешеходный переходом.

В результате, по мнению Айдара Галеева, нельзя сказать, что планы столичных властей не реализуются вовсе. Просто на их осуществление нужны время и средства. В последнее время в компанию Миэль Коммерческая недвижимость все чаще обращаются собственники рыночных территорий за помощью в разработке концепций будущего объекта, что свидетельствует о реализации программы, говорит эксперт. По его словам, из последних примеров строительства торговых центров на территории рынков можно привести торговый центр Пражский пассаж, который занял часть территории Пражского рынка. Общая площадь здания, открывшегося в 2007 г., составляет 35 000 кв. м. Якорными арендаторами комплекса стали Перекресток, Детский мир, М.Видео, Титаник-Синема, а арендные ставки в комплексе составляют от $1680 до $2800 за 1 кв. м в год с учетом НДС, но без эксплуатационных расходов. При этом проходимость комплекса достигает 70 000-80 000 человек в выходной день.

Девелоперская активность наблюдается и на Митинском радиорынке. Первая очередь крытого торгового комплекса уже работает. Общая площадь торгового комплекса после реконструкции должна составить около 37 000 кв. м. Более того, рядом с рынком компания Русское золото строит гостиницу площадью 11 000 кв. м. Однако, по мнению экспертов, несмотря на масштабную реконструкцию, радиорынок по-прежнему далек от цивилизованного торгового центра. В частности, в июне 2008 г. сотрудники УБЭП Северо-Западного административного округа Москвы изъяли более 1 млн контрафактных дисков, единиц полиграфической продукции, боксов и голограмм, которые реализовывалась на Митинском радиорынке. По предварительным данным, стоимость составила более 100 млн руб. Обычно закрывают мелкие рынки, более крупные реконструируют в комплексы. В результате этих мероприятий в Москве появились торговые центры и комплексы нового формата, так называемые рынки под крышей, например торговый комплекс ТИАС на месте Петровско-Разумовского рынка, комплекс Горбушкин двор, комплекс Каширский двор на месте бывшего рынка стройматериалов, резюмирует Ашот Барсегян.

Инвесторами этого проекта являются компания Сафра Инструментс Зараха Илиева и Года Нисанова, которая с 1993 г. управляла 15 га рынка, а также компания АСТ-груп, бенефициаром которой выступает бизнесмен Тельман Исмаилов. Обе эти структуры считаются негласными владельцами Черкизовского рынка.

Несмотря на планы столичных властей по закрытию рынков, эксперты надеются, что в Москве все же останется несколько рынков. Рынки в их нынешнем качестве нужны городу. Наличие рынков позволяет снижать общий уровень цен в потребительском секторе. Однако бизнес-модель здесь неизбежно будет меняться. Многие рынки в течение 5-10 лет перейдут к модели торговых центров, возможно, 15-20% из них сохранятся как площадки для фермеров, отмечает Сергей Фильченков.

Слово рынку

По мнению Георгия Кузина, редевелопмент рынков это объективный процесс, который идет в Москве независимо от воли городских властей. Дело не в программе [Юрия] Лужкова по выводу рынков. Просто рынки сами по себе отмирают, в итоге их останется небольшое количество. Формат рынка будет ограничен товарными категориями, местами, временем работы. Доходность грамотного торгово-развлекательного центра может быть в разы лучше, чем рынка. Процесс вывода рынков и замена на такие центры идет уже давно, отмечает Георгий Кузин.

Однако не все участники рынка согласны с такой точкой зрения. Независимо от того, какой путь преобразования столичных рынков будет выбран, будут ли на их месте возводить современные торговые центры, у девелоперов и инвесторов, решивших заработать на перестройке рынков, осталось не более двух лет, говорит Ашот Барсегян. По его словам, стоит помнить о том, что к 1 января 2010 г. все здания и сооружения, расположенные на их территории, должны быть капитальными, а инвестирование в строительство осуществляться за счет собственных и привлеченных средств управляющими компаниями. Перестройка рынков это прежде всего новый качественный уровень организации торговли в городе, а также оптимизация территориального размещения подобных комплексов с учетом транспортных потоков, целевой аудитории потребителей, интеграции в формат торговых площадей развлекательной составляющей, говорит он.

