Главная --> Публикации --> Рынок офисов: объявлены вакансии За год жилье в москве подорожало на 30-40% Юрий лужков подтвердил, что "россия" будет снесена Кто имеет право на жилищную субсидию Правила налогового вычитания могут изменить

- Совсем недавно в правительстве всерьез обсуждали возможную отмену налога на наследование и дарение. Но в поправках Минфина она не значится. Есть ли шансы, что налог все-таки отменят?

Налог на имущество граждан может быть снижен в 20 раз. Такое решение сегодня будет обсуждать правительство. Но удастся ли гражданам действительно выиграть от реформы, вопрос. Подробности обозреватель ГАЗЕТЫ Светлана Иванова узнала у руководителя департамента налоговой политики Министерства экономического развития Михаила Орлова.

Но Минфин настаивает на том, чтобы еще включить в этот круг земельные участки и эмиссионные ценные бумаги. В такой редакции эти поправки сегодня будет рассматривать правительство. Хотя мы полагаем, что наследование и дарение ценных бумаг очень трудно отслеживать.

- Пока мы договорились только о том, что налогом на наследование и дарение должно облагаться меньше сделок, чем сейчас. Минэкономразвития предлагает взимать налог только тогда, когда человек получает в подарок или по наследству недвижимость или транспортные средства.

- Около 600 миллионов рублей в год. А после того, как мы сократим круг объектов налогообложения, объем поступлений будет еще меньше.

- Сколько бюджет получает от налога на наследование и дарение?

- У сторонников его сохранения есть экономическое обоснование. Считается, что налог на наследование и дарение - это некая разновидность подоходного налога. Изъятие части прибыли, которую человек получил от наследования или дарения имущества. Именно поэтому максимальная ставка его будет составлять 13%, как у подоходного налога.

- Тогда какой смысл вообще с ним возиться? Затраты государства на сбор этого налога, наверное, приближаются к объему поступлений.

- А стоит ли надеяться на отмену контроля за крупными расходами граждан? Несмотря на обещания Минфина, этого тоже нет в законопроекте...

Кстати, я не исключаю возможности, что, если этого не сделает правительство, вопрос об отмене налога на наследование и дарение поставят депутаты Госдумы. Но не могу сказать, что нам будет жалко с ним расставаться!

Из него будут исключены предметы искусства, золото в слитках и другие товары. Останется только недвижимость и транспортные средства. Причем Минэкономики настаивает на том, чтобы исключить из этого перечня все сделки с жилой недвижимостью.

- Для нашего министерства это вопрос приоритетный. Но с Минфином и МНС пока удалось договориться только о том, что перечень дорогих покупок, которые контролирует государство, будет сокращен.

- Гаражи, магазины, пароходы, самолеты...

- А я тогда не совсем понимаю, что останется? Какого рода недвижимость, помимо жилой, покупают граждане?

- Купив квартиру, придется платить налог на имущество... По какой ставке придется это делать?

Иными словами, если физическое лицо покупает магазин или самолет - это будет контролироваться. А если покупает жилье - то не будет. По нашему мнению, лучше пусть человек купит квартиру в России, а не на Кипре, где нет контроля за крупными покупками.

- Более 40% россиян живут в небольших городах и поселках. Рынок там не развит и не особенно влияет на стоимость жилья. Чего вы добиваетесь, затевая эту переоценку?

- Нам удалось убедить Минфин в том, что ставка должна быть снижена с нынешних 2% от стоимости имущества до 0,1%, то есть в 20 раз. Но при этом налог будет взиматься не с инвентаризационной стоимости квартиры, а с ее рыночной стоимости.

- А вы уже нашли способ - как в массовом порядке оценивать рыночную стоимость квартир?

- Более справедливого распределения налогового бремени. Налогоплательщики должны уплачивать налог в соответствии со стоимостью имущества, которым они владеют. То есть, у кого дороже квартира, должен платить больше, а у кого дешевле - меньше. Сейчас случается и наоборот.

