Главная --> Публикации --> Квартирная страда. сто лет назад найти хорошее жилье было так же трудно, как и сегодня Цены на аренду жилья растут стремительными темпами - примерно на 10 % в месяц Минфин утвердил критерии допуска к средствам фонда жкх Урожай на крупные сделки Дорожает и будет дорожать

По мнению опрошенных RBC daily участников рынка, мелкие и средние столичные банки практически исчерпали возможности для кредитования строительного бизнеса: в их кредитном портфеле кредиты строительным организациям составляют значительную долю, доходя в некоторых случаях до 30%. Этот факт вынуждает строительные компании искать другие источники финансирования своих проектов, в частности, выпускать векселя и облигации. Однако даже уже выданные строителям кредиты в случае стагнации цен на рынке недвижимости могут привести к банкротству банков.

Стагнация цен на рынке недвижимости может привести к массовому банкротству банков, чрезмерно увлекшихся кредитованием высокодоходной строительной отрасли.

Строительные же компании, по мнению участников рынка, испытывают сегодня острую потребность в оборотных средствах. Однако банки, которые кредитовали их до сих пор, начали отказывать в выдаче кредитов – даже несмотря на высокую доходность и тот факт, что кредитование девелоперского бизнеса является в некотором смысле закрытым бизнесом, который опирается на личные связи и знакомства. «Некоторые банки уже достигли предела с точки зрения диверсификации портфеля и отказывают строительным организациям в кредитах», – говорит Михаил Хромов. Банки, по сути, не хотят больше рисковать. «Кредиты строительным организациям являются высокорисковыми, особенно если учесть высокую волатильность этого рынка, – сказал RBC daily эксперт Центра развития Дмитрий Лепетиков. – Сегодня этот рынок растет, но с таким же успехом он может начать завтра падать. Тем более что некоторые эксперты уже говорят о его перегретости. Строительный бизнес – выгодный, но очень рискованный». Участники строительного рынка говорят о том, что более вероятен сценарий стагнации цен. В этом случае, впрочем, последствия также будут довольно серьезными.

Согласно официальной статистике Госкомстата, доля кредитов, выданных строительным организациям, в общем кредитном портфеле российских банков не превышает 3%. Эксперты, правда, приводят другие оценки. «По нашим оценкам, сделанным на основании анализа кредитов, предоставленных крупных заемщикам, доля кредитов, выданных строительным организациям, в общем кредитном портфеле российских банков, за исключением Сбербанка, составляет 7%, – сказал RBC daily эксперт Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования Михаил Хромов. – Однако в группе мелких и средних московских банков этот показатель выше и достигает 20%, что достаточно много» (по данным RBC daily, у некоторых банков этот показатель еще выше – до 30%). Причем, по данным строительной компании «Проминдустрия АГ», среди этих кредитов 30-35% являются необеспеченными. «Кредитование строительной отрасли является достаточно рискованным, однако банки компенсируют этот риск за счет более высоких процентов по кредитам, – считает Михаил Хромов. – Тем более что строительная отрасль является высокорентабельной, а следовательно, может занимать под высокие проценты. На таком же уровне рентабельности (выше 25%) находятся нефтяная и газовая промышленность, черная и цветная металлургия, а также отдельные отрасли пищевой промышленности. Но эти отрасли, в отличие от строительной, в настоящее время не испытывают потребности в кредитовании оборотного капитала».

В таком случае, по словам Игоря Денисова, строительная компания окажется не в состоянии расплатиться по банковскому кредиту. Стагнация цен приведет к массовому отказу строительных компаний платить по кредитам, что повлечет за собой серьезные проблемы в банковском секторе. «Банк может пережить кризис, если по кредитам откажутся платить 10-15% заемщиков, – говорит Дмитрий Лепетиков. – Если этот процент будет больше, на уровне 30%, тогда это может привести даже к банкротству банка». По всей видимости, стремясь уменьшить долю строительных кредитов в своих кредитных портфелях, банки и отказывают девелоперам в кредитах. Последние вынуждены искать другие источники финансирования, в частности, выходить на долговой рынок, размещая облигации и векселя. Однако инвесторы требуют премию за риск, осознавая непрозрачность строительного бизнеса и перегретость рынка. Ставки по бумагам строительных компаний оказываются на довольно высоком уровне, иногда достигая 25% годовых, что является косвенным подтверждением неуверенности инвесторов в стабильности цен на рынке жилья.
В начале нового века крупные города столкнулись с проблемой повсеместных пробок.

