Главная --> Публикации --> От пентхауса к марсу Вопрос дня: в чем опасность продажи земли иностранцам? Агентство недвижимости идет под снос Бесплатная приватизация закончится Опережая спрос

Средневзвешенная минимальная доходность для качественных офисных активов в Европе увеличилась на 20 базисных пунктов во втором квартале 2008 года и находится на уровне 5,05%. Такие данные приводятся в отчете компании Jones Lang LaSalle.

Даже в условиях глобального кризиса ликвидности в России прогнозируется рост ставок доходности в среднесрочной перспективе

Последний год наблюдалась явная конвергенция доходности по всей Европе. Не считая Москвы, год назад разница в доходности по рынкам составляла 350 пунктов. На сегодняшний день этот показатель достиг 200 базисных пунктов и доходность варьируется от 4,5% до 6,5%. Самое значительное изменение было отмечено на рынках с более низкими ставками капитализации (от 3,5 %). Это явный показатель того, что инвесторы уже не готовы к таким высоким ценам на сегодняшнем рынке, - приводятся комментарий Найджела Алмонда, директор отдела исследований по странам Европы, Ближнего Востока и Африки компании Jones Lang LaSalle в пресс-релизе.

Это на 75 пунктов выше, чем год назад, когда доходность достигла самого низкого уровня в нынешнем рыночным цикле. Из 30 рассматриваемых рынков доходность выросла на 24-х и осталась стабильной на шести остальных.

Со второго квартала 2007 года, ставки капитализации выросли на 27-ми из 30 рассматриваемых рынках. Осло показал самый стремительный рост, доходность в этом городе увеличилась на 175 пунктов. В Великобритании доходность увеличилась на 150 пунктов в лондонском Сити и Эдинбурге и на 100 пунктов в Уест-Энде Лондона за тот же период. На испанских рынках Барселоны (+125 пунктов) и Мадрида (+135 пунктов), а также в Париже (+125 пунктов) и Дублине (+105 пунктов) тоже были замечены значительные изменения за последний год. Но некоторые рынки оказались относительно стабильными, там рост доходности был незначительным. Эти рынки, как правило, характеризуются более высокими ставками капитализации, как например, Брюссель (+10 пунктов до 5,75%) Люксембург (15 пунктов до 5,5%), в то время как в Москве и Будапеште доходность не менялась за последние 12 месяцев и оставалась на уровне 8% и 5,75% соответственно.

Как сообщается в исследовании, во втором квартале самый значительный рост, на 75 базисных пунктов, был зафиксирован в Осло, где доходность достигла 5,75%. В Барселоне (5,25%), Мадриде (5,25%) и Лиссабоне (6,5%) ставки капитализации выросли на 50 пунктов во втором квартале. В ряде городов центральной и восточной Европы, включая Будапешт, Москву, Прагу и Варшаву, ставки капитализации остались стабильными. Доходность также осталась стабильной в Берлине и Уест Энде Лондона (западный фешенебельный район города).

Тони Хоррелл резюмировал: Таким образом мы ожидаем дополнительной коррекции цен на протяжении третьего квартала, с более сфокусированным вниманием на относительной стоимости активов на разных рынках. Учитывая, что срок значительного количество займов завершается, намечается отчетливая тенденция вынужденных продаж, особенно к концу года, что обеспечит рынку больше четкости и укажет инвесторам на реальную стоимость активов.

Более низкая транзакционная активность на протяжении второго квартала показывает, что доходность должна еще вырасти для того, чтобы вновь привлечь инвесторов на рынок. В течение лета процесс заключения сделок будет более растянутым. Долговые рынки продолжат работать в ограниченном режиме, в то время как инвесторы, не зависящие от заемного капитала, будут иметь преимущества. Мы также видим появление новых доказательств ослабления потенциала рынка, - приводтся слова Тони Хоррелла, главы европейского отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle.

Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств, работающих на рынках более чем 700 городов в 60 странах. Оборот компании в 2007 году составил около $2,7 млрд. Jones Lang LaSalle предоставляет комплексные услуги в области недвижимости и управления капиталом на местном, региональном и глобальном уровнях собственникам, арендаторам и инвесторам. Портфель компании составляет более 1,2 миллиардов кв. метров по всему миру. В России и странах СНГ Jones Lang LaSalle представлена офисами в Москве, Санкт-Петербурге, Киеве и Алматы.
В редакции РГ побывал на деловом завтраке Александр Горностаев, первый зам. председателя правительства Московской области. Разговор начался с новости, недавно прозвучавшей в прессе.

Владимир Пантюшин, директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle комментирует: Российский рынок отличает от Европы, прежде всего, высокая инвестиционная активность. Инвесторы из 11 стран, преимущественно с европейским и глобальным капиталом, инвестировали более $4,4 млрд. в первом полугодии 2008 года. В офисные активы высокого качества было инвестировано более $2,7 млрд. Стабильность ставок капитализации для качественных офисных активов подтверждается высоким уровнем конкурентности и увеличивающейся прозрачностью рынка. Даже в условиях глобального кризиса ликвидности мы не прогнозируем рост ставок доходности в среднесрочной перспективе.

Александр Горностаев: Города появятся, но не миллионники. Небольшие, но очень уютные, красивые, комфортабельные, где на миллионе квадратных метров будут жить 20-30 тысяч жителей. Программа по возведению так называемых малых городов и сельских поселений разрабатывается.

Российская газета: Александр Васильевич, правда, что скоро вокруг Москвы вырастут новые города-миллионники?

Горностаев: Ни в коем случае! На территории Московской области уже запрещено возводить жилье выше 17 этажей. Я считаю, что нам надо строить в основном трех-, четырехэтажные дома, максимум - пятиэтажки. А 17-этажные могут стоять лишь как доминанты, подчеркивающие своеобразие застройки города.

РГ: А дома в них будут, как в Москве, высотные?

Горностаев: Готовимся к закладке Светлого города, который развернется неподалеку от Ногинска. Подчеркну: это будет именно город, а не новый микрорайон. По такому же принципу будем возводить и сельские поселения, каждое из которых будет самостоятельным, со своим главой, милицией, больницей... Все должно быть разумно и красиво.

РГ: Где появится первый новый городок?

Горностаев: Да. Получил кусок земли - и застраивай его по общим правилам. Не выше или не ниже определенного этажа, не шире, не глубже...

РГ: То есть вы хотите сказать, что застройка, когда любой житель строит дом, какой ему вздумается, как сейчас, останется в прошлом?

Горностаев: Нет. Метры гнать больше не будем. На повестке дня у нас новая задача - качество строительства. Я вкладываю в это понятие очень широкий смысл. Например, из-за близости к Москве цена квадратного метра в области неимоверно выросла, надо снижать хотя бы темпы роста. Я считаю, что для этого нужно подключать и муниципалов, и область, и государство. А сейчас пока строят только инвесторы. Они получают землю с обременениями, строят инженерные сети, социалку, а потом все это вкладывают в стоимость квадратного метра жилья. Вот и получается. Еще несколько лет назад квадрат стоил где-то долларов 400, а сегодня - и 3 тысячи долларов, а где-то и за 5 тысяч переваливает - в зависимости от качества жилья. И это при себестоимости 700-900 долларов за квадратный метр... От этого надо уходить.

РГ: Подмосковье в прошлом году выполнило задачу, поставленную президентом РФ: построить по квадратному метру жилья на душу населения. А в этом году сколько возведете? Еще больше?

Горностаев: Во-первых, такие городки и поселения не будут только спальными районами. В планах их строительства предусмотрено и создание рабочих мест. Кроме того, совместно с Москвой сейчас завершается работа над программой развития транспортного узла региона, цель которой - реконструировать существующие и построить новые магистрали. Так что пробок со временем должно становиться меньше.

РГ: С появлением новых городов и жителей в области будет больше. Дороги не встанут окончательно?

По городской целевой программе строительства физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК) в этом году в Москве должно быть построено 56 новых объектов. Казалось бы, иметь рядом с домом бассейн, футбольный зал, спортивные секции - что может быть лучше? Тем не менее часть этих адресов охвачена народными бунтами. Чем недовольны неблагодарные горожане, выясняли Известия.



