Главная --> Публикации --> У московской промышленности появятся свои "города" Рынок недвижимости переходит на рубли, но рост цен это не остановит Рублевка forever Остановят ли "точечную бомбардировку" Жилье начало дешеветь

Когда недвижимость приобретается лицами, которые не состоят в законном браке, то собственником является только тот, кто указан покупателем в договоре и на чье имя выдано свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру.

Татьяна с Алексеем давно жили вместе на съемной квартире, а поход в загс откладывали: купим свое жилье, тогда и создадим настоящую семью. Алексею достался в наследство дом от бабушки, и после его продажи наконец набралась необходимая сумма. Купленную однушку оформили на Татьяну. Но до свадьбы так и не дошло... Оказавшись на грани расставания, Алексей озаботился вопросом: как делить квартиру, купленную по большей части на его средства, если по документам единственная собственница - Татьяна?

Разумеется, встает вопрос о справедливости: неужели тот, кто за счет собственных средств оплатил основную часть покупки, останется ни с чем?

Если гражданский муж (жена) не фигурирует в этих документах, то претендовать на долю в праве собственности на недвижимость не может. (Напомним, в зарегистрированном браке имущество принадлежит мужу и жене в равных долях независимо от того, на чье имя оформлено приобретение.)

В частности, можно доказывать, что ремонт, перепланировка жилья производились для общего пользования; что с рабочими договаривался и расплачивался не официально зарегистрированный собственник, а другой гражданский супруг; что покупатель квартиры, фигурирующий в документах, в период совместного проживания не имел собственных средств, достаточных для приобретения.

Теоретически - по закону - можно потребовать от лица, оформленного собственником приобретенной недвижимости, возврата вложенных вами денежных средств. Ссылаться при этом следует на положения Гражданского кодекса о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ). Но придется В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ подтверждать, что имущество приобреталось на совместные деньги или личные средства пострадавшего сожителя.

Более простой случай - когда гражданские супруги хотят остаться друзьями и решают справедливо разделить нажитое имущество без всяких судебных разбирательств. Тогда, чтобы стать сособственниками квартиры, им придется оформлять договор.

Наибольшую доказательную силу имеют документы, подтверждающие заработок и иные доходы, договоры о получении кредитов в банках на имя одного или обоих супругов, договоры о займе, дарении денег и другие документы, подтверждающие расходы на общее имущество.

Хочу регистрацию!

Обычно в таких ситуациях используется договор дарения: собственник, на которого зарегистрирована квартира, дарит долю в праве собственности своему гражданскому супругу.

Если гражданин имеет квартиру в личной собственности, то регистрировать у себя подругу (друга) вправе по собственному желанию без каких-либо ограничений.

За штампом о регистрации брака гражданские супруги (либо один из них) не спешат, а вот штамп о регистрации по месту жительства (прописке) обычно стараются получить поскорее.

Бывает, регистрационные органы в таких случаях - при заселении лица, формально не являющегося родственником, - требуют заключать с ним договор. Удобнее всего оформлять договор безвозмездного пользования жилым помещением.

Исходя из федеральных правил регистрационного учета, для этого достаточно написать заявление о предоставлении своей жилплощади вселяемому лицу.

Если отношения разладились, то будьте готовы к тому, что снять с регистрационного учета (выписать) бывшего любимого, который не желает съезжать, удастся только через суд.

А вот попытка зарегистрировать любимого человека в муниципальной квартире, скорее всего, не увенчается успехом. По закону для вселения и последующей регистрации обязательно согласие собственника жилья, т. е. муниципалитета. А в соответствии с Жилищным кодексом (ст. 69 и 70 ЖК РФ) такое согласие предоставляется, как правило, только на вселение родственников. Гражданский же супруг, напомним, к числу членов семьи и иных родственников не относится.

В число наследников по закону гражданские супруги не включаются. В то же время они могут получить наследство в следующих случаях:

Кому достанется наследство

если ко дню смерти своего гражданского супруга-наследодателя являлись нетрудоспособными, не менее года находились на его иждивении и проживали совместно с ним (п. 2 ст. 1148 Гражданского кодекса РФ).

если умерший оставил соответствующее завещание;

ВАЖНО!

Обратите внимание: при получении свидетельства о праве на наследство такие лица платят нотариусу более высокий тариф, чем члены семьи умершего: 0,6% от стоимости наследуемого имущества (близкие родственники - 0,3%).

СОВЕТЫ ЭКСПЕРТА

Дети, рожденные в гражданском браке, если отцовство установлено (имеется запись в свидетельстве о рождении или решение суда), имеют все те же права, что и при зарегистрированном браке. В частности, им полагаются алименты от отца, и они относятся к наследникам первой очереди по закону.

