Главная --> Публикации --> Касьянов сохранил бти Кредит в конце тоннеля Рынок открытых паевых инвестиционных фондов в ближайшие два года замедлит темпы роста Военные держат оборону Реформа в пределах садового кольца

Калейдоскоп стоянок
Специалисты подразделяют парковки на несколько видов. Наземные, или, как их еще называют, плоскостные, чаще всего можно встретить на территории, примыкающей к торговому объекту. В бизнес-центрах преобладают подземные стоянки. Иногда встречаются вертикальные паркинги, которые представляют собой либо отдельное здание, либо пристройку к уже существующему сооружению. Из наиболее интересных и удобных можно выделить паркинг в ТК Мега Белая Дача, отмечает Андрей Бушин, генеральный директор компании МИЭЛЬ Коммерческая недвижимость. Эту стоянку нельзя назвать ни подземной, ни наземной, так как она занимает первый этаж торгового объекта и не имеет ограждений. А вот в марьинском ТЦ Л-153 площадка для автомобилей предусмотрена не только на нижнем этаже, но и на крыше здания. К вертикальным можно отнести парковки в ТК Город на Рязанском проспекте.

Сегодня для эффективного ведения бизнеса в сегменте коммерческой недвижимости помимо современных объектов требуется хорошо развитая сопутствующая инфраструктура. Например, деловой или торговый центр в наше время немыслим без собственного паркинга. Но каким он должен быть? Умным и вместительным, отвечают эксперты.

Игра в пятнашки
Не так давно в Москве и Подмосковье появились смарт-паркинги. Они представляют собой этажерку, то есть конструкция собрана из нескольких площадок. Смарт-паркинг работает по принципу колеса обозрения: автомобили въезжают на стоянку, затем поднимаются наверх и располагаются друг над другом. Таким образом, в том месте, где раньше могли разместиться только две машины, их помещается более десяти. Парковки бывают разной степени автоматизации, поясняет А. Бушин. Самый простой вид заключается в использовании пластиковых карт при оплате стоянки. Такие парковки есть в торговых центрах Атриум, Смоленский Пассаж и в аэропорту Домодедово. Более сложные механизмы автоматизации задействованы там, где машины перемещаются в специальном боксе. Это можно сравнить с игрой в пятнашки: автомобиль поднимается с помощью специального лифта, попадая на определенный уровень. Благодаря такому принципу организации на стоянке помещается гораздо больше машин, так как проездов здесь попросту не существует и практически вся площадь является полезной.

Некоторые специалисты предлагают другие варианты классификации. К примеру, стоянки могут быть объединены по конструктивному решению: открытые и крытые, многоуровневые или одноуровневые. А если судить с коммерческой точки зрения, то платные и бесплатные. К сожалению, не все эксперты смогли привести примеры удачных парковок, имеющихся в столице. Но, по мнению Елены Ткач, специалиста по маркетингу компании Sawatzky Property Management, удачной является любая парковка, которая предусматривает широкие рампы и достаточную для проезда высоту потолков, необходимое количество знаков и зеркал, помогающих водителям ориентироваться, проезды с минимальным количеством тупиковых зон и пересечений потоков. Кроме того, удачная парковка должна обладать так называемой поддерживающей инфраструктурой, то есть иметь помещения для отдыха водителей, мойки автомобилей, достаточное количество санузлов и лифтов, а также помещения для хранения уборочного инвентаря.

Впрочем, арендаторы называют несколько минусов установки подобных систем. В первую очередь это дороговизна аренды. Кроме того, в утренние и вечерние часы время ожидания увеличивается за счет большого потока машин. В автоматизированных парковках существуют ограничения для транспортных средств по массе, длине и т. д. Еще одна проблема имиджевая. Не каждый хозяин большого бизнеса захочет ставить свой шикарный автомобиль, к примеру, на этажерку.

