Главная --> Публикации --> Гавань в нагатине Интерес россиян к кипру снова набирает обороты Казанская компания «трак центр» начала строительство в нижнем новгороде Регионы наступают Арендаторы разбирают даже виртуальные площади

Рынок ипотечного кредитования в настоящее время активно развивается. Каковы, на Ваш взгляд, основные тенденции развития?

Ipocredit.ru продолжает серию интервью о происходящем на рынке ипотечного кредитования. Сегодня на наши вопросы отвечает Денис Земан, заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка.

Произошло ли улучшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году?
В связи с нехваткой длинных ресурсов у большинства банков с начала года практически все банки ужесточили требования к ипотечным кредитам и повысили процентные ставки. Этой участи не удалось избежать даже крупнейшим игрокам лидерам рынка. Основной причиной по-прежнему является отсутствие фондирования.

Как это не парадоксально, по данным ЦБ, с начала текущего года наблюдается более высокий темп роста объема задолженности физических лиц перед банками по ипотечным кредитам, чем по потребительским. Однако темпы роста задолженности по ипотеке замедлились и объем выдачи за данный период упал по сравнению с 4 кварталом 2007 года на 21%.

Ипотечное кредитование на первичном рынке, безусловно, является перспективным сегментом рынка недвижимости, т.к. потребность россиян в собственном жилье только растет, а объекты недвижимости на вторичном рынке имеет тенденцию к обветшанию, и его количество жестко ограничено.

Если говорить о кредитовании на первичном рынке жилья: по Вашему мнению, является ли этот сегмент перспективным рынком?

Установление более высокой процентной ставки по кредитам на приобретение недвижимости на первичном рынке, чем на вторичном, обусловлено повышенными рисками банка в период строительства кредитуемого объекта недвижимости. Эти риски связанны с отсутствием в качестве обеспечения залога объекта недвижимости.

Почему большинство банков охотно работает на вторичном рынке и выдает кредиты под более низкий по сравнению с первичкой процент?

Некоторые банки устанавливают разные процентные ставки для столицы и провинции

Выбор кредитной политики некоторых банков, направленной преимущественно на работу на вторичном рынке жилья, связан с использование многими застройщиками высокорискованных схем реализации строящегося жилья, не соответствующих 214-ФЗ, большим количеством задержек в сроках ввода жилья в эксплуатацию.

Есть ли желание работать в этом направлении при условии, что кредитование на первичном рынке жилья все-таки сопряжено с более высокими рисками?

В больших городах сосредоточено большое количество банков. Банки борются за клиента всеми способами, одним из которых является представление клиенту максимально полной и развернутой информации о своих продуктах. Именно в крупных городах проходит множество ярмарок, выставок, семинаров и прочих мероприятий, направленных на ознакомление граждан с кредитными продуктами, их спецификой. В 2008 году многие банки стали выходить на почти не охваченный рынок регионов, здесь есть своя специфика ипотечного продукта: Если в Москве в основном обращаются за кредитами в долларах США, то в регионах основная масса населения предпочитает рублевые кредиты. Наш банк имеет весьма развитую филиальную сеть, мы присутствуем более чем 40 регионах России, по этому основная доля портфеля нашего банка приходится на регионы.

Что позволяет банкам снижать ставки по ипотечным кредитам?

В любом случае, желание работать с первичным жильем есть, т.к. рынок пока что малоразвит и перспективен. Рано или поздно законодательство станет более рыночным, а рынок станет соответствовать действующему законодательству, застройщики не будут опасаться сложностей с регистрацией прав дольщиков по договорам долевого участия в строительстве и постепенно будут отходить от использования вексельных схем.

Когда банк называет ипотечную ставку какие платежи учитываются, а какие нет?

Банк может снизать ставки по кредитам в том случае, если у него есть доступ к дешевому фондированию.

- платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договора (по погашению основной суммы долга по кредиту, по уплате процентов по кредиту, сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту (оформление кредитного договора), комиссии за выдачу кредита, комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заемщика (если их открытие и ведение обусловлено заключением кредитного договора), комиссии за расчетное и операционное обслуживание, комиссии за выпуск и годовое обслуживание кредитных и расчетных (дебетовых) карт);

Согласно последним изменениям в законодательстве банки обязаны указывать не эффективную процентную ставку, а полную стоимость кредита, которая будет включать все платежи заемщика по кредитному договору, связанные с оплатой услуг банка, а также третьих лиц. А именно:

В расчет полной стоимости кредита не включаются:
- платежи заемщика, обязанность осуществления которых заемщиком вытекает не из кредитного договора, а из требований закона (например, при заключении договора обязательного страхования гражданской ответственности владельцев транспортных средств);
- платежи, связанные с несоблюдением заемщиком условий кредитного договора;
- предусмотренные кредитным договором платежи заемщика по обслуживанию кредита, величина и (или) сроки уплаты которых зависят от решения заемщика и (или) варианта его поведения (комиссия за частичное (полное) досрочное погашение кредита, комиссия за получение (погашение) кредита наличными деньгами (за кассовое обслуживание), в том числе с использованием банкоматов, неустойка в виде штрафа или пени, в том числе за превышение лимита овердрафта, установленного заемщику, плата за предоставление информации о состоянии задолженности).
По банковским картам в расчет полной стоимости кредита не включаются: комиссии за осуществление операций в валюте, отличной от валюты счета (валюты предоставленного кредита); комиссии за приостановление операций по банковской карте; комиссии за зачисление другими кредитными организациями денежных средств на банковскую карту.

- платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица (например, страховые компании, нотариальные конторы, нотариусы). К указанным платежам относятся платежи по оценке передаваемого в залог имущества, платежи по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога и другие платежи.

По мнению истцов, эта сделка совершена с грубыми нарушениями закона. Ответчики же настаивают, что дольщики, отдавшие за квартиры не полную стоимость, являются недобросовестными плательщиками и требовать возврата своих средств не могут.

Соинвесторы Пятигорской строительной компании (ПСК) требуют признать ничтожным договор о передаче прав на инвестирование недостроенной пятиэтажки, возводившейся на их средства, от ООО ПСК к ООО Грифон.

Однако в конце 2004 года директор ПСК Юрий Погосян известил дольщиков, что из-за повышения стоимости цемента средств хватит только на возведение кирпичной пятиэтажки. Но вместо пятиэтажного дома, ПСК к сроку окончания договора возвело только полтора этажа кирпичной кладки. После обращения дольщиков в правоохранительные органы в отношении Юрия Погосяна возбудили уголовное дело, а в июле 2007 года Пятигорский суд признал его виновным в мошенничестве в особо крупном размере.

Как уже сообщала РГ, в 2003 - 2004 годах ООО ПСК заключила договоры на строительство жилого дома, собрав с 23 дольщиков более 10 миллионов рублей. Людей тогда больше всего привлекали дешевизна квартир - цена однокомнатной не превышала 500 тысяч рублей - и короткие сроки строительства. 72-квартирный панельный дом должны были сдать в эксплуатацию до 31 декабря 2005 года.

Дело в том, что в марте 2007-го Погосян заключил договор переуступки прав на инвестирование злополучного объекта с ООО Грифон. Как заявляют истцы, их об этой переуступке никто не извещал, своего согласия на нее соинвесторы не давали и потому просят признать эту сделку ничтожной.

Прошел уже год, а перспективы людей вернуть вложенные средства остаются неясными.

- Мы заключили договор, по которому взяли на себя все права и обязанности по инвестированию этого объекта, его нельзя назвать ничтожным, - говорит генеральный директор ООО Грифон Изабелла Погосова. По ее словам, фирма уже заплатила 2,3 миллиона рублей, которые Юрий Погосян задолжал за аренду земли и строительно-монтажные работы.

