Главная --> Публикации --> Зачастую столичные жители сами виноваты в неудобствах, в которых обвиняют городской транспорт Ипотека на продажу Обойти посредника Рынок аренды: вопреки ожиданиям Королев: на орбите современных технологий

Что же грозит несносимым пятиэтажкам и сколько их останется на улицах Москвы, архитекторы и проектировщики планируют разобраться в ближайшее время и не без нашей с вами помощи.

Сказать, что к 2010 г. в Москве не останется ни одной пятиэтажки, значит ошибиться. Как бы ни надеялись некоторые хозяева квартир в пятиэтажных домах, переезд в новостройку по причине сноса родного дома ожидает не всех. Немалая часть таких домов останется на своих местах. И только самые первые панельки с крошечными кухнями и тонкими стенками уйдут в небытие. За два года их полностью снесут, не оставив ни одной, даже на память.


Безнадежно устаревшие
Хоть маленькая, но отдельная и своя! По столь логичному разумению пятиэтажки в свое время осчастливили тысячи столичных семей, переезжавших в панельные хоромы из коммуналок, подвалов и бараков. Более того, квартиры в стареньких пятиэтажках сегодня чуть ли не самое доступное по цене жилье в Москве, хотя также дорожающее. По крайней мере, именно в них частенько справляют новоселье молодые семьи, решившие взять ипотеку или накопившие на квартиру с родительской помощью.


Немного истории
Крупнопанельные многоэтажки массовых серий, в народе прозванные хрущевками, возводились под лозунгом Каждой советской семье - по отдельной квартире. С 1959 по 1985 годы в стране построили около 290 млн кв. м общей площади пятиэтажек, что составляло не менее 10% от жилого фонда. Вслед за итальянскими и французскими городами жилищный фонд Москвы стремительно пополнялся стандартными, относительно дешевыми, технологичными и быстрыми в постройке сборно-железобетонными 5- и 9-этажными домами.

К XXI в. наши представления о том, каким должен быть жилой фонд города, кардинально изменились. Поэтому в 1999 г. правительство Москвы приняло программу комплексной реконструкции пятиэтажного ветхого фонда. Она то и решила судьбу самых первых советских панелек. В программе даже значилась точная цифра жилых квадратных метров, идущих под снос - 6,3 миллиона. В категорию сносимых попали панельные дома таких серий, как К-7, 1МГ, 1605АМ, а также некоторые из II и I серий.

- Проекты индустриальных пятиэтажных домов были разработаны полвека назад, когда перед государством стояла задача в короткие сроки обеспечить социальным жильем население, - рассказывает Владимир Гурьев, заместитель директора по научной работе Московского научно-исследовательского и проектного института типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП), доктор технических наук и профессор. - С 1958 по 1973 год в столице было построено 25,5 млн. кв. м жилой площади в пятиэтажных зданиях. По тем временам квартиры в них считались вершиной комфорта: здесь имелось все необходимое для жизни, правда, без излишеств. Требования экономии в стране, недавно оправившейся после войны, накладывали ограничения и на конструкцию здания, и на планировку квартир в них. Стоит ли говорить о том, что через 50 лет они безнадежно устарели: конструктивно, морально и физически.


Сносить ли несносимые?
6,3 млн снесенных кв. м - лишь часть 25-миллионного пятиэтажного фонда.

- Для 95 кварталов, в которых находились сносимые серии пятиэтажек, были разработаны проекты планировки. Начался снос, - комментирует Тамара Барсукова, начальник координационно-проектного центра НПО Территориального планирования №2 НИиПИ Генплана г. Москвы. - Полностью завершен их снос в Южном и Центральном административных округах Москвы. В результате к 1 января 2008 г. в столице осталось лишь 2,7 млн кв. м тех самых первых панелек.

На данный момент таких зданий осталось порядка 19 млн кв. м. Их судьба решается сейчас.

- Домостроительные комбинаты выпускали не только те дома, которые сегодня сносятся, - объясняет Т. Барсукова. - В ряду пятиэтажек были и более достойные. Это кирпичные дома серии 1-511, блочные - 1-510 и панельные - 1-51 Все тем же постановлением 1999 г. их отнесли к категории несносимых.

Получившие статус несносимых, эти серии пятиэтажек вот уже 8 лет ждут реконструкции, модернизации или капремонта. Более того, как ни удивительно, в принятую городом программу капитального ремонта жилья здания первого индустриального периода тоже не попали.