Автоматизированные системы установлены сегодня в подземных паркингах БЦ Берлинский Дом, Kutuzoff Tower, в бизнес-центрах на улицах Большая Спасская и Мясницкая. Подобные стоянки работают таким образом, что в любую минуту, например, можно узнать количество и расположение свободных мест, так что хозяину автомашины не придется ездить в поисках площадки. Необходимая информация высвечивается на специальном табло. С помощью умной парковки можно контролировать, кто въезжает на стоянку и уезжает. Благодаря камерам наблюдения, цифровым идентификаторам мест, различным датчикам, которые фиксируют не только дату и время парковки машины, но даже ее номер и фото водителя, увеличивается безопасность самих торговых и деловых центров. Застройщики считают, что умные парковки повышают уровень классности здания и экономят пространство.

Разные интересы
Вообще строительство парковки определенного типа зависит от целей и объема предусмотренных на проект средств. Большинство девелоперов, например, скептически относятся к подземным парковкам, считая, что они долго окупаются. Это объясняется в первую очередь дефицитом свободных земельных участков, а также сложностью и высокой стоимостью реализации подобных проектов, считает Анастасия Милованова, старший консультант по недвижимости отдела офисных помещений СB Richard Ellis. Строительство подземной стоянки в среднем обходится девелоперу почти на 50% дороже, чем организация наземного паркинга на территории бизнес-центра.

Есть и такое мнение. Современная автоматизированная парковка потребует обслуживания специализированной компанией, привлечения дополнительного квалифицированного персонала. Это не значит, что она априори экономически неэффективна. Просто перед тем, как ее возводить, следует сделать тщательные предварительные расчеты.

Ценовой диапазон
Стоимость аренды машино-места складывается из нескольких составляющих. Первостепенное значение имеют расположение паркинга и его качественные характеристики. Если автомобиль находится на открытой площадке, то неизбежно подвергается всем воздействиям извне. В закрытом помещении он защищен от осадков и перепадов температуры, благодаря чему владельцу машины не потребуется зимой прогревать двигатель, очищать машину от снега. К тому же летом автомобиль будет защищен от нагревания. Понятно, что за такой комфорт придется заплатить больше.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, приводит близкую по значению цифру: Строительство подземной парковки обходится в среднем в 1,2 1,5 раза дороже, чем наземной. Кроме того, при выемке грунта нередко возникают дополнительные сложности, связанные с геологическими особенностями участков. Окупаемость проектов зависит от успешности основных функциональных зон коммерческого объекта, в то время как стоянка для автомобилей является необходимым условием создания коммерческого объекта, хотя она и не генерирует при этом существенных доходов.

На ставку аренды влияет также спектр услуг, предоставляемых арендаторам машино-мест. Например, важно, как организована система безопасности, насколько удобно добираться до парковки. В некоторых бизнес-центрах к стоянке приходится спускаться из расположенных на верхних этажах офисов по лестнице либо доезжать на лифте до первого этажа, а затем пересаживаться в другой лифт, который доставляет к паркингу. Естественно, что дороже будет услуга, позволяющая хозяину авто спуститься в паркинг на лифте без всяких пересадок.

Сумма аренды может отличаться в зависимости от концепции объекта, утверждает А. Бушин. В торговых центрах парковка в основном наземная. Как правило, она бесплатная, говорит эксперт. Однако в комплексах, расположенных в центре города, предусмотрена подземная стоянка с почасовой оплатой. Стоимость такой парковки сравнима с ценами в московских аэропортах. Например, в ТЦ Атриум оплата за час стоянки составляет 150 руб. В бизнес-центрах машино-места зачастую сдают в аренду вместе с помещениями. Ставка аренды в месяц в этом случае приблизительно составляет 250 500 долл. Очевидно, что она зависит от местоположения бизнес-центра.

Конкурентное преимущество
Итак, каково же должно быть соотношение парковочных мест к арендуемой площади? Это зависит от сегмента недвижимости. Но если при объекте есть, скажем, кинотеатр, боулинг или фитнес-клуб, то количество мест для стоянки автомобилей должно быть намного больше, поскольку посетители могут задерживаться в этих заведениях надолго. В 2003 году ведущие консалтинговые компании приняли существующий сегодня на рынке офисных помещений Москвы критерий обеспеченности бизнес-центров парковочными местами. В соответствии с этой классификацией, соотношение парковочных мест (наземных и подземных) и общей арендуемой площади здания было следующим: одно машино-место на 80 100 кв. м офисной площади, поясняет А. Милованова. Постепенно, с развитием рынка, данный показатель пересмотрели из-за усиления тенденции децентрализации офисного рынка и роста девелоперской активности в районах, расположенных за пределами ТТК и ближе к МКАД.