- Инвентаризационная стоимость имущества граждан составляет сейчас 2,4 млрд. руб. , а рыночная - минимум 35,6 млрд. руб. Поэтому переход к рыночной оценке с одновременным снижением ставки до 0,1% принесет в бюджет 19,5 млрд. руб., или в 13 раз больше, чем сейчас. Надо ли готовиться к тому, что сумма налога для каждого владельца квартиры вырастет в 13 раз?

- Госстрой сейчас разрабатывает методику массовой оценки объектов недвижимости. Это не будет в полной мере рыночная стоимость, но приближенная к ней оценка. Будут сформулированы некие показатели, которые влияют на рыночную стоимость. Спор идет о том, что в этот круг показателей включать. Например, надо ли включать местонахождение дома, его близость к транспортным узлам или экологически неблагоприятным объектам.

Для кого-то сумма налога даже уменьшится - например, для тех, у кого сегодня инвентаризационная стоимость приближена к рыночной. Как правило, это новостройки, причем не элитные. Для них налог заметно снизится - ведь сейчас они его платят по ставке 2%, а будут по ставке 0,1%.

- Реформируя этот налог, мы не ставим себе задачу увеличить поступления от него. Мы допускаем, что объем поступлений увеличится, но не в разы, это точно. По нашей оценке, он может вырасти с нынешних 2 до 2,5 миллиардов рублей. Разделите это на всю страну и увидите, что это очень небольшая цифра.

- В домах старой конструкции инвентаризационная стоимость очень сильно отстает от рыночной. Поэтому для них в ряде случаев налог, возможно, повысится.

- А что делать тем, кто живет в старых домах?

- Чем более древний дом, тем больше различие между инвентаризационной стоимостью и рыночной. Соответственно, если это различие превышает двадцатикратный предел, то после перехода на рыночную стоимость оценки даже с одновременным понижением ставки в 20 раз они проиграют. В то же время в ряде случаев инвентаризационная стоимость превышает рыночную. Потому что инвентаризационная стоимость сегодня считается по затратному методу, исходя из условий строительства. А остальные факторы не учитываются. Скажем, местонахождение дома, экологическая обстановка. И если массовая оценка позволит выявить эти факторы, это позволит понизить инвентаризационную стоимость, то есть налогоплательщик только выиграет.
Для того чтобы приобрести жилье на вторичном рынке, не обязательно иметь на руках большие суммы денег или брать ипотечный кредит — можно в счет цены покупаемой квартиры зачесть стоимость уже имеющейся. Такие сделки получили на рынке недвижимости определение «альтернативной», или зачетной, схемы. Иногда в зачетной цепочке участвуют до 15 квартир, а сделка длится не менее года.

- В каких случаях?

Как это действует?

Похоже, времена «народных» обменов квартирами ушли в прошлое. Пришла пора зачетов. Покупатель не намерен больше подстраиваться под условия взаимообмена, а предпочитает выбирать из всего многообразия квартир, идущих на продажу.

Если вы уже приняли решение о «зачетном» приобретении квартиры, лучше обращаться к риэлтору не в самый последний момент. Зачет — процедура долгосрочная. Поиски покупателя на ваше жилье занимают обычно до двух месяцев, поиски подходящей квартиры для вас — порядка месяца, после чего месяц уходит на сбор документов и разрешения контролирующих органов (комитет опеки, БТИ, ДЕЗы). Последние полмесяца отдаются на подготовку квартиры к въезду и ремонт. Итого — от трех до шести месяцев. В лучшем случае.

Зачетные схемы нужно проводить обязательно через агентство недвижимости. Действуя самостоятельно, вы рискуете быть «съеденным» вместе с квартирой и деньгами. Сегодня проведение таких операций настолько развито, что в процессе задействуют до десяти квартир! Нелишне будет напомнить: одно из звеньев этой цепочки — ваше жилье. Как правило, каждую квартиру, которая участвует в зачетном процессе, «ведет» свое агентство — соответственно в цепочке участвует параллельно и несколько риэлторов.