- Конструктивно это достаточно прочные дома, которые могут простоять еще не один десяток лет, - говорит В. Гурьев. - Но морально и физически они себя исчерпали. Особенно это касается их энергосберегающих свойств. Здания проектировались и строились по нормативам полувековой давности. Тогда требования по энергосбережению были ниже. А в современных условиях такие дома будут не только приносить убыток городу, но и бить по карману собственников квартир.

- В 2003 г. была принята программа реновации сложившейся застройки, то есть замены устаревшего фонда новым, что само собой подразумевает снос, - рассказывает Т. Барсукова. - Дома несносимых серий встречаются в 500 кварталах Москвы, где-то по 1-2 пятиэтажки, а где-то и целыми микрорайонами. По программе реновации нами подготовлены проекты планировки на 199 кварталов, но зачастую Мосгосэкспертиза отказывает в утверждении проектов с пометкой: Обоснуйте снос несносимых серий. А у нас действительно нет ни одного документа, где бы четко было обозначено, что, например, серия 1-515 разрешена к сносу

-По словам Т. Барсуковой, сделано это было вполне сознательно. Конечно, оставлять их в сегодняшнем состоянии нельзя. Только вот определить, что же с ними делать, - сложная задача. Казалось бы, есть всего два пути: снос и реконструкция. Но на выбор между ними влияют четыре фактора: экономический, градостроительный, социальный и исторический. Утеплить стены и обновить инженерную инфраструктуру - вот минимум, который необходим при лечении пятиэтажек. Но делать это придется без отселения жителей и без привлечения инвестора, так как выгоды в данном случае для него нет никакой. Сложно? Разумеется. Проще построить стартовый дом для отселения, снести пятиэтажку и построить на ее месте современное здание большей этажности, чтобы инвестор смог окупить свои вложения. Вывод напрашивается сам собой: реконструкцию домов несносимых серий провести можно, но экономически нецелесообразно.

Нельзя забывать и о социальном факторе. С одной стороны, москвичи достойны лучшего жилья, чем старые пятиэтажки. Но некоторые горожане, наоборот, не хотят уезжать из родных домов. И большинство таких домоседов оказалось на северо-востоке столицы.

И тут вступает в силу градостроительная точка зрения. Те дома, что находятся вблизи действующих или только строящихся магистралей, по объективным причинам нужно снести. Ведь, например, территория, по которой пройдет часть Четвертого транспортного кольца, потребует и соответствующей застройки: качество жилого фонда должно отвечать качеству территории. Кроме того, если вернуться к экономическому аспекту, то примагистральная зона привлекательна для инвесторов. А так как вся программа реновации заявлена как коммерческая, этот фактор снимать со счетов нельзя.

- Сегодня глава Москомархитектуры Александр Кузьмин при участии префектур проводит рассмотрение ранее разработанной документации по программе реновации и даже по программе 1999 года, - комментирует Т. Барсукова. А НИиПИ Генплана разрабатывает предложения по реорганизации жилищного фонда города. В процессе работы будет рассмотрен буквально каждый пятиэтажный дом, - резюмирует Т. Барсукова.

Для таких случаев, когда дом кирпичный, есть вариант санации с надстройкой дома. Это и привлекательно для инвесторов, и выгодно жильцам. Но тут уж они должны проявить свою инициативу.

Комментирует главный архитектор Москвы Александр Кузьмин:


Редкий случай
Об историческом факторе, также влияющем на выбор между сносом и реконструкцией, нужно сказать отдельно. Потому что касается он пятиэтажек, либо построенных некогда по индивидуальному проекту, либо относящихся к 20-30 гг. прошлого века, или вообще к дореволюционной эпохе. В отношении таких зданий должна применяться историческая реставрация. Например, Преображенский, Мытная, Русаковская, Мантулинская, Буденновский поселок, Дубровка, Усачевка - все эти кварталы уже признаны представляющими архитектурную ценность и будут реставрироваться. Пока же пятиэтажек остается еще 19 млн. кв. м. То есть, при современных темпах это объем строительства жилья в Москве за 4 года. Поэтому бесспорно, что радовать глаз своим нынешним видом домики в пять этажей будут нас еще несколько лет.

