Главная --> Публикации --> Decorum получит "москву" Снимаем квартиру Транспортный вопрос решат триллионными вливаниями Гавань в нагатине Интерес россиян к кипру снова набирает обороты

В силу своей специфики долгие годы город, который до 1996 года назывался Калининградом, был «закрытым». И лишь после перестройки, когда немного приподнялась завеса секретности над космическим научно-производственным комплексом, его статус изменился. На рубеже третьего тысячелетия город получил имя великого ученого, академика С. П. Королева, который много сделал для развития не только отечественной космонавтики, но и города, где жил и работал. А 12 апреля 2001 года Королеву был присвоен статус наукограда Российской Федерации, что дает многочисленные льготы для развития науки и жилищного хозяйства.

Центр российской ракетно-космической промышленности — город Королев вскоре отметит свой юбилей. Деревня Костино, поселки Болшево и Подлипки 65 лет назад превратились в районы нового города, которому предстояло стать лидером отечественной науки. В Королеве расположены всемирно известный Центр управления полетами (ЦУП) и разработчик космических кораблей, орбитальных станций и спутниковых комплексов РКК «Энергия».

Территория города с входящими в его состав поселками Текстильщик, Первомайский, Болшево расположена в междуречье Клязьмы и Яузы. Южной границей города является живописный лесной массив — Национальный парк «Лосиный остров».

Королев находится в одном из самых живописных уголков Подмосковья, всего в 7 км от МКАД по Ярославскому шоссе. Его площадь — 39 кв. км.

В тесноте, но пока не в обиде

Хотя наукоемкий промышленный комплекс является в Королеве градообразующим, он не оказывает значительного воздействия на окружающую среду. Благодаря удачному расположению, грамотной архитектурной планировке «закрытого города», многочисленным бульварам, садам и скверам, а также «научной» социальной среде (70% жителей имеют высшее образование) город привлекает все новых жителей.

Все это накладывает свой отпечаток на строительную политику города. Суть ее — поэтапная застройка микрорайонов. Подвергнутся реконструкции старые части города, где немало ветхих домов, давно физически и морально устаревших.

Королев — город густонаселенный, в нем проживает 161,6 тыс. человек. Количество жителей на квадратный километр здесь выше, чем в Москве. Свободных земель почти не осталось.

Привлечение в город инвесторов позволяет строить и социальные объекты. В Королеве шесть культурно-досуговых центров, много стадионов, бассейнов, тренажерных залов. Горожане имеют возможность заниматься 29 видами спорта, в том числе самыми современными, такими, как индорхоккей (хоккей на траве в закрытых помещениях), флорбол (футбол с клюшками на маленькой площадке), пауэрлифтинг (силовое троеборье), ски-арк (лыжная гонка со стрельбой из лука) и аквааэробика (дрыгоножество и рукомашество в воде). Единственная в Московской области школа альпинизма готовит скалолазов на искусственной горе-тренажере и трассе для занятий по ледолазанию.

Но это в будущем. А что сегодня? Средняя обеспеченность населения общей площадью жилых домов на конец прошлого года составляла 19,9 кв. м. За тот же 2002 год в Королеве было введено в строй 125 тыс. кв. м жилья. Цифра для города огромная, даже в самые удачные советские годы она не превышала 80–85 тыс.

Городской пассажирский автотранспорт обслуживает 13 маршрутов, в том числе до Москвы, Пушкино и Мытищ. Для владельцев личного автотранспорта в городе имеется достаточное количество охраняемых стоянок, два десятка АЗС и станций техобслуживания.

Потребность жителей в медицинском обслуживании удовлетворяют 10 государственных поликлиник. Королев имеет АТС на 120 тыс. номеров, входящих в телефонную сеть Москвы. В распоряжении жителей Королева около 200 магазинов, 7 рынков и большое количество ларьков и автолавок с круглосуточным режимом работы.

В город ведут две автомобильные трассы (Ярославское и Щелковское шоссе) и железнодорожная ветка (станции Подлипки-Дачные и Болшево). Монинская ветка Ярославского направления железной дороги пересекает город с запада на восток.

