Главная --> Публикации --> Приключения ипотеки в россии Офисы в москве стоят дешево Tcж: такая суровая жизнь Курортная недвижимость как точка приложения капитала До "третьей звезды" - далеко

Вчера глава государства подписал закон о содействии жилищному строительству, который предусматривает создание одноименного фонда. Документ предусматривает изъятие неэффективно используемых земель у федеральных государственных предприятий, министерств и ведомств с последующей передачей фонду и затем определением под жилую застройку. Прежде всего это коснется неиспользуемых земель министерства обороны, сельского хозяйства и Российской академии наук.

Президент Дмитрий Медведев требует от минрегиона пресекать всяческие попытки федеральных унитарных предприятий распоряжаться землей, отведенной в Фонд содействия жилищному строительству.

Самое же ценное в этих землях то, что они непосредственно прилегают к городам, а следовательно, уже обладают определенной инженерной инфраструктурой. Но это понимает не только президент. Не зря он отдельно поинтересовался у министра, не разбазарят ли эти земли до того, как закон вступит в силу.

Земля - самый важный и самый ценный наш актив, - подчеркнул Медведев, принимая вчера главу минрегиона Дмитрия Козака. - Нам нужно проинвентаризировать, сколько получается земли в фонде и какой объем жилищного строительства мог бы быть осуществлен на этих землях, чтобы мы понимали, на какие цифры мы в конечном счете можем выйти.

- Такие попытки нужно пресекать и виновных лиц привлекать к ответственности, - указал Дмитрий Медведев.

Дмитрий Козак был вынужден признать, что определенные сигналы об этом, пусть и не массового характера, но поступают - в некоторых местах землю пытаются быстренько распределить.

Земельный вопрос остро стоит не только в части жилищного строительства. Из-за земли ведутся серьезные споры на Юге России, в олимпийском Сочи, где в 2014 году должна пройти зимняя Олимпиада. Вчера Дмитрий Медведев подписал изменения в олимпийский закон. Дополнения предоставляют Краснодарскому краю полномочия Российской Федерации в части распоряжения земельными участками, находящимися в федеральной собственности. Закон дает право краю передавать местным жителям эти участки взамен изымаемых у них для строительства олимпийских объектов.

По словам Дмитрия Козака, в настоящее время все правительственные документы для исполнения закона уже готовы. Это касается как состава попечительского совета фонда, так и межведомственной комиссии, которая будет принимать решение об изъятии. Мы подготовили предложение в правительство по генеральному директору этого фонда, - доложил Козак. - Уже готов проект постановления правительства об имущественном взносе государства. В общем, как выразился министр, ведомства готовы к тому, чтобы буквально на следующий день после вступления в силу закона приступить к работе.

Тему подготовки к Олимпиаде президент продолжил обсуждать с Генпрокурором Юрием Чайкой. Уделите внимание нескольким моментам, - попросил Медведев. - Несмотря на то что работы только разворачиваются, это - огромная стройка, беспрецедентная для современной России, ведущаяся в том числе за счет бюджетных ассигнований. Мы должны, доверяя нашим коллегам, следить за порядком расходования этих государственных бюджетных средств. А второй момент - соблюдение экологического законодательства.

Кроме того, определен порядок ряда процедур, в том числе связанных с проведением кадастра изымаемых участков. По словам Дмитрия Козака, многие из них просто не поставлены на учет. Принято решение, чтобы эти работы проводились не за счет граждан, а за счет корпорации (Олимпстрой. - Прим. РГ), - пояснил глава минрегиона.


Не так давно мэр Москвы Юрий Лужков сообщил, что сразу после завершения строительства московского международного делового центра (ММДЦ) Москва-Сити в 2009 году начнется возведение следующего проекта Сити-2, который займет пространство между улицами Заречье и Мневники, 2-й Черногрязской и Мантулинской, проспектом Маршала Жукова, Хорошевским шоссе, Красногвардейским проездом и левым берегом Москвы-реки. Если говорить точнее, то новый участок международного делового центра Москва-Сити, будет расположен на месте Сахаро-рафинадного завода имени Мантулина. Таким образом, ММДЦ Москва-Сити вплотную подойдет к Звенигородскому шоссе.

Генпрокурор рассказал главе государства, что его ведомство находится в постоянном контакте с министерством природных ресурсов. Кроме того, создана межведомственная рабочая группа по законодательному сопровождению и правоприменительной практике на Олимпиаде в Сочи. А непосредственно в Сочи создано специализированное подразделение, которое регулярно собирает информацию и анализирует ситуацию с подготовкой к Олимпиаде.

