Главная --> Публикации --> Хитроумные застройщики Рынок офисной недвижимости продолжает умеренно расти Самые главные архитектурные потери москвы Свободный доступ Еще один штат подает в суд на countrywide за ипотеку

Рублевое снижение цен затронуло квартиры всех массовых типов. В среднем панельные и блочные дома за последнюю неделю подешевели на 0,5%, а монолитные и кирпичные на 0,3%. При этом более всего, на 0,7 и 0,6%, упал в цене квадратный метр в современных панельных домах и панельных домах старой постройки. Менее всего, на 0,1 0,2%, подешевели квартиры в сталинских домах и в домах типовой кирпичной постройки.

Период роста цен на столичную жилую недвижимость, возможно, подошел к концу. Как сообщил вчера портал недвижимости мeтринфо.ру, за неделю с 14 по 21 июля средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве в рублевом исчислении понизилась на 500 руб., до 137 722 руб. Удешевление жилья в Москве произошло впервые с января и пока касается лишь рублевых цен. В долларовом исчислении из-за снижения курса доллара к рублю московское жилье продолжило дорожать, цена предложения по данным аналитического центра ирн.ru выросла за последнюю неделю на 0,8% до 5941 долл. Опрошенные НГ аналитики предрекают стагнацию цен на столичное жилье с возможным незначительным снижением.

Сейчас сбываются наши ранние прогнозы о том, что после майских праздников рынок остановится и начнется стабилизация цен или их небольшая коррекция назад, прокомментировал НГ снижение рублевых цен руководитель ирн.ru Олег Репченко. По его словам, основной тренд сейчас заключается в том, что рынок затормаживается и практически остановился.

С конца прошлого года жилье в Москве почти все время дорожало. Лишь во вторую неделю января был зафиксирован аналогичный откат примерно на 500 руб., да во вторую неделю июня жилье подешевело на символические 6 руб. за квадратный метр. Впрочем, такое незначительное снижение можно отнести к статистической погрешности, когда речь идет о суммах свыше 135 тыс. руб. за квадратный метр. В целом же с начала года, по данным мeтринфо.ру и ирн.ru, цена квадратного метра выросла на 24,7% в рублях и на 32,6% в долларах, что значительно выше текущей инфляции, которая к июлю, по данным Росстата, разогналась до 15,1% в годовом исчислении. Такие темпы удорожания жилья на фоне нестабильности на фондовом рынке делали столичную недвижимость чрезвычайно привлекательным инструментом инвестирования. Лишь в мае июне рост рублевых цен сравнялся с уровнем инфляции, хотя в долларовом выражении квадратный метр в Москве по-прежнему дорожал на 2 3% в месяц.

Гендиректор Russian Researsh Group (RRG) Денис Колокольников отмечает, что темпы роста рынка снизились, но он продолжает потихоньку расти, хотя тенденция к его стабилизации и присутствует. По его данным, рынок стабилен, так как объем предложений квартир находится на минимальном уровне и накопления предложения пока не происходит.

Происходящее на рынке закономерно, так как уровень столичных цен давно превосходит тот показатель, который должен соответствовать так называемому понятию справедливый цены, считает гендиректор другого портала недвижимости Rway Александр Крапин. Квадратный метр жилья должен стоить чуть больше одной зарплаты одного работающего, тогда как у нас это превышение составляет 4 5 раз, и даже на жилье экономкласса цены на московском рынке сейчас перевалили за отметку в 6 тысяч долларов за квадрат, что очень много, пояснил эксперт, добавив, что товары на любом рынке не будут покупаться, если их цена превышает возможности платежеспособного спроса. Крапин считает, что осенью начнется первое снижение цен предложений на столичном рынке, а рублевые данные последней недели, возможно, являются первым звонком осеннего снижения цен. Вместе с тем Крапин призвал не делать поспешных выводов из данных одной недели. По его словам, возможно, что это случайная флуктуация.

