Главная --> Публикации --> Недвижимость абу-даби: догнать и перегнать дубай От пентхауса к марсу Вопрос дня: в чем опасность продажи земли иностранцам? Агентство недвижимости идет под снос Бесплатная приватизация закончится

Московские власти предлагают бесплатно раздать землю под промпредприятиями их владельцам, остальную же принадлежащую им территорию предполагается продать по рыночной цене на аукционе. Об этом в среду на конференции «Земельный кодекс РФ: инвестиционная привлекательность земельного ресурса центра Москвы» сообщила RBC daily глава комитета Мосгордумы по экономической политике Ирина Рукина. По ее мнению, такая схема смогла бы разрешить противоречия по вопросу выкупной цены земли между федеральным центром и Москвой: федеральный центр хочет ограничить цену земли в столице, московские же власти требуют разрешить продажу по рыночной цене, которая в десятки раз превышает предложенную федеральным центром.

Московские власти предлагают отдать предприятиям землю бесплатно – правда, предварительно изъяв излишки для продажи инвесторам.

Москва не согласилась с такой постановкой проблемы и не установила у себя цену выкупа, что за нее и сделал федеральный центр. Московские власти попытались оспорить это решение в Конституционном суде, но неудачно. Суд принял решение, что федеральные власти имеют право установить в Москве цену выкупа, равную тридцатикратной ставке налога на землю. Столичные власти продолжают сопротивляться этому решению. Основной мотив сводится к нежеланию продавать столичную землю по цене ниже рыночной. По мнению Ирины Рукиной, продажа земли под московскими предприятиями в итоге приведет к образованию вторичного рынка земли, на котором выкупленные по установленным федеральным центром ставкам земли будут продаваться уже по рыночной цене, но бюджет столицы от этого уже ничего не получит. Г-н Алпатов в свою очередь обвинил московские власти в создании препятствий на пути приватизации земли под промпредприятиями. «Мы знаем, что Москва чинит различные препятствия, в частности, не выдает кадастровые планы, – сказал он. – Мы прекрасно понимаем, почему Москва не хочет этого делать».

Напомним, что спор между федеральными и столичными властями развернулся вокруг цены выкупа земли под промышленными предприятиями после того, как федеральные власти начали педалировать вопрос выкупа, мотивируя это тем, что земля под заводами и фабриками их собственниками не выкупается, что тормозит институциональные реформы в экономике. Автором соответствующего законопроекта выступало Министерство экономического развития и торговли (МЭРТ), предложившее не только ускорить процесс выкупа в административном порядке, но и снизить цену на землю. В итоге в соответствии с законом выкупная стоимость была определена как 5–30-кратная ставка земельного налога. При этом субъект Федерации имел право установить любую кратность в указанных пределах. Если субъект Федерации этого не делает, то ставка устанавливается федеральным центром и равняется максимальной, тридцатикратной ставке земельного налога. «Приватизация этого вида земель является нашей стратегической задачей, – сказал в среду на конференции замминистра имущественных отношений Андрей Алпатов. – Выполнение данной задачи позволит нам в дальнейшем перейти к единому налогу на недвижимость».

Именно в связи с этим, а также «благодаря» волне недружественных поглощений, возникла идея перебазирования промпредприятий, которая к настоящему моменту натолкнулась на два препятствия, делающих эту процедуру практически невозможной. Во-первых, перебазирование предприятий оказалось слишком дорогой затеей. «Практика показала, что вывод предприятий из центра города не оправдывает себя, – сказал RBC daily генеральный директор ГУП «Центр» Александр Квасов. – Необходимо понимать, что речь идет не о переносе старого оборудования в другое место, а о создании нового производства. Главной целью этой процедуры является сохранение промышленного потенциала города. Однако затраты на вывод одного предприятия настолько велики, что делают нецелесообразным любое строительство на освободившемся месте». Еще одним препятствием является проблема поиска места. По мнению Валерия Беккера, предприятия просто некуда выводить: во всех округах ударными темпами идет жилищное строительство.