«В случае стагнации цен на рынке недвижимости около 40% строительных организаций окажутся не в состоянии погасить взятые кредиты, – сказал RBC daily директор департамента недвижимости компании «Проминдустрия АГ» Игорь Денисов. – В первую очередь это касается тех, кто строит панельное жилье и жилье бизнес-класса. Мы полагаем, что в случае кризиса на рынке недвижимости наибольшие потери понесет сегмент панельного жилья из-за схлопывания спроса со стороны населения. В сегменте жилья бизнес-класса останется одна-две крупные компании, которые обладают хорошей финансовой устойчивостью. Кроме того, кризис в меньшей степени коснется компаний, которые строят на собственные средства, – они просто понесут убытки, которые не приведут к банкротству. Но это относится в первую очередь к компаниям, строящим элитное жилье». Причем, по мнению участников рынка, если строители панельногожильясерьезно пострадают от схлопывания спроса, которое может произойти лишь в случае масштабного кризиса в экономике, то для строителей жилья бизнес-класса достаточно просто стагнации цен. «Это жилье строится на банковские кредиты, – говорит г-н Денисов. – Компания берет кредит, начинает продажи, после того как продано 30% в строящемся доме, она начинает строительство второго за счет непогашенного кредита. Если цены останавливаются, компания тут же начинает нести убытки. Второй дом не окупается, и компания, если она строила дом не на собственные, а на заемные средства, может разориться».

Самой актуальной из них является перенасыщенность городов личными автомобилями. В настоящее время в Москве насчитывается около трех миллионов машин, находящихся в частном владении. Это число продолжает неуклонно расти, и почти каждый вечер главные магистрали столицы из-за пробок превращаются в огромные автостоянки. Вот почему московские власти задумались о постройке четвертого транспортного кольца, проект которого уже разработан. В настоящее время решается вопрос о финансировании строительства этой трассы протяженностью 74 километра.

Возвеличенный в прошлом автомобиль теперь стал причиной огромных заторов, хронических легочных заболеваний, шумовых неврозов и загрязнения природы. Чтобы продолжить полезные отношения с автотранспортом, необходимо быстро решить эти и другие подобные проблемы.

Сам по себе общественный транспорт здесь работает хорошо. Несмотря на заметную разницу между шириной дорог в старой и новой частях города, троллейбусы и автобусы обычно движутся, не сбавляя скорости. Их основные маршруты пролегают с Юбилейного проспекта к вокзалу, а также из старых Химок в Москву по Ленинградскому шоссе. Основные перевозки осуществляют автобусы автоколонны №178
Многие химчане работают в Москве, причем добираются туда через станцию метро Планерная.
Доехать до Планерной из Новых Химок можно на троллейбусе № Тем же, кто живет в Старых Химках, добраться до Планерной можно лишь на автобусе №81 Он ходит довольно редко, что доставляет неудобство людям, живущим в домах вдоль Ленинградского шоссе.

В Московской области необходимость в расширении сети дорог также существует. Например, в Химках много узких улиц, которые соединяют оживленные перекрестки, кварталы новостроек, общественные учреждения и многолюдные площади. К вечеру эти перекрестки плотно заполняются легковыми автомобилями, сквозь толчею которых бывает совсем не просто проехать городским автобусам.

Кстати, стоимость проезда на маршрутном такси из Химок в Москву составляет сейчас 15 рублей. Это не по карману пенсионерам, которые требуют сократить интервалы между рейсами бесплатных для них автобусов. По этой причине местные власти недавно отменили коммерческие рейсы автобуса 44 Теперь пассажиропоток на этом маршруте заметно возрос, что, в свою очередь, не нравится работающим химчанам, которые лишились многих удобств более дорого и полупустого экспресса.

В то же время многие химкинские автобусы идут до станции Речной вокзал, туда же и многочисленные маршрутки. В связи с этим жители района Бутаково выдвинули идею создать за счет избыточного транспорта новый маршрут в направлении малиновой ветки метро. Это позволит при удачном стечении обстоятельств доехать утром до Планерной за 40 минут. Но пробки и задержки автобусных рейсов могут увеличить это время и до полутора часов.