Что касается более отдаленных перспектив, то существуют самые разные прогнозы развития столичного рынка недвижимости. Отдельные эксперты предсказывают возможность пятидесятипроцентного обвала цен на московские квартиры. Однако Репченко считает такой сценарий невероятным, прежде всего из-за ограниченности предложения. Имеются также и апологеты вечного роста цен на недвижимость, которые будут и дальше нас убеждать, что он продлится еще много лет и через некоторое время цена столичного квадрата превысит 6 тысяч долларов, а затем достигнет и 10 тысяч долларов, но такого тоже не будет, полагает эксперт.

По мнению Репченко, до осени цены будут незначительно плясать вверх-вниз, в зависимости от выборки квартир, которые в данный момент имеются в продаже. Осенью станет понятно, что будет дальше, но думаю, что новой волны подорожания не будет, и в этот период может начаться более заметная коррекция цен вниз, предположил Репченко.

Несколько иного мнения придерживается Денис Колокольников. Рынок показал неоднократную тенденцию к цикличности, и если предыдущие периоды роста и стагнации повторяли предшествующий период, то, возможно, сейчас колебательный характер этой амплитуды и уменьшится, и периоды роста и стабилизации цен на рынке отныне не будут такими длительными, как ранее, предположил Колокольников. В Москве уже много лет строится один и тот же объем жилья, при этом средний размер квартир становится больше, а их количество снижается. В целом предложение на московском рынке не увеличивается, а значит, предпосылок для снижения цен нет, заключил эксперт.

По мнению Крапина, в ближайшие месяцы жилье в Москве будет дешеветь на 1 2%, максимум на 3% в месяц. Снижение цен в первую очередь затронет жилье среднего ценового диапазона, которое наиболее интенсивно покупалось с исключительно спекулятивными целями в период максимального роста цен в конце 2005-го первой половине 2006 года.

Заработок риэлтора равен цене иллюзий его клиента
Стараясь привлечь клиента, современный специалист по недвижимости нередко указывает недостоверную информацию о величине своего вознаграждения. Занижает ее на словах. Или вынуждает клиента оплачивать работу, которую фактически не производит. В обоих случаях расходы ложатся на плечи обратившегося за помощью человека. Однако неразумных трат можно избежать, хотя это и стоит определенных моральных усилий, поскольку риэлторы расстаются с деньгами крайне неохотно. Самое сложное выдержать психологический прессинг.

Отметим, что сообщение о первом с 2007 года недельном снижении рублевых цен на жилье в Москве совпало с обнародованными вчера Росстатом малоутешительными данными о строительстве жилья в целом по России. Несмотря на предшествовавшую прошедшим выборам в Госдуму и президента России мощную пиар-кампанию приоритетного нацпроекта Доступное жилье, количество заложенных год-полтора назад, в разгар пиар-кампании, квадратных метров почти не увеличилось. Во всяком случае, сейчас подходят сроки сдачи заложенных в то время домов и выясняется, что показатели выросли крайне незначительно. По данным Росстата, в первом полугодии в стране было построено 21,7 млн. квадратных метров жилья, что всего на 2,9% больше, чем за аналогичный период 2007 года. При этом во втором квартале вообще отмечено снижение темпов сдачи жилья по сравнению с прошлогодними. Жилья было построено на 1,1% меньше, чем во втором квартале 2007 года после роста на 7,8% в первом квартале 2008 года. Зато в ценовом выражении в первом полугодии было сдано жилья на 1 трлн. 788,7 млрд. руб., что на 22,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Так что темпы удорожания строительства оказались в восемь раз выше, чем темпы наращивания объемов возведения жилья. С такой динамикой рассчитывать на долгосрочное снижение цен на жилую недвижимость в общероссийском масштабе не приходится.
Риэлторы делятся на порядочных и недобросовестных. Последние - самые настоящие мошенники - заведомо ищут тех, кого можно облапошить. О них мы поговорим в другой раз. А сейчас хочется заострить внимание на законных способах вытягивания денег из карманов клиентов.