Дороги

Протяженность городских дорог составляет более 200 км. И хотя сейчас ведется активная работа по их расширению и улучшению, до идеального результата еще далеко. Оставляет желать лучшего дорожное сообщение с Москвой. Хотя Ярославка и имеет по три полосы в одну сторону, но этого явно недостаточно для все увеличивающегося потока транспорта. Поскольку этой же дорогой пользуются и жители соседних Мытищ, по утрам и вечерам шоссе превращается в пятикилометровый затор. Запланированное два года назад строительство эстакады на выезде из города в данный момент, к сожалению, приостановлено из-за недостатка средств. Вряд ли его реализация начнется раньше, чем через год-два.

Из Москвы (станция метро «ВДНХ») до города Королева 35 минут езды на автобусе № 392 или маршрутном такси № 6, 39 За 30 минут можно доехать с Ярославского вокзала на пригородном электропоезде. Дорога от аэропорта Шереметьево-2 до города Королева на автомобиле занимает 40 минут.

Экология

К сожалению, железная дорога совершенно не учитывает того, что число жителей Подмосковья, работающих в Москве, за последние годы выросло в несколько раз — на количестве поездов эта тенденция никак не сказалась. И поэтому на трех королевских станциях — Подлипки, Болшево, Валентиновка — ежедневно тысячи людей вынуждены штурмовать переполненные электрички.

В последние годы из-за сокращения объемов производства и перепрофилирования крупных предприятий и без того небольшой объем выбросов сократился вдвое. В то же время начался бурный рост количества автотранспорта, за последние пять лет оно увеличилось вдвое. К счастью, для Королева характерны хорошие показатели рассеяния загрязнителей в атмосфере и, что немаловажно, заботливое отношение городских властей к вопросам озеленения и благоустройства. Не случайно в последние годы Королев уверенно сохраняет звание самого благоустроенного города Подмосковья, входит в десятку самых ухоженных городов России, а в 2001 году был признан одним из 20 лучших городов Европы.

В человеческих силах не только губить природу, но и дать ей шанс на возрождение. Примером такого отношения к экологии является Королев. Объем зеленых насаждений — санитарных зеленых зон, парков и скверов составляет 33% всей площади города. Поскольку с юга к городу вплотную примыкает Национальный парк «Лосиный остров», а с севера и востока — дачные поселки со сложившимся комплексом зеленых насаждений, то близость мегаполиса не оказывает отрицательного влияния на экологическое состояние города.

По данным ФАС, в 2008 году потребности российского рынка в цементе составят почти 72 млн тонн, из них собственными силами будет произведено 65 млн тонн. Исходя из этих расчетов, импорт действительно может решить проблему дефицита цемента. Однако это решение не стратегическое, а тактическое, локальное. Основная проблема в том, что к 2020 году российский строительный комплекс должен выйти на мощность порядка 140 млн кв. м жилья в год.

На территории города — 10 водоемов. В последние годы превышения ПДК по химическим и бактериологическим показателям воды, как отчитывается местная СЭС, — «не обнаружено, сбросов сточных, хозяйственных и промышленных вод в водоемы нет». В 2002 году были построены новые мощные очистные сооружения. Город имеет и хорошую систему питьевого водоснабжения.
По данным Федеральной антимонопольной службе (ФАС), в связи с отменой ввозных пошлин с 1 января этого года импорт цемента за 2008 год должен увеличиться почти в 2,4 раза, с 2,8 млн тонн до примерно 6,7 млн тонн По оценкам ФАС, этих 6,7 млн тонн с избытком хватит, чтобы ликвидировать дефицит цемента. Однако, по мнению специалистов Индикаторов рынка недвижимости, с помощью импорта полностью решить проблемы цементного дефицита нельзя.

