Главная --> Публикации --> Ипотека может стать доступной для всех желающих Эхо падения Владивостоку наставили золотые рога

Вчера госкорпорация Олимпстрой обнародовала решение конкурсной комиссии от 24 апреля по выбору компаний, которые будут производить оценку стоимости земельных участков и строений, изымаемых Олимпстроем для строительства на них олимпийских объектов. Напомним, по итогам первого после назначения главой Олимпстроя экс-мэра Сочи Виктора Колодяжного совещания у президента (прежний глава госкорпорации Семен Вайншток был отправлен в отставку 22 апреля) Дмитрий Козак заявил, что жители Сочи, попавшие под реквизиции, будут иметь дело с 30-ю оценочными компаниями, которые будут рассчитывать справедливую стоимость компенсации за имущество. Этому обещанию не суждено было сбыться: оценивать землю в Сочи будут всего четыре компании.

Вопреки обещанию главы министера регионального развития Дмитрия Козака, жители Сочи, которые лишатся земельных участков и домов, изымаемых под строительство олимпийских объектов, могут лишиться и права выбрать оценщика их имущества. Комиссия Олимпстроя выбрала всего четырех оценщиков изымаемой земли вместо обещанных 30, а крупные компании в конкурсе вообще не участвовали. Победители конкурса предлагают не давать сочинцам права выбора, просто разделив сферы влияния в городе между компаниями-победителями.

Сергей Григорьев, вице-президент Олимпстроя, так прокомментировал итоги конкурса: Нам надо было выбрать 30 оценщиков, но всего четыре компании выполнили все требования, предъявляемые конкурсной комиссией, то есть представили весь необходимый набор и перечень документов. Поэтому их так мало, но мы не можем делать никакие натяжки по отношению к конкурсантам. Требования к участникам конкурса утверждены наблюдательным советом, мы не можем допустить случайные структуры в таком деле.

Как следует из протокола решения комиссии, его итоги были предрешены еще 17 апреля к конкурсу 24 апреля были допущены четыре структуры: ООО Центр экономических и правовых экспертиз (Сочи), ЗАО АБМ Партнер (Москва), НОУ Институт оценки и управления собственностью Кубанского государственного технологического института (Краснодар) и ООО Объединенное предприятие по оценке и экспертизе специальных объектов и инвестиций (Спецоценка, Москва). В итоге две московские и две региональные компании и выиграли конкурс еще 34 оценочным компаниям отказали еще неделю назад.

Победители конкурса не скрывают, что не рассчитывали на эксклюзив. Директор Института оценки и управления собственностью Кубанского государственного технологического университета Любовь Анисимова заявила Ъ: Мы предполагали, что оценкой займутся 30 компаний, а не четыре. Но решение принимает заказчик. Думаю, опыт работы сыграл свою роль при принятии решения. Наша компания принимала участие в оценке участков, отводимых под строительство Каспийского трубопроводного консорциума и аэропорта в Геленджике.

В число случайных компаний не попали крупнейшие игроки рынка оценки. Такие компании, как Бейкер Тилли Русаудит, ФБК, ВКR-Интерком-Аудит не участвовали в конкурсе и не смогли прокомментировать его условия и результаты, в Моор Стивенс Москва отказались от комментариев. Неофициально в компаниях утверждают, что от участия в конкурсе отказывались в основном из-за непомерных требований Олимпстроя к документам, которые должен предоставить оценщик, и низких тарифов, предлагаемых Олимпстроем. Список 34 компаний, проигравших на конкурсе, Олимпстрой не раскрывает, как и предложенные оценщикам тарифы.

Директор ООО Центр экономических экспертиз Александр Коняхин уже настроен агрессивно: Думаю, работа будет сложной, так как есть основания полагать, что цена земельных участков искусственно завышается собственниками. Их качество, то есть пригодность под строительство, не соответствует заявленной цене. Победу ООО на конкурсе он объясняет восьмилетним опытом работы на рынке и выполнением многочисленных государственных заказов: центр работал с РФФИ по оценке конфиската и бесхозного имущества, оценивал имущество РФ в Краснодарском крае, в 2005 году компания победила в конкурсе комитета по управлению имуществом администрации Сочи на выполнение оценочных работ.