Но есть и другие факторы. Сумма аренды рассчитывается с учетом затратной части проекта, ожидаемой доходности и сроков окупаемости, говорит О. Широкова. При этом ставка аренды не может значительно превышать среднерыночный показатель.

Что касается торговой недвижимости, то, по словам О. Широковой, для крупных объектов принято следующее соотношение: в пределах Садового кольца одно машино-место на 70 80 кв. м общей площади, для остальных территорий города одно машино-место на 40 50 кв. м общей площади.

Парковка стала одним из важнейших факторов, который формирует конкурентные преимущества бизнес-центра. Теперь соотношение парковочных мест и арендуемой офисной площади бизнес-центра в среднем такое: если объект построен в районе между Садовым кольцом и ТТК, то одно машино-место требуется на 70 80 кв. м офисной площади, если же он расположен в районе между ТТК и МКАД, то одно машино-место необходимо на 50 60 кв. м общей площади (изменения к постановлению правительства Москвы № 593-ПП от 2006 г. Нормы и правила проектирования планировки и застройки г. Москвы).

Градостроительное наступление на зеленые зоны столицы, судя по всему, не ограничится уже одобренными Московской городской думой поправками в закон Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве, согласно которым в парках может быть разрешено возведение спортивных объектов. Продавившие эти поправки представители департамента природопользования и охраны окружающей среды теперь настаивают на ускорении процесса согласования проектной документации по освоению так называемых особо охраняемых зон отдыха. Вчера на очередном заседании городского правительства первый заместитель главы департамента Наталья Бринза заявила, что иначе могут быть сорваны утвержденные ранее планы по увеличению в Москве количества особых зон.

Несколько слов о перспективах. Сегодня московские реалии таковы, что большинство старых административных зданий не оборудованы парковочными местами. А при сооружении новых офисов сделать это не всегда возможно из-за геологических особенностей города. Хотя в последнее время там, где это удается осуществить, бизнес-центры возводят уже с учетом современных требований. Сегодня заполняемость парковочных мест в них составляет 100%. Мест для парковки катастрофически не хватает. И эта проблема, скорее всего, сохранится, считает А. Бушин.

Озабоченность тем, что подобная девальвация московского опыта управления природными территориями сдерживает их рекреационное использование, выразила и заместитель директора НИПИ Генплана Москвы Ирина Ильина. Это не девственная природа, -- пояснила она необходимость приоритетного приспособления зеленых зон для физкультурных и оздоровительных функций, а не сохранения их естественной флоры и фауны. Впрочем, по ее признанию, документы пробуксовывают не только в городских инстанциях, но и при обсуждении планов развития парков с горожанами. По данным городского департамента природопользования и охраны окружающей среды, москвичи, как правило, остро реагируют на желание властей что-либо поменять в привычных для них зонах отдыха. И по словам Натальи Бринзы, горожане в первую очередь опасаются ограничения посещений природной зоны и отсутствия возможности заниматься в парках спортом.

У г-жи Бринзы был весьма удобный шанс пожаловаться непосредственно руководителю столичного стройкомплекса Владимиру Ресину, подменяющему ушедшего в отпуск мэра Юрия Лужкова. По ее словам, только в этом году городской запас зон отдыха должен был пополниться пятнадцатью новыми дополнительными территориями с особым статусом. Всего же в ближайшие два года особый статус должны получить 27 территорий, а к 2020 году их общая площадь должна вырасти с нынешних 16,9 тыс. гектаров до 20 тыс. и достичь 20% от общей городской территории. Однако программа по расширению и окультуриванию особых зон буквально забуксовала на стадии разработки градостроительной документации, необходимой для возведения в парках капитальных строений. Построить туалет -- это уже капитальное строительство, и для этого нужен проект планировки, -- пояснила Времени новостей Наталья Бринза, уточнив, что как раз эти документы на освоение зеленых зон из-за нестыковки норм нового Градостроительного кодекса с природоохранным городским законодательством экологи не могут согласовать в кабинетах Москомархитектуры.