В прошлом году объем импорта составил 2,8 млн тонн цемента, общий объем приобретенного цемента составил 67,8 против запланированного на этот год 71, Исходя из того, что на строительства жилья в прошлом году ушло порядка 36 млн тонн, оказывается, что и год назад на строительство социального, коммерческого и инфраструктурного типов недвижимости потребовался примерно такой же объем цемента, что и в этом году. При этом нужно учесть, что данные ФАС по 2008 году являются оценочными. Получается, что ФАС повышает прогноз цементных затрат исходя из планов правительства по реализации нацпроекта Доступное жилье. Однако далеко не факт, что объемы строительства коммерческой недвижимости сохранятся на уровне прошлого года. Потребность как в складских, так и в офисных, и в промышленных, и в торговых площадях в связи с общим курсом на ускорение промышленного роста только нарастают.

Стоит отметить, что за прошлый год, по данным Ассоциации строителей России (АСР), потребность в цементе на сегменте жилищного строительства составляла порядка 36 млн тонн, за счет которых, по данным Росстата, в 2007 году было возведено около 60,4 млн кв. м жилья. В этом году правительство запланировало, что российский стройкомплекс построит уже порядка 67 млн кв. м жилья. Для этого потребуется, соответственно, уже около 40 млн тонн цемента. Остаток (31,6 млн тонн), очевидно, запланирован на строительство социального, коммерческого и инфраструктурного типов недвижимости.

В целом, цены на цемент растут не только в России. Так, в среднем, по данным АСР, мировые цены на цемент увеличились на 6% за прошлый год. Конечно, рост цен на цемент в России значительно превышает мировые уровни, но надо учесть также тот факт, что в том же 2002 году цемента в России был избыток и он продавался зачастую ниже себестоимости. На этом фоне нет ничего удивительного, что за прошедшие годы цемент в России подорожал в 4 раза. При этом до сих пор, например, цены на цемент в том же Китае и Казахстане выше, чем в России. Естественно, что зачастую российские производители вывозили свою продукцию на экспорт. В итоге, цемента в России все последние годы хватало то, что называется еле-еле. Именно поэтому и наблюдался рост цен. В частности, по итогам 2007 года цемент подорожал на 40-70%.

При этом объем цементного производства в России уже года 2 находится примерно на одном уровне 65 млн тонн в год. А для строительства 140 млн кв. м потребуется порядка 84 млн тонн цемента. Таким образом, необходимый для строительства 140 млн кв. м объем цемента почти на 30% превышает существующие мощности российских предприятий. И компенсировать этот разрыв полностью или хотя бы наполовину за счет импорта вряд ли возможно. Хотя бы уже потому, что спрос на цемент растет и у наших потенциальных конкурентов стран-соседей, таких как бывшие республики Советского Союза, не говоря уже о Китае.

Главная проблема в данном случае это достаточность цемента для осуществления нацпроекта Доступное жилье и увеличения мощности российского стройкомплекса до 140 млн кв. м жилья в год. По оценкам аналитического центра ирн.ru, единственным решением этой проблемы является увеличение производства цемента в самой России. И, формально, государство уже предпринимает определенные шаги в этом направлении. Так ФАС планирует ввести контроль инвестиционных программ производителей, имеющих доминирующее положение на рынке, таких как Евроцемент, Сибирский цемент и Спасскцемент, чтобы они помимо амортизационных отчислений выделяли средства на развитие дополнительных мощностей.

Конечно, проблема, на которую жалуются с некоторых пор строители, не является в данном случае главной. Доля цемента в себестоимости строительства, по данным АСР, составляет около10%, хотя еще в 2002 году она не превышала 3%. Конечно, на первый взгляд может показаться, что такой рост полностью перекладывается на плечи покупателей и является главной причиной роста цен на жилье. Однако доля себестоимости жилья не превышает 50% от продажной цены квартир. Таким образом, доля цемента в итоговой стоимости повысилась всего лишь с 1,5% до 5%. Это привело лишь к снижению рентабельности строителей. А рост цен на недвижимость происходит вне зависимости от роста цен на цемент.

Выставки, на которых представляют зарубежную недвижимость стали столь регулярными, что на их фоне экспозиции, посвященные строительству в Москве и Подмосковье превращаются уже в некое не совсем привычное событие. При этом на стенды, где предлагаются квартиры, дома или земля в Болгарии, Черногории и даже в экзотических для россиян местах вроде Панамы посетитель приходит в основном целевой трудно придумать всерьез резон посещать подобные выставки просто с целью показать себя и посмотреть на других (люди, пишущие о выставках, не в счет, поскольку они заведомо в меньшинстве, а кроме того и среди них есть потенциальные покупатели).

