Главная --> Публикации --> Еще один штат подает в суд на countrywide за ипотеку Жилищные проблемы москвы будут решать за счет подмосковья Промзону в раменках превратят в жилой квартал Таунхаусы растеряли концентрацию Гадание на ценовой гуще

Цена вопроса
Цена частного острова, как и цена обычной квартиры, зависит прежде всего от спроса. А он, в свою очередь, связан с местоположением и востребованностью самого острова. О тропическом рае с пальмами и белыми песчаными пляжами мечтает гораздо больше людей, нежели о таком же по размеру острове в Северной Дакоте! Местоположение острова является наиболее важным фактором в ценообразовании. Стоимость островов в Карибском бассейне и южной части Тихого океана, как правило, переваливает далеко за $1 млн (за редким исключением), а вот острова на севере могут стоить гораздо дешевле (порой их цена даже сопоставима со стоимостью хорошего загородного дома в Подмосковье).

Свой собственный остров это очень дорогая игрушка для очень богатого человека. И самая большая драгоценность владеть собственным миром посреди большой воды. На своем острове вы можете полностью уйти от земной суеты, почувствовать себя Робинзоном Крузо, разводить овец, стрелять дичь или даже управлять своими собственными вассалами армией наемного персонала, необходимого для поддержания жизнедеятельности острова Свой идеальный мир миф или доступная реальность?

Лучший способ определиться с островом вашей мечты взять приглянувшийся вариант в аренду. Кстати, аренда острова весьма распространенная услуга. Многие владельцы островов, выставляющие их на продажу, предоставляют такую услугу в качестве тест-драйва. Ставки не так уж велики и зачастую сопоставимы со стоимостью проживания в стандартном пятизвездочным отеле.

Количество предложений также определяет стоимость. Чем меньше островов в рассматриваемом регионе, тем дороже они будут стоить. Например, Канада с ее тысячами озер имеет больше островов, чем любая другая страна. Изобилие выбора отражается на ценах. Если сравнивать с теми же Карибскими островами, то цена первых будет составлять 1/10 стоимости последних, а по сравнению с американскими 1/3 стоимости.

Острова могут быть разделены на три климатических типа: умеренный, средиземноморский и тропический. Для тропических островов характерен очень жаркий и влажный климат, в котором обычный человек моментально покрывается испариной и с трудом может дышать. Средиземноморские острова расположены в районах с высокой температурой и малым количеством влаги это Канарские острова, Бермудские, Багамы. Острова с умеренным климатом по большей части находятся в холодных регионах Северной Европе, Канаде и на севере США. Соответственно, покупателю следует определиться с тем типом климата, который наиболее благоприятен для его здоровья, а затем уже выбирать себе остров по душе.

Трудности выбора
Перед покупкой острова необходимо уяснить ряд важных моментов. Во-первых, определиться с типом острова, ведь от этого зависит его будущее использование.

Покупка готового острова сэкономит деньги на его развитие, но если покупатель не будет там проживать все время, то значительной надбавкой к стоимости будет уход и регулярное техническое обслуживание. Дополнительные затраты, связанные с привлечением рабочего персонала и поставкой оборудования, зачастую могут во много раз превышать изначально потраченную на покупку сумму. Вода, электричество и коммуникации стоят очень дорого.

Следующим вопросом будет предполагаемое время нахождения на острове в течение года. Планируете ли вы проживать здесь с семьей круглый год или хотите посещать его только во время летних каникул? А также входит ли в ваши планы строительство курорта и ведение бизнеса на острове?

Остров инвестиций в океане есть
Покупку острова можно рассматривать как выгодное инвестиционное приобретение. С нарастанием кризиса на традиционных американских рынках недвижимости и из-за непредсказуемости политической и экономической ситуации во многих странах такой вид собственности, как остров, всегда будет в цене в стороне от политики и экономики. Инвестиционная прибыль от покупки и последующей продажи острова внушительна, а рост цен на этом рынке продолжается. Так, остров на Багамах, купленный два года назад за $3 млн, был продан в этом году за $7 млн! Как показывает практика, рост стоимости превышает 100%.

