Главная --> Публикации --> Строительство гаражей в москве может обойтись дороже подготовки олимпиады-2014 Росляк оценил пробки в 5 трлн рублей Сделай сам! Где налоги зарыты... Когда риэлтер не прав

Министерство обороны России выставило на аукцион военный городок 23/1, расположенный в районе станции московской метро Речной Вокзал на улице Левобережной дом 6-ф, за 1,14 млрд руб., а военный городок на Рублевском шоссе, дом 151 за 2,596 млрд руб. Первый лот включал 1 участок площадью 284 сотки, а второй 3 участка площадью 230 соток, 125 соток и 859 соток (или суммарно 12,14 га). При этом существенно поднять цену лотов в ходе аукциона не удалось. Первый лот был продан за 1,145 млрд руб. или на всего 5 млн руб. дороже стартовой цены, а второй за 2,606 млрд руб., или на 10 млн руб. дороже стартовой цены. При этом нужно учесть, что шаг в торговле за первый лот был определен как раз в 5 млн руб., а в торговле за второй лот в 10 млн руб. То есть торговли, по сути дела, не было.

На этой неделе Минобороны удалось-таки провести первый из 20 предстоящих аукционов по продаже военных городков, простаивающих после начала сокращения численного состава вооруженных сил России. При этом военному ведомству удалось продать свои участки по вполне рыночным ценам. Учитывая недавний скандал с продажей Мослесхозом лесных участков по нерыночным ценам, и общую практику нерыночных механизмов распределения ведомственных участков, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости данный эпизод можно считать положительным прецедентом.

По данным Исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья 2008, проведенного аналитическим центром ирн.ru в марте этого года, сотка земли на Рублевском шоссе в пределах 5 км от МКАД стоит порядка $90 тыс., а на Ленинградском шоссе около $50 тыс. Первый лот, участок которого расположен вообще внутри МКАД, был продан из расчета $171,21 тыс. за сотку по курсу Банка России на день продажи. А второй из расчета почти $91,16 тыс. за сотку по курсу Банка России на день продажи.

Победителем аукциона за первый лот стало ООО Мастер Винерс, а за второй лот ООО Бона проджект. К конкурсу были допущена еще одна компания ЗАО Краус М. Формально, количество участников конкурса не велико, и в этом смысле очень напоминает конкурс устроенный Мослесхозом. Усугубляет это сходство еще одна деталь, по данным Ведомостей за обеими компаниями-победителями стоит одно и то же лицо Михаил Прохоров. Однако существенное отличие аукциона, устроенного Мионбороны, от ситуации с Мослесхозом в том, что лоты были проданы по рыночным ценам.

Конечно, участки, выставленные на продажу Минобороны, отягощены неликвидными строениями, из-за этого они в какой-то степени менее ликвидны, чем пустые участки. Данная характеристика в некотором смысле объясняет тот факт, что с первого раза участки на Левобережной и Рублевском продать не удалось. На аукционы, объявленные в начале апреля никто не подал заявок. И все же говорить, что апрельская ситуация полностью спровоцирована наличием на участках неликвидных строений, нельзя. Еще одним из существенных параметров, спровоцировавших так называемый бойкот апрельского аукционы со стороны участников рынка, является наличие неопределенности относительно перспектив Росимущества и РФФИ, которые были задействованы в аукционе в качестве посредников.

На первый взгляд может показаться, что первый лот сильно переоценен. Однако, стоит помнить, что за $50 тыс. продают 1 сотку рядом с Ленинградским шоссе за пределами МКАД, без соответствующих коммуникаций и каких бы то ни было строений. Тогда как первый лот Минобороны располагался внутри МКАД и обладал некоторыми коммуникациями, а общая практика рынка показывает, что наличие каких бы то ни было коммуникаций на участке увеличивает его продажную стоимость, как минимум, в 2 раза.

Наконец, к началу апреля еще не было полностью и окончательно понятна судьба Мослесхоза, продавшего участки по традиционной схеме. Бизнес привык получать участки от государства по цене ниже рынка. Этим славилось само Министерство обороны до прихода туда Анатолия Сердюкова. Именно поэтому тогдашний министр обороны Сергей Иванов передал эту функцию РФФИ. И хотя участки стали продаваться дороже, но достигнуть рыночных расценок РФФИ все-таки не удалось Это и стало формальным поводом, по словам Анатолия Сердюкова, для передачи функции по продаже военного имущества обратно Минобороны.

