Главная --> Публикации --> 20 миллиардов долларов за российские леса готово выручить правительство Весна пришла с домэкспо На связи с паями Несмотря на рост цен на офисные помещения в 2003 г., ситуация на рынке близка к стабилизации Арка над рекой

По стоимости аренды Москва тогда вошла в десятку самых дорогих городов мира. Вызвано это было в первую очередь введением новых ставок, которые зачастую оказывались непосильными для представителей мелкого и среднего бизнеса. Впрочем, как уверяет газета «Ведомости» (номер от 21 января), на самом деле ситуация не настолько драматичная.

Рынок офисной недвижимости

В итоге, специалисты пришли к выводу, что «Москва продолжает оставаться одним из дорогих городов по ставкам аренды, но по сумме затрат на организацию рабочего места находится лишь на 35-м месте. Впрочем, российская столица по-прежнему остается самым дорогим городом в Центральной и Восточной Европе».

Прояснило положение дел исследование, которое провела консультационная фирма DTZ Zadelhoff Tie Leung. Его отличие от традиционных методов состояло в том, что анализировались не только арендные ставки, но и «общие затраты на создание стандартного рабочего места, в состав которых включены также расходы на эксплуатацию и оснащение офиса».

В отличие от сегмента офисных помещений положение на рынке жилья не столь однозначно. Год начался с того, что аналитики вновь заговорили о росте. Даже названия публикуемых материалов – «Пик не пройден» («Ведомости»), «Цены уходят в небо» («Время новостей») – вряд ли могли порадовать потенциального покупателя.

Рынок жилья

А вот «Время новостей» от 19 января, приводит мнение специалиста, согласно которому определенный минимальный уровень доходности покупателям жилья гарантирован. «Такие процессы, как развитие города в целом, рост его населения, в том числе и за счет жителей регионов, развитие инфраструктуры, улучшение потребительских характеристик нового жилья, повышение уровня жизни и т.п». при отсутствии серьезных потрясений «приводят к систематическому ежегодному удорожанию жилья примерно на 8-12 процентов». Это минимум, ниже которого темпы роста, судя по всему, не опустятся. Наиболее вероятные показатели 20-25 %, то есть к концу года квадратный метр будет стоить в среднем $170

«Известия» от 13 января опубликовали материал «Панельный рубль против монолитного доллара», в котором рассказали о главных тенденциях, с которыми столкнется рынок жилой недвижимости в ближайшее время. Во-первых, это перевод цен из долларов в укрепляющийся рубль. «Москвичам это угрожает новым скачком цен на квартиры, а строительным компаниям сулит дополнительные прибыли», – считает автор. Во-вторых, риэлторы считают, что рынок сохраняет хороший потенциал для роста. Возможно, даже на уровне 2003 года, то есть около 1% в неделю. Однако полной уверенности в этом нет – «На вопросы «Можно ли рассматривать покупку жилья как выгодное вложение денег?» или «Что будет с ценами на квартиры в 2004 году?» четко не может ответить ни один специалист», – указывает издание.

Загородная недвижимость

Журнал «Финанс» (номер от 14 января) подтверждает привлекательность жилья как объекта для инвестиций. Автор материала «Сверхдоходность без лишних рисков» указывает, что по итогам 2003 года рынок показал такую высокую доходность, которую «сложно было получить даже на рынке акций, а в банке – просто невозможно». В валютном эквиваленте цены выросли на 45 процентов. Среди причин называются высокий уровень цен на нефть, связанный с «делом ЮКОСА, – отток средств с рынка акций, развитие специализированных закрытых фондов недвижимости, ипотечных кредитов. В то же время, автор отмечает, что все «оптимистические сценарии (развития рынка жилья) справедливы лишь при условии сохранения рыночных принципов функционирования различных секторов нашей экономики и отсутствия новых политических или «правоохранительных» рисков». Он имеет в виду инициативу партии «Единая России», получившую парламентское большинство и заявившую в своей программе о намерении добиться резкого снижения цен на жилье. «… Не исключено, – отмечает автор, – что в 2004 году конъюнктуру будут строить не только цены на нефть, курс доллара, миграционные процессы и прочие естественные факторы. Могут появиться и новые, «не очень рыночные» стимулы, о последствиях включения которых пока догадаться очень сложно».