Рост конкуренции заставляет продавцов находить все новые способы борьбы за кошельки покупателей. Уверенно наступающим по всем фронтам торговли веянием можно назвать кастомизацию. Это хороший признак: он означает переход ритейла на новый качественный уровень, с одной стороны, и рост культуры потребления с другой.

Похоже, что столичные власти решили прислушаться к этим аргументам. В частности, как недавно заявил Владимир Малышков, в городе должно остаться около 90 рынков. Столько рынков в городе должно остаться. Этого количества вполне достаточно для того, чтобы удовлетворить потребности москвичей в недорогих товарах народного потребления. И сохранить славную традицию. Ведь все-таки любят наши люди воскресным днем пойти на базар, поторговаться, считает он. Однако в таком случае остается неясным, как быть с торговыми помещениями, которые не подходят под определение капитальных, и с заканчивающими лицензиями на осуществление торговой деятельности.

Это почти идеал взаимодействия по линии поставщик товаров/услуг клиент, привлекательный по этическим соображениям и экономически выгодный, поскольку обеспечивает конкурентное преимущество благодаря созданию более высокой стоимости (ценности) для клиента. А потому позволяет создать у покупателей лояльное отношения к определенному продавцу. Но российский рынок воспринимает кастомизацию настороженно.

Согласно данным Википедии кастомизация (от англ. customer потребитель) в общеупотребительном смысле это изготовление массовой продукции под конкретный заказ потребителя путем ее комплектации дополнительными элементами или принадлежностями. Массовая кастомизация производство продуктов и услуг для узкой аудитории с учетом ее интересов и требований. Основная задача создать у потребителя ощущение, что работа делается лично для него и удовлетворяет его потребности.

Покупать только то, что подпадает под собственные требования, нынче модный тренд. Модный, но не новый. Кастомизация скорее возвращение к истокам торговли. Своими корнями это явление уходит буквально в глубину веков: например, одежду и обувь раньше шили на заказ. Духи заказывали у парфюмеров, крем и косметику у фармацевтов. И лишь существенно позже, примерно в начале XX в., вместе с ростом производственных мощностей стала развиваться сетевая торговля. Производители пришли к выводу, что век большинства товаров недолог. В такой ситуации нужно сокращать издержки и снижать цены.

В то же время все больше потребителей отказывается от массовости в пользу персонализации и стремится приобретать товары и получать услуги, соответствующие их индивидуальным представлениям. Их уже не заманишь одной дисконтной картой.

Независимые эксперты уверяют: по большому счету применение кастомизации не снизит оборотов продавца, не оттолкнет от него покупателей. А даже наоборот привлечет новых. Каждый довольный покупатель не просто вернется он приведет с собой еще двоих-троих. А уж если представить, что и те, кого он приведет, останутся довольны Такой подход выгоден и собственникам ТЦ: посещаемость может повыситься. Лишь бы в итоге это не привело к резкому повышению ставок аренды.

Директор департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова считает, что пока на российском рынке слишком высокий спрос со стороны покупателя, чтобы говорить о кастомизации в среднем ценовом сегменте. Что касается масс-маркета, все и так прекрасно раскупают, уверяет эксперт. Дальнова уверена: это в первую очередь вопрос издержек для производителя. Зачем подгонять под индивидуальные требования дешевый товар? Другое дело верхний ценовой сегмент. Здесь продавцы действительно одними из первых чутко среагировали на то, что покупатель ищет индивидуального подхода и готов за это платить.

Зато вышеназванные издержки есть на крупных производствах. И если предположить, что любая известная марка среднего ценового сегмента начнет кастомизацию, то затраты на производство, маркетинг, рекламу резко возрастут. А еще будет необходимо провести масштабные исследования, чтобы выявить вкусовые предпочтения определенных групп покупателей. Но даже после всего этого есть большая разница между количеством клиентов в 1000 и 100 000 человек. А персональный подход все же сократит количество покупателей, не соглашается к экспертами Осипов.