Обычно зачетная схема выглядит следующим образом. Человек, желающий с зачетом имеющейся квартиры купить новую, обращается за помощью к риэлтору. Можно, конечно, сэкономить на комиссии риэлтору, однако если уж обычная сделка купли-продажи мало кому по плечу, то о самостоятельном проведении столь многоступенчатой сделки и говорить нечего.

Быстро сказка сказывается...

После того как нашелся покупатель, который внес за вашу квартиру аванс в размере $2–3 тыс., начинается поиск альтернативного жилья, которое бы устроило вас. После того как квартиры найдены, авансы внесены, начинается самый тяжелый для риэлтора период — сбор полного пакета документов и получение справок от разрешительных органов. Часто возникают проблемы с правами детей, прописанных в квартире. Если ваш ребенок является собственником доли жилплощади, то переезжать с ним в квартиру меньшей площади вряд ли разрешит опекунский совет. Если ребенок не владеет квадратными метрами, то в приобретенном жилье ему необходимо будет выделить долю собственности. Опекунский совет считает нарушением прав ребенка переезд из Москвы в Подмосковье, поскольку нарушаются условия проживания. Совет будет рассматривать все нюансы сделки, и практически в любом случае с ним можно договориться, но не без труда.

Первое, что делает риэлтор, — оценивает вашу жилплощадь, за что вы сразу же отдаете $10 После того как цена определена, вы договариваетесь о том, какую именно квартиру (в дальнейшем — альтернативную) вы хотите приобрести. Далее агентство недвижимости выставляет вашу квартиру на продажу. Вы определяете с риэлтором «фиксированную цену» за продаваемую квартиру. Например, вы согласны с тем, что за свою однокомнатную квартиру получите $50 тыс., в то время как квартира выставляется на продажу за 53 тыс. Если агентству удастся продать вашу квартиру за эту цену, то разницу (около $3 тыс.) можно будет засчитать как комиссионные агентству. Необходимо также учитывать, что цена за квадратный метр в Москве растет в среднем на 4% в месяц, так что каждый месяц по договоренности с риэлтором цену на квартиру имеет смысл корректировать.

И учтите, что если вы собираетесь покупать квартиру у человека, стоящего на учете в наркологическом диспансере, то на подписание договоров он должен привести лечащего врача, который составит акт о здравом уме, трезвой памяти и «стабильном» состоянии продавца.

Обязательным условием для зачетной схемы является получение справок из психоневрологического и наркологического диспансеров. Однако, согласно Гражданскому кодексу, продавец не обязан предоставлять покупателю подобные справки. Если продавец не идет навстречу и отказывается такие справки предоставить, вам придется добывать эти справки самостоятельно. Безусловно, всю работу по договоренности с лечебными заведениями и врачами проведет агентство, но оплачивать получение справок будете вы. Расходы здесь составляют по $40 за справку, итого — $80.

Одновременно с подписанием договоров купли-продажи квартиры страхуются от повреждения или разрушения. Свою собственную квартиру вы страхуете сроком на один месяц и платите за это 0,125% ее стоимости — порядка $40–6 Предстоит также титульное страхование на случай потери права собственности на альтернативное жилье. Этот договор страхования заключается сроком от года до 10 лет, и заплатить за это нужно будет 0,5–1,5%. После совершения всех этих процедур документы отправляются в Москомрегистрацию. Через две недели, когда придет ответ, стороны еще раз соберутся вместе и заключат акт «приема-передачи недвижимости».

Стороны (в нашем случае их три — вы, покупатель вашей квартиры и продавец вашей будущей жилплощади) в один день подписывают договоры купли-продажи. Еще до этого деньги закладываются в банковскую ячейку, и таким образом каждый продавец получает свою сумму. Кстати, в данном случае по всей «зачетной цепочке» может ходить одна и та же сумма аванса. Так как все участники на момент совершения сделки проживают в своих квартирах, то больших денежных сумм на руках никто из них не имеет. В этом случае аванс, который получает первое «звено» цепочки, передается в виде аванса от одного к другому, и так далее в зависимости от того, сколько в сделке участвует квартир. Если один из участников отказывается от сделки, сумма аванса совершает обратное путешествие.