Что же касается сноса домов, то в этом случае нужно решить главное - за счет каких средств будет производиться эта работа? По моему мнению, город должен справиться с поставленной задачей самостоятельно, без привлечения частного капитала. Ведь для того, чтобы проект сноса зданий был привлекательным для инвестора, коэффициент выхода новых площадей должен находиться в соотношении один к трем. То есть при сносе 1 кв. м мы должны построить около 3 кв. метров. И взамен одного снесенного метра дать жителю полтора - таков коэффициент по городу, а остальное - инвестору. В результате столице просто не хватит территории в микрорайонах, и процесс неминуемо затянется. Если же город будет сносить дома за счет средств бюджета, тогда работа пройдет гораздо быстрее.
Вопрос этот не из тех, которые имеют однозначный ответ. В России критерии элитного жилья еще не вполне определились, а потому нельзя с полной уверенностью, однозначно назвать то или иное предложение на рынке недвижимости «элитным». Вместе с тем компании-застройщики и риэлторские агентства в целях рекламы широко используют определение «элитный», а также его синонимы de luxe и класс А. Хотя профессионалы знают, что даже сами эти понятия не идентичны, не говоря уже о потребительских характеристиках домов различных компаний.

- Сегодня мы определяем, какие из домов несносимых серий ремонтировать, а какие сносить. Замечу сразу, если жители не захотят, чтоб их дом сносили, вне зависимости от состояния здание останется на месте и сразу будет отнесено к программе капитального ремонта жилья. В ходе ремонта в таких домах заменят инженерию, лифтовое хозяйство и столярку, утеплят фасад и кровлю.

Выбор позиции
Определить характерные особенности элитного жилья мы попросили специалистов московских агентств недвижимости, которые продают самые дорогие квартиры и дома. Это Penny Lane Realty, Blackwood, «Кирсанова риэлти», «Калинка» и «Домострой-Престиж». Все опрошенные нами эксперты подчеркивали относительность существующего на сегодняшний день понятия «элитный» из-за отсутствия жестких стандартов. Тем не менее ряд обязательных для элитного жилья критериев они назвали.

Мы попытались составить список критериев, отличающих элитные объекты всех прочих классов, и на основании полученных результатов сделать вывод о том, в какой степени позиционируемые застройщиками и риэлторскими агентствами элитные жилые комплексы соответствуют высокому статусу.

Вторым обязательным для элитного жилья критерием стала единая социальная среда. В настоящих элитных домах происходит очень строгий отбор жильцов. Этот отбор осуществляют сами потенциальные покупатели элитной квартиры, выбирая, с кем бы им хотелось жить в одном доме. Естественно, подобный отбор едва ли возможен в доме, рассчитанном на 100 квартир.

На первое место поставили такой критерий, как клубность. В идеале клубный дом — тот, в котором не более 10 квартир. Кстати, уже одного этого условия достаточно, чтобы львиная доля «элитных» предложений отпала. Ведь очень часто «элитным» называется жилой комплекс, имеющий 100, 200, а то и более 300 квартир. На их фоне жилые комплексы даже с 40 квартирами кажутся куда более близкими к понятию «элитный». Этот критерий вызвал шквал возражений. Многие говорили, что «в центре Москвы никто не строит дома с таким малым количеством квартир. Обычно минимальное их количество составляет двадцать». То есть возводить дом с 6–10 квартирами, если можно построить с 20 и более, — непозволительная роскошь, когда речь идет о центре столицы, где земля стоит чрезвычайно дорого.

Четвертый обязательный для элитного жилья критерий — нахождение дома в престижном квартале. Если дом стоит в гордом одиночестве или же соседствует, например, с рынком, вокзалом или заводом, то назвать его «элитным» трудно. По мнению экспертов, дом должен находиться на одной улице с такими же престижными зданиями или с заведениями, имеющими непосредственное отношение к элите.

Третий критерий — месторасположение. Элитный дом должен находиться в историческом центре столицы, в пределах Садового кольца. Преимущества очевидны. С одной стороны, живя в центре, очень удобно и быстро можно добраться до любой точки Москвы. Сам по себе статус дома в центре города во всем мире считается престижным. Не исключено, что в будущем, после возведения ряда престижных кварталов за пределами Садового кольца, акценты сместятся.

Пятый критерий — отсутствие инфраструктуры дома. Сегодня большинство «элитных» жилых комплексов имеют в своем составе помимо жилых квартир еще и тренажерные залы, рестораны, магазины, парикмахерские и т. д. То есть это уже не столько жилой дом, сколько «государство в государстве». Но настоящий элитный дом лишен «дополнительного сервиса», так как покупатели элитных квартир, как правило, имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и т. д. Кроме того, учитывая, что в элитном доме по определению не больше 10 квартир, не совсем рационально оборудовать огромный тренажерный зал для нескольких человек либо открывать супермаркет.