Не вдаваясь в детали истории, надо сказать, что подмосковное Куркино известно с далеких времен. Красота его ландшафта и близость от города тянули сюда москвичей. Здесь была дача известного русского актера Щепкина. Нравилось бывать в Куркино Герцену и Некрасову. Здесь отдыхали Огарев и Куприн, Панаев и Станиславский…

Что касается состояния химкинских дорог, то претензий они у жителей не вызывают. Новая администрация много внимания уделяет уходу за автотрассами. Кстати, именно поэтому власти оперативно отреагировали на недавнее разрушение дорог рядом с Новогорском. Здесь возводится жилой комплекс «Эдем», и на стройку постоянно курсирует тяжелая строительная техника. Она заметно разбила дороги, стоящие на балансе Химкинского района. Чтобы решить вопрос об их ремонте, было созвано рабочее совещание, где власти договорились со строителями о том, что дороги будут восстановлены за их счет.

Так чем же «брало» и «берет» Куркино людей? Прежде всего, уникальностью своего ландшафта и благоприятной экологией: крутыми склонами холмов, чистыми родниками, березовыми и дубовыми рощами …
Река Сходня и прилегающая к ней территория буквально утопают в зелени, а перепады высот там достигают 40-50 метров. Многие называют эти места «Московской Швейцарией».

Московское училище живописи снимало близ Куркино дачу для своих студентов. Часто гостивший там Левитан восторженно отзывался о красоте этих мест. Как точно подметил критик и мемуарист Павел Анненков, « … Здесь (образовалось) нечто вроде подвижного конгресса из беспрестанно наезжающих и пропадающих здесь литераторов, профессоров, артистов и их знакомых».

Дорога из центра Москвы до Куркино на автомобиле (если нет пробок) занимает не более 30 минут. Ближайшие станции метро – «Планерная» и «Речной вокзал». Ходят маршрутные такси и автобусы, пущен троллейбус.

Месторасположения «Московской Швейцарии» весьма удобно. Улица Свободы, круто берущая вправо от Волоколамского шоссе сразу за каналом имени Москвы, «перепрыгнув» через МКАД, переходит в улицу Молодежную уже самого нового района Северо-Западного административного округа столицы. Туда можно попасть и по Ленинградскому шоссе через Химки.

Чем ближе к реке Сходне, тем ниже этажность. А сама пойма реки будет застроена таун-хаусами и коттеджами с придомовыми земельными участками размером от 120 до 420 кв. метров. В каждом коттедже – встроенный гараж на один автомобиль. А вообще на территории каждого микрорайона предусмотрено строительство наземного гаражно-стояночного комплекса, а также дополнительных гостевых автостоянок. По расчетам проектировщиков, на каждую квартиру в Куркино будет приходиться в среднем по два машино-места.

Застройку всего района планируется завершить в 2005 году. Это 17 микрорайонов – 920 тысяч кв. метров жилья. Застройка разноэтажная. Ближе к Химкам – монолитно-кирпичные дома секционного и башенного типа от 5 до 17 этажей. Каждый дом – по индивидуальному проекту.

Особое внимание разработчики проекта уделили вопросу активного отдыха жителям нового района.
В его центральной части намечено строительство большого спортивного комплекса, на территории которого будут расположены футбольное поле с трибунами, плавательный бассейн, спортивная школа, несколько спортзалов и открытых игровых площадок. Спортзалы и открытые игровые площадки будут сооружены и в микрорайонах.

Как не раз утверждал руководитель столичного стройкомплекса В. Ресин, застройка Куркино ведется комплексно. И потому вместе с жилыми этажами здесь «растут» школы, детские сады и дошкольные учреждения (их будет 16), поликлиники и аптеки, торговые комплексы, рестораны и кафе, магазины и предприятия социально-бытового обслуживания, выставочный зал и библиотеки, клубные помещения, офисно-гостиничный центр …

В пойме реки Сходни будут располагаться зоны отдыха. В местах с большим перепадом высот планируется соорудить трассы скоростного спуска на лыжах, оборудованные подъемниками (в плане их 3), найдется место и для сноубордистов, а также сеть велосипедных и пешеходных дорожек. Проектировщики говорят о возможности сделать на Сходне небольшой пруд и построить там лодочную станцию.

Запланировано построить специализированную базу для занятий лыжным и велосипедным спортом, а также теннисный клуб и детский парк с аквапарком.

Ну, это все проекты и планы. А что сегодня делается на строительных площадках района? Владимир Ресин, первый заместитель мэра в Правительстве Москвы, руководитель Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города, в конце февраля побывавший в штабе его застройки, ответил журналистам так:

Одна из особенностей проекта застройки Куркино – не только особо бережное отношение к ландшафту и сохранению всех существующих зеленых насаждений, но и дополнительное озеленение бульваров и скверов района. По расчетам экологов, благодаря существующим и планируемым лесопосадкам обеспеченность зелеными насаждениями в Куркино должна достичь около 40 кв. метров на человека. Это почти в четыре раза превышает установленную норму для Москвы.