При этом собственно строительство завода мощностью 1 млн тонн цемента стоит порядка $150 млн. Если даже предполагать, что необходимо восполнить только нехватку цемента для жилищного строительства, а суммарный объем строительства остальных типов недвижимости сохранится на прежнем уровне, то необходимо увеличить производство цемента в России на 48 млн тонн. Для этого необходимо порядка $7,2 млрд. В то же время суммарный объем всех госфондов, из которых могут быть выделены средства на строительство таких заводов, не превышает $6 млрд. У российских компаний таких средств нет и подавно. Таким образом, единственным выходом в сложившейся ситуации может быть только использование прямых зарубежных инвестиций, на которые обычно легко идут собственно крупные международные производители цемента. Однако даже при наличии у них желания инвестировать в Россию (что далеко не факт для этого необходимо создание дополнительных привлекательных условий), остается значительной проблемой отвод и продажа земли и длительный процесс согласования документов. Только в случае решения всех этих проблем, можно будет осуществить задачи, поставленные нацпроектом Доступное жилье.

Точную картину предпочтений посетителей рассказать пока трудно ряд участников пообещал поделиться не только впечатлениями, но и личной статистикой мероприятия, но пока эта информация не получена. Людей интересует самая разная недвижимость, как дешевая, так и дорогая. К примеру, компания Новое качество показывала на своем стенде несколько дорогих объектов в странах, где преобладает недвижимость эконом-класса (таких как Болгария или Черногория), а также новые предложения по Карибам. Специалисты компании считают, что в будущем появятся предложения высококачественной недвижимости в таком, казалось бы, непонятном месте, как Вьетнам (Азию, правда, на выставку не привезли).

Наличие такой тенденции очень ярко продемонстрировала прошедшая под Пасху выставка Недвижимость всего мира, открывшаяся в минувший четверг в центре Крокус Экспо. Стоит сказать несколько слов по поводу места проведения. Комплекс огромного масштаба равно для пешеходного и для автомобильного посетителя расположен не слишком удобно. За рулем придется преодолевать Волоколамское шоссе, к чему добавляются пробки на МКАДе, из-за которых уехать из Крокуса менее просто, чем прибыть. У пешеходов проблемы те же, несмотря на активно действующий бесплатный транспорт. Он ездит по тем же дорогам, что и частный. Тем не менее на недостаток народа пожаловаться было трудно. Парковка перед комплексом была в первый день выставки почти заполнена, а желающие уехать в город выстраивались в очередь, длина которой временами превышала 100 метров.

Разумеется, на выставке было много Болгарии, где, несмотря на рост цен, остаются еще вполне инвестиционно пригодные варианты недвижимости, причем в большом количестве. Были и экзотические предложения, например, апартаменты в новых жилых башнях в Панаме. Есть ощущение, что операторы региональных рынков пока не вполне изучили российского покупателя. Речь не обо всех, конечно, уже успело сформироваться множество серьезных бизнесов, развивающих такие традиционные направления зарубежной недвижимости, как Кипр, Испания или ОАЭ.
В среде продавцов сложились уже свои привычки. К примеру, те, кто представляет объекты в Хорватии, очень не хотят называть имена мест, где расположена недвижимость. Говорят, предложения любят перехватывать, выдавая за свои, а Хорватия страна маленькая, недвижимости у моря и на знаменитых курортных островах на всех риэлтеров не хватит. А представители Западного Берлина традиционно говорят, что недвижимость там дешева (что правда), но вот-вот начнет свой рост до уровня европейских столиц. Она, конечно, когда-то начнет рост, по этому вопросу сомнений не возникает, только пока находится в том же состоянии предначинания, как и в прошлом году. Зато маркетинговый инструмент мощнейший, он психологически убедителен, а при демонстрации конкретных объектов вызывает своего рода инвестиционное ошеломление. Квартиру в доме хорошего уровня, площадью порядка 90-100 метров, в доме, откуда пешком недолго дойти до Рейхстага можно купить по цене московской однушки где-нибудь в Новопеределкино или в устаревших белых коробках Ясенево. Только вот, когда именно берлинская недвижимость подрастет в цене раза в четыре, до уровня дорогих европейских столиц, никто не знает.