Игорь Ладычук
Пресс-секретарь компании МИАН:
— Сегодня существует масса технологий решения жилищных проблем, в том числе и по зачетной схеме. Суть этой технологии достаточно проста. Возьмем стандартную ситуацию: у людей есть двухкомнатная квартира, которая им уже тесна, и некоторая сумма денег. Вполне реально с минимальной доплатой из квартиры меньшей площади переехать в большую. И это, несмотря на постоянно растущую стоимость жилья. Дело в том, что при реализации квартиры клиента мы учитываем ее реальную рыночную стоимость и дальнейшую динамику роста цен на недвижимость.
Агентство проводит сделку за минимальное время, что позволяет клиенту компании улучшить свои жилищные условия без лишней нервотрепки и без финансовых потерь. В среднем, если агентство недвижимости выполняет полный комплекс услуг по зачетной схеме, это будет стоить 3–5% стоимости квартиры.

На случай, если один из участников в последний момент откажется от совершения сделки, предусматривается возможность пролонгации договора. В этом случае агентство в срочном порядке ищет нового покупателя, а отказавшееся «звено» теряет внесенный аванс.

Неважно, в соответствии с каким договором человек стал счастливым обладателем недвижимости. И неважно, что это за недвижимость: трехкомнатный коттедж барачного типа в глухом уголке Подмосковья или скромная квартира в центре Москвы. Процедура оформления будет примерно одинаковая.

Очевидно, что люди стремятся приумножать свои накопления. В качестве надежного вложения рассматривают всего три варианта: валюту, квартиру и землю. При этом никто не задумывается о том, что после покупки квартиры или земельного участка необходимо будет зарегистрировать как саму сделку, так и свои права на недвижимость.

Регистрация проходит по месту нахождения имущества. Более детальные требования к документам могут быть установлены соответствующими регистрирующими органами. Лучше всего будет их посетить до подачи документов. Во всяком случае это избавит собственника от проблем с регистрацией из-за неполноты представленных документов. Кроме того, в регистрирующем органе можно будет узнать сумму сбора за регистрацию и реквизиты, по которым необходимо произвести оплату сбора.

Через тернии к собственности
Необходимо заранее подготовиться к тому, что регистрирующим органам понадобится много разнообразных документов. Заявление о регистрации права собственности, документ, удостоверяющий личность (паспорт), договор или иной документ, на основании которого недвижимость перешла к новому владельцу, — минимальный набор документов, который необходимо собрать заранее. При этом необходимо помнить, что все документы должны быть представлены в двух экземплярах.

Необходимо помнить, что и сам договор подлежит государственной регистрации. В том же самом регистрирующем органе. Поэтому, лучше всего будет заранее узнать, какие документы нужны для регистрации договора, а какие для регистрации права собственности.

К документам, направляемым в регистрирующий орган, необходимо приложить копию документа, который подтвердит факт оплаты сбора. При приеме документов на регистрацию права собственности заявителю (собственнику) должны выдать расписку в получении документов. Расписка должна содержать опись всех представленных документов и дату их подачи. В том случае, если заявитель забыл взять расписку, он может не пройти процедуру регистрации и, как следствие, не получить свидетельство о регистрации своих прав. Что касается размера сбора, то он определяется каждым регистрирующим органом самостоятельно. Поэтому, если придется регистрировать садовый участок в Московской области и квартиру в Твери, не удивляйтесь, что размеры сборов могут значительно различаться.

Также в регистрирующем органе необходимо уточнить сроки рассмотрения документов. В том случае, если по каким-либо причинам регистрация права собственности будет приостановлена, регистратор обязан известить об этом заявителя не позднее чем за пять дней до окончания срока рассмотрения документов.