Аванс или задаток?
Как известно, чтобы удержать выбранную квартиру, необходимо заплатить некую сумму. В этом случае, продавец квартиры не имеет право увеличивать цену или искать другого покупателя. Такой денежный взнос называется задатком. Задаток несет в себе определенные юридические обязательства. Согласно договору, отказ от сделки по вине покупателя, внесшего задаток, кончается для него потерей внесенных денег. Если же сделка срывается по вине продавца, то он возвращает задаток покупателю, причем довольно часто в двойном размере.

Чтобы лучше понять, как происходит вытягивание денег, разберем несколько наиболее часто встречающихся ситуаций:

Элементарное незнание этих понятий приводит к тому, что продавец не может воспользоваться более выгодным предложением, возникшим после получения им аванса. Выгода может измеряться несколькими тысячами евро. При этом, если риэлтору нужно провести эту сделку, он сделает все возможное в рамках закона, чтобы вы даже и не подумали о возникшем предложении.

Аванс - это фактически предоплата, поэтому в случае отказа от сделки авансодатель получает внесенные средства обратно и все.

Между де юро и де факто
Предположим, вы продавец. Вашу жилплощадь решено продавать за 100 тыс. у.е. Покупатели не спешат с предложениями. Вдруг появляется тот, кто готов совершить покупку, но не более, чем за 98 тыс. у.е. Поскольку, вы давно ждете и были уже готовы снизить продажную стоимость, то соглашаетесь на эту уступку. Однако реально квартира может быть продана за 103 тысячи или больше, просто вы об этом не знаете. Наоборот, вы довольны, потому что риэлтор сделал вам скидку за обслуживание запросил не 6%, а 5%. То есть 98х5:100 =4,9 тыс. у.е. (в итоге вы получили на руки 98-4,9=93,2 тыс. у.е.) Мог бы запросить и 4%, при этом организовав продажу за 107 или 110 тыс. у.е.

Совет здесь. Обязательно изучайте свои права! Риэлтор не должен навязывать вам свою игру.

Всемогущая гарантия
Как известно, на рубеже 90-х годов жилищный рынок лихорадило от всякого рода обманов и мошенничества. Страх столкнуться с подобным прочно засел в сознании собственников жилья, подумывающих об улучшении своих жилищных условий. Поэтому риэлторские агентства предлагают оформить гарантийный полис или страховой сертификат или еще какую-нибудь бумагу (свидетельство), якобы обеспечивающую покупателю отсутствие каких бы то ни было проблем с юридической точки зрения по этой квартире. Разумеется, эта услуга платная (может входить в общую стоимость оплачиваемых вами услуг).

Совет здесь. Обсуждайте вопрос о скидках вместе с покупателем и обязательно после того, как уточните последние рыночные цены.

Совет здесь. Изучите внимательно все, что предлагается в ценной бумаге, и если Вам это не нужно - не тратьте лишних денег. Кстати, очень часто, понять, что именно написано в этом документе не так-то просто.

В действительности такая бумага не является документом, подтверждающим права на недвижимость честного приобретателя. Все спорные случаи решаются только в суде! И владелец ценной бумаги при возникновении неблагоприятной ситуации, в лучшем случае может проконсультироваться с юристом из риэлторской фирмы.

Только не стоит забывать, опытный специалист для рядового дела - вчерашний стажер. Ибо люди с 7-10-летним опытом - в прошлом великие комбинаторы, да и попросту удачливые махинаторы и жулики - сегодня занимаются только стрижкой купонов (или отошли от дел по разным причинам).

Мягкая психика
Юридическая чистота, правильность оформления документов, проверка по своим каналам, сбор и рентген всех бумаг, ускорение процесса получения необходимых выписок, подтверждений и отказов и пр. Сколько всего! Жуть, сколько всякой лапши можно навешать на доверчивые уши. И как можно запугать очередями, подводными камнями и прочими сложностями, которые по плечу только опытному специалисту.