– А инфраструктура, особенно социального назначения, не отстает?

– На день текущий из 920 тысяч запланированных уже возведено 500 тысяч кв. метров жилья. В этом году еще сдадим 200 тысяч. Остальное в будущем году. Так что близится конец полной застройки.

– Застройку Куркино ведет ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов». Недавно этому предприятию исполнилось 10 лет со дня образования. Как вы оцениваете его деятельность?

– Ни в коем случае. Уже работают подстанция скорой помощи, милиция и пожарное депо, школы и детские садики, АТС на 40 тысяч номеров и развлекательный центр. Пущен троллейбус. В этом году намерены сдать в эксплуатацию еще одну школу и детский сад, торговый центр и банк, отделение связи и гаражи… Короче говоря, что предусмотрено проектом. А отставания по нему пока нет.

– Ходят слухи, что власти Еревана просят московских строителей о помощи?

– Неплохо. Знаете, этапы, которые оно прошло, как бы опережают те 10 лет, которые данное управление существует. Вспомним их «Синюю птицу» в Северном Бутово. Когда-то я говорил, что там и Президента России поселить не стыдно. Олимпийская деревня для молодежных игр, Шахматная деревня в Элисте, Дом офицеров в Ведяево, мемориальный комплекс в Душанбе … Да многое что наберется, где они показали свой класс строительства.

– Армянские зодчие обладают высокой культурой своего дела. Кому будет доверено представлять там московских специалистов?

– Да, действительно, руководство Еревана обратилось к нам с предложением принять участие в реконструкции центра их города и оказать помощь в строительстве жилья.

Программа реконструкции 5-этажек до 2010 года предполагает, что отныне изменяться будет весь квартал целиком. В этом году будет реконструировано 45 кварталов. Причем жителей предполагается информировать о планах правительства еще на этапе составления проекта, чтобы при его согласовании учесть их пожелания.

– Не волнуйтесь. Мы сумеем найти и архитекторов, и планировщиков, и строителей, которые не то что не ударят в грязь лицом, а сумеют показать настоящий класс работы московских зодчих. На высшем мировом уровне.
Московское правительство, как уже писала «Столичная», переходит на новую систему реконструкции «хрущевок». Перестраивать их теперь будут комплексно, целыми кварталами. Жители 569 кварталов, включенных в программу, могут вздохнуть спокойно. Им не придется уезжать из своего района в какую-нибудь Капотню. «Столичная» первой среди городских газет начинает публикацию планов реконструкции московских кварталов, которые редакции предоставил Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы.

Проект «Академический» уже этой весной будет выставлен на открытый инвестиционный конкурс, в котором могут принять участие как российские, так и иностранные инвесторы. Вложить они должны будут около $100 млн, а получить смогут до $150 млн. Победителем станет инвестор, предложивший самую большую сумму за контракт. Первые пятиэтажки в квартале, как предполагается, начнут сносить в 2005 году.

Одним из первых плоды нового метода борьбы с изношенным жильем испытает на себе квартал 8с-9с «Академический». Жители увидели первый эскиз новой застройки еще в прошлом году. Все они останутся жить в своем микрорайоне. Потому что сначала снесут технические здания, на их месте построят новые дома, переселят туда людей, потом снесут их пятиэтажки – и так далее. Три четырехэтажных кирпичных дома вдоль проспекта 60-летия Октября предполагается надстроить несколькими этажами. Кроме того, первые этажи в жилых домах, с согласия жителей, займут банк, спортзал, магазины, детская молочная кухня. Во дворе появится новый детский сад вместо старого и зимний сад с ресторанами и кафе, стоянки для автомобилей. По словам директора программ капремонта и реконструкции зданий Руслана Ростовцева, «при разработке проектов проводится демографический и социальный анализ населения квартала». В данном случае по его результатам решено было расширить школу и поликлинику.

Удастся ли реализовать проект «Академический» и создаст ли он прецедент, покажет время. Во всяком случае,Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы обещал, что «Столичная» получит проекты и всех последующих реконструкций.

– Мы очень надеемся на Ростовцева, – сказала «Столичной» жительница микрорайона Алла Тарасовна, – рассчитываем, что программа, которую затеяли, будет действительно выполнена и нас не переселят насильно в Южное Бутово, как это было с нашими соседями.



Главная --> Публикации