Раньше РФФИ выступало в роли непосредственного агента по продажам имущества Минобороны. Но министр обороны Анатолий Сердюков остался не доволен результатами продаж и решил отказаться от посреднических услуг РФФИ. Единственное, что осталось в ведении РФФИ, на его счет переводились залоги для участия в конкурсе. При этом по указу президента России РФФИ расформировывается и его функции передаются Росимуществу. В такой ситуации участникам рынка было действительно сложно. Ведь была велика вероятность того, что в ходе расформирования РФФИ и передачи его функций Росимуществу могут затеряться залоги. Эта вероятность еще более усиливалась на фоне того, что РФФИ категорически до самого последнего момента настаивала на том, что именно фонд имеет право продавать имущество Минобороны, а не министерство непосредственно.

При этом даже первый лот, участок которого расположен рядом с метро Речной Вокзал и который был продан из расчета $171,21 тыс. за сотку, может быть реализован в последствии за сумму почти на порядок превышающую цену покупки. Дело в том, что на 1 га московской земли в среднем можно построить порядка 25 тыс. кв. м жилья. Таким образом, на 284 сотках военного городка можно построить 71 тыс. кв. м жилья. По данным Индикаторов рынка недвижимости, средняя цена 1 кв. м жилья в районе метро Речной вокзал в данный момент составляет $5,22 тыс. В итоге, этот участок можно в последствии продать почти за $370 млн, тогда как куплен он был за $48,6 млн. То есть цена земли в проекте может составить около 13%, что является хорошим уровнем. Нередко этот показатель оказывается выше.

Однако после того, как первый аукцион был сорван, некоторые представители министерства предложили снизить стартовые цены за участки. Но Анатолий Сердюков настоял на своем. И оказался прав. Как бы ни был узок круг юридических лиц, участвовавших в первом аукционе, это были те, кто перечисли полагающийся для участия залог. Таким образом, все формальные правила были соблюдены, а участки удалось продать по рыночным ценам.

В то же время, если общая площадь оставшихся 18 48 нераспроданных военных городков пропорциональна проданным двум, и на рынок по прозрачным правилам может поступить от 130 до 350 га, эти несколько сотен гектар ситуации не изменят. Но стоит учитывать тот факт, что продажа военных городков возникла на фоне сокращения численного состава российской армии. Военные городки стали просто пустовать. Сейчас на балансе Минобороны находится суммарно более 20 млн га земель. При этом около 1% из этих 20 млн га расположено в городах. А с 1992 года численный состав вооруженных сил России сократился почти в 2,5 раза, с почти 2,7 млн человек, до почти 1,1 млн человек.

Конечно, с учетом того, что участки Минобороны были проданы дороже, чем это происходило раньше, рентабельность данного проекта оказывается ниже обычной ситуации. Но это не означает, что данная рентабельность низкая. А тот факт, что в данном случае участки были проданы по прозрачным правилам, только повышает ценность данного прецедента. Ведь, главная сложность со строительством в Москве, да и по всей России в том, что распределение участков происходит очень медленно и по не прозрачным правилам. Учитывая желание Минобороны в течение ближайшего времени продать от 20 до 50 военных городков по тем же правилам, что и первый аукцион, ситуация с распределением строительных участков может в корне измениться.

Строительный бум в России привел к появлению проблемы, которую еще 10 лет назад никто из специалистов всерьез даже не рассматривал. Представители российских девелоперов утверждают, что на фоне значительного роста строительного рынка и увеличения количества эксклюзивных проектов нашей стране не хватает талантливых архитекторов. Однако в рыночных условиях вакантное место, особенно хорошо оплачиваемое, долго быть свободным не может, и этот вакуум постепенно стали занимать иностранные проектировщики.

Естественно, говорить, что необходимая площадь военных городков, расположенных в городских центрах, сократилась прямо пропорционально сокращению численности вооруженных сил России нельзя. Но и утверждать, что высвободившаяся площадь исчерпывается 350 га, тоже не стоит. При этом нерационально используется большое количество земли, оснащенной инженерной инфраструктурой, не только в Минобороны. В итоге, по оценкам аналитического центра ирн.ru, заявленные 50 военных городков только пробный камень. И если все аукционы удастся провести так же прозрачно, это может принципиально повлиять на рынок, так как его может захлестнуть гораздо более мощный поток из земель, нерационально используемых всеми министерствами и ведомствами.