Газета «Время новостей» в материале «Подмосковные вечера все дороже» указывает, что «завершившийся год риэлторы называют «годом коттеджных поселков». Правда, несмотря на обильность предложения, в определенном сегменте этого рынка есть провал. «Сегодня коттеджные поселки принято разделять на три ценовые категории в зависимости от класса домов: эконом (до 200 тыс. долл.), бизнес (200—600 тыс. долл.) и VIP (600 тыс. долл. и выше). При этом наибольшим спросом пользуется недвижимость из первой и третьей категорий, тогда как на рынке наиболее представлены объекты второй группы».

Зима – так называемый «низкий сезон» для покупателей и продавцов загородной недвижимости. Как правило, большинство людей задумывается об аренде или приобретении домика в деревне или коттеджа в благоустроенном районе ближе к весне. Это позволяет специалистам в спокойной, далекой от ажиотажа обстановке, проанализировать ситуацию.

Риэлторы утверждают, что сделки с землей, расположенной в дальнем Подмосковье, стремительно набирают популярность. Они сами активно продвигают это направление, так как уверены, что в ближайшее время затоваривания на данном рынке не произойдет. «Ближних земель в Подмосковье практически не осталось, так что будут пользоваться спросом дальние», – приводит газета мнение эксперта.

Количество коттеджей в Подмосковье растет, но цены не снижаются. Одним из наиболее значительных факторов при этом является стоимость земли, на которой расположен поселок. Как утверждают «Ведомости» в номере от 12 января, в ближайшее время будет иметь тенденция к увеличению спроса на землю, расположенную дальше от столицы. Если в 50-километровой зоне наиболее привлекательные территории либо уже заняты, либо стоят очень больших денег, то покупка земли вне этой зоны обойдется во много раз дешевле – как указывает издание, стоимость сотки может снизиться до $20 А это значит, что вместо поселка, дома в котором понатыканы на 6 сотках, ты можешь стать владельцем обширных загородных владений. Главным фактором здесь является доступность коммуникаций.

Торговая недвижимость

А журнал «Профиль» в номере от 19 января вообще указывает на исключительную перспективность земли как объекта для капиталовложений. «Если учитывать растущую тягу городских жителей к земле (будь то крошечная дача или целый замок), станет понятно, что загородная земля действительно стоит дороже золота», – считает автор статьи, озаглавленной «Вместо имения».

Ход выглядит исключительно логичным. Московичи привыкли к относительно дорогим супермаркетам, и многие из них явно готовы тратить свои деньги в продуктовых бутиках. «Рамэнка» не станет на этом рынке первопроходцем, но некоторые специалисты сомневаются в конечном успехе предприятия. Некоторые подобные магазины работают довольно успешно, но турок погубит отсутствие опыта, считают они. Газета приводит мнения двух экспертов. Один предполагает, что gourmet shop – «это бизнес не гигантских сетей, а небольших компаний», другой указывает, что «Рамэнка» будет, скорее всего, использовать свой опыт управления «массовыми» магазинами, а значит, сделает супермаркеты для обеспеченных, и не более. Продуктовые же бутики – это совсем другой продукт, более эксклюзивный и индивидуальный».

В январе в прессе прошли сообщения, связанные с возможными изменениями в деятельности двух крупных торговых сетей. 20 января газета «Коммерсантъ» опубликовала информацию, согласно которой компания «Рамэнка» намеревается выйти на новый для себя рынок – развивать элитные gourmet shop, торгующие деликатесами.

«Децентрализация» Москвы

Второе сообщение взволновало значительную часть женского населения, так как в нем сообщалось, что может прекратить свое существование сеть магазинов, торгующих косметикой и парфюмерией «Арбат-Престиж». Французская компания Marrionaud приобрела «Арбат-Престиж», после чего последняя начала тотальную распродажу складских остатков. Впрочем, это вовсе не значит, что «Арбата» больше не будет. Скорее всего, французы сохранят довольно популярную в Москве марку, а две компании будут работать в разных сегментах рынка – «Marionnaud, как и во всем мире, будет торговать элитными марками, а «Арбат Престиж» сконцентрируется на масс-маркете», – предполагает автор.