Следует учесть и тот факт, что во многих регионах действуют строгие природоохранные законы, которые ограничивают какую-либо строительную деятельность на тех или иных островах. Купив остров, невозможно начать там сразу же строительство и обустройство быта. Сначала нужно его очистить, подготовить грунт, завезти глину и прочие компоненты, необходимые для формирования нужного для строительства слоя почвы.

Вилла располагает пятью хозяйскими спальнями с ванными, дополнительной ванной для гостей, ультрасовременной кухней, собственным мраморным бассейном с потрясающим видом на Эгейское море и специальной зоной отдыха на свежем воздухе. И все это помимо многочисленных видовых террас. Все комнаты и огромные залы обставлены дизайнерской мебелью. Ежедневный сервис включает в себя полную уборку дома, сада и чистку бассейна 2 раза в день. Ежедневная смена белья и полотенец, шикарный автомобиль с водителем и даже собственный шеф-повар специалист по итальянской, греческой и фьюжн-кухне. Полная приватность, конфиденциальность, идеальная чистота и высочайший сервис не это ли истинные элементы отдыха класса de luxe? Цена оправдывает предложение: недельное пребывание в этом раю для избранных обойдется в 21 тыс. евро.

Кроме того, спрос на аренду островов растет с каждым годом. Пресытившись традиционным отдыхом на популярных курортах, богатые клиенты ищут эксклюзивности и уединенности. Определенный тренд в этом плане задают звезды, об островном отдыхе которых часто сообщают газеты и журналы. Поэтому уже сейчас на российском рынке появляются весьма эксклюзивные предложения. У нас есть предложение по аренде супер VIP-виллы на острове Миконос в Греции, говорит Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости CENTURY 21 Еврогруп недвижимость. Миконос не просто греческий остров. Это культовое место встречи celebrities со всего мира, отдых для элиты общества и лучший в Европе клаббинг. Уникальная VIP-вилла класса 6* площадью 300 кв.м расположена на юге Миконоса, неподалеку от городка Орнос, в 80 м от собственного приватного спуска к морю и в 200 м от комфортабельного песчаного пляжа. Гостями на вилле были такие звезды, как чета Бэкхэмов, Кэтрин Зета-Джонс и Майкл Дуглас, Кевин Костнер, Том Хэнкс и многие другие. Самые влиятельные бизнесмены мира выбирали именно это место для своего отдыха, но их имена останутся в тайне, ведь больше всего управляющая компания виллы гордится конфиденциальностью информации о своих клиентах.

Набирающий популярность в нашей стране Таиланд делает весьма заманчивые предложения по части обустройства своего собственного маленького кусочка рая.
Введение единого налога на недвижимость перенесли на 2 года. Минфин и Минэкономразвития подготовят необходимый для этого пакет поправок только к 2010 году. Для того, чтобы осуществлять это им было сподручней, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости вывели из-под прямого подчинения премьеру и подчинили Минэкономразвития. Однако выработку единой методологии взимания данного налога пока правительство не поручило ни Минфину, ни Минэкономразвития. В итоге, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, даже после введения единого налога на недвижимость ожидаемого от этого упрощения процедуры выделения земли под строительство может не случиться.

А может быть, хотя бы кусочек?
Для тех, кому покупка или аренда собственного острова кажется делом чрезвычайно хлопотным и в ком нет духа Робинзона, на рынке представлено множество предложений по приобретению элитной собственности на островах.