Владимир Ресин, на работе собственного ведомства ощутивший, что значит отставать от плана, озадачился проблемой защитников городской природы и поручил определить ответственных лиц и сроки исполнения проектов планировки особо охраняемых природных территорий. Кроме того, он одобрил в целом документ О совершенствовании системы управления особо охраняемыми природными территориями в городе Москве, предусматривающий реструктуризацию многочисленных дирекций отдельных парков в территориально-отраслевые дирекции при префектурах города.

Судя по всему, такое недоверие к политике московского правительства вызвано неэффективностью прежних методов городских чиновников. По признанию г-жи Бринзы, сейчас половина территории почти всех экологических, природно-исторических парков и заказников занята так называемыми сторонними пользователями. Так, например, из 3 тыс. гектаров парка Москворецкий, по ее данным, только треть используется по целевому назначению. Правда, обещания экологов вывести с территории зеленых зон автостоянки и прочие нецелевые объекты выглядели просто декларацией. Если под видом рекреации строят офисные объекты -- это недопустимо. Рекреация же в интересах города допустима и возможна, -- заявил, в частности, глава департамента природопользования и охраны окружающей среды Леонид Бочин, не уточнив, какие именно интересы города он подразумевает.

Не стоит воспринимать сделку с недвижимостью как нечто невыполнимое


Если вы думаете, что продать квартиру - проще простого, то явно ошибаетесь. Подготовить и провести такую сделку - занятие не из легких, требующее знаний, опыта и, разумеется, времени. По крайней мере, следует понимать, чем предстоит заниматься на основных этапах подготовки к торговой операции (подробно об этом вы можете прочитать здесь). На последнем этапе описания основных фрагментов сделки стоит поговорить о значении договора и сборе необходимых документов.

Договор, заключаемый между продавцом и покупателем или же между продавцом и риэлтором (риэлторским агентством) - самый важный документ, предшествующий сделке. В нем содержится информация о предмете сделки (продаваемой квартире), продавце, покупателе, порядке и сроках осуществления сделки, ответственности сторон и многом другом, включая индивидуальные требования и особенности договаривающихся между собой сторон. Этот документ обязательно должен отражать последовательность действий по освобождению квартиры перед ее отчуждением (в результате продажи), а также последовательность передачи денежных средств от покупателя к продавцу. В некоторых случаях покупатель договаривается рассчитываться с продавцом в рассрочку. Такое возможно (хотя рискованно), но порядок перечисления денег должен быть четко изложен в договоре.

Внимание! Подписываем договор

Иногда покупатель настаивает на освобождении квартиры сразу после подписания нотариального договора. Идя на такой шаг, продавец сильно рискует, ведь неизвестно, что произойдет к моменту получения денег. Чтобы не сталкиваться с такого рода проблемами следует, как писалось выше, четко отразить в договоре сроки передачи денежных средств и освобождения жилья.

Если покупатель настаивает на передаче денег после регистрации договора, следует помнить, что регистрация займет, как минимум, месяц. Поэтому продавцу лучше настаивать на передаче денег (хотя бы 50% от всей суммы) сразу после подачи документов на государственную регистрацию.

