Главная --> Публикации --> Кому престиж, кому комфорт Большинство новых бизнес-центров в санкт-петербурге вводятся за пределами центра города Подайте на миллиард Долой хрущевки, да здравствует комфорт Столичные чиновники не спешат терять контроль над землепользованием

Очередь из арендаторов
За январь май 2008 г. в городе не было открыто ни одного крупного торгового центра их ввод ожидается во второй половине года. Пока что, по данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), в торгцентрах вакантно не более 2% площадей. В некоторых объектах, например в Золотой миле в Сормовском районе, существует очередь из арендаторов. Нет свободных мест в Фантастике и Шоколаде в Нижегородском, в Новом веке в Автозаводском, в Сити в Канавинском районах.

К началу 2008 г. в Нижнем Новгороде насчитывалось около 750 000 кв. м, проинформировали в городской администрации.

Магазины vs. торгцентры
В основном площади под магазины покупаются на первых этажах жилых домов, говорит риэлтор из Адреса Надежда Данилова. По ее словам, в центре разница в цене жилого и торгового квадратного метра может быть и двукратной. Например, на ул. Варварской, на ул. Белинского помещения под магазин в новостройках продаются по 150 000-160 000 руб. за 1 кв. м.

Высокая заполняемость способствует росту ставок пока что в основном на уровне инфляции, 1-2% в месяц. Директор НЦНЭ Татьяна Романчева отмечает, что в начале года при пересмотре ставок собственниками была учтена и инфляция, и удорожание коммунальных услуг. Хотя, уточняет она, в особо востребованных торговых центрах аренда за пять первых месяцев 2008 г. подорожала на 25%.

Для Нижнего распродажа площадей в торговом центре редкое явление, говорит Романчева. По информации представителя МФК Артема Кочетова, девелопер инвестирует в строительство объекта около 450 млн руб. Если все этажи будут распроданы, его прибыль составит примерно 50%. По его словам, первый этаж ТЦ Москва-сити уже приобрела Х5 Retail Group для супермаркета Перекресток, на втором разместится магазин бытовой техники.

Для сравнения Данилова приводит цену продажи 1 кв. м в строящемся торговом центре Москва-сити (12 000 кв. м, девелопер Московская финансовая компания, МФК) в Московском районе. Площади в нем предлагаются по 60 000 руб. за 1 кв. м. После достройки цена вырастет до 70 000 руб. за 1 кв. м, сообщил представитель компании.

Пошли за город
Романчева отмечает, что большинство федеральных ритейлоров ориентировано только на аренду торговых помещений, в отличие от местных предпринимателей, которые мечтают стать их собственниками. По ее информации, национальные игроки проявляют активный интерес к формату магазин у дома и освоению районных центров Нижегородской области. В крупных райцентрах области (Бор, Дзержинск, Арзамас, Балахна и др.) открыли или намерены открыть магазины сети X5 Retail Group, Магнит, Spar, сообщила Романчева. Сейчас девелоперы стремятся четче определить целевую аудиторию, рассказывает она. Например, в административно-торговом комплексе Лобачевский Plaza будет галерея бутиков de luxe. В городе строятся мебельные гипермаркеты (Открытый материк), магазины товаров для дома (Максидом, объекты Бау-центра).

По словам Даниловой, успешно работающий магазин продается чаще как готовый бизнес, а не как недвижимость. В противном же случае надо искать подвох. Данилова приводит пример: на ул. Горького при продаже магазина собственник уступил покупателю 5 млн руб. Такая щедрость объясняются просто: в июне, по заявлению администрации города, улица будет закрыта в связи со строительством метро, рассказывает Данилова.

Запланировано открытие ряда масштабных объектов. В Нижегородском районе это третья очередь (90 000 кв. м из 150 000 кв. м, девелопер Столица Нижний) ТРЦ Фантастика. В заречной части города ТРЦ Огни столицы, открытие которого планировалось в июне 2008 г. Общая площадь объекта составит 68 500 кв. м, девелопер Волго-Окская инвестиционная группа. В комплексе Лобаческий Plaza (Новый город) под элитные бутики будет отдано почти 10 000 кв. м. Кроме того, здесь откроет рестораны Аркадий Новиков.

Всего в 2008 г. планируется ввести около 290 000 кв. м новых торговых площадей, подсчитали аналитики НЦНЭ.