Между тем как именно эти 2 налога, по замыслу реформаторов налоговой системы в 2004 году, должны были стать бюджетообразующими налогами для регионов и муниципалитетов. Однако в связи с отсутствием адекватной методики расчета налога на землю и имущественного налога они до сих пор приносят в бюджеты регионов, не говоря уже о муниципалитетах, крайне мизерные отчисления. Именно поэтому на данный момент местные власти крайне неохотно (если вообще это делают) раздают землю в собственность. В итоге, даже под строительство жилья землю приходится, можно сказать, клянчить. В том числе и поэтому до сих пор строительный комплекс России так и не вышел на мощности СССР, когда за год только в одной в РСФСР возводилось порядка 75 млн кв. м жилья. При этом, по итогам 2007 года в РФ было построено лишь около 70 млн кв. м жилья.

Главной головной болью рынка недвижимости как для региональных чиновников, так и для частных предпринимателей на данном этапе развития экономики остается отсутствие прозрачных правил предоставления участков для строительства. В качестве лучшего средства от этой головной боли всеми давно было признан единый налог на недвижимость, который ликвидировал бы разноголосицу при взимании земельного налога и имущественного налога. Два последних очень сильно различаются в зависимости от региона. При этом сама методика расчета взимаемого налога в данном случае не позволяет собирать эти 2 налога в объемах достаточных, чтобы считать их серьезным пополнением региональных бюджетов.

Наконец, даже методики расчета стоимости объектов недвижимости по оценке БТИ также различаются, но теперь уже в связи с разным временем оценки данного объекта. Объекты, оценка которых происходила в советское время, стоят по оценке БТИ на несколько порядков дешевле, чем объекты, возведенные после 1991 года. При этом землю, естественно никто по методике БТИ не переоценивал. Для довершения картины следует отметить тот факт, что сам механизм назначения налоговых ставок в разных регионах нигде не прописан. Ставки налога на землю и имущественного налога просто утверждаются местным законодательным органом, а в случае их радикального отставания от рынка опять же в приказном порядке корректируются.

В то же время, во всем мире существует давно отработанный механизм, который позволяет существовать и динамично развиваться рынку недвижимости, в том числе и земельному. Этот механизм реализуется за счет единого налога недвижимость, который привязан к рыночным ценам на нее. В России же налог на землю, как и имущественный налог в зависимости от региона либо рассчитывается в процентах от стоимости объекта недвижимости по оценке БТИ, либо составляет несколько минимальных размеров оплаты труда (МРОТ) за квадратный метр. При этом ставки как процентные, так и привязанные к МРОТ различаются от региона к региону.

Для устранения столь застарелого механизма взаимодействия власти и частных предпринимателей в сфере недвижимости, еще в 2004 году было предложено провести полную каталогизацию и оценку всех объектов недвижимости России. После чего предполагалось разработать единый налог на недвижимость, который бы взимался в процентах от кадастровой стоимости объектов недвижимости. Для этого было создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Ему поручили произвести полную перепись всех объектов недвижимости России и их оценку. При этом кадастровая оценка российских объектов недвижимости должна быть по замыслу приближена к рыночным ценам.

В итоге, за счет взимания налога на землю и имущественного налога в бюджеты регионов и уж тем более муниципалитетов поступают совершенно незначительные средства, абсолютно не адекватные рыночной стоимости объектов недвижимости. Это приводит к тому, что чиновникам выгоднее держать землю под собственным контролем и раздавать ее по далеко не прозрачным схемам.

В итоге, после долгих обсуждений было предложена в качестве кадастровой оценки принять для объектов строительства стоимость затрат на их возведение, а для земли процент от стоимости затрат на возведение максимально дорогого строительного объекта, который можно построить на данном участке земли при существующей инфраструктуре. Учитывая тот факт, что цены на стройматериалы подвержены изменениям в соответствии с конъюнктурой рынка, но при этом стоимость затрат заведомо меньше (а зачастую и в несколько раз) продажной стоимости объектов недвижимости, данное решение было одновременно и привязано к рынку, и социально справедливо. В том же 2004 году законопроект О местном налоге на недвижимость прошел в Госдуме сразу первое и второе чтения. Но третьего чтения в тот год так и не состоялось.