Впрочем, мотив столичных властей лежит на поверхности. «Вопрос о каких-то ограничениях цены земли вообще не должен рассматриваться, – сказала RBC daily Ирина Рукина. – Земля должна продаваться только по рыночной цене. Например, недавно мы продали небольшой участок в центре города под строением по цене 23 млн долл. за гектар, притом что кадастровая оценка составляла 5-10 млн долл.». По словам заместителя председателя Москомзема Олега Рыжкова, стоимость земельного участка в Москве определяется только одним фактором: тем, что на нем можно построить. «Если на участке только что построен и сдан в эксплуатацию жилой дом, цена такого участка минимальна, поскольку никто не разрешит этот дом снести и построить что-нибудь другое, – утверждает он. – Если же участок прилегает к промпредприятию и на нем ничего, кроме пустыря, нет, цена может достигать астрономических величин». В этой связи нежелание московских властей разрешать приватизацию земель под промпредприятиями выглядит логичным. По оценкам экспертов, сейчас предприятиями для ведения собственно производственной деятельности используется не более 30% территории, остальная либо сдается в аренду, либо там располагаются различные дополнительные бизнесы вроде шиномонтажа или фасовки окорочков. При предлагаемой схеме приватизации вся территория должна отойти собственнику предприятия. Для города же, по мнению замдиректора НИИ Генплана Валерия Беккера, эти территории являются единственным городским резервом, что особенно актуально при нынешних темпах жилищного строительства.

В своем выступлении Герман Греф коснулся явления, повинного и в перегреве рынков, и в мощном укреплении рубля на протяжении последних месяцев, - избыточных денег, которые экономика оказывается не в состоянии «усвоить». «На сегодняшний день мы не испытываем недостатка инвестиционных ресурсов, - сказал министр. - Мы испытываем дефицит инвестиционных предложений, главный дефицит - это дефицит инвестиционных идей». О том, что ликвидность, вращающаяся исключительно в «коротком» секторе финансовых рынков и не востребованная инвестиционными проектами, избыточна и вызывает неуклонный рост рисков, совсем недавно говорил в интервью RBC daily и зампред Банка России Олег Вьюгин. «Сейчас ликвидность у банков - корсчета, плюс депозиты, плюс операции обратного репо - составляет в сумме 450-500 млрд рублей, - считает г-н Вьюгин. - Эти деньги ведь в экономику не поступают. Они просто крутятся на корсчетах, у нас на депозитных счетах и в операциях обратного репо… они крутятся на "втором этаже экономики"».

По всей видимости, все эти соображения и заставили задуматься о поиске другого решения. Один из возможных вариантов в беседе с RBC daily озвучила Ирина Рукина. «Сейчас многие предприятия не могут платить за землю не только по рыночной цене, но даже по минимальной, пятикратной ставке земельного налога, – сказала она. – Поэтому землю под предприятиями надо отдать собственникам бесплатно. Но только ту землю, которая непосредственно используется под производственные нужды. Более того, собственник должен взять на себя обязательство сохранить производство: не точно такое, как имеется, но аналогичное. То есть если они производили телевизоры, никто не будет против, если они начнут выпускать холодильники. Излишки же территории, на которой происходит все что угодно, только не основная производственная деятельность, необходимо изъять и продать по рыночной цене».
В России существует «очевидная опасность» перегрева фондового рынка и рынка недвижимости, заявил в среду министр экономического развития и торговли Герман Греф, выступая перед преподавателями и студентами Академии народного хозяйства. Таким образом, впервые представитель российских властей публично признал, что нынешнее состояние наиболее развитых российских рынков может привести к серьезным макроэкономическим последствиям. Аналитики полагают, что кризис на этих рынках не может произойти сам по себе - он станет лишь следствием структурного кризиса экономики. Пока, по их мнению, свидетельств приближения такого кризиса нет. Однако он может произойти по совершенно банальной для России причине - из-за падения цен на нефть. Кроме того, лопнуть «пузырю» российских рынков может помочь и грядущее укрепление доллара. Экономисты полагают, что оба фактора могут совпасть уже в 2005 году.