Александр Осипов, руководитель отдела консалтинга компании Astera, рассказал, что согласно исследованию, проведенному одним из маркетинговых агентств, примерно 10-15% от общей массы потребителей готовы быть не как все. В Лондоне на Savile Row портные вручную на заказ шьют костюмы, рубашки, изготавливают галстуки и запонки, приводит пример Осипов. У таких производителей нет издержек организационных, производственных, маркетинговых, на развитие. Конечная цена на изделие зависит от частностей: стоимости материала и его количества, трудозатрат. В таком случае портному не нужно слишком много клиентов, формируется круг постоянных покупателей, за счет которого и получает прибыль продавец.

Масс-маркет все же прибегает в кастомизации. Например, у Zara есть определенные предметы одежды в ограниченном количестве. И средний ценовой сегмент вполне может себе позволить подобное. К примеру, Анна Зотова, директор по персоналу одной из известных ювелирных компаний, составила бизнес-план и хочет открыть свое дело. Зотова всерьез задумала поставить оригинальность на поток. И для этого открыть магазин одежды обуви и аксессуаров, где можно будет практически своими руками создать собственный образ. То есть покупателям будут предлагаться готовые части одежды и обуви, которые можно собрать в единую оригинальную вещь по принципу конструктора. Например, к понравившемуся подолу платья можно будет подобрать любые рукава. Или к любой подошве туфелек определенный верх. Собранные воедино предметы одежды и обуви можно будет дополнить индивидуальными деталями и аксессуарами.

Впрочем, он не уверен, что у производителя существенно упадет прибыль. Но при таком подходе есть риск неправильно выбрать целевую аудиторию.

Восьмого числа восьмого месяца 2008-го года в 8 часов 8 минут вечера на пекинском Национальном стадионе Птичье гнездо будет зажжен факел ХХIХ Летних Олимпийских игр.

По предварительным расчетам Зотовой, она вполне сможет придерживаться среднего ценового сегмента. А ее целевой аудиторией станут покупатели до 40 лет. Зотова уже запатентовала свою идею и в настоящее время ищет инвестора. Только вот пойдут ли собственники ТЦ на то, чтобы впустить на свою территорию неизвестный бренд, к тому же несетевой, пока не известно.

Те, кто бывал в Пекине до 2001-го года, когда Поднебесная получила право принять у себя Олимпиаду, сейчас наверняка не узнал бы город. По словам самих китайцев, подобной перестройки столица не знала семь-восемь веков. Тогда, во времена правления династии Юань (1280-1368 годы) в Пекине повсеместно возводились монастыри и храмы. Если верить историкам, обновление города тех времен поражало своим размахом. Однако сегодня перемены еще более разительны.

Именно эта грандиозная арена станет главной среди более чем 30 спортсооружений китайской столицы, на которых и пройдет важнейший старт четырехлетия.

Как и любая столица Олимпийских игр, Пекин подготовил к соревнованиям свою архитектурную визитную карточку. Китайцы, поверьте, гордятся проделанной работой за последние семь лет и, как кажется, имеют полное право на то, чтобы себя похвалить. В большей степени это касается двух, без преувеличивая, памятников современной спортивной архитектуры. Стадионы в виде Водного куба и Птичьего гнезда, которые построены в Пекине, стали не только оригинальными сооружениями Олимпийских игр, но и новыми символами китайской столицы.

Для проведения олимпийских соревнований Китай подготовил 37 разнообразных площадок. Дабы избежать скопления колоссального количества людей в одном месте, Организационный комитет Олимпиады-2008 решил провести состязания по некоторым видам спорта вне границ Пекина. Так, в приморском городе Циндао будут проходить соревнования по парусному спорту, в Гонконге - по конному спорту, в Тяньцзине, Шанхае, Шэньяне и Цинхуандао пройдут отборочные матчи футбольного турнира. На территории столицы же расположился 31 олимпийский объект. Из них 12 построены заново, 11 реконструированы, а остальные представляют собой сборно-разборные конструкции, которые уберут после завершения Олимпиады. В общей сложности на модернизацию инфраструктуры и строительство объектов, необходимых для проведения Игр, КНР потратила порядка 40 млрд долларов США. Для того чтобы в полной мере осознать эту цифру, стоит сказать, что данная сумма составляет 43 процента от расходов на все Олимпийские игры начиная с 1976 года. Впрочем, по заверениям организаторов расходы эти окупаются.