В свою очередь, новый директор ООО ПСК Татьяна Журавлева уточнила, что непонятно, как можно было в 2007 году переуступить права по договору, срок которого истек в декабре 2005-го, и его никто не продлевал.

По словам учредителя ООО Грифон Гагика Карапетяна, достроить законсервированный дом можно. Правда, для этого нужно будет вкладывать дополнительные средства. По его словам, из 23 дольщиков полностью внесли деньги на строительство примерно шесть человек, которые могут реально претендовать на квартиры в достроенном доме. Остальным будет выделяться площадь пропорционально внесенным средствам, а вот за новые квадратные метры все равно придется доплатить из расчета среднерыночных цен - 25 - 30 тысяч рублей за квадратный метр. Что же касается возврата денег тем дольщикам, которые сейчас хотят получить их обратно, то, по словам руководства ООО Грифон, расчет будет произведен после окончания строительства, как это указано в долевом договоре с ПСК.

- Нам сейчас звонят дольщики и задают вопросы по строительству. Но мы не можем заключать с ними договоры на объект, которого нет, потому что эти сделки суд признает ничтожными, - уточнила Изабелла Погосова.

Заслушав объяснения участников процесса, суд воздержался от вынесения решения, предложив сторонам предоставить дополнительные доказательства.

- Сейчас строительство двухподъездного пятиэтажного дома будет стоить не менее 80 миллионов рублей. Если продать 15 квартир из 40 запланированных, с учетом того, что больше половины полностью оплачены дольщиками по ценам 2003 года, то получится, что ООО Грифон готово вложить 50 миллионов рублей собственных инвестиций. На мой взгляд, это нереально. Будет гораздо честнее продать объект с торгов и рассчитаться с соинвесторами, - заявила на суде Татьяна Журавлева.

До тех пор, пока высшие эшелоны власти не определят свои позиции, пока не будет известна реакция международного сообщества на «российские события», рядовому обывателю остается немного. Ждать, бояться, привычно торопиться обезопасить свои накопления и надеяться, что самые мрачные прогнозы пессимистов не сбудутся.

Тем временем
Сегодня Ставрополье по количеству обманутых дольщиков находится в числе самых неблагополучных регионов страны. 2 июля во время своего визита в край министр регионального развития Дмитрий Козак посвятил совещание в том числе и этой проблеме. По мнению министра, региональные власти вместе с федеральным центром и муниципалитетами должны разработать специальные программы, позволяющие пострадавшим выйти из затруднительного положения. Людям нужно помочь или деньгами, или жильем, - отметил Козак.

В начале прошлой недели все без исключения рынки были встревожены политической истерией, начавшейся с вызывающих действий в отношении ЮКОСа. Фондовый рынок после этого уже пережил падение и последующую корректировку. Но и другие рынки были встревожены не зря, так как отношение власти к ЮКОСу обнажает много проблем, и прежде всего — в отношении к бизнесу со стороны власти. Эти проблемы могут отрицательно сказаться на инвестиционной привлекательности страны. Для России это неизбежно означает экономический спад. «Разговоры об удвоении ВВП можно спокойно прекратить, как бы не было упадка», — заявил Е. Ясин «Интерфаксу», комментируя ситуацию с задержанием главы «ЮКОСа». Что в такой ситуации будет с одним из самых, казалось бы, надежных на сегодня рынком вложений — рынком недвижимости? Теоретически вариантов два: либо будут падать цены за счет уменьшения числа покупателей и их платежеспособности, а также из-за боязни долгосрочных инвестиций, либо недвижимость будет казаться наиболее надежным средством вложения в те времена, когда другие вложения становятся более рискованными.

М2 попросила профессионалов рынка поделиться своим видением дальнейшего развития событий.

М2 попросила профессионалов рынка поделиться своим видением дальнейшего развития событий.

Так или иначе непредсказуемость политической ситуации в стране неизбежно влияет на рынок недвижимости. Поэтому до тех пор, пока высшие эшелоны власти не определят свои позиции, пока не будет известна реакция международного сообщества на «российские события», рядовому обывателю остается немного. Ждать, бояться, привычно торопиться обезопасить свои накопления и надеяться, что самые мрачные прогнозы пессимистов не сбудутся.