Западное Бирюлево - это прямоугольник в 5 кварталов, с четырех сторон окруженный промзонами. Со всеми экологическими последствиями. Когда в гуще этого спально-промышленного района вдруг обнаруживаешь изумрудную лужайку с пригорками, живописными кустарниками и деревьями, на ум приходит одно слово: оазис.

Лепет на бирюлевской лужайке

Первым прибывает глава управы Евгений Громов.

- К нам люди со всего Бирюлева гулять приходят. Говорят, что глазам не верят, до чего хорошо, - грустит народ, собравшийся 30 июля под проливным дождем в ожидании начальства. На месте оазиса решено разбить ФОК.

- В двух школах есть секции, все желающие ходят!

- Чем вы недовольны, это же все для вас. Тут будут спортсекции...

- Он же строится в 200 метрах!

- Будет бассейн...

- Есть каток Пингвины, полупустой!

- Будет каток...

- И нам не нужен, нам открытая площадка нужна! - выступает толпа мальчишек.

- Вам, может, ФОК и не нужен, но не говорите за всех, это эгоизм! -повышая голос, обращается Громов к женщине с виду постарше.

- Оставьте нам этот крохотный зеленый участок! Помогите, ну пожалуйста!

В разгар дискуссии приезжают три черных лимузина с начальством повыше: зампрефекта округа по строительству, главный архитектор округа (дама) и замруководителя департамента градостроительной политики Москвы Владимир Хайкин. Народ взывает к новеньким:

- Вы все правильно сказали. Возьмем освещение, - ухватился за третьестепенное Владимир Хайкин. - ФОК будет гореть всеми огнями.

Интеллигентная женщина средних лет минут десять аргументированно говорит о том, что со спортом в районе все в порядке, - сыплет адресами. А с экологией, транспортом (метро нет - и не строят), нормальными магазинами очень плохо. И темно вечерами.

- Я специально ездила в управу, - рассказала Известиям руководитель инициативной группы Наталья Морозова. - Не показали, ни на следующий, ни через день.

Это факт. Против этой пользы не поспоришь. В остальном - как об стенку горох. Самый существенный вопрос - о полном отсутствии документов по строительству (в постановлениях правительства Москвы по ФОКам от 02.05.2006 г. N 305-ПП и от 15.05.2007 г. N 358-ПП, на которые ссылается управа, нет адреса Булатниковский пр., д. 14, к. 5) - проигнорирован. Документы на встрече обещали показать через день-два.

С таким приглашением, исполненным мрачного юмора, обратились к строгинцам обитатели нескольких домов по улице Кулакова. Когда район строился, здесь вдоль проезжей части образовался безжизненный пустырь. С годами он зарос березками, усилиями жителей появились спортивная и детская площадки. Здесь всегда тучи малышей, школьников. Около года назад, в разгар еще одного увлечения мэрии - программы Выходи во двор, поиграем!, пришло известие: тут будет ФОК. Митинговать начали немедленно. Активисты бросились в комиссию по точечной застройке - отказ. Строительство ФОКов - это социальная программа, для народа, нечего капризничать. Весной строители снесли спортплощадку. На днях смонтировали кран - огромный. Слух о том, что построят здесь на самом деле жилую высотку со спортивной пристройкой, превратился в уверенность.

Выходи во двор. Доигрались

Так же как и на Фрязевской улице, 15, на Крылатских Холмах, 21-23, на Малой Филевской, 4 Везде жители сначала упрашивали, ходили на комиссию, затем бунтовали, потом проиграли. И везде противников стройки обвиняют в эгоизме. Но если сторонники здорового образа жизни не приходят на митинги, чтобы вступиться за ФОКи, то, может, они здесь и в самом деле не нужны? И почему чиновники так упорно стоят на стороне тех, кто равнодушен к судьбе района?

С апреля что ни неделя - митинги и пикеты. Доходит до рукоприкладства, самых активных (пенсионеров, конечно) милиция локализует в КПЗ. Слушания в управе превращаются в кино. Кино выложено в интернете. А в итоге - спортплощадка разрушена, дело проиграно, стройка ФОКа начата.