В 2004 году предстоит освободить 110 зданий, однако примерно 60 % их жителей все же останутся в ЦАО.

26 января получила продолжение история с переселением жителей Центрального административного округа. Как сообщил в этот день «Российской газете» заместитель префекта Центрального округа Сергей Федоров, отселение, которого так боялись жители, все-таки продолжится в массовом порядке. При этом Федоров заметил: «Слово «снос» прошу не употреблять, оно всех пугает. Мы говорим – разборки». «Слово, которого власти пытаются теперь избегать, действительно приводит в трепет жителей центральной части города, опасающихся, что их отправят на выселки, – пишет автор. – Впрочем, от «разборок» тоже не легче. Сразу возникают ассоциации со скандалами, сотрясавшими округ последние месяцы прошлого года».

Наиболее дорогими, как и для остальных сегментов рынка недвижимости, являются Центральный административный округ, Западный и Юго-Западный. Стоит также отметить наиболее выраженную для этих районов дифференциацию цен на квартиры разных размеров (1, 2, 3-комнатные).

Значительное влияние на уровень арендных ставок оказывает удаленность от центра и престижность района. Ниже представлены средние арендные ставки на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в различных районах Москвы.

Ниже представлена динамика средних ставок аренды квартир экономкласса на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры.

После бурного осеннего роста можно отметить стабилизацию цен на рынке аренды жилья Москвы. Причем стабилизация произошла со снижением средней цены аренды в декабре для однокомнатных и двухкомнатных квартир, а для трехкомнатных в январе.

Основная масса арендодателей сдает имеющиеся у них свободные квартиры для того, чтобы жить на вырученные средства. Но в последнее время в Москве популярным вариантом стала покупка квартир с целью последующей сдачи их в аренду.

По итогам года средняя цена аренды однокомнатных квартир выросла на 21%, двухкомнатных квартир – на 20,7% и трехкомнатных – на 17,4 процентов.

Используя средние площади 1, 2 и 3-комнатных квартир в домах каждого типа ("Исследование рынка строительства и продажи жилья Москвы", Стерник Г.М., Ноздрина Н.И., Сапожников А.Ю., Стерник С.Г.,- М., 2001 г.), рассчитали средневзвешенные площади квартир, а также имея средние удельные цены предложения этих квартир на вторичном рынке жилья, рассчитали средневзвешенные цены квартир экономкласса, где в каждом случае в качестве весов использовались доли предложений в домах того или иного типа, а также доли предложений 1, 2, 3-комнатных квартир, соответствующих структуре рынка аренды в каждый расчетный период.

Для того чтобы оценить среднюю годовую доходность от сдачи в аренду квартир экономкласса был выполнен расчет средневзвешенной цены предложения таких квартир на вторичном рынке жилья. Расчет производился следующим образом.

На следующей диаграмме представлены результаты расчетов.

Доходность определялась, как частное отношения средней ставки аренды к средней цене квартиры, выраженная в % и приведенная к годовой доходности.

По оценкам специалистов, доходность от сдачи в аренду квартир более высоких ценовых диапазонов еще выше.

Средняя годовая доходность от сдачи в аренду квартиры экономкласса (без учета расходов на содержание квартиры, оплату коммунальных услуг, уплаты налогов и т.д.) в 2003 году находилась в пределах 9,7-11,5%, что на данный момент выше средней ставки банков по долларовым депозитам.

От слов – к делу

Таким образом, можно говорить о том, что уже сейчас сдача в аренду жилья становится интересной как бизнес.

Зашевелилась перед президентскими выборами и АИЖК. Одно из предложений агентства – это удешевление кредита. Правда, самостоятельно АИЖК сделать это не может – прерогатива в данном направлении принадлежит Правительству РФ. Косвенно сторону АИЖК взял председатель правительства РФ Михаил Касьянов, подписав постановление о предоставлении федеральному агентству очередной порции госгарантий. Этот документ предусматривает выпуск документарных облигаций с погашением 1 февраля 2010 года. Госгарантия обеспечивает исполнение обязательств по выплате номинальной стоимости облигаций и купонного дохода в размере до 2,5 млрд. рублей. Правда, и такой подарок АИЖК может не «переварить». Так, вице-премьер Владимир Яковлев на мой вопрос о финансировании ипотечной программы признался, что из 11 млрд. рублей, которые предусматривались в федеральном бюджете на развитие ипотеки, удалось потратить через АИЖК только 9 млрд. рублей, а остальные 2 миллиарда так и не нашли адресата.