Причем весьма желательно, чтобы это были театры, музеи или, на крайний случай, бутики. Престижных кварталов в центре Москвы пока совсем не много — до сих пор преобладало точечное строительство элитных домов. Но уже наблюдается тенденция к образованию элитных кварталов. Первый из них — Остоженка, прозванный среди «высшего общества» — «Золотой милей». Учитывая данный критерий, приходится констатировать, что жилые комплексы, возведенные за пределами Садового кольца, хоть часто и имеют собственную территорию и находятся в завидной близости от настоящей природы, элитными все же не являются.

Критерий седьмой — высокая степень безопасности жильцов. Это специальная вооруженная охрана и система видеонаблюдения внешнего и внутреннего периметра здания, общих помещений, гостевой стоянки и многоуровневая современная сигнализация. Все посетители проходят face control, а сами жильцы имеют пластиковые карты, с помощью которых могут пройти в подъезд, лифт и квартиру.

Критерий шестой — гостевая автостоянка. Все элитные дома имеют подземный паркинг, в котором на каждую квартиру приходится одно или два места для автомобилей. Вместе с тем элитный дом должен быть расположен в центре столицы, который, как известно, не отличается избытком свободных площадей для парковки. Владелец квартиры спокоен за сохранность своих машин, но его гости вынуждены оставлять свои дорогие иномарки на соседних улицах, что доставляет всем проблемы. Отсюда — зачастую трудновыполнимое, но необходимое условие — наличие автостоянки для гостей.

Восьмой критерий — автономное инженерное оборудование. Сюда относится, в частности, собственная пожарная служба, электростанция и водоснабжение. Например, если во всех соседних домах будет отключено электричество или отопление, то в элитном доме будет тепло и светло.

Данный критерий является не самым трудным для реализации, а потому большинство жилых комплексов высокого уровня могут похвастаться подобной системой охраны. Однако в некоторых жилых комплексах изначально такой сервис не предлагается. В этом случае риэлторы и застройщики на вопрос об охране и системе видеонаблюдения отвечают, что жильцы сами будут решать, устанавливать ли систему видеонаблюдения, нанимать ли охрану, и если нанимать, то в каком количестве и для каких именно помещений. То есть в этом случае, который недопустим для элитного дома, жильцы будут нести дополнительные расходы (и немаленькие) на обеспечение собственной безопасности.

И наконец, критерий десятый: цена за 1 кв. м. Нижняя планка для элитных квартир сегодня составляет $350 Цены постоянно растут, и эксперты утверждают, что относительно скоро минимальная стоимость 1 кв. м достигнет $4 тыс. Этому критерию также не соответствует ряд жилых комплексов, рекламируемых как «элитные».

Девятый критерий — использование при строительстве дома и отделке помещений только лучших материалов. Однако выбор строительных материалов очень широк: существуют строительные материалы хорошие, очень хорошие, более пригодные для того или иного случая. Поэтому риэлторы и застройщики всегда с чистой совестью заявляют, что для строительства дома были использованы самые лучшие материалы. Так ли это на самом деле — проверить нелегко.

Итак, по мнению опрошенных нами экспертов, элитный дом является таковым только тогда, когда он соответствует всем представленным в таблице 10 критериям. В противном случае дом не элитный, а так называемый «повышенной комфортности» или «высокого уровня».

С правом переписки

Понимая, что составленный нами рейтинг может вызвать возражения у компаний недвижимости, чьи «элитные» предложения таковыми не оказались, мы поступили следующим образом. Таблицу с 10 критериями мы отправили тем, кто строит и продает тот или иной объект. И попросили заполнить.

Кстати, об уровне дома зачастую можно сделать вывод и не прибегая к помощи «10 критериев». В ходе подготовки этой статьи мы неоднократно общались по телефону с риэлторскими агентствами и застройщиками. Причем не только как журналисты. Во время одного опроса мы представлялись желающими купить квартиру в элитном доме. И если в первом случае общение было сдержанным, но корректным, то во втором… Как ни удивительно, но большинство сотрудников риэлторских агентств разговаривают со своими клиентами отнюдь не как с vip-персонами, хотя речь идет о покупке не на одну сотню тысяч долларов США. Из 20 операторов риэлторских агентств только три разговаривали так, чтобы как можно больше понравиться клиенту. Стиль общения подавляющего большинства риэлторов, скажем так, явно не дотягивал до нужного уровня. А ответ из одной фирмы поразил даже видавших виды журналистов своей грубостью. Конечно, риэлторские агентства не могут позволить себе иметь в качестве операторов тонких психологов и искусных дипломатов. Однако соблюдение подобных «мелочей» и есть показатель уровня, достойного элиты. Впрочем, как заметил издатель одного модного журнала: «Для того, чтобы писать о костюме от ARMANI, как минимум, его нужно носить».