Красиво только на картинке
Вот и до нас дошла мода на индивидуальное жилье, - подумалось при виде появившихся на улицах Воронежа баннеров, предлагающих приобретать загородную недвижимость под черепичной крышей в окружении живописной среднерусской природы. Дом с усадьбой, на взгляд многих горожан, отвечает самой природе человека, укрепляет его физически и нравственно, соответствует нашим национальным традициям. Тот, кто живет в собственном доме, избавлен от тесноты городских многоэтажек, дышит чистым воздухом и имеет возможность разнообразить стол продуктами, выращенными на своей земле. К тому же индивидуальное жилье является наиболее безопасным и экономичным, что давно доказано европейским опытом. Важно, что устремления людей совпадают с задачами национального проекта, о чем недавно вновь напомнил президент страны.

По данным риелторов, примерно десятая часть воронежцев хотели бы сменить квартиры на загородные дома. Но существующая практика малоэтажного коттеджного строительства далека от идеала.

Растет потенциальный спрос на загородное жилье и в Воронеже. По данным местных риелторских компаний, примерно десятая часть горожан хотела бы сменить квартиры на дома с участками земли. Однако в процессе хождения по фирмам, призывающим застолбить место в экологически чистых пригородах, оптимизм заказчика может подвергнуться серьезным испытаниям. Предлагаемые рекламой особняки по цене от 3 до 12 миллионов рублей с земельным участком, гаражом, баней, центральным водоснабжением, газом, канализацией, подведенным асфальтом и современными фишками вроде охраны, сигнализации, Интернета и спутниковых тарелок на поверку оказываются виртуальными, существующими пока только в воображении авторов проектов. Да, в последние два-три года объявлена продажа коттеджей в десятке пригородных комплексов (Дарьино, Славяноград, Новое Сомово, Лесное, Зазеркалье, Альпийская долина и другие).

Пионером индивидуального строительства в Центральном Черноземье выступает Белгородская область. По планам, доля персональных коттеджей в общем объеме вводимого жилья здесь будет ежегодно увеличиваться и к 2010 году достигнет 85 процентов. Предполагается, что к тому времени в собственных домах-усадьбах будут жить примерно две трети жителей области.

По соседству со свалкой
Редкие застройщики современных комплексов начинают с того, с чего, в принципе, положено - тщательной подготовки площадки, подведения коммуникаций, создания инфраструктуры. При этом неплохо бы провести превентивные исследования спроса, мониторинг потребностей и вкусов потребителей. Однако застройщики, как правило, предпочитают самостоятельно решать, нужны ли в коттеджном поселке фитнес-центр, теннисный корт, зимний сад или искусственное озеро, не спрашивая согласия заказчиков на соответствующее повышение себестоимости жилья или прямые доплаты за роскошь. Не считают нужным предупредить о расположенной в паре километров от поселка городской свалке или о проходящей над предполагаемыми таунхаусами федеральной трассе ЛЭП. Никто не озадачивается вопросом, будет ли вообще обеспечена наполняемость планируемых объектов инфраструктуры (торговых центров, отделений банков, аптек, ресторанов) или они вскоре закроются из-за низкой доходности?
Предлагаемые рекламой особняки ценой от 3 до 12 миллионов рублей на поверку часто оказываются виртуальными, существующими только в воображении авторов проектов

Однако число реальных сделок к настоящему времени исчисляется единицами. Потенциальному покупателю объясняют, что земельные участки сами по себе в будущих поселках не продаются, а только с домами. Интерес девелопера понятен: закрепить за собой клиента на весь срок - от проектирования до сдачи в эксплуатацию. Однако чаще всего предлагается лишь концепция поселка, да и та сводится к банальному перечислению будущих удобств.

- Большинство архитекторов и проектировщиков считают для себя подобные предложения малоинтересными и бесперспективными в профессиональном плане, - утверждает главный инженер проекта компании Архгруппа Куб-3 Всеволод Квасовский. - Это приводит к тому, что для проектирования обычно привлекают начинающих специалистов. При этом нередко еще одним способом экономии становится отказ застройщиков от авторского надзора, что вызывает сложности при адаптации проекта, на стадии реализации.