Несмотря на такую грандиозную разницу масштабов московские власти предпочитают особо не пиарить сегодня второй проект, дабы не вызвать недовольства немалого количества людей, которые рано или поздно пострадают от делового гиганта, особенно от его второго брата.

По приблизительным оценкам экспертов, новый проект займет порядка 983 гектар. Для сравнения, Москва-Сити построена на 60 га, что почти в 16 раз меньше. Причем, почти 300 из заявленных 983 гектар - это так называемый ветхий пятиэтажный фонд.

Уже почти полтора года все строители, риэлторы, да и просто дальновидные москвичи ожидают внезапного краха московского рынка недвижимости. Этому настроению поддался даже министр экономического развития Герман Греф, заявивший, что он опасается "сдутия спекулятивного рынка недвижимости".

На этот счет Мэр Москвы Юрий Лужков отметил, что сейчас на месте Сити-2 находятся промзоны и ветхое, некомфортное жилье. Все это будет оттуда выведено. При этом он подчеркнул, что вывод промышленного потенциала из этих промзон будет осуществляться без потери для этой отрасли. По поводу потери для отрасли конечно никто не сомневается, так как эта отрасль уже давно потеряна и никто по этому поводу не льет горьких слез. Действительно, давно пора выводить эту рухлядь, а вот по поводу жилья не все так просто. Допустим, до сих пор не ясно, что получат взамен жители своего некомфортного жилья, а самое главное где. Что немаловажно речь идет о расселении не какого-нибудь микрорайончика в пять домов, а о жилье расположенном на трех сотнях гектаров. Здесь сразу стоит сказать, что сегодня у московского стройкомплекса вряд ли найдется такое количество земельных ресурсов, вернее желания, чтобы раздать всем простым смертным такое количество квадратных метров, хотя бы где-нибудь на окраине столицы. Поэтому вероятнее всего какая-то малая часть счастливчиков получит жилье где-нибудь в Северном Бутово (кстати, территория Москвы), оставшиеся же будут довольствоваться чистым воздухом Подмосковья. Кто знает, быть может кто-то станет первопроходцем аэрационных полей юго-востока, а впоследствии завсегдатаем различных медицинских учреждений.
Но, пострадают не только выгнанные, но и жители прилегающий районов. Так, по мнению большинства экспертов после завершения строительства Сити-2 пробки захлестнут всю окружающую территорию. Представьте себе, в новом деловом гиганте будут работать сотни тысяч самых разных воротничков, многие из которых уже давно даже в булочную пешком не ходят. На то, что многие из них пересядут на обещанный общественный транспорт можно не надеяться. Статус не позволяет. Именно поэтому, глядя на складывающуюся ситуацию можно предположить, что вслед за реализацией проекта СИТИ-2 начнется очередной снос окружающих его районов, снова названных некомфортными, дабы обеспечить бизнес-элиту недостающим жильем и транспортными развязками.

Следите за факторами

Между тем ситуация здесь такова, как ее описывал в своем научном произведении "Конец истории" американский философ Фрэнсис Фукуяма: "Мир сегодня таков, что взмах крыла бабочки в Перу может вызвать землятресение в Китае или обвал фондового рынка в Нью-Йорке". Разумеется, данная цитата не относится к московскому рынку недвижимости, но она очень точно описывает фундаментальные понятия теории нестабильности. Если экстраполировать эту теорию на квартирный рынок российской столицы, то получается, что одно-два "неприятных" события, в первую очередь произошедших в макроэкономике, могут обвалить рынок.

Продолжается и дальнейшее укрепление рубля по отношению к доллару - за первые три месяца национальная валюта уже "потяжелела" на 4,5 процента. Т. е., по итогам года рубль укрепится как минимум на ту же величину, что и в прошлом - на 15 процентов. Это значит, что доходность валютных депозитов опять будет отрицательной. А другие финансовые инструменты, с помощью которых россияне могли бы "зарабатывать" - ПИФы, фондовый рынок и др. - пока, мягко говоря, не популярны. Так, в прошлом году только 2,5-3% сбережений граждан обращались на альтернативных банкам и "чулкам" фондовых инструментах.

В первую очередь, речь идет о двух главных факторах, подогревающих московский рынок недвижимости в целом (кроме квартирного, это еще и коммерческий рынок) - цены на энергоносители и курс доллара относительно рубля. И здесь мы можем заверить скептиков - в ближайшие полгода обвала на валютном и нефтяном рынках не будет. Наоборот, цена барреля нефти сегодня достигла заоблачных высот - 32-34 доллара. Соответственно, Правительство РФ уже пересмотрело прогноз роста российского ВВП в 2004 году с 5,2 до 5,5 процентов. А наиболее смелые экономисты уверяют, что рост в этом году будет не меньше, чем в 2003 г. - т. е. 7 процентов.