Первая: отказ заполнить таблицу. Например, представитель агентства недвижимости СКИП, которое реализует квартиры в жилом комплексе «Элитон», отказался заполнять таблицу, поскольку «в доме осталась только одна непроданная квартира». Причем, как заявили нам в пресс-службе, «только менеджер владеет этой информацией». Однако, когда мы позвонили в компанию как клиенты, заинтересованные в покупке квартиры, девушка-оператор охотно удовлетворила наше любопытство относительно характеристик дома и предложила на выбор несколько квартир. Такая же история произошла у нас с компаниями «Стройтекс» (Белгравия) и «СТ-Групп» (Park House). Не любят застройщики беседовать с журналистами.

Ответная реакция
Реакция была разная.

Так, например, компания «Юниформстрой», поставив своему Green House минус в графе «клубность» и сделав надпись «от $2000» в графе «цена за 1 кв. м не менее $3500», в итоге выставила себе 100%. А «ДОН-Строй», заполнив графы по «Новой Остоженке», описывать остальные свои объекты – «Триумф-Палас», «Северную звезду» и «Воробьевы горы» — вовсе отказался. Представители компании заявили, что «эти жилые комплексы — хорошие, однако к элитным не относящиеся». Представители компаний также отметили, что поскольку теоретическая база у всех разная, то они выработали свое деление домов: бизнес-класс, премиум и de luxe. В соответствии с этим внутренним делением они и позиционируют свои объекты. Прежде чем заполнить таблицу, частичное несогласие с критериями озвучили и компании «Авгур Эстейт» и Blackwood.

Реакция вторая: согласие заполнить таблицу. Характеристики жилых комплексов «Камелот» (Авгур Эстейт), «Трианон» и «Аркада-хаус» (Декра), а также «Новая Остоженка», «Петровъ дом» и «Дом на Остоженке» были описаны в строгом соответствии с таблицей. Представители компании «ДОН-Строй» подтвердили некоторые несоответствия этих объектов выбранным критериям и вписали в таблицу не только плюсы, но и минусы.
Реакция третья: несогласие с критериями элитности, приведенными в таблице. Что ж, как мы и говорили в самом начале, четких критериев на сегодня не существует.

Пусть не расстраиваются те, кто уже приобрел квартиру в «элитном» доме, занимающем в рейтинге далеко не первую позицию, либо вовсе в него не попавшем. Ведь в конце концов выбор делается не из-за модного слова de luxe, а исходя из соображений практической пользы и соответствия выбираемого жилья четко определенным требованиям.

Предупреждение

Уже давно банки предлагают клиентам программы рефинансирования ипотечных кредитов. Но если еще год назад переоформлять кредит шли единицы, то сейчас поток желающих выплачивать долги по более низким ставкам потихоньку увеличивается. Вот только в использовании рефинансирования есть смысл лишь для немногих заемщиков.

Если квартира уже куплена, значит, она хороша в той степени, в которой это необходимо покупателю. Раз уж он остановил свой выбор на конкретной квартире — значит, она его устраивает независимо от того, к какому классу она принадлежит. На этом мы заканчиваем описательную часть и предлагаем вниманию уважаемого читателя наш рейтинг элитного жилья по состоянию на сентябрь 2003 года.

В результате рефинансирования заемщик может изменить практически все параметры своего прежнего кредита. В частности, может быть изменена валюта, увеличена сумма кредита и его срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж. Ряд банков допускает смену предмета залога. Например, заемщик, купивший квартиру в ипотеку пару лет назад в Санкт-Петербурге, может получить кредит на покупку нового жилья уже в Москве. Однако на это идут далеко не все банки. Говорить о замене объекта залога в процессе рефинансирования достаточно сложно, - отмечает Игорь Антонов, директор дирекции развития продуктов ОТП Банка. - Если у клиента есть такая необходимость, то, скорее всего, в рамках типовых программ по рефинансированию ему этого сделать не удастся. Так как фактически речь будет идти о новой сделке с участием еще и продавца новой квартиры.