Готовимся к сделке

Договор - это некий фундамент. В преддверии его подписания следует внимательнейшим образом изучить каждый пункт этого документа и ни в коем случае не подписывать его в случае непонимания или тем более несогласия хотя бы с одной строчкой или тем более формулировкой. Зачастую договора заключаются в простой письменной форме, при этом продавцы не придают должного значения этому документу или же стараются сэкономить на небольших расходах, связанных с юридической проверкой, нотариальным заверением Конечно, каждый волен самостоятельно заботиться о своем спокойствии. Но, нелишним будет предостеречь продавца-новичка: лучше подстраховаться! Предоставьте составление или проверку готового договора юристу, вместе с которым можно внести изменения или дополнения выгодные вам. Известно немало подводных камней или, что еще хуже, мошеннических выходок, из-за которых продавец терпит прямые финансовые убытки, не говоря уже о загубленных нервах! Например, при расчетах в рассрочку не учитывается инфляция, или при взаиморасчетах за банковскую ячейку платит только продавец, или в расчетах цена условной единицы берется по самому невыгодному курсу. И это лишь самые невинные примеры. А вот при заключении альтернативных сделок случаются более серьезные ситуации: и выписка в никуда, и обман при денежных расчетах, и многое другое.


договор передачи и документ, подтверждающий право собственности;

После того, как продавец и покупатель нашли друг друга, начинается плотная работа по сбору всех документов. Продавцу следует иметь на руках следующие бумаги:

из РЭУ (бывшего ЖЭКа) или ДЕЗа берут копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по квартплате;

в случае, если жилье продавалось, переходило по наследству, приобреталось в рассрочку, в том числе с помощью банковского займа (кредита), необходимо предоставить все правоустанавливающие документы, подтверждающие законность проводимых действий и права нынешнего владельца (например, справка ЖСК о выплаченном пае, договоры купли-продажи, дарения, мены, ренты, решения суда, справки из налоговой инспекции и пр.);

из БТИ следует принести справку 11-А (действительна в течение одного месяца), поэтажный план с экспликацией (срок действия - в течение одного года);

из паспортного стола - выписку из домовой книги;

для всех членов семьи (сособственников) - согласие на проводимую сделку;

для состоящих в браке - согласие супруга на проводимую сделку;

если квартира отчуждалась после 01.03.06, следует иметь как подтверждение этому передаточный акт.

при наличии несовершеннолетних детей - разрешение на сделку органов опеки и попечительства;

Поэтому в ряде случаев выгоднее поручить подготовку к сделке, включая сбор и проверку (очень важный момент!) документов риэлторскому агентству. Если, уже с самого начала очевидно, что документов понадобиться много, лучше самим не мучиться. Где взять время на походы по кабинетам и стояние в очередях!? К тому же, ряд документов нужно получить в течение короткого срока, иначе они теряют свою актуальность. А у нас ведь за просто так простейшую справку быстро не напечатают, приходится, либо неофициально стимулировать ускоренную работу машинисток, либо иметь свои каналы Вот такая малоприятная, прозаическая картина! Понятно, что у риэлторов имеется определенный опыт по ускоренному получению требуемых для сделки документов в различных инстанциях и в некоторых случаях стоимость этого опыта для продавца жилья обходится дешевле, нежели самостоятельное хождение по различным организациям Но при этом, следует помнить, что риэлтор вряд ли будет заниматься только сбором необходимых справок. Это ему не выгодно. Как правило, риэлтор (риэлторская фирма) занимается полностью подготовкой к сделке, либо ее юридическим сопровождением. При этом его услуги составляют в среднем 4-5% от стоимости от суммы сделки.

Это список основных документов. На практике их может быть намного больше. По публикациям в СМИ было насчитано более 20 документов, которые могут понадобиться продавцу жилья (то есть возможных правоустанавливающих документов на квартиру)! Конечно, многое зависит от вида жилья (коммунальное или отдельное), либо, как сейчас формулируют - числа лицевых счетов, истории квартиры (сколько раз она меняла собственника, сколько раз переходила по наследству и пр.), состава семьи, количества сособственников, а также постоянно зарегистрированных (как прежде говорилось прописанных) граждан и пр.


Группа компаний ПИК, традиционно специализирующаяся на строительстве панельного жилья, учредила фонд прямых инвестиций PIK Capital Partners объемом $500 млн для вложений в рынки офисной и торговой недвижимости. ПИК выбрал самое подходящее время для создания фонда - он сможет работать с максимальной доходностью, потому что некрупным девелоперам все сложнее привлекать финансирование: банки сокращают лимиты на строителей, а западные фонды осторожничают.