Гендиректор АБМ Партнер Борис Мошкович подтвердил Ъ, что условия конкурса были жесткими: Могу сказать одно условия были достаточно жестки по предоставлению массы документов. Это были даже не пачки, а коробки документов. Столько документов мы не собирали еще ни для одной корпорации. Чтобы корректно их предоставить либо чтобы корректно отказаться от их предоставления, каждый находил свой путь. Могу предположить, что мой административный аппарат нашел такой выход, который более устроил Олимпстрой".

Господин Григорьев не столь резок в прогнозах. Мы посмотрим, если нам не будет хватать оценщиков, то мы еще раз объявим конкурс, пояснил он, добавив, что возможны субподрядные контракты, которые откроют путь к оценке изымаемой в Сочи земли конкурентам победителей. Кроме того, по его словам, выбор оценщика один из четырех у владельцев реквизируемых для олимпийских нужд участков все же будет.

Наиболее интересно прокомментировал происходящее замгендиректора четвертого победителя ООО Спецоценка Владимир Пискурев. По его словам, должно пройти совещание Олимпстроя, которое даст распределение между компаниями по ряду объектов в соответствии с квалификацией, количеством сотрудников и всего прочего. Он высказал свои пожелания к этому совещанию: Мы предлагаем распределить объекты, разделить, так сказать, на сферы влияния, чтобы не мешать друг другу. Это будет проще. На вопрос, почему не выполнено обещание Дмитрия Козака о тридцати оценочных компаниях, он отвечает просто: Тут нет смысла размываться. Если отобрать 30 компаний, то деньги просто пойдут на ветер. По крайней мере с четырех компаний есть с кого спросить.

Депрессия на строительном рынке, ранее затрагивавшая только Москву, возможно, уже наблюдается и в Московской области, регионелидере жилищного строительства в России. Согласно данным Росстата за первый квартал 2008 года, в январемарте в области введено в строй на 5% меньше жилья, чем год назад. Инвесторы в стройпроекты в Московской области не наблюдают спада, но допускают, что на данные могли оказать влияние проблемы с привлечением финансирования строителями.

Впрочем, Виктор Колодяжный на прошлой неделе уже заявил, что на оценку изымаемых земель уйдет два месяца вряд ли Олимпстрой успеет провести за это время второй конкурс. В то же время, несмотря на то что процесс выкупа земли объявлен и Дмитрием Козаком, и господином Колодяжным прозрачным, особой открытости в этом процессе ждать не приходится. Так, главный архитектор Сочи Олег Гусев на чисто технический вопрос Ъ о том, кто станет собственником земельных участков Олимпстрой, муниципалитет или другая структура, сказал лишь: В данный момент я не буду отвечать на этот вопрос.

В случае с Москвой показатели предсказуемо хуже: депрессия в стройиндустрии Москвы очевидна, в январемарте ввод нового жилья в строй составил всего 716 тыс. кв. м, или 60% от показателя 2007 года. Спад в Москве традиционно объясняли большими земельными ресурсами в Подмосковье, большей эффективностью строительных проектов в окружающем столицу России регионе и в конечном итоге перетоке инвестиционных потоков в Московскую область. Если тенденция спада жилищного строительства в Подмосковье подтвердится и летом 2008 года, эту версию придется корректировать.

Данные о состоянии строительной индустрии в первом квартале 2008 года, опубликованные вчера Росстатом, впервые показали спад ввода в строй новой жилплощади в ключевом регионе для отрасли Московской области. Темпы роста жилищного строительства заметно упали по всей стране: в среднем в первом квартале 2008 года введено в эксплуатацию 110,3 тыс. квартир общей площадью 10,2 млн кв. м, и это 107,8% к данным первого квартала 2007 года. Год назад Росстат сообщал о триумфальном росте в строительстве 151,1% роста новой вводимой в строй площади по отношению к первому кварталу 2006 года. Московская область остается крупнейшей стройплощадкой страны: на нее пришлось в январемарте 10,2% об общей площади нового жилья, тогда как на Москву приходится 7%. Но в первом квартале ввод в строй в Московской области новой жилплощади составил 95,1% от прошлогоднего аналогичного периода.