Нельзя не признать, что исполнительная и законодательная власти ничего не предпринимали по продвижению ипотеки из виртуальной в реальную жизнь. Так, на днях зам. главы Минэкономразвития РФ Аркадий Дворкович объявил, что правительство скоро внесет в Госдуму пакет законопроектов по ипотеке. Это произойдет сразу после президентских выборов. Выступая на заседании думского банковского комитета, он уточнил, что в блок документов по ипотеке войдут 8-10 законопроектов, в том числе по налогам и вопросам защиты прав кредиторов.

Банки вкладываются в ипотеку

Еще одна «неприятная» новость для такой неповоротливой структуры, как АИЖК – намерение государственного Пенсионного фонда в 2004 году разместить в ипотечные ценные бумаги пенсионные накопления в сумме около 40 млрд. рублей. Хотя сам ПФР так не считает: в апреле прошлого года при реализации первого выпуска облигаций АИЖК инвесторам были гарантированы 9,69% годовых при том, что доходность аналогичных госбумаг составляла тогда 8,49 процента. Сегодня этот показатель по ОФЗ с погашением в 2010 г. находится на уровне 7,8% годовых. При условии дальнейшего укрепления рубля к апрелю доходность финансовых инструментов может упасть еще больше, тогда как ипотечные бумаги принесут их владельцам в 2004 г. не менее 8 процентов.

Но вот другая важная цифра. За 5 лет работы DeltaCredit предоставил 2300 ипотечных кредитов на общую сумму 85 млн. долларов. И это показатели лидера по ипотеке! Для сравнения: за эти же 5 лет в Москве было сдано около 200 тыс. новых квартир, еще столько же квартир поменяло своих хозяев на вторичном рынке. То есть в общем объеме сделок с квартирами на московском рынке недвижимости доля DeltaCredit составляет всего 0,5 процента.

В 2003 г. ипотекой в России занимались 146 банков, тогда как в 2002 г. их число составляло только 6 Как и прежде, крупнейшим из них был DeltaCredit. Так, на 2004 г. его активы запланированы в объеме 0,5 млрд. долларов. По мнению председателя совета директоров банка Джеймса Кука, в ближайшие 3 года объем рынка ипотеки только в Москве и Подмосковье превысит 10 млрд. долларов.

Председатель Госстроя Николай Кошман сетует на несовершенство законодательства в отношении ипотеки. А в самом ведомстве полагают, что в России, по сути, не создан и первичный ипотечный рынок. А также нет опыта судебной практики, статистики дефолтов, современного жилищного законодательства…

В 2003 г. Международная финансовая корпорация оценила рынок ипотечного кредитования в России в 150-200 млн. долларов в год. Или менее 0,01% ВВП. И если в новом году удвоится хотя бы этот жалкий показатель, это будет почти революцией – так полагают представители корпорации. То есть те же 0,5 млрд. только одного DeltaCredit будут уже невиданным успехом!

Экономисты, в частности, бывший министр финансов Михаил Задорнов, кроме вышеперечисленных факторов, еще указывает и на высокие процентные ставки по ипотеке. Сегодня они колеблются от 11 до 18% годовых в валюте. По его мнению, жилищное кредитование заработает только тогда, когда ставки опустятся хотя бы до 7% годовых. Но об этом остается только мечтать – так, Центробанк установил в начале года ставку рефинансирования на уровне 12 процентов. И этот показатель – ориентир для коммерческих банков: ниже этой планки выдавать кредиты им будет просто невыгодно. То есть и в 2004 г. мы не получим нормальной экономической составляющей ипотечного кредитования.

Непомерные проценты

И только около 6 % москвичей, по данным Москомстата, имеют документально доказанный доход в 800 долларов на человека – именно эта сумма сегодня и является пороговой для положительного решения о выдаче кредита банком.

Слишком сложна и сама процедура выдачи ипотечных кредитов. Главная проблема тут – невозможность документального доказательства доходов граждан. Сегодня большинство москвичей, обращающихся за кредитами, могут доказать доход не более 500 долларов в месяц на члена семьи.