Отчасти недвижимость стала объектом активных инвестиций в силу глобальных факторов. «Недвижимость во всем мире в последние годы чувствует себя хорошо, особенно на фоне проблем фондовых рынков в развивающихся странах после краха акций технологических компаний», - отмечает г-н Волобоев. Однако даже с учетом благоприятного мирового фона рынок недвижимости в России чересчур «горяч». «В России темпы роста цен на недвижимость, особенно в крупных городах, слишком высоки, - отмечает Сергей Волобоев. - Мы говорим о росте в 25-30% в год в течение нескольких лет, и в этом есть определенные признаки "пузыря"». Алексей Воробьев видит две фундаментальные причины перегретости рынков. «С одной стороны, это улучшающийся инвестиционный климат, который приводит к притоку капитала, - говорит он. - С другой - это нехватка финансовых инструментов для вложения этого капитала». Действительно, соглашается Сергей Волобоев, сейчас у правительства и Центрального банка нет достаточных инструментов для связывания ликвидности. «Обычно при избыточной ликвидности в развитых странах повышаются процентные ставки, но для этого нужны серьезные основания - рост инфляции либо опасения того, что экономический рост может замедлиться», - отмечает он.

Экономисты констатируют, что проблема перегрева российского фондового рынка назрела уже давно. «Действительно, на российском рынке присутствует избыточная ликвидность, которая приводит к повышенному спросу на финансовые инструменты, - сказал RBC daily экономист ИГ «АТОН» Алексей Воробьев. - Наш целевой, или справедливый уровень по индексу РТС на конец 2004 года составляет 600 пунктов. Между тем РТС уже сейчас достиг 650 пунктов и вполне может вырасти до 70 Наиболее ликвидные акции уже находятся выше своей цены - поэтому по самым ликвидным компаниям появляется все больше рекомендаций «держать» или «продавать»». Между слишком сильно «раскачанным» фондовым рынком и перегретым рынком недвижимости существует непосредственная связь. «В России очень узок набор альтернативных инвестиций. Процентные ставки - банковские и государственных обязательств - в реальном выражении отрицательные, - сказал RBC daily вице-президент управления стран с переходной экономикой банка Credit Suisse First Boston Сергей Волобоев. - А традиционные финансовые инструменты, такие как вложения в иностранную валюту, не принесли желаемого результата, а в случае с долларом вообще оказались катастрофическими. Поэтому люди предпочитают инвестировать в традиционные активы, цены на которые продолжают расти».

Говоря о «перекладывании» в другие активы, мы, по сути, имеем в виду неизбежный кризис рынка. Однако, отмечает Алексей Воробьев, кризисы на финансовом рынке никогда не происходят сами по себе - им всегда сопутствуют структурные кризисы экономики. Аналитики сходятся во мнении, что пока непосредственных признаков экономического кризиса в России нет. Впрочем, по общему мнению, он может наступить по той же причине, что и шесть лет назад - из-за падения цены на нефть. По расчетам ИГ «АТОН», проблемы в российской экономике могут возникнуть, если цена на нефть будет оставаться на уровне 15-20 долларов в течение долгого времени - на протяжении трех-пяти лет. Однако есть вторая причина, способная вызвать кризис российского финансового рынка, - укрепление доллара, которое неизбежно обесценит рублевые активы. Сейчас, отмечает Алексей Воробьев, за счет роста рубля к доллару на рублевых корпоративных облигациях инвесторы - особенно иностранные, которые располагают долларовыми активами, - могут получать высокую норму доходности. «По нашим расчетам, за один только январь этого года доходность операций с рублевыми корпоративными облигациями с учетом укрепления рубля, купонного дохода и изменения стоимости облигаций составила до 40% годовых», - говорит экономист «АТОНа».