Поэтому, как говориться фильтруйте поток, сливающейся на вас информации. Сегодня нельзя не понимать того, что предстоит сделать риэлтору. В противном случае вам придется платить за каждый поворот его головы!

Кстати, на деле все проверки по квартире ограничиваются, как правило, просмотром выписки из домовой книги. Также можно попросить продавца показать паспорт, водительское удостоверение (или справки из психоневрологического и наркологического диспансеров), свидетельства о браке (его расторжении).

Сами с усами
На самом деле в настоящее время самостоятельно совершить продажу, покупку или обмен сложно не столько технически, сколько по причине того, что на рынке недвижимости все схвачено. Даже позвонив по частному объявлению, в 90% случаев натыкаешься на риэлторское агентство, которое бесплатно не предоставит ни одного адреса. Однако, если вам посчастливилось самостоятельно подобрать удобный и чистый вариант (в общедоступной базе), составить договор, подписав его у нотариуса не составит труда.

Совет здесь. Постарайтесь сделать так, чтобы риэлтор демонстрировал вам хотя бы копии всех документов, которые он просматривает и собирает.

Конечно, перечисленными вариантами риэлторские ухищрения не заканчиваются, и мы в дальнейшем будем возвращаться к этой теме. А в завершении этой статьи хотелось бы сказать, что заработок риэлтора равен цене иллюзий его клиента!

Передача денег традиционно производится через банковскую ячейку. Если же вы не очень себе доверяете и плохо разбираетесь в юридических бумагах, попросите риэлтора только сопровождать вашу сделку (вариант-то вы нашли себе сами, да и документы возможно собрали самостоятельно). Платить ему в этом случае вы будете меньше, но тоже только за ощущение собственного спокойствия.

Однокомнатные квартиры на рынке жилья пользовались спросом всегда: и в периоды стагнации цен, и во время их роста. Почему же не самые комфортные однушки являются безусловными фаворитами столичного рынка жилой недвижимости? На этот вопрос существует несколько ответов.

Так, что думайте, за что платить, а за что нет!

Когда в семье появляется ребенок, однушка становится просто перенаселенным Вавилоном: ребенку нужно где-то ползать, родителям необходимо где-то ходить, спать, гладить пеленки да еще и сохранить свою супружескую жизнь активной Однокомнатная квартира это скорее вариант лишь бы свое, лишь бы отдельно. И в этом смысле альтернативы у покупателей нет, поскольку они значительно дешевле многокомнатных квартир в этом сегменте рынка.

Популярность, не связанная с комфортом
При ближайшем рассмотрении однокомнатные квартиры представляют собой довольно-таки парадоксальный вид московского жилья. Основное противоречие, по мнению многих экспертов, заключается в том, что самые популярные у нас квартиры являются наименее удобными. Хуже могут быть только комнаты с подселением, считает, например, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксенова. Если для одинокого человека однокомнатная квартира вполне приемлема хотя бы до того момента, пока к нему не приехали гости, которых придется укладывать спать либо на полу, либо на кухне, то для семьи из двух человек это уже жилье, где часто возникают разногласия на бытовой почве. Один играет всю ночь на компьютере, другой не может уснуть без радио или телевизора. Один разбрасывает вещи, что создает в условиях скудного метража ощущение захламленности и тотального беспорядка, другой ленится мыть пол, молниеносно загрязняющийся в условиях повышенной проходимости помещений. А если опять же гости?..

Несмотря на часто неоправданно высокую стоимость 1 кв. м, в целом однушки по-прежнему являются самыми дешевыми объектами и поэтому продолжают пользоваться максимальным спросом. Но чем он выше, тем быстрее они дорожают, именно поэтому доступность однокомнатных квартир с каждым годом снижается. По данным аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, средняя цена предложения однокомнатных квартир в Москве составляет порядка 226 тыс. долл. Директор территориального отделения Центральное МИАН агентство недвижимости Павел Косов назвал нижний порог стоимости типовой однушки: примерно 170 тыс. долл. за обычную квартиру в пяти- или девятиэтажном доме, общей площадью 33 35 кв. м, с кухней 5 6 кв. м, на приличном удалении от станции метро. Дешевле в Москве уже ничего не продают, отмечает эксперт.