Среди проектов, которые были реализованы в российской столице в конце прошлого столетия с помощью зарубежных архитекторов, можно назвать здание Совмортранса в Рахмановском переулке, в проектировании которого принимали участие австрийцы Патрик Ляйбетзедер и П.Хабрик, Дом тысячелетия (Millenium House) на Трубной улице, чей проект был создан британским архитектором Джеймсом Мак Адамом.

Иностранцы в России
Иностранные архитекторы впервые начали работать в современной России еще в 90-х годах прошлого века. Однако в то время сфера их интересов ограничивалась только Москвой.

Однако все эти проекты были точечными и практически не привлекли внимания неархитектурной публики. Ситуация изменилась в начале века, когда с развитием российской экономики иностранные архитекторы стали востребованы в ряде крупных городов.

Кроме того, известный итальянский архитектор Джованни Бартоли модернизировал магазин Весна на Новом Арбате и спроектировал сеть киноплексов для компании Инвесткинопроект, в том числе и столичный Киноплекс на Ленинском. Американская архитектурная компания Altoon+Porter помогала проектировать и строить торгово-развлекательный комплекс Атриум на Садовом кольце.

Помимо Хадид, своим вниманием Россию почтили и такие архитектурные гуру, как Эрик ван Эгераат (Нидерланды) и сэр Норманн Фостер (Великобритания).

В 2005 года знаменитая Заха Хадид представила свой проект небоскреба Живописная Тауэр компании Капитал Груп в Хорошево-Мневниках в Москве, а уже в следующем году она предложила Moscow City Group проект нового Экспоцентра на Краснопресненской набережной, 14, а компании ДоминионМ - проект бизнес-центра Шарикоподшипниковской улице. В 2008 году Хадид участвовала в конкурсе на лучший проект музейного центра PermMuseumXXI в Перми.

Что касается Фостера, то его, пожалуй, можно назвать самым любимым в России архитектором: на его счету в Москве проект реконструкции гостиницы Россия, проект башни Россия в ММДЦ Москва-Сити, проект реконструкции ГМИИ имени А.С.Пушкина и проект Хрустальный остров, в Петербурге - проект бизнес-комплекса на Московском проспекте, во Владикавказе - проект культурного центра общекавказского значения и в Ханты-Мансийске - проект эко-комплекса Югра.

Первый участвовал в проектировании скандально известного комплекса Город столиц Капитал Груп, спроектировал торгово-развлекательный комплекс Вершина в Сургуте для группы компаний СКУ, а также занимался созданием генплана Ханты-Мансийска. Однако, безусловно, больше всего Эгераат известен в России как автор насыпного острова Федерация у побережья Сочи.

Этот список можно было бы продолжить и дальше, но и без этого очевидно, что в нашей стране, с одной стороны, существует благодатная почва для проектировщиков из-за рубежа, а с другой - в России действительно есть в них потребность. Чем же так привлекают архитекторы-иностранцы отечественных девелоперов?

При этом и Хадид, и Эгераат, и Фостер - наиболее известные, но далеко не единственные иностранные проектировщики в нашей стране. В России работали или работают архитектурные бюро Eller+Eller Architekten (Германия), Wilkinson Eyre Architects (Великобритания), RMJM (Великобритания), ValodePistre (Франция), Behnisch, BehnischPartner (Германия), SWECO (Швеция), Swanke Hayden Connell Architects/SHCA (США), OMA (Нидерланды), NBBJ (США), ABB Architekten, ar.te.plan GmbH, ASP Architekten Schweger Partner.

В России всего в настоящее время работают около 12 тысяч отечественных архитекторов, причем 3 тысячи из них ведут свою деятельность в Москве и Санкт-Петербурге, а оставшиеся размазаны тонким слоем по всем остальным регионам нашей страны, - подчеркивает он.

Исчезнувшее мастерство
Однозначного ответа на этот вопрос эксперты, опрошенные РИА Новости, не дали. Например, как считает генеральный директор архитектурного бюро ABD architects Борис Левянт, увеличение частоты сотрудничества российских строительных компаний с иностранными проектировщиками во многом обусловлено тем, что в настоящее время российские архитекторы зачастую просто не успевают справиться с тем объемом заказов, который свалился на них в последние годы.