При регистрации договора на нем делается соответствующая надпись, которая свидетельствует о его регистрации. При регистрации права собственности выдается свидетельство о праве собственности. В свидетельстве указано место нахождения недвижимости и иная информация, позволяющая идентифицировать объект недвижимости. В принципе можно попытаться зарегистрировать сразу и договор, и право собственности. Если получится договориться о единовременной подаче документов, необходимо будет оплатить оба сбора: за оформление договора и получение права собственности.

В том случае, если заявление о регистрации подано лицом, которое не имеет права на подачу документов для регистрации, документы не соответствуют предъявляемым к ним требованиям или есть иные причины, препятствующие регистрации права собственности, регистрирующий орган откажет заявителю в регистрации. Отказ также можно обжаловать. Однако необходимо помнить о предоставлении доказательств своей правоты.

Учитывая то, что действия регистратора можно обжаловать, нужно обращать внимание на любые детали. Если заявителю не выдали расписку в получении документов, не включили некоторые документы в опись, направили уведомление о приостановлении рассмотрения документов с нарушением сроков или есть иные нарушения существующего порядка регистрации, это может послужить хорошим доводом в пользу заявителя при рассмотрении его жалобы. Однако каждый факт нарушения действующего законодательства со стороны регистрирующего органа должен быть доказан. В противном случае обжалование его действий ни к чему не приведет.

Разумеется, по данным налогам существуют некоторые льготы, а при определенных обстоятельствах собственник может и вовсе ничего не платить. Так, при дарении имущества между супругами супруг, получивший подарок, не платит никаких налогов (кроме налога на имущество).

И снова платить
Предположим, регистрация права собственности успешно завершена. Что ждет нового собственника? Ответ очевиден — налоги. Теперь все будет зависеть от того, как была получена собственность. Если недвижимость перешла в собственность к новому хозяину по договору дарения или по завещанию, отделаться уплатой одного лишь налога на имущество не удастся. В этом случае новый собственник недвижимости должен будет заплатить налог на имущество, переходящее в порядке наследования (дарения). Размер уплачиваемого налога будет напрямую зависеть от стоимости имущества.

Подведем итоги. Необходимо умудриться заработать деньги на желанную недвижимость. Собрать все необходимые документы для регистрации договора и права собственности.

В том случае, если имущество перешло по какому-либо иному договору, собственник обязан будет уплачивать налог на имущество. Размер налога также зависит от стоимости имущества. Он может колебаться от 0,1 до 2% стоимости имущества. Вместе с тем законодательством предусмотрены различные льготы по уплате данного налога для некоторых категорий граждан. А отдельные лица могут быть и вовсе освобождены от уплаты налога.

Налоги, конечно, душат, но лучше жить спокойно дома и не подскакивать от каждого телефонного звонка.
Объявлено о начале продаж площадей в небоскребах комплекса «Москва-Сити», которые будут построены в 2006 году.

Потратить некоторую сумму на уплату сборов. Промотать большую часть сбережений на уплату налогов. На оставшиеся сбережения устроить себе пир горой по случаю окончания регистрации.

Комплекс «Город Столиц», согласно проекту, выполненному голландским архитектором Эриком ван Эгераатом, будет представлять из себя две башни высотой 64 и 53 этажа. Одна из этих башен, в соответствии с замыслом, символизирует Москву, вторая – Санкт-Петербург, впрочем, какой именно город будет символизировать та, что повыше, не сообщается. На первых трех этажах предполагается разместить разнообразные магазины, торговые центры, кинотеатры и прочее. Начиная с четвертого этажа по семнадцатый включительно будут располагаться офисы (общая площадь 70 тысяч квадратных метров): сдавать их в аренду будут как небольшими кусками, по 200 кв. м, так и целыми этажами – по 3500 кв. м. Все, что выше 17 этажа, отдадут под апартаменты. Именно о начале продаж апартаментов и объявила «Капитал Груп». Как удалось выяснить RBC daily, стартовая цена этой жилплощади находится на уровне 4 тыс. долларов за квадратный метр. «Предлагаемые нами цены на апартаменты находятся на среднем для жилья такого класса уровне», – сообщила RBC daily представитель компании Екатерина Семихатова. По ее словам, офисы в этом комплексе на продажу выставляться не будут – до них очередь дойдет после завершения строительства. Предполагаемую арендную ставку г-жа Семихатова назвать отказалась, сославшись на то, что вопрос находится в стадии обсуждения.