Были и очень экономичные по бюджету предложения. Например, на курорте Анталья, открытом россиянами еще в последнее десятилетие прошлого века, апартаменты площадью порядка 60 метров в доме рядом с морем (одна спальня и гостиная со встроенным кухонным уголком плюс большая веранда с морским видом) можно купить за 39,1 тыс. евро. На русские цены это однокомнатная квартира в плохом старом доме где-то в Талдоме или поселке Рошаль (расположен в траспортном углу крайнего восточного Подмосковья, торфяной край с летними дымами). Объект в Анталье новостройка, сдан будет в 2009 году, к лету. Для покупки платить все сразу не надо, только часть, остальное вносится при оформлении сданной недвижимости в собственность. Сам процесс сдачи это не полгода-год, а куда более короткий срок, а результатом является квартира, в которой нет только мебели. Проще говоря, зайдя в сданную новостройку, можно, к примеру, воспользоваться туалетом и помыть руки.

Есть психологический барьер при выборе в качестве объекта инвестирования именно зарубежной недвижимости: где я, а где эти Сейшелы с Болгарией? Но есть и другой резонный вопрос: есть сколько-то миллионов рублей семейного капитала. Пусть при инвестировании они пусть не принесут баснословной прибыли, но главное, чтобы они не были зарыты в поле для дураков. Так куда потратить деньги? Складывается впечатление, что российский инвестор перестает верить в инвестиции в отечественные новостройки.
В жилищном строительстве заканчивается период экстенсивного роста. Дальнейшее развитие рынка невозможно без опоры на механизмы государственного стимулирования отрасли.

Но независимо от того, идет ли речь про Болгарию, Черногорию, Германию, Панаму, Кипр или Родезию, важны два момента. Первый и не самый главный: можно купить недвижимость, которая может использоваться в личных рекреационных целях, в остальное время принося доход, пусть и не очень большой. При этом недвижимость будет стабильно дорожать традиция такая. Второй, как раз касается традиции, только не в смысле личной выгоды, а в отношении безопасности вложения средств. В дальних странах за долгое время выработались стандарты обращения с недвижимостью. Риски потери прав собственности или попадания в список обманутых дольщиков и интуитивно, и в жизни меньше, чем в не очень далеких от Москвы городах и селах. На фоне зарубежных предложений немножко экзотичным казался стенд компании Мортон, представившей свои проекты застройки ближнего Подмосковья и ровным счетом ничего не рассказавшей о своих проблемных объектах, в которые люди вложили деньги еще несколько лет назад и по сей день ждут, когда же у них образуется пригодная к эксплуатации недвижимость (российские частные инвесторы бывают на редкость терпеливы и долгое время готовы есть информационные завтраки, которые в их уши вкладывают застройщики).

Некоторые специалисты предполагают, что статистическая чехарда, не характерная для традиционно инертного строительного рынка, объясняется предвыборными манипуляциями со статистикой (приписками). Якобы известны случаи, когда региональные органы строительного надзора принимали в эксплуатацию дома, готовые на 80 90%, для завышения статистических показателей. Кроме того, наводит на размышления высокая (60 70 процентов) доля индивидуального жилищного строительства. Проконтролировать, какие постройки учтены в статистике, практически невозможно, отмечает один из наших собеседников.

На строительном рынке наметилась тревожная тенденция. В начале этого года резко снизились темпы ввода жилья: с 50% в первом квартале прошлого года до 7,8% в первые три месяца года нынешнего.

Истощенный рынок
Рискнем предположить, что зафиксированное в первом квартале замедление темпов роста ввода жилья свидетельствует о скором завершении семилетнего экономического цикла подъема строительной отрасли.

Руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости Олег Репченко полагает, что сравнивать квартальные показатели не вполне корректно. Возможно, имеет место банальное перераспределение объемов ввода жилья по кварталам, говорит он. Однако позволим себе не согласиться с мнением маститого аналитика. На наш взгляд, предъявленная Росстатом статистика отражает глубинные процессы, происходящие в строительной отрасли.