Вице-губернатор подчеркивает, что ранее, еще в советское время, в его области, работал специальный институт, занимавшийся проектированием необходимых для региона зданий и комплексов. Однако в 1990-е годы объемы строительства у нас значительно упали, и архитекторам пришлось заняться другими видами деятельности. Теперь приходится искать проектировщиков своих объектов на стороне, - признает он.

В свою очередь, первый заместитель губернатора Челябинской области Владимир Дятлов полагает, что время, когда мы в основном привозили проекты на выставки за границу в поиске денег на их реализацию, прошло. Теперь российские инвесторы способны собственными силами реализовать свои идеи, однако знаний того, как это лучше сделать, не хватает.

И действительно, соглашается генеральный директор входящего в группу компаний СЗНК ЗАО Строительный коцерн ГлавПромСтрой Юрий Харитов, творческие порывы отечественных архитекторов долгое время разбивались о бетонную стену строительного комплекса: Смелые идеи тонули в коридорах домостроительных комбинатов и заводов железобетонных изделий. Архитекторам приходилось подстраиваться под ту номенклатуру, которая выходила с конвейера. Сейчас многое изменилось, но определенный консерватизм подходов все же остался.

В то же время Левянт отмечает, что если профессионализм некоторых российских архитекторов и уступает иностранным, то не в силу кризиса 1990-х. Ментально российская архитектура была разгромлена после Хрущева, когда статус архитектора-профессионала был сведен к нулю, - доказывает он. - Только сравните: сразу после окончания института в 1970-х годах выпускник архитектурного вуза получал зарплату 90 рублей в месяц, а выпускник строительного вуза - 150-180 рублей в месяц. Откуда же было взяться сильным, независимым людям, которые будут развивать свою профессию?.

Главный недостаток российских архитекторов - отсутствие ориентированности на коммерческую составляющую проекта. Задача девелопера - достичь максимальной доходности проекта. Российские архитекторы настроены в большей степени на красоту, чем на практичность. В отличие от них, западные архитекторы понимают задачу извлечения максимальной доходности из проекта, - поясняет исполнительный директор заказчика проектов AFI Development компании Стройинком-К Дмитрий Кашинский.

Вместе с тем, утверждают представители девелоперских компаний, кроме недостатка рабочих рук на родине, у строителей и инвесторов есть и другие причины, чтобы искать архитекторов для своих проектов за пределами России.

Российские архитекторы порой слепо следуют СНиПам и ГОСТам, забывая о коммерческой составляющей проекта, и в результате эффективная площадь здания может быть намного ниже, по сравнению с тем, если бы то же самое здание проектировал западный архитектор, - констатирует она, добавляя, что большинство российских архитекторов начинают планирование здания с фасада, в то время как западные специалисты сначала смотрят на внутренние планировки.

С ним солидарна и старший консультант департамента консалтинга и оценки компании DTZ Наталия Бидненко.

Основное отличие иностранных архитекторов от русских в том, что они максимально следуют букве договора, - констатирует она.

Как добавляет вице-президент по консалтингу GVA Sawers Эвелина Павловская, кроме невнимательности в процессе проектирования к практической стороне того или иного объекта, для российских архитекторов также характерно недостаточно серьезное отношение к контрактным обязательствам.

Нет причины верить в то, что российские дизайнеры и архитекторы уступают в своей компетентности дизайнерам и архитекторам из Франции, Англии или Германии. Очевидно, что подход к архитектуре различается в разных странах, - указывает он.

Специфика ментальности
Вместе с тем, подчеркивает известный архитектор Эрик ван Эгераат, нельзя сказать, что мастерство российских проектировщиков в значительной степени уступает мастерству иностранных архитекторов.

Например, в Германии архитекторы обращают много внимания на техническую сторону, а в Великобритании архитекторы очень консервативны и иногда даже немного механистичны в своем подходе, - приводит он пример. - В общем, можно сказать, что российские архитекторы склонны в своих проектах к большим масштабам идей, к монументальности. Это часть российской культуры.

По мнению Эгераата, причины различия между российскими и западными архитекторами нужно искать в ментальности специалистов разных стран, а также в том, в каких условиях они учились работать.

Их слабая черта - это неумение соединить свои идеи с финансовой стороной вопроса или с проектированием той большой социальной или бизнес-инфраструктуры, которая необходима для реализации проекта, - думает архитектор.