Как застраховаться от имущественных потерь гражданским супругам, рекомендует юрист агентства недвижимости Кутузовский проспект Ольга ВОРОБЬЕВА:

Не хотите расписываться - оформляйте покупки в долевую собственность

В итоге сделки оба гражданских супруга получат свидетельства о госрегистрации своих долей в праве собственности на недвижимость, и эти документы будут полноценными доказательствами в случае спора о разделе имущества.

Если вы планируете приобрести недвижимость на совместные деньги, будучи в гражданском браке, то надежнее всего оформлять покупку в общую долевую собственность. В этом случае в договоре купли-продажи квартиры (дачного дома, земельного участка) указываются два покупателя. Тут же можно письменно зафиксировать доли обоих: в любом соотношении по договоренности или в зависимости от денежного вклада каждого.

В случае расставания ничего не меняется: оба остаются собственниками своих долей и - обратите внимание! - несут так называемую солидарную ответственность по кредитным обязательствам. Это значит, что банк имеет право обратиться за выплатами к любому из созаемщиков независимо от того, в каком долевом соотношении оформлена собственность.

Если вы планируете совместно брать ипотечный кредит на приобретение жилья, то имейте в виду: сейчас банки рассматривают гражданских супругов как двух независимых покупателей-соинвесторов. Квартира при этом оформляется в долевую собственность.

Наряду со множеством юридических минусов гражданского брака (см. в тексте) есть и плюс: гражданские супруги по закону не имеют родственной связи и потому не считаются взаимозависимыми лицами. Благодаря этому у них есть право на налоговые льготы (имущественные вычеты) при заключении договоров купли-продажи жилья друг с другом (зарегистрированным супругам при сделках между собой такие льготы не предоставляются).

КСТАТИ

Имейте в виду: поскольку даритель и одаряемый официально не являются близкими родственниками, то на них не распространяются налоговые льготы. Так что гражданскому супругу, получающему долю в праве собственности на квартиру, придется платить подоходный налог, который составляет 13% от стоимости приобретаемой доли.

ВАЖНО!

Для начала следует отметить, что наиболее многочисленная группа среди арендаторов подмосковных дач это семьи, чей общий месячный доход составляет порядка $2,5 тыс. В качестве минимальных требований они выставляют наличие газовой плиты и холодильника на кухне, полного комплекта мебели в комнатах. Помимо обычного уличного туалета из удобств должны наличествовать скважина, электронагреватель воды и душ.


В этом году, как сообщают участники рынка дачной аренды, сезон начался необычайно рано. Первые предложения, как и запросы, поступили уже в феврале, хотя обычно рынок активизировался не раньше апреля. При этом стоит отметить, что 5 лет назад сезон открывался лишь в мае. Причиной такого смещения стала необычно высокая активность рынка жилья в целом. Однако из-за столь раннего старта уже в мае на рынке впервые с 2000 года появились тенденции к снижению цен. И чем дальше, тем более заметными, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, они становятся.

Казалось бы, такая динамика должна была привести к росту цен на более дорогую загородную недвижимость. Однако даже расширение числа сделок с более дорогими объектами не привело к их подорожанию. Проблема оказалась в том, что предложение в этом сегменте намного превышало спрос. Так объем спроса на дачи стоимостью от $5 тыс. до $10 тыс. в месяц составил всего 9% от общего объема сделок, тогда как доля выставленных в этом диапазоне домов составила 22,45% от общего объема предложения. При этом на дачи стоимостью свыше $10 тыс. в месяц спрос также не превысил 9% от общего объема сделок. А доля предложения опять-таки была больше 18,4% от общего объема выставленных на рассмотрение объектов.

При этом наибольшим спросом до июня пользовались дачи за $1 тыс.-$2 тыс. в месяц, расположенные между 35 км от МКАД и 60 км от МКАД. По данным участников рынка, спрос на них превышал 80% от общего объема сделок. При этом объем предложения был значительно ниже 50% от общего объема выставленных объектов. К июню абсолютное большинство таких домов уже было сдано. И в июне потенциальные арендаторы были вынуждены обратить свое внимание на более дорогие объекты. В первом месяце лета на 80% спроса уже приходились сделки стоимостью от $1 тыс. до $5 тыс.

В итоге арендодатели начиная с середины июня пошли на уступки. В частности, арендодатели стали допускать торг. В некоторых случаях дисконт достигал 10-15% от первоначально заявленной арендной ставки, - отмечается в докладе DOKI.