Андрей Патрушев
PR-менеджер Penny Lane Realty:
— Мы компетентны говорить только о рынке элитной недвижимости, поскольку в остальных секторах мы не работаем.
Объем продаж достиг докризисного уровня лишь спустя 10 месяцев после дефолта. В принципе элитная недвижимость обладает преимуществами: при минимальных инвестиционных рисках наши клиенты приобретали недвижимое имущество, а потом наблюдали колоссальный рост цен элитного жилья, который достиг сегодня потолка (максимальная цена в элитном доме за квадратный метр достигает $10 тыс.). И люди психологически к этому готовы.
В принципе тогда покупка элитного жилья была выгодным делом, поскольку прибыльность выше, чем процентные ставки по банкам. Люди осознали, что рынок недвижимости пострадал менее всех остальных. Позже возник новый рынок, поскольку в жилье стали вкладывать, как в акции.
В итоге не пострадали ни инвесторы, ни застройщики, ни риэлторы. Можно сказать, что потерпели потери тогда только сроки: приходилось откладывать продажи. На момент дефолта еще не существовал кредитный рынок, не было практики покупки квартиры на начальном этапе строительства, приобретали готовые квартиры, поэтому реакция сразу налицо. Однако существовала практика авансов. Иногда мы отдавали задаток с готовностью.
Сегодня же мы можем предполагать, что, случись аналогичная ситуация, рынок недвижимости проиграет все тот же сценарий.

Наталья Ветлугина
Заместитель директора по маркетингу АН «Новый город»:
— Рынок недвижимости тогда среагировал парадоксально. Рухнули цены, и произошел всплеск покупательной активности. Особенно резкие изменения произошли на вторичном рынке недвижимости. На фоне всеобщей стагнации процессов на рынке недвижимости активная покупательная способность сохранялась первые два месяца, после же рынок замер. О том, что цены неадекватны, стало ясно в январе-феврале 1999 года. Люди стали в целях сбережения денежных накоплений покупать квартиры.
Рынок аренды квартир повел себя абсолютно по-другому. Деньги кончились сразу, люди оказались в не лучшем положении: не могут снять квартиру. Однако весной вопреки ожидаемому традиционному снижению спроса аренды квартир спада не произошло. К 1999–2000 годам цены фактически достигли дна: можно было снять квартиру в Москве менее чем за $10 Можно сказать, что в этом секторе процессы не были столь плавными, как на рынке покупки квартир. Ну, и совсем не сразу последовала реакция на рынке офисной недвижимости.
Прогнозировать реакцию рынка недвижимости возможно лишь, зная, при каких условиях, по каким причинам случится кризис. Поэтому здесь нужен глубокий анализ макроэкономики и политической обстановки, иначе будут общие данные, чего я хотела бы избежать.

Владимир Говорин
Консультант по недвижимости компании «Кирсанова риэлти»:
— В 1998 году цены на элитное жилье снизились. Это результат спада объемов продаж квартир в связи с кризисом. Снижение стоимости — в пределах 5–10%. Цены на квартиры бизнес-класса снизились более существенно, примерно на 20%. Впоследствии наступила стагнация спроса в этом секторе жилья, а вскоре цены стали подниматься.
Что касается дефолта, то сегодня что-либо прогнозировать сложно. Можно предполагать, что цены на квартиры высшей категории будут скорректированы незначительно в сторону спада. Прежде всего это касается домов, изначально переоцененных, то есть не соответствующих категории цена-качество.
Домам же высокого качества не грозит снижение цен.
Сегодня намечается тенденция продажи квартир не с нулевого цикла, а с начальной стадии строительства. То есть финансирование застройщиков осуществляется компаниями из собственных средств, причем в полном объеме. Экономическая ситуация стабилизировалась, и компании готовы оплатить строительство сразу. Вместе с тем продажа квартир при наличии какого-то сделанного объема выгоднее компаниям, поскольку стоимость получается выше. При этом риск клиентов при покупке квартир значительно снижается. Таким образом, это лишний раз подтверждает, что возможный дефолт мало отразится на устойчивом рынке недвижимости.