В то же время, замечает Эгераат, российские архитекторы немного отстают от западных коллег из-за того, что долгое время работали в условиях системы, когда финансовая составляющая не была главным фактором принятия решений.

При этом финансовый директор Уткина заводъ девелопмент, член закрытого клуба Общество зодчих Петербурга Денис Гладыш отмечает, что, как правило, зарубежные архитекторы работают лучше на торговых и складских площадях, а российские неплохо себя зарекомендовали при проектировании жилья и офисов.

Впрочем, подчеркивает Левянт, когда речь идет о преимуществах иностранных проектов перед российскими, то вряд ли стоит говорить о преимуществах, касающихся каких-либо профессиональных навыков. Западные архитекторы при работе над объектом, как правило, используют уже имеющиеся наработки своего бюро, им нет необходимости создавать что-то принципиально новое. Главное для них - выдержать хороший коммерческий уровень проекта, - объясняет он. - Если российские проектировщики примут за факт, что при получении заказа им не нужно каждый раз выдумывать архитектурное чудо, работать и конкурировать им станет намного легче.

Коллеги и конкуренты
Как рассказывает руководитель пресс-службы корпорации Знак (реализует проект комплекса Гран-При с ипподромом международного класса) Иван Кузнецов, при реализации своих проектов Знак использует как международный, так и российский архитектурный опыт.

Российские компании сталкиваются с наибольшими трудностями при проектировании складских и торговых помещений, прежде всего, из-за узкой специфики и быстрой технической революции в этих сегментах. Наши архитекторы не справляются с правильным проектированием логистических и торговых потоков, - утверждает он.

Как указывает Кузнецов, в первом случае выбор проектировщика-иностранца был обусловлен тем, что девелопер стремится создать качественно новый уровень инфраструктуры окружающей территории.

24 апреля мы объявили о заключении договора с французским архитектурным ателье Anthony BecchuTom Sheehan на подготовку проектной документации ипподрома международного уровня, входящего в комплекс Гран-При. С другой стороны, мы активно сотрудничаем при подготовке проектной документации и гепланировании 7,5 тысяч гектаров территорий, на которых будут реализовываться девелоперские проекты корпорации Знак, с российскими проектировщиками, в частности - с НИиПИ Градостроительства Московской области, - говорит он.

Однако схема, при которой проект поручается тем архитекторам, которые способны лучше его выполнить, далеко не единственная в практике российского девелопмента, отмечают эксперты. Все чаще и чаще, соглашаются они, российские строители нанимают зарубежных архитекторов для разработки концепции проекта, а затем передают созданную иностранцами концепцию российским проектировщикам для адаптации к российской строительной и юридической практике.

Поэтому мы искали проектировщика с опытом реализации подобных проектов, обладающего самыми современными технологиями, - подчеркивает Кузнецов.

В то же время, как указывает Левянт, при таком подходе зачастую получается, что имя западного архитектора как автора того или иного российского девелоперского проекта номинально, а основную работу за него делают российские архитекторы.

DTZ в основном работает с западными архитекторами, однако, когда концепция подготовлена, к работе привлекаются российские архитекторы, которые помогают доработать проект, чтобы он прошел согласования. Таким образом, работа российских и зарубежных архитекторов не может рассматриваться как работа конкурентов, - уверена Бидненко.

Кто и сколько стоит
Не менее больным, чем вопрос о возможности адаптировать иностранный проект к российским условиям, является и вопрос об оплате труда - и российских, и зарубежных архитекторов.

Однако, предупреждает собеседник агентства, многие московские архитекторы уже не согласны довольствоваться только ролями второго плана: Мы уже не занимаемся адаптацией: либо работаем на равных, либо не работаем вообще.

Вместе с тем, признается Дятлов, в Челябинской области на фоне строительного бума и дефицита архитекторов зарплата даже рядовых специалистов составляет порядка 150 тысяч рублей в месяц.

Стоимость услуг отечественных архитекторов ниже стоимости услуг зарубежных. Но если говорить об уровне обычного проектного бюро, то разница не слишком очевидна. Заметной она становится, когда к проекту привлекаются гранды, гонорар которых, как правило, несравним даже с годовым бюджетом проектного бюро в России, - отмечает Халитов.