Застройщики в Москве и Подмосковье сомневаются в том, что спад в Московской области действительно наблюдается. В компаниях, которые являются крупнейшими застройщиками Московской области (Главстрой, ГК ПИК и СУ-155), Ъ сообщили, что у них снижения темпов ввода не наблюдается, а планы ввода жилья на текущий год больше, чем на предыдущий. Результаты можно будет подводить в конце года, а первый квартал года по объемам введенного жилья не является показательным, скорее показателен четвертый квартал, так как компании стараются к концу года ввести в эксплуатацию все, что по каким-либо причинам откладывалось в предыдущие кварталы. Мы не видим причин снижения темпов строительства в области, говорит директор по PR СУ-155 Федор Сарокваша. Михаил Михайлов, замгендиректора компании МОРЕ-Плаза, заявил Ъ: В Москве существенный спад количества вводимого жилья вполне понятен, это было ожидаемо сейчас вводится жилье, которое начали строить в начале 2006-го, когда заметными стали проблемы со свободными площадками. Пойдет ли этот процесс в регионы, будет понятно по результатам следующих одного-двух кварталов. А наиболее ясная картина будет по итогам года. Что касается разницы в 5% в показателях между первыми кварталами прошлого и текущего года по Московской области, то это может быть статистической погрешностью. Первый вице-президент корпорации Бест-недвижимость (риэлтерская группа) Михаил Гороховский поясняет: 5% это около 50 тыс. кв. м, то есть несколько домов. В целом я не вижу замедления темпов строительства в области. Сокращение количества введенного жилья может быть связано, например, с ужесточением требований к вводу в эксплуатацию или с тем, что сами дома построены, а подключиться к энергомощностям и воде не могут, так как возможность подключения к инфраструктуре отстает от строительства.

Некоторые проблемы в стройкомплексе России отмечает в последнем мониторинге социально-экономической ситуации МЭРТ. В 2007 году наметилась благоприятная тенденция в структуре инвестиций в основной капитал, связанная с достаточно устойчивым опережением инвестиций над динамикой объемов строительных работ, однако в начале 2008 года объем строительства вновь заметно опережал прирост инвестиций, констатируют аналитики министерства. Отметим при этом, что темпы роста индивидуального жилищного строительства в России в три-четыре раза выше, чем промышленного: вполне вероятно, что спад в большом жилищном строительстве в Подмосковье существенно больше, чем показывает общестроительная статистика.

Данные по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, отметим, показывают другую картину, нежели в Москве и Подмосковье: при 12-процентном спаде (к данным первого квартала 2007 года) в январемарте 2008 года ввода в строй жилья в Санкт-Петербурге аналогичный показатель по области вырос в 3,5 раза. Тем не менее некоторые проблемы наблюдаются и в других регионах, входящих в группу лидеров жилищного строительства, например в Белгородской области площадь введенного в строй жилья в первом квартале на 4,6% меньше показателей год назад. Слабые данные по Москве и Московской области, Белгороду впервые привели к тому, что в Центральном федеральном округе ввод жилья в сравнении с январеммартом 2007 года уменьшился на 9%. Продолжение этой тенденции в регионе, где проживает большая часть населения России, можно будет квалифицировать уже как серьезные сложности нацпроекта по жилью он не предполагает замедления роста на строительном рынке минимум до 2012 года.

Впрочем, господин Михайлов приводит версию, которая в целом согласуется с наблюдениями МЭРТа за инвестициями в строительной отрасли: Темпы строительства упали на всех площадках Московского региона из-за проблем с привлечением средств. Допускаю, что замедление темпов строительства в области, которое зафиксировал Росстат, связано с этим. С ним готов согласиться и господин Гороховский.

От чего нужно страховать недвижимость в первую очередь? Какие страховые случаи считаются наиболее распространенными?


Один из надежных способов защиты дома, квартиры или дачи их страхование. На какой уровень возмещения ущерба можно рассчитывать? Удастся ли избежать финансовых рисков, покупая квартиру в строящемся доме? На эти и другие вопросы читателей журнала отвечает директор Дирекции развития и андеррайтинга ООО Городская страховая компания Ольга Иванова.

Владельцам дач в первую очередь следует опасаться пожаров, противоправных действий третьих лиц и стихийных бедствий. Если загородное строение оборудовано внутренними коммуникациями городского типа, то актуально также страхование от залива.

