Главная --> Публикации --> Об особенностях национальной аренды Перепланировка в сети Дворец напрокат Налоговики перестарались Мелкий дез

2 – 3 апреля 2003 года:

Гильдия риэлторов Московской области и Российская академия правосудия (учредители Высший Арбитражный суд и Верховный суд РФ) проводят семинары.

На семинаре предполагается рассмотреть следующие вопросы:

«Правовое (юридическое) обеспечение операций с недвижимостью. Законодательная база в сфере земельных отношений в Российской Федерации. Правовое регулирование земельно-имущественных отношений в Российской Федерации, в том числе на территории Москвы и Московской области. Вопросы реализации Земельного кодекса РФ. Судебно-арбитражная практика».

— Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, порядок вступления в права собственности юридических и физических лиц и другие вопросы.

— Судебно-арбитражная практика по жилищным спорам, в т.ч. по договорам купли-продажи.

— Особенности сделок с землей (нормативная база, регламентирующая проведение операций с земельными участками, коттеджами, садовыми товариществами).

— Новый Земельный кодекс. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

— Кадастровый учет земель, перевод земель из одной категории в другую, практические вопросы целевого использования земли (приобретение прав на земельные участки) для размещения объектов недвижимости и другие вопросы.

— Плата за землю, земельный налог, вопросы оценки земли.

На семинаре выступят представители: правительственных структур Москвы и Московской области; судебных органов РФ (в т.ч. Москвы и Московской области), преподаватели Российской академии правосудия; Московской государственной юридической академии; эксперты по недвижимости (в т. ч. практики-риэлторы; представители Центра земельного права и экономики природопользования РФ; Института государства и права Российской академии наук; представители других правительственных и коммерческих структур.
С появлением в Москве транснациональных ритейлеров, как казалось, этот сегмент рынка коммерческой недвижимости прочно и надолго будет завоеван именно западными сетевыми гигантами. В общем, все будет так, говорили многие, как в Восточной Европе, где местные гипермаркеты – редкое исключение из правил.

— Судебно-арбитражная практика по земельным спорам.

Мы приехали в «Крокус Сити» накануне дня его годовщины, которая приходится, и это симптоматично, на 7 ноября. Серый промозглый день и похожий издалека на римский атриум молл – зрелище впечатляющее. Контраст прилегающих к МКАД наследия брежневского домостроения, пустырей и мраморного гиганта суть отражение всего того, что происходит в России последние 10 лет. Но внутри «Крокус Сити» ничем не напоминает ни о тяжелом наследии «империи зла», ни о таком же настоящем «десятилетии добра с кулаками». Другой мир.

Но ожидания не сбылись. Российские гиганты торговой индустрии пока немногочисленны, но те, что есть, в первую очередь «Мосмарт» и «Крокус Сити», демонстрируют неплохую динамику. А «Крокус Сити» и вовсе переплюнул иностранцев по масштабам и дизайну своих сооружений. Осталось только выяснить, насколько успешен выбранный этим моллом формат.

Нет никакого смысла проводить аналогии между моллом и другими гиперцентрами. И формат у них разный, и целевая аудитория. Как раз об аудитории – в «Крокус Сити» бросается в глаза безлюдность коридоров, во всяком случае, в будний день. Произойди такое в любом другом супермаркете – посчитали бы катастрофой. Но в том-то и дело, что «Крокус Сити» – не супер– и не гиперцентр, а «галерея бутиков», специализирующаяся на дорогих товарах. И если присмотреться, люди там все же есть – просто на фоне сотни бутиков 200–300 покупателей – это тоже успех.

За день до нас в «Крокус Сити» побывал маэстро Пьер Карден, повидавший на своем веку и не такие причуды. И все равно модельер не смог удержаться от восхищения, говорил, что Европе до «Крокуса» далеко.

Все внутренние фасады молла отделаны натуральным песчаником, а полы и часть внешних элементов – мрамором. В течение двух лет каменотесы изготовляли из камня архитектурные детали фасадов; их использовали для отделки галереи бутиков, каждый из которых сделан по оригинальному проекту. К слову, площадь бутиков составляет 150 кв.м, а стоимость их аренды – $1,5–2 тыс./кв.м в год. Эти ставки не выше, чем, например, в «Меге» (в среднем $1800) или «Атриуме» (до $2 тыс.), при этом Арас Агаларов говорит, что собирается привлекать известные марки не низкой арендной ставкой, а обстановкой шика. Кстати, общая стоимость проекта «Крокус Сити» оценивается в $120 млн, и эта сумма вложений также выше, чем у конкурентов.