Несмотря на всю сложность сделок с жилой недвижимостью, не стоит воспринимать их как нечто невозможное или невыполнимое без помощи риэлторов и юристов. У каждого продавца своя ситуация, свои финансовые запросы Собираясь осуществить сделку на рынке городского жилья, следует здраво оценить собственные возможности и в случае нехватки времени или сил на самостоятельную подготовку к сделке (особенно это касается новичков), а также в целях подстраховки от нежелательных финансовых потерь или сопутствующих проблем, обратиться за помощью к профессионалу.

Фонд сформирован за счет части прибыли компании, полученной от продажи готовых объектов, и частных инвесторов, утверждает один из инвестбанкиров, общавшийся с представителями PIK CP. Согласно отчетности группы, в 2007 году ее чистая прибыль достигла $700 млн. Доля самой компании в фонде будет значительной, говорит собеседник Ъ в банке, не уточнив конкретные показатели.

ГК ПИК создала фонд недвижимости PIK Capital Partners (PIK CP), первоначальный объем которого составит $500 млн с перспективой дальнейшего увеличения до $1 млрд, рассказал Ъ один из девелоперов. Представитель ГК ПИК Наталья Коновалова подтвердила факт создания PIK CP, но от подробных комментариев воздержалась. О планах ПИК создать фонд прямых инвестиций в недвижимость упоминается и в отчете группы за 2007 год.

ГК ПИК создана в 1994 году. Земельный банк позволяет построить 14,2 млн кв. м жилья. Кирилл Писарев и Юрий Жуков, по данным на 1 июля, контролировали соответственно 41,9% и 40,9% акций ОАО Группа компаний ПИК. Еще 17,2% находятся в свободном обращении. Капитализация вчера на LSE $10,46 млрд. Выручка в 2007 году $2,7 млрд, EBITDA $939 млн.

По его данным, фонд намерен инвестировать в основном в офисы и торговые центры, строящиеся не аффиллированными с ПИКом компаниями. Максимальная сумма инвестиций в каждый проект составит $50 млн, при этом фонду должно отходить не менее 25% построенных площадей.

Впрочем, инвестирование через фонд позволит ПИКу заработать больше, чем на традиционном для группы девелопменте, убежден управляющий директор фонда Da Vinci Capital Management Евгений Фетисов. По его словам, доходность девелоперских проектов в среднем составляет 25%, в то время как фонды недвижимости закладывают минимальную прибыльность проектов на уровне 30%. Такая ситуация может привести к тому, что привлечение средств через инвестфонд может обойтись девелоперу дороже, чем банковские кредиты, считает господин Фетисов. Сейчас кредиты для застройщиков подорожали с 12-13% до 20% годовых, соглашается Алексей Белоусов. Но при этом, по его словам, требование к выдаче средств у банков выше, чем у фондов.

По подсчетам коммерческого директора Capital Group Алексея Белоусова, заявленный размер фонда в $1 млрд позволит PIK CP инвестировать в строительство около 500 тыс. кв. м различной недвижимости, что составляет чуть более 7% девелоперского портфеля всей группы. ПИК традиционно строил панельное жилье, и создание фонда, который инвестирует в строительство офисов и торгцентров, означает обкатку крупномасштабного выхода группы в новые сегменты рынка, считает аналитик АнтантаПиоглобал Андрей Верхоланцев. Он напоминает, что группа уже пообещала инвесторам начать диверсификацию портфеля проектов. Первым шагом к этому стала покупка за $250 млн, по оценкам экспертов, 50% плюс 1 акция компании Storm Properties, владеющей правами на строительство 250 тыс. кв. м офисов в Москве (см. Ъ от 4 сентября 2007 года). Кроме того прошедшей зимой ПИК продала 25% в проекте по строительству 1 млн кв. м жилья в Мытищах сингапурскому фонду GIC Real Estate (см. Ъ от 22 января). Сумма сделки составила $233 млн, которые группа пообещала направить на новые проекты.



Главная --> Публикации