Кстати, первым подал сигнал о росте мигрантов в Москву такой "подвижный рынок", как рынок аренды квартир. Последние полгода рост цен на нем превзошел ожидания (+25-35%), кроме того, на этом рынке очень явственно ощущался дефицит предложения квартир, в первую очередь одно- и двухкомнатных.

Эти два фундаментальных фактора - цена на нефть и курс рубля - показывают, что не стоит ждать остановки цен на квартиры в Москве и в этом году. Тем более, что рынок недвижимости "подогревается" и другими факторами. Например, ростом миграции в столицу. Так, недавно руководство ОАО "Главмосстрой" огласило впечатляющие цифры: по их оценкам, уже сегодня в столице проживает 13-15 млн. человек (не 10,5 млн., как показала Всероссийская перепись, и не 12-12,5 млн., как предполагали многие участники рынка). Это значит, что количество потенциальных покупателей квартир только увеличивается, учитывая, что в качественном смысле (число квартир, предлагаемых к продаже на первичном и вторичном рынке) роста рынка нет.

Всем участникам рынка хорошо понятно, что сегодня рынок является исключительно спекулятивным. Об этом свидетельствует и приход на него иностранных спекулянтов. Первыми на данный факт обратили внимание на недавней пресс-конференции представители британского риэлторского агентства Knight Frank. По их данным, уже до 20% сделок с покупкой-продажей и арендой дорогого жилья осуществляется иностранными спекулянтами, действующими через опять же иностранных риэлторов. Кстати, и сами британцы не скрывали, что и их приход на московский рынок обусловлен той же причиной - желанием "обслужить" зарубежных спекулянтов.

Спекулянты всех стран, объединяйтесь!

Сумма меняется от перемены слагаемых

В январе-марте на первичном рынке квартиры подорожали на 8-10 процентов. Экстраполируя эти цифры на годичный прирост, мы получаем минимум 30 процентов. Примерно такой же рост предсказывают и риэлторы: минимум удорожания, который они предсказывают - 20%, максимум - 40-45 процентов. В данном случае 30% - это среднеарифметическая цифра.

И на обвинение про соотношение себестоимости и продажной цены квартиры есть такой же простой ответ: в Москве разницу между ними "съедает" так называемый административный ресурс - как отчисление квартир застройщиками городу (это 50% от всего построенного ими жилья), так и "подарки" городу и чиновникам в виде социальных объектов, школ и парков (а также прочих "подношений"). В результате, прибыльность строительных проектов (кроме элитного жилья) составляет 30-40 процентов. Да, по сравнению с той прибылью, которую получают застройщики в Европе (5-8%), это суперприбыль. Но вот странно - доход московские застройщики слабо конвертируют в передовые строительные технологии, в новые механизмы и технику. Достаточно упомянуть, что в монолитном домостроении у нас часто используется не новая опалубка, а секонд-хенд из Европы, с помощью которой иностранные застройщики возвели не один десяток зданий.

Правда, уже сегодня риэлторы, косвенно укоряя строителей, сетуют, что цены на квартиры явно завышены - ну не могут панельные новостройки ни при каких условиях стоить 2 тыс. долларов за метр (именно за такую цену они продаются сегодня на Алексеевской или в Новых Черемушках), учитывая, что их себестоимость не превышает 500-550 долларов. На этот пассаж есть простой ответ: в Москве покупают квартиру не как объект (со стенами, потолком и полом), а как местожительство. Всем ясно, что качественно панельная новостройка на Алексеевской ничем не отличается от панельной новостройки в Жулебино и даже в подмосковной Ивантеевке. И даже если панельная квартира за метр в хорошем месте в Москве будет стоить 3 тыс. долларов за метр - покупатели на такое жилье найдутся всегда.

Тут мы подходим еще к одному вопросу - а возможно ли теоретически и практически "сдутие пузыря" на московском рынке недвижимости? Есть первый "звонок", дающий знать, что такое в среднесрочной перспективе произойти может. Так, в ближайшие месяцы такие гиганты строительной индустрии, как ОАО "Главмосстрой" и СУ-155 намерены разместить облигационные займы на несколько миллиардов рублей (первыми в прошлом году свои облигации разместили на рынке компании ПИК и "Интеко"). Эти две строительные фирмы обещают доходность облигаций в размере 11-12,5% годовых ("Интеко" размещала займ под 11,25 процентов). Такая доходность соответствует средней депозитной ставке на рынке заимствований. Но для строителей выпуск облигаций, тем не менее, очень выгоден. Оказывается, при вхождении в проект примерно 30% вложений в него составляют средства граждан, которые покупают квартиру на стадии котлована, еще 10% - собственные средства застройщиков, а 60% - это заемные средства, предоставляемые банками. При этом банки кредитуют строителей под очень высокий процент - под 17-22% в рублях.