Однако в России уровень рыночных доходностей и ставка рефинансирования ЦБ связаны между собой скорее теоретически. Что же касается инвестиционного климата - да, он улучшился достаточно для увеличения притока иностранного капитала. Но этих улучшений и доверия инвесторов явно не хватает для того, чтобы этот капитал стал «длинным». В интервью RBC daily Олег Вьюгин отмечал, что российский рынок по-прежнему наводнен короткими, горячими деньгами - размещаемыми в среднем на три месяца. А такие ресурсы при всем желании не могут использоваться в инвестиционных проектах и обречены вращаться на финансовых рынках - том самом «втором этаже» экономики. Между тем емкость этого «этажа», как и рынка недвижимости, ограниченна. И, скорее всего, альтернатив им в ближайшем будущем не появится. «Внезапное появление альтернативных инструментов маловероятно. Поэтому в среднесрочной перспективе цены традиционных активов, скорее всего, продолжат расти, - констатирует Сергей Волобоев. - Но в какой-то момент цены этих активов (особенно недвижимости) могут оказаться слишком высоко задранными по сравнению с альтернативными вложениями, и инвесторы начнут «перекладываться» в другие активы».

Вчера на конференции по инвестиционной привлекательности московской земли первый вице-мэр Москвы Юрий Росляк заявил, что Москва готова совершенствовать систему передачи земельных участков в частную собственность. При этом продавать землю по ценам, определенным Минэкономразвития, столичные власти не намерены.

Но прибыльность операций с рублевыми ценными бумагами испарится по мере того, как рубль будет возвращаться к прежней тенденции девальвации относительно доллара. «Сейчас мы наблюдаем последствия уникально благоприятной для России ситуации сочетания слабого доллара и высоких цен на нефть, - говорит Сергей Волобоев. - Но когда Федеральная резервная система США повысит ставки, доллар может начать расти по отношению к евро. Тогда ЦБ будет вынужден отразить это в котировках доллара на внутреннем рынке. Соответственно, курс рубля к доллару может быстро вернуться к прежней тенденции. А если доллар будет расти по отношению к рублю, то он снова станет привлекательным финансовым активом, а рубль им быть перестанет. Тогда ставки по рублевым активам резко возрастут, а цены так же резко снизятся». Западные экономисты полагают, что повышение ставок ФРС - а значит, и возможный рост доллара - начнется в конце нынешнего - начале следующего года. Весьма вероятно, что укрепление американской валюты совпадет со снижением цен на нефть. Так, по прогнозу CSFB, средняя цена на российскую нефть в этом году составит 24,5 долл. за баррель, а в следующем году - лишь 20 долл.

Именно поэтому Юрий Лужков всегда предпочитал аренду и очень болезненно относился к идее продажи земли в частную собственность. Тем более когда речь шла о земле под московскими предприятиями, которая находилась в постоянном (бессрочном) пользовании: часть территорий признавалась столичными властями избыточной и включалась в арендный оборот для пополнения московского дефицитного бюджета. Ситуация изменилась после принятия в 2001 году Земельного кодекса (ЗК), по которому все предприятия, у которых занимаемая ими земля находится в постоянном (бессрочном) пользовании, до 1 января 2004 года должны были выкупить эту землю или взять ее в аренду на следующих условиях: в городах с населением свыше 3 млн человек местные власти могут брать от 5 до 30 ставок земельного налога за единицу площади участка, с населением от 500 тыс. до 3 млн человек – от 5 до 17 ставок, с населением менее 500 тыс. – от 3 до 10 ставок. Напомним, правительство при принятии ЗК предлагало более низкую планку: максимум 10 ставок земельного налога. Однако столичные власти, боясь продешевить, смогли пролоббировать более высокие ставки.