Общая площадь двухэтажного молла составляет 62 тыс. кв.м, площадь центрального коридора – 11 250 кв.м, а его длина – 3 км. Шопинг разбавляется концертами (каждые выходные), нередко – показом модных коллекций (для этого выстроен специальный зал с подиумом). Дополняет «излишества» бассейн, в котором демонстрируют новые коллекции купальников. Но что простому человеку до статистики, он ощущает ее только по усталости ног, а первым делом все же обратит внимание на субтропический лес, куда он сразу попадает при входе. Семиметровые пальмы, ховеи, юкки, антуриумы, стрекот цикад, фонтаны с подсветкой – все это создает атмосферу вечного лета, что немаловажно для страны с почти вечной зимой.

Но главный фактор, который гарантирует успех ТЦ, – совершающие в «Крокусе» покупки люди отнюдь не из числа бедных, поэтому для них транспортная доступность измеряется не километрами от Центра на метро, а «пробками», в которых приходится стоять их автомобилям. К слову, МКАД – не самая загруженная трасса, в отличие, например, от Садового кольца.

Некоторые эксперты любят ссылаться на один важный фактор, который, на их взгляд, может подорвать конкурентоспособность «Крокуса» – транспортную удаленность. Владелец «Крокуса» Арас Агаларов не скрывает, что концепция молла заимствована им из США, где ТЦ такого формата расположены именно на окраинах городов. Кроме того, долгосрочная аренда земли в области обходится гораздо (минимум в 2–3 раза) дешевле, чем на территории Москвы, а значит, эти дополнительные расходы не лягут на арендаторов и в итоге покупателей. Еще один довод в пользу месторасположения – возможность пристраивать к моллу новые объекты. Так, сейчас рядом с ним возводится самый крупный выставочный центр в России (около 100 тыс. кв.м), «Крокус Экспо». В планах компании размещение здесь еще делового и спортивно-развлекательного центра, гостиницы, казино и даже специального пирса для катеров и яхт.

В общем, первый экзамен – на устойчивость – «Крокус Сити», скорее всего, выдержал.

Покупательский интерес можно «прочитать» по расположенным здесь маркам – Baldinini, Barbara Bui, Ermenegildo Zegna, Genny, Le Silla, Les Tropiziennes, Lloyd, Marc Jackobs, MCM, Pollini, Premiata, Roberto Cavalli. Среди вышеуказанных марок преобладают обувные. Что и неудивительно: компания «Крокус Интернешнл», открывшая молл, специализируется на обуви. Марки самой компании – Charles Jourdan, Karl Lagerfeld, Sergio Rossi, Emanuel Ungaro, Les Copains.

Достаточно просто выглянуть в окно. В половине случаев, живи вы на окраине или в центре, увидите новый дом: не нарушающее архитектурного ансамбля здание под старину, или панельный красавец П-44Т. И хотя, порой, нам кажется, что в Москве уже негде строить, новые дома продолжают расти как грибы. Дефицит земли восполняется масштабным сносом пятиэтажек и ветхих домов. Ведется точечное строительство: дом иногда неожиданно вырастает на небольшом пятачке – там, где, казалось бы, и машину не припаркуешь.

Как правило, один год для современных московских строителей идет в буквальном смысле слова за два, а то и за три, и это вовсе не преувеличение. Достаточно проследить, как ежегодно прирастает цифра возведенных домов в прогнозах, объявляемых в начале года Строительным комплексом города и сравнить ее с итоговой. Как правило, все задуманное воплощается.

Социальная справедливость живет и побеждает

Однако, если новое жилье не было бы настолько востребовано, строительство явно не велось бы в таких масштабах с неснижаемыми темпами. Количество квадратных метров с каждым годом, если не растет в геометрической прогрессии, то уж точно не уменьшается. Так для кого же сегодня строится жилье в Москве? На этот вопрос для КДО ответили специалисты двух наиболее компетентных организаций – КАСРиРГ (Комплекса архитектуры строительства развития и реконструкции города) и ДИПС (Департамента инвестиционных программ) – подразделения московского Строительного комплекса, знаменитого строительством домов в центре Москвы и «Русской Швейцарии» – Куркино.

420 тыс. кв. м жилья досталось очередникам муниципальных округов столицы и 260 тыс. кв. м – семьям, участвующим в программе «Молодой семье – доступное жилье». О последней категории следует сказать особо. В последнее время в Москве наметилась замечательная тенденция постройки для молодых семей – участниц программы «целевых» домов. То есть, как и для переселенцев из пятиэтажек, дома предназначаются только для участников данной программы. Такие новостройки уже есть в нескольких округах столицы, но самое отрадное, что программа по предоставлению жилья семьям очередников в возрасте до 35 лет с рассрочкой оплаты действительно работает. Многие молодые очередники в районах решили в этом году приять в ней участие, дабы получить жилье гораздо быстрее и на более выгодных условиях, чем в обычной очереди.