Компания «Капитал Груп» объявила о начале продаж площадей в первых московских небоскребах – в «Городе Столиц», входящем в состав комплекса «Москва-Сити». В качестве официальной даты начала продаж названо 15 декабря этого года. Правда, как сообщили RBC daily в «Капитал Груп», само строительство башен находится на начальной стадии, чаще называемой «стадией котлована», а ориентировочный срок сдачи объекта – 2006 год. По словам экспертов, именно на 2006 год запланирован массовый выброс офисных площадей на рынок Москвы, что может привести к снижению ставок аренды.

Характерно, что именно в 2006 году, когда строительство небоскребов будет закончено, большинство экспертов ожидают единовременный выброс большого количества офисных площадей на рынок. На 2006 год запланирована сдача всего комплекса «Москва-Сити», который сам по себе представляет гигантские офисные площади. Более того, по словам г﷓жи Семихатовой, именно к 2006 году большинство промышленных предприятий, подлежащих выводу за городскую черту, заменятся офисными и торговыми площадями. «Сейчас в Москве строится очень много офисных площадей, – говорит Максим Жуликов. – Но пока спрос намного превышает предложение, и рынок готов поглощать огромные объемы. Мы, например, не так давно «продали» деловой центр в Новых Черемушках площадью 80 тыс. квадратных метров, и рынок даже не поперхнулся. Однако, учитывая объемы строительства, можно говорить о том, что рынок достигнет насыщения в течение двух-трех лет. Тогда можно говорить о возможном постепенном снижении арендных ставок на офисы, в том числе и класса А». Сейчас средние ставки аренды на офисы класса А, согласно отчету компании Colliers International, находятся в пределах 550-750 долларов за квадратный метр в год включая эксплуатационные расходы, без НДС. При этом, как сказали RBC daily в риэлторской компании «МИАН», арендные ставки пока растут, причем довольно быстрыми темпами. «Сейчас спрос очень сильно превышает предложение, что и вызывает довольно быстрый рост ставок аренды», – сказала руководитель отдела коммерческой недвижимости МИАН Эльза Талипова. Согласно оценкам экспертов, арендные ставки на офисную недвижимость в ближайшие два-три года будут продолжать расти.

Обе башни пока существуют только в проекте, или, как чаще говорят, «на стадии котлована». По мнению экспертов и участников рынка, это не мешает «Капитал Груп» торговать помещениями. ««Капитал Груп» может позволить себе торговать «воздухом», поскольку на ее счету большое количество успешно реализованных проектов, клиенты этой компании доверяют», – сказал RBC daily эксперт компании Penny Lane Realty Максим Жуликов. Эксперты считают, что продать площади в строящемся комплексе удастся либо девелоперам, которые будут приобретать помещения с целью их перепродажи после окончания строительства, либо российским компаниям, которые намерены в перспективе разместить здесь свои офисы. Продать же площади иностранным покупателям вряд ли удастся: по мнению участников рынка, иностранцы покупают «воздух» только у таких же, как они, иностранцев. «Суть этого комплекса заключается в том, чтобы дать возможность людям жить и работать в одном месте», – говорит Екатерина Семихатова. Таким образом, с высокой долей вероятности можно предположить, что купивший апартаменты в верхней части комплекса российский бизнесмен возьмет в аренду и местные офисные площади.



Главная --> Публикации