Следует отметить, что наибольший объем выставленных на рассмотрение объектов в июне, как и в мае, составили дома, расположенные не далее 20 км от МКАД, их доля составила почти 60% предложения. Естественно, что стоимость их аренды превышала $2 тыс. в месяц.

В июле эта тенденция перешла в новую стадию. Вместо торга на рынке аренды дач стоимостью выше $8 тыс. в месяц и ниже $1 тыс. в месяц началось плавное снижение цен. По оценкам участников рынка, явное снижение было незначительным, но все же имело место. При этом внимание арендаторов, как и в июне, немного сместилось. В итоге, более 80% спроса приходилось уже на сделки по аренде дач стоимостью от $1 тыс. до $8 тыс.

При этом снять дачу дешевле $1 тыс. в месяц можно было уже только за пределами 50 км от МКАД. В итоге, по данным компании МИЭЛЬ-Аренда, минимальный спрос пришелся именно на этот сегмент. В июне спрос на них составил всего лишь 2% от общего объема сделок, тогда как доля предложения 9,18% от общего числа выставленных на рассмотрение объектов. За счет этого данный сегмент также начал дешеветь. Больше всего эта тенденция коснулась юго-западных направлений, переоцененных ранее по причине престижности, а также юго-восточных - менее благоприятных с точки зрения экологии, отмечается в докладе DOKI.


В условиях бурно развивающегося строительства коттеджных поселков на рынке возникает особый сегмент со специальными потребительскими свойствами. Это давно сложившиеся рекреационные зоны санаториев и домов отдыха, к которым стали добавляться вновь возводящиеся курорты - в первую очередь горнолыжные и водные.

Стоит отметить, что август традиционно считается первым месяцем, когда на рынке аренды дач появляется торг. Учитывая тот факт, что в июле тенденция с удешевлением аренды дорогих и дешевых дач продолжилась, по оценкам аналитического центра ирн.ru, в августе этого года может начать снижаться стоимость аренды подмосковных дач по рынку в целом.

По словам специалистов Мособлархитектуры, в Подмосковье существуют зоны отдыха, определенные генеральными планами городов и районов, а также те, которые попадают в категорию территорий охраны памятников. Последние в каждом отдельном случае рассматриваются и утверждаются правительством Московской области. Следует отметить, что эти участки могут быть одновременно рекреационными зонами, так как во многих из них предусмотрено строительство коттеджных и дачных поселков. Примерами таких зон, на сегодняшний день уже утвержденных, служат верховье Москвы-реки или Валуево Ленинского района на юге Московской области.

Близость к воде и лесу - основные современные требования состоятельных покупателей коттеджей и основные факторы, влияющие на стоимость земли (если не учитывать затраты на подведение коммуникаций). Впрочем, так было всегда - лесной массив и водоем остаются основной характеристикой зоны отдыха, признанной еще в советские времена, отмечают в Московском научно-исследовательском и проектном институте объектов культуры, отдыха, спорта и здравоохранения.

На недельку.

Именно в таких местах всегда строились санатории и пансионаты. Эти центры притяжения не исчезнут никогда. Но сейчас к ним добавляются и горы.

Не все горнолыжные базы Подмосковья обладают собственным гостиничным фондом. Гостиницы с 2- и 3-местными номерами со всеми удобствами есть на базе отдыха "Сказка" (7 км от станции "Турист") , в спортивных парках "Волен" (53 номера) и "Яхрома" (20 номеров и девять 4-местных коттеджей) , на двух базах в селе Ильинское. Гостей горнолыжного комплекса "Лоза" может принять расположенная поблизости база отдыха "Зеленый бор". Цена номеров - от $10 до $250 с человека в сутки.

В целом, считают специалисты туристической компании "Новый Робинзон", подмосковные горнолыжные базы в предновогодний период пользуются меньшей популярностью, чем заграничные курорты. Однако на гостиницы и базы отдыха в зимний период, особенно в течение недели новогодних праздников, спрос огромный. Как правило, санатории, гостиницы предлагают 3 - 4-дневные путевки ценой от $100 до $1500 на человека. Первыми из базы предложений исчезают самые недорогие ($100 - 300) , таких не остается уже в ноябре. По мере приближения Нового года москвичи готовы брать более дорогие путевки. Самая большая проблема - отсутствие предложений среднего ценового сегмента, считают специалисты "Нового Робинзона". Дешевые предложения, как правило, сопряжены с низким уровнем обслуживания, а стоимость качественных и дорогих предложений оказывается выше аналогичных туров в Европу.