Гнездо пяти колец
Национальный стадион, на котором пройдут торжественные церемонии открытия и закрытия Олимпийских игр, был сдан последним из всех спортивных объектов Пекина-200 Главная арена, получившая в народе название Гнездо птицы, открыла свои двери в прошлую пятницу. Правда, всю грандиозность стадиона изнутри желающие могли оценить только в течение одного дня, посмотрев тестовые соревнования по легкой атлетике. Сейчас все подступы к арене перекрыты. Полным ходом и в строжайшей секретности там репетируют запланированную на 8 августа церемонию.

Новаторские идеи весьма смелы, а решимость воплотить их в жизнь была исключительно твердой. Особенно учитывая то, что жители Поднебесной довольно консервативны. Вот что пишет по этому поводу французская Фигаро, не слишком склонная к похвалам в адрес китайских товарищей: Пекин взял на себя смелость создать что-то выдающееся и потрясающее во всех смыслах этого слова. Китайцы смогли выйти из рамок стандартного понимания спортсооружения и вне всяких сомнений опередили в плане модерна все предыдущие олимпийские стройки!

Мембрана бассейна
Строительство Водного куба продолжалось четыре года. Здесь применялись уникальные технологии. Стены водного стадиона, в котором 17 тысяч посадочных мест, изготовлены из особо прочных материалов и представляют собой множество соединенных вместе водных мембран.

Птичье гнездо вне всяких сомнений является гордостью устроителей Олимпиады. Спортивный объект расположен на севере Пекина, его вместимость - 91 тысяча человек, однако после Игр количество посадочных мест будет уменьшено до 80 тысяч. Строительство началось в декабре 2003 года, проект обошелся в полмиллиарда долларов. В 2006 году председатель КНР Ху Цзиньтао при посещении стадиона заявил строителям, что пишется великая страница в истории архитектуры Китая. К слову, американский журнал Тайм включил стадион в список Десяти лучших архитектурных сооружений в мире по итогам 2007 года.

Помимо архитектурной новизны конструкция с использованием полых ячеек в виде пузырей играет важную роль в регулировании температуры внутри Водного куба: когда температуру внутри нужно повысить, компрессоры выкачивают горячий воздух из пузырей, в которых он нагревается под воздействием солнечных лучей. Когда же воздух нужно охладить, он закачивается снаружи через специальные отверстия в крыше. Еще одно преимущество такого типа зданий - они более устойчивы перед землетрясениями.
Местные компании наконец-то оценили преимущества высококлассной коммерческой недвижимости. Теперь современные бизнес-центры, торговые комплексы и логопарки не испытывают проблем с заполняемостью. Девелоперы стараются подстроиться под растущие запросы клиентов и строят в городе первые объекты класса А.

Во время Игр эта арена примет соревнования по плаванию, прыжкам в воду и синхронному плаванию. После завершения Олимпиады Водный куб будет перестроен в многофункциональный рекреационный центр.

Плата за имидж
Но если раньше арендовать помещения в современном бизнес-центре предпочитали федеральные компании, то сейчас на них обратили внимание и ростовские фирмы, говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости ЦН Нирлан Дмитрий Чебанный. По его словам, планка стандартного офиса в Ростове поднялась: Если раньше людей устраивали несколько комнат в бывшем НИИ, то сейчас они ищут помещения, куда было бы не стыдно привести партнеров.

В Ростове-на-Дону спрос на качественные офисные помещения значительно превышает предложение, констатируют риэлторы. Объекты класса А на рынке вообще не представлены, а бизнес-центры класса В можно пересчитать по пальцам. К ним аналитики Cushman Wakefield / Stiles Riabokobylko (CW/SR) относят Купеческий двор (32 000 кв. м, девелопер Плеяда), Clover House (17 000 кв. м, Clover Group), Белый слон (7200 кв. м, Единство), Кристалл (6000 кв. м, Элвест) и Гедон (5300 кв. м, Гедон). В апреле 2008 г. ростовский рынок коммерческой недвижимости пополнился офисным комплексом Ростовский на ул. Греческого города Волос (18 000 кв. м, Ростстройинвест).