По подсчетам чиновников из столичной мэрии, за время налоговой реформы Москва потеряла около 140 млрд руб. При этом Юрий Лужков неоднократно заявлял, что бюджет города остается социальным, несмотря на растущий из года в год бюджетный дефицит. Во многом это возможно из-за того, что земля в Москве, как нигде в России, пользуется огромным спросом среди инвесторов. Каждый год бывший глава имущественно-земельного комплекса столицы Олег Толкачев (в январе его сменил на этом посту Юрий Росляк) рапортовал мэру об успехах в сборе арендных платежей, беря на себя очередные обязательства по их увеличению в следующем году. И обязательства, как правило, он перевыполнял, поднимая плату за аренду нежилых помещений.

Тем не менее вчера на конференции вице-мэр столицы Юрий Росляк, курирующий в московском правительстве весь имущественно-земельный блок, заявил, что правительство Москвы будет совершенствовать систему передачи земельных участков в частную собственность. По его словам, передача городских земель бизнесу должна производиться на взаимовыгодных условиях. Основное условие заключается в том, чтобы не было перепрофилирования выкупленного предприятия. По подсчетам депутата Мосгордумы Ирины Рукиной, в последнее время в результате так называемых недружественных поглощений московских предприятий в столице стало заметно сокращение промышленного потенциала: количество предприятий легкой промышленности сократилось на треть, на столько же сократилось и количество хлебопекарен. Поэтому, считает депутат, высокие ставки выкупа земли не столько служат для пополнения московского бюджета, сколько выполняют социальные функции, препятствуя скупке промпредприятий "задешево". Правительство же Москвы, в свою очередь, готово в интересах бизнеса помогать с созданием специальных промышленных зон, в которые можно перебазировать предприятия. Кроме того, как сообщил вчера Юрий Росляк, в правительстве Москвы создан специальный комитет по конкурсам, тендерам и аукционам, который будет формировать единую и прозрачную систему продажи всех прав на земельные участки в Москве и участия в системе городского заказа.

Правда, в последнее время надежды мэрии на получение земельных платежей с предприятий по завышенным ставкам несколько поблекли. Во-первых, Госдума продлила срок обязательного переоформления права постоянного пользования земельными участками под приватизированными предприятиями. Во-вторых, в конце прошлого года Минэкономразвития внесло в правительство законопроект, существенно снижающий цену выкупа земельных участков. Из-за законопроекта МЭРТа и разгорелся очередной спор между федеральными и столичными властями: в мэрии заявили, что не позволят распродать московские земли по ценам ниже рыночных.

В качестве экспертов социологи выбрали десять человек, желающих расширить свою жилую площадь. Перед исследованием они выявили предпочтения покупателей недвижимости по следующим критериям: район города, качество жилья, его стоимость и качество услуг риэлторской компании.

Однако, несмотря на готовность московских властей начать передачу столичной земли в собственность, в ближайшее время они вряд ли готовы пойти на компромисс с федеральными властями. Олег Толкачев, будучи руководителем имущественного комплекса столицы, не раз говорил, что земля в Москве "золотая". И в этом Юрий Лужков с ним был всегда согласен. Согласен он с ним и в другом. Главный козырь мэрии в этом споре в том, что у города есть множество различных возможностей влиять на деятельность московских предприятий, даже если те в случае принятия поправок МЭРТа выкупят землю по невысокой цене. "Предполагаемые к осуществлению проекты не смогут быть реализованы вследствие отказа в присоединении к городским сетям и коммуникациям по причине предъявляемых архитектурных и градостроительных требований",– обещал в своем письме в правительство Олег Толкачев. А столичный чиновник вряд ли возьмет на себя смелость ставить подобные условия федеральному правительству без согласования с мэром.
«Методический центр бизнеса, торговли, внешне-экономической деятельности в январе - феврале 2003 года провел опрос риэлторских компаний. Социологическое исследование должно было выявить резервы для привлечения клиентов, существующие у агентств недвижимости. Для исследования были выбраны компании-рекламодатели газеты КДО.

Эксперты опроса не были оригинальны, лишь подтвердив систему предпочтений потребителей, описанную аналитиками рынка недвижимости.