На практике цена загородной постройки у нас определяется не качеством и архитектурными достоинствами, а главным образом географическим месторасположением. Оценка сводится к определению направления и удаленности от города. По мнению более опытных московских риелторов, необходимо принимать во внимание и окружающий ландшафт, экологию местности, соседствующие объекты. Проекты, не учитывающие эти особенности или привязанные к интенсивным трассам и инженерным коммуникациям ради желания сэкономить, бесперспективны. Ведь покупатель загородного особняка в первую очередь стремится уехать из города с его неблагополучной экологией и казарменной архитектурой. Но далеко не каждый проект коттеджного комплекса способен порадовать гармоничной концепцией. Происходит это потому, что застройщики стремятся минимизировать затраты на проектирование. Среди строителей бытует предвзятое отношение к работе над загородными малоэтажными проектами.

Из зоны риска - в правовое поле
Однако наиболее проблемными являются финансовые отношения сторон. По сути, застройщики предлагают инвесторам вкладывать средства в незавершенное или вовсе не начатое строительство. Однако доверие к долевому участию, широко применяющемуся при возведении многоэтажных домов, подверглось в последнее время серьезному испытанию. А здесь сомнений еще больше. Опыта организации загородных комплексов у местных строительных фирм по существу нет, названия большинства из них жителям ничего не говорят. И рисковать своей долей мало желающих.

Именно на этом этапе терпят неудачу многие интересные идеи. В погоне за прибылью застройщик начинает освобождать проект от экономически нецелесообразных, по его мнению, составляющих. Например, стремясь по максимуму использовать участок, убирает с него все природные объекты - холмики, курганы, лесные полянки и луга. В результате поселок, с точки зрения покупателей, становится некомфортным для проживания. И, следовательно, теряет в цене.

Но несмотря на все трудности и проблемы, местный платежеспособный потребитель прокладывает тропы к манящей его жизни за городом. В основном известным и проверенным способом подселения в села, славящиеся красивой природой, дачами и особняками старой и новой элиты. Вокруг областного центра немало таких популярных мест - прежде всего Чертовицы, Ямное и Парусное. Еще в советские времена к ним были подведены дороги, началось их оснащение необходимой инфраструктурой. Сегодня там созданы минимальные условия для круглогодичного цивилизованного проживания. Но богатые коттеджи за высокими заборами соседствуют с ветхими сельскими лачугами. И домовладения стариков под будущую застройку пока более востребованы, чем предложения девелоперов. Автономные коттеджные поселки остаются на втором плане, хотя, несомненно, будущее за ними. Это показывает опыт Москвы, Белгородской области, общие тенденции развития строительства индивидуального жилья в стране.
Комментарий

Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что еще минимум два-три года потребитель будет ориентироваться исключительно на дома готовые или хотя бы с черновой отделкой. В этих условиях завершить строительство коттеджного поселка способны лишь те застройщики, у которых хватит на это собственного стартового капитала. К тому же до сих пор никто точно не знает, каким должен быть юридически выверенный договор между девелопером и покупателем в этих сделках. Каждый застройщик предлагает удобные для себя схемы, но не все они вызывают доверие заказчиков. А ведь права на земельный участок нуждаются в еще более тщательной (и сложной!) оформительской процедуре.

О том, что загородная жизнь в своем доме - это здорово, рассказывать не надо. А резко вздорожавшая за последние годы недвижимость в черте Москвы сделала малоэтажкам на лоне природы дополнительную рекламу: если тратить большие деньги, то уж не на бетонную коробку в загазованном городе!

Владимир Астанин, руководитель главного управления строительной политики области:
- В прошлом году в области сдано 972,8 тысячи квадратных метров жилья, из них 298,6 - в индивидуальных малоэтажных домах и таунхаусах. Губернатором Владимиром Кулаковым поставлена задача к 2010 году вдвое увеличить объемы индивидуального строительства. При всех нерешенных проблемах опыт создания загородных жилых комплексов у нас имеется. Проект в поселке Александровка, в десяти километрах от Воронежа по ростовской трассе, два года назад начинался как пилотный, но затем вошел в состав национального. Здесь на участке в 150 гектаров завершается строительство 127 индивидуальных жилых домов. До конца года планируется сдать еще 118 коттеджей и 111 квартир в таунхаусах. А всего к 2010 году будет введено около 3 тысяч домов общей площадью 320 тысяч квадратных метров. Часть расходов на проектные работы и строительство инженерных сетей взял на себя областной бюджет, дома возводят фирмы-подрядчики, победившие в конкурсе. В результате цена квадратного метра жилья во втором полугодии составляла 14,8 тысячи рублей, сейчас - 18,5 тысячи. Средний по величине дом стоит 1,5-1,8 миллиона. Это дешевле обычных городских квартир. Опыт строительства в Александровке доказывает реальность проекта по обеспечению жителей благоустроенным и доступным жильем - индивидуальными усадьбами.