Любые объекты недвижимости (под которыми подразумеваются квартиры и индивидуальные строения: жилые дома, дачи, коттеджи и хозяйственные постройки) прежде всего нужно страховать от огня, залива (повреждения имущества в результате аварии систем отопления, водоснабжения, канализации), противоправных действий третьих лиц, падения деревьев и наезда транспортных средств, а также от стихийных бедствий.

Помимо самой недвижимости можно и нужно страховать домашнее имущество (мебель, бытовую технику и т. п.), а владельцам коттеджей еще и сооружения, ставшие неотъемлемой частью современных ландшафтов: бассейны, колодцы, альпийские горки и другие атрибуты загородного проживания.

Что же касается городских квартир, с ними чаще всего связаны такие страховые случаи, как пожары, взрывы бытового газа, заливы. Причинить ущерб могут и соседи, поэтому следует страховать жилье от противоправных действий третьих лиц. К сожалению, оказаться на месте нерадивого соседа может любой из нас, и допущенная оплошность порой оборачивается серьезными финансовыми проблемами. Чтобы этого избежать, лучше застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами.

Страховая сумма определяется на основании оценки, выполненной с привлечением специалистов независимых экспертно-оценочных и строительных компаний. Если хозяин загородного строения имеет на руках проектно-сметную документацию, счета за стройматериалы, то они могут быть использованы для определения стоимости дома. Конечно, страховые компании ориентируются на заявленную cтрахователем сумму, но при этом в соответствии со своими внутренними нормативными документами определяют, как она соотносится с существующими на момент заключения договора ценами на рынке.

Как при оформлении страховки на квартиру или дом определяется страховая сумма (в зависимости от рыночной стоимости жилья или оценки БТИ)?

При заключении договора страхования надо понимать, что больше суммы, указанной в договоре, компания не выплатит.
Для получения полноценного страхового возмещения имущество нужно страховать на полную стоимость. Многие клиенты склонны ее занижать с целью уменьшения размера страхового взноса. Как следствие, в случае причинения вреда имуществу и сумма выплат может оказаться очень скромной.

Какой уровень возмещения ущерба гарантируют страховые компании? Можно ли на эти деньги, например, заново отремонтировать квартиру?

Риск утраты собственности, особенно если квартира приобретена на вторичном рынке, существует всегда. В какой степени собственника защищает титульное страхование?

Отдельные страховые продукты предусматривают полное возмещение убытков (вне зависимости от соотношения страховой суммы и стоимости имущества). Таким образом, у собственников есть возможность при помощи представителя компании выбрать оптимальный вариант страховой защиты.

Титульное страхование позволяет защитить имущественные интересы страхователя, связанные с утратой прав на объект недвижимости в результате принятия и вступления в силу решения суда, которым возникновение права собственности на предмет страхования признано не соответствующим закону. Страховая защита при титульном страховании осуществляется, если решение суда обусловлено:

Имущественное страхование права собственности (титульное страхование) особенно актуально при проведении сделок на вторичном рынке, особенно когда квартира неоднократно продавалась и покупалась. Здесь, например, нередки случаи ущемления прав несовершеннолетних детей, и при аннулировании сделки, признанной судом незаконной, последний покупатель терпит значительные убытки. С развитием ипотечного кредитования титульное страхование приобрело еще большую популярность, поскольку вторичный рынок жилья привлекает заемщиков более простым порядком приобретения и оформления недвижимости в собственность, но и риск потери такого имущества в результате прекращения на него права собственности гораздо выше.

Страховую сумму при титульном страховании определяют исходя из следующих факторов:

* обстоятельствами, которые не были и не могли быть известны страхователю на момент совершения сделки, на основании которой возникло право собственности (далее сделка), или на момент приобретения (возникновения) права собственности по иному основанию, а также на момент заключения договора страхования;
* совершением сделки гражданином, впоследствии признанным недееспособным;
* совершением сделки под влиянием заблуждения по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

В период действия договора страховая сумма может быть изменена: например, увеличена в связи с затратами на капитальный ремонт.

* действительной (рыночной) стоимости предмета страхования на момент заключения договора страхования;
* цены предмета страхования по договору купли-продажи;
* стоимости предмета страхования по оценке БТИ;
* иных факторов, например размера кредита под залог недвижимости и т. п.