С оглядкой выдавали кредиты и банки. Так, Гражданский и Жилищный кодексы РФ защищают конституционное право граждан на жилье, лишая банки правовой возможности обратить взыскание на единственно пригодное для жизни жилое помещение независимо от того, за счет каких средств оно приобретено. Но есть у наших банков и «сладкая пилюля» – возврат ипотечных кредитов в Москве, по данным Владимира Яковлева, находится на уровне 99,5 процента. Такими показателями не может похвастаться ни одна страна в мире.

Впрочем, даже имея такой доход, гражданин может рассчитывать на процентную ставку на уровне 15 % годовых (при более высоком доходе ставка уменьшается до 11-12%) и сумму максимального кредита в 30-35 тысяч долларов (в США, например, 10-летний ипотечный кредит с фиксированной ставкой можно взять под 5-5,5 % годовых, а 30-летний – под 5,5-6,3% годовых, включая всевозможные банковские сборы). Еще год назад на эти деньги москвич мог купить однокомнатную квартиру, но в начале 2004 г. – только улучшить жилищные условия, например, поменять однушку с доплатой на двушку или на не самую лучшую трешку.

Маховик закрутился

Высокими остаются и накладные расходы заемщика. Так, оформив ипотечный кредит, надо выплатить комиссионные банку за выдачу кредита (до 500 долларов), а также около 1,5% от стоимости ссудной задолженности надо отдать нотариусу за заверение сделки, от 3 до 6% стоимости сделки – риэлтору, около 1,5% стоимости остающейся ссудной задолженности надо ежегодно выплачивать страховой компании за страхование своей жизни, временной потери трудоспособности, прав собственности на квартиру и самой квартиры. Нередко еще необходимо отдать до 200 долларов оценщику при покупке квартиры на вторичном рынке. То есть за ту же однокомнатную квартиру стоимостью 50 тыс. долларов, кроме прямых банковских расходов, придется еще выложить минимум 3,5 тыс. долларов.

Примерно такого же мнения придерживается замдиректора по ипотечному кредитованию компании «Московский ипотечный центр» Максим Силаев: «Уже сегодня увеличение продаж квартир за счет ипотечного кредитования начинает раскручивать «маховик роста цен» на рынке недвижимости. Спрос на жилье и без заемщиков очень велик, а дополнительные несколько тысяч покупателей квартир только усугубляют ситуацию». По его словам, в Москве ипотека в последние полгода развивается очень быстро. Сегодня в рассрочку приобретается около 1,5 % квартир, и если темпы роста ипотечного рынка сохранятся, то эта цифра через год может вырасти до 3-5 процентов.

Еще одна проблема, которую косвенно «раздувает» ипотека – это рост цен на рынке недвижимости. Например, на проведенном институтом «Восток-Запад» в Лондоне закрытом круглом столе, посвященном проблеме развития ипотеки, в котором участвовали российские и западные эксперты, в том числе руководители Минфина РФ, Центрального банка России, Агентства ипотечного жилищного кредитования и представители обеих палат Федерального собрания, общее мнение было следующим. Предложение жилья в России может не успеть за спросом, простимулированным ипотекой, поскольку рынок застройщиков слишком монополизирован. Поэтому есть опасность, что ипотека приведет к росту цен на недвижимость, то есть отсутствие достаточной конкуренции подтолкнет цены. Прямые сделки, которые финансируют строительство жилья, не гарантируют правовую защиту инвесторов в случае банкротства застройщиков.

Уникальный регион

Примерно такую же оценку перспектив развития ипотеки в столице дает и ведущий сотрудник ипотечного отдела Банка Москвы Ирина Мерзлякова. Но, по ее мнению, эти 3-5% – естественный предел количества квартир, реализуемых в кредит. Почти все представители банков и эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что без общего повышения благосостояния граждан ипотека так и останется частным случаем узкого круга лиц. Вот это – настоящая проблема. А принятие нужного закона в сегодняшней Госдуме можно осуществить всего за 2-3 месяца.
На лучших направлениях (Рублево-Успенское, Новорижское, Калужское шоссе) стоимость земли выросла минимум на 40 %, а по отдельным «точкам», в первую очередь, на участки вокруг водохранилищ рост цен превысил 50 процентов.