Цена
Значительная часть предложений на рынке таунхаусов по цене тянет скорее на бизнес-класс. Однако не все так плохо - в последнее время стали строить больше и эконом-класса.


Ситуация на загородном рынке вроде бы для среднего класса благоприятная. В 20 - 30-километровой зоне свободными остались лишь небольшие участки, поэтому застройщики стали уплотнять коттеджные поселки и возводить в основном таунхаусы. И что?

К тому же взять кредит на покупку загородного жилья сейчас стало гораздо менее проблематично. Скажем так, купить по ипотеке таунхаус в новом поселке не сложнее, чем квартиру в новостройке.

Нижний предел цен на таунхаусы категории эконом - от 290 - 300 тысяч долларов (с учетом стоимости земли и коммуникаций). Доступным такое жилье назвать сложно, однако с трехкомнатной квартирой в районе за МКАД оно по стоимости сравнимо.

Транспорт
- Транспортная инфраструктура Подмосковья, мягко говоря, несовершенна, поэтому не все поселки, где сейчас идут продажи, годятся для постоянного проживания - с точки зрения времени, которое будет затрачиваться на ежедневные поездки на работу в Москву, - предупреждает Светлана КОНДАЧКОВА, руководитель направления загородной недвижимости МИАН-Агентства недвижимости.

Но, допустим, цена вас устраивает, а зарплата позволяет взять ипотеку. Покупаем? Давайте прикинем, какие проблемы вас ждут.

Большинство же поселков располагаются на природе. Конечно, речь идет не о дремучем лесе, и трасса зачастую не очень далеко. Тем не менее подумайте:

При желании можно найти в продаже таунхаусы в московских замкадовских районах - Куркино, Южное Бутово, а также в городах-спутниках типа Одинцово. Однако цены на такие варианты куда повыше 300 тысяч.

- сколько времени вы будете тратить на дорогу до работы с учетом всех пробок, особенно в дачный сезон;

- где находятся ближайшие блага цивилизации в виде супермаркета, рынка, поликлиники, автосервиса и т. п. и сколько туда ехать (у поселка может быть и своя инфраструктура - магазин, фитнес, медцентр и т. п., однако имейте в виду: чем больше таких объектов на территории, тем выше будут ваши ежемесячные платежи на содержание поселка);

Коммуникации
Цена таунхауса складывается из стоимости самого дома, земли (обычно это две-три сотки) и коммуникаций. Продать таунхаус без земли проблематично. А вот с коммуникациями (электричество, водоснабжение, отопление, канализация, телефон) всякое бывает.


- в какую школу будут ходить ваши дети и как они туда будут добираться.

! Обязательно выясните, на каких основаниях будет предоставляться в поселке электричество, теплоснабжение и т. п. - и какой конкретно организацией. И разузнайте, насколько хорошо она выполняет свои обязательства.

Чаще всего в каком-то виде они, конечно же, присутствуют. Но какого качества? (Например, характерную подмосковную подлянку с электричеством, когда вместо 220 В подается от силы 170, можно, конечно, терпеть на даче, но не в доме, который покупается как альтернатива квартире.)

А вот ежемесячная плата за обслуживание (эксплуатация таунхауса, обслуживание инфраструктуры, вывоз мусора, охрана, благоустройство территории) получается выше. В среднем - от $150 в месяц, не считая коммунальных платежей.

Возникает вопрос и с дальнейшим обслуживанием удобств, а также поселковой инфраструктуры - дорог и прочего. Чаще всего этот вопрос в коттеджных поселках решается так же, как и в многоквартирных домах - нанимается управляющая компания.

До 20 км от МКАД $370 - 450 тыс.

Проверь свои возможности!
Средняя цена таунхауса эконом-класса под чистовую отделку (включая стоимость земли и коммуникаций):

Свыше 40 км $290 - 350 тыс.

20 - 40 км $340 - 390 тыс.