Страховаться от таких рисков можно и нужно, ведь, если проект окажется неуспешным, покупатель понесет огромные моральные и материальные потери. Конечно, можно обратиться в суд, но если застройщик заявит о своей неплатежеспособности, то соинвестору не удастся вернуть затраченные средства. Заключив договор со страховой компанией, человек получает от нее правовые и финансовые гарантии. Компания изучает договор долевого участия в строительстве, финансовую устойчивость, надежность, опыт реализации данных проектов конкретными застройщиками и определяет факторы, которые могут увеличить вероятность нарушения условий любых видов инвестиционных договоров.

Можно ли застраховаться от финансовых рисков при покупке квартиры или дома на этапе строительства?

Страхованию на добровольной основе подлежат объекты общего имущества дома, например холлы и другие места общего пользования, лифты, инженерные коммуникации и т. п. Страхователями в данном случае могут выступать собственники помещений, юридические лица, в чьем хозяйственном ведении или оперативном управлении находятся помещения в таких домах, товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, управляющие компании и иные организации, созданные в целях управления общим имуществом. Застраховать такое имущество можно от пожара, взрыва газа, аварии систем отопления, водопровода, канализации, противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий. Система страхования общего имущества дома разработана правительством города Москвы.

Собственники квартир несут ответственность и за содержание общего имущества дома. Каким образом можно его застраховать? Кто оплачивает страховку?

Страхование квартиры и имущества производится в данном случае от следующих рисков: огня, залива, противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий. Страхователем может выступать как собственник помещения, так и арендатор (в пользу собственника). Исходя из существующей практики, страховой тариф для такого имущества обычно немного выше, нежели в случае страхования собственного и эксплуатируемого самим собственником имущества.

Как рантье может застраховать квартиру и имущество, которые сдаются в аренду?

Введение обязательного страхования жилья имеет под собой реальную социальную подоплеку при реформировании системы ЖКХ именно механизмы страхования позволят добиться высокого качества возводимого жилья, сократить расходы на его содержание. Они же обеспечат собственникам и нанимателям достойное возмещение убытков при наступлении страховых случаев, особенно катастрофичного характера. Поэтому, на наш взгляд, инициатива по обязательному страхованию недвижимости, безусловно, должна быть тщательно проработана отечественными законодателями.

В России существует обязательное страхование автогражданской ответственности. Будет ли введено обязательное страхование недвижимости?

Поскольку добровольное страхование недвижимости в России востребовано и является реальным инструментом защиты имущества граждан, возможно, обязательное страхование именно гражданской ответственности владельцев недвижимости будет востребовано в нашей стране в первую очередь.
Одни отдыхают и расслабляются, другие на этом зарабатывают деньги вот бесхитростная формула рынка рекреационной недвижимости. Однако сам рынок вещь весьма сложная и неоднозначная. В России он на стадии формирования; и государство, и деловые круги только приходят к единому пониманию развития этого сегмента. О некоторых современных аспектах работы девелоперов на ниве индустрии отдыха рассказывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.

Положительным примером может послужить реализация добровольной льготной программы страхования жилья в Москве, которая действует с 1995 года. Ее механизм постоянно совершенствуют, и на сегодняшний момент она охватила значительную часть нанимателей муниципального жилого фонда и собственников жилых помещений. Главная особенность этой программы единый подход в определении стоимости объектов страхования, тарифных ставок и частичное участие городского бюджета в структуре выплат.

Давая определения, следует учитывать, что российский рынок достаточно молодой. Даже по традиционным сегментам, таким как жилая и коммерческая недвижимость, классификация не до конца устоялась. С рекреационными проектами еще сложнее, потому что о них заговорили только в последние два-три года. Кто-то трактует это понятие довольно широко, причисляя сюда любое жилье на побережье или гостиничный комплекс вне центра города. Мне ближе другое определение, предполагающее наличие объектов, cвязанных с оздоровлением, лечением, спортивными и развлекательными направлениями. Плюс особенности местности, в которой они расположены: целебные источники, грязи, горнолыжные спуски и т. п.

Для начала давайте определимся с понятиями. Что такое рекреационная недвижимость?