Сегодня рефинансирование ипотечных кредитов предлагает ЮниКредитбанк, Банк Москвы, Райффайзенбанк, Альфа-Банк, ВТБ 24, Абсолют-банк и еще несколько банков. Прорабатывает возможность введения этой услуги Бинбанк. В ближайшем будущем такую программу планируется ввести, поскольку она даст возможность действующим заемщикам понизить расходы по обслуживанию кредита за счет снижения процентной ставки, а банку сохранить отношения с надежными клиентами, имеющими положительную кредитную историю, - сообщает Вячеслав Пантелеев, заместитель директора департамента ипотечного кредитования Бинбанка. - Спрос на подобную услугу пока невелик, людей пугает сложность организации процесса проведения такой сделки, а также сумма дополнительных расходов, связанных с поиском нового жилья в другом городе и продажей старого, расходов по переоформлению кредита.

Наиболее выгодна эта услуга для тех, кто брал кредит более двух лет назад, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас. Поэтому тем, кто брал кредит год назад (разница с существующими ставками 1-2%), нет смысла менять шило на мыло. На комиссиях за переоформление сэкономить не удастся. Зачастую условия программ рефинансирования совпадают с действующими базовыми программами банка по срокам, валютам и ставкам и прочим дополнительным условиям. То есть заемщикам придется заново пройти всю процедуру кредитования: заплатить комиссию за выдачу кредита, переоформить договоры страхования на новый банк (другой выгодоприобретатель).

В первую очередь программа рефинансирования позволяет перекредитоваться под более низкие проценты, что в большинстве случаев и интересует заемщиков. Если раньше ипотечные кредиты брали под 15-16% годовых, то последнее время рефинансировать их можно было по ставке 10-11%. Соответственно люди экономили до 4% годовых от своей задолженности, считает директор департамента розничного кредитования Газэнергопромбанка Павел Ильин: Но при этом надо учитывать, что сам процесс рефинансирования тоже является затратным. Нередко комиссия банка доходила до 2% от суммы кредита, к которой прибавлялась еще комиссия за его рефинансирование. Поэтому прежде чем рефинансировать кредит, нужно все правильно просчитать и оценить свою выгоду.

Оплата дополнительных расходов в принципе может перекрыть всю выгоду от экономии на процентах. Наиболее оптимальным вариантом для клиента является рефинансирование кредита в своем банке при условии, что банк такие программы предоставляет. В этом случае трудозатраты и финансовые затраты обоих сторон будут минимальны.

При рефинансировании кредита договор страхования оформляется дополнительным соглашением к основному договору на сумму рефинансирования. Срок действия договора страхования равен сроку действия договора кредитования, - рассказывает заместитель генерального директора по страхованию компании ЖАСО Евгений Деревенсков. - Кстати, заемщик может обратиться в страховую компанию с заявлением о расторжении заключенного договора страхования и вернуть часть уплаченной страховой премии в том случае, если задолженность по кредитному договору погашена досрочно или банк не ставит обязательного условия страхования жизни, здоровья или имущества заемщика.

На решение о рефинансировании может влиять надлежащее исполнение обязательств по кредиту, наличие данных о передаче банком-кредитором прав по закладной, ее залоге третьим лицам, сроке осуществления действующим банком-кредитором мероприятий по погашению залога в его пользу, - говорит руководитель блока Ипотечное кредитование Альфа-Банка Илья Зибарев. - Кроме того, клиент не сможет рефинансировать кредит, если в условиях действующего кредитного договора предусмотрен запрет на досрочное погашение кредита.
Австрия страна с захватывающими горными пейзажами и домами потрясающей архитектуры. Если учесть, что купить квартиру здесь дешевле, чем в Москве, то может возникнуть непреодолимое желание остаться там навсегда. Однако приобрести жилье иностранцу в Австрии не так просто для этого необходимо получить специальное разрешение. Во всех тонкостях приобретения недвижимости в Австрии попытался разобраться КДО-Информ.

Требования к заемщикам, желающим рефинансировать кредит, в целом такие же, как по классическим ипотечным программам. Клиент, обратившийся за рефинансированием, оценивается исходя из его текущей платежеспособности и условий рефинансирования (срока кредита, размера процентной ставки), поэтому необходимо представление ряда стандартных документов. Дополнительно предоставляются документы по рефинансируемому кредиту в соответствии с утвержденными требованиями (кредитный договор, выписки по ссудному счету). Но даже до этой процедуры допустят далеко не всех.