Дорогие квадраты
Итак, однокомнатные квартиры самый доступный вид отдельного жилья на столичном рынке. Однако вопрос об их цене нельзя рассматривать однозначно. Это еще один парадокс: в плане стоимости они самые недорогие, но если пересчитать на метры, то бывает, что цена за квадрат оказывается близка к элитной. Руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город Валерия Родионова приводит такой пример: Если говорить о Москве, то цены на гостинки (разновидность однокомнатных квартир) начинаются от 105 110 тыс. долл. Если пересчитать на квадратные метры, то получится, что он стоит 8 тыс. долл. и более. Это намного больше среднего показателя для квартир такого класса.

За период с 22 марта по 22 апреля повышение средней стоимости однокомнатных квартир экономкласса, по данным БН Агент 002, составило 21 тыс. долл., то есть 8,9%.

Согласно данным аналитического отдела БН Агент 002, средняя цена на однокомнатную квартиру экономкласса по округам Москвы выглядит следующим образом: самые дорогие в ЦАО (379 220 долл.), на втором месте ЗАО (266 833 долл.), за ними СЗАО (232 981 долл.) и ЮЗАО (230 304 долл.). Самые дешевые в Зеленограде (180 тыс. долл.).

Большую часть однокомнатных квартир продают по цене, немного превышающей 200 тыс. долл. Площадь средней однушки размером от 30 33 кв. м в панельных пяти- и девятиэтажках и до 38 42 кв. м в современных домах. В новостройках планировка удобней: площадь комнаты обычно около 20 кв. м, кухни около 10 кв. м, часто встречаются лоджии, кладовки, бывает, что и санузел раздельный.

Иерархия цен
Разброс цен впечатляет. Недорогие однушки так называемое жилье гостиничного типа, гостинки квартиры общей площадью 16 26 кв. м, без кухни (она располагается в коридоре или комнате, это небольшая плита и раковина), часто с сидячей ванной или вообще без нее. Их минимальная стоимость в Москве составляет 125 тыс. долл.

По данным А. Аксеновой, однокомнатная квартира-студия с элитным ремонтом и видом на Патриарший пруд, площадью 60 кв. м в пятиэтажном доме стоит 86 млн руб., что составляет порядка 3,5 млн долл. Имеются еще более впечатляющие примеры: однокомнатная квартира в элитном доме в Малом Козихинском переулке, площадью 251 кв. м (!), стоит 107 млн 997 руб. (почти 4,5 млн долл.).

Самые дорогие это квартиры свободной планировки в новых монолитно-кирпичных домах, представляющие собой одно большое помещение. Их площадь может варьироваться в пределах 70 300 кв. м и по этому показателю превосходить трехкомнатные и даже пятикомнатные квартиры в панельных домах типовых индустриальных серий (не говоря уже о хрущевках). Можно выделить так называемые студио в ЦАО, нередко переделанные из двухкомнатных квартир. Иногда они имеют достаточно большой метраж, находятся в старых домах, однако благодаря качественному ремонту и месторасположению в центре столицы могут быть причислены к высокому классу жилья.

Портрет покупателей трудно нарисовать несколькими штрихами и одной краской. Слишком уж разные ситуации могут быть у тех, кто стремится самым доступным способом удовлетворить потребность в отдельном жилье. Однако попробуем все же с помощью эксперта А. Аксеновой выделить основные группы.

Кто и почему покупает?
Как считает Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании ХИРШ, однокомнатная квартира традиционно востребованный товар, и желающих его приобрести всегда много.