Евгений Михайленков
Заместитель директора департамента маркетинга и рекламы корпорации «Инком-недвижимость»:
— Собственно говоря, на момент дефолта на арене рынка недвижимости «играли» продавцы и покупатели. В частности, были люди, которые внесли авансы на покупку недвижимости. Понятно, что для них на момент дефолта ничего не изменилось, и авансовые договоры они не прерывали.
Люди стали оценивать, насколько может упасть цена из-за дефолта. Рынок занял выжидательную позицию. Специфика в том, что клиенты готовы тянуть до последнего, понимая, что каждый день им несет экономию. Что, собственно, и произошло. Мало того, что цены упали, так еще и значительно расширился потенциальный выбор. Надо заметить, что тогда поле выбора было в два раза шире сегодняшнего. То есть цены предложений понизились не сразу, но изменились позиции населения.
Говорить о возможности возникновения сегодня кризиса некорректно: нет ни малейших шансов. Ведь по сути что такое дефолт? Он связан с изменениями в экономической сфере. Сегодня в России экономика устойчива, тем более устойчив и рынок недвижимости, о чем свидетельствует постоянный рост стоимости жилья. Ну а если предположить, что кому-то на руку будет разыграть политическую игру и дефолт все же наступит, то рынок, надо полагать, поведет себя точно так же.

Дмитрий Попов
Аналитик АН «Домострой»:
— Финансовый кризис привел к серьезным изменениям на рынке московских новостроек. Цены на квартиры в районах массовой застройки к концу ноября 1998 года снизились на 15–20%. Московским властям пришлось вновь перейти на натуральные расчеты со строителями, утратив контроль над ценообразованием. В районах массовой застройки действуют несколько групп продавцов: дилеры правительства Москвы, строители, получившие квартиры в счет оплаты долгов, риэлторские фирмы, скупившие квартиры оптом с большими скидками и распродающие их, а также частные застройщики.
Конкуренция между ними заставила идти на снижение цен. Цены на квартиры в Митине к ноябрю упали больше всего — на 20%. Готовое жилье продавалось по $620–640 за 1 кв. м, а со сроком ввода в IV квартале 1998 года — по $580–600.
В первые месяцы после кризиса цены на новые панельные дома в районах точечной застройки были гораздо стабильнее. В пользующихся наибольшим спросом у покупателей районах (например, у метро «Академическая») цены на новостройки в ноябре 1998 года остались прежними, в остальных — упали на $20–50 за 1 кв. м (т. е. на 2–6%). Но затем и там произошло существенное снижение цен.
Поскольку себестоимость строительства в рублях выросла в меньшей степени, чем курс доллара (примерно вдвое), а цена продажи привязана именно к доллару, строительные компании имели запас рентабельности, позволявший им снижать цены.
В конце 1998 года большому объему предложения рынок уже не мог противопоставить достаточный уровень спроса. В результате цены были обречены на дальнейшее падение. А снижение долларовой себестоимости строительства позволяло поддерживать предложение нового жилья на прежнем, высоком уровне. Затем падение цен в районах массовой застройки продолжилось.
Начало 1999 года оказалось необычайно динамичным для рынка недвижимости в Москве. Однако в течение всего года наблюдалось неуклонное снижение цен, особенно в районах массовой застройки. Например, если в начале года стоимость квадратного метра в типовом панельном доме в Марьинском парке составляла $450–480, то к декабрю снизилась до $370–40
Pиэлторы, не желая терять прибыль, старались сдерживать падение цен. Это привело к накоплению к осени 1999 года большого объема неликвидного жилья на реализации риэлторских компаний.
В ноябре 1999 года спрос на квартиры вырос, и по некоторым адресам его можно было даже охарактеризовать как ажиотажный. Это было связано с ожиданиями ввода в действие с начала 2000 года Закона о контроле над расходами физических лиц. В этот период был раскуплен практически весь объем предлагаемого жилья. Причем за ноябрь-декабрь 1999 года цены даже несколько выросли, но это ничуть не повлияло на уровень спроса. Однако закон введен не был, и с конца января по начало апреля 2000 года рост спроса прекратился, а объем предложения типового панельного и недорогого монолитного жилья, выставляемого на продажу, возрос. Весной рынок несколько оживился, однако в целом предложение квартир в новостройках росло быстрее спроса. В связи с этим цены имели устойчивую тенденцию к снижению.
К лету 2000 года на первичном рынке недвижимости сложилась ситуация, когда предложение квартир в домах-новостройках было велико, причем во всех категориях жилья: от дешевого типового в районах массовой застройки до элитных домов с квартирами свободной планировки. При этом спрос на жилье внутри категории отличался сильным разбросом в зависимости от экологической обстановки района, месторасположения дома, его типа, инфраструктуры, а также многих других факторов.
Что касается дня сегодняшнего... Я не вижу объективных предпосылок для повторения подобного кризиса до 2005 года.