Белый слон заполнен на 80-90%, Ростовский уже нашел 20-25% арендаторов, говорят риэлторы. Преимуществом этих бизнес-центров является их выгодное расположение и транспортная доступность. В наименее выгодном положении в этом отношении оказался Купеческий двор на ул. Серафимовича на узкой улице с односторонним движением, где неудобно парковаться. И заполняется он медленно. Комплекс интересует в основном компании, работа которых не связана с постоянными разъездами, говорит Чебанный.

Наиболее качественным объектом на ростовском рынке офисной недвижимости аналитик отдела исследований CW/SR Алексей Алексеев считает бизнес-центр Clover House, класс В+. Но далеко не каждому предпринимателю по карману помещение такого уровня. По словам специалиста коммерческого отдела АН Титул Владимира Литвинова, комплекс предлагает офисы больших площадей (от 160 кв. м), в то время как местные фирмы предпочитают офисы средних размеров (60-120 кв. м). Арендные ставки в Clover House составляют 1100-1200 руб. за 1 кв. м в месяц, заполняемость на уровне 60%, сообщил он.

В IV квартале текущего года в эксплуатацию будет введен бизнес-центр класса В+ Гвардейский (19 000 кв. м) по адресу: Доломановский переулке, генеральный инвестор Желдорипотека.

Ростовский потребитель готов к комфортным условиям и готов за них платить, считает директор управляющей компании бизнес-центра Гедон Илона Шилина. По ее словам, пул арендаторов Гедона на две трети состоит из местных компаний. Комплекс заполнен на 80%, арендные ставки 1000-1500 руб. за 1 кв. м в месяц в зависимости от этажности и площади.

В моде МФК
У местных девелоперов популярностью пользуются смешанные проекты. В апреле этого года Южный строительный альянс получил разрешение на строительство первой очереди многофункционального комплекса Альянс в Северном жилом массиве, который будет включать торгово-офисный центр (15 000 кв. м, 10 этажей), здание многоуровневой парковки (9000 кв. м, пять этажей) и гостинично-развлекательный центр (13 500 кв. м, 10 этажей). Первым этапом строительства будет возведение торгово-офисного центра. Подземная и наземная парковка обеспечит офисные помещения стояночными местами из расчета 1 машино-место на 24,4 кв. м. Срок сдачи офисного центра по проектной декларации I квартал 2010 г., инвестиции в строительство всего комплекса 1,5 млрд руб., рассказал гендиректор компании Сигма-сити (отдел продаж застройщика) Игорь Гофман.

На 2009-2010 гг. в Ростове запланировано открытие первых в городе офисных комплексов класса А. Концерн Единство наметил дату сдачи бизнес-центра Риверсайд-Дон (23 500 кв. м) на II квартал 2009 г., в июне было возведено 11 этажей здания из 1 После введения в эксплуатацию Риверсайд-Дон предложит ростовчанам офисы по арендным ставкам 1800-2000 руб. за 1 кв. м в месяц. Строительные компании Мазанова завершили строительство 1-го этажа бизнес-центра Пять морей (37 000 кв. м). Первыми клиентами офисов класса А будут крупные международные компании, открывающие или уже имеющие представительство в Ростове, и местные фирмы, готовые платить за имидж, считает Чебанный.

Концепцию многофункционального комплекса общей площадью 100 000 кв. м разрабатывает и управляющая компания Горизонт.

ADM Group хочет построить многофункциональный комплекс на собственном участке в 1,9 га на Театральном проспекте. Строить будут в два этапа. В 2009-2011 гг. компания планирует возвести бизнес-центр класса В, 3-звездочную гостиницу, фитнес-центр и двухуровневую подземную парковку (общая площадь всех объектов 63 000 кв. м), а в 2011-2013 гг. бизнес-центр класса А, торгово-развлекательный центр и подземный паркинг (70 000 кв. м).

Объем рынка аналитики компании DTZ оценивают на уровне 1,25 млн кв. м, из них качественной GLA около 360 000 кв. м.