Дело в том, что, когда проект закона О кадастре объектов недвижимости писался, перед его авторами стояло сразу две задачи, которые обычно достаточно трудно решить одновременно. Авторам данного законопроекта предстояло разработать методику расчета оценки недвижимости, которая была бы прозрачной, эффективно применимой во всех регионах России и позволяющей сделать налог на недвижимость одним из бюджетообразующих для регионов. В то же время авторам законопроекта нужно было учесть тот факт, что этот налог на недвижимость не должен нарушить уже на тот момент сложившуюся систему собственности, чтобы не вызвать социальной напряженности. В каком-то смысле перед ними даже стояла задача разработки методики оценки, которая бы позволила установить социально справедливый налог.

Однако в 2007 году законопроект О местном налоге на недвижимость в третьем чтении даже не рассматривался депутатами Госдумы, естественно, что 1 января 2008 году он не вступил в силу. Основная проблема оказалась в том, что произвести полный учет всех объектов недвижимости России оказалось гораздо сложнее, чем это предполагалось изначально. На данный момент всего лишь в нескольких регионах из 83 была произведена полная перепись всех объектов недвижимости. Дело в том, что для этого у Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и его региональных представительств просто физически не хватает людей. При этом дополнительных средств для передачи соответствующих функций на аутсорсинг также не выделяется.

Предполагалось, что закон будет окончательно принят, когда кадастр российских объектов недвижимости будет полностью сформирован, что позволит разработать наиболее адекватную ставку налога, подходящую для всех регионов России. Тогда считалось, что полностью сформировать кадастр удастся к 2008 году, и с 1 января 2008 года новый механизм вступит в силу. После чего идейные вдохновители новых законов ожидали наступления в России настоящего земельного бума.

При этом одним из основных аргументов такой позиции служит утверждение, что якобы себестоимость строительства во всех регионах одинаковая, а рыночные цены отличаются. Именно поэтому в тех регионах, где недвижимость дорогая, нужно устанавливать высокую ставку, а где дешевая низкую. Однако, скорее всего, причина такого решения кроется как раз таки в другом. Дело в том, что дифференциация стоимости затрат на строительство в зависимости от региона давно уже стала притчей во языцех среди участников рынка. Для начала, различается стоимость рабочей силы. Кроме того, стоимость самих строительных материалов зависит от уровня платежеспособного спроса. Это только в эпоху Советского Союза цены по всей стране были одинаковые. И аргумент о единой себестоимости скорее следовало бы приводить сторонникам Маркса и Энгельса, а не представителям либерталианства, сторонниками которого являются работники Минфина и Минэкономразвития.

В итоге, Минфин предложил перенести вступление в силу закона О местном налоге на недвижимость на более отдаленный срок. Премьер-министр Владимир Путин разрешил передвинуть дату его введения не более, чем на 2 года. В итоге, Минфин и Минэкономразвития совместно разработали график, по которому законопроект О местном налоге на недвижимость и соответствующий проект поправок в Налоговый кодекс по введению налога на недвижимость вместо земельного и имущественного налогов смогут пройти все три чтения к 2010 году. Однако теперь Минфин вместо единой ставки единого налога на недвижимость предлагает установить вилку от 0,01% до 0,5% от кадастровой оценки объекта, в рамках которой местные чиновники смогли бы сами в зависимости от конкретных условий назначить соответствующий уровень налогообложения. Фактически, это означает, что существующий произвол местных чиновников останется в силе.

Однако, по мнению специалистов аналитического центра ирн.ru, даже на основе такой приблизительной оценки, которую, скорее всего, намерен произвести Минфин, возможно выработать единую ставку налога. Фактически, отказываясь ее рассчитывать, Минфин снимает с себя ответственность за эффективность применения механизма взимания данного налога на местах. Однако это грозит тем, что существующая практика взимания налога на недвижимость сохранится, так как чиновникам всегда выгоднее установить маленькие ставки налога, а землю раздавать произвольно.