По данным сотрудников Строительного комплекса города, суммарная площадь возведенного за 2003 год жилья составила, как и намечалось, 4,75 млн. кв. метров. Правительство Москвы не голословно проявляет заботу о незащищенных слоях населения, а точнее, о тех, кто не имеет возможности самостоятельно улучшить свои жилищные условия. В прошедшем году строители возвели 1 млн. 780 тыс. кв. м жилья для социальных нужд города. Из них для жильцов сносимых пятиэтажек или ветхого жилья была построена самая большая часть бесплатных квартир. В рамках этой масштабной программы в прошедшем году в Москве было снесено 760 тыс. кв. метров. Площадь жилья, предоставляемого семьям, переезжающим из снесенных пятиэтажек, составила 1 млн 100 тыс. кв. метров.

Площадь возведенного в 2003 году «коммерческого» жилья (предлагаемого для свободной продажи) составила 2.720.000 кв. метров. Эта цифра существенно меньше прошлогодней. А значит, пресловутый рост цен на рынке жилья можно отнести отчасти и на счет «недовода» коммерческих метров. По мнению аналитиков строительного рынка, именно это обстоятельство вызвало резкий рост цен на вторичном рынке жилья в минувшем году. Спрос на продаваемые квартиры не падает, напротив, потребность в коммерческом жилье постоянно увеличивается.

Коммерческий дефицит – на страже роста цен

Русская Швейцария будет дорожать

Но итоги могут быть не только количественными, но и качественными. В прошедшем году наметилась тенденция, начало которой было положено еще несколько лет назад. И вот, наконец, идеи архитекторов вылились в цифры и факты. Сегодня треть домов города возводится по индивидуальным проектам. Этот факт озвучил на одной из прошлогодних пресс-конференций главный архитектор города А.Кузьмин. И речь здесь идет не только о смене облицовки фасада, но о полной неповторимости как внешнего, так и внутреннего облика. А многие застройщики и при возведении панельных домов используют проекты, позволяющие варьировать их облик. Их предлагают сегодня многие проектные мастерские города, в том числе и знаменитый МНИИТЭП (Московский институт типологии и экспериментального проектирования). Так что эпоха панельного клонирования в архитектуре постепенно уходит в прошлое.

Не самые радужные перспективы ждут тех, кто хотел, но еще не купил жилье в Куркино. В настоящий момент Департамент инвестиционных программ обсуждает со своими партнерами возможность повышения в начале будущего года цен на здешнее жилье. По словам начальника отдела перспективных проектов ДИПС Е.Леонова, увеличение цен на 30-40 процентов неизменно приводило в 2003 году через 2-3 недели к увеличению объемов продаж. Так что, следите за рекламой.

Пожалуй, строительство поселка таун-хаусов (самого первого в нашем городе) можно отнести к самым громким и успешным проектам ДИПС. За все время существования «Русской Швейцарии» было продано 900 таких построек. Именно департаменту принадлежит пальма первенства в приучении москвичей (и не только) к столь необычному для России, хотя и совершенно привычному для Европы и Америки, виду жилья. К сожалению, итоговых цифр по сдаче в эксплуатацию этих примечательных домов пока нет. Однако, как сообщает пресс-служба ДИПС, цифра будет соответствовать намеченным ранее планам. Впрочем, сегодня в этом живописном уголке на первый план выходят объекты инфраструктуры. В этом году были построены АТС на 40 тыс. номеров, три детских сада, 4 гаражных комплекса, подстанция скорой помощи и отделение милиции.

Ничего радикально нового не принесет наступивший год и в процессах, происходящих в разных секторах рынка недвижимости. «Не стоит ожидать значительного снижения цен в каком бы то ни было секторе рынка». На рынке загородной недвижимости приоритеты сохранятся, однако ожидается увеличение потребительского спроса на такие направления, как Новорижское, Ярославское, Калужское. Это связано как с развитием инфраструктуры, так и появлением достаточного количества интересных предложений. Однако безусловным лидером останется наиболее престижное Рублевское направление. Также будет наблюдаться повышение интереса к загородным объектам бизнес-класса как наиболее оптимальным по соотношению цены и потребительских характеристик.