Планы и спрос
Рынок качественной торговой недвижимости Ростова в 2008 г. существенно пополниться еще не успел. Торговые площади в январе июне вяло прибавлялись за счет перевода квартир в нежилой фонд и строительства небольших районных торговых павильонов, говорит Литвинов.

С приходом крупных сетей и ростом местных компаний формируется устойчивый спрос на торговые помещения высокого класса, говорят аналитики. Спрос на качественные помещения существенно превышает предложение, что стимулирует активное развитие рынка торговой недвижимости, отмечает Алексеев. Действующие торговые комплексы расширяются, а девелоперы стремятся поскорее сдать в эксплуатацию новые объекты. С последними не все так гладко: местные риэлторы говорят, что появления нового качественного предложения в этом сегменте следует ждать не ранее 2009 г.

Алексеев к качественным торговым комплексам относит ТРК Горизонт (70 000 кв. м), СТЦ Мега (130 000 кв. м) и торговый центр моды А'стор Плаза (22 000 кв. м). В городе также работают ТРЦ Вавилон (31 000 кв. м) и ТРК Сокол (13 500 кв. м). Большая часть торговых площадей приходится на встроенные и пристроенные помещения на первых этажах жилых домов.

РосЕвроДевелопмент также сдвинул на 2009 г. вместо запланированного ранее 2008 г. ввод в эксплуатацию торгово-развлекательного Fashion Center (14 000 кв. м). ГК Вестер, собиравшаяся начать строительство ТРК Гранд Ростов (100 000 кв. м) в I квартале 2008 г., все еще занимается оформлением документации на землю. На участке, где екатеринбургская Кит-Кэпитал планировала построить ТРЦ Кит (50 000 кв. м), строительных работ тоже не видно. Руководитель дирекции по связям с общественностью группы Вестер Римма Ремизова объясняет задержку тем, что оформление документации на землю длительный процесс и назвать точную дату начала строительства не представляется возможным. PR-менеджер Кит-Кэпитал Елена Покровская говорит, что сроки сдачи ростовского объекта сдвинутся, но строительство идет в рабочем режиме.

Концерн Единство перенес срок сдачи ТРК Мегамаг (100 000 кв. м) с осени 2008 г. на I квартал 2009 г. Концепция Мегамага предусматривает наличие продуктового гипермаркета, развлекательной зоны, фудкорта, магазина формата DIY и торговой галереи, рассказывает гендиректор концерна Единство Валентина Полевиченко. Риэлторы отмечают выгодное расположение комплекса: генпланом Ростова-на-Дону предусмотрено строительство моста на ул. Сиверса, благодаря которому добраться до Мегамага из центра города можно будет за несколько минут.

Горизонт пристраивает торговую галерею площадью 5000 кв. м, открытие которой намечено на ноябрь. В Вавилоне скоро начнется реконструкция развлекательного центра и бутиков для привлечения новых арендаторов.

На I квартал 2009 г. намечена сдача ТЦ Шоколад (70 000 кв. м, Седьмой континент). Идет строительство ТЦ Золотой Вавилон (Патеро Девелопмент, ADM Group, 78 000 кв. м). В проекте Park House (ГК Время, 102 000 кв. м), Самолет (Roseli Development, 100 000 кв. м).

По данным аналитика АН Титул Алексея Чумакова, арендные ставки различаются в зависимости от района: торговое помещение в так называемом золотом квадрате (ограниченном Ворошиловским и Буденновским проспектами, Большой Садовой и Красноармейской улицами) можно арендовать по 2300-5500 руб. за 1 кв. м в месяц, а ставки в спальных районах составляют 700-1000 руб. за 1 кв. м в месяц.

В стрит-ритейле 90% клиентов традиционно ищут место под магазин в центре города, говорит Литвинов. По словам Чебанного, наиболее востребованы помещения по 30-50 кв. м на проходных улицах. Спрос на такие торговые площади превосходит предложение в 3-4 раза, констатируют риэлторы. Еще далеко до того времени, когда торговые центры будут популярнее магазинов на первых этажах центральных улиц, считает Литвинов. По его словам, многие бренды сначала с удовольствием занимают место в крупных ТЦ, но постепенно подыскивают себе помещение в центре города. Гендиректор ТРК Горизонт Дан Полонский говорит, что наличие бутика на центральной улице является одним из обязательных условий для многих марок. Среди брендов, которые сначала пришли в Горизонт, а только потом открыли собственный магазин, Savage, Promod, Carlo Pazolini, Accessorize, приводит пример Полонский.