Существует гораздо более рациональное объяснение желания Минфина установить вилку вместо единой ставки. В частности, вероятно, оно проистекает от намерения установить кадастровую стоимость объектов недвижимости по всей России только приблизительно. Как уже говорилось, кадастровая оценка строится на основе расчета стоимости затрат. При этом произвести полную перепись объектов недвижимости России к 2010 году, скорее всего, не удастся. Поэтому и произвести их оценку тоже. В то же время, в тех регионах, где перепись объектов недвижимости уже произведена, сейчас идет эксперимент по применению кадастровой оценки. Скорее всего, Минфин на основе этого эксперимента разработает единую примерную кадастровую оценку для всех регионов России, а в детали, покамест Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости произведет полную перепись российской недвижимости, предоставит вдаваться местным властям.

Комментировал Руководитель юридического департамента ГК ПРОМИНГРУПП - Мышко Игорь Валентинович.

В случае же адекватных налоговых ставок неэффективные собственники будут вынуждены расстаться со своими владениями, и фактор монополизма местных властей на землю и другие объекты недвижимости будет нивелирован. А, как известно, именно из-за него до сих пор не решена проблема обеспечения населения жильем. При установлении же единого прозрачного налогового механизма в сфере недвижимости проблем на жилищном фронте было бы гораздо меньше.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004г. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Государственная регистрация права собственности на построенную квартиру осуществляется в соответствии с федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.

Основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру в новостройке являются документы, подтверждающие факт постройки дома - разрешение на ввод в эксплуатацию и документ о передаче квартиры от застройщика приобретателю. Обязанность по передаче в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома законом возложена на застройщика.

В г. Москве органом по государственной регистрации права собственности на квартиры в новостройках является Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ФРС).

Документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности, является свидетельство о праве собственности на квартиру.

Приобретатель квартиры в построенном доме подает в регистрирующий орган следующие документы: заявление о государственной регистрации права собственности, документ об оплате государственной пошлины, договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве), документ о передаче квартиры, поэтажный план и экспликация БТИ, паспорт приобретателя квартиры, если регистрацией занимается иное лицо, то необходимо оформить доверенность.

Задержки в регистрации права собственности вызваны различными причинами.

Государственная регистрация права собственности длится не более 30 дней. На практике данный процесс может значительно затянуться.

Отказ в принятии ФРС документов для государственной регистрации в соответствии со ст. 18 федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть вызван внешними недостатками представленных документов: имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Зачастую они связаны с отказом соответствующих органов в выдаче застройщику разрешения на ввод в эксплуатацию дома, действиями БТИ.

Вносит свою лепту в проблему увеличения сроков регистрации и наше законодательство. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу с 1 марта 2005 года не включает в состав общей площади квартир необогреваемые и неосвещаемые помещения (балконы, лоджии). В договорах по отчуждению квартир в домах, спроектированных до 1 марта 2005 года часто указана одна площадь квартиры, а в документе БТИ, соответственно, совсем другая. Для предотвращения данной проблемы рекомендуем указывать в договоре жилую площадь квартиры, общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов, общую площадь с учетом лоджий и балконов.

Если у государственного регистратора есть какие-то сомнения или претензии к документам, то возможно процедуру государственной регистрации приостановить на срок не более чем на 1 месяц, пока все недоразумения не будут устранены. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки, тогда регистрация приостанавливается на срок не более 3 месяцев.

Дело в том, что ЦКАД планировали сделать первой платной трассой в столичном регионе. Однако единства по вопросу о том, нужно ли это делать, до сих пор нет. Вот и сейчас глава Минрегиона Дмитрий Козак говорит о том, что платными могут стать только некоторые участки ЦКАД. Нерешительность властей передается и частным инвесторам, которые не спешат вкладываться в дороги.

Регистрация права собственности на квартиру часто становится причиной обыкновенного вымогательства, со стороны компаний застройщиков: они начинают требовать разного рода доплат. В указанных случаях необходимо действовать строго в соответствии с условиями договоров и при невозможности урегулирования разногласий обращаться за защитой интересов в суд.
Выступая на заседании правительства в четверг, премьер-министр Владимир Путин поднял одну из больных тем транспортную проблему московского региона. Председатель правительства призвал ускорить начало строительства Центральной кольцевой дороги /ЦКАД/ проекта, реализация которого все время откладывается.