Именно поэтому среднерайонная земельная доля для бесплатной передачи в собственность работникам реорганизуемых сельскохозяйственных предприятий составляет от 0,44 до 1,0 га в пятидесятикилометровой зоне от Москвы и до 5-6 га в отдаленных районах.

В прошлом году «Леонтьевский экономический центр», Лондонский экономический форум и еще несколько компаний провели первые крупные аналитические исследования по земельному рынку Московской области. Резюмируя результаты их работы, можно прийти к одному выводу: Московский регион (и область как неотъемлемая его часть) представляет собой уникальный народнохозяйственный комплекс. На территории в 47 тысяч кв. км проживает 17 миллионов человек (13 % населения РФ). По уровню урбанизации Московская область превосходит все области Российской Федерации – доля городского населения составляет 79,4 процента. При средней плотности населения в 320 человек на 1 кв. км на одного жителя приходится 0,30 га территории, в том числе около 0,07 га пашни, что в 10 раз меньше, чем на одного жителя в центральных районах России.

Исследователи отмечают, что сложность проведения реформы в Подмосковье связана с выполнением областью функций столичного региона, высокой насыщенностью объектами федерального значения, крайней неравномерностью сельского расселения и развития сельской инфраструктуры.

Свободный рынок подпитывают фермеры

В 1998 году количество фермерских хозяйств достигло своего пика – 6,6 тысяч с общей площадью более 74 тысяч гектаров (свыше 4 % всей площади земель сельскохозяйственных предприятий). Средний размер хозяйства составлял 11,5 гектаров. Но к середине 2003 года число фермерских хозяйств, а также занимаемая ими территория сократились почти вдвое – эти массивы были проданы. Понятно, что большая часть тех 40 тысяч га была переведена из земель сельскохозяйственного фонда под застройку в пятидесятикилометровой зоне от Москвы.

Чтобы оценить масштабность произошедших в структуре собственности перемен, достаточно отметить, что в настоящее время в области 84% хозяйств представляют собой акционерные общества, товарищества, кооперативы. Государственный сектор занимает около 16% и представлен в основном предприятиями федеральной собственности (69% от общего числа). На первом этапе преобразований земельных отношений (до 2001 года) в собственность и пожизненно наследуемое владение 2,7 миллионам граждан передано 352,7 тысяч га земли.

В ходе реорганизации совхозов и колхозов (до 1994 года) было приватизировано свыше 961 тысяч га земельных угодий. В итоге, 241 тысяч работников бывших колхозов и совхозов, пенсионеры, работники социальной сферы стали собственниками. Но к концу 2003 года более 400 тысяч га ушло на открытый рынок.

«Подпитка коррупции»

Впереди всех регионов

Активно подпитывала земельный рынок и юридическая неопределенность значительных массивов. Так, до настоящего времени остаются невостребованными 38,5 тысячи земельных долей на площади 144 тысячи га. Из них временно передано для использования сельскохозяйственным предприятиям с оформлением соответствующих документов всего 17,3 тысячи га, или 12 процентов. Правовой статус остальной земли, а также судьба того, как она используется, неизвестна даже государственным статистическим органам, но эксперты придерживаются мнения, что именно эти 120 тысяч га когда-то губернатор области Борис Громов назвал «подпиткой коррупции в местных земельных комитетах». Нередки случаи, когда на этих массивах возводились дачные и даже коттеджные поселки.

Особенностью земельного рынка Подмосковья является его отчетливая поляризация. На территории области выделились четко ограниченные ареалы ажиотажного спроса на земельные участки и территории с вялым земельным оборотом, а чаще полным его отсутствием. Ажиотажный спрос, как известно, наблюдается в пригородных районах, обладающих развитой инфраструктурой и хорошей доступностью – это в основном западное и в меньшей мере юго-западное и северо-западное направления.

Анализ сделок купли-продажи земельных участков в Московской области показывает, что развитие земельного рынка здесь идет опережающими темпами по сравнению с другими регионами. Подмосковье является бесспорным лидером среди российских регионов как по наличию земель, которые можно продавать на рынке, так и по количеству продаж. Так, объем сделок по купле-продаже земельных участков в области от общего их количества по России составляет 15 %, прочих сделок – 14,5 процентов. В общей сложности в 2002 году в области было совершено более 75 тысяч сделок с участками, в 2003 году, по прогнозам, эта цифра вырастет минимум на 10-12 процентов.