Что? Почем? Зачем?
Сегодня купить дом в Австрии подчас дешевле, чем квартиру в Москве. Резкое повышение цен наблюдалось в период с 1987 года по 1994, когда в целом они выросли почти на 150%, а в некоторых пригородах почти в три раза. Однако постепенно поток иммигрантов прекратился и увеличились масштабы строительства - в результате ситуация стабилизировалась. Сегодня в среднем цены на жилую недвижимость в Австрии варьируются от 80 000 евро за небольшую квартиру до нескольких миллионов евро за замок или виллу, говорит директор компании AVC Real Estate Григорий Бабаков. При этом законодательство регулирует уровень цен на недвижимость, которые дорожают в год не более чем на 5-10% в год. Поэтому основная прибыль от вложений в жилые объекты Австрии складывается преимущественно от сдачи ее в аренду, спрос на которую наблюдается в течение всего года. Большое количество туристов приезжает на австрийские просторы и зимой, когда здесь развиваются горнолыжные виды спорта, и летом, когда комфортный теплый климат позволяет заняться водными видами спорта, - рассказывает пресс-секретарь компании Century 21 Россия Ольга Строева.

Европейцы не зря называют Австрию жемчужиной Европы. Эта страна славится своими горнолыжными курортами, роскошными дворцами, замками, древними монастырями и живописными озерами. Высокие налоги и достаточно строгая миграционная политика, с одной стороны, усложняют жизнь в Австрии, а с другой гарантируют социальную защиту и безопасность. Поэтому те, кто выбирает для себя эту страну для проживания, ощущают стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Гуляя по мощеным мостовым Австрии, вдыхая чистый горный воздух и наблюдая за тем, как по улицам проносятся кареты мимо средневековых замков, кажется, что ничто не может потревожить устоев этой свободной и красивой жизни.

Как купить?
Если по цене недвижимость в Австрии в среднем доступнее, чем в Москве, то купить ее намного сложнее. Согласно местному законодательству, всем иностранным лицам, которые хотят приобрести жилые объекты в Австрии, необходимо получить специальное разрешение. Должны быть определенные предпосылки, основными из которых является наличие социального или народнохозяйственного интереса, - констатирует Строева.

Основные покупатели это те, кто хочет обосноваться в Австрии. По словам экспертов, иностранцев интересуют жилые объекты самых разных категорий и размеров - от небольших домиков и шале до шикарных эксклюзивных апартаментов и особняков на берегах озер. При этом наибольшим спросом пользуются квартиры и дома элитного класса в престижных районах страны. Если же речь идет о покупке коммерческой недвижимости или земли в Австрии для развития бизнеса, то все внимание сосредоточено на районах с горнолыжными курортами или озерами, - поясняет Ольга Строева. Те же, кто хочет заработать на аренде в Австрии, часто отдают предпочтение мини-отелям. Доходность от вложения средств в мини-отель равна примерно 6-8%. Однако не стоит забывать, что приобретение такой недвижимости это, прежде всего, бизнес, который придется управлять самому, ведь на зарплату наемному персоналу будет уходить весь доход от сдачи номеров, предупреждают эксперты. Цены на квадратный метр отеля колеблются в зависимости от региона от 1600 евро за квадратный метр в землях Бургенланд, Нижняя Австрия до 2000-2500 евро в популярных туристических курортах типа Зальцбурга, Тирола, Вены. В среднем площадь мини-отеля составляет не менее 500 кв. метров, что при цене около 2000 за один метр составляет примерно 1 млн.евро. Специфическая ситуация на рынке недвижимости Австрии с жестким регулированием цен со стороны государства и пресеканием любых форм спекуляции, а также весьма низкая доходность от роста цен на жилье делает целесообразным покупку для жизни не дома или квартиры, а именно мини-отеля ведь это не только возможность жить в собственном доме, но и свой собственный бизнес, и заработок на жизнь, - советует О. Строева.

Но не стоит опускать руки, советует Юлия Титова. Так, без разрешения комиссии приобрести недвижимость может австрийская юридическая фирма, где владельцами более 50% уставного капитала являются австрийские граждане. Поэтому в случае большой заинтересованности в покупке недвижимости в этой стране легче всего приобрести ее на юридическое лицо, зарегистрированное в Австрии или другой стране ЕС. В случае открытия австрийской фирмы (самая простая форма аналог ООО, то есть GmbH) понадобится соблюдение двух условий: один из учредителей обязан быть гражданином Австрии, а компания должны быть зарегистрирована на ее территории. Регистрация стоит 2 5 тыс. евро, кроме того, потребуется внести часть уставного капитала в размере около 18 тыс. евро, - рассказывает Титова. По словам эксперта, обычно процедура выдачи разрешения на покупку недвижимости занимает около трех месяцев.