Да, существовали, и к тому же их активно строили, особенно в советский период. В то время этот сегмент был очень развит и популярен. Были самые различные курорты, и, что самое удивительное, многие их них сохранились до сих пор. Сегодня, конечно, к качеству жилищного фонда этих объектов можно предъявить массу претензий, но все, что касается рекреационной составляющей, в частности лечебной базы, находится в приемлемом состоянии. Это относится не только к курортам Черного моря с грязевыми и водолечебницами, но и к таким менее известным в масштабе страны, как, например, Белокуриха в Алтайском крае. Впрочем, на этапе развития рыночной экономики внимание девелоперов было приковано к более простым и понятным объектам офисным, торговым, складским. Теперь ситуация заметно меняется.

Такие объекты существовали и раньше, почему о них вспомнили только сейчас?

На мой взгляд, существует две основные причины. Доходность в других сегментах снижается, а конкуренция растет. Если раньше можно было построить любой торговый центр в любом месте, и он достаточно быстро окупался, то сейчас не каждый проект будет успешным. То же касается и офисных комплексов. В обоих случаях доходность сегодня составляет в среднем 8 12%. А еще два-три года назад мы говорили о 20 30%. Нынешняя цифра уже близка к европейским показателям, которые варьируются в пределах 5 6%, и в перспективе мы к ним придем. Это первая причина.

Почему?

И какова доходность рекрообъектов?

Вторая связана со спросом, на который также влияют два фактора: рост доходов населения (появление среднего класса) и возвращение российских туристов в Россию. У нас был достаточно длительный период, связанный с политическими и экономическими изменениями в стране, когда отдыхать на наших курортах было в принципе непрестижно, люди стремились поехать за границу. Поэтому примерно 10 12 лет подряд российский туристический поток был ориентирован исключительно на зарубежные страны, прежде всего на Турцию и Египет. Сейчас ситуация меняется и по курортам, и в целом по отношению к России. Мы наконец-то начинаем понимать, насколько богата и неповторима наша природа, насколько велики и разнообразны запасы исцеляющих источников. А если говорить на языке бизнеса, то после долгого перерыва спрос и предложение встретились, и это вызвало всплеск деловой активности в этом сегменте.

Например?

Несколько ниже, чем в сегменте коммерческой недвижимости в целом. Впрочем, крупных реализованных рекреационных проектов пока нет, поэтому некоторые аналитики делают довольно оптимистичные прогнозы.

Нам стало известно, что компания Blackwood подписала соглашение с администрацией Краснодарского края о привлечении инвесторов в местные рекреационные проекты. Их реализация может начаться уже в конце 2008 начале 2009 года. Так ли это?

В среднем 9 10%. Однако доходность объектов среднего размера (в данном случае мы не принимаем во внимание особые экономические зоны туристско-рекреационного типа), которые первыми выйдут на рынок, думаю, будет даже выше. Когда предложение минимально, цены автоматически ползут вверх. Доходность проектов, которые появятся позже, составит в среднем 7 8%. Конечно, разброс может быть большим от 5 до 15%. Все зависит от сложности и успешности проекта. Одно можно сказать наверняка: в выигрыше окажутся те девелоперы, кто будет работать в рамках госпрограмм, поскольку государство возьмет часть расходов (причем существенных) на себя, и за счет этого доходность их объектов, скорее всего, возрастет.

А каковы перспективы Сочи? Сейчас много говорят и пишут насчет будущего этого города.

Действительно, в марте этого года компания Blackwood подписала с администрацией Краснодарского края соглашение о привлечении инвесторов, причем не только в рекреационную недвижимость. Разумеется, санаторно-курортные объекты являются приоритетными и для нашей компании, и для Краснодарского края в силу его географического положения, а также с учетом сочинской Олимпиады. В рамках данного соглашения, в частности, мы работаем с Агентством экономического развития Краснодарского края. В настоящее время проводим экспертизу проектов, которые предлагает агентство. Причем проекты эти расположены в разных городах и районах края. Это не только морское побережье, но и горы, а горы это не только Красная Поляна. В крае много интересных мест, таких как Гуамка уникальное горное ущелье с рекой и неповторимым климатом. В свое время здесь проходили релаксацию и восстановление советские космонавты после возвращения на Землю. А помогал им в этом целебный воздух. Сейчас здесь несколько обычных гостиниц. В планах строительство объектов, включающих SPA-комплексы. Кроме того, возможна организация пеших и конных прогулок, прокладка туристических маршрутов. В Мостовском районе края есть замечательные термальные источники, купаться в которых можно даже зимой. В этом месте еще нет качественных отелей, но оно своей первозданностью уже сегодня привлекает многих людей. Экотуризм для Краснодарского края одно из наиболее перспективных направлений развития курортов.