Резкий рост цен на земельные участки в ближнем Подмосковье в прошлом году привел к значительному снижению рентабельности инвестиционных проектов в сфере коттеджного строительства и отвлек финансовые ресурсы из «реального сектора» рынка недвижимости в спекулятивный. Стоимость земли в некоторых подмосковных районах приблизилась по уровню к ценам самых фешенебельных курортов Лазурного берега, где сотка земли оценивается от 60-75 тысяч долларов (а на Рублевке обыденностью в 2003 году стали сделки по 45-60 тысяч долларов за сотку).

Дальше некуда?

Ряд риэлторских агентств (среди них, например, Penny Lane realty) полагают, что если в ближайшее время игроки рынка загородной недвижимости не сумеют переломить ситуацию, коттеджное строительство может подвергнуться такому же испытанию, как российская экономика в 199 Если сейчас цена земельного участка в среднем равна стоимости расположенного на нем дома, то уже к концу 2004 года дом может стоить в 3-4 раза дешевле участка. Подобное соотношение в развитых странах является нормой только в Японии.

Объяснением подобного развития событий является всплеск спекулятивной активности профессиональных лэнд-девелоперов и новичков, располагающих свободными инвестиционными ресурсами, которых привлекла сверхприбыль земельного рынка. Неудивительно, что в прошлом году в землю «вкладывались» более десятка банков, страховые компании, независимые пенсионные фонды, а также инвесторы-одиночки (были случаи, когда ими оказывались даже граждане Бразилии).

Кроме того, ужесточение контроля за покупателями земли в Московской области повлечет за собой удорожание подмосковной недвижимости на 30-35% уже в этом году.

Удорожание за счет «жесткости»

Б. Громов предложил ввести квотирование подмосковных земель, которые могут быть перепрофилированы в основном под строительство коттеджей. По мнению риэлторов, причина возможного ужесточения контроля за покупателями земли – это запоздалое желание Бориса Громова обеспечить продажу подмосковной земли «в нужные руки» в ответ на обвинения в том, что подмосковная земля в массовом порядке скупается иностранцами.

Так, еще осенью 2003 года губернатор Подмосковья Борис Громов на заседании правительства области предложил ужесточить контроль за покупателями сельскохозяйственных земель. По его словам, скупка земли у работников областных сельхозпредприятий для ее последующего перепрофилирования и «использования не по назначению» в последнее время приобрела массовый характер. «Если так пойдет и дальше, то через год-два разговоры о высоких урожаях и надоях не будут иметь смысла», – считает губернатор. По данным губернатора, если раньше земли покупались преимущественно вокруг Москвы, то в последние годы скупщики пришли в отдаленные районы области – Волоколамский, Рузский, Ступинский, Клинский. «Около 100 тысяч гектаров, составляющих 10 % от общего количества сельскохозяйственных земель области, куплены пятнадцатью коммерческими структурами. Объем средств, вложенных этими организациями в скупку земель, достиг 500 миллионов долларов», – сообщил Борис Громов. Показательным примером являются действия нидерландской компании «Петроплюс Инжиниринг Лтд», которая, скупая паи у крестьян, стала владельцем более 230 га сельхозугодий в поселке Богатищево Каширского района.

Тем временем и без квотирования прогноз изменения цен на землю в 2004 году для потенциальных ее покупателей неутешителен. Стоимость участков вырастет минимум на 30 процентов. Причем рост цен затронет не только тридцатикилометровый пояс вокруг Москвы, как это наблюдалось ранее, но и более отдаленные территории. Так, уже прошлой осенью участки в Клинском, Дмитровском или Сергиево-Посадском районах подорожали на 10-15 процентов. Свободной земли в Подмосковье становится с каждым годом все меньше – и через 5-10 лет аналитикам придется рассуждать об изменении цен в Тверской или Калужской области.

Предполагалось, что механизм квотирования будет разработан к ноябрю 2003 года. Но этого не произошло.



Главная --> Публикации