В каждой из девяти федеральных земель Австрии этот вопрос рассматривается в своде местных земельных законов, объясняет Григорий Бабаков. Законы в некоторых землях предъявляют повышенные требования к иностранцам. Легче всего получить разрешение на приобретение недвижимости в Вене, - отмечает он. Если в Бургенланде, Верхней или Нижней Австрии для покупки нет почти никаких ограничений, то в Тироле, Форарльберге и некоторых районах Зальцбурга, наоборот, это крайне затруднительно, - поясняет руководитель отдела зарубежной недвижимости компании БЕСТ-Недвижимость Юлия Титова. Потенциальный владелец должен прожить в стране три года, доказать, что Австрия центр его жизненных интересов, представить рекомендации. Ни одна сделка не вступит в силу без одобрения Комиссии по передаче собственности (Grundverkehrskommission), - рассказывает она.

Расходы на покупку
Налог на добавленную стоимость (Umsatzsteuer, или сокращенно USSt) в заявляемую цену недвижимости обычно не включают. Его придется платить дополнительно, но если покупатель собирается профессионально заняться сдачей жилья в аренду, то спустя три месяца после сделки можно обратиться в Министерство финансов по поводу возврата НДС.

Все оформление сделки осуществляют при помощи государственного нотариуса. В местном банке открывают счет доверенного лица (Treuhandkonto), куда перечисляют полную сумму. В случае приобретения здания на вторичном рынке продавец получает доступ к счету после успешного перевода собственности на нового владельца. При покупке на стадии строительства компания, реализующая жилье, будет снимать средства со счета частями: первые 40 % при подписании контракта, последние 5 % после выдачи ключей. Происхождение денежных средств обычно не имеет значения, - отмечает Титова. Перевод разрешено осуществлять из любого места. При наличии достаточных гарантий можно получить кредит в местном банке.

Ольга Строева оценивает общие издержки, связанные с покупкой недвижимости в Австрии, в 10-14%. Однако не стоит забывать, что, кроме единовременных оплат, ежегодно придется нести и другие расходы, напоминают эксперты. Эксплуатационные расходы в жилых комплексах выплачиваются ежемесячно и фиксируются на момент покупки, - говорит Бабаков. - Например, на 100-метровую квартиру этот сбор может составить от 100 до 300 евро (не считая электричества, воды и отопления, которые оплачиваются отдельно) в месяц. Существует и земельный налог для частного дома, который составляет около 100 евро в год. Кроме того, если недвижимость в Австрии продают в течение десяти лет после покупки, то в качестве налога выплачивают 50 % прибыли, полученной в результате продажи, - отмечает Титова. Поэтому как бы ни было велико желание поселиться в стране величественных гор и озер, но пред покупкой недвижимости в Австрии стоит очень внимательно взвесить все за и против.

В целом расходы по оформлению квартиры в собственность обойдутся в у 8 9 % от стоимости недвижимости, из которых налог на покупку составляет 3,5 %, нотариальные сборы 3 4 %, а пошлина за регистрацию квартиры равна 1 % стоимости. Агенту по недвижимости за оформление сделки полагаются комиссионные в размере 3 6 % от суммы.

Приблизительно три четверти территории Австрии занимают горы и только 7% равнины. Австрия немецкоязычная страна, где представлены южно-немецкие диалекты. Австрийцы, как и большинство европейцев, имеют смешанное происхождение. В создании австрийского типа история, религия и культура сыграли бóльшую роль, чем этническое происхождение.

Справка
АВСТРИЯ - Австрийская Республика, государство в Центральной Европе. Площадь 83,9 тыс. кв. км. Максимальная протяженность с запада на восток 579 км. Граничит на севере с Германией и Чехией, на западе со Швейцарией и Лихтенштейном, на юге с Италией и Словенией, на востоке со Словакией. Страна делится на девять федеральных земель: Бургенланд, Каринтия, Нижняя Австрия, Верхняя Австрия, Зальцбург, Штирия, Тироль, Форарльберг и город Вена (на правах земли).



Около 78% жителей католики, около 5% протестанты, в основном лютеране-евангелики, 2% мусульмане.



Главная --> Публикации