Не всех устраивает выезд в любимые места на несколько дней. Кое-кто предпочитает здесь "навеки поселиться". Девелоперы внимательно изучают рекреационные и курортные зоны Подмосковья, присматриваясь как к уже обжитым участкам, так и к тем, которые обещают стать популярными в будущем.

Навсегда.

Планы строительства коттеджей на продажу есть и у компании "Конкор" - инвестора парка "Яхрома". Правда, пока они еще в зачаточном состоянии, сейчас здесь работает тобоган, открылись гостиничный комплекс, рестораны и кафе. Главная проблема - отсутствие снега - сдерживает открытие горнолыжных склонов, но компания надеется, что к 20 декабря погода позволит начать реализовывать бизнес-планы.

Например, среди достоинств поселка "Соколиная охота" на берегу Озернинского водохранилища (в 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе, Рузский район) продавцы подчеркивают планы возведения здесь охотничьего клуба-ресторана, яхт-клуба, наличие гольф-клуба в 10 минутах езды. Организована охота на кабана, лося, лису, волка. Есть и другие перспективы - например, в соответствии с программой областного правительства "Развитие индустрии туризма в Московской области на 2002 - 2205 гг. " ведется согласование документации по землеотводу (16 га) под строительство горнолыжной трассы в поселке Тучково Рузского района.

Константин Кирпичников, начальник отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, считает, что соседство с санаториями и пансионатами не сказывается впрямую на ценах, но сильно влияет на ликвидность коттеджных поселков. "Покупатели домов могут пользоваться инфраструктурой санаториев на абонементной основе, - считает Кирпичников. - При этом, кроме оплаты медицинских услуг уже существующего санатория, им не придется нести дополнительные расходы на его строительство и содержание". По данным НИПИ объектов культуры, отдыха, спорта и здравоохранения, понятие "курорт" обязательно включает помимо соответствующих природных условий медицинские услуги. Примеры таких проектов: поселок "Зеленый дом Десна" (рядом - пансионат "Десна") , несколько проектов близ пансионата "Архангельское" (10 - 11 км по Калужскому шоссе) и поселки близ пансионата "Ватутинки".

Хотя, по словам риэлторов, близость к санаториям и домам отдыха не влияет впрямую на стоимость земли при строительстве коттеджных поселков, некоторые преимущества такого местоположения есть. "При прочих равных условиях" особенно выгодны вышедшие из строя санатории и дома отдыха, если сравнивать их со свободными площадками, считает директор отдела загородной недвижимости агентства Kirsanova Realty Анатолий Балашов. Причина этого ясна: дома отдыха располагаются, как правило, в живописных местах, кроме того, там уже есть инженерные коммуникации, которые можно реконструировать.

Можно проследить изменение цен предложения на вторичном рынке в зависимости от расстояния от воды и зон отдыха. Дома примерно равной площади (150 - 180 кв. м) на участках 14 - 15 соток на первой линии у воды выставлены по $290 000 - 300 000, с удалением участка до 300 м от воды стоимость снижается до $125 000 - 135 000, а в 2 км от водохранилища цены падают до $65 000 - 70 000.

Но и без медицины близость воды и леса, позволяющая назвать место хотя бы рекреационной зоной, очень важна для пригородных застройщиков. Например, участки на Пятницком шоссе в 40 - 50 км от МКАД, вблизи знаменитой курортной зоны Подмосковья - Истринского водохранилища, обойдутся покупателю в $4000 - 5000 за сотку. Так, коттедж площадью 163 кв. м в 70 метрах от берега Истринского водохранилища (Пятницкое шоссе, 55 км от МКАД) сейчас можно выставить на продажу за $285 00 Здесь расположена зона отдыха и круглогодично действующая рыболовная база. Если бы водохранилища рядом не было, цена предложения была минимум в два раза ниже, считает начальник отдела загородной недвижимости компании "Тэрейн" Дмитрий Шахмагонов.

Электрификация всей квартиры

В одной из самых привлекательных для отдыха зон Подмосковья - на Клязьминском водохранилище в районе клуба "Адмирал" (7 - 8 км от МКАД по Дмитровскому шоссе) - земельные участки с коммуникациями продаются по цене $3500 - 7000 за сотку. Правда, по словам Шахмагонова, близость зоны отдыха и клуба не сказывается на цене. "Не будь здесь клуба, стоимость земли была бы не меньше, - говорит Шахмагонов. - Большее значение имеет близость к Москве и "большой воде".
Согласитесь, проще сказать, чего в современном доме нет. Отопление, вентиляция, кондиционер, бытовая техника, сигнализация, камин, два унитаза... Вроде бы — все есть. И по отдельности любой «элемент комфорта» — приятен, востребован, и с каждым днем обходиться без него все труднее. Однако ужас охватывает, когда попытаешься представить все ЭТО одновременно и в действии. Еще хуже ежедневно и ежечасно за всем этим следить, ухаживать и не забывать включать и выключать, открывать и закрывать.