Во-вторых это молодые московские семьи. Они приобретают квартиру обычно при помощи родителей, пытающихся обеспечить повзрослевших детей пусть небольшим, но первым собственным жильем, создавая таким образом плацдарм для последующего расширения семейной недвижимости.

Во-первых, это приезжие из регионов. Продав недвижимость в своем городе, они в основном могут рассчитывать только на покупку однокомнатной квартиры в Москве, нередко воспользовавшись еще и ипотекой. Для них важна постоянная регистрация в столице и наличие современной инфраструктуры, поэтому нередко в условиях выбора между трехкомнатной квартирой на родине и однушкой в Москве предпочтение отдают последней.

Не стоит забывать и о разъезжающихся родственниках или разведенных супругах. При разделе совместно нажитой собственности они, как правило, могут купить лишь по однокомнатной квартире. Например, при размене трехкомнатного жилья стоимостью 350 тыс. долл. денег хватит только на две однушки по цене 160 180 тыс. долл. за каждую. И, наконец, инвесторы. Они приобретают жилье не для подрастающего поколения или престарелых родителей, а ради сохранения и приумножения лишних денег. Доля таких покупателей, по данным аналитиков и экспертов рынка, в среднем составляет около 12% от общего числа. Не всех, конечно, интересуют однокомнатные квартиры, однако этот вид жилья наиболее интересен из-за небольшой по сравнению с многокомнатными квартирами стоимости и высокой ликвидности.

Еще одна группа, о которой нельзя не упомянуть, жители Подмосковья. Для них приобретение любой квартиры в Москве возможность избежать многочасовых поездок на работу. Сюда же можно отнести тех, кто, покупая недвижимость за городом, старается оставить небольшую жилплощадь в столице на случай транспортных коллапсов на выездах из Москвы, а также для детей (на время учебы в вузе).

Спрос на данный тип недвижимости оставался невысоким, но достаточно стабильным даже в условиях стагнации рынка в 2007 году, а уж во время его активизации в январе марте 2008 года относительно недорогие однокомнатные квартиры были буквально сметены покупателями, говорит А. Аксенова.

Тенденции спроса
При общем дисбалансе рынка в сторону недостатка предложений спрос на однокомнатные квартиры больше в разы, утверждает П. Косов. С ним согласны практически все эксперты.

В заключение остается добавить, что однокомнатные квартиры самый подвижный и часто оборачиваемый товар на рынке недвижимого имущества. Именно они в первую очередь растут в цене как на рынке аренды, так и на рынке продажи, как бы подтягивая за собой квартиры с большим количеством комнат.

Но не только относительная доступность подобного жилья сделала его фаворитом рынка. По мнению экспертов, именно однушки являются ключевым и, чаще всего, замыкающим звеном большинства альтернативных цепочек. Отсутствие такого юридически свободного жилья значительно осложняет проведение сделок на вторичном рынке, 80% из которых именно альтернативные. Однокомнатные квартиры это маленькие локомотивчики, или важнейшие звенья рынка недвижимости столицы. Не будь их не состоялась бы львиная доля сделок, таково мнение А. Аксеновой.

Один из первых указов нового президента коснулся реорганизации органов федеральной власти, в том числе таких структур, как Роснедвижимость, Росрегистрация, Роскартография, Росимущество. Все они вошли в Министерство экономического развития, и, вероятно, эти перемены не последние возможно новое объединение и перераспределение функций. Как вы оцениваете предпринимаемые шаги?


Радикальных перемен в стране не произойдет, а начатые реформы будут доведены до конца. Для российского рынка недвижимости такое положение дел весьма благоприятно, считает первый вице-президент корпорации БЕСТ-Недвижимость Михаил Яковлевич Гороховский.

Пока же систему лихорадит. Возникают проблемы с регистрацией прав на недвижимое имущество, дачная амнистия буксует. Я вот сам от этого пострадал.