Но в последнее время появились первые признаки истощения платежеспособного спроса. Рост цен на квартиры стал эпизодическим (например, в Москве и Подмосковье), а некоторые региональные рынки недвижимости и вовсе вошли в длительную полосу стагнации (например, квартирный рынок Екатеринбурга).

Этот цикл начался в 2000 2001 годах на волне роста доходов населения и миграционных процессов и продолжался до 2007 года. Сохранявшийся все это время дисбаланс спроса и предложения подталкивал цены на недвижимость вверх. Ценовая динамика и непрекращающийся ажиотаж позволяли отрасли расти даже в режиме жесткого административного регулирования и дефицита площадок под строительство. Благодаря галопирующему удорожанию недвижимости застройщики с лихвой окупали любые официальные и неофициальные расходы. Попутно происходила консолидация строительного рынка, крупные компании расширяли производственные возможности, в том числе за счет выдавливания с рынка более мелких игроков.

На этом фоне настоящей катастрофой для многих компаний стал продолжающийся рост цен на строительные материалы. Так, в начале этого года металлоконструкции подорожали на 40%. Неудивительно, что при таком раскладе в первом квартале этого года затраты на строительство резко возросли (см. график), тогда как темпы ввода жилья снизились. Кстати, одними из первых торможение отрасли почувствовали производители цемента: вопреки прогнозам спрос на него в первом квартале остался на уровне прошлого года.

Застройщики попали в непростую ситуацию. А тут еще разразился мировой финансовый кризис. Кредитные ресурсы стали слишком обременительной ношей для многих строительных организаций. Некоторые компании были вынуждены отложить новые проекты. Пострадали и потребители: процентные ставки по ипотечным кредитам подросли, ужесточились условия выдачи займов.

Многие эксперты сетуют, что, несмотря на многочисленные разговоры о национальном проекте Доступное жилье, внешняя среда почти не изменилась. Не произошло обещанной государством либерализации земельного законодательства. А проекты, получившие поддержку в рамках жилищного нацпроекта, просто выгодно перепродаются (например, недавно компания Сулеймана Керимова Нафта-Москва продала проект Рублево-Архангельское, включенный в программу Доступное жилье).

Естественная реакция
Казалось бы, самое время вмешаться в ситуацию государству. Однако пока никаких осмысленных действий со стороны властей по стимулированию рынка жилищного строительства его игроки так и не дождались.

В этих условиях естественной реакцией рынка на конъюнктурные сдвиги стало снижение оборотов. Руководитель отдела аналитики компании INFOLine Михаил Бурмистров говорит, что снижение темпов роста жилищного строительства вполне ожидаемо. По его оценкам, в этом году объемы ввода жилья вряд ли превысят 10%.

Остались неразрешенными инфраструктурные проблемы. В стране ощущается острый дефицит площадок под застройку, обеспеченных инженерной инфраструктурой. Недавно аудиторы Счетной палаты Свердловской области доложили, что в ходе исполнения жилищного нацпроекта плановые показатели по развитию жилищно-коммунальной инфраструктуры земельных участков под жилищное строительство выполнены всего лишь на 0,2%.

Поскольку внутренние резервы роста отрасли практически исчерпаны, дальнейшая динамика ее развития, основной тренд нового экономического цикла жилищного рынка будет зависеть от действий государства. По мнению экспертов, в первую очередь власти должны позаботиться о расширении предложения оснащенных инфраструктурой площадок под жилищное строительство, а также выработать экономические механизмы стимулирования индустрии стройматериалов. Если же государство и дальше будет самоустраняться от участия в развитии жилищной сферы, то может начаться прогрессирующее сокращение объемов жилищного строительства.

Не исключает дальнейшего замедления темпов роста отрасли и директор аналитического консалтингового центра холдинга Миэль Владислав Луцков. Сейчас строительный комплекс работает практически на пределе. Серьезным сдерживающим фактором является низкая скорость наращивания мощностей строительной индустрии, отмечает он.



Главная --> Публикации