Последние десятилетия прошлого века отмечены двумя тенденциями: слуги испортились окончательно и жутко подорожали, а технический прогресс продолжил движение вперед и подешевел. Неудивительно, что постепенно функции прислуги стали переходить к технике. Разумеется, первыми попробовали внедрить системы бытового контроля американцы. Не потому, что они умнее других или в их домах больше розеток и выключателей. Просто в США военные идеи (двигатель прогресса) с большей скоростью принимают домашний облик, нежели в Европе.

Отсюда на вопрос: «Чего нет?» — следует простой ответ — штата прислуги. Ну а кто еще избавит от головной боли домашних... нет, не забот, а проблем постоянного, круглосуточного контроля за тем, что горит, течет, искрит, звучит и шевелится. И еще: избавит от самой пагубной мысли в истории человечества: «а вдруг не выключен утюг?»

Три источника и три составляющих

Для тех, кто знаком с АСУ (автоматическими системами управления), электронянька не представляется как нечто таинственное и загадочное. Максимально примитивно для тех, кто не знает: на некое возмущение пространства (действие, скачок напряжения, запах, повышение температуры и пр.) реагирует датчик, который в свою очередь вырабатывает так называемый «управляющий сигнал». Последний что-то включает (или выключает). Все.

Согласитесь: именно слова «комфорт» и «безопасность» — ключевые значения в формуле нашего счастливого существования. Поэтому создатели систем домашнего управления (буквально дыша в затылок писателям-фантастам) очень быстро перешли от примитивных эффектов к построению единой концепции «умного дома».

Понятно, что современные датчики способны реагировать на что угодно. Не говоря уж о том, что и установить их можно, где заблагорассудится. В неких фантастических мечтах (квартирка а-ля «Пятый элемент») нагромождение датчиков позволяет хозяину управлять всем домашним содержимым с помощью простых голосовых криков типа: «Жра-ать!» Вместе с тем, как бы эффектно это ни выглядело, выполнение команд — далеко ни идеал «домашнего разума», так — баловство. Вся эта «кибернетика» нужна для того, чтобы если уж не предугадывать человеческие желания, то постараться создать из «дома» максимально комфортное и безопасное Жизненное Пространство.

Контроль на бытовом уровне

Современные условия жизни добавили к двум значениям третье — экономичность. Оказалось, что централизованное управление дает возможность небывалой экономии электроэнергии, воды и тепла. В зависимости от настройки системы можно сэкономить до 40% энергоносителей! Идею моментально подхватили владельцы офисных центров. Элементарный подсчет убедил их, что значительные первоначальные затраты (до $150 на 1 кв. м) за счет экономии постоянно дорожающей электроэнергии, эффективной организации труда персонала и возможности оперативной, малобюджетной модернизации окупятся в течение 3–5 лет.

Приятно осознавать, что и отечественная продукция не отстает от зарубежной. Уже есть в продаже наши «управделами». Стоят они в полтора-два раза дешевле импортных: базовый комплект — $500, а «люкс» обойдется от $1500, и без ограничений. Разумеется, система домашнего контроля легко монтируется не только в коттедже, но и в городской квартире. Однако при всей кажущейся простоте установкой должны заниматься только специалисты. Они же дают гарантию и проводят сервисное обслуживание.

Система, которая контролирует весь дом и отвечает за комфорт и безопасность его обитателей, должна быть очень надежна. Поэтому чуть ли не половину всей автоматики составляет система самодиагностики, которая постоянно проводит проверку блоков и датчиков. Неудивительно, что средний срок службы системы домашнего контроля составляет 10–15 лет. Хотя... этот срок ей и не придется работать. Дело в том, что система состоит из модулей, которые легко встраиваются, переставляются и достраиваются, как конструктор. Понятно, что наука не стоит на месте, и каждый год появляются все более совершенные датчики, блоки и системы. К тому же и дом «совершенствуется»: появился «домашний офис», фонтан, детская площадка, требуется автоматический полив участка или оттаивание крыши и водостоков. Поэтому систему всегда можно модернизировать. Тем более что фирм, которые специализируются на разработке подобного оборудования, уже даже не десятки, а сотни.



Главная --> Публикации