Андрей Жинган
Руководитель отдела по связям с общественностью компании МИАН:
— Вы задали действительно интересный вопрос. Нельзя сказать, что в августе наступил дефолт — и сразу произошло резкое падение цен. Более того, аналитики сектора недвижимости заметили, что активно стали скупаться квартиры: люди вовремя поняли, что надо вкладывать свои сбережения в недвижимое имущество. И лишь к концу 1998 года цены стали падать. Тогда, чего греха таить, рынок «рухнул». Однако в 1999 году цены стали интенсивно расти, а в 2000 году они вышли на докризисный уровень.
На второй вопрос я пока не готов ответить. Пока не вижу объективных причин для волнения. Да, возникают проблемы с ЮКОСом, но это лишь конкретные взаимоотношения и конфликты. Сегодня же рынок устойчив и чувствует себя достаточно уверенно. Чего гадать на кофейной гуще? Это дело неблагодарное. Однако, если предположить, что такое произойдет, следует ожидать аналогичную 98-му году реакцию рынка.

Мы задали профессионалам два вопроса. Первый: что было с рынком во время дефолта 1998 года? Второй: как он отреагирует на аналогичный кризис сегодня? Большинство опрошенных с удовольствием делились воспоминаниями, но делать прогнозы на будущее отказывались. Виной всему, видимо, нестабильная политическая ситуация.

Хотя, возможно, уместнее был бы второй вариант: резкое снижение цен на недвижимость и быстрая реализация ее по более низкой цене (скорее всего многие из тех, у кого еще оставались средства, захотели бы защитить их, вложив в недвижимость), нежели дополнительные затраты на содержание построенных квартир на протяжении полугода и потом реализация их по тем же заниженным ценам.

Как вести себя во время кризиса?
Очень многое зависит от того, как отразится кризис на ценах на недвижимость. Вариантов здесь может быть два. Первый вариант мы имели возможность видеть осенью 1998 года: цены на недвижимость держались на уровне докризисных даже спустя полгода после кризиса. Строители не хотели снижать цены, так как иначе их работа стала бы убыточной. Но поскольку общая покупательная способность населения значительно снизилась, то в итоге им все-таки пришлось пойти на постепенное снижение цен.

Если вы собираетесь покупать. Вы сохранили свои сбережения, несмотря на кризис, и собираетесь приобрести квартиру — в этом случае разумно подождать закономерного снижения цен, которое рано или поздно в этой ситуации произойдет, и тогда уже покупать.

В зависимости от того, по какой из схем развивается ценовая ситуация, и ваших личных целей вы можете смоделировать свое поведение во время кризиса.