Конечно, это зависит от каждого конкретного случая, но, насколько я знаю, тендерные предложения архитекторов находятся в одной ценовой нише. Но гонорары известных российских архитекторов иногда превышают вознаграждение западных коллег в полтора-два раза. Они могут диктовать свои условия, потому что в России действительно очень немного талантливых специалистов, - полагает он.

Мнение, что услуги российских архитекторов могут стоить дороже, чем услуги западных, выражает и директор по коммерческой недвижимости ОАО Межрегиональная девелоперская компания Андрей Марусов.

Зарплата архитектора-стажера, как правило, составляет 20 тысяч рублей в месяц, а обычного архитектора - 36-48 тысяч рублей, и это та сумма, которую сотрудники получают на руки, - рассказывает он.

Впрочем, Левянт это не подтверждает, хотя и не опровергает.

Проблема в том, что, выпускаясь из вуза, молодой архитектор может, конечно, зарабатывать гораздо больше тех сумм, которые я вам назвал - на том же коттеджном строительстве или при проектировании частных интерьеров, например. Но профессионалом, который умеет выполнять по-настоящему сложную работу, он при этом не становится. Поэтому перед молодыми архитекторами в самом начале их карьеры встает дилемма - либо много денег здесь и сейчас, либо перспективы и интересные объекты в будущем, - говорит архитектор.

При этом, признает Левянт, ведущий архитектор проекта и тем более глава архбюро получают гораздо больше, но насколько - не может сказать, ссылаясь на коммерческую тайну.

Суммы по разработке дизайн-идеи могут колебаться от 40 до 500 тысяч евро в зависимости от задания, его глубины и скорости его проработки. Цена не зависит от того, иностранец взялся за работу или россиянин. Для работы в любом городе России иностранцы всегда обозначают величину транспортных и накладных расходов - от 6 до 10 тысяч евро за визит, - поясняет она.

Но оценить оплату труда архитектора на крупном проекте все же можно. Как отмечает Павловская, большинство архитекторов работают на основании так называемой lump sum за фиксированный объем работ плюс всегда обозначают свои rates за дополнительную работу.

Российское бюро предоставляет девелоперу первоначальный проект, затем девелопер вносит изменения, архитектор дорабатывает проект, снова вносятся изменения, проект дорабатывается дальше, и так далее, пока проект не будет доработан заказчиком. С западным бюро работа построена по-другому: бюро предоставляет ограниченное количество вариантов. В случае, если ни один вариант не подходит, за последующие варианты архитектор снова берет плату, - рассказывает собеседник РИА Новости.

Впрочем, уточняет Кашинский, подходы российских и зарубежных архитекторов различаются и при подготовке полученного задания

Российские архитекторы бережнее и внимательнее относятся к архитектуре отечественных городов, больше знают о российской практике согласований строительных проектов и, наконец, гибче относятся к пожеланиям своих заказчиков.

Как полагают практически все представители строительных компаний, опрошенные агентством, сотрудничество с российскими архитекторами почти всегда, когда речь идет о профессионалах, намного предпочтительнее для девелоперов, работающих в нашей стране.

Таким образом, подчеркивают специалисты, иностранные архитекторы не являются, безусловно, лучшей альтернативой архитекторам российским: зарубежные проектировщики просто уже стали еще одной, полноправной частью российского рынка строительных и архитектурных услуг, с которой на равных приходится конкурировать проектировщикам из России.

Однако, вздыхают девелоперы, пока, к сожалению, найти хорошего российского архитектора намного сложнее, чем хорошего иностранного: ведь те, кто действительно хочет и умеет проектировать современные и качественные объекты, завалены работой на несколько месяцев вперед.

Распоряжение № 2009-РП от 3.11.2003 "в целях повышения качества проектных решений" обязывает все причастные к архитектурным проектам городские службы (Москомэкспертизу, Инспекцию Госархнадзора и Объединение административно-технических инспекций) не допускать строительные фирмы к работам с марта 2004 года "без наличия положительного заключения по результатам технической оценки рабочей документации, утвержденного ГУ центр "Энлаком".


Городское правительство выпустило распоряжение, которое грозит еще сильнее осложнить процедуру согласований московских строительных проектов. С марта 2004 года все проекты новых зданий должны проходить оценку устройства и отделки фасадов в городской фирме. Эксперты утверждают, что на скорости прохождения документов это не отразится, строители пока уверены в обратном.