Скажите, в чем слабые и сильные стороны рекреационной недвижимости с точки зрения девелопера?

Я считаю, что исключительно как курорт Сочи не выживет, он не выдержит конкуренции с более привлекательными российскими и зарубежными здравницами. А вот если развивать деловую составляющую, то те объекты, которые сейчас строят, в том числе в рамках Олимпиады, имеют хорошую перспективу.

Тем не менее через определенное время любое здание требует ремонта, полной или частичной реконструкции. Не отпугнет ли редевелопмент потенциальных инвесторов?

С одной стороны, реализация подобных проектов дело весьма сложное и дорогостоящее. Кроме того, здесь неизбежно возникают вопросы, связанные с природоохранными ограничениями. Но с другой это абсолютно ненасыщенный рынок, и первый, кто выйдет на него, обречен на высокую доходность по своим вложениям. Кроме того, если взять торговый центр, то в зависимости от качества средний жизненный цикл этого объекта составляет примерно пять, максимум десять лет. Курортные проекты (и опыт советского строительства тому подтверждение) могут существовать без глобальной реконцепции 20 25 лет и приносить стабильный доход.

На самом деле большая часть санаториев была рассчитана на пофазное возведение. Этот принцип существовал еще в советские времена. Участок выделяли, например, под пять корпусов, но в очень многих проектах успели построить максимум два. Иными словами, приобретая объект советской постройки, девелопер вместе со зданием получает уже практически готовую строительную площадку. На мой взгляд, это самая правильная стратегия, и многие девелоперы ей пользуются.

Конечно, редевелопмент в рекреационном сегменте, равно как и в других, вещь довольно дорогая. И затраты здесь могут быть сопоставимы с затратами на новое строительство. Наиболее перспективный путь, и он заявляется в большинстве проектов курортной недвижимости, это покупка объекта, его эксплуатация и параллельное строительство новых объектов на том же участке. Уже существующие корпуса реконструируют, но на более поздних фазах. Таким образом, обеспечивается непрерывное функционирование объекта, не теряется целевая аудитория и, разумеется, прибыль.

Да, крупные игроки рынка активно осваивают курортные, в первую очередь приморские, регионы. В Сочи реализуют масштабные проекты компании Базэл и ОПИН. Не так давно о покупке нескольких пансионатов в Кисловодске заявила AFI Development. Это действующие объекты, которые как раз и будут развиваться по принципу строительства новых корпусов с последующей реконструкцией уже действующих. ИФД Капиталъ планирует по такой же схеме развивать некоторые объекты в Крыму.

Причем не только девелоперы. Команда КВН Утомленные солнцем, например, купила мини-санаторий в Сочи, а теперь расширяет свои владения. Вот уж действительно и веселые, и находчивые. Это, конечно, исключение, но, как говорят, исключение подтверждает правило.

Прокомментируйте, пожалуйста, соотношение спроса и предложения.

Проблема в другом существует нехватка сетевых управляющих компаний. Кроме Гелиопарка, я не назову ни одного гостиничного оператора, который бы участвовал в подобных проектах. У отечественных управляющих компаний пока нет соответствующего опыта и наработанных стандартов. А иностранцы не идут, потому что у России на этом рынке есть зарубежные конкуренты. Плюс короткий курортный сезон как правило, 90 дней. Поэтому девелоперы сами вынуждены создавать управляющие компании под свои объекты.

Заполняемость всех ныне существующих объектов в сезон превышает 100%. В качественных санаториях и домах отдыха все места забронированы по сентябрь включительно. Если рассматривать элитный отдых, то здесь наблюдается конкуренция с зарубежными курортами, которые оттягивают на себя часть спроса. В экономсегменте все гораздо сложнее. Часть населения имеет невысокие доходы. У двух третей россиян нет загранпаспортов. Плюс существенная часть потребителей отдает предпочтение железнодорожному транспорту. Так что спрос на малобюджетный отдых будет высоким еще лет пять десять. В перспективе процентное соотношение массового и элитного сегментов составит примерно 80 к 20.