От теории к практике

И вот выпуск облигаций позволит строителям, во-первых, привлекать инвестиции под более низкий процент и, во-вторых, расплатиться с банками за кредиты более дешевыми деньгами.

И такие невыгодные условия застройщики вынуждены принимать - с каждым месяцем вложения в проекты на первоначальном этапе растут в геометрической прогрессии. Например, еще год назад на инвестиционных конкурсах застройщики расплачивались с правительством города будущими квартирами, а сегодня - деньгами от будущих квартир (это от 3 до 7 млн. долларов). Кроме того, каждый месяц растет стоимость земли. Так, если ровно год назад 1 га земли в Марьино продавался Правительством Москвы за ,9 млн., то в феврале 2004 г. - за 1,4 млн. долларов. При этом банки кредитуют строителей максимум на 12-14 месяцев, тогда как облигации размещаются на 3 года.

Например, вставшие продажи квартир или оттягивание принятие проектов госкомиссией могут привести к краху небольших строительных компаний либо, что более вероятно, к попаданию ими в новую долговую ловушку (в конце концов, их бизнес, а также квартиры, за которые уже расплатились граждане, никуда не пропадут, а будет выкуплены более удачливыми конкурентами).

Однако позволить выпустить облигации (т. е. привлечь дешевые и длинные деньги) могут только крупные строительные компании. А вот средние и мелкие фирмы такой роскоши себе позволить не могут. И именно небольшие компании, также попавшие под пресс, с одной стороны, администрации города (постоянно увеличивающиеся отчисления ей и рост стоимости земли) и, с другой стороны, под пресс банков (расплачиваться за дорогие кредиты надо очень быстро), в ближайшее время могут столкнуться с кризисом ликвидности.

В основном арендаторы запрашивают у риэлторов большие площади (более 500 кв. м) класса В в ценовом диапазоне от $300 до $450 за кв. м в год. Ими рассматриваются варианты, расположенные в пределах третьего транспортного кольца. Причем без особого различия между административными округами (в предыдущие годы в большинстве случаев запрашивались Западный, Юго-Западный округа, реже Северный). Чаще всего требуются качественные помещения, так называемые рабочие офисы в специально оборудованных бизнес-центрах.

Говоря проще, рынок недвижимости сегодня балансирует на тонкой ниточке ликвидности: любое неожиданное событие может привести к его дестабилизации. Однако в краткосрочной перспективе это не станет реальностью - слишком велик спрос на квартиры и создаваемый им денежный "навес". Но вот прогнозировать, как поведет себя рынок через 3-4 года, - сегодня не решится никто.
Уже в начале 2003 года наблюдается активность среди различных компаний по поиску офисных помещений. Объясняется это тем, что многие компании расширяются.

Сейчас реконструируется довольно много зданий под бизнес-центры класса В. Однако спрос на эти помещения превышает предложение примерно на 20 процентов. Причем удовлетворить существующие запросы по аренде в данном классе помещений удастся, по мнению специалистов Penny Lane, только к концу 2004 года.

Некоторое количество офисных помещений появилось в уже действующих бизнес-центрах (Александр Хаус, Галерея Актер, Мосаларко Плаза I, Чайка Плаза I и II).

В классе В предлагаются сейчас и будут введены в ближайшее время следующие помещения: известные ранее на рынке и пользующиеся большим спросом у арендаторов бизнес-центры на ул. Бакунинской, 71, ул. Ибрагимова, 37/50, ул. Т. Фрунзе, 11, на ул. Дубининской.

Класс В

Бизнес-центр на ул. Ибрагимова привлек внимание компаний, которым необходим полный пакет услуг бизнес-центра класса А, но с ценой класса В. Несколько крупных компаний ведут сейчас переговоры по этому зданию, так как им, помимо офисных площадей с высоким уровнем отделки и обслуживания, необходимы складские площади, возводимые владельцем на большой заводской территории рядом с указанным бизнес-центром.

На ул. Бакунинской сейчас ведутся переговоры с крупной российской компанией об аренде всего здания, и одновременно рассматриваются заявки на меньшие площади от других потенциальных арендаторов.