Проверять будут все, чем облицован и утеплен дом, начиная с конструкции несущих стен и заканчивая маркой краски. Городские власти уверяют, что дополнительная проверка пойдет только на пользу зодчим, которые иногда заходят слишком далеко в создании ажурных конструкций, лепнины и прочих архитектурных излишеств, а также убережет головы москвичей от последствий некачественной работы и плохо совместимых импортных материалов.

По сути это означает появление в строительной структуре еще одной контролирующей инстанции. Экспертно-научный центр "Энлаком" обязан в месячный срок представить в мэрию расценки на свои услуги и четко обозначить критерии технической оценки новых фасадов. Как пояснили "Известиям" в "Энлакоме", их экспертиза будет касаться не только внешнего вида фасадов и цвета стен (эти параметры давно регламентируются городскими нормами), но и технологии их изготовления. Исключение сделано только для домов типовых серий и уже согласованных индивидуальных проектов.

Пока неизвестно, коснется ли распоряжение мэрии только новых проектов или со временем у строительных инспекторов созреет желание проверить соответствие строительным нормам всех построенных в Москве фасадов. По данным Москомархитектуры, сейчас в городе идет одновременное строительство 10 тыс. объектов разной величины. Новый документ предписывает "Энлакому" обращать "особое внимание на объекты, фасады которых выходят на магистрали и улицы, имеющие градообразующий характер". Поскольку само понятие градообразующего характера никакими документами не определено, у экспертов "Энлакома" есть все шансы сделать свою фирму одной из самых грозных структур на городском строительном рынке.
На что может рассчитывать временный жилец строго по закону? Отвечаем на больные вопросы наших читателей.

- Любая необходимость дополнительных согласований и экспертиз - это удлинение технологической цепочки и дополнительные расходы для любой строительной фирмы, - прокомментировали "Известиям" в пресс-службе компании "Конти", которая специализируется на строительстве в Москве "нетипичных" объектов - высоток и элитных жилых комплексов. - С другой стороны, введение единых стандартов фасадных работ - это правильно, поскольку облегчает работу строителей с точки зрения подбора материалов и технологии.

По закону не позднее чем за три месяца до истечения срока договора хозяин жилья должен предложить нанимателю заключить новый. При этом собственник квартиры может сохранить те же условия найма, либо изменить их, в том числе повысить плату, переложить на жильца коммунальные платежи и др.

Договор об аренде заканчивается, хозяин молчит...
Мы с хозяином квартиры, которую я снимаю, заключили договор найма на один год. Через две недели срок истекает. Я хочу жить здесь дальше, хозяин пока молчит. Как мне лучше быть: самому просить продлить договор? Может ли при этом хозяин изменить условия, повысить плату?
Сергей Потапов, Москва.

Если срок договора истекает, а собственник квартиры молчит, не заявляя ни о продлении найма, ни об отказе сдавать, то ситуация складывается на руку нанимателю. В таком случае договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

У хозяина-наймодателя также есть право отказаться от продления отношений с квартиросъемщиком, предупредив в тот же трехмесячный срок. Обратите внимание: по закону такой отказ допускается только при условии, что жилье вообще не будет сдаваться в течение следующего года (ст. 684 Гражданского кодекса РФ).

Кто платит за коммуналку: жилец или собственник?
Уточните: кто должен оплачивать коммунальные услуги в съемном жилье?
Мария Климова, Пушкино.

Так что вам выгоднее тихо дожидаться продления договора, не беспокоя хозяина напоминаниями.

Если такой пункт письменно не оговаривался, то применяется общее правило статьи 678 Гражданского кодекса РФ: наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

- Этот вопрос решается по согласованию хозяина с нанимателем при заключении договора.

Квартиранту:

Ты мне - я тебе
Составляем договор. Какие документы готовить

Хозяину квартиры:

требуется только паспорт, собственнику квартиры рекомендуется сделать себе копию этого документа. Кстати! В договоре укажите показания счетчика электроэнергии на момент вселения.

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру;

- паспорт,

Подобные меры предосторожности позволяют избежать серьезных проблем в дальнейшем. Например, на вас не повесят долги за звонки по межгороду, которых вы не делали. Или, что еще хуже, не выяснится, что вы договаривались не с настоящим владельцем квартиры.

- справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и за услуги телефонной связи.



Главная --> Публикации