Оказалось, что, принимая решение по приобретению жилья, большинство клиентов в первую очередь оценивают качество услуг выбранной риэлторской компании: надежность (имидж, прозрачность, рекомендации друзей), уровень гарантий (содержание инвестиционного договора, качество страхового полиса, процент удовлетворенных жалоб), наличие инвестиционных программ (ипотека) и др. Следующий критерий - это соотношение цены и качества жилья.

Но уже первые отчеты подтвердили предыдущие исследования: население и сами профессионалы рынка недвижимости оценивают качество услуг риэлторов по-разному.

У каждой компании свои испытанные средства привлечения клиентов. Кто-то решает эту проблему под флагом удачного девиза «Нас рекомендуют друзьям…» или «Все работают с недвижимостью…, а мы с людьми», кто-то завоевывает симпатии покупателей эксклюзивным обслуживанием, кто-то - созданием в офисе домашнего уюта.

Лицо риэлторской компании – это секретарь или дежурный оператор. По результатам телефонных звонков в 87 компаний в двух процентах случаев социологи слышали ответную брань, в 12 процентах в компании брали трубку посторонние люди или сотрудники, не готовые отвечать на вопросы клиентов. Лишь 72 процента секретарей при ответе по телефону называли компанию, 8 процентов — свою фамилию, имя. Лишь каждый четвертый секретарь пытается убедить клиента в надежности компании, говорит о возможных гарантиях. Практически ни у одного из агентств недвижимости нет документов для подтверждения надежности, ориентированных на потребителя, которые можно было бы выслать по факсу или электронной почте. Как правило, телефонный разговор сводится к приглашению в офис, где менеджер все покажет и расскажет.

Грамотные организационные мероприятия могут обеспечить прирост объемов услуг отдельным компаниям до 20 процентов.

Прослеживается пропорциональная зависимость оценки качества работы секретарей от уровня рекламных расходов компании (и, соответственно, уровня заработной платы). Мотивация работы многих секретарей, видимо, не ориентирована на конечный, финансовый результат деятельности организации. Повышение ответственности секретаря – это еще один из резервов качества услуг и роста эффективности работы компаний.

Средние оценки работы секретарей риэлторских компаний таковы: 2 балла получили 4 процента опрошенных агентств, 3 балла – 21 процент, 3,5 балла – 20 процентов, 4,0 – 33 процента, 4,5 балла – 12 процентов.

Уровень информированности покупателей недвижимости растет. Не учитывать этот фактор — значит сознательно терять часть клиентов. Это тоже резерв роста эффективности работы компании.

В офисах компаний каждому четвертому эксперту пришлось ждать менеджера. Во время беседы в 9 случаях из 10 в качестве аргументов надежности агентства сотрудники использовали бывшие разрешительные документы, которые подтверждают право на деятельность, квалификацию работников, а не надежность партнерства. Риэлторы старались перевести разговор на тему качества жилья и его цены. В результате, многие эксперты-покупатели, не получив желаемых гарантий, шли в другую организацию в надежде найти большие подтверждения качества услуг компании, чтобы свести все риски к минимуму. Эти риэлторы оказались без нужных инструментов работы с клиентами. Они не смогли удержать покупателей жилья, которые готовы были «прозрачным», надежным компаниям увеличить комиссионные за сокращение рисков.

В то же время ряд компаний, имея «имиджевый капитал» в виде сертификатов, достижений в профессиональных конкурсах и т.п., комплексно его не используют как на стадии привлечения клиентов, так и на стадии налаживания партнерских отношений, хотя проблема «активизации капитала» может быть достаточно быстро решена.

Однако уже есть компании, которые приступили к формированию порядка взаимоотношений с клиентами в соответствии с системой CRM (управление взаимоотношениями с клиентами). Их расходы на потребительскую аттестацию качества услуг, на создание имиджа и внедрение других слагаемых технологии управления клиентами окупаются многократно. Потребители охотнее выбирают компанию, в которой услуги в их понимании являются более качественными.



Главная --> Публикации