Первая очередь бизнес-центра на Дубининской (6000 кв. м) будет введена в строй в конце 2003 г. по цене 400$ за кв. м в год; остальные 14000 кв. м поступят на рынок в течение 2004 года.

Что касается площадей на ул. Т.Фрунзе, то ресурс этого объекта огромен (до 80000 офисных кв.м), и в течение 2-3 лет, которые понадобятся для вывода предприятия за границы Москвы, он будет постепенно пополнять рынок. В настоящее время цена аренды здесь составляет 380$ без НДС за кв. м в год, и от арендатора требуется финансовое участие в реконструкции площадей.

Из пока малоизвестных потребителям объектов укажем реконструкцию на ул. Докукина (около 20000 кв. м по цене $380 за кв. м в год; реконструкция должна быть закончена к концу 2003 г.), а также новое строительство бизнес-центра «Крылатский» (на Осеннем бульваре).

Малоизвестные объекты

Многие зарубежные компании ожидают начала строительства другого бизнес-центра класса А — на ул. Викторенко, вл. 3 (м. «Аэропорт») для заключения договоров на длительную аренду. Сейчас ведутся переговоры с крупными инвесторами, и рассматриваются предложения других компаний, заинтересованных в финансовом участии в строительстве данного объекта.

В бизнес-центре «Крылатский» к январю 2004 г. будут оборудованы помещения как класса В, так и класса А. Общая площадь 18400 кв. метров. Арендная ставка и качество отделки зависят от этажа. Цена от $320 /кв. м в год (с НДС) + $90 эксплуатационные расходы, что соответствует ценовой категории класса В. Верхние — класс А (6-13 этажи общей площадью около 6000 кв.м) — предлагаются в аренду по цене от $350/кв. м в год (с НДС); $90 эксплуатационные расходы.

Достраиваемый класс А

9-этажный офисный центр класса А общей площадью 11457 кв. метров будет выстроен в 140 метрах от Ленинградского проспекта.

— на 2-й Звенигородской ул. (м. «Улица 1905 г.»): площади от 300 до 10300 кв. м по цене $516 в год; отделочные работы начнутся уже в апреле;

Среди достраиваемых и активно предлагаемых на рынке в настоящее время площадей класса А упомянем следующие:

— на ул. Кузнецкий мост. В связи с большой популярностью нового торгово-офисного центра среди арендаторов большая часть его площадей за последние полгода сдана в аренду и в настоящее время остались только небольшие офисы площадью 316, 113 и 130 кв. м по цене $560 за кв. м в год.

— БЦ на Новослободской ул., 41 (БЦ «Чайка-Плаза-7»): площади от 105 до 5500 кв. м по цене $580 в год;

Среди особняков (этот класс помещений практически всегда является дефицитным как в нише аренды, так и покупки) сейчас предлагаются 2 объекта представительского уровня (класс А) в Китай-городе площадью 925 кв. м (реконструкция) и 3000 кв. м (новое строительство). Последний особняк оборудован под банк с использованием самых современных специальных технологий и предлагается в аренду по цене 600$ за кв. м в год.

Особняки

Офисных помещений этой категории всегда много на рынке. Их востребованность объясняется рядом причин: как правило, такие площади находятся в престижных районах, имеют оригинальные планировочные решения, при этом они имеют в основном, популярный на рынке метраж от 100 до 300 кв. м; чаще всего эти помещения имеют отдельный вход; арендатор «не страдает» от большого количества фирм-“соседей»; как правило, предоставляется бесплатная парковка; такие офисы предоставляют возможность круглосуточного ведения бизнеса, на что в некоторых бизнес-центрах есть ограничения.

Офисные помещения на первых этажах элитных жилых домов

Среди примеров таких объектов укажем новые площади в Молочном пер. (класс А, 80 и 190 кв. м по цене 500$), Столешниковом пер. (класс В, 246 кв. м по 500$ без НДС).

Эти характеристики часто привлекают компании, связанные с торговлей, которые размещают в офисе своих операторов, а также дизайн-бюро, рекламные и туристические фирмы.

По данным отдела маркетинга и исследований компании ABN Realty, в первом полугодии 2003 г. на рынок будет «выброшено» порядка 130 тыс. кв. м офисных помещений в зданиях класса А.

Тенденции, прогнозы

Сейчас участились случаи заключения предварительных договоров аренды еще на этапе монтажа «коробки».

Волна высоких цен на нефть дошла до рынка офисной недвижимости, что позволило его участникам несколько ослабить хватку и строить не всегда обоснованные, радужные прогнозы.



Главная --> Публикации