В понимании риэлторов, однако, такая категория существует.

Что такое коттедж эконом-класса
Большинством москвичей эта фраза однозначно воспринимается как издевательство. Ну какой у коттеджей эконом?

- За эти деньги можно приобрести либо небольшой дом в пределах 80-километровой зоны от МКАД площадью до 250 кв. м. и с участком до 15 соток, либо таунхаус с маленьким земельным участком, - говорит Светлана Кондачкова. - Недавно на рынке появились еще и дуплексы (загородный дом на две семьи, где каждая половина, несмотря на общие стены и инженерию, - отдельное домовладение).

Это загородное жилье ценой до 450 тысяч долларов (под чистовую отделку, с учетом стоимости земли и коммуникаций).

В своем выступлении И. Шувалов отметил, что формирование рынка доступного жилья является приоритетным направлением в работе Администрации Президента, правительства, депутатов. «Последнее время выпячивалась тема ипотеки. Это важная тема, но не главная, — отметил И. Шувалов. — Мы взглянули на проблему комплексно и выявили, например, большой блок административных барьеров, который мешает производить жилье и развиваться финансовым инструментам». Рабочая группа назвала главные причины неразвитости рынка жилья. Это высокий уровень монополизации и административного протекционизма, дефицит земельных участков под жилищное строительство и непрозрачность процедур их предоставления.

Однако в большинстве случаев речь идет именно о таунхаусах.

В частности, для динамичного развития системы долгосрочного жилищного кредитования, по мнению экспертов рабочей группы, необходимо принять ряд законов, снижающих кредитные риски банков. В первую очередь следует обеспечить обращение взыскания на залог, усовершенствовать систему регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, пересмотреть функции органов опеки и попечительства. Необходимо также создать условия для снижения стоимости ресурсов, привлекаемых банками для ипотечного кредитования, снизить накладные расходы при совершении сделок с жильем, повысить эффективность и прозрачность всей системы регистрации и учета сделок с недвижимостью. Что касается развития рынка жилищного строительства, то начать следует с обеспечения прозрачности процедур представления земельных участков (торги). Возможность получения долгосрочных прав собственности или аренды на землю до начала инвестиционно-строительного процесса будет способствовать развитию девелопмента.

Депутатам было предложено приступить к решению «жилищного вопроса» уже весной, сконцентрировавшись на создании соответствующей законодательной базы. Концепция законодательства была представлена членом рабочей группы, президентом Фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой. Документ включает 36 законопроектов, принятие которых создаст условия для развития института долгосрочного жилищного кредитования граждан в различных формах, а также для увеличения объемов жилищного строительства.

Комментируя итоги заседания в интервью порталу Opec.ru, депутат Госдумы Иван Грачев отметил, что программа формирования рынка доступного жилья, в принципе, стала возможной благодаря принятым в предыдущие годы законам об ипотеке, о регистрации прав и оценке, поправкам в налоговый кодекс. «Представитель Кремля говорил и о том, что в короткие сроки надо сделать для максимального осуществления проекта — чтобы жилье стало доступным, чтобы жилищное кредитование стало массовым. При внимательном рассмотрении пакет законов, который излагался сегодня, выглядит очень знакомым для партии «Развитие предпринимательства». Процентов 70 из него — это законопроекты, которые я уже давно внес в Госдуму: закон о стройсберкассах, закон о защите прав граждан, инвестирующих денежные средства в строительство и приобретение жилья, поправки в статью 446 ГПК, касающиеся проблем отселения», — сказал И. Грачев.

«Мы решили сейчас обсудить с вами план работы по формированию рынка доступного жилья на будущий год, чтобы в январе не тратить время понапрасну, — отметил И. Шувалов. — Надеюсь, что большая часть депутатов будет переизбрана. Многие из обозначенных нами законопроектов можно было бы принять в первом чтении уже весной. А в ходе осенней сессии 2004 года окончательно завершить разработку нормативной базы, необходимую для формирования рынка доступного жилья». При этом заместитель руководителя президентской администрации добавил, что уже в течение следующего года в промышленном секторе путем ручной настройки, а иногда и за счет прямого вмешательства Администрации Президента и правительства предстоит сделать очень многое, чтобы обеспечить значительное увеличение жилищного строительства без повышения цен на жилье.



Главная --> Публикации