Если говорить в целом, то спрос существенно превышает предложение. По оценкам компании Blackwood, он удовлетворен на 35 40% в дорогом сегменте и на 20 25% в массовом.

Точной статистики у меня нет, но с уверенностью можно говорить, что это десятки тысяч.

А сколько всего рекреационных объектов насчитывается сегодня в России?

В частной. Земля может быть в аренде, но сами объекты в руках предпринимателей. Хотя и доля так называемых ведомственных объектов по-прежнему высока.

Большинство из них находятся в государственной собственности или в частной?

Учитывая, что примерно 15 лет мы в этом сегменте фактически ничего не делали, приходится наверстывать упущенное. Однако усилиями одних предпринимателей существенно изменить ситуацию невозможно. Нужны масштабные проекты. Не случайно возникла идея создания особых экономических зон туристско-рекреационного типа. Сегодня их семь: Новая Анапа (Краснодарский край), Гранд Спа Юца (Ставропольский край), Бирюзовая Катунь (Алтайский край), Алтайская долина (Республика Алтай), Куршская коса (Калининградская область), ОЭЗ на территории Иркутской области (побережье озера Байкал) и в Республике Бурятия (МО Прибайкальский район). Как и во всех мегапроектах, здесь очень высока доля расходов на создание инфраструктуры, оформление и выделение участков. Словом, на ближайшие пять семь лет задача государства будет заключаться в обеспечении этой части проекта. Без такой поддержки в рамках масштабных проектов о рентабельности можно забыть.

Тем не менее государство играет не последнюю роль в развитии рекронедвижимости.

Здоровую нацию, новые рабочие места, налоговые поступления, развитие депрессивных регионов. В конце концов, есть масса зарубежных примеров успешного сотрудничества власти и деловых кругов по реализации подобных мегапроектов. Скажем, Португалия исторически ориентировалась на пляжный туризм с большой долей недорогого массового предложения и сравнительно слаборазвитой инфраструктурой. Туристическая отрасль стагнировала. Для репозиционирования государство выбрало гольф-туризм. Сегодня его доля составляет более 25% всего туристического потока в Португалию. Было создано более 70 гольф-курсов с чистым доходом 60 млн евро в год. В Бразилии, напротив, сделали ставку на развитие массового пляжного отдыха. В реализации проекта участвовали девять штатов. В итоге удалось привлечь 6 млрд долл. США частных инвестиций, создать 1 млн рабочих мест. С 1994 по 2004 год бюджет туристической отрасли вырос с 5 до 12,2 млрд долл. США.

А что государство получает взамен?

Впрочем, все перечисленные государства были ориентированы в основном на зарубежных гостей. У нас же и потенциал населения, и масштабы страны позволяют рассчитывать по большей части на внутреннего потребителя. Россия обладает уникальными природными территориями, которые мало или практически не используются в курортных целях. Пляжный туризм может развиваться на побережьях Черного и Азовского морей, Краснодарского края.

В Южной Африке после отмены апартеида в 1994 году туризм был объявлен приоритетной отраслью. В 1996 году здесь был создан бизнес-совет по туризму. Акцент был сделан на развитии пляжного отдыха с дополнительными услугами. В результате к 2004 году доход от иностранного туризма увеличился в 2,5 раза: с 2,4 до 6,9 млрд долл. США.

Какие средства планируется вложить в рекреационные проекты?

Для развития горнолыжного туризма прекрасные возможности есть в Красной Поляне, на Домбае, в Приэльбрусье, Лаго-Наки, Шерегеше, Листвянке, Подмосковье Потенциалом для лечебно-оздоровительного туризма обладают Кавказские минеральные воды, Анапа, Белокуриха, Карачи, Калининград. Золотое кольцо, Новгород, направление Москва Санкт-Петербург, Валдай, Кижи подходят для развития культурно-познавательного туризма. Кроме того, в каждом регионе существуют локальные зоны с особенными природными, лечебными характеристиками, где может также быть успешным рекреационный проект.



За ближайшие пять лет в этот сегмент может быть инвестировано до 4 млрд долл. США. Таким образом, власти рассчитывают привлечь частный капитал, причем в пять раз больший по объему. В конечном итоге развитие уникальных природных территорий России будет приносить и государству, и предпринимателям стабильный доход на протяжении многих лет.



Главная --> Публикации