Когда кризис уже разразился, эксперты советуют хранить сбережения в стабильной на тот момент валюте. Как вариант — покупать золото, бриллианты или произведения искусства. Но золото уже достаточно давно потеряло свою привлекательность, а чтобы вкладываться в картины или антиквариат, надо прекрасно в этом разбираться.

Покупать ли недвижимость, чтобы защитить свои средства? Во всем мире недвижимость активно используется для таких целей, хотя эти вложения имеют свои особенности: они долгосрочны, недвижимость — низколиквидный актив, т. е. ее вряд ли удастся потом быстро реализовать. Но деньги в недвижимость вкладываются не во время кризиса, а до него, пока ситуация под контролем.

Важно также помнить, что цены никогда не стоят на месте: они или растут, или снижаются. Причем, если цены уже долгое время растут — скорее всего предстоит обвал.

Не рекомендуют специалисты вкладывать деньги в недострой, какой бы заманчивой ни казалась эта схема. В непрогнозируемой ситуации всегда есть шанс, что строительство не будет закончено еще многие годы. Дело здесь в том, что стройматериалы на российском рынке оцениваются в рублях и, как следствие, сразу же резко подорожают при кризисе. Стало быть, строители станут заложниками своих обязательств, а пострадавшей стороной будете вы, доверившие им свои деньги. Вторая опасность — во время кризиса резко возрастает количество разного рода МММ, пирамид и прочих мошеннических структур.

Второе: вы вложили деньги в недвижимость для извлечения дохода. В этой ситуации главное — не паниковать. Во время паники редко удается принять правильное решение. Кроме того, рынок недвижимости обладает значительной инерцией и меняется не так быстро, как, к примеру, фондовый, а значит, у вас будет время обдумать сложившуюся ситуацию.

У вас уже есть недвижимость. Если квартиру вы уже купили, есть два варианта действий. Первый: вы в ней живете или собираетесь переехать в ближайшее время. Живите спокойно и дальше или переезжайте, если невтерпеж. Недвижимость обесценивается не так быстро, как бумажные деньги, а значит, надежно защитит ваш капитал на время кризиса.

Если вы продаете. Тем, кто до кризиса готовился продать свою недвижимость, можно порекомендовать подождать более благоприятного момента. Дело в том, что если общая покупательная способность населения снизится, то спрос на недвижимость упадет, и цены также снизятся, что сделает продажу невыгодной. Но даже если удастся продать недвижимость до того, как цены упадут — встанет вопрос: как поступить с деньгами? Доверять банкам во время кризиса наши граждане уже разучились, хранить дома в чулке — сомнительное капиталовложение, а ждать «на чемоданах» грядущего понижения, чтобы купить больше и дешевле, — занятие не для слабонервных.

Специалисты советуют «доходную недвижимость» либо продать в самом начале кризиса — пока цены еще не начали падать — либо отдать ее в доверительное управление профессионалам. Они за определенный процент смогут извлечь из нее и так называемые «короткие деньги» — сдавая ее в аренду по оптимальной цене, и «длинные» — выбрав подходящий момент для продажи. Дело в том, что ценовая ситуация во время кризиса может меняться довольно резко, и тогда ее отслеживание и принятие решений действительно стоит доверить профессионалам.

За первую половину этого года цены на квадратный метр жилья в Московском регионе выросли по сравнению с концом прошлого года на 15-20%. Тем самым уже к концу первого полугодия был достигнут данный в декабре 2007 года прогноз по росту цен в столичном регионе в годовом исчислении. Неуклонный рост отечественных индексов цен выглядит подозрительным даже для аналитиков: цены на жилье в Московском регионе и столице растут с середины 2000 года. Слишком высокие цены для первичных инвестиций, да и для реинвестирования средств в столичную недвижимость открыли возможности для приобретения жилья в более подходящих климатических поясах земного шара, - говорит замгендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. Сегодня в Москве становится нецелесообразным приобретать квартиру с помощью ипотеки и сдавать ее в аренду, потому что арендные платежи не покрывают ипотечных выплат и срок окупаемости объекта недвижимости вырастает до 10-15 и даже до 20 лет, - подтверждает гендиректор компании Миэль - инвестиции в регионы Алексей Пашкевич. По его словам, срок окупаемости объектов, приобретенных с инвестиционной целью, составляет в среднем 15-17 лет, что не устраивает активных игроков.