- Жители, протестующие против строительства ФОКа, могут обратиться в межведомственную комиссию по упорядочиванию размещения отдельных объектов капитального строительства на застроенных территориях, она определит, является ли это точечной застройкой, - советует сотрудник пресс-службы стройкомплекса Алексей Введенский.

Некто Маська (юзерпик - Масяня) на форуме Строгина устами младенца глаголет: Честно! Я не понимаю, зачем нужно строить ФОКи, убирая уже обжитые спортплощадки и детские площадки?! Зачем чиновникам нужно делать именно так?!

- Что нужно, а чего не нужно, решается в институте Генплана.

- Но если им в принципе не нужен ФОК, точечный он или нет, - зачем вообще на него бюджетные деньги тратить?


Развитию федеральной ипотеки в России, которое едва сдвинулось с мертвой точки, может помешать недостаток жилья, строящегося в регионах. Во всяком случае, федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) уже опасается, что спрос - даже на ипотеку с рыночными стандартами (18% годовых в рублях на 20 лет) - превысит предложение самого жилья. Опасения эти не надуманны: ведь, как предполагает руководство АИЖК, процентная ставка по ипотечному кредиту в этом году может быть снижена до 15-16%, а со временем она станет еще ниже. Для того чтобы сбалансировать интересы финансового и строительного блоков механизма кредитования под залог квартир, федеральный центр намерен влиять на формирование объема жилищного строительства.

Алексей подчеркивает, что не он принимает решения. Те, кто принимает, эту тему комментировать не спешат.

Оценивая потенциал спроса и сославшись на официальные данные Госкомстата, г-н Семеняка уточнил, что "половина семей в России сегодня имеют доход выше прожиточного минимума". В то же время 40% семей в стране на одного человека имеют менее 9 кв. метров, а федеральный стандарт обеспеченности жильем - 18 кв. метров. С теми гражданами, у кого больше девяти "квадратов", нуждающихся в улучшении жилищных условий в России в два раза больше - 80%.

"Чтобы обеспечить устойчивое развитие системы ипотечного кредитования, планы строительства на 2004 год должны быть согласованы", - заявил вчера на пресс-конференции ген.директор АИЖК Александр Семеняка. Однако каким образом это будет согласовано, он не уточнил, заметив, что Госстрой как раз сейчас готовит всероссийское совещание с регионами на эту тему. Объем же будущих кредитов, подчеркнул г-н Семеняка, будет ограничен теми обязательствами, которые "законтрактованы" с 23 регионами России. При этом объем национального ипотечного рынка, по мнению гендиректора АИЖК, ограничит не спрос на ипотечные кредиты, а именно предложение жилья. Идеологически глава федерального агентства исходит из того, что ипотека в регионах - отнюдь не для богатых. По его словам, любая российская семья, имеющая возможность ежемесячно откладывать 2 тыс. рублей, теоретически при нынешней стоимости ипотечного кредита со сроком погашения 20 лет вполне может претендовать на заем.

Между тем, несмотря на удовлетворительное состояние и текущую динамику развития региональных рынков жилищного строительства (это отмечено в аналитическом обзоре рынка жилья в России, распространенном АИЖК), жилья не хватает. Причем не только с учетом растущих возможностей потенциальных ипотечных заемщиков, но и без этого учета. Например, квартиры почти во всех жилых домах, строящихся в Москве, "законтрактованы" инвестдоговорами с физическими лицами. Правда, гендиректор Московского ипотечного агентства (МИА) Дмитрий Будаков считает, что "наши люди психологически не готовы жить в долг". При этом если московская ипотека от МИА фактически привязана к валюте (она ориентируется на курс рубля к доллару, кредит на 10 лет стоит 13-15% в валюте), то федеральная работает только в рублевой зоне, а ипотечные кредиты по программе АИЖК выдаются под залог приобретаемого нового жилья.

Г-н Семеняка уверен, что в этом году объем рефинансированных агентством кредитов будет увеличен с 48 млн руб. (АИЖК выкупило 110 региональных закладных) до 1,8 млрд рублей. По его словам, размер среднего кредита составляет 300 тыс. рублей, значит, в этом году с помощью ипотеки в новые квартиры въедут 6 тыс. семей.



Главная --> Публикации