Время логистики
Активность ритейлеров способствует развитию логистического бизнеса в Ростове. Такие компании, как Auchan, Metro AG, X5 Retail Group, О'кей, дали сильный импульс рынку складской недвижимости города, отмечает консультант отдела складской и индустриальной недвижимости CW/SR Елена Бушмина. Обычно через год-два после прихода на рынок федеральных и иностранных розничных сетей в регионе начинается повышенный спрос на складские площади, в Ростове-на-Дону это время как раз пришло, говорит Бушмина. Местные риэлторы единодушны: спрос на качественные склады превышает предложение в десятки раз.

Чебанный считает, что Ростов в состоянии поглотить как минимум еще пять крупных торговых центров. Поэтому, отмечает Алексеев, заявленные девелоперами проекты при условии правильной концепции будут востребованы.

Но логопарки активно строятся. НЛК начнет возводить вторую очередь терминала в 2009 г., она увеличит его складские площади до 50 000 кв. м. Почти 200 000 кв. м складов будет выстроено в 1,5 км от Ростова инвестфондом Raven Russia и ГК Авалон Логопарк Мегалоджикс Ростов-на-Дону. Строительство будет идти в два этапа: первая очередь будет сдана к IV кварталу 2008 г. (90 000 кв. м складских площадей), вторая к концу 2009 г. (110 000 кв. м), рассказал руководитель отдела маркетинга Armbridge Consultancy (консультант проекта Megalogix) Александр Горбачев.

По оценкам CW/SR, сейчас площадь всех складов в Ростове составляет около 400 000 кв. м, из них на долю качественных помещений приходится не более 30 000 кв. м. Пока единственным действующим терминалом класса А в регионе остается НЛК-Батайск (10 000 кв. м, емкость 18 000 паллето-мест), первую очередь которого Национальная логистическая компания (НЛК) ввела в декабре 2007 г.

Заявленные компаниями логопарки будут востребованы рынком, прогнозирует замначальника отдела коммерческой недвижимости ЦН Нирлан Светлана Аксенова. Если федеральные логистические операторы реализуют свои планы, это удовлетворит текущий спрос на складские площади высокого класса, считает Бушмина.

Hermitage Construction Management Group (HCMG) добавит еще 110 000 кв. м: компания владеет участком в 18,6 га в Аксайском районе и сейчас занимается переводом земель из сельскохозяйственного назначения в промышленное. Начало строительства логопарка запланировано на IV квартал текущего года, ввод в эксплуатацию на I квартал 2010 г., рассказал генеральный директор HCMG Виталий Ткаченко. Площадка под складской комплекс есть и у Евразия Логистик 83 га в Батайской промзоне, где компания собирается выстроить терминал площадью 183 000 кв. м.

Для гостей
Самым заметным событием в сфере гостиничного бизнеса Ростова в 2008 г. стало заявление компании London Regional Properties о своих планах. Британские инвесторы уже в конце этого года планируют начать строительство гостинично-офисного центра Hilton Hotel Business на собственном участке в 0,5 га на пл. Гагарина. По словам гендиректора London Regional Properties Дэвида Джеованиса, инвестиции составят $100 млн, из них $30 млн собственные средства. Завершить строительство планируется к 2010 г. Проект 15-этажного центра общей площадью 30 000 кв. м разрабатывала российская компания Квадрат. По 15 000 кв. м займут офисы класса А и 200 номеров 5-звездочной гостиницы Hilton. Номер в отеле обойдется в $250-300 в сутки (самый дорогой номер в Ростове стоит сейчас $300 в сутки).

Заработать на перспективных складских проектах стараются не только крупные инвесторы, но и местные предприниматели. Сейчас многие обратились к складам это выгодное вложение денег. Построить небольшой склад площадью 3000-5000 кв. м и сдать его в аренду легче, чем найти клиента на торговые площади или офисное помещение, отмечает Литвинов.



Главная --> Публикации