Подводя итоги этого короткого обзора, хотелось бы пожелать всем обладателям и потенциальным покупателям недвижимости встречать любой кризис во всеоружии, узнав о нем загодя, а принимая какие-либо решения во время кризиса — быть особенно осторожными.
Увеличение количества обеспеченных граждан, а также выросшие цены на московское жилье способствовали тому, что все больше россиян покупают недвижимость за пределами РФ. Но приобретение жилья в Европе или Азии отражает стремление российских покупателей скорее сохранить накопления, нежели побить рекорды доходности.

Впрочем, застраховаться одним объектом недвижимости все равно не получится. Чтобы минимизировать риск, связанный с недвижимостью, теоретически рассчитано, что в портфеле инвестора должно быть не менее тысячи разноплановых объектов, - утверждает директор отдела по инвестициям в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. Тысяча объектов - это все-таки перебор для частного инвестора с капиталом, например, в $0,5 млн. А значит, надо тщательно подходить к выбору объекта вложения.

Неудивительно, что частные инвесторы предпочитают диверсифицировать размещение средств. Партнер компании Knight Frank Екатерина Тейн говорит, что за меньшие, чем на московском рынке, деньги у инвесторов есть возможность получить несравненно более качественное жилье под ключ. А в Болгарии рядом с городом Обзор жилой комплекс выполняется с эксклюзивным дизайном и даже с мебелью, - дополняет она. Элитные апартаменты на первой линии у Черного моря в проекте YooBulgaria стоят сейчас 1,75 тысячи евро за квадратный метр. В Москве за эти деньги можно приобрести памятник индустриального домостроения времен Хрущева.

Подавляющее большинство россиян приобретают объекты курортной недвижимости для себя: кто-то - с прицелом на старость, планируя эмиграцию, кто-то - для отдыха, совмещенного с выгодой от управления этим же объектом.

Как риэлтор вам обычно представляет выгоду приобретения? - рассуждает Игорь Индриксонс. - Указывая на соседнюю стройку, он говорит клиенту, что цена в недостроенном объекте уже, условно говоря, на 10% выше, нежели год назад в том доме, где предлагается купить апартаменты вам. Но часто это лишь слова. Ведь неизвестен уровень ликвидности строящегося объекта, который выбран для сравнения. В связи с этим особое значение приобретает умение управлять капиталом. Отправной же точкой для частного лица является четкое осознание цели покупки.

Впрочем, сейчас в связи с ипотечным кризисом падают цены и в развитых европейских странах. Директор департамента зарубежной недвижимости компании DOKI Ольга Побединская, консультируя клиентов, советует вкладывать в недвижимость, только если это, во-первых, не последние деньги, а во-вторых, клиент готов к долгосрочному инвестированию на срок 5-10 лет.

Однако от 20 до 30% россиян, по экспертным оценкам, инвестируют на зарубежных рынках недвижимости именно с целью извлечения прибыли. Между тем с выбором того или иного объекта недвижимости далеко не все ясно даже в одной и той же стране. Руководитель одного из проектов холдинга Миэль Наталья Завалишина рекомендует отдельно оценивать вложения в каждом конкретном случае. В Москве можно найти компании, которые предлагают даже некий инвестиционный портфель: вложения предлагается сделать как в высокорисковые, так и в низкорисковые страны, сбалансировав возможные риски. Например, в качестве высокодоходных и, соответственно, высокорисковых расцениваются такие страны, как Болгария (где в прошлом году недвижимость подорожала на 30%) или Черногория. А низкорисковые, но и низкодоходные - это классические рынки недвижимости Франции, Германии, Испании.



Главная --> Публикации