Этот проект один из крупнейших объектов уже утвержденной программы развития транспорта /программа по транспортному развитию Московского региона до 2015 г/, к участию в котором привлечены и частные инвесторы. То есть на практике должны заработать механизмы концессии, - подчеркнул В.Путин.

Что касается ЦКАД, то финансирование строительства трассы, протяженностью в 522 км, будет раскидано между несколькими участниками. Из общей суммы проекта в 520 млрд руб средства Инвестиционного фонда покроют 65 проц, 10 проц внесет бюджет Московской области, а оставшиеся 25 проц частные инвесторы.

Действительно, опасения инвесторов не лишены определенных оснований. Дорога, построенная в рамках частно-государственного партнерства, не переходит к инвестору в собственность, а лишь передается ему в пользование на срок действия договора концессии. В представлении бизнеса такое положение вещей не освобождает его от политических рисков и влияния пресловутого административного ресурса, а, значит, вложения в будущем могут и не окупиться. Кроме того, первые платные дороги могут и не пользоваться спросом у автомобилистов. Бизнесмены просят у государства дать им гарантии покрытия хотя бы минимального трафика, необходимого для того, чтобы проект окупился в определенный срок. Давать такие гарантии правительство не торопиться, предпочитая минимизировать свои риски. К тому же, согласно федеральному законодательству, у каждой платной дороги должен быть бесплатный дублер, который будет оттягивать часть клиентов у концессионеров.

Несмотря на заявление В.Путина о том, что проектные работы по строительству ЦКАД должны завершиться в 2009 г, и на эти цели уже выделено 9 млрд руб, конкурс по выбору инвестора так и не проведен.

Как сообщил заместитель министра транспорта Московской области Александр Митусов, ЦКАД станет опорным каркасом логистической системы Московского транспортного узла. Она создаст новые узлы развития с 200 тысячами рабочих мест, что поможет сократить маятниковую миграцию.

Между тем, председатель правительства заверил, что ЦКАД будет готова к 2015 году. По его словам, реализация проекта ЦКАД откроет дополнительный потенциал для развития прилегающих к трассам территорий, роста на них жилищного строительства, даст толчок к созданию современных логистических центров и новых производств.

Несмотря на наличие проблем в сфере частно-государственного парнертства при строительстве дорог, интерес к этому виду бизнеса в РФ у инвесторов есть. Возможно, на примере ЦКАД правительство выработает политику по привлечению частного бизнеса в строительство дорог в РФ, а первые частные инвесторы могут рассчитывать на лояльность государства и некие льготы.

В свою очередь потенциальные инвесторы не прочь поучаствовать в освоении земель вдоль будущих трасс, застроив их складами и коттеджными поселками, продажа которых могла бы серьезно сократить сроки окупаемости вложенных денег в проект. Но в основном все не зарезервированные вдоль заявленных дорог земли уже скуплены. И, наконец, инвесторов смущает отсутствие в РФ реальной практики реализации концессионных проектов и внятного законодательства по этому вопросу.

Кроме того, власти Подмосковья собираются уже к 2015 г построить между областными городами отдельные хордовые трассы, позволяющие добираться из одного города в другой напрямую, не используя перегруженную МКАД, а также возводимую ЦКАД, движение по которой также, скорее всего, будет очень плотным. В будущем хорды могут образовать еще одно кольцо вокруг Москвы.

Из всего вышеизложенного можно сделать предположение о том, что в идеале проект ЦКАД выгоден как государству, так и частному бизнесу, ну и, конечно же, рядовым автомобилистам. Новая трасса позволит существенно разгрузить МКАД и выезды из Москвы. На ЦКАД предусматривается 31 развязка.



Главная --> Публикации