Сокращение звеньев управления необходимо. Де-факто эта реорганизация стартовала еще в начале года. Теперь определен срок, к которому она должна быть завершена, и это, безусловно, момент положительный, потому что теперь чиновники не смогут до бесконечности растягивать процесс слияния.

Полгода назад я занялся перерегистрацией своих прав на земельный участок и загородный дом. Процесс этот долгий, связан с частыми поездками в область, а я по роду занятий не могу себе этого позволить. Поэтому нанял специалистов. И вот они-то мне и рассказали, что с 1 марта, то есть с момента вступления в силу Закона О государственном кадастре недвижимости, Роснедвижимость фактически прекратила прием кадастровых дел.

Каким же образом?

Мне недавно один за другим звонили президенты местных ассоциаций и задавали тот же вопрос. Я предложил запросить у Лужкова разрешение на проведение общественной акции и вывести людей с плакатами на демонстрацию. Чиновники болезненно относятся к публичным выступлениям Я думаю, в данном случае это сработает.

И что же теперь делать?

Я скажу так: у этих ведомств сейчас те же проблемы, которые бывают у любого подростка, чей организм еще не до конца развился. То одно мешает, то другое, шея слишком длинная, плечи еще узкие, кулаки уже огромные и все неудобно Я не люблю чиновников, но сейчас готов подтвердить, что проблем у них много. Им нужно выработать огромное количество процедур, а кроме того ликвидировать все изъяны ранее существовавших систем.

Если у этих ведомств есть ресурс, достаточный для того, чтобы работа продолжалась в обычном режиме, почему же они его не используют? Ведь ясно, что тем самым создаются новые проблемы, новые очереди, которым еще долго не рассосаться

Скажем, перемены адресов. То поменяется название улицы, то нумерация домов, то отнесут район к другому муниципальному образованию. Для учета эта чехарда страшное дело. С введением единого кадастра все это перестанет иметь значение, потому что у объекта всегда будет постоянный номер в кадастре.

Каких, например?

Именно. И я предполагаю, что в ближайшие годы у нас изменится вся система права в сфере недвижимости. Сейчас мы наблюдаем начало, не побоюсь этого слова, юридической революции.

И вот улицу переименовали, а кадастровый номер остался прежний?

Право собственности на землю. Ведь оно и есть самое главное. Возьмем для примера право собственности на квартиру в многоэтажном доме. Ваша квартира? Вроде бы да, вот договор купли-продажи. А ну как муниципалитет вознамерится проложить на этом месте новую магистраль?

Что же станет во главу угла новой системы?

в большинстве случаев арендованная! Поэтому, выходит, право ваше не имеет под собой реальной основы. А с юридической стороны любое право собственности на объект недвижимости должно, образно говоря, твердо стоять на земле. И потому должны со временем появиться законы, запрещающие строительство зданий на арендованной земле.

Да, но ведь земля под домом

На мой взгляд, основная проблема риелторского бизнеса и всего рынка в целом заключается в том, что права добросовестного приобретателя недвижимости должным образом не защищены. Любой человек, покупая недвижимость, знает, что у него нет гарантий.

Как вам кажется, какие аспекты сферы недвижимости нуждаются в законодательном регулировании?

Именно. И даже если вас признают добросовестным приобретателем, то недвижимость у вас все равно отберут.

Придет тот, кто был прописан здесь когда-то, докажет, что площадь у него отняли, и вселится в квартиру?

Один миллион рублей. Что это для Москвы и даже для Подмосковья? Комнату на эти деньги и то не купишь. Я говорил со многими судьями. Они же не только юристы, но и люди прежде всего. И вынося по этим делам законные решения, они мучаются, но сделать ничего не могут.

А компенсация?

Риелторов, нотариусов, регистраторов. И вы знаете, граждан можно понять. Они ослеплены горем и не понимают, кто виноват.

Наверное, многие из тех, кто потерял таким образом жилье, обвиняют в своей беде именно риелторов?

Государство. Депутаты, которые не приняли давным-давно соответствующие законы. И если раньше можно было списывать нерешенность этой проблемы на то, что нет денег, то сегодня деньги есть! Сейчас государство реально может защитить права добросовестного приобретателя.

А кто виноват?

Будете смеяться: очень мало. Достаточно просто разрешить в стране титульное страхование. И не просто разрешить, а сделать его обязательным. То есть поступить так же, как с ОСАГО.

А много надо денег?

Страхование титула это распространенное жаргонное выражение страховщиков, означающее вид страхования рисков утраты права собственности. От титульного страхования оно отличается принципиально, как велосипед от автомобиля.

А сегодня, выходит, страхование титула происходит вне правового поля?

Скажем, Мосгаз проложил рядом с вашим домом трубу. В результате ваши права по использованию земли ограничиваются, следовательно, земля падает в цене. Вы, может быть, и не собираетесь этот участок продавать, однако вам обязаны тут же компенсировать данную потерю, не дожидаясь, пока вы захотите выставить объект на продажу.

Во-первых, титульное страхование защищает от всех рисков, которые могут угрожать объекту, это и градостроительные риски, и цунами, и падение самолета, и вообще все, что может ущемить право собственника распоряжаться этим объектом.

А в чем может заключаться восстановление в правах?

Во-вторых, титульное страхование пожизненное. И, в-третьих, что очень важно, оно безлимитно. Допустим, когда-то в период падения цен на недвижимость вы купили дом за 300 долл., а сегодня он стоит 300 млн. И вот приходит человек и доказывает свое право на этот дом. Вас выселяют и что же, вам дадут на руки всего лишь 300 долл.? Разумеется, нет: вам заплатят всю сумму, которая необходима для полного восстановления права.

Представляю, каков будет уровень расходов страховой компании Захочет ли кто-то заниматься подобным бизнесом?

Допустим, в приобретении на сегодняшнем рынке аналогичного дома и приведении его в то состояние, в котором утраченное вами жилище находилось до наступления страхового случая. Ремонт, дизайн-проект, переустройство

А есть ли надежда на то, что подобный законопроект будет внесен и рассмотрен в Госдуме в обозримом будущем?

Титульных страховых компаний много не бывает. И бизнес этот выгодный, поскольку государство, заинтересованное в том, чтобы с недвижимостью был порядок, предоставляет таким компаниям весомые налоговые преференции.

Кроме того, чтобы защитить права добросовестных приобретателей, необходимо также изменить налого-обложение операций с недвижимостью. Ведь сейчас налоги после сделки с недвижимостью платят то ли шесть, то ли семь процентов продавцов.

Если вы помните, Путин в декабре 2004 года внес на рассмотрение депутатов пакет из 20 законов и тем самым, так сказать, расшил сразу очень много узких мест. Так вот, Медведев, я думаю, должен сделать следующий шаг. Время пришло.

Остальные занижают цену недвижимости, чтобы уйти от налогов. Я подчеркну особо, что не риелторы принимают такое решение, а сами собственники. А если сделка будет признана недействительной, они не смогут взыскать свои деньги.

А остальные?

Да, это так. Замечу: власти только декларируют, что заинтересованы в снижении арендных ставок, а реально ничего для этого не делают. В Париже, например, арендодателям, которые не поднимают ставки выше социальной планки, дают возможность платить налоги в меньшем размере, раз в пять лет вручают чек на ремонт жилья. А где подобные меры у нас?

Налогообложение это больная тема не только для продавцов недвижимости, но и для арендодателей

В конце концов, кто живет в съемных квартирах? Самая молодая, энергичная часть населения. Будущее нашей страны! Государство обязано защищать свое будущее, если хочет остаться на плаву.

Государству надо стимулировать нормальное развитие рынка аренды, и, конечно, оно должно позаботиться о нанимателях. Когда женщину, снимающую квартиру, выгоняют на улицу только потому, что она беременна что можно тут еще сказать?



Главная --> Публикации