Впрочем, покупатели сегодня не рассматривают таун-хаусы как жилье бизнес-класса и, тем более, как типовое, а скорее, как элитное. На это указывает и тенденция, согласно которой новый (1-й) микрорайон будет состоять как из таун-хаусов, так и из коттеджей на одну семью. Строительство начнется в начале 2004 года. Живописные окрестности Куркино «доводят до совершенства» ландшафтные дизайнеры. Берега местного пруда будут застроены только малоэтажными зданиями (не более 4 этажей). В недалеком будущем в Куркино также будет построен Большой спортивный комплекс.
«Одной из основных тенденций наступившего года, – считает г-н Редькин, – должно стать дальнейшее развитие ипотеки». Если ипотечное кредитование продолжит набирать обороты, а, скорее всего, так и будет, так как эта программа поддерживается на государственном уровне, то это станет одним из основных факторов относительной стабильности рынка, фактором увеличения платежеспособного спроса, а значит, и фактором, поддерживающим рост цен. Условия, которые начинают предлагать банки, более чем приемлемы, и люди готовы к тому, чтобы брать кредиты.

Но рынке новостроек г-н Редькин отметил две основные тенденции – это «перетекание» не очень богатых покупателей в города ближнего Подмосковья и увеличение спроса на жилье бизнес-класса в Москве. Подмосковные города, расположенные недалеко от МКАД, такие как Видное, Реутов, Химки, начинают пользоваться популярностью не случайно: во-первых, территориальная доступность здесь зачастую лучше, чем в отдаленных районах Москвы. Из Химок, к примеру, добраться до центра столицы бывает быстрее, чем из Бутово или Выхино. Уровень инфраструктуры в этих городах практически соответствует московскому – те же самые сетевые магазины, рестораны, торговые центры. Качество строительства то же, поскольку большинство застройщиков – московские компании. И при всем этом цены в подмосковных городах ниже столичных. Это оптимальное жилье для не очень обеспеченных покупателей.

Бизнес-класс – для экономных, экономкласс – для бедных

Рантье. Кто не работает, тот ест... и инвестирует

Одновременно с переездом части москвичей за пределы МКАД в городе увеличивается спрос на квартиры в домах бизнес-класса. Этому тоже есть несколько объяснений: если сравнивать дома бизнес-класса с объектами экономкласса, то первые, несомненно, выигрывают и в качестве строительства, и в местоположении, и развитости инфраструктуры, а вот разница в цене зачастую составляет всего 200-300 долларов за квадратный метр. И, если учитывать качество жилья, то выгоднее купить квартиру бизнес-класса. Способствует этому и появление нескольких новых объектов бизнес-класса. Например, жилой комплекс «Гранд-Паркъ» на Хорошевском шоссе.

«Поэтому сейчас многие потребители подходят к выбору недвижимости именно с инвестиционной точки зрения, – говорит Е.Редькин. – Выбирается ликвидное жилье в хорошем районе, в новом доме. Покупка осуществляется на начальном этапе строительства. После того как дом достроен и сдан госкомиссии, доход от вложений уже может составить 30%, то есть покупатель уже в прибыли. Далее квартиру можно продать или продолжать получать доход от сдачи жилья в аренду. В России появляется новый класс людей – рантье, которые живут на доход от инвестиций, в том числе от инвестиций в недвижимость.

В следующем году следует ожидать и продолжения притока инвестиций в жилищное строительство. «Рост рынка и доходность показывают, что заниматься этим бизнесом выгодно, – рассказывает г-н Редькин. – Это касается и новостроек, и объектов загородной недвижимости». Поэтому многие крупные риэлторские компании в последнее время не только продают, но и сами инвестируют средства. «В прошлом году компания МИЭЛЬ выступила именно как соинвестор строительства ряда объектов», – рассказывает г-н Редькин. Что же касается инвестиций частных лиц, то если раньше покупка любой жилплощади рассматривалась как место для жилья, то сейчас все больше людей рассматривает недвижимость как объект вложения денег. Среди причин – высокая доходность инвестиций и сохранность капитала.

Еще одной тенденцией, на которую г-н Редькин обратил особое внимание, это увеличение доли столичных застройщиков и риэлторов на рынке Московской области и, возможно, даже других регионов России. «Если говорить о дальнем Подмосковье, то перспективность данного направления мы можем доказать собственным опытом, – рассказывает г-н Редькин. – Год назад компания МИЭЛЬ первой среди московских риэлторов открыла свое отделение в одном из крупнейших городов дальнего Подмосковья – Серпухове. Тогда и коллеги по рынку, и независимые аналитики отнеслись к этому шагу компании скептически, уверяли, что у рынка недвижимости дальнего Подмосковья нет очевидных коммерческих перспектив. Однако Серпуховское отделение работает с опережением плана почти на 100%. Этот показатель существенен, и сейчас некоторые из тех, кто выражал скептицизм, всерьез присматриваются к этому региону, пытаются наладить деловые контакты».

Не